XTED11 – TRX Edifícios Corporativos

O Fundo é administrado pelo BTG Pactual, em regime de condomínio fechado e com prazo indeterminado de duração.

O objetivo do fundo é a aquisição de imóveis corporativos e posterior exploração dos aluguéis.

xted11

O FII TRX Edifícios Corporativos (XTED11) é classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Escritórios, de acordo com os critérios do nosso Ranking dos FIIs.

Os imóveis de Propriedade do Fundo

1) Atlântico Office O edifício Atlântico Office, localizado à avenida Rui Barbosa, 2.390 em Macaé-RJ, foi inaugurado em 2007 em um terreno de 1.600 m2, com área total construída de 12.462,49 m2 , em linha com estudo efetuado pela Gestora, no município de Macaé/RJ.
É composto por uma torre com 12 pavimentos, divididos em quatro andares de garagem com 154 vagas e andar térreo com pé direito duplo no foyer. Possui um centro de negócios e um auditório com capacidade para 50 pessoas, seis pavimentos com cinco salas por andar, um mezanino e cobertura composta por quatro salas com terraço privativo.
O edifício Atlântico Office está localizado em zona comercial da cidade, próximo da rotatória de acesso à sede operacional da Petrobras, o que lhe proporciona um posicionamento adequado no mercado de locação de edifícios corporativos.
O Imóvel não se enquadra no conceito de propriedade especializada, permitindo o uso adequado por atividades convencionais, para o que se destina, atendendo as necessidades de uma grande quantidade de usuários.
O valor de mercado do imóvel, conforme avaliação patrimonial que considera o método de fluxo de caixa descontado, realizada em dezembro de 2015, é R$ 61.959.000,00.

2) GT Plaza Inaugurado em 1991, localizado à rua Eng. Francisco Pitta Brito, 779, Santo Amaro, em São Paulo-SP, próximo à Avenida das Nações Unidas e à estação de Metrô Santo Amaro, o edifício passou por um retrofit completo para adequação de suas características e relocação de mercado, no ano de 2011. O edifício possui 7 andares, dois conjuntos por andar, 1 subsolo e 146 vagas de garagem divididas entre o subsolo e o pátio externo.
O edifício GT Plaza, está localizado no bairro de Santo Amaro, em região de grande concentração de edifícios corporativos e comerciais, com infraestrutura urbana e serviços. A poucos metros da marginal do rio Pinheiros e próximo à estação da CPTM do metrô, o imóvel se integra às principais malhas modais do município.
O recém inaugurado shopping Largo 13, dista poucas quadras do empreendimento, oferecendo serviços essenciais à micro região. Em futuro próximo, o empreendimento Shopping 25 deverá ser inaugurado ao lado do GT Plaza. O valor de mercado do imóvel, conforme avaliação patrimonial que considera o método de fluxo de caixa descontado, realizada em dezembro de 2015, é R$ 30.576.000,00.
Valor Patrimonial Em 31 de março, o valor do patrimônio Líquido do Fundo totalizou R$ 94.237.354,75, resultando numa cota patrimonial de R$ 64,24.

Taxa de Adm. / Custódia / Gestão Consultoria Imobiliária 1,28% a.a sobre o Patrimônio
*Conforme disposto no regulamento e prospecto a taxa sobre gestão será de 0,5% no primeiro ano.

Código Bovespa XTED11
Quantidade de Cotas 1.467.000 Cotas
Número de Cotistass 7.539 cotistas
CNPJ 15.006.267/0001-63

Locatário: Petrobrás  |  Peugeot
Localização: Macaé/RJ  |  São Paulo/SP
Perfil do Imóvel Sede Administrativa  |  Sede Administrativa
Área do Terreno: 1.600 m²  |  4.069 m²
Data de Pagamento 5º útil  |  Dia 5 de cada mês
Índice de Reajuste: IGPM  |  IGPM
Data de Reajuste: Julho  |  Janeiro
Garantia: Não há Fiador  |  Gefco

Vencimento:   2017  |  2021
Receita:    64%   |   36%

Fevereiro/ 2014
O fundo contou, em fevereiro, com o pagamento reajustado do aluguel referente ao imóvel locado para a Peugeot, que está localizado em São Paulo/SP. O valor do aluguel passou de R$ 309.500,88
para R$ 326.862,56.

Agosto / 2013
O fundo contou com o reajuste no contrato do imóvel locado para a Petrobras.
O valor do aluguel passou de R$ 559.635,00 para R$ 594.953,54.

RI: ri@trx.com.br

555 comentários sobre “XTED11 – TRX Edifícios Corporativos

      • Paulo, entraste no IPO? Vc teve uma queda de 85%, o que não é possível se considerarmos uma queda de 100 para 20 (80%) desde o IPO até hoje, e ainda temos que considerar a amortização no início que deixou a cota por 77, e de 77 pra 20 foram “só” 75% 🙂
        Fui ver minhas compras do XTED, e até comprei por 102! Mas no dia em que vendi, o meu PM estava em 63. Vendi por 53 já há um tempo. Meu maior tombo foi em PRSV, de 1000 pra 500.
        Mas não reclamo; desde que vendi, o que “sobrou” foi pro TD e já está trabalhando pra aumentar – em NTN-B. Queda de 50% no PRSV e lucro de 40% na NTN-B, mas como a boa matemática ensina, pra zerar uma queda de 50% preciso de um lucro de 100%! Segue o jogo.

