MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII

O Mérito Desenvolvimento Imobiliário I é um fundo de investimento imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado, e tem como objetivo principal a aquisição de participações de empreendimentos voltados para a incorporação imobiliária.

MeritoFII

O conceito do FII é bastante interessante e sua forma de operar também, uma alternativa para diversificar em projetos de desenvolvimento e incorporação.

Pode atuar em qualquer segmento (residencial, comercial, logístico, hoteleiro entre outros) desde que seu objetivo seja a venda final do imóvel.

Os projetos, quando são investidos, podem estar em qualquer fase, por exemplo: na compra do terreno antes da aprovação, na participação do projeto após a aprovação antes das vendas, quando o empreendimento já estiver em obras ou, ainda, quando já estiver concluído e entregue e houver apenas um crédito a receber.

A atuação do fundo nos projetos é ativa, os gestores participam de todas as decisões que são tomadas no âmbito dos projetos junto com os incorporadores. Por exemplo, na escolha do terreno a ser comprado, na escolha do produto que será lançado no local, estratégias de marketing, preços de venda, construtoras que serão contratadas para o empreendimento entre outras decisões.

Não foca em um tipo de projeto específico nem em uma região específica; ao analisar um projeto, fazem um estudo de mercado na microrregião para avaliar se o projeto se enquadra naquele local e é atrativo em relação ao risco/retorno.

Não tem nenhuma parceria fixa com construtora/incorporadora, são analisados projeto a projetos. O regulamento permite um projeto tipo retrofit, mas existem poucos projetos com uma rentabilidade atrativa, pois, nesse tipo, a negociação na compra do imóvel é bem relevante.

Pretende manter a carteira do fundo com projetos em fase final (com fluxo de caixa positivo) e com projetos na fase inicial/intermediária (com fluxo de caixa negativo) de maneira que o fundo sempre tenha uma geração de caixa e realize distribuições de rendimento mensais.

Ao participar de um projeto em que, por exemplo, o investimento do fundo seja 50 e o retorno (capital+lucro) seja 125, o fundo irá distribuir 75 de rendimento aos cotistas e reinvestir os 50. O regulamento prevê que o fundo distribua no mínimo 95% do lucro base caixa, mas o fundo irá distribuir os 100%.

Terrenos
Relação de terrenos _ Área(m2) _ % do terreno no total investido
Gleba 47, Qt 30.027, Campinas-SP ___ 103.900,00 ___ 20,3000%
Estrada Municipal BTV 250, Boituva – SP ___ 187.233,58 ___ 40,3400%
Rua João Sulinski, 225, Campinas – SP ___ 45.632,00 ___ 1,5400%
Rua Luís Gemin, Bairro Descampado, Campinas - SP ___ 177.056,50 ___ 28,9500%
Rua Lauro de Freitas, 451, Vila Sonia, São Paulo-SP ___ 1.840,00 ___ 8,8700%
Cotas de Sociedades que se enquadre entre as atividades permitidas aos FII
Sociedade _ CNPJ _ Quantidade _ Valor (R$)
Terras da Estância Empreend. Imobiliários Ltda ___ 17.774.820/0001-33 ___ 1,00 ___ 34.177.897,15
Miríade Litoral Construtora Ltda ___ 13.098.196/0001-40 ___ 80,00 ___ 545.317,33
Campo Verde Empreend. Imobiliário Ltda ___ 11.806.223/0001-67 ___ 1,00 ___ 12.178.989,90
Terra Brasilis Participações e Empreend. Ltda ___ 03.968.482/0001-66 ___ 55,00 ___ 1.113.062,75
Mérito Realty Ltda ___ 25.329.615/0001-97 ___ 84.570.000,00 ___ 109.546.112,00

Taxa de Administração 0,15% a.a. sobre PL a mercado
Taxa de Gestão 1,85% a.a. sobre PL a mercado
Taxa de Performance 20% sobre o que exceder o CDI

Gestor Mérito Investimentos
Administrador Planner Corretora de Valores
Negociação das cotas B3 – Ticker MFII11
Tipo ANBIMA FII Híbrido Gestão Ativa
Segmento ANBIMA Híbrido
Público Alvo Investidores em Geral

RI: contato@meritoinvestimentos.com

Tutor do FII: Lucas

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

11.160 comentários em “MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII”

