MBRF11 – Mercantil do Brasil

O objetivo do fundo foi a aquisição e posterior locação ao Banco Mercantil do Brasil S.A., dos seguintes imóveis: Edifício Vicente de Araújo (Sede em MG), Agência Rio Branco (no RJ) e Imóveis do Complexo de Tecnologia (em MG); administrado pela Rio Bravo Investimentos DTVM, em regime de condomínio fechado e tem prazo de duração indeterminado.

MBRF11

Trata-se portanto de um FII de Tijolo – Imóveis Comerciais – Escritórios; sua cota inicial foi lançada a R$ 1.000,00 e teve início de atividade em Junho/2011.

A principal fonte de rendimentos vem do edifício sede com cerca de 64%, o complexo de tecnologia responde por cerca de 21% e por fim a agência com 15%.

O edificio sede tem 20 andares, com área bruta de aproximadamente 16.750 m², somados ao 1º, 2º e 3º Subsolo com mais 1.809 m². Os aluguéis dos imóveis são reajustados pelo IGPM em Julho.

Conforme Fato Relevante divulgado em 4 de março, e mediante um pleito que partiu do próprio locatário, o Fundo celebrou junto ao Banco Mercantil do Brasil, locatário dos imóveis da Sede, em Belo Horizonte, e da Agência Bancária no centro do Rio de Janeiro, termo aditivo ao contrato de locação com redução dos valores de locação no montante de 20,0%, à partir de 1 de Fevereiro de 2016.

Em contrapartida à redução mencionada, foram acordadas alterações contratuais, de forma a aumentar substancialmente as penalidades do locatário em caso de eventual rescisão antecipada dos contratos. Dentre as alterações, destacam-se:

(i) garantia de permanência, pelo locatário, a partir de 1 de fevereiro de 2016, de 7 anos e 6 meses na Sede e 5 anos na Agência Bancária, de forma que, em caso de rescisão antecipada do contrato de locação durante este período, o Locatário pagará ao Fundo a somatória de todas as locações remanescentes até o final do Período de Permanência Garantida, além da multa rescisória contratual;
(ii) aumento da multa rescisória para 8 aluguéis, após o período de permanência garantida;
(iii) inclusão de aviso prévio, pelo Locatário, de 8 meses em caso de rescisão antecipada do contrato de locação;
(iv) postergação do próximo reajuste pelo IGP-M para 1 de fevereiro de 2017;
(v) postergação da próxima revisional dos aluguéis, conforme Lei de Locação 8.245, para 1 de fevereiro de 2019, e;
(vi) troca da modalidade de garantia, da Fiança Bancária atual em valor equivalente a 6 meses de locação por Seguro de Fiança Locatícia em valor equivalente aos mesmos 6 meses do valor de locação, além de taxas de condomínio e encargos locatícios, desde que mantenha-se um risco semelhante ao da instituição emissora atual.

Cientes da situação atual e projeções do mercado imobiliário e, diante da evidente redução dos valores quando ocorresse a revisional dos aluguéis, originalmente prevista para 13 de julho de 2017, entendemos por adiantar esta revisão em troca de garantias mais fortes em relação à ocupação dos Imóveis. Por fim, informamos que, realizadas as alterações acima previstas, a distribuição de rendimentos do Fundo deverá se estabilizar no patamar aproximado de R$ 7,30, a partir de março de 2016.

MBRF11

Taxas:
Administração: 0,30%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 18.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).

MBRF11 – Mercantil do Brasil – CNPJ 13.500.306/0001-59
Fonte Pagadora:
Rio Bravo Invest S.A DTVM CNPJ 72.600.026/0001-81

RI: fundosimobiliarios@riobravo.com.br

Tutor do FII:  Raphael

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241 comentários sobre “MBRF11 – Mercantil do Brasil

  1. Do relatório de dezembro:
    COMENTÁRIOS DO GESTOR
    No mês, foram distribuídos, a título de rendimentos, o valor de R$ 7,30/cota, resultados da locação do Ed. Sede e da Ag. Rio Branco, para o Banco Mercantil do Brasil. Com relação à comercialização do ativo desocupado, conforme orientação passada na última assembleia, informamos que a Rio Bravo e a Colliers seguem envidando os melhores esforços na busca pela locação do imóvel, e novas informações relevantes que surjam deste processo, serão repassadas aos cotistas através dos relatórios mensais e/ou Fato Relevante, de forma a trazer transparência e igualdade de informações a todos os cotistas do Fundo.

    Curtido por 1 pessoa

    • Tirando o problema do Centro Tecnologico e do revisional celebrado, este fundo está estabilizado, não? Ou seja, a princípio tudo o que podia haver de ruim já aconteceu. Resolvido o problema do imóvel vazio, seja lá que fim se dê a ele, a vida segue. Foram celebradas novas garantias que parecem dar maior robustez ao negócio.

      Minha visão está certa, na opinião de vocês?

      Curtido por 1 pessoa

      • Tetzner, ainda bem que não é o BB, sem risco de cair em restruturação. rs
        Mas até que o inquilino vem se comportando bem, vinha tropeçando mas nos últimos anos vem se reerguendo e dando lucro …tem que acompanhar, mas acho que o risco maior aqui é de um retrofit ou obra de maior envergadura principalmente no CT (depende do inquilino) e Ed Sede, tem 2,5M em caixa, se tiver dentro do orçamento ok, senão pode rolar uma captação ou retenção, do resto é ficar de olho e diversificar.

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      • Acho que o risco maior aqui seria o Mercantil do Brasil ser comprado por um Banco maior. Acho que é mais isso que deve ser acompanhado, embora não se tenha nada a respeito na mídia.

        Como a venda do CT já foi rejeitada, acho que a saída será encontrar um inquilino. Ou um comprador que faça uma oferta mais generosa. De qualquer forma acho que esse imóvel vago representa um potencial para o Fundo, seja lá que destinação se dê a ele.

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      • Só complementando, troquei umas ideias com uns amigos que tenho lá na Rio Bravo e as impressões deles são parecidas com as minhas (postadas aí, mais acima….). Claro, pode-se dizer que a opinião deles não é exatamente “isenta”….

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      • Penso que a melhor saída para o fundo seria encontrar um comprador para o antigo CT que ofertasse um valor justo pelo imóvel, com este capital adquirir algum outro imóvel em segmento diverso ao que explora e já locado (de preferência). A não ser que o regulamento proíba tal prática (não o acompanho).
        A bem da verdade, fundos com poucos imóveis e ABL reduzida como este, deveriam se fundir a outros ou partir para novas captações objetivando aumentar o PL.
        Sim, eu ainda me permito sonhar. 🙂
        Sds.

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