        Curtido por 1 pessoa

      • Paulo, concordo com o Richie. Minha situação é parecida. Eu comprei no IPO a R$100,00 e logo em seguida tive devolvidos R$22,65 com a desistência da Itambé, de modo que a cota ficou por R$77,35…e hoje tá R$20,00. Mas eu vou afundar junto com o navio XTED, ou então vou recuperar algo, se algum dia esses dois prédios forem alugados, porque não faz sentido, embora seja a realidade especulativa, você ter algo de valor (teórico) patrimonial declarado de R$64 sendo negociado a R$20!!! É isso aí. Fala-se que os dois prédios valem, se fossem vendidos, R$64,00/cota. Entregá-los a R$20,00 não me parece bom negócio, ainda que venha a ter que colocar mais um pouco (mais prejuízo). isso tá igual ter um imóvel fechado com condomínio e IPTU bem caros, mas ele está lá. Acredito que ninguém torraria um imóvel físico que vale R$64 por R$20, porque se encontra nas condições do XTED. Reparem que muitos estão vendendo a R$20, mas, por óbvio, muitos também estão comprando. E aí? Esses que estão comprando são loucos ou estão atirando no escuro???

        Curtir

      • Pois é, Heitor, milhões de investidores acham certo comprar imóvel na planta, ficar 2/3 anos só pagando sem nada receber e depois pegar as chaves com um patrimônio mais valorizado. Isso é saudável.
        Mas manter XTED na carteira, como você e eu, é acreditar que uma hora vamos vender ou alugar e recuperar a perda ou pelo menos atenuar, aí é ser doentio?

        Curtido por 1 pessoa

      • Heitor,

        Alguns estão comprando e vendendo fazendo trades, na faixa de R$ 20,00 …

        Sendo bem sincero, eu também tive prejuízo com XTED, juntando com MBRF foram os dois ativos que comprei, foram meus primeiros em carteira, e que realmente a minha compra foi baseada no Yield (eu não sabia escolher FIIs ainda).

        MBRF pelo menos, apesar do meu alto PM de 1000 e pouco, quando caiu pra uns 700 eu acho, eu dobrei a posição, não para fazer trade ou “recuperar o prejuízo”, foi devido ao fato dos fundamentos ainda serem bons, pois após a revisão contratual as cláusulas ficaram melhores para o fundo.

        Já no caso XTED, eu também comprei, e o pior, comprei mais quando as cotas subiram (acho que comprei a R$ 35,00 a última vez), felizmente entrei com pouco capital, pois eu tenho uma boa diversificação entre FIIs (vários), mas também fui mais um que saiu às pressas, vendendo acho que a R$ 30,00, mas eu já tinha feito este plano mentalmente dizendo “Se a Petrobrás não renovar eu saio”.

        Hoje em dia, eu aprendi com os erros, sei que pode ocorrer com outro FII que era bom e pode ficar ruim (FEXC é um exemplo atual, pra mim ficou ruim).

        Voltando ao XTED: Se eu tivesse cotas dele a R$ 20,00, eu não venderia. Ainda que seja difícil, são dois imóveis, que podem ser alugados ou mesmo vendidos (a maior esperança seria a venda).

        Neste caso eu realmente optaria pra aguardar alguns anos a possível liquidação do FII. Dificilmente ele vai zerar a cotação, pois tem um imóvel, ou melhor, dois ali, diferente das ações.

        Acho que basta paciência e continuar aportando em outros.

        Abraço

        Curtido por 1 pessoa

    • Heitor observação não vale mais 64 reais.
      Vamos ao dados da ultima avaliação
      Imóveis = 70.800.000,00
      PL = 71.207.129,40
      VP = 48,54

      Cotistas:3.237
      PF = 3.216
      Pessoa jurídica não financeira = 14
      Fundos de investimento imobiliário = 1
      Outros fundos de investimento = 6

      Outra questão importante ” Custo oportunidade quanto mais tempo passar nessa situação” pior será já que tende perder cada vez mais , sendo que este dinheiro poderia estar em outra aplicação rendendo alguma coisa.

      Aqui tu tem que torcer por um ” Turne Around” encare este investimento como opções que podem virar pó a qualquer momento.

      Sua analise faz sentido para um imóvel físico e não para ativo financeiro , lembre-se fundo de investimento é ativo financeiro.

      Outra questão é que provavelmente você tende a ser diluído lentamente pelas subscrições posteriores para se pagar despesas .

      Entende seu ponto de vista, agora que cagou vai deixar afundar de vez ” Mas faltou estudo sim” primeiro que tu poderia ter pulado fora gradualmente se tive-se estudado este empreendimento a fundo.

      Alias existe mercado para realocação deste prédio no fim de mundo de macaé ?

      Pelo menos não empacou mais dinheiro nessa roubada .

      Lembrando que investidores que vem comprando este ativo provavelmente vão apostar em uma turnaround que pode vir ocorrer ou não ” dinheiro de pinga” especulador já sabe que ele pode vir a perder entrando com stop calculado na relação risco retorno ” Vide caso da falida PDG na bolsa e recentemente do thera, uma pequena diferença que thera foi questão de esculacho puro, pois existe reposição e a região é extremamente valorizada. ” Se cair muito entra aquisição hostil e fechar o fundo facilmente ” TBOF e Thera ou qualquer outro ali na região de são paulo podem vir sofrer aquisição hostil, mas aqui banda toca um pouco diferente.

      Na bolsa já vi este filme: Para cada turaround que deu certo ocorreu tantos outras de ações que se transformaram em verdadeiros micos leão dourados.

      O tempo é seu inimigo não há muito coisa que tu possa fazer se não torcer, já que probabilidade não é das melhores para médio prazo.

      Curtido por 2 pessoas

      • Sr, gosto muito das suas análises, mas essa afirmação achei um pouco trágica:
        ¨Aqui tu tem que torcer por um ” Turne Around” encare este investimento como opções que podem virar pó a qualquer momento.¨

        Como assim virar pó?
        Nenhum cotista ou grupo de cotista entregaria os imóveis de graça, concorda?
        Pode haver diluição, ok.
        O custo do dinheiro também é alto, concordo.
        Mas, botar um dinheiro de pinga no fundo e esperar, não acho mal negócio não.
        Ainda não comprei, mas vou acabar colocando umas sobras nele. Só achei essa comparação com opção meio estranha.