  1. PROPOSTA DO ADMINISTRADOR MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII -FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
    CNPJ/MF Nº 16.915.968/0001-88APLANNER CORRETORA DE VALORES S.A., instituição financeira com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3.900, 10º andar, Itaim Bibi, CEP 04538-132, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 00.806.535/0001-54,devidamente autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) para o exercício da atividade de administração de carteiras de títulos e valores mobiliários, conforme o Ato Declaratório nº 3.585, de 2 de outubro de 1995, na qualidade de instituição administradora (“Administradora”) do MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII -FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, inscrito no CNPJ/MF sob o nº 16.915.968/0001-88 (“Fundo”), vem, por meio desta, submeter aos cotistas as seguintes matérias:(i)Apreciação sobre as Demonstrações Financeiras devidamente auditadas do exercício social findo em 31 de dezembro de 2019.;(ii)A substituição da atual prestadora de serviços de administração, escrituração, custódia e controladoria do Fundo pela PLANNER TRUSTEE DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA.;(iii)Autorização à Administradora para alterar o Regulamento do Fundo, impactando diretamente o Art. 5º (“DA ADMINISTRAÇÃO, DA GESTÃO E DA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS”). A deliberação das matérias mencionadas acima ocorrerá através da Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária de Cotistas, convocada através de Consulta Formal. Devem os Cotistas se manifestar por meio de seu e-mail cadastrado junto à Administradora para jurfundos@planner.com.br, até às 15h30mindo dia 29de maio de 2020, para que seu voto seja devidamente considerado, podendo V. Sa. utilizar-se do Boletim de Manifestação de Voto, encaminhado junto a esta Proposta.Por fim, informamos que as alterações mencionadas no item (ii)terãoprazo de vigência definido sao final da apuração dos votos, e serão objeto de aviso aos cotistas e ao mercado, por meio do envio de comunicado ao mercado.
    São Paulo, 29de abril de 2020.
    PLANNER CORRETORA DE VALORES S.A.Administradora

    Curtido por 1 pessoa

    1. MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII -FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO CNPJ/MF Nº 16.915.968/0001-88MANIFESTAÇÃO DE VOTO Manifesto, na condição de cotista do MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII -FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, fundo de investimento inscrito no CNPJ/MF sob o nº 16.915.968/0001-88, meu voto em resposta à Consulta Formal referente à Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária de Cotistas do Fundo, cuja convocação foi encaminhada em29DE ABRIL DE 2020, pela PLANNER CORRETORA DE VALORES S.A., instituição financeira localizada na Av. Brigadeiro Faria Lima, 3900, 10º andar, Itaim Bibi, na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, CEP 04.538-132 (“Administradora”), conforme disposto a seguir: ORDEM DO DIA:(i) Apreciação sobre as Demonstrações Financeiras devidamente auditadas do exercício social findo em 31 de dezembro de 2019.
      Aprovar
      Rejeitar
      Abster-se de votar
      (ii) Deliberar sobre a substituição da atual Administradora do Fundo, PLANNER CORRETORA DE VALORES S.A.,pela PLANNER TRUSTE E DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., devidamente inscrita no CNPJ/MF sob o n° 67.030.395/0001-46, com sede na Av. Brigadeiro Faria Lima,nº 3900, 10º andar, Itaim Bibi, na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, CEP 04538-132, devidamente autorizada a administrar carteira de valores mobiliários pela Comissão de Valores Mobiliários por meio do Ato Declaratório, n° 12.691, de 16 de novembro de 2012, passando a mesma a ser responsável pela administração fiduciária, escrituração, custódia e controladoria do Fundo.
      Aprovar
      Rejeitar
      Abster-se de votar
      Planner Corretora de Valores S.A. -Av. Brigadeiro Faria Lima, 3900 10º andar –São Paulo, SP(iii) Autorizar a Administradora a alterar o Regulamento do Fundo, impactando diretamente o Capítulo IV (“DA ADMINISTRADORA E DOS DEMAIS PRESTADORES DE SERVIÇOS”).
      Aprovar
      Rejeitar
      Abster-se de votar
      _____________________, ______de________________de ________.______________________________________________________________
      NOME DO COTISTA:NOME DO REPRESENTANTE E DOC. DE IDENTIFICAÇÃO:

