MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII

O Mérito Desenvolvimento Imobiliário I é um fundo de investimento imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado, e tem como objetivo principal a aquisição de participações de empreendimentos voltados para a incorporação imobiliária.

mfii11

O conceito do FII é bastante interessante e sua foram de operar também, uma alternativa para diversificar em projetos de desenvolvimento e incorporação.

Pode atuar em qualquer segmento (residencial, comercial, logístico, hoteleiro entre outros) desde que seu objetivo seja a venda final do imóvel.

Os projetos, quando são investidos, podem estar em qualquer fase, por exemplo: na compra do terreno antes da aprovação, na participação do projeto após a aprovação antes das vendas, quando o empreendimento já estiver em obras ou, ainda, quando já estiver concluído e entregue e houver apenas um crédito a receber.

mfii_cartnov16

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A atuação do fundo nos projetos é ativa, os gestores participam de todas as decisões que são tomadas no âmbito dos projetos junto com os incorporadores. Por exemplo, na escolha do terreno a ser comprado, na escolha do produto que será lançado no local, estratégias de marketing, preços de venda, construtoras que serão contratadas para o empreendimento entre outras decisões.

Não foca em um tipo de projeto específico nem em uma região específica; ao analisar um projeto, fazem um estudo de mercado na microrregião para avaliar se o projeto se enquadra naquele local e é atrativo em relação ao risco/retorno.

Não tem nenhuma parceria fixa com construtora/incorporadora, são analisados projeto a projetos. O regulamento permite um projeto tipo retrofit, mas existem poucos projetos com uma rentabilidade atrativa, pois, nesse tipo, a negociação na compra do imóvel é bem relevante.

Pretende manter a carteira do fundo com projetos em fase final (com fluxo de caixa positivo) e com projetos na fase inicial/intermediária (com fluxo de caixa negativo) de maneira que o fundo sempre tenha uma geração de caixa e realize distribuições de rendimento mensais.

Ao participar de um projeto em que, por exemplo, o investimento do fundo seja 50 e o retorno (capital+lucro) seja 125, o fundo irá distribuir 75 de rendimento aos cotistas e reinvestir os 50. O regulamento prevê que o fundo distribua no mínimo 95% do lucro base caixa, mas o fundo irá distribuir os 100%.

RI: contato@meritoinvestimentos.com

Tutor do FII: Lucas

832 comentários sobre “MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII

  1. Boa noite a todos;
    Estou com uma grande dúvida. O respectivo fundo Mérito a meu ver está em um segmento o qual, no momento é bastante complexo: Desenvolvimento e Incorporação de imóveis.
    Entretanto acredito que esse segmento com a melhora da economia deve ter um novo ciclo de alta. Sem dúvidas que esse ciclo de alta não deve ocorrer tão cedo pois a melhora na economia só traz reflexos na economia real após um certo tempo. Eu imagino que através de uma melhora na taxa de juros de forma expressiva esse ano trará consequências positivas de forma significativa na economia real no final de 2018/início de 2019, portanto a possibilidade de ganhos com esse papel no médio prazo é grande pois o mercado costuma antecipar no preço dos ativos.
    Diante de tais conclusões a minha dúvida:
    O que vale mais a pena, comprar títulos do TD com vencimento em 2050 a uma taxa travada de 5,5% ao ano ou comprar esse papel?
    OBS.: Levando em consideração que eu estou disposto a alocar 35% do capital total em 1 papel ou outro.
    Desde já agradeço pelos comentários e ajuda.

    Um abraço a todos

    Carllos

    Curtido por 1 pessoa

      • Padre e DNeto obrigado pelas perguntas. Concordo que é uma concentração relativamente grande do patrimônio, assim como um risco considerável, principalmente trantando-se de um FII. OBS.: Considero o tesouro direto menos arriscado, mesmo em prazos mais longos.
        O porquê da escolha desses 2 papéis são expectativas de retorno.

        No caso do TD 2050, não penso exatamente na valorização do papel, minha escolha por esse ativo se dá por uma expectativa de queda acentuada na taxa de juros. Talvez vcs se perguntem: “Mas o prazo não seria longo demais? Muita coisa pode mudar em 33 anos”. Minha resposta: Sim, entretanto esse papel paga juros semestrais onde posso adequar minha carteira através do pagamento dos cupons.

        No caso de MFII, penso na valorização desse papel no médio prazo pois o mercado de desenvolvimento e incorporações deve aquecer em 2 anos, além disso o fundo está diversificando seu patrimônio, o que significa diluição do risco. Além disso, junto com a valorização dos papéis, yields maiores no decorrer do tempo (2 ou 3 anos).