        Curtido por 1 pessoa

      • A 20,00 XTED, para quem não precisa de renda, é um bom risco. Independente do que acontecer existem 2 prédios e seus terrenos(obvio kkkk) que são propriedade do fundo em questão. Existem muitas variáveis envolvidas mas o pior cenário é quase o atual. Vai ter leilão do pré sal = novos entrantes, investimentos, mercado de escritório em SP despiorando( existe essa palavra). Pode ter uma venda dos ativos….Bom risco para colocar de 5 a 10% da carteira de FII.

        Curtido por 1 pessoa

      • Não sou cotista do Fundo e não pretendo ser, por ora. Mas se eu fosse dono do imóvel físico, minha preocupação seria não deixa-lo se deteriorar, virar um treme-treme, e passa-lo para frente o mais rápido possível ou dar outra destinação…virar um hospital, hotel, faculdade, sei lá. Caso contrário, vai correr o risco de ficar como vários prédios no centro velho de SP….fechados, caindo aos pedaços e sendo invadido. Situação complicada.

        Curtir

      • Fábio

        o povo vai nos imóveis

        o Mbp77 foi até os da TRX

        o AHChaves (sumido em curso) foi no XTED

        vamos até os imóveis e levamos eles até vocês em fotos recentes, como a do Flamengo Tower feita pelo Rodrigo ontem mesmo

        tudo NOVO e feito por amigos investidores 😀

        Curtido por 1 pessoa

      • kkk

        não não não nós prezamos pelo patrimônio, ao contrário realizamos até algumas reformas

        eu mesmo me ofereci para cortar a grama das agências do BBRC naquela época de abandono

        mas a Ana cobrou o banco e agora está tudo ok

        tá vendo? a turma aqui atua na pratica nós não ficamos só no “conversê” kkkk

        Curtido por 1 pessoa

      • Obrigado pelas atualizações, Sr. FII. E considero seus comentários bastante pertinentes sim, mas vou na linha dos colegas abaixo, de que o que não pode ocorrer agora é deixar os prédios caírem para o status de abandonados. Acredito que o ideal mesmo seria a união dos cotistas para o encerramento do fundo, entregando esses imóveis para algum grupo econômico em condições de fazer melhor uso/gestão deles que o FII, mas alguns colegas já sinalizaram que a TRX conseguiria reverter essa tentativa (eles teriam cotistas de peso a favor deles).
        Outra consideração que faço diz respeito à variação do valor patrimonial. Olhando apenas para os imóveis físicos, a perda de valor é muito acentuada. E isso sem falar que, como sempre repito aqui, o custo inicial para o cotista do IPO foi de R$77,35, ou seja, quando eu vi que a avaliação estava em R$64,00, já pudemos ver o quanto de penduricalhos pagamos no IPO (as campanhas de lançamento, comissões da XP e outros, tudo jogado nas costas dos “costistas”). Sim, IPO é mal negócio, mas lembrem-se que na época os juros estavam baixos e havia rateio para entrar em FII. Eu comprei BBPO por R$100,00 no IPO e vendi por R$125,00 duas semanas depois. Era isso que motivava o neófito a comprar em IPO: ou você comprava ou tinha que entrar no galope na hora que abriam no balcão do home broker. Enfim, foi erro de principiante mesmo. Quando os juros estiverem bem baixos novamente, vocês verão a quantidade de IPO que teremos – mas dessa vez não entrarei! Podem crer!

        Curtir

      • Olha, IPO não é automaticamente um mal negócio não. Eu já entrei em alguns e me dei muito bem. Tenho umas coisas em que ganhei uns 140% em valorização e um yield de quase 2%. E não penso em vender por ora. Como em qualquer negócio, é preciso fazer uma avaliação o mais cuidadosa possível. É claro que dá pra errar. Eu já errei.

        O culpado pelo insucesso do XTED não foi o IPO…

        Curtir

      • Também sou cotista de XTED, desde 07/2015, e a questão aqui é que, obviamente, minha posição nele em relação aos demais FIIs é a menor de todas, como dito, é um fundo pra compra especulativa, tipo um “turnaround” em ações. Mas os fundos imobiliários tem uma grande vantagem em relação às ações: não permite, ou permite muito pouca, alavancagem (leia-se endividamento), evitando grandes despesas financeiras (endividamento explosivo deve ser a causa da imensa maioria das falências no brasil, vide a OI). Analisando os imóveis, o prédio de XTED em sampa por exemplo tem uma boa localização, infraestrutura urbana excelente ao redor, tem estacionamento próprio, perto do terminal santo amaro, perto da marginal pinheiros, perto desse shopping gigantesco (vide comentário abaixo) , em uma cidade com a economia mais forte do país. Ja macaé é mais complicado mesmo, mas até onde eu sei o pré-sal não saiu voando de macaé, e as novas legislações são bem mais atrativas ao investimento externo, o petróleo já subiu de 30 dólares pra 52 dólares nos últimos 12 meses, o prédio tá meio acabadinho externamente, mas tem 4 pavimentos de garagem, tem heliponto, daria uma boa sede pra alguma multinacional estrangeira que fosse fortalecer as operações na região. Dito tudo isto, cada investidor deve pesar se o desconto de quase 70% sobre o VP é suficiente pra permanecer em XTED ou mesmo aumentar a posição possuída. Eu, particularmente, não aumento posição ainda porque trago duas lições das ações: não pegue a faca caindo (não tente adivinhar até que preço um ativo financeiro vai cair), e nunca aumente posição em um investimento perdedor antes de ele começar a reagir operacionalmente, não importa o quanto caiu. Contextualizando para XTED, espero ver alguma redução de vacância de maneira ao fundo pelo menos pagar suas próprias despesas antes de pensar em comprar mais cotas.

