MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII

O Mérito Desenvolvimento Imobiliário I é um fundo de investimento imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado, e tem como objetivo principal a aquisição de participações de empreendimentos voltados para a incorporação imobiliária.

MeritoFII

O conceito do FII é bastante interessante e sua forma de operar também, uma alternativa para diversificar em projetos de desenvolvimento e incorporação.

Pode atuar em qualquer segmento (residencial, comercial, logístico, hoteleiro entre outros) desde que seu objetivo seja a venda final do imóvel.

Os projetos, quando são investidos, podem estar em qualquer fase, por exemplo: na compra do terreno antes da aprovação, na participação do projeto após a aprovação antes das vendas, quando o empreendimento já estiver em obras ou, ainda, quando já estiver concluído e entregue e houver apenas um crédito a receber.

A atuação do fundo nos projetos é ativa, os gestores participam de todas as decisões que são tomadas no âmbito dos projetos junto com os incorporadores. Por exemplo, na escolha do terreno a ser comprado, na escolha do produto que será lançado no local, estratégias de marketing, preços de venda, construtoras que serão contratadas para o empreendimento entre outras decisões.

Não foca em um tipo de projeto específico nem em uma região específica; ao analisar um projeto, fazem um estudo de mercado na microrregião para avaliar se o projeto se enquadra naquele local e é atrativo em relação ao risco/retorno.

Não tem nenhuma parceria fixa com construtora/incorporadora, são analisados projeto a projetos. O regulamento permite um projeto tipo retrofit, mas existem poucos projetos com uma rentabilidade atrativa, pois, nesse tipo, a negociação na compra do imóvel é bem relevante.

Pretende manter a carteira do fundo com projetos em fase final (com fluxo de caixa positivo) e com projetos na fase inicial/intermediária (com fluxo de caixa negativo) de maneira que o fundo sempre tenha uma geração de caixa e realize distribuições de rendimento mensais.

Ao participar de um projeto em que, por exemplo, o investimento do fundo seja 50 e o retorno (capital+lucro) seja 125, o fundo irá distribuir 75 de rendimento aos cotistas e reinvestir os 50. O regulamento prevê que o fundo distribua no mínimo 95% do lucro base caixa, mas o fundo irá distribuir os 100%.

Terrenos
Relação de terrenos _ Área(m2) _ % do terreno no total investido
Gleba 47, Qt 30.027, Campinas-SP ___ 103.900,00 ___ 20,3000%
Estrada Municipal BTV 250, Boituva – SP ___ 187.233,58 ___ 40,3400%
Rua João Sulinski, 225, Campinas – SP ___ 45.632,00 ___ 1,5400%
Rua Luís Gemin, Bairro Descampado, Campinas - SP ___ 177.056,50 ___ 28,9500%
Rua Lauro de Freitas, 451, Vila Sonia, São Paulo-SP ___ 1.840,00 ___ 8,8700%
Cotas de Sociedades que se enquadre entre as atividades permitidas aos FII
Sociedade _ CNPJ _ Quantidade _ Valor (R$)
Terras da Estância Empreend. Imobiliários Ltda ___ 17.774.820/0001-33 ___ 1,00 ___ 34.177.897,15
Miríade Litoral Construtora Ltda ___ 13.098.196/0001-40 ___ 80,00 ___ 545.317,33
Campo Verde Empreend. Imobiliário Ltda ___ 11.806.223/0001-67 ___ 1,00 ___ 12.178.989,90
Terra Brasilis Participações e Empreend. Ltda ___ 03.968.482/0001-66 ___ 55,00 ___ 1.113.062,75
Mérito Realty Ltda ___ 25.329.615/0001-97 ___ 84.570.000,00 ___ 109.546.112,00

Taxa de Administração 0,15% a.a. sobre PL a mercado
Taxa de Gestão 1,85% a.a. sobre PL a mercado
Taxa de Performance 20% sobre o que exceder o CDI

Gestor Mérito Investimentos
Administrador Planner Corretora de Valores
Negociação das cotas B3 – Ticker MFII11
Tipo ANBIMA FII Híbrido Gestão Ativa
Segmento ANBIMA Híbrido
Público Alvo Investidores em Geral

RI: contato@meritoinvestimentos.com

Tutor do FII: Lucas

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

11.545 comentários em “MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII”

      1. Leandro, concordo que no curto prazo é bem isso, porém com o aporte de novos recursos das emissões terá gás para novos desenvolvimentos e renda tende voltar naquele patamar (logicamente que tudo isso é teórico, tudo depende da gestora na pratica).

