MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII

O Mérito Desenvolvimento Imobiliário I é um fundo de investimento imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado, e tem como objetivo principal a aquisição de participações de empreendimentos voltados para a incorporação imobiliária.

MeritoFII

O conceito do FII é bastante interessante e sua forma de operar também, uma alternativa para diversificar em projetos de desenvolvimento e incorporação.

Pode atuar em qualquer segmento (residencial, comercial, logístico, hoteleiro entre outros) desde que seu objetivo seja a venda final do imóvel.

Os projetos, quando são investidos, podem estar em qualquer fase, por exemplo: na compra do terreno antes da aprovação, na participação do projeto após a aprovação antes das vendas, quando o empreendimento já estiver em obras ou, ainda, quando já estiver concluído e entregue e houver apenas um crédito a receber.

A atuação do fundo nos projetos é ativa, os gestores participam de todas as decisões que são tomadas no âmbito dos projetos junto com os incorporadores. Por exemplo, na escolha do terreno a ser comprado, na escolha do produto que será lançado no local, estratégias de marketing, preços de venda, construtoras que serão contratadas para o empreendimento entre outras decisões.

Não foca em um tipo de projeto específico nem em uma região específica; ao analisar um projeto, fazem um estudo de mercado na microrregião para avaliar se o projeto se enquadra naquele local e é atrativo em relação ao risco/retorno.

Não tem nenhuma parceria fixa com construtora/incorporadora, são analisados projeto a projetos. O regulamento permite um projeto tipo retrofit, mas existem poucos projetos com uma rentabilidade atrativa, pois, nesse tipo, a negociação na compra do imóvel é bem relevante.

Pretende manter a carteira do fundo com projetos em fase final (com fluxo de caixa positivo) e com projetos na fase inicial/intermediária (com fluxo de caixa negativo) de maneira que o fundo sempre tenha uma geração de caixa e realize distribuições de rendimento mensais.

Ao participar de um projeto em que, por exemplo, o investimento do fundo seja 50 e o retorno (capital+lucro) seja 125, o fundo irá distribuir 75 de rendimento aos cotistas e reinvestir os 50. O regulamento prevê que o fundo distribua no mínimo 95% do lucro base caixa, mas o fundo irá distribuir os 100%.

Terrenos
Relação de terrenos _ Área(m2) _ % do terreno no total investido
Gleba 47, Qt 30.027, Campinas-SP ___ 103.900,00 ___ 20,3000%
Estrada Municipal BTV 250, Boituva – SP ___ 187.233,58 ___ 40,3400%
Rua João Sulinski, 225, Campinas – SP ___ 45.632,00 ___ 1,5400%
Rua Luís Gemin, Bairro Descampado, Campinas - SP ___ 177.056,50 ___ 28,9500%
Rua Lauro de Freitas, 451, Vila Sonia, São Paulo-SP ___ 1.840,00 ___ 8,8700%
Cotas de Sociedades que se enquadre entre as atividades permitidas aos FII
Sociedade _ CNPJ _ Quantidade _ Valor (R$)
Terras da Estância Empreend. Imobiliários Ltda ___ 17.774.820/0001-33 ___ 1,00 ___ 34.177.897,15
Miríade Litoral Construtora Ltda ___ 13.098.196/0001-40 ___ 80,00 ___ 545.317,33
Campo Verde Empreend. Imobiliário Ltda ___ 11.806.223/0001-67 ___ 1,00 ___ 12.178.989,90
Terra Brasilis Participações e Empreend. Ltda ___ 03.968.482/0001-66 ___ 55,00 ___ 1.113.062,75
Mérito Realty Ltda ___ 25.329.615/0001-97 ___ 84.570.000,00 ___ 109.546.112,00

Taxa de Administração 0,15% a.a. sobre PL a mercado
Taxa de Gestão 1,85% a.a. sobre PL a mercado
Taxa de Performance 20% sobre o que exceder o CDI

Gestor Mérito Investimentos
Administrador Planner Corretora de Valores
Negociação das cotas B3 – Ticker MFII11
Tipo ANBIMA FII Híbrido Gestão Ativa
Segmento ANBIMA Híbrido
Público Alvo Investidores em Geral

RI: contato@meritoinvestimentos.com

Tutor do FII: Lucas

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

11.608 comentários em “MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII”

      1. P quem aproveitou a promoção em 100, terá um retorno entre aspas de 1.2%. Fantástico 🤩
        Pra quem vai entrar na próxima semana terás retorno de 0.90, pois cotação vai a 130 agora