        Curtido por 1 pessoa

      • Consumo
        Cidade das Compras, o megashopping popular que abrirá em Santo Amaro
        Começa na sexta (9) um ‘soft opening’ do empreendimento – 2 dez 2016, 10h00
        Por Ana Carolina Soares

        Cidade das compras (Divulgação)
        Às vésperas das festas de fim de ano, a capital ganhará uma opção de local para a maratona em busca de presentes. Mais de 200 camelôs da Feira Itinerante do Brás vão se instalar, entre os dias 9 e 24 de dezembro, numa área livre de 10 000 metros quadrados de um prédio na altura do número 20000 da Avenida das Nações Unidas, na região de Santo Amaro. Nesse período, os comerciantes estarão por lá de sexta a domingo, das 9 às 22 horas, para oferecer brinquedos, artigos de decoração natalina e roupas.

        A expectativa é que os produtos sejam vendidos por valores até 70% menores que os das principais lojas de departamento da cidade. Carrinhos e bonecas, por exemplo, custarão em torno de 8 reais. O item mais caro, a calça jeans, deve sair por 25 reais, em média. Os organizadores esperam um público de 10 000 pessoas por dia. O espaço também contará com uma praça de alimentação.

        Além de proporcionar uma alternativa mais barata para o movimento natalino desta temporada, o feirão servirá como uma espécie de soft opening para um megaempreendimento com inauguração prevista no mesmo local no ano que vem. Batizado de Cidade das Compras, será um projeto com investimento de 800 milhões de reais. A intenção é atrair grandes marcas populares, como C&A e Casas Bahia, negócios tradicionais da Rua 25 de Março, a exemplo dos Armarinhos Fernando, e até indústrias, como fábricas do setor calçadista de Franca.

        Com as obras em fase de acabamento, o complexo de 220 000 metros quadrados de área construída incluirá 3 000 lojas, estacionamento para 4 000 carros e 1 000 ônibus, teatro, cinema, hotel, centro de convenções e até uma réplica do Mercado Municipal. Outra atração será um parque de diversões indoor dedicado a esportes de neve. Climatizado, terá pista de patinação no gelo, rampa de esqui e outras atividades temáticas, em projeto similar ao do Snowland, em Gramado (RS).

        Curtir

      • Cidade das Compras
        O novo centro de compras deverá funcionar 24 horas por dia, em uma proposta “multiúso”. Durante o dia, será ocupado pelo consumidor final e receberá famílias em busca de produtos de moda e tecnologia, além de diversão. À noite, empresários e comerciantes irão atrás de mercadorias para abastecer seus estabelecimentos. Todo item terá dois preços, para atacado e varejo.

        As lojas terão tamanhos e propostas variados. No térreo, centenas de camelôs e pequenos empreendedores da cidade vão disponibilizar brinquedos, roupas, bijuterias e sapatos a preços populares, em boxes de 12 metros quadrados. Nos outros andares, ficarão grandes marcas e atacadistas. Pelo menos 30 000 metros quadrados do complexo serão reservados a empresas da China, que trarão eletroeletrônicos, materiais de construção, móveis e até maquinário destinado a obras pesadas, como tratores.

        A ideia de construir um centro de compras popular naquele endereço remonta a 2006. À época, uma “nova Rua 25 de Março” seria erguida pelo Grupo Savoy, de shoppings como Interlagos, Aricanduva e Central Plaza, mas o negócio não caminhou muito nos últimos anos. Há cerca de cinco meses, dois sócios entraram na operação: os empresários Paulo Zhu Yang, do Latin-China Economic Cooperation Center — que intermedeia acordos comerciais entre Brasil e China —, e Elias Tergilene, do grupo Mais Investimentos.

        Esse último ficou conhecido como “o rei dos shoppings populares” depois de ter criado o Uai, em 2008, em Belo Horizonte (MG). Hoje, a rede está em outras quatro cidades brasileiras. “O Cidade das Compras será uma mistura de Brás, Pari, 25 de Março, Bom Retiro e Santa Ifigênia, e o evento deste mês servirá como uma espécie de aperitivo para esse projeto”, define Tergilene. Segundo os sócios, a meta é movimentar pelo menos 10,2 bilhões de reais por ano em transações comerciais entre China e Brasil até 2020.

        Curtir

      • O que vocês tem que prestar atenção é que custa muito dinheiro manter um prédio comercial 100% vago ou seja quanto mais tempo passar ” Mais dinheiro do cotista vai entrar para manter este empreendimento funcional” igual uma peneira, por um lado seu dinheiro rende 0% e no outro você ainda joga dinheiro para manter o empreendimento ativo ” Desempenho negativo”.

        Outra questão importante que esta sendo negligenciada no caso do xted” Uma coisa é ter um prédio situado em um grande centro comercial ou nos maiores mercados imobiliários do Brasil” São Paulo e Rio de janeiro ” Neste quesito a venda seria quase certa levando em conta patamares de valores praticados no mercado secundário, seria quase certo que entraria grande player fazendo aquisição hostil para fechar o fundo e ganhar na diferença ” Ágio de negociação” ” Vide caso recente do floripa shopping”.

        Então coloca na ponta do lápis ” Tempo de reposição” = Resultado.

        Quanto mais tempo passar mais próximos de 0% seu lucro tende a ficar , pois vai rolar diluição atrás de diluição ” Igualmente uma opção que não é exercida.

        O prédio de são paulo tem uma reposição melhor , agora este situado em Macaé um perfeito elefante branco o custo de reposição ali é muito baixo ” Dificilmente vai encontrar uma empresa para ocupar 100% do prédio e os valores cobrados tendem a ser abaixo da média anterior ” Até por isso houve expressiva depreciação na avaliação”.

        Torço mesmo que esteja errado ” Mas para cada case de sucesso em turn around que conheci existiu inúmeros outros de insucesso.

        Vamos levar em conta um custo oportunidade de 8% + uns 2% de diluição totalizando 10% a.a

        Para cada ano que o empreendimento não for vendido ou alugado parcialmente o investidor vai ter um retorno negativo de 10% e para recuperar vai ter de subir 20% e assim por diante.

