MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII

O Mérito Desenvolvimento Imobiliário I é um fundo de investimento imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado, e tem como objetivo principal a aquisição de participações de empreendimentos voltados para a incorporação imobiliária.

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O conceito do FII é bastante interessante e sua foram de operar também, uma alternativa para diversificar em projetos de desenvolvimento e incorporação.

Pode atuar em qualquer segmento (residencial, comercial, logístico, hoteleiro entre outros) desde que seu objetivo seja a venda final do imóvel.

Os projetos, quando são investidos, podem estar em qualquer fase, por exemplo: na compra do terreno antes da aprovação, na participação do projeto após a aprovação antes das vendas, quando o empreendimento já estiver em obras ou, ainda, quando já estiver concluído e entregue e houver apenas um crédito a receber.

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A atuação do fundo nos projetos é ativa, os gestores participam de todas as decisões que são tomadas no âmbito dos projetos junto com os incorporadores. Por exemplo, na escolha do terreno a ser comprado, na escolha do produto que será lançado no local, estratégias de marketing, preços de venda, construtoras que serão contratadas para o empreendimento entre outras decisões.

Não foca em um tipo de projeto específico nem em uma região específica; ao analisar um projeto, fazem um estudo de mercado na microrregião para avaliar se o projeto se enquadra naquele local e é atrativo em relação ao risco/retorno.

Não tem nenhuma parceria fixa com construtora/incorporadora, são analisados projeto a projetos. O regulamento permite um projeto tipo retrofit, mas existem poucos projetos com uma rentabilidade atrativa, pois, nesse tipo, a negociação na compra do imóvel é bem relevante.

Pretende manter a carteira do fundo com projetos em fase final (com fluxo de caixa positivo) e com projetos na fase inicial/intermediária (com fluxo de caixa negativo) de maneira que o fundo sempre tenha uma geração de caixa e realize distribuições de rendimento mensais.

Ao participar de um projeto em que, por exemplo, o investimento do fundo seja 50 e o retorno (capital+lucro) seja 125, o fundo irá distribuir 75 de rendimento aos cotistas e reinvestir os 50. O regulamento prevê que o fundo distribua no mínimo 95% do lucro base caixa, mas o fundo irá distribuir os 100%.

Taxas
Gestão Mérito: 1,85%
Administração Planner: 0,145%
Custódia Planner: 0,005%
Performance Mérito: 20% do que exceder o CDI (se negativa, apropriada e rebatida futuro)

RI: contato@meritoinvestimentos.com

Tutor do FII: Lucas

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1.174 comentários sobre “MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII

  1. Olá Colegas.
    Há um tempo já estava interessado no fundo, pesquisei bastante aqui no Blog e outras fontes, achando o fundo interessante, principalmente nesse tempo de altos preços e baixos retornos. Daí enviei um e-mail para o Alexandre (Gestor) solicitando alguns esclarecimentos e, ao invés de simplesmente responder, ele agendou e me ligou. Vou colocar aqui alguns pontos que achei destaques da conversa.

    Primeiro, gostei da iniciativa dele de propor a ligação. Assim, ele se aproxima do investidor, ponto pra ele.

    Podemos considerar que hoje temos basicamente 4 tipos de empreendimentos:
    a. 100% Concluídos e 100% vendidos;
    b. 100% Concluídos e parcialmente vendidos;
    c. Parcialmente Concluídos e parcialmente vendidos;
    d. Não iniciados (lançamento) e parcialmente vendidos.

    Esses empreendimentos possuem riscos que classifico em três ordens: Risco de Crédito do financiamento dos compradores. Risco de Incorporação, relacionado a conseguir vender pelo preço e no prazo previstos. Risco de obras, relacionado a conseguir executar a obra pelo custo e no prazo previstos.

    Os empreendimentos do tipo a. possuem um fluxo de caixa positivo oriundo principalmente de financiamento próprio da SPE do empreendimento. As taxas de juros são altas, normalmente IGPM+1%, em operações contraídas por pessoas que não querem ou não podem financiar junto a um banco no momento. Os financiamentos, contudo, são um pouco mais curtos, entre 3 e 4 anos para os apartamentos. Já para os loteamentos, aí são 100% com financiamento próprio um pouco mais longo (média de 8 anos). Aqui então está associado o risco de crédito, que na minha concepção é alto, dado o perfil dos compradores que contraem esse financiamento e o alto prêmio envolvido na operação.

