MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII

O Mérito Desenvolvimento Imobiliário I é um fundo de investimento imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado, e tem como objetivo principal a aquisição de participações de empreendimentos voltados para a incorporação imobiliária.

MeritoFII

O conceito do FII é bastante interessante e sua forma de operar também, uma alternativa para diversificar em projetos de desenvolvimento e incorporação.

Pode atuar em qualquer segmento (residencial, comercial, logístico, hoteleiro entre outros) desde que seu objetivo seja a venda final do imóvel.

Os projetos, quando são investidos, podem estar em qualquer fase, por exemplo: na compra do terreno antes da aprovação, na participação do projeto após a aprovação antes das vendas, quando o empreendimento já estiver em obras ou, ainda, quando já estiver concluído e entregue e houver apenas um crédito a receber.

A atuação do fundo nos projetos é ativa, os gestores participam de todas as decisões que são tomadas no âmbito dos projetos junto com os incorporadores. Por exemplo, na escolha do terreno a ser comprado, na escolha do produto que será lançado no local, estratégias de marketing, preços de venda, construtoras que serão contratadas para o empreendimento entre outras decisões.

Não foca em um tipo de projeto específico nem em uma região específica; ao analisar um projeto, fazem um estudo de mercado na microrregião para avaliar se o projeto se enquadra naquele local e é atrativo em relação ao risco/retorno.

Não tem nenhuma parceria fixa com construtora/incorporadora, são analisados projeto a projetos. O regulamento permite um projeto tipo retrofit, mas existem poucos projetos com uma rentabilidade atrativa, pois, nesse tipo, a negociação na compra do imóvel é bem relevante.

Pretende manter a carteira do fundo com projetos em fase final (com fluxo de caixa positivo) e com projetos na fase inicial/intermediária (com fluxo de caixa negativo) de maneira que o fundo sempre tenha uma geração de caixa e realize distribuições de rendimento mensais.

Ao participar de um projeto em que, por exemplo, o investimento do fundo seja 50 e o retorno (capital+lucro) seja 125, o fundo irá distribuir 75 de rendimento aos cotistas e reinvestir os 50. O regulamento prevê que o fundo distribua no mínimo 95% do lucro base caixa, mas o fundo irá distribuir os 100%.

Terrenos
Relação de terrenos _ Área(m2) _ % do terreno no total investido
Gleba 47, Qt 30.027, Campinas-SP ___ 103.900,00 ___ 20,3000%
Estrada Municipal BTV 250, Boituva – SP ___ 187.233,58 ___ 40,3400%
Rua João Sulinski, 225, Campinas – SP ___ 45.632,00 ___ 1,5400%
Rua Luís Gemin, Bairro Descampado, Campinas - SP ___ 177.056,50 ___ 28,9500%
Rua Lauro de Freitas, 451, Vila Sonia, São Paulo-SP ___ 1.840,00 ___ 8,8700%
Cotas de Sociedades que se enquadre entre as atividades permitidas aos FII
Sociedade _ CNPJ _ Quantidade _ Valor (R$)
Terras da Estância Empreend. Imobiliários Ltda ___ 17.774.820/0001-33 ___ 1,00 ___ 34.177.897,15
Miríade Litoral Construtora Ltda ___ 13.098.196/0001-40 ___ 80,00 ___ 545.317,33
Campo Verde Empreend. Imobiliário Ltda ___ 11.806.223/0001-67 ___ 1,00 ___ 12.178.989,90
Terra Brasilis Participações e Empreend. Ltda ___ 03.968.482/0001-66 ___ 55,00 ___ 1.113.062,75
Mérito Realty Ltda ___ 25.329.615/0001-97 ___ 84.570.000,00 ___ 109.546.112,00

Taxa de Administração 0,15% a.a. sobre PL a mercado
Taxa de Gestão 1,85% a.a. sobre PL a mercado
Taxa de Performance 20% sobre o que exceder o CDI

Gestor Mérito Investimentos
Administrador Planner Corretora de Valores
Negociação das cotas B3 – Ticker MFII11
Tipo ANBIMA FII Híbrido Gestão Ativa
Segmento ANBIMA Híbrido
Público Alvo Investidores em Geral

RI: contato@meritoinvestimentos.com

Tutor do FII: Lucas

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Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

11.845 comentários em “MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII”