        Curtir

    • -Preço pago por quem pegou no IPO = R$77,35/cota, após a saída da Itambé.
      -Cotação agora no home broker = R$20,20.
      -Desvalorização: 73,88%.
      -Valor patrimonial da cota divulgado: R$64,00.
      -Dividendos atualmente pagos: R$0,00.

      O que você faria se tivesse pego no IPO? Obs: não vale a resposta “senta, chora e aguarda ser chamado para aportar mais dinheiro ou a diluição de suas cotas!”

      Curtir

      • heitor vende logo esse FII.
        Se a grana empacada for grande vende metade deixa a outro para ver o que acontecera adiante, mas não cometa mesmo erro de entrar em IPO .

        Outra questão importante seria tomar muito cuidado na hora de escolher sua carteira ” XTED” sempre foi um “regufo” um pouco de estudo já teria evitado entrar em um empreendimento desta naturza.

        E ainda tem muita gente que indica FII como se foste renda fixa .

        Curtido por 2 pessoas

      • Eu venderia Heitor,vc errou feio nesse investimento. Acontece o tempo todo.

        Eu fiz um M dessas no RDES, comprei na dica do analista, comprei mais que podia, comprei de uma vez, comprei mais para fazer preço médio, comprei mais porque tinha desconto em cima do PL, ficava no fórum procurando alento… acho que tudo que não se deve fazer eu fiz no RDES.

        Abraços.

        Curtir

      • Acontece com quem investe em renda variável. Eu já cheguei a investir em OGX – paguei 17 reais por ação – e o dinheiro virou pó, perdi tudo com aquele picareta safardana que dizia que tinha mais reservas de petróleo que a Arábia Saudita ( e eu acreditei, ehehe). Por outro lado, comprei PQDP a 1.400,00 AGCX a 920,00, BBPO a 130,00 e por aí vai. Micou? vende, realiza prejuízo e bola pra frente.

        Curtir

      • Ou, se realmente não estiver precisando do dinheiro nem da renda, espera. Já esperou até agora….vender no fundo do poço? Uma hora alguma solução se encaminha. Talvez o timing para pular fora já tenha passado. Na pior das hipóteses, o imóvel está lá. Diferente se fosse uma empresa em vias de falência, tipo a OGX que o João Terra citou aí em cima…

        Curtir

    • Já que vc apitou mas não deu o nome do santo, fomos lá verificar…

      FATO RELEVANTE
      A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, (…) , na qualidade de administradora e a TRX GESTORA DE RECURSOS LTDA., (…), na qualidade de gestora do TRX EDIFÍCIOS CORPORATIVOS FUNDO DE INVESTIMENTO
      IMOBILIÁRIO – FII, (…), comunicam aos quotistas do Fundo e ao mercado que receberam a manifestação da PEUGEOT CITRÖEN DO BRASIL AUTOMÓVEIS LTDA. (“Peugeot”), atual locatária do imóvel situado à Rua Engenheiro Francisco Pitta Brito, nº 779, na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, pertencente ao Fundo (“Imóvel”), notificação formal, de seu interesse em desocupar o Imóvel, no prazo de 6 meses a contar da data de hoje, o que deverá ocorrer em junho de 2017. A Locatária deverá, durante esse período, cumprir todas as disposições contratuais, notadamente o pagamento de alugueis, encargos e multa pela rescisão antecipada. Na hipótese de ser concretizada referida saída, a receita do fundo será impactada em aproximadamente 86.59%. Ressaltamos que a TRX, na qualidade de Gestora e consultora imobiliária, continua envidando todos os esforços para buscar no mercado novo(s) locatário(s) para ocupar o Imóvel com a maior celeridade possível.
      A Administradora e a Gestora manterão os cotistas e o mercado em geral informados sobre a eventual celebração de novos contratos de locação do Imóvel. Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.
      São Paulo, 04 de janeiro de 2017.

      Curtido por 3 pessoas

      • Já não tinha zerado a renda?? Agora vai ficar devendo??
        “Na hipótese de ser concretizada referida saída, a receita do fundo será impactada em aproximadamente 86.59%”
        Quanto é 86.59% de ZERO? Na verdade é diminuição do tapa buraco das despesas…

        Curtir

      • rsrs rir para não chorar Richie rsrs

        Zerou a distribuição, mas já já vai passar o pires para pagar as taxas e manter o fundo ativo

        Imóvel vago gera despesa, o restinho que tinha de locação segurava a despesa e reduzia a velocidade de Desintegração do Caixa (olha aí moçada, Termo novo!)

        Curtir

      • Aos investidores e que acompanham este fii…existia uma história antiga”boato”,sobre uma sede própria da Peugeot ,sendo construída ??Confere ou tô enganado?Poderia estar pronta…

        Curtir

      • Lá fora já venderam o prédio próprio há um tempinho (na Grand Armée, continuação da famosa Champs-Elysées)

        ficaram como inquilinos e até onde vi os planos era se mudar pra mais longe agora em 2017, para pagar menos aluguel

        é um segmento que vive um momento delicado

        no site da empresa ainda consta esse aqui do FII… mas se ela aqui seguir o exemplo da matriz, foi pra uma região menos nobre e mais em conta

        Curtir

      • Da galera que é mais recente, 1 ano e meio envolvido no mercado de FIIs, acho que nao tem exemplo de pior FII para ser estudado que o XTED.

        Meu erro nele foi acreditar que a Petrobras ficaria em Macae, e logicamente começando a investir em FIIs fui mais um atraido pelo alto yield pago mensalmente, afinal, era Petrobras o inquilino.

        Quando a Petrobras rescindiu, se nao me engano sai a 30 reais, e isto me mostrou a importancia de abandonar o barco furado sem olhar para tras, quando os fundamentos nao lhe atendem, independente do preço que voce vendera.

