MBRF11 – Mercantil do Brasil

O objetivo do fundo foi a aquisição e posterior locação ao Banco Mercantil do Brasil S.A., dos seguintes imóveis: Edifício Vicente de Araújo (Sede em MG), Agência Rio Branco (no RJ) e Imóveis do Complexo de Tecnologia (em MG); administrado pela Rio Bravo Investimentos DTVM, em regime de condomínio fechado e tem prazo de duração indeterminado.

MBRF11

Trata-se portanto de um FII de Tijolo – Imóveis Comerciais – Escritórios; sua cota inicial foi lançada a R$ 1.000,00 e teve início de atividade em Junho/2011.

A principal fonte de rendimentos vem do edifício sede com cerca de 64%, o complexo de tecnologia responde por cerca de 21% e por fim a agência com 15%.

O edificio sede tem 20 andares, com área bruta de aproximadamente 16.750 m², somados ao 1º, 2º e 3º Subsolo com mais 1.809 m². Os aluguéis dos imóveis são reajustados pelo IGPM em Julho.

Conforme Fato Relevante divulgado em 4 de março, e mediante um pleito que partiu do próprio locatário, o Fundo celebrou junto ao Banco Mercantil do Brasil, locatário dos imóveis da Sede, em Belo Horizonte, e da Agência Bancária no centro do Rio de Janeiro, termo aditivo ao contrato de locação com redução dos valores de locação no montante de 20,0%, à partir de 1 de Fevereiro de 2016.

Em contrapartida à redução mencionada, foram acordadas alterações contratuais, de forma a aumentar substancialmente as penalidades do locatário em caso de eventual rescisão antecipada dos contratos. Dentre as alterações, destacam-se:

(i) garantia de permanência, pelo locatário, a partir de 1 de fevereiro de 2016, de 7 anos e 6 meses na Sede e 5 anos na Agência Bancária, de forma que, em caso de rescisão antecipada do contrato de locação durante este período, o Locatário pagará ao Fundo a somatória de todas as locações remanescentes até o final do Período de Permanência Garantida, além da multa rescisória contratual;
(ii) aumento da multa rescisória para 8 aluguéis, após o período de permanência garantida;
(iii) inclusão de aviso prévio, pelo Locatário, de 8 meses em caso de rescisão antecipada do contrato de locação;
(iv) postergação do próximo reajuste pelo IGP-M para 1 de fevereiro de 2017;
(v) postergação da próxima revisional dos aluguéis, conforme Lei de Locação 8.245, para 1 de fevereiro de 2019, e;
(vi) troca da modalidade de garantia, da Fiança Bancária atual em valor equivalente a 6 meses de locação por Seguro de Fiança Locatícia em valor equivalente aos mesmos 6 meses do valor de locação, além de taxas de condomínio e encargos locatícios, desde que mantenha-se um risco semelhante ao da instituição emissora atual.

Cientes da situação atual e projeções do mercado imobiliário e, diante da evidente redução dos valores quando ocorresse a revisional dos aluguéis, originalmente prevista para 13 de julho de 2017, entendemos por adiantar esta revisão em troca de garantias mais fortes em relação à ocupação dos Imóveis. Por fim, informamos que, realizadas as alterações acima previstas, a distribuição de rendimentos do Fundo deverá se estabilizar no patamar aproximado de R$ 7,30, a partir de março de 2016.

MBRF11

Taxas:
Administração: 0,30%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 18.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).

MBRF11 – Mercantil do Brasil – CNPJ 13.500.306/0001-59
Fonte Pagadora:
Rio Bravo Invest S.A DTVM CNPJ 72.600.026/0001-81

RI: fundosimobiliarios@riobravo.com.br

Tutor do FII:  Raphael

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249 comentários sobre “MBRF11 – Mercantil do Brasil

  1. MERCANTIL DO BRASIL – FII (“Fundo”), vem, pela presente, informar aos senhores cotistas acerca das deliberações discutidas e aprovadas em Assembleia Geral Ordinária, realizada no dia 24 de abril de 2017, conforme abaixo:

    • “Os cotistas presentes, deliberaram por aprovar as demonstrações financeiras referentes ao exercício encerrado em 31 de dezembro de 2016.”. Sendo o que nos cabia para o momento, ficamos à disposição dos Senhores para eventuais esclarecimentos que se façam necessários. São Paulo, 24 de abril de 2017

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  2. 24/02/2017 – Mercantil do Brasil mantém expansão e resultado operacional positivo

    Player diferenciado no mercado de bancos de varejo, a instituição alia eficiência, um olhar atento ao cliente e habilidade para identificar oportunidades.