  1. blablablá, divulgar aos cotistas e ao mercado que apurou o valor de R$ 3,31 (três reais e trinta e um centavos) por cota a ser distribuído como rendimento referente ao período de outubro a dezembro de 2022 e que, de forma a viabilizar um pagamento mensal, irá realizar o pagamento em 3 (três) parcelas, sendo de (i) R$ 1,10 (um real e dez centavos) por cota aos cotistas detentores de cotas em 31 de janeiro de 2023 com pagamento em 14 de fevereiro de 2023, (ii) R$ 1,10 (um real e dez centavos) por cota aos cotistas detentores de cotas em
    28 de fevereiro de 2023 com pagamento em 14 de março de 2023 e (iii) R$ 1,11 (um real e onze centavos) por cota aos cotistas detentores de cotas em 31 de março de 2023 com pagamento em 17 de abril de 2023

    R$ 1,10 em 14/02
    R$ 1 ,10 em 14/03
    R$ 1,11 em 17/04

    Curtido por 1 pessoa

  2. 1,11 em 16/11
    1,11 em 14/12
    1,12 em 13/01

    blablablá, divulgar aos cotistas e ao mercado que apurou o valor de R$ 3,34 (três reais e trinta e quatro centavos) por cota a ser distribuído como rendimento referente ao período de julho a setembro de 2022 e que, de forma a viabilizar um pagamento mensal, irá realizar o pagamento em 3 (três) parcelas, sendo de (i) R$ 1,11 (um real e onze centavos) por cota aos cotistas detentores de cotas em 31 de outubro de 2022 com pagamento em 16 de novembro de 2022, (ii) R$ 1,11 (um real e onze centavos) por cota aos cotistas detentores de cotas em 30 de novembro de 2022 com pagamento em 14 de dezembro de 2022 e (iii) R$ 1,12 (um real e doze centavos) por cota aos cotistas detentores de cotas em 29 de dezembro de 2022 com pagamento em 13 de janeiro de 2023.

    Curtido por 4 pessoas

    1. Este fundo tem seus mistérios : vejam que no mês/trimestre que os gestores receberam o bônus..apareceu resultado/receitas elevadas… coincidência ??? fica resultado retido nas controladas… Pergunto : qual o critério da distribuir lucros acumulados das SPEs para o fundo MFII ?? DY linear em fundo de desenvolvimento … é normal ??

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      1. É o que acho tb. Comparando com o CARE o setor precisa agradar ao mercado para ter liquidez. Pra isso acho que o prêmio tem que ser bem “elevado” ou ter um BAITA diferencial.

        Acho que este setor/segmento tem potencial sim. Quando saiu o CARE postei sobre isso. Ainda mantenho essa visão. Mas com o exemplo que temos (sendo bom ou ruim) é algo que precisa ter liquidez, atrair cotista, ter volume e entregar algo diferente alem da diversificação e da correlação baixa com outros setores/segmentos.

        Gosto de ver o mercado crescendo. De acompanhar o crescimento de uma gestora consistente como a Mérito. Dos aprendizados e da evolução. Só acho que poderia “encorpar” mais os Fundos mais novos da casa antes de trazer um novo lançamento. Crescer organicamente, entregar resultados fortes e consistentes nos Fundos já existentes. Um híbrido (desenvolvimento/incorporação) + FoF + Papel já a deixam muito bem destacada no universo dos FII. Um portfólio Completo ao meu ver. Cemitério/Lápides neste momento? Claro que eles sabem o melhor momento. As oportunidades podem ser do momento e podem justamente estar num ponto que irão entregar esse algo a mais.

        Enfim, a gestora já tem um bom portfólio. Poderia crescer mais neles antes de oferecer mais um. Mas se a oportunidade é deste momento…teremos que aguardar mais detalhes e ver.

        Crédito eles tem. Só não podem queimar com muita inovação…:-)

        Valeu!!!

        Curtido por 4 pessoas

      2. O MFII sempre gostou de investir nesse lado “pós morte”, anos atrás gerou um baita lucro com os quase 2000 jazigos que adquiriu do Terra Santa, acho que agora não vai ser diferente, gestor já mostrou que não tem medo de fantasma 👻

        Curtido por 8 pessoas

    1. monitordomercado com br … leilao-de-cemiterios-movimenta-fundos

      Sobre as estratégias Mérito Desenvolvimento (MFII11) x Mérito Cemitérios (MCEM11):

      Como o contrato prevê a obrigação de investimentos robustos, como melhorias de infraestrutura, redesenho a área das áreas de passeio e outros, nos cinco cemitérios licitados, a opção da gestora foi incorporar o MCEM11 ao MFI11, fundo de desenvolvimento imobiliário carro-chefe da Mérito, por meio da compra de 100% das cotas.