        Curtido por 2 pessoas

    1. Muito bom, heim @morilson? “conforme alterada, divulgar aos cotistas e ao mercado que, através de suas investidas, vendeu a
      sua participação em determinados projetos imobiliários já performados e desenvolvidos pela
      NOVA COLORADO S.A. (“Nova Colorado”). O Fundo recebeu, pela Mérito Realty Ltda, na
      data de hoje, R$ 50.323.505,91, relativo à venda, o que gerou um resultado bruto de R$
      25.323.505,91, uma vez que tais empreendimentos foram adquiridos em 2018 por R$
      25.000,000,00. A operação resultou em um retorno de 101,3% em três anos (TIR de 26,8% a.a.)
      e equivale a um resultado bruto de R$ 6,37 por cota, que, uma vez distribuído ao Fundo, irá
      compor o resultado caixa que será distribuído aos cotistas nos próximos trimestres”

      @renatão, corre que ainda dá tempo de voltar pra ele…rs (brincadeirinha, nada de recomendação)

      Curtido por 9 pessoas

      1. Saí lá nos R$ 130+, e não volto mais. Qdo entrei, não havia opções no setor; hoje é muito diferente. Bagunçaram demais esse daqui, digo, a gestão: essa coisa de apurtar no TRI e distribuir mensalmente … TOTAL MENTE desnecessário, CONFUSO, ESTRANHO… pulei fora!

        Curtido por 1 pessoa

      2. Renato, essa bobagem a qual amigo se refere, não é ideia do fii, isso foi obra imposta pela CVM, em 2018, quando a inútil da CVM, ao invés de investigar as falcatruas do mercado investimentos no Brasil, escolheu um fii dos mais redondo p investigar, aí quebraram a cara, o fii não tinha uma vírgula errada, tava tudo certinho, aí p passarem menos vergonha estabeleceram q o fii deveria proceder dessa maneira os seus rendimentos. Sem nenhum nexo, assim ficou então.

        Curtido por 3 pessoas

    2. Quem ainda não sacou como a gestão pensa e age vai ficar sempre entrando e saindo e perdendo o bonde 😉

      Certos FII vc entra, e passa acumular cada vez mais. Enquanto estiver alinhado a seu objetivo e ter uma boa equipe de gestão…acumula mais. Se abrir janela devido a tributação, acumula mais. Se o mercado desabar por que o FED elevou os Juros nos EUA, acumula mais.

      Não é recomendação de nada!!! Só retratei um pouco do que fiz e faço com este e alguns outros FII 🙂

      Ta…concordo com os que vão dizer: Mas não tinha como saber que iriam vender…Ai digo, como não? Qual é o foco do FII? O que ele mais sabe fazer? Qual era o foco quando anunciaram a aquisição na loteadora/construtora Nova Colorado?

      “…que atua exclusivamente na região Nordeste e pode se beneficiar de um mercado imobiliário mais aquecido na região…”

      Traduzindo: Se beneficiou muito bem do mercado imobiliário aquecido 🙂 A questão era quando. E este quando chegou. Parte dele. Teremos mais…

      Valeu!!!

      Curtido por 9 pessoas

    3. E digo mais, com as altas recentes em imóveis do tipo desses q tem dentro dó MFIi, esse é só um deles. Todos terão seus valores corrigidos. Na hora de negociar ou em um relatório. Patrimônio aqui valorizou 30% no mínimo. Todo imóvel físicos meu ou amigos passaram disso, não será diferente com os imóveis do fundo

      Curtido por 2 pessoas

      1. A aquisição da Nova Colorado foi feita as vésperas da suspensão da CVM, na época começaram a desconfiar de tudo e mais um pouco. Resgatei um comentário meu da época em que na minha avaliação a gestão tinha sido estratégica, pois entrou aos poucos em 3 projetos, vendo consistência entrou em mais 3 para só depois adquirir a loteadora. Ver o filme todo ao invés de ver apenas a foto, isto é, entender toda a estratégia envolvida no fundo foi o que me deu muita tranquilidade no momento mais turbulento, pois sabia que os ativos tinham muito valor. O resultado é esse, fundo desfazendo de investimentos anteriores, pois estamos prestes a entrar em uma onda forte de resultados quando todos esses projetos que estão em pré-lançamento forem lançados. Os próximos 12 meses prometem

        Curtido por 7 pessoas

    4. Acho que o fundo vendeu integralmente a participação e não parte (pelo valor apontado como de aquisição e o lucro apurado). Estranho é que nas DFs, este empreendimento estava marcado com um valor um pouco acima de 104 Mi. Vamos ver como vai ficar o VP do fundo com essa venda e essa marcação anterior de 104 mi e na sequência da distribuição da venda desse empreendimento. Se o VP cair, poderia ter um impacto relevante nas cotações?