        Desde já agradeço pelas opinião dos demais.

        Um abraço

        Carllos

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    • Na verdade TD e este fii (MFII) estão nos extremos opostos da escala de risco.
      TD é risco soberano do Brasil, ou seja, em tese, o menor risco entre os ativos brasileiros.
      Já MFII é um ativo arriscadíssimo.
      Além de ser FII, é fii de desenvolvimento.
      E fii de desenvolvimento num momento de mercado muito ruim.
      E além disso, gerido por uma micro gestora sem qualquer histórico (veja no site deles que o seu único produto é este MFII) e no google não aparece sequer 1 notícia de “mérito investimentos”. Mais ainda, o CEO Alexandre Despontin tem histórico profissional muito curto, também não há notícia sobre ele no google.
      E ainda a administradora, a custodiante (planner) e a auditora (bdo) são entidades de 3ª ou 4ª linha, não são “top”.
      Portanto, é para ficar com um pé atrás em relação a este investimento.

      Curtido por 2 pessoas

      • Dneto explanou perfeitamente a situação. Tem aquela história de envolvimento da Planner na Lava-Jato. Tenho MFII na carteira mas menos de 2%. É muita concentração seus 35%. Se observar bem encontrará ativos promissores no mercado para diversificar e levar para a aposentadoria.

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      • DNeto e Karl01,

        Vou ajudar a trazer uma pouco de luz para discussão 🙂

        TD x MFII: a meu ver não tem que comparar, um é risco país e o outro é risco do segmento de incorporação.

        Eu entendo que não é o foco da maioria aqui, investir em desenvolvimento, a vibe da turma é pegar empreendimento maturado e usufruir

        Então, Risco é mais elevado em MFII ? Sim em teoria, até porque também em tese TD é livre de risco (se levar até o fim e o Brasil honrar, recebe de volta tudo + juros)

        MFII se a economia permitir vamos receber a média dos projetos ( 14% a 17% + IGPM, 4% a 6% + CDI, 12% a 16% + IGPM, 18% a 22%, 20% a 30% + INCC-M, 12% a 15% + IGPM, 5% a 15% + INCC-M, 10% a 11%)

        E SE der tudo errado? O FII é dono de fração dos projetos, então na pior das hipóteses ficamos com os juros pagos até então e os bens imóveis.

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      • Micro FII e Micro Gestora

        Ok, PL de R$ 40 Milhões e primeiro FII da gestora, sim até ai normal todo mundo tem de começar de algum ponto, o FII começou menor ainda e já cresceu bastante

        Em 2012 tinha PL de R$ 5 milhões e os sócios cotistas foram subscrevendo nas emissões, até chegar onde estamos hoje.

        Há um ano eu já comentava desse FII, enfim faz tempo que estão no radar e sob a lupa do blog.

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      • A planner é apenas a administradora, quem cuida da parte burocrática do FII, quem manda e decide é a Mérito, tem o Alexandre gestor que já deu entrevista pra gente aqui no blog e explicou o produto há 1 ano (https://tetzner.wordpress.com/entrevistas/#comment-190846).

        administrador amanhã se não estivermos satisfeitos, buscamos outro que cobre menos ou faça mais e muda-se… a expertise do negócio está na Gestão…

        eu já falei aqui, as próximas emissões vamos negociar melhor esses valores kkk %%

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      • Sobre não termos notícias da Mérito, olha nesse festival que presenciamos nos últimos anos… acho até bom

        e olha que eu e a turma procuramos viu… de junta comercial, até consultoria de mercado imobiliário kkk fora os “detetives do blog”

        botei o time todo em campo, revirando do avesso o FII e, até agora não surgiu nada que macule a imagem ou sugira o contrário de tudo que temos visto nesses anos de árduo trabalho: Bons Resultados, Transparência e Cordialidade.

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      • DNeto, se pudesse curtiria 10 vezes teu post.
        Só acrescentaria o seguinte:

        “TD é risco soberano do Brasil, ou seja, em tese, o menor risco entre os ativos brasileiros.” desde que vc espere o termo do título. No meio do caminho a volatilidade deste título a mercado é altíssima..

        Parabéns pela lucidez.