      Curtido por 1 pessoa

      1. São Paulo, 29 de abril de 2020.
        Ref.: CONVOCAÇÃO DA CONSULTA FORMAL E MANIFESTAÇÃO DE VOTO PARA A ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA E EXTRAORDINÁRIA DE COTISTAS DO MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII -FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
        Prezado(a) Cotista, APLANNER CORRETORA DE VALORES S.A., instituição financeira com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3.900, 10º andar, Itaim Bibi, CEP 04538-132, inscrita no CNPJ/MF sob onº 00.806.535/0001-54,devidamente autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) para o exercício da atividade de administração de carteiras de títulos e valores mobiliários, conforme o Ato Declaratório nº 3.585, de 2 de outubro de 1995, na qualidade de instituição administradora (“Administradora”) do MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII -FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, inscrito no CNPJ/MF sob o nº 16.915.968/0001-88 (“Fundo”), vem, pela presente, solicitar a manifestação do seu voto como Cotista do Fundo para a Assembleia Geral Ordinária e Extraordinária (“Assembleia”) a ser realizada, em virtude do atual cenário mundial da saúde, devido à pandemia causada pelo Coronavírus (COVID-19), por meio de Consulta Formal no dia 29 de maio de 2020,às 15h30min,para deliberar sobre os assuntos constantes abaixo.(i)Apreciação sobre as Demonstrações Financeiras devidamente auditadas do exercício social findo em 31 de dezembro de 2019.;(ii)A substituição da atual prestadora de serviços de administração, escrituração, custódia e controladoria do Fundo pela PLANNER TRUSTE E DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA.;(iii)Autorização à Administradora para alterar o Regulamento do Fundo, impactando diretamente o Art. 5º (“DA ADMINISTRAÇÃO, DA GESTÃO E DA PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS”).
        Esclarecemos que tanto a atual Administradora quanto a Planner Truste e DTVM são empresas do grupo Planner. Ambas pertencem à PLANNER HOLDING FINANCEIRA S.A., inscrita sob o CNPJ nº 08.088.455/0001-12, e a substituição dos serviços tem o objetivo de segregar as atividades internas, visando melhorar a operacionalidade dos Fundos de Investimentos, que terão como responsável pela Gestão de Carteiras de Valores Mobiliários e Administração Fiduciária o Diretor Artur Martins de Figueiredo, nos termos da Instrução CVM 558 de 26 de março de 2015. Esclarecemos ainda, que tal movimentação de transferência dos serviços acima expostos, segue a iniciativa das diretrizes unilaterais do Grupo Planner, que recairão sobre todos os Fundos de Investimentos administrados pela Planner Corretora, não sendo, portanto, solicitação/determinação de órgãos reguladores e/ou auto reguladores. Ressaltamos que os Cotistas devem se manifestar por meio do seu e-mail cadastrado junto à Administradora para jurfundos@planner.com.br, impreterivelmente até às 15h30mindo 29de maio de 2020,para que seu voto seja devidamente considerado, podendo V. Sa. utilizar-se do Boletim de Manifestação de Voto, encaminhado junto a esta Convocação.Ademais, informamos que o item (i) da ordem do dia será aprovado automaticamente, caso não haja manifestações por parte dos Cotistas, de acordo com a Deliberação CVM Nº 849, de 31 de março de 2020, e que o item(ii), em razão de tratar de substituição do administrador, depende de aprovação por maioria de votos dos cotistas e que representem, no mínimo, 25% das cotas emitidas, nos termos do artigo 20, § 1º, inciso I, da ICVM Nº 472.
        Quaisquer dúvidas pertinentes a esta Consulta poderão ser esclarecidas pelo e-mail: jurfundos@planner.com.br.
        Atenciosamente, PLANNER CORRETORA DE VALORES S.A.Administradora

        Curtido por 1 pessoa

      2. Que legal… vai trocar a Planner pela Planner… qual a real intenção/necessidade?
        Porque não abrir concorrência para todas que quiserem e os cotistas votam na mais interessante ?

        Curtir

    1. (i) R$ 1,03 / cota em 30 de abril de 2020 com pagamento em 15 de maio de 2020
      (ii) R$ 1,01 / cota em 29 de maio de 2020 com pagamento em 15 de junho de 2020
      e,
      (iii) R$ 0,95 /cota em 30 de junho de 2020 com pagamento em 14 de julho de 2020.

      Curtido por 3 pessoas

      1. Esse daqui é impressionante !!! Passou por tudo!!! desde auditoria até pandemia …
        Esse resultado, certamente, deve ser por causa da pirâmide que **não** descobriram 😏
        >>>> Palhaçada q fizeram !

        Curtido por 4 pessoas

      2. Resultado do 1°Tri20 (Jan 1.03 Fev 1.01 Mar 0.95)… bate com a curva de impacto do Covid, onde Março foi o mês de maior impacto até agora em todas as divulgações de FIIs.

        Mais de ano sem chamar emissão… passou pela auditoria e pela perseguição da CVM.

        Ao longo de 2019, responderam com trabalho e bons resultados, toda aquela desconfiança plantada na época da suspensão de negócios.

        Tiveram as contas viradas do avesso, aquisições esmiuçadas e todo histórico re-auditado pela CVM e pelos críticos.

        Hoje estão com auditoria de empresa de primeira linha, divulgaram as DFs Auditadas para 2019 tanto do FII quanto da Incorporadora do FII (Realty), aliás um valor intrínseco ainda não precificado neste FII.

        Agora o momento pelo qual passamos é extremamente desafiador… se não bastasse a pandemia e a recessão mundial, temos o circo político armado.

        Mesmo que seja _’uma escadinha decrescente’_, no contexto global achei um resultado muito bom e que está aderente à realidade do setor.

        Só não aceito a insistência da alcunha de acusação, amplamente rebatida e com mais de ano de sólidos resultados.

        Curtido por 11 pessoas

      3. Era simplesmente uma questão de conceito, entendimento de que a polêmica taxa de ingresso servia exclusivamente para não prejudicar a renda dos investimentos anteriores, afinal uma captação em fundo de desenvolvimento leva meses até gerar renda.
        Talvez tenha sido um mecanismo muito sofisticado e de difícil compreensão aos novos investidores em FIIs, no final a queda de 15% na renda foi mais do que compensada por cotas oferecidas de 30% a 60% mais baratas do que a época do frisson…
        Investidores de longo prazo agradecem

        Curtido por 7 pessoas

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