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    1. “1) Tributação das Sociedades de Propósito Específico (SPEs)

      A cobrança de Imposto de Renda na fonte para a distribuição de dividendos, estabelecida pela versão original do projeto, impede que grupos empresariais organizados nesta estrutura possam receber os dividendos de suas operacionais e reinvesti-los de forma isenta. Hoje, diversos setores da economia global são organizados em SPEs, como forma de segregar os riscos entre diferentes projetos.

      Críticos alegam que a medida provocaria bitributação, dificultaria investimentos em infraestrutura e em diversos outros setores e encareceria projetos e produtos para o investidor e o usuário final. Haveria um desincentivo à formação das SPEs, que poderiam deixar de existir – o que, em consequência, traria maior risco às operações e aos investidores.

      No relatório preliminar, o deputado acatou sugestão para criar mecanismo que permite que a tributação na distribuição de dividendos das SPEs (já tributadas corporativamente) de projetos de infraestrutura, agronegócio e imobiliário seja feita somente no nível da holding para seus sócios, evitando a bitributação corporativa e garantindo estímulos e proteções ao modelo.”

      Trocando em miúdos, atrapalha o MFII ou não?

      Curtido por 1 pessoa

      1. Entendi que ficaria na mesma. Meio que manteve o que esta vigente. Entendi errado?

        De qualquer forma, tudo ainda são especulações. Só depois da votação que poderemos ter a certeza do que ocorreu

        Valeu!!!

        Curtido por 1 pessoa

    2. SPE: excelente observação, @Eduardo Cwb… 🤓🤓 pessoALL atento !!

      Olha … fui direto nos relat. ger. nas TGARs da vida … HABT… BARI … dificil dizer com precisão se são “SPE” ou “CRI” puros … me preocupou quando vi escrito na coluna “Garantias” de um ou mais CRIs algo como “Alienação Fiduciária das Quotas da SPE”

      Vale INVESTIGAR, eihm !!

      Curtido por 2 pessoas

  1. … vem, por meio deste, em cumprimento ao disposto no artigo 41 da Instrução CVM nº 472 de 31 de outubro de 2008, conforme alterada, divulgar aos cotistas e ao mercado que, através de suas investidas, adquiriu uma área na cidade de Ponta Grossa-PR de 144.716 metros quadrados por R$ 4.391.925,08 milhões de reais. O empreendimento está aprovado perante os órgãos públicos, possui 270 lotes com área média por unidade de 227 metros quadrados, que já estão individualizados e registrados em cartório de imóveis, com infraestrutura a ser executada, e lançamento previsto para os próximos meses. O empreendimento não altera a expectativa de rendimentos de curto prazo e a expectativa futura está condizente com o último estudo de viabilidade do Fundo divulgado no último relatório trimestral gerencial.

    Gestão trabalhando!!

    Curtido por 3 pessoas

    1. O aumento no número de cotas oriundos da última emissão vai diluir o DY.
      Esse é o primeiro empreendimento novo após a sétima emissão, tomara que os demais investimentos do pipeline que estão em diligência e negociação sejam anunciados logo, isso é fundamental para reverter tanto a diluição do DY como o Preço de Mercado.
      Enquanto aguardamos, vamos aproveitando a promoção para aumentar posição e baixar o PM.

      Curtido por 3 pessoas

      1. Eu continuo com esses pensamentos antagônicos, de querer cota alta para o patrimônio aumentar e baixa para comprar mais. Creio que todos nós, pequenos investidores em FIIs, temos essa bipolaridade financeira.

        Curtido por 3 pessoas

      2. Eu não tenho essa bipolaridade pelo seguinte pensamento: a parte “boa” de cotas em queda é o aporte, correto? Mas todo aporte tem um objetivo último, maior, master! A saber: a fruição futura. Todo investimento é, em última instância, um gasto.
        Pergunto, em que vai te ajudar lá na aposentadoria um patrimônio declinante e cambaleante frente a uma inflação que seguirá, como sempre, ‘impávida colossal’?
        O único ativo que tenho gosto de ver caindo o preço da cotação é o ouro. Todo resto desconfio, provavelmente terá uma pegadinha da qual só saberei tarde demais…

        Curtido por 1 pessoa

  2. Reflexo do mundo fiis ou alguma novidade por aqui?
    Pelo último relatório, deve voltar a pagar 0,98 a 1,00 nos próximos meses.
    Pessoal tem medo de fundo de desenvolvimento mas adora um fundo de papel com ágio de 20-30%. Vai entender…

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