        Se investisse no modo orgulhoso, estaria ate hoje com XTED, rezando para as coisas melhorarem, e teria que aguentar mais uma queda amanha, se bem que, este FII ja apanhou tanto que nem sei se vai cair mais.

        Curtir

      • As duas “raspas de tacho” estão com os dias contados:

        RECEITAS
        IMOBILIÁRIA 78.642,00
        FINANCEIRA 10.655,63
        RECEITAS TOTAIS 89.297,63

        A financeira vai sumir com o aumento do consumo agora que a imobiliária tem data pra praticamente acabar (87% de redução pelo FR)

        Curtir

      • E a TRX sempre Inovando!

        Na ausência de locações ela criou os “semáforos coloridos”, uma cortina de fumaça para iludir a turma e esticar mais um pouco a corda no pescoço da galera

        Começa com tudo verdinho, lindo cheio de expectativa (Xtédio e Trxulo)

        Ai o tempo passa não fecham propostas mas tem de “mostrar selvicio” e mudam a cor para amarela

        Mais tempo passa e nada, então vai de vermelho né…. fazer o que

        agora com Xtédio eles vão inaugurar o semáforo de 4 cores… depois do vermelho virá a cor marrom kkk

        Curtido por 1 pessoa

      • Paulista, Higienópolis, Berrini e Santo Amaro não sincronizam numa mesma frase, Tetzner 😊
        “tem muito lugar mais barato que santo amaro” claro q tem, tem Itaquera, Guaianazes, Capão Redondo…só lugarzinho top…e nem falei de Diadema e adjacências 😃

        Curtir

      • Kkk mas não era mesmo pra rimar ou sincronizar fui só citando mesmo ahh perto Ceagesp tb Vila Leopoldina num residencial da Even nossa nossa sessão naftalina kkk Todo ABC ali também nos finais de semana visitar a turma 😁😁😁

        Curtir

      • Bem, quem sabe se os FIIs de imóveis mais antigos e em lugares menos nobres não se tornam a bola da vez agora….a tendência é a procura por esse tipo de imóvel é aumentar. Imóveis Triple A, por enquanto….

        Curtir

      • Ler isso só não é pior que ser cego: “Ressaltamos que a TRX, na qualidade de Gestora e consultora imobiliária, continua envidando todos os esforços para buscar no mercado novo(s) locatário(s) para ocupar o Imóvel com a maior celeridade possível.”

        Curtido por 1 pessoa

      • Felipe, todo pé cansado encontra o chinelo certo. O problema não é vender. A pergunta é: vender por quanto? Se houvesse interessados em pagar 40% do valor patrimonial, por que não vender e encerrar o fundo? Mas como a renda mensal do administrador é calculada não sobre a renda mas sobre o valor de mercado é elementar que o gestor não está nem aí para perder a boquinha.

        Curtido por 2 pessoas

      • Pois é Conejo, a forma como o FII foi constituído atrapalha um saída. Mas será que sempre existe um chinelo velho para um pé cansado?Exagerando um pouco, Detroit por exemplo, que quase virou uma cidade fantasma. Será que um proprietário de um imóvel alí, consegue vende-lo por 20% do VP?
        Bom, se eu tivesse dinheiro e me oferecessem o prédio de Macaé, por 40% do VP, eu não compraria e você?

        Curtir

      • Eles tentaram até agora alugar alguma coisa no prédio de Macaé mas não conseguiram nada.
        A cotação não vai cair. Já chegou no piso.

        Acho que a própria gestora vai chegar a conclusão de que é melhor vender.
        Uma nova emissão não vai vingar.

        Curtido por 1 pessoa

      • Tem alguém aí que conhece algum mecanismo para chamarmos todos os cotistas e propormos o encerramento do fundo? Gestora e Administradora estão nos fazendo de completos idiotas. O valor patrimonial da cota, ainda que teórico, é de R$64,00. Nos home broker das corretoras as cotas estão descendo a ladeira em direção a zero. O caminho é vender os prédios pela melhor oferta e ratear o que arrecadar com os cotistas. Se formos esperar BTG e TRX, vão é mandar a fatura para a nossa casa da manutenção de dois prédios vazios.

        Curtir

      • Funciona da seguinte forma se tu tem capital para peitar o interesse escusos da casa ” Você vence”
        Para que isso não aconteça existe fundos de fundos com grande posições defendendo interesses da casa.

        Tem que comprar todas cotas e fechar o fundo meter um pé na bunda da gestora!

        Curtido por 2 pessoas

  1. Proposta de adequação do regulamento à ICVM 571 (observar o trecho em negrito):

    “CAPÍTULO VI – DA REMUNERAÇÃO DO ADMINISTRADOR E DOS PRESTADORES DE SERVIÇOS

    Artigo 25. O ADMINISTRADOR fará jus ao recebimento de “TAXA DE ADMINISTRAÇÃO” composta do valor equivalente (i) ao percentual de 0,20% (vinte centésimos por cento) ao ano, à razão de 1/12 avos, calculada sobre o valor contábil do patrimônio líquido do FUNDO, e que deverá ser pago diretamente ao ADMINISTRADOR, (ii) aos serviços de escrituração das cotas do FUNDO, incluído na remuneração do ADMINISTRADOR e a ser pago diretamente ao prestador dos serviços, nos termos deste
    Regulamento, e (iii) valor equivalente a 1% (um por cento), conforme previsto no parágrafo primeiro abaixo, incluído na remuneração do ADMINISTRADOR e pago diretamente ao GESTOR. Além do percentual acima estabelecido, por ocasião da primeira emissão, a TAXA DE ADMINISTRAÇÃO será acrescida de um percentual equivalente a 0,8% (oito décimos por cento) calculado sobre o valor efetivamente integralizado de quotas, a ser pago pelo FUNDO ao GESTOR em até 5 (cinco) Dias Úteis após a data de integralização. Caso por qualquer razão o valor da TAXA DE ADMINISTRAÇÃO seja diminuido, o GESTOR irá arcar com eventual diferença deste percentual, de modo que a parte devida ao ADMINISTRADOR seja sempre equivalente a 0,20% (vinte décimos por cento) ao ano, calculada sobre o valor contábil do FUNDO.