    Os empreendimentos do tipo b. possuem associação com risco de crédito e de incorporação. Já os empreendimentos dos tipos c. e d. possuem todos os riscos, sejam de crédito, incorporação e obras.

    A forma de operar do fundo tem um conceito simples: Os projetos mais performados, próximos do tipo a. possuem um fluxo de caixa positivo até o final. Os projetos mais incipientes, aproximados do tipo d. possuem um fluxo de caixa negativo no primeiro momento, até performarem. A idéia é usar o fluxo de caixa positivo dos projetos mais maduros para cobrir os custos de obras e fluxo de caixa negativo dos projetos mais incipientes, deixando um excedente a ser distribuído. Aliás, para cada empreendimento, é prevista a distribuição de 100% do lucro da operação, ou seja, um empreendimento comprado por 100 e vendido por 120 vai distribuir 20 ao longo da sua vida no fundo. Após a finalização do fluxo do empreendimento, os 100 são reinvestidos em outro empreendimento. Aqui então, observa-se um fato interessante: O fundo distribui todo o lucro das operações, então a tendência é que seu poder de compra de novos empreendimentos seja reduzido pela inflação ao longo do tempo, a menos que haja novas emissões.

    Obviamente, não é possível que as entradas dos empreendimentos performados se equilibrem exatamente com as saídas das obras, mantendo o rendimento sem grandes flutuações. Por tanto, existe uma gestão de caixa muito desafiadora, afim da manutenção das distribuições.

    Aqui existe uma outra questão delicada (quem já trabalha com desenvolvimento imobiliário já conhece): O fundo não possui todo o caixa necessário para a conclusão de todos os investimentos em obras a serem feitos. Ele depende dos recebimentos dos empreendimentos performados para seguir com os investimentos nas obras. Portanto, se numa situação limite (e pouco provável) os empreendimentos performados entrarem em um tipo de default, ou algum outro problema com o fluxo de caixa positivo, isso pode impactar o desempenho dos empreendimentos em maturação, pela razão de o fundo não conseguir honrar com os compromissos de desembolsos necessários, podendo então atrasar as obras, perder parte das participações, etc.

    Quanto ao perfil de empreendimentos, o fundo prefere aplicar em empreendimentos fora das grandes capitais no primeiro momento, porque os empreendimentos das grandes capitais têm um valor por m² mais alto, o que poderia comprometer a diversificação do portifólio do fundo. Perguntei se esse conceito mudaria com a recente emissão e o fundo praticamente dobrando de tamanho, porém o gestor informou que por enquanto não. O foco do recurso da nova emissão será aplicar em empreendimentos com características similares e aumentar a diversificação do portifólio. Aliás, com relação à emissão, a expectativa é de alocação dos recursos num prazo entre 45 e 60 dias.

    Finalmente, reforcei o que várias pessoas têm comentado, que é a apresentação dos fluxos de caixa nos relatórios. Eu sugeri apresentar o fluxo individual para cada empreendimento, para que possamos avaliar se as previsões estão acontecendo.

    Bom, espero poder ajudar alguns colegas e esclarecer algumas dúvidas que eu tinha e outros possam ter.

    Valeu!

    Curtido por 7 pessoas

      • Tetzner, tenho pouco conhecimento comparado com as feras daqui! 🙂

        Sou Eng. Civil, porém trabalhei só um pouco mais de 1 ano no mercado imobiliário . Invisto há 2 anos e meio, sendo que em fiis há um ano. MFII estou comprando aos poucos com os pingados depois dessa conversa. Gostei do fundo, na minha opinião carrega um risco alto, mas pode ocupar o espacinho da adrenalina numa carteira equilibrada.

        Curtido por 3 pessoas

      • Legal ver esse lado MadMax a gente olhou muito os ativos lastro. Na eventualidade do risco se materializar, sabemos o que temos em mão. Isso eu achei um grande diferencial, gostei das propriedades pois são imóveis que negociam facilmente.

        Curtido por 4 pessoas

      • As propriedades, gosto bastante do MaxHaus, conceito pra frente, bem interessante, resta saber se será bem aceito. Não gosto muito do cemitério, mais por desconhecimento do setor de incorporação de cemitérios mesmo…..