      “A ideia é que, no início, o fundo novo possa focar esses investimentos, o que, por definição, interfere no pagamento de dividendos. Por isso, a estratégia foi colocá-lo sob o ‘guarda-chuva’ do fundo de desenvolvimento. Em um segundo momento, quando começarmos a gerar yeld — o que deve acontecer em cerca de seis meses — a ideia é oferecê-lo ao mercado”, explica Alexandre Despontin, CEO da Mérito Investimentos.

      COMO É QUE É ?????

      Enquanto o negócio gera somente custos e em vez de rendimentos serão os cotistas do MFII11 que cobrem a encrenca, mas quando começar a render, essa renda vai para os cotistas do MCEM11 ?

      Que palhaçada é essa????

      Curtido por 1 pessoa

      1. Pessoal,

        Conversando com o Alexandre da Mérito, levantei algumas dúvidas e no final entendi a operação e eles tem meu voto de confiança. Abaixo alguns pontos para ajudar na reflexão:

        – A estratégia do Mérito Desenvolvimento é adquirir uma ativo, realizar uma benfeitoria e depois realizar a venda – Não foge ao expertise deles

        -Ao longo dos anos focamos muito no segmento residencial (loteamentos e condomínios) e fizemos pontualmente um investimento em jazigos em 2016 – Já possuem experiência no segmento

        – A licitação dos cemitérios e serviços funerários da cidade de São Paulo irá requerer que sejam realizadas benfeitorias/revitalizações nos cemitérios e por um período de 25 anos a licitante poderá administrá-los e ter receitas com esses serviços. Entendemos que é um case de desenvolvimento essa fase inicial de investimento para depois obter rendimentos mensais da operação – Totalmente dentro do que sabemos fazer

        – Não vejo como fase problemática, vejo como a fase mais arriscada que tem possibilidade de maiores ganhos. Como por exemplo o desenvolvimento de um shopping, quem comprou o terreno e desenvolveu o projeto deverá receber uma rentabilidade maior (se tudo der certo) do que aquele que comprou o shopping pronto já maturado – Foquei na questão do maior risco, mas de fato é exatamente o mesmo nível de risco da fase de desenvolvimento

        – A melhor forma do Mérito Desenvolvimento realizar a venda desse ativo mais para frente é através de um FII, por isso estruturamos esse investimento nesse veículo (que poderia ser uma spe ou diretamente no consorcio). Um exemplo seria o seguinte: Investimento de R$ 100,00 para obter um yield mensal de R$ 2,00 (2%) após o desenvolvimento. Após maturado tentar uma venda a R$ 200,00 o que equivaleria a um yield mensal de 1% – Operação faz sentido

        – No caso dos cemitérios e serviços funerários de São Paulo, os ativos já estão prontos, funcionando e maturados. São necessárias algumas benfeitorias e revitalizações que na nossa visão trazem um risco bem menor do que uma construção nova. Além disso, a nossa receita vai estar atrelada a uma demanda certa, bem diferente de uma venda de apartamento ou comercialização de um aluguel

        Espero ajudar

        Valeu!!!

        Curtido por 7 pessoas

      2. Qual será a justificativa para os cotistas do outro fundo se o MFII vender bem, isto é, obter um lucro gordo, proporcional ao risco que nós, cotistas do MFII assumimos?

        Portanto, em qualquer haverá conflito de interesses. Qualquer precificação poderá ser contestada por um dos lados.

        Achei péssimo essa opção usar um fundo para viabilizar o outro. Cotistas do MFII gente só ficam com os riscos.

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  3. A MÉRITO DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., instituição
    financeira com sede na Cidade e Estado de São Paulo, na Rua Funchal, nº 418 – 21º andar,
    Vila Olimpia, inscrita no CNPJ sob o nº 41.592.532/0001-42, devidamente credenciada
    para a administração de carteiras de valores mobiliários, conforme ato declaratório
    expedido pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) nº 19.203, de 26 de outubro de
    2021 (“Administrador ou Mérito DTVM”), na qualidade de administradora do MÉRITO
    DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, fundo de
    investimento inscrito no CNPJ/MF sob o nº 16.915.968/0001-88 (“Fundo”), vem, por meio
    deste, COMUNICAR aos cotistas e ao mercado sobre o erro material na documentação
    relativa Assembleia Geral Extraordinária iniciada em 01.12.2021 e realizada de forma não
    presencial por meio de consulta formal (“Assembleia”).
    O Administrador em ato de diligência a apuração da Assembleia, conforme a
    documentação devidamente arquivada na sede da MÉRITO INVESTIMENTOS S.A.,
    sociedade anônima com sede no Município de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua
    Funchal, nº 418, 21º andar, inscrita no CNPJ/MP sob o nº 15.632.652/0001-16, identificou
    que houve atendimento de quórum necessário e respectiva aprovação em ambas as
    matérias de deliberação.
    Assim o Administrador REAPRESENTA a documentação da respectiva Assembleia para
    constar a real manifestação de vontade dos Cotistas onde este comunicado tem por
    finalidade a divulgação e explicação da reapresentação de tais documentos da
    Assembléia.
    Incentivamos V.Sa. a entrar em contato com a Administradora, por meio do e-mail: Ri
    ri@meritoinvestimentos.com para eventuais esclarecimentos adicionais, se necessários.
    São Paulo, 5 de outubro de 2022

