MBRF11 – Mercantil do Brasil

O objetivo do fundo foi a aquisição e posterior locação ao Banco Mercantil do Brasil S.A., dos seguintes imóveis: Edifício Vicente de Araújo (Sede em MG), Agência Rio Branco (no RJ) e Imóveis do Complexo de Tecnologia (em MG); administrado pela Rio Bravo Investimentos DTVM, em regime de condomínio fechado e tem prazo de duração indeterminado.

MBRF11

Trata-se portanto de um FII de Tijolo – Imóveis Comerciais – Escritórios; sua cota inicial foi lançada a R$ 1.000,00 e teve início de atividade em Junho/2011.

A principal fonte de rendimentos vem do edifício sede com cerca de 64%, o complexo de tecnologia respondia por cerca de 21% (agora vago) e por fim a agência com 15%.

O edificio sede tem 20 andares, com área bruta de aproximadamente 16.750 m², somados ao 1º, 2º e 3º Subsolo com mais 1.809 m². Os aluguéis dos imóveis são reajustados pelo IGP-M em Fevereiro (antigamente era em Julho).

Conforme Fato Relevante divulgado em 4 de março, e mediante um pleito que partiu do próprio locatário, o Fundo celebrou junto ao Banco Mercantil do Brasil, locatário dos imóveis da Sede, em Belo Horizonte, e da Agência Bancária no centro do Rio de Janeiro, termo aditivo ao contrato de locação com redução dos valores de locação no montante de 20,0%, à partir de 1 de Fevereiro de 2016.

Em contrapartida à redução mencionada, foram acordadas alterações contratuais, de forma a aumentar substancialmente as penalidades do locatário em caso de eventual rescisão antecipada dos contratos. Dentre as alterações, destacam-se:

(i) garantia de permanência, pelo locatário, a partir de 1 de fevereiro de 2016, de 7 anos e 6 meses na Sede e 5 anos na Agência Bancária, de forma que, em caso de rescisão antecipada do contrato de locação durante este período, o Locatário pagará ao Fundo a somatória de todas as locações remanescentes até o final do Período de Permanência Garantida, além da multa rescisória contratual;
(ii) aumento da multa rescisória para 8 aluguéis, após o período de permanência garantida;
(iii) inclusão de aviso prévio, pelo Locatário, de 8 meses em caso de rescisão antecipada do contrato de locação;
(iv) postergação do próximo reajuste pelo IGP-M para 1 de fevereiro de 2017;
(v) postergação da próxima revisional dos aluguéis, conforme Lei de Locação 8.245, para 1 de fevereiro de 2019, e;
(vi) troca da modalidade de garantia, da Fiança Bancária atual em valor equivalente a 6 meses de locação por Seguro de Fiança Locatícia em valor equivalente aos mesmos 6 meses do valor de locação, além de taxas de condomínio e encargos locatícios, desde que mantenha-se um risco semelhante ao da instituição emissora atual.

Cientes da situação atual e projeções do mercado imobiliário e, diante da evidente redução dos valores quando ocorresse a revisional dos aluguéis, originalmente prevista para 13 de julho de 2017, entendemos por adiantar esta revisão em troca de garantias mais fortes em relação à ocupação dos Imóveis. Por fim, informamos que, realizadas as alterações acima previstas, a distribuição de rendimentos do Fundo deverá se estabilizar no patamar aproximado de R$ 7,30, a partir de março de 2016.

Taxas:
Administração: 0,30%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 18.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).

MBRF11 – Mercantil do Brasil – CNPJ 13.500.306/0001-59
Fonte Pagadora:
Rio Bravo Invest S.A DTVM CNPJ 72.600.026/0001-81

RI: fi@riobravo.com.br

Tutor do FII:  Fabioccastro

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

754 comentários em “MBRF11 – Mercantil do Brasil”

  1. Do relatório publicado ontem (03/2020):

    “Receita Financeira -R$ 167 ” (Rio Bravo perdeu dinheiro aqui também)
    “No mês, o Fundo passou a receber full o reajuste referente a fevereiro das receitas imobiliárias. Em face dos acontecimentos recentes relacionados ao combate ao COVID-19 e da baixa previsibilidade do cenário, a gestão do caixa do Fundo está sendo feita de maneira extremamente cautelosa, portanto a distribuição permaneceu no mesmo patamar praticado nos últimos meses.”

    Baixa previsibilidade do cenário? O banco vai deixar de pagar o aluguel de um contrato atípico?
    -1 pra Rio Bravo.

    Curtido por 1 pessoa

  2. Algumas infos:
    1) Banco Mercantil começou a enviar e-mail aos proprietários dos imóveis que locam, comunicando (solicitando de forma impositiva) redução de 20% no valor dos aluguéis por 1 ano.
    2) Em 2017, um ano após conseguir redução de 20% nos contratos do FII, fizeram a mesma coisa com a rede agencias locadas, com bastante imposição (envolvendo ameaças de devolução).
    3) Característica do banco não efetuar manutenção prévia nos imóveis locados, preferindo negociar indenização no ato da devolução.
    4) Ultimo andar do Edificio Sede segue totalmente desocupado.
    5) Banco tem focado sua atividade em folha de pagamento dos Estados e INSS
    6) Rede de atendimento foi expandida nos últimos anos via “postos de atendimento” em detrimento das agencias convencionais.

    bons negócios.

    Curtido por 4 pessoas

  3. Data da informação 07/08/2019
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 07/08/2019
    Data do pagamento 15/08/2019
    Valor do provento por cota (R$) 8,5
    Período de referência Agosto/2019
    Ano 2019
    Rendimento isento de IR* Sim

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      1. E a qualidade dos imóveis.. tem boa localização ?? aluga pelo mesmo valor se o inquilino sair ??
        LOCALIZAÇÃO É QUASE TUDO NO IMÓVEL !!
        Eu não tenho este FII…

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      2. Agência no RJ é bem tradicional
        representa pouco menos de 20% da renda
        predião em BH tem 100% da adm dos caras
        Mas tem tanta oferta no mercado que até a multona fique viável de pagar.
        Sei lá
        Tenho um miserê de cotas

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      3. Escritório: Fica no miolo do centro de BH (bem próximo à praça Sete – formigueiro humano).
        Preço por m²: 46,48 (não sei qual a classificação do prédio, então fica difícil avaliar, mas é um valor bem abaixo do que estou acostumado a ver em relatórios de outros fundos – R$ 70~80/m²)

        Agência: Fica no centro do Rio (outro formigueiro)
        Preço por m²: 195,43 (esse sim eu diria que está bem caro, mas representa apenas 15% das receitas do FII, mesmo que reloque por um preço muito inferior, o impacto não seria tão grande)

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