MBRF11 – Mercantil do Brasil

O objetivo do fundo foi a aquisição e posterior locação ao Banco Mercantil do Brasil S.A., dos seguintes imóveis: Edifício Vicente de Araújo (Sede em MG), Agência Rio Branco (no RJ) e Imóveis do Complexo de Tecnologia (em MG); administrado pela Rio Bravo Investimentos DTVM, em regime de condomínio fechado e tem prazo de duração indeterminado.

MBRF11

Trata-se portanto de um FII de Tijolo – Imóveis Comerciais – Escritórios; sua cota inicial foi lançada a R$ 1.000,00 e teve início de atividade em Junho/2011.

A principal fonte de rendimentos vem do edifício sede com cerca de 64%, o complexo de tecnologia respondia por cerca de 21% (agora vago) e por fim a agência com 15%.

O edificio sede tem 20 andares, com área bruta de aproximadamente 16.750 m², somados ao 1º, 2º e 3º Subsolo com mais 1.809 m². Os aluguéis dos imóveis são reajustados pelo IGP-M em Fevereiro (antigamente era em Julho).

Conforme Fato Relevante divulgado em 4 de março, e mediante um pleito que partiu do próprio locatário, o Fundo celebrou junto ao Banco Mercantil do Brasil, locatário dos imóveis da Sede, em Belo Horizonte, e da Agência Bancária no centro do Rio de Janeiro, termo aditivo ao contrato de locação com redução dos valores de locação no montante de 20,0%, à partir de 1 de Fevereiro de 2016.

Em contrapartida à redução mencionada, foram acordadas alterações contratuais, de forma a aumentar substancialmente as penalidades do locatário em caso de eventual rescisão antecipada dos contratos. Dentre as alterações, destacam-se:

(i) garantia de permanência, pelo locatário, a partir de 1 de fevereiro de 2016, de 7 anos e 6 meses na Sede e 5 anos na Agência Bancária, de forma que, em caso de rescisão antecipada do contrato de locação durante este período, o Locatário pagará ao Fundo a somatória de todas as locações remanescentes até o final do Período de Permanência Garantida, além da multa rescisória contratual;
(ii) aumento da multa rescisória para 8 aluguéis, após o período de permanência garantida;
(iii) inclusão de aviso prévio, pelo Locatário, de 8 meses em caso de rescisão antecipada do contrato de locação;
(iv) postergação do próximo reajuste pelo IGP-M para 1 de fevereiro de 2017;
(v) postergação da próxima revisional dos aluguéis, conforme Lei de Locação 8.245, para 1 de fevereiro de 2019, e;
(vi) troca da modalidade de garantia, da Fiança Bancária atual em valor equivalente a 6 meses de locação por Seguro de Fiança Locatícia em valor equivalente aos mesmos 6 meses do valor de locação, além de taxas de condomínio e encargos locatícios, desde que mantenha-se um risco semelhante ao da instituição emissora atual.

Cientes da situação atual e projeções do mercado imobiliário e, diante da evidente redução dos valores quando ocorresse a revisional dos aluguéis, originalmente prevista para 13 de julho de 2017, entendemos por adiantar esta revisão em troca de garantias mais fortes em relação à ocupação dos Imóveis. Por fim, informamos que, realizadas as alterações acima previstas, a distribuição de rendimentos do Fundo deverá se estabilizar no patamar aproximado de R$ 7,30, a partir de março de 2016.

Taxas:
Administração: 0,30%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 18.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).

MBRF11 – Mercantil do Brasil – CNPJ 13.500.306/0001-59
Fonte Pagadora:
Rio Bravo Invest S.A DTVM CNPJ 72.600.026/0001-81

RI: fi@riobravo.com.br

Tutor do FII:  Fabioccastro

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

779 comentários em “MBRF11 – Mercantil do Brasil”

  1. FII MERC BR (MBRF) Fato Relevante

    O Fundo recebeu do Banco Mercantil do Brasil SA (“Locatário” ou “Banco”) notificação extrajudicial
    com as solicitações detalhadas abaixo:

    1) Em relação ao imóvel Agência Rio de Janeiro, localizado na Av. Rio Branco, 89 – loja B, Rio de
    Janeiro/RJ (“Imóvel RJ”), a Locatária solicitou redução do valor contratual de locação, tendo
    em vista que a última negociação contratual entre as partes foi realizada em 2016.