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    • Carllos

      agora que já atendi um lado, vamos para o outro 🙂

      por mais que goste, esteja empolgado, vá sempre com calma

      “experimente” o produto FII com calma, ainda mais se você vem de investimentos em Renda Fixa

      o ideal para uma boa diversificação é termos ao todo (Ações, TD e FIIs, Moedas) no mínimo 12 ativos… para diversificação e proteção.

      a medida que você abrir mão de 1 classe (moedas, ações, …) mais terá de se expor à outra e ai elevar o total de ativos para diluir riscos internos

      se ficar 100% FIIs vai ter de alocar em pelo menos 20 para mitigar riscos dos segmentos (escritórios, universidade, hospital, …)

      só consideraria ter apenas 2 ativos, alocando meio a meio em cada se estivesse em fase inicial de alocação, com pouco capital

      ou se fosse algo meu e ai meu aporte seria maior porque a gestão mitigaria o risco

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      • Risco aí é de acontecer algo, mesmo que seja totalmente imprevisível, risco de mercado ou sistêmico.

        Voltar o imposto de renda… se bem que aqui por tratar de desenvolvimento, certamente estaria na lista dos “salvados”.

        Mas enfim, alocações devem ser graduais e quanto mais alocar em % maior será sua necessidade de estudo e acompanhamento.

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      • Muito Obrigado Tetzner, Damaso, Hemmer e aos demais pela resposta. Todos tem sua razão nos comentários, mas não acredito ser um absurdo investir 35% em um ativo de incorporação. Acredito que seja arriscado pelos motivos já descritos.
        Por outro lado, vejo que muitos FII não estão tão baratos assim se observarmos a propabilidade de revisionais para baixo e vacânicas em 2017. Além disso eu vejo como muito arriscados, ativos com poucos imóveis e, principalmente, poucos inquilinos. Enfim… Todos estão corretos em suas análises. A minha idéia seria comprar 35% de MFII (aproveitando o preço que ao meu ver está bom) e alocar 100% dos yields em renda fixa (TD).

        Um grande abraço a todos!

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    • Carlos uma sugestão para voce analisar , aproveitando os comentários acima porque você não fica com os dois (TD e MFII)? Caso haja algum problema um compensaria o outro. Talvez para o TD você pudesse analisar duas datas distintas uma de médio prazo (2035) e uma de longo prazo.

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  2. Entrei em contato com o RI, para obter informação acerca das distribuições de rendimento referentes aos empreendimentos já 100% entregues. Detalhe que mandei o email hoje msmo e já responderam, mta eficiência! Segue a resposta deles:

    Olá Lucas, tudo bem?

    Os dois empreendimentos Villa Bazzano e Jardim da Serra já estão 100% vendidos e entregues, restando o fundo receber as parcelas (mensais) das unidades vendidas.
    Assim, continuarão impactar na distribuição de rendimento enquanto não for recebido todas as parcelas.
    Recebemos bastantes sugestões de melhorias em nossos relatórios. Estamos desenvolvendo uma mudança para o relatório trimestral que deve ser implementada após o período da Oferta Pública. Temos algumas restrições em modificar informações por conta da CVM (Oferta Pública).
    Abrcs,

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  3. Antes do início da distribuição de novas cotas, o fundo tinha emitido 350 mil cotas. Agora, quase chegando ao fim da emissão, conforme último informe mensal, ultrapassou 400 mil cotas.
    Considerando que no prospecto inicial havia a possibilidade de emitir até 1 milhão de cotas, pode-se constatar que ficou aquém do esperado?

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    • RonFII

      nos de incorporação imobiliária não, a proposta do FII é participar do projeto e ao ser todo comercializado o FII recebe sua parte

      veja no penúltimo relatório tem o registro do recebimento final de um dos projetos

      nesse FII o gestor não pode parar, tem que estar sempre cuidando e buscando novas oportunidades, como Paulínia que entrou no lugar deste que saiu

      com a emissão, mais aportes, podemos ter um número maior de projetos simultâneos, o que dará mais distribuição ao fluxo de recebimentos

      Curtido por 2 pessoas

      • Novembro/16
        Em novembro de 2016, o fundo recebeu o último dividendo referente ao empreendimento Villa Di Capri. O retorno obtido pelo fundo com o projeto foi de 18% a.a. Não ocorreram mudanças nos demais empreendimentos e a Oferta Pública de cotas do fundo continua em andamento.