        Curtido por 2 pessoas

    • Madmax;

      Antes de mais nada, obrigado pela postagem e pelas suas opiniões.
      Só gostaria de fazer uma observação sobre o que apontou na distribuição de lucro deste fundo, se me permite.
      O fenômeno da não reposição da inflação sobre o principal reinvestido também afeta os fundos dito “tradicionais” quando da ocorrência de lucro quando da celebração de negociações e/ou vencimento de aplicações (distribuição obrigatória de 95% deste), portanto esta característica não é exclusiva deste fundo. Lembrando que, além disso, muitos dos tradicionais andaram (e continuam) distribuindo caixa para sustentar um patamar irreal de renda, ofertando uma ilusória segurança de distribuição uniforme, sob o (pesado) custo de não crescerem, e até diminuírem, a LP.
      Não obstante, entendi e concordo com uma boa parte da sua linha de raciocínio.
      Por fim, gostaria de saber se o que postou aqui sobre a dinâmica do fluxo de caixa se deve a transcrição exata das informações repassadas a você pelo RI ou se baseado nestas você as inferiu desta forma?
      Sds.

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      • MBP, tentei descrever da forma como ele explicou, claro que com as minhas palavras. Mas acho que está bem fiel ao que ele me falou, exceto na parte que eu falo sobre o risco de os empreendimentos performados entrarem em default e prejudicarem os demais.

        Curtido por 2 pessoas

      • MadMax notei essa preocupação maior com o risco de um fundo de desenvolvimento. Mas queria te perguntar sobre o outro lado da moeda, as vantagens e os diferenciais que te atrairam neste FII?

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      • Putz, de cara pra mim a melhor parte dele é a rentabilidade que ele pode alcançar. Acho que desenvolvimento imobiliário se bem gerido, pode trazer uma renda bem maior que os aluguéis. Na verdade, tbm não há muitos fundos de desenvolvimento listados, né…..

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      • Tetzner, transmitiu conhecimento e segurança pra mim sim. Mas tenho que ser sincero: É a avaliação do cara com uma conversa de 20min em um assunto que conheço só um pouco. Pelo menos, nesses 20min não achei que ele falou nenhuma baboseira.

        Curtido por 3 pessoas

      • Acho que vale sim. Mas acho que o ideal era esperar o relatório trimestral de mar/17, pra ver se ele vai colocar mais informações sobre o fluxo de caixa mesmo, como falado no relatório de dez/17 e bastante cobrado em geral, além de já saírem algumas informações da alocação dos recursos da emissão.

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      • Legal! Vou conversar com ele para saber da disponibilidade também, a gente não pode atrapalhar 🙂

        E uma lista de perguntas para entrevista, seria interessante irmos coletando as dúvidas??

        Quem sabe ele nos lê e já responde algumas pelo relatório também kkk

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      • esse último parágrafo mostra o quão importante foi essa última emissão, dobrando o patrimônio do fundo, a gestão poderá ter mais projetos, reforçar os que estão mais atraentes, continuar aproveitando as oportunidades e proporcionando perpetuidade ao FII

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      • Sobre a renda do FII pela cotação de fechamento da sexta em 105:

        1,114% ao mês isento de IR
        13,4% de DY se anualizarmos

        e comparando com uma aplicação Renda Fixa, considerando longo prazo e retenção de 15% do IR, seria equivalente ao CDI de 15,7% aa

        Selic em 12,25% dá uma margem 28% sobre a renda fixa

        conjecturando outro corte da taxa de juros
        * se vier 0,75: 11,5% e a margem 36%
        * cortando 1: 11,25% e a margem 40%

        o FII ficou maior com a emissão, mitigou ainda mais os riscos com diversificação, já alocou parte dos recursos captados e pelo que disse o MadMax não vai demorar muito mais para alocar o restante

        sem a emissão para absorver a demanda… vai faltar cota no book

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      • Não deixa de ser uma leitura dela, mas aí não há a informação das vendas. Não necessariamente o empreendimento concluído está vendido. Por isso as 4 categorias que eu imaginei, incluindo o 100% concluído e 100% vendido com Risco de crédito, no caso dos financiamentos próprios. Tem outra questão: não acho que a relação da rentabilidade é direta da forma como parece aí. Não necessariamente o empreendimento mais maduro terá menor rentabilidade…..