    Parágrafo Primeiro: Conforme previsto no caput deste Artigo, a remuneração do GESTOR está compreendida na TAXA DE ADMINISTRAÇÃO, de modo que parcela da TAXA DE ADMINISTRAÇÃO será destinada ao pagamento da remuneração do GESTOR a titulo de “TAXA DE GESTÃO”, equivalente ao percentual de 1% (um por cento) ao ano calculada na forma das alíneas “a.1” ou “a.2” do artigo 25 acima, conforme o caso, além do percentual adicional de 0,8% (oito décimos por cento) mencionado no caput deste Artigo.

    Parágrafo Segundo: O valor mensal da TAXA DE ADMINISTRAÇÃO não poderá representar valor inferior a R$ 35.000,00 (trinta e cinco mil reais) por mês e quando o cálculo previsto no caput resultar em valor inferior a este, ainda assim será devido pelo FUNDO o valor mínimo aqui previsto. O valor mínimo acima estabelecido será dividido da seguinte forma:
    (TRX e BTG: conversar sobre o valor mínimo. Com a nova regra o valor da diferença para cobrir o mínimo será de aproximadamente R$ 15mil mensal, retirado da taxa de gestão ou fundo (no caso da taxa de gestão zerada))

    (a) R$ 20.000,00 (vinte mil reais) para o ADMINISTRADOR; e
    (b) R$ 15.000,00 (quinze mil reais) para o GESTOR.

    Parágrafo Terceiro: Os valores em reais previstos neste Artigo serão reajustados anualmente, pela variação positiva do Índice Geral de Preços do Mercado (“IGP-M”) do período anterior, apurado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (“FGV”), a partir da data de funcionamento do FUNDO.

    Parágrafo Quarto: O GESTOR poderá, a seu exclusivo critério, conceder descontos na sua remuneração, por período determinado pelo próprio GESTOR, sendo que nesta hipótese todos os quotistas do Fundo serão informados anteriormente sobre o fato e tal informação será disponibilizada na página da CVM e da BM&FBOVESPA na rede mundial de computadores.

    Artigo 26. A TAXA DE ADMINISTRAÇÃO e a TAXA DE GESTÃO serão calculadas mensalmente por período vencido, e quitadas até o 5º (quinto) dia útil do mês subsequente ao mês em que os serviços forem prestados.

    Artigo 27. Nos termos da regulamentação aplicável, o ADMINISTRADOR pode estabelecer que as parcelas da TAXA DE ADMINISTRAÇÃO sejam pagas diretamente pelo FUNDO aos prestadores de serviços contratados.

    Parágrafo único: O valor integrante da Taxa de Administração correspondente à escrituração das cotas do Fundo descrito no Artigo 25, poderá variar em função da movimentação de cotas e quantidade de quotistas que o FUNDO tiver, sendo que nesta hipótese, o valor da Taxa de Administração será majorado em imediata e igual proporção à variação comprovada da taxa de escrituração das cotas do FUNDO.

    Artigo 28. Não será cobrada taxa de performance.”

    Curtido por 1 pessoa

    • COMUNICADO AO MERCADO

      A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS, na qualidade de administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII TRX ED. CORPORATIVO (“Fundo”), informa a seus cotistas e ao mercado que em função de não ter resultado de caixa positivo, não haverá divulgação referente a distribuição de rendimentos, em 30/09/2016.

      Curtido por 1 pessoa

    • Coisa boa em?
      Nao precisam fazer muita coisa e já está garantido o salário do mês. E se faltar dinheiro?
      Bom, qualquer coisa chama os cotistas e vamos pedir mais $$$$$ pra pagar o administrador.

      Se me pagassem R$1.700,00 por mês faria a mesma coisa que esse administração e ainda melhor.

      Curtido por 3 pessoas

      • Esse modelo é fadado à falência (ou deveria ser… não é porque sempre vão estar entrando novos incautos para abastecer essa insanidade com dinheiro)

        Como alguém é remunerado independente do resultado? É meritocracia do avesso…

        Ninguém quer saber se o engenheiro e sua equipe trabalham 14 horas por dia de segunda a sábado, o que importa é se o empreendimento vai ser entregue ou não no prazo, conforme as especificações e dentro do orçamento. Não construiu? Não recebe. Atrasou? Multa. No mundo do trabalho é assim… já no mundo dos fiis administrador/gestor não entrega nada do que promete, desfila de C-250 e se considera um deus nórdico da competência encarnada na Terra.

        Curtido por 5 pessoas

      • Qual o mérito de um gestor se o preço da cota/ação sobe no secundário?

        Qual o mérito de um gestor que coloca no portfólio uma ação como a do Itaú, por exemplo?

        Qual o mérito de um gestor se um imóvel, que compõe o fundo, é valorizado em razão de uma alteração no plano diretor da cidade?

        Qual o mérito do gestor que aluga um imóvel ao preço de mercado?

        Todo gestor deveria ter duas remunerações: uma fixa, correspondente aos custos operacionais; e uma variável, relativa ao ganho patrimonial, cujo mérito foi do gestor e não das forças do mercado, como, por exemplo, mudança da taxa Selic.

        Infelizmente, porém, somos reféns dessa indústria. Há raríssimas opções. Até hoje vi apenas um fundo que o gestor pareceu ser diferente: o fundo cobra taxa de administração de 1℅, quando na média, a taxa é superior a 2%, e performance de 27,5% acima do CDI, quando a média utiliza o IBOV e 20%.

        Todo profissional sério hoje em dia é remunerado desta forma: um fixo, conforme o mercado da profissão; e um variável, conforme o desempenho da empresa e a contribuição do funcionário para esse desempenho.