        Dezembro/16
        Em dezembro de 2016, o fundo adquiriu participação no empreendimento Terras da Estância, localizado em Paulínia-SP. O projeto é um loteamento fechado com lotes de área média de 200m². O empreendimento encontra-se com todas as licenças e registros aprovados e com obras em andamento. Ocorreram novos aportes no empreendimento Way Parque das Nações conforme cronograma de obras e a Oferta Pública de cotas do fundo continua em andamento

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      • como no caixa o dinheiro vai entrando e somando às liquidações da emissão, pode-se fazer aportes em empreendimentos dos quais o gestor já gosta e estão fluindo bem ou optar por aproveitar novas oportunidades

        eu gosto das duas opções, novidades se forem atrativas e rentáveis, senão mantém as pratas da casa que você já conhece bem e tem mostrado um bom resultado

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      • RonFII

        suspeito que falte apenas o recebimento, devem ter dado algum prazo para o pagamento, mas são as participações menores da carteira uma de R$ 1 milhão e a outra de quase R$ 2 milhões

        assim que confirmar te aviso aqui 🙂

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  4. Boa tarde a todos.
    Gostaria de entender melhor a oferta pública deste fundo que se encerra no dia 31/01.
    Adesão mínima 10k. Preço fixo 100,00/cota.

    Porém , nas discussões que li aqui, falam em valores de 104 reais, às vezes um pouco mais ou um pouco menos.
    Não sou cotista do fundo e sei que posso levar apenas parte da reserva.
    Nesta forma o preço é realmente fixo ou funciona como um “leilão”? Ou será cobrado o preço de mercado da época?
    Qual estimativa da % que cada interessado conseguirá?
    Desculpem a dúvida básica, estou começando meus estudos mais específicos e conto com qualquer ajuda de vocês.
    Abç.

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    • Flash

      Valor de Emissão: 100 + 4 custos = 104

      Pela oferta de R$ 100 milhões acredito que se pedir será 100% atendido

      é custo fixo e quem paga o custo da emissão é quem entra (os 4 acima) evitando assim repassar esse custo para os atuais cotistas (acho justo)

      3,50 desse custo é das corretoras … infelizmente é preço que eles cobram mas nas próximas podemos nos unir e melhorar isso, nem que for pra concentrar numa só (a que fizer o menor custo)

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      • Ou seja, se for pra comprar 100 cotas, não vale a pena comprar a mercado, hoje está sendo negociado na casa dos 105. Não sei como tem gente comprando, no book tem 2 caras querendo comprar mais de 100 cotas a 104,7x.

        Entendidos… os caras estão desinformados ou tem alguma coisa que não percebi?

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      • rafaelvnq

        a única justificativa que vejo para comprar a mercado é a necessidade do investidor ser de uma quantia inferior aos R$ 10 mil

        a renda vai receber proporcional ao dia da liquidação financeira, só voltar eu já postei aqui mesmo individual os valores recibo a a recibo

        cada liquidação gera um recibo novo e tempo de investimento recebe a renda

        agora SE você comprar e já precisar vender antes do término da emissão e conversão de recibos em cotas MFII11 é porque alocou um capital em renda variável que não deveria ter alocado 🙂

        Curtido por 1 pessoa

      • Comprar pela Emissão a 104 através de sua corretora ajuda o FII a crescer, só assim são “criadas” novas cotas já que o FII (fundo imobiliário em geral) é um condomínio fechado

        Automaticamente você torna seu investimento melhor, pois com mais cotas, mais capital, mais projetos e maior distribuição de risco

        Eu só entendo o cidadão comprando no Book por desinformação ou porque a necessidade dele em carteira é inferior ao aporte de r$ 10 mil

        fora isso, vale até abrir conta em corretora se a sua não participar, deixa liquidar e depois pede transferência das cotas pra sua corretora

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      • Grato pela resposta Tetz… não preciso vender logo após a compra e nem que a renda caia no mesmo mês. Pelo que li fiquei entendendo, a princípio, que poderia ficar alguns meses sem receber a renda, nem no futuro.

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      • “…Iniciada a Oferta, os Investidores interessados na subscrição de Cotas deverão assinar os respectivos
        Boletins de Subscrição perante a respectiva Instituição Participante da Oferta, sendo certo que a respectiva
        integralização de Cotas será realizada na Data de Liquidação”

        Data liquidação: 03/02/2017

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      • Essa é da próxima rodada Rafaelvnq

        Você avisa na sua corretora que quer participar até o final do mês, a grana sai da conta dia 3/2 e o tempo começa a contar no dia 3 então não vai ser mês cheio mas é praticamente todo

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      • LosGomes meu amigo, acho que SE o investidor precisar vender logo em seguida da compra, os custo de desmobilização, imobilização, desmobilização consumiu qualquer retorno que ele possa ter no semestre