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  2. Tetzner, no carteiras comentadas observei que a sua posição de fii esta zerada, exceto pela posição em MFII.
    Claro que tem lá o racional da carteira, posso entender que nos preços atuais você se mantendo fora de fii em função do preço x retorno?
    Abs, Ivo

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    • Ivo a carteira ainda está com todos os FIIs, ao longo do tempo os % foram sendo ajustados. Houveram mais vendas por realização de lucros, segundo minha estratégia de ganho de valor. Vejo poucas oportunidades de compra no momento, mas quem faz buy and hold compra regularmente independente do preço. São estratégias diferentes, ambas válidas, o que muda é o perfil de quem está estudando.

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  3. Fiz uma consulta à Mérito para saber o que acharam do resultado da emissão. Segue a resposta:

    Gostamos bastante da captação do Fundo mesmo não atingindo a totalidade de cotas ofertadas.

    Para se ter uma ideia, na época que foi convocada a assembleia para aprovar a emissão (abr/16), o fundo possuía cerca de 31milhões de PL e 216 cotistas.

    Hoje, com o encerramento da oferta, o FII passou para 65 milhões de PL e 1508 cotistas. Uma excelente evolução.

    Uma oferta pública de 30 ou 100 milhões possui quase o mesmo gasto/trabalho, por isso optamos por uma oferta maior. E diferente de outros fundos que se não atingirem a totalidade da oferta são desfigurados (compram apenas 1 ativo ou fração dele), o Mérito FII consegue ir crescendo aos poucos mantendo o mesmo perfil de ativos.

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  4. Recomendo, fortemente, que deem uma olhada nos comentários desse fundo entre o final de outubro e o início de novembro/2016.
    Somente, 3,5% das cotas haviam sido subscritas pelos cotistas ao preço de R$ 101 a cota, algo em torno de 4 milhões.
    Alguns decretavam o fim de mfii11.
    Hoje, é só alegria.
    “O tempo é o senhor da razão”, realmente.
    Se fizer nova emissão hoje ao valor de R$ 101, vai haver briga de foice.
    Acho que quem investiu e acreditou nesse fundo acertou, pois a gestão não parou de acreditar e investir.

    Curtido por 3 pessoas

      • Caramba como cresceu, quando entrei se não me engano em setembro ou outubro de 2014 era um nanico de 130 cotistas e PL de 15M, de liquidez ínfima e mal conhecido no mercado, bom saber que tomaram gosto pela coisa, que seja eterno enquanto dure.

        Curtido por 4 pessoas

      • Muito cotista pra dividir o bolo. Se esse bolo não crescer rapidinho cada cotista ao invés de receber uma fatia vai receber um colherzinha de café e olhe lá.

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      • Roberto

        As liquidações financeiras da 3a emissão aconteceram ao longo dos últimos 6 meses, permitindo que o bolo fosse crescendo gradualmente.

        Foi assim nas outras duas emissões anteriores à esta e ao longo dos 4 Anos de vida do FII.

        A gestão da Mérito tem se mostrado muito eficiente, sem falar na Renda já distribuída para quem entrou desde o começo

        Agora sem a oferta, a qual captou ao todo mais R$ 31 Milhões, a alternativa de compra é pelo book 🙂

        No preço da oferta os 1.17/104 = 1,125% am ou 13,5% aa isento de IR (se for comparar com CDI Bruto 15,88% aa)

        Acho que a matemática fala por si

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      • Tetzner, eu realmente não entendi essa questão das liquidações financeiras. Que liquidação financeirav é essa? Vc não está se referindo à liquidação financeira de quem subscreveu as cotas? Ou seja, quem subscreveu só vai desembolsar o dinheiro ao longo de 6 meses? Esse Fii vive basicamente do lucro obtido com a venda dos seus bens. Os recursos obtidos com a oferta serão usados em novos empreendimentos. Até q esses novos empreendimentos estejam maduros e sejam vendidos leva tempo. Enquanto isso todos os novos cotistas passarão a receber os dividendos dos empreendimentos antigos e que já eram distribuidos para um número bem menor de cotistas. Não sou um grande estudioso de FII como vc, apesar de ser investidor de fiis desde 2010/11. Gostaria realmente entender essa lógica. A não ser que o fundo esteja com previsão de realização imediata de algum negócio grande capaz de gerar um aumento dos rendimentos suficientes para contemplar as novas cotas, sem perda da renda por cota.