    Uma trajetória única em 74 anos de mercado, guiada pelo equilíbrio entre austeridade, visão de futuro e capacidade de adaptação às circunstâncias. O Mercantil do Brasil, único banco médio de varejo do país, mantém-se – mesmo em um cenário econômico desafiador – competitivo e bem-sucedido.

    O banco apostou em um negócio descomplicado, eficiente e rápido em redirecionar as ações para que estejam cada vez mais próximas do que seu cliente precisa e deseja. E acertou. Em 2016, o MB alcançou um resultado operacional de R$ 70.68 MM. Isso revela não apenas uma operação bem realizada, efetiva, com aperfeiçoamento constante, mas também o quanto os seus clientes, controladores e investidores acreditam na instituição. Em outras palavras, os números confirmam a habilidade do banco de se reinventar, criando formato próprio de atuação, sem perder de vista uma gestão responsável dos recursos. Exemplos disso: o exercício constante de analisar os gastos e a capacidade de lançar novos produtos que falam a linguagem de seu público.

    Observador perspicaz, focado no comportamento da economia e dos clientes, o Mercantil do Brasil reforça sua crença de que o novo é sempre desafiante ao investir em um modelo de negócio diferenciado. Isso inclui a expansão de sua rede física, criada exclusivamente para o relacionamento com beneficiários do INSS – público prioritário do Banco.

    No último ano, foram abertos 36 pontos de atendimento, parte do total de 64 previstos para o período de 2015 a 2017, nas regiões mais importantes para a instituição (Minas Gerais e interior de São Paulo). Nesse contexto, o MB trabalha para garantir a eficiência nos seus atendimentos e vê crescer sua base de clientes qualificados. A taxa de conversão dos beneficiários com perfil para se tornarem correntistas está na casa de 80%, e o índice de satisfação em 83%. Ponto para o atendimento diferente e próximo.

    Enquanto o banco se torna maior, a equipe persegue o propósito de torná-lo mais forte ao manter a rentabilidade e, assim, a perenidade do negócio. Resultado: o recuo de 11,1% nas despesas administrativas, na passagem de 2015 para 2016. O lucro líquido ficou em R$ 18.3 MM, e o Índice de Basiléia subiu para o patamar confortável de 14,6%.

    De acordo com o diretor executivo Financeiro, de Relações com Investidores e Marketing, Roberto Assumpção, as demonstrações financeiras confirmam que o Banco tem um histórico de evolução permanente e é rentável. “Temos trilhado um caminho único, com um olhar diferenciado para nosso negócio e nosso público, especialmente o beneficiário do INSS. Independentemente do contexto, mesmo com a situação econômica adversa, seguimos inovando, sem perder o equilíbrio”, afirma.

    Dentre as novidades do ano passado, o MB registrou uma redução no custo de captação de CDB, em função da grande pulverização da carteira, impulsionada pelo lançamento de novo produto: o CDB Ganhe Todo Dia, que termina o ano com um saldo em torno de R$ 400 MM. A produção média mensal do novo produto de crédito pessoal com débito em conta também se destacou no período – cresceu 23% e superou a comercialização do crédito consignado.

    Vale mencionar outra conquista que, mais uma vez, tem a ver com a confiança dos investidores: a captação de R$ 91 MM em Letra Financeira Subordinada (LFS), modalidade elegível para composição de capital de nível II do Patrimônio de Referência. “O volume indica nossa solidez, tradição e credibilidade no mercado”, argumenta Assumpção.