        Qual o mérito de um profissional que apenas faz o básico, que qualquer um poderia fazer?

        Curtido por 4 pessoas

  2. suntzu400 de onde vc tirou isso. Macaé/ Campos é a maior reserva de petróleo do Brasil. Sul do RJ não tem nada.
    O forte da BR é Norte do RJ e Sul do ES. Segue um comentário abaixo retirado da Web.
    “A maior parte dessa produção provém da plataforma continental, destacando-se dentre as principais áreas produtoras as bacias dos estados do Rio Grande do Norte, Sergipe, Bahia (Recôncavo Baiano), Ceará, Espírito Santo, Alagoas e, mais que todas elas, a bacia de Campos, no Rio de Janeiro, responsável por mais da metade da produção nacional.”
    abs

    Curtir

    • eu já havia levantado essa hipótese, leo, a última tábua de salvação de macaé e de xted é uma abertura pra valer do pré-sal às empresas petrolíferas estrangeiras. Fiz até uma brincadeira com um ligeiro fundo de verdade que ali no prédio de macaé que a petrobras caiu fora, quem sabe, é a futura sede de Shell ou British Petroleum. Mas isso ainda é unicamente um exercício de fé, michel temer está muito devagar por enquanto nas medidas econômicas.

      Curtido por 3 pessoas

      • Seguem os posts abaixo que havia lido… Por isso a dúvida.

         luizinvest disse:
        sábado, 02 julho, 2016 às 16:03
        Não me lembro aonde li que alguma empresa do ramo de petróleo estava de olho. Acho que era a Shell

         Lucas Siqueira disse:
        sábado, 02 julho, 2016 às 18:11
        Luiz,
        existe esse comentário da Shell “ocupar” o posto da Petrobras em Macaé sim, mas por enquanto nada confirmado.
        Pelo que soube de uma fonte a Shell está avaliando, eu particularmente acho difícil competir com o Porto do Açu, quem conhece Macaé sabe o gargalo logístico de lá.

         ahchaves disse:
        segunda-feira, 04 julho, 2016 às 15:48
        @luizinvest
        Base da Shell em Macaé deve gerar 7 mil empregos
        postado em 1 de junho de 2016
        Shell deve montar base em Macaé e 7 mil empregos serão gerados
        21.2K ações
        Shell deve montar base em Macaé e 7 mil empregos serão gerados.
        A cidade de Macaé (RJ) recebeu visita de executivos da Shell esta semana. Eles se reuniram com empresas especializadas em serviços de recrutamento e seleção de pessoal. De acordo com informações de bastidores, o tema da reunião é a instalação de uma base da empresa no município

        Ninefingers disse:
        segunda-feira, 04 julho, 2016 às 16:00
        Estes boatos envolvendo a Shell é lobby para tentar quebrar o monopólio do pré-sal.
        É válido. Mas depende do Congresso Nacional.
        Afinal se a operação do pré-sal continuar monopólio da Petrobrás, pra quê toda esta estrutura prometida pela Shell? Só para ajudar os cotistas do xted e o povo de Macaé?

        Curtir

    • Hoje no Estadão tem uma entrevista com o Diretor Global de E&P da Shell, Andy Brown.
      Disse que a participação como mera investidora se limitará ao que já tem hoje (Libra e ativos legados da BG).
      Mas que, “se ocorrer o fim do monopólio do pré-sal”, esta área será objeto de prioridade nos investimentos da Shell e que a empresa trará muitos e muitos $$$ para investir aqui. Mas (ressaltou várias vezes) tem que ocorrer o fim do monopólio da exploração do pré-sal.

      Então, penso que, se o congresso aprovar esta alteração, o xistédi-macaé, pode ter um novo valor. 🙂

      Curtir

      • O melhor a fazer como XTED é locar para vários inquilinos; essa dependência com um único inquilino já mostrou o resultado…

        Legal para a região de Macaé e para o Rio de Janeiro que de alguma forma, volte a ter investimentos porque a coisa não está fácil

        Curtir

      • No último relatório estão objetivando alugar os dois prédios de forma fatiada para vários inquilinos.
        Há um interessado no Imóvel de Macaé (1500 m2) que está negociando.

        O fundo ALMI11 também deverá adotar a estratégia de fatiamento para vários inquilinos.
        Este tipo de aluguel do prédio inteiro para um único inquilino está com os dias contados nos FIIs.
        É difícil encontrar um interessado e o risco é grande pois fica tudo na mão de um único inquilino.

        Curtir

      • isso Carlos Roberto

        melhor diversificar do que ficar na mão de um inquilino só

        problema dos semáforos deles é que essas propostas de locação não tem se mostrado firmes, com muitas idas e vindas (verde, amarelo, vermelho)

        Curtir

      • Gente. Pensem comigo. Por que raios a Shell alugaria um prédio em Macaé para explorar o pré-sal?

        Até hoje não encontraram uma gota descente de pré-sal na costa de Macaé! Todas as descobertas recentes (e que ficaram famosas na mídia) estão no litoral sul do Rio de Janeiro e norte de São Paulo.

        Peguem o mapa e vejam. Não é informação classificada.

        Curtir

      • Saiu ontem (06/10/16), no UOL, que a Câmara dos Deputados aprovou o fim da obrigatoriedade da Petrobrás na exploração do pré-sal. Creio que terá que passar pelo Senado. Aguardemos…

        Curtir

    • Não tem um evaluation dizendo que o valor patrimonial da cota é de R$64,00? Ou seja, se o fundo for encerrado e se conseguissem vender os prédios a valor de mercado, essa seria a expectativa de preço. Claro, isso condicionado a conseguir vender, mas…será que essa indicação serve para alguma coisa? Sempre lembrando: esse fundo entrou nas mãos dos primeiros cotistas a R$77,35/cota.

      Curtir

Não postar Links, nem referências à sites Externos, Emails, Telefones.

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair / Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair / Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair / Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair / Alterar )

Conectando a %s