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    1. A Rio Bravo convocou uma AG para que os cotistas votem se aceitam ou não as novas condições solicitadas pelo Banco Mercantil em relação ao Edifício Sede de BH, sugerindo que os cotistas rejeitem.
      Claro que os cotistas tem que se manifestar e rejeitar totalmente as condições solicitadas pelo Mercantil que inclui além de nova redução no valor do aluguel, desmembramento do contrato do Edifício Sede entre Agência e Centro ADM, mudança no indexador de IGPM para IPCA.
      Isso tudo depois de toda lambança feita pela Rio Bravo no Ano passado que fez uma negociação muito porca para os cotistas do fundo, impondo pesadas perdas tanto no rendimento quanto no valor das cotas.
      Bora todo cotista se manifestar e votar contra esse absurdo solicitado pelo Mercantil. essa empresa vem tendo ganhos excepcionas de receitas e não sentiu nenhuma perda devido a Pandemia e Alegam justamente a Pandemia para solicitar essas benesses.
      Temos que rejeitar e lembrar ao Mercantil que o contrato e a Lei estabelece revisão Tri anual e portanto somente em 2023 poderá ser renegociado, por hora cumpra-se o contrato.

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  2. Resposta da Rio bravo (que pensa que é dona do fundo)

    Prezado, boa noite.

    O contrato em vigor prevê revisionais a cada três anos, conforme Lei do Inquilinato. A última revisional havia sido realizada há mais de três anos, portanto poderia ser solicitada a revisão dos valores praticados por qualquer uma das partes no atual momento. Publicamos um comunicado que conta em detalhes as últimas movimentações do Fundo

    Permanecemos à disposição.

    Atenciosamente,

    Curtido por 2 pessoas

  3. Data da informação 05/11/2020
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 05/11/2020
    Data do pagamento 13/11/2020
    Valor do provento por cota (R$) 6,9
    Período de referência novembro/2020
    Ano 2020
    Rendimento isento de IR* Sim

    Opa Opa Opa… não tem nenhum FR junto à divulgação do provento. Resta esperar. Ou especular.

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    1. Em virtude da assinatura do referido Aditamento, as Partes formalizaram a revisão do valor do aluguel
      a partir da competência de 01/10/2020, bem como a concessão de um desconto extraordinário por
      um período de 12 (doze) meses, em relação aos meses de competência de outubro/2020 a
      setembro/2021, com valores de locação e demais condições em linha com o mercado da região.

      O referido Aditamento foi celebrado tendo em vista que a última revisão do valor do aluguel havia
      ocorrido há mais de 3 (três) anos, conforme direito à revisão do aluguel assegurado pela Lei nº
      8.245/1991 (“Lei do Inquilinato”).

      A CBRE CONSULTORIA DO BRASIL LTDA. (“CBRE”), uma das maiores empresas de serviços
      imobiliários comerciais do país, assessorou o Fundo na negociação da referida revisão trianual do valor
      do aluguel com o Locatário.

      A distribuição de rendimentos nos meses vigentes do desconto extraordinário concedido será de
      aproximadamente R$ 6,90/cota (seis reais e noventa centavos por cota), e, posteriormente ao término
      do período do referido desconto, será de aproximadamente R$ 7,50/cota (sete reais e cinquenta
      centavos por cota).

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      1. Também não entendi.. Sinceramente, o imóvel de belo horizonte tem permanencia garantida até 2023… Vou enviar e-mail cobrando o gestor. Sinceramente…

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      2. Poisé, isso soa muito estranho. Acredito que os cotistas do FII devem se juntar e se posicionar contra isso.

        Segue e-mail enviado a rio bravo.

        Prezados, bom dia. 
        Gostaria de entender os motivos nos quais concederam redução do aluguel de um imóvel com permanência garantida até 2023? Principalmente sem consultar os cotistas e de forma retroativa (conforme fato relevante emitido em novembro).
        Dito isto, sinto-me bastante prejudicado com tal atitude e pretendo contestar judicialmente tal decisão. 
        Aguardo posicionamento dos gestores.

        Curtido por 1 pessoa

    2. Multa por Rescisão Antecipada antes do prazo de
      Permanência Garantida: Fluxo restante dos aluguéis até
      07/2023
      Índice de Reajuste: IGP-M

      PS: Lembrem que também comeram o reajuste de 20% do IGP-M (Dado que é esse o valor que tem o igp-m esse ano).