        Curtido por 1 pessoa

  1. Data da informação
    31/03/2021
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    31/03/2021
    Data do pagamento
    15/04/2021
    Valor do provento por cota (R$)
    0,97
    Período de referência
    Março
    Ano
    2021

    Curtido por 4 pessoas

      1. É porque a renda apurada no último período (R$ 1,01) foi um pouquinho diluída com as cotas da última emissão, visto que a o capital levantado ainda não está rendendo dividendos, não vejo motivo para surpresa.

        Curtido por 7 pessoas

      1. MFII11 foi muito bom em uma época que eram raríssimos, se não o único, os fundos que pagavam mais de R$1,00/mês. Com a chegada dos TGAR, HABT e BARI da vida, dentre outros, muito mais ágeis, maiores e diversificados… o MFII perdeu competitividade. Com tantas outras opções no mercado, porque eu haveria de permanecer alocado em um fundo com rendimento decrescente? Tento não torcer, me apaixonar nem rezar.

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      2. MFAI11 e mfii são fiis únicos em seus seguimentos, sendo assim não como e porque comparar rendimentos ou qualquer outro fator do fii com outros….

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  2. Durante o Período de Exercício do Direito de Preferência, foram subscritas 386.321 (trezentas
    e oitenta e seis mil e trezentas e vinte e uma) cotas, correspondentes ao montante total de R$
    44.426.915,00 (quarenta e quatro milhões e quatrocentos e vinte e seis mil e novecentos e
    quinze reais)), remanescendo, no âmbito da Oferta Restrita, 1.363.679 (um milhão, trezentos
    e sessenta e três mil e seiscentos e setenta e nove) cotas (“Montante de Cotas
    Remanescentes”), que perfazem o montante de R$ 156.823.085,00 (cento e cinquenta e seis
    milhões e oitocentos e vinte e três mil e oitenta e cinco reais). Os valores expressos não incluem
    o Custo de Distribuição (Taxa de ingresso).

    O Fator de Proporção é de 3,5299116537[•] e corresponde ao resultado da divisão entre: (i) o
    Montante de Cotas Remanescentes e (ii) a quantidade de Cotas da 7ª Emissão subscritas durante
    o exercício do Direito de Preferência por Cotistas que indicaram a intenção de exercer o Direito
    de Subscrição das Sobras.

    Curtido por 3 pessoas

      1. Concordo.

        E tb concordo com o Vlad 🙂

        Vai seguir gigante. Vai ficar ainda mais consistente e seguro. Ta mirando no alvo adequado (em relação a faixa do programa Casa verde e Amarela) e ta onde tem demanda (de acordo com o último relatório). A combinação disso é uma só: Bons resultados

        Agora, que o segundo semestre vai ter boas janelas…é quase que certeiro. Selic se elevando mais. Inflação bombando no Mundo…vai ter preços que deixarão ativos muito bons. Apenas meu achismo.

        Já tenho posição grande. Fiquei de fora. Tenho que ajustar as demais posições. Formando um caixa maior pro 2 Semestre. Algumas RF irão vencer ao longo dos meses e já tem destino certo. Claro que preciso do preço ideal pra fechar o que desejo.

        Vamos que vamos

        Valeu!!!

        Curtido por 5 pessoas

    1. Gosto do fundo e subscrevi parte dos meus direitos. Mas não podemos falar que foi sucesso. Exercidos apenas 22% dos direitos, na minha opinião, o cotista não se entusiasmou : pelo contexto, preço ou pelo momento da emissão.

      Curtido por 1 pessoa

      1. Momento péssimo, perderam a janela de oportunidade, tivesse feito uma emissão maior na passada teria emplacado melhor, as 2 seguida não pegou bem, fora ter caído a última no pior momento da economia nesse ano…

        Curtido por 1 pessoa

    1. Encheu o carrinho?
      Eu não sei se vou participar. Embora acho ótimo o fii, não quero desbalancear a carteira. Não fiz pré flipagem, então vou colaborar com as sobras para os meus sócios. Talvez pegarei uma pequena parte. FIIs rendendo. Imóveis de propriedade direta com muita vacância. Está complicado.

      Curtido por 1 pessoa

    1. Eles deveriam enxugar essas despesas pra demonstrar alinhamento de interesses com o cotista. Outros fundos estão abrindo mão das altas taxas diante da crise. Não participei das sobras da última emissão e não sei se vou entrar nessa.

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  3. Em carta a investidores, a corretora Planner diz que Jair Bolsonaro “parece realmente obstinado a deixar sua marca indelével no Brasil”.

    A mensagem faz parte do relatório mensal com análise macroeconômica da gestora do grupo, a Planner Redwood, que administra uma carteira superior a R$ 20 bilhões.