        Pensa comigo, sai da Renda Fixa, pula de 15% pra 22,5% e vai pra emissão onde as corretoras cobram 4% da oferta e ai ele vai liquidar e usar a grana? rs

        custo de capital ficaria muito alto rs só em caso de urgência, mas ai dinheiro de emergência não se deve alocar em RV…

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      • RonFII

        se veio parcial foi porque a liquidação pegou meio mês ou fração; verá que no mês seguinte virá integral igualzinho ao MFII11 e para quem não vende, só compra e reinveste, ser MFII12, 13, 14,… por um mês ou dois não vai gerar problema

        depois mistura tudo mesmo rsrs

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      • RonFII

        cada liquidação tem um recibo, a cada recibo já começa a receber a renda

        https://tetzner.wordpress.com/2016/09/21/mfii11-merito-desenvolvimento-imobiliario-i-fii/comment-page-6/#comment-223109

        Código do Recibo de Subscrição:
        MFII13
        MFII12
        MFII14
        MFII15
        Data-base (último dia de 29/12/2016 negociação “com” direito ao provento)
        Data do pagamento 13/01/2017
        Valor do provento por cota R$ 1,17
        Período de referência DEZEMBRO/2016
        Rendimento isento de IR Sim
        MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII

        Código do Recibo de Subscrição: MFII16
        Data-base (último dia de 29/12/2016
        negociação “com” direito ao provento)
        Data do pagamento 13/01/2017
        Valor do provento por cota R$ 0,80
        Período de referência DEZEMBRO/2016
        Rendimento isento de IR Sim

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      • Tetz, entendi seu raciocínio. Gosto muito deste fundo e quero que ele cresça, mas só pra exercício de raciocínio e justificar o que eu disse vamos lá:
        MFII12 foi liquidada em 04/10.. não gerou renda em outubro, só a partir de novembro.
        então essas cotas liquidadas em 03/02, acredito que tb não geraram renda em fevereiro.
        Cota hj a 105, mais a renda de fevereiro a 1,17 (se mantida), empata com a oferta.

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      • RonFII

        Só nos FIIs você entra na véspera e ganha o mês cheio 😀

        se contar que entrou dia 04/10 no ex-renda de 31/10 vem o aviso de renda proporcional, só verificar e vai ver que veio um tiquinho menos que 1,17 se me lembro bem veio 1,11

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      • peguei o aviso, sai junto com MFII11 no mesmo documento

        Informações sobre Pagamento de Proventos – FUNDOS
        Rendimentos / Amortizações
        MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII
        Administrador Planner Corretora de Valores S.A.
        Responsável pela informação Davi Plácido
        Telefone para contato (11) 2172-2569
        Tipo do Evento Rendimento
        X
        Amortização
        Código ISIN da cota BRMFIICTF008
        Código de negociação da
        cota
        MFII11
        Ato societário de aprovação
        (se houver)

        Data de aprovação (se
        houver)

        Data-base (último dia de
        negociação “com” direito ao
        provento)
        31/10/2016
        Data do pagamento 16/11/2016
        Valor do provento por cota R$ 1,17
        Período de referência OUTUBRO/2016
        Rendimento isento de IR Sim
        MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII
        Administrador Planner Corretora de Valores S.A.
        Responsável pela informação Davi Plácido
        Telefone para contato (11) 2172-2569
        Tipo do Evento Rendimento
        X
        Amortização
        Código ISIN da cota BRMFIIR01M13
        Código de negociação da
        cota
        MFII13
        Ato societário de aprovação
        (se houver)

        Data de aprovação (se
        houver)

        Data-base (último dia de
        negociação “com” direito ao
        provento)
        31/10/2016
        Data do pagamento 16/11/2016
        Valor do provento por cota R$ 1,11
        Período de referência OUTUBRO/2016
        Rendimento isento de IR Sim
        MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII
        Administrador Planner Corretora de Valores S.A.
        Responsável pela informação Davi Plácido
        Telefone para contato (11) 2172-2569
        Tipo do Evento Rendimento
        X
        Amortização
        Código ISIN da cota BRMFIIR02M12
        Código de negociação da
        cota
        MFII12
        Ato societário de aprovação
        (se houver)

        Data de aprovação (se
        houver)

        Data-base (último dia de
        negociação “com” direito ao
        provento)
        31/10/2016
        Data do pagamento 16/11/2016
        Valor do provento por cota R$ 0,78
        Período de referência OUTUBRO/2016
        Rendimento isento de IR Sim

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