    Curtido por 2 pessoas

    1. A aprovação de todos os itens propostos pela Mérito é uma vitória descomunal para a Mérito, que fica com um arsenal enorme de instrumentos para propiciar ganhos de sinergia entre os fundos da própria casa, que em tese pode beneficiar também os cotistas, mas não necessariamente; Isso só o futuro dirá.
      O fracasso retumbante da emissão do MFCR11, que levantou apenas um oitavo do capital pretendido, por exemplo, teria sido outra história, caso o erro dessa apuração de votação da AGE do MFII tivesse sido constatado antes do encerramento da emissão.
      Não podemos deixar de perceber, contudo, que é o fim de uma era; É o fim do mais autentico Fundo Imobiliário de Desenvolvimento PURO SANGUE.
      Estou otimista, quero crer que o fim dessa era de Puro Sangue seja apenas um ajuste de rota nessa linda trajetória de sucesso traçada pelo MFII desde seu inicio em 2012.
      A Mérito não pode nunca se esquecer que o maior beneficiário do fundo deve ser sempre o COTISTA, que é o grande financiador de tudo; Se não perder o foco a MERITO só tem a ganhar como consequência.

      Curtido por 3 pessoas

  4. Pessoal,

    Não da pra deixar passar em branco. Uma marca digna de elogios e reconhecimento.

    “Muito se falou, na última semana, sobre os fundos multimercados mais longevos e rentáveis do Brasil em matéria do ValorInveste. Mas cabe destacar o Mérito Desenvolvimento Imobiliário I FII (Ticker MFII11) – fundo imobiliário com 10 anos de constituição e 30mil cotistas – que obteve uma rentabilidade anualizada desde seu início de 16,1% ao ano.” – Palavras do Gestor do Fundo

    Que venha mais 10-20 anos nessa trajetória.

    Valeu!!!

    Curtido por 6 pessoas

    1. Já fui mais encantado pelo fundo mas mesmo assim segue sendo minha maior posição por ser meu FII “feijão com arroz”, se tem $ destinado a FIIs e não sei onde botar ou está tudo caro, vai direto pro MFII. Um atestado de resiliência isso.

      Curtido por 4 pessoas

      1. Também já tive mais encanto. Compõe 5% da minha carteira. Iniciei posição em 2017 e dobrei no final de 2018 depois daquela suspensão da CVM que derrubou o preço das cotas. Em relação aos rendimentos, de fato, é exemplo de resiliência quanto aos valores nominalmente distribuídos. Entretanto, tenho me preocupado com a oscilação do valor patrimonial. Entre janeiro de 2021 de julho de 2022 perdemos R$20,57 nas cotas (de R$121,09 para R$100,52). No mesmo período distribuiu R$20,87, salvo algum engano. Aparentemente a distribuição pode estar vindo dessa diminuição patrimonial.

        Curtido por 2 pessoas

      2. @Abaco … é realmente TRISTE ver o que acontece com a maioria ESMAGADORA, senão TODOS!!, os FIIs: na prática, tiram do bolso esquerdo para colocar o bolso direito, e nada mais.

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  5. Comprou um Terrenão !!

    “…vem, por meio deste, em cumprimento ao disposto no artigo 41 da Instrução CVM nº 472 de 31 de outubro de 2008, conforme alterada, divulgar aos cotistas e ao mercado que firmou contrato para aquisição de um terreno de 4.974 m² localizado na Rua Sabbado D’Angelo, 1786, bairro de Itaquera, cidade de São Paulo/SP. Os estudos de implantação e de mercado realizados para o local preveem um projeto multifamiliar residencial vertical com 540 unidades e um Valor Geral de Vendas de aproximadamente R$ 106 milhões. O terreno será adquirido por uma parcela em dinheiro após superada fase de due dilligence e o restante através da dação em pagamento de área vendável do próprio empreendimento”.

    … se não acharem nada que desabone.

    Curtido por 6 pessoas

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