    “Em um momento de recrudescimento da pandemia com crescente número de casos e mortes, age para além de seu negacionismo e omissão, sai a campo promovendo aglomerações, menosprezando o uso de máscaras, e desmoralizando certas vacinas. O comportamento irresponsável e belicoso não se circunscreve a crise sanitária, não. A desmoralização e a humilhação alcançam, também, quem foi um dia seu principal Ministro: Paulo Guedes.”

    E ainda:

    “Em uma saraivada de desmandos e arroubos, em conduta típica de arrasa-quarteirão, destronou o Presidente da Petrobras em um episódio tão organizado e delicado como um macaco em uma sala de cristais. Não foi um caso isolado, e também não foi só mais um desatino do Comandante-em-Chefe. Foi claramente um ponto de inflexão, quando se deixou desavergonhadamente para trás qualquer resquício do que um dia seus eleitores imaginaram poderia ser um governo com agenda econômica liberal.”

    Em relatórios anteriores, a gestora apostava no plano de reformas e privatizações anunciado por Guedes.

    Pelo visto, o mercado começa a digerir os descalabros de Bolsonaro e as promessas vazias de Guedes.

    Curtido por 6 pessoas

    1. 👏👏👏👏👏👏👏
      Perfeito.
      Jeitim q eu falei né. Isso aí, a gente q tem as contas mais calejada, consegui assimilar o futuro com mais clareza, pode crê. E vou avisando, prepara lombo q vem muito mais por aí, isso é só o tira gosto……

      Curtido por 1 pessoa

      1. Eu também vendi quando estavam esperando a votação. Consegui na faixa dos 129-130. Quem espera a votação sair e não corre o risco de aguardar o resultado, também corre o risco de ter que vender mais barato.

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      2. Imagino que menos de 10% dos cotistas conseguiram ou conseguirão vender suas cotas acima de R$122,00.
        Estimo que as sobras serão altíssimas, acima de 100%…

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      3. Parabéns Eduardo e Felipe, mas nem todos tem a disponibilidade de passar o dia na frente do homebroker para aproveitar o “timing”. Não é incomum para a maioria de nós pequenos investidores, levantar cedo e ir direto para o trabalho e só voltar depois do horário do pregão. As vezes até dá para dar uma acessadazinha na hora do almoço, mas nem sempre. Assim nosso foco é de buy & hold, para nós o que conta são os proventos mensais e vez por outra uma mexida nos ativos para ganhar eficiência e balancear a carteira com visão de longo prazo.
        Boa sorte

        Curtido por 4 pessoas

      4. NA verdade, Astronauta, a intenção de emitir estava divulgada antes. Poderia arbitrar no escuro. Eu levei sorte, porque 128 dia 01 leva ainda o rendimento do mês. Mas você tem razão. O maior atrativo dos FIIs em relação às ações é não precisar acompanhar tão de perto. Foi circunstância mesmo.

        Curtido por 1 pessoa

      5. Aqui foram uns R$ 15 ladeira abaixo … desde o anuncio da emissão. Enquanto isso … um HCTR da vida, até um TGAR, realizou 1, 2, 3 emissões SEGUIDAS … e a cotação NEM SE MEXEU. Minha visão ? QUALIDADE. Outrora um fundo excelente, mas … as porcarias como tempo se tornam descartáveis. Bye-bye, MFII.

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      6. Astronauta, no cenário 1 poderia vender por 129 girando 53% da carteira, agora no 2, imaginando sobras altas, é possivel girar 100% da carteira vendendo a 122-123. Basta aproveitar as sobras. O Resultado final vai ser parecido.

        Curtido por 1 pessoa

      7. Eu to pruveitando comprar a seco no bock e depois ainda vou exercer meus direitos. Depois solto um pouco assim q romper os 130 ou 134. Também estou me fartando de MFAI11, PM já em 104. Excelente ao meu enxergamento kkk, nem existe essa palavra mais caiu bem. Escreve aí num cantinho e quem viver verá o lucro….

        Curtido por 1 pessoa

    1. Eu achei que o preço no secundario fosse se manter depois do ajuste ou até mesmo subir um pouco , contudo segue caindo e se brincair vai se igualar com o preço de preço da subscrição . Essa historia de uma emissão em cima da outra não é pra qualquer fundo mesmo. Se continuar assim não vou comprar nada, como meu pm está la em baixo sigo com as cotas tranquilo.

      Curtido por 1 pessoa

    2. novas emissões para novos desenvolvimentos… e aqueles antigos, cujos compradores já pagaram suas casas e apes. Não geram mais renda, mas os cotistas de lá são mantidos por novas vendas de imóveis. Quantidade cada vez maior de cotistas ou de cotas para tentar manter uma receita estável? Eu devo estar falando bobagem porque essa conta contábil não me fecha.

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