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    3. Pelo que me lembro do contrato de quando eu era cotista, ele não é atípico, apesar de haver a cláusula de permanência até 2023 com multas. Então sempre existiu o mecanismo do revisional, que é o que foi acionado pelo locatário. Diferentemente dos contratos do RBVA.

      Acho que o grande problema foi o gestor haver se “esquecido” de informar isso nos relatórios e que se havia entrado no período do revisional. Não sei se ele é obrigado por lei a fazer isso, mas teria sido ao menos de bom tom.

      Curtido por 2 pessoas

      1. Fabricio, nessas condições, pensando no cotista, a revisional teria que ser contestada judicialmente. O Mercantil pode pedir a revisional, mas a Rio Bravo não é obrigada a dar. Daí, deixa o Mercantil acionar a justiça. Seria muito mais razoável do que abrir as pernas e dar de presente o prejuízo pro cotista.

        Em 2023, ai sim, se renegocia o que quiser. Mas faltam 3 anos e ainda tem um aumento de 20% no lombo do mercantil dado o IGP-M, que também foi ignorado pela camaradagem da Rio Bravo.

        Curtido por 1 pessoa

      2. Essa é uma avaliação difícil de fazer, Fernando. Ao menos para mim.

        Num caso desses, se a RB se recusasse a dar o revisional talvez o banco pudesse ir à Justiça solicita-lo, uma vez que é seu direito. Talvez pudessem até alegar que a RB quebrou o contrato e pedir sua anulação, ou pelo menos sua desobrigação das cláusulas de permanência garantida. Estou só elocubrando, não sou advogado.

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      3. Fabio, para mim não faz sentido essa afirmação. A revisional é uma negociação bilateral. Poderiamos baixar o aluguel pra 1 real se fosse o desejo do banco? Não faz sentido algum. Na justiça ele pode contestar o que quiser, vide exemplo os hospitais HCRI e NSLU. Também há o caso RBRD, a leader não pagou os alugueis, o Bradesco arcou com o prejuízo. Não foi nem necessário acionar a justiça.

        O Mercantil tem o direito de pedir, mas o cotista não tem a obrigação de dar a revisional (alteração do valor). Não acho que seja muito difícil contestar frente a um juiz que se há prazo de permanência garantida há expectativa que os valores sejam pagos de acordo com o contrato.

        Curtido por 1 pessoa

      4. Sim, você tem razão Fernando.

        Acho que a RB se viu no seguinte dilema: não conceder o revisional e jogar para 2023 e dessa forma garantir que o Banco não terá interesse em renovar ou conceder o revisional e assim ter a possibilidade, talvez, de o banco ficar em 2023.

        Claro que uma coisa (revisional) não implica na outra (permanência), mas nesse caso a RB teria trocado uma certeza por uma possibilidade. Talvez a RB se sinta a parte mais fraca neste momento para tentar uma negociação mais agressiva. Talvez o banco já tenha insinuado o desejo de devolver ao menos parte do prédio. Talvez então aí sim a RB não teria nada a perder e pudesse ter endurecido…

        Isso tudo também é elocubração minha. Sempre procuro primeiro “pensar com a cabeça do gestor” e assim tentar entender os seus motivos para depois partir para as teorias conspiratórias….rsrsrs. Mas não adianta, só poderíamos mesmo entender o que aconteceu se tivéssemos acesso aos bastidores da negociação. Acho que seria uma boa ideia falar com eles, sempre dá pra pegar alguma coisa na conversa.

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      5. Sem dúvida o gestor pensou no cotista que perdeu 40% do rendimento (23% da redução e 20 do IGP-M), além de condicionar a 7,5 o aumento 12 meses depois e não informar se o IGP-M vai incidir ali ou não.

        Com a cabeça do gestor não vi reduzir a taxa dele. Com a cabeça do gestor não vi ele informar que há revisional em curso. E em 2023, não há nenhuma garantia que o banco vá ficar, além de algum possível desconto, que devia ser ofertado em 2023.

        Isso queima o mercado demais. Esse tipo de trapalhada (chamo de trapalhada, mas dependendo da questão pode ir muito além de trapalhada…)

        Curtido por 2 pessoas

      6. Bem, se chegar a falar com o gestor, poste aqui. Apesar de não ser cotista, gostaria de acompanhar. Tenho certeza de que os amigos que são cotistas também.

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    4. Também abri reclamação na CVM, acho que não vai dar em nada, mas segue o baile.

      Pensando na possibilidade de judicializar (principalmente, se possível, via pequenas causas).

      “Prezados, bom dia.