    Se fosse possível sintetizar a vocação do banco para traçar paralelos entre o próprio negócio e as necessidades do mercado, essa síntese seria o Banco Mercantil de Investimentos, que teve substancial aumento de capital em 2016, resultado de uma decisão madura e estrategicamente pensada. “Temos a expertise necessária e uma forma de atuação especializada, com foco em Minas Gerais, estado que tem um grande potencial a ser explorado. Não existem bancos com esse direcionamento em Minas Gerais. Os empresários mineiros tinham que recorrer aos bancos de investimento da avenida Paulista. Agora, contam com o BMI para acessar o mercado de capitais”, afirma o diretor executivo.

    Enfim, para 2017 o plano é dar prosseguimento à expansão da base de correntistas e da capacidade de atendimento (estão previstas mais 25 novas unidades nas regiões consideradas prioritárias); manter a redução de custos e ampliar os investimentos da estrutura tecnológica. “O caminho é aliar a estratégia de expansão do negócio a uma cultura interna de eficiência operacional e de incentivo à inovação em todos os níveis da corporação”, completa Assumpção.

    Fonte: guiainvest

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  3. Do relatório de dezembro:
    COMENTÁRIOS DO GESTOR
    No mês, foram distribuídos, a título de rendimentos, o valor de R$ 7,30/cota, resultados da locação do Ed. Sede e da Ag. Rio Branco, para o Banco Mercantil do Brasil. Com relação à comercialização do ativo desocupado, conforme orientação passada na última assembleia, informamos que a Rio Bravo e a Colliers seguem envidando os melhores esforços na busca pela locação do imóvel, e novas informações relevantes que surjam deste processo, serão repassadas aos cotistas através dos relatórios mensais e/ou Fato Relevante, de forma a trazer transparência e igualdade de informações a todos os cotistas do Fundo.

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    • Tirando o problema do Centro Tecnologico e do revisional celebrado, este fundo está estabilizado, não? Ou seja, a princípio tudo o que podia haver de ruim já aconteceu. Resolvido o problema do imóvel vazio, seja lá que fim se dê a ele, a vida segue. Foram celebradas novas garantias que parecem dar maior robustez ao negócio.

      Minha visão está certa, na opinião de vocês?

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      • Tetzner, ainda bem que não é o BB, sem risco de cair em restruturação. rs
        Mas até que o inquilino vem se comportando bem, vinha tropeçando mas nos últimos anos vem se reerguendo e dando lucro …tem que acompanhar, mas acho que o risco maior aqui é de um retrofit ou obra de maior envergadura principalmente no CT (depende do inquilino) e Ed Sede, tem 2,5M em caixa, se tiver dentro do orçamento ok, senão pode rolar uma captação ou retenção, do resto é ficar de olho e diversificar.

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      • Acho que o risco maior aqui seria o Mercantil do Brasil ser comprado por um Banco maior. Acho que é mais isso que deve ser acompanhado, embora não se tenha nada a respeito na mídia.

        Como a venda do CT já foi rejeitada, acho que a saída será encontrar um inquilino. Ou um comprador que faça uma oferta mais generosa. De qualquer forma acho que esse imóvel vago representa um potencial para o Fundo, seja lá que destinação se dê a ele.

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      • Só complementando, troquei umas ideias com uns amigos que tenho lá na Rio Bravo e as impressões deles são parecidas com as minhas (postadas aí, mais acima….). Claro, pode-se dizer que a opinião deles não é exatamente “isenta”….

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      • Penso que a melhor saída para o fundo seria encontrar um comprador para o antigo CT que ofertasse um valor justo pelo imóvel, com este capital adquirir algum outro imóvel em segmento diverso ao que explora e já locado (de preferência). A não ser que o regulamento proíba tal prática (não o acompanho).
        A bem da verdade, fundos com poucos imóveis e ABL reduzida como este, deveriam se fundir a outros ou partir para novas captações objetivando aumentar o PL.
        Sim, eu ainda me permito sonhar. 🙂
        Sds.

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