      Hoje acordo surpreso com a perda pouco mais de R$ XX.XXX,00 de meu patrimônio.

      Entendo que oscilações podem ocorrer em renda variável. O que não entendo é que tal oscilação é justificada por uma redução no valor de aluguel de forma incoerente e não publicada para os cotistas.

      Foi concedida o desconto no valor de aluguel de um imóvel que impacta negativamente em 23% na renda do fundo (como o fundo tem 2 imóveis, o desconto foi maior que 23%). Esse desconto não faz sentido algum, dado que há um contrato de permanência mínima até 2023 que deveria proteger o cotista aos valores devidos do contrato.

      Além disso, o desconto foi aplicado no aluguel de 01/10/2020 a 31/10/2020 (período de outubro), porém, o fato relevante foi somente emitido em novembro (5 de novembro)

      Outra falha, em meu entendimento, foi a Rio Bravo não notificar nenhum tipo de pedido de revisional em curso, tomando a ação de forma unilateral, prejudicando enormemente os cotistas.

      Resultado disso tudo: uma queda do rendimento e uma queda da cotação na ordem de 13% (até agora).

      Dito isto, aguardo averiguação da CVM para tais ações do gestor.

      Muito obrigado.”

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  4. Data da informação
    04/09/2020
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    04/09/2020
    Data do pagamento
    15/09/2020
    Valor do provento por cota (R$)
    9
    Período de referência
    SETEMBRO/2020
    Ano
    2020
    Rendimento isento de IR*
    Sim

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  5. Do relatório publicado ontem (03/2020):

    “Receita Financeira -R$ 167 ” (Rio Bravo perdeu dinheiro aqui também)
    “No mês, o Fundo passou a receber full o reajuste referente a fevereiro das receitas imobiliárias. Em face dos acontecimentos recentes relacionados ao combate ao COVID-19 e da baixa previsibilidade do cenário, a gestão do caixa do Fundo está sendo feita de maneira extremamente cautelosa, portanto a distribuição permaneceu no mesmo patamar praticado nos últimos meses.”

    Baixa previsibilidade do cenário? O banco vai deixar de pagar o aluguel de um contrato atípico?
    -1 pra Rio Bravo.

    Curtido por 1 pessoa

  6. Algumas infos:
    1) Banco Mercantil começou a enviar e-mail aos proprietários dos imóveis que locam, comunicando (solicitando de forma impositiva) redução de 20% no valor dos aluguéis por 1 ano.
    2) Em 2017, um ano após conseguir redução de 20% nos contratos do FII, fizeram a mesma coisa com a rede agencias locadas, com bastante imposição (envolvendo ameaças de devolução).
    3) Característica do banco não efetuar manutenção prévia nos imóveis locados, preferindo negociar indenização no ato da devolução.
    4) Ultimo andar do Edificio Sede segue totalmente desocupado.
    5) Banco tem focado sua atividade em folha de pagamento dos Estados e INSS
    6) Rede de atendimento foi expandida nos últimos anos via “postos de atendimento” em detrimento das agencias convencionais.

    bons negócios.

    Curtido por 4 pessoas

  7. Data da informação 07/08/2019
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 07/08/2019
    Data do pagamento 15/08/2019
    Valor do provento por cota (R$) 8,5
    Período de referência Agosto/2019
    Ano 2019
    Rendimento isento de IR* Sim

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      1. E a qualidade dos imóveis.. tem boa localização ?? aluga pelo mesmo valor se o inquilino sair ??
        LOCALIZAÇÃO É QUASE TUDO NO IMÓVEL !!
        Eu não tenho este FII…

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      2. Agência no RJ é bem tradicional
        representa pouco menos de 20% da renda
        predião em BH tem 100% da adm dos caras
        Mas tem tanta oferta no mercado que até a multona fique viável de pagar.
        Sei lá
        Tenho um miserê de cotas

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      3. Escritório: Fica no miolo do centro de BH (bem próximo à praça Sete – formigueiro humano).
        Preço por m²: 46,48 (não sei qual a classificação do prédio, então fica difícil avaliar, mas é um valor bem abaixo do que estou acostumado a ver em relatórios de outros fundos – R$ 70~80/m²)

        Agência: Fica no centro do Rio (outro formigueiro)
        Preço por m²: 195,43 (esse sim eu diria que está bem caro, mas representa apenas 15% das receitas do FII, mesmo que reloque por um preço muito inferior, o impacto não seria tão grande)

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