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      • Vamos lá Roberto

        Ao longo dos 6 meses de período dessa emissão, ocorreram várias liquidações financeiras (dinheiro sai da conta do novo cotista, vai para a conta do FII para ser investido e já começou a pagar renda)

        Isso pode ser visto naqueles códigos que fomos falando ao longo do tempo (MFII13,MFII4, …, MFII17, MFII18, …)

        Até postei mais para baixo aqui nesta página mesmo:

        MFII13 até 17 mesmo rendimento de MFII11: R$ 1,17/cota

        Pessoal da MFII18 e MFII19 recebe 0,97 proporcional aos dias úteis da data de liquidação

        Então cada liquidação financeira teve uma data, gerou um código, repassou dinheiro que foi investido, fez o bolo crescer e já aumentou a fatia do bolo.

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      • Sobre as fases do FII:

        o MFII é um fundo imobiliário de desenvolvimento, assim como tantos outros que tivemos antes e que terminaram ao completar seu ciclo de vida

        o que o Mérito FII tem de diferente é o fato de não ter data para acabar, ele não vai fazer amortização, então você pode tê-lo e pensar em perpetuidade

        vai depender claro da expertise do gestor de estar sempre buscando novos projetos para tomar o lugar dos antigos que maturaram.

        então depois de investir, esperar maturar e começar a colher os frutos, o gestor já precisa ter um leque de projetos para investir de novo o capital, o principal que gerou a renda distribuída

        o ponto forte dessa emissão é que ela encorpou mais o fundo, permitiu aumentar o leque de projetos e assim mitigar o risco de concentração

        os empreendimentos em estágio final de maturação tem um retorno mais alto e os em fase inicial bem mais baixo, então de novo a capacidade da gestão de equilibrar tudo isso

        no prospecto da 3a emissão tem um estudo de viabilidade bem completo com tudo isso plotado e eu até ja postei aqui de forma mais simplificada

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      • Olá Tetzner,
        No último relatório VP era de 43 milhões se não me engano. Agora ao fim da última fase da emissão o VP e de quanto?? Pois as 43 milhas estavam praticamente toda alocada tinha cerca de 300/400 mil em caixa.
        Minha pergunta é tem quanto para investir agora?
        ABS

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      • Ferraro;

        Onde você viu esses 400/500k em caixa?
        Dados do último Informe Mensal (fevereiro/2017):

        Total mantido para as Necessidades de Liquidez (art. 46, § único, ICVM 472/08)
        Disponibilidades R$ 3.826,66
        Fundos de Renda Fixa R$ 1.317.596,35

        Você não confundiu com dados de relatórios/informes passados (dezembro/2016)?
        Sobre o PL que você informou, convém lembrar que já houve incorporação de parte da captação, conforme observado no último informe trimestral (linha 1.2.8, item 1):
        Terras da Estância Empreend. Imobiliários Ltda Valor investido R$ 4.670.514,22
        Sds.

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      • Fábio

        pela rodada inicial já era esperando, mas o resultado final de 31% foi muito bom mesmo assim, considerando todos os percalços que vimos

        algumas corretoras só fizeram a subscrição dos direitos, a 1a e 2a liquidação e não as demais

        Curtido por 1 pessoa

      • Fábio;

        Sim, mas não foi apenas por menor captação.
        Teve (muita) gente que preencheu errado a reserva e recebeu menos cotas do que desejava (parece que apenas 1/3).
        Por isso que em caso de dúvidas, consulte o RI que ele as esclarece (pelo menos neste).
        Sds.

        Curtido por 1 pessoa

      • Realmente a emissao nesta caso foi bastante positiva. Colheremos os frutos no medio e longo prazo. Como muito bem explicado em post anteriores este FII tem a princiipio uma visao de perpetuidade bem forte e atualmente uma gestao muito competente. Me parece que o interesse do gestor anda junto com o dos cotistas.

        Agora, pra participar da oferta foi um tormento. As opções, na verdade modalidade oferecidas pelas corretoras eram inumeras e isso confundi o investidor. As corretoras deveriam listar em separado os modalidades para pessoa fisica simples das que sao vinculadas….o processo poderia ter sido muito mais focado e pratico.

        Enfim, no final ta tudo certo e agora quem conseguiu participar basta seguir observando e aproveitando o fundo.

        Valeu!!!

        Curtido por 3 pessoas

      • Gama

        Gostei especialmente dessa formatação onde os custos da emissão foram pagos pelos cotistas novos, portanto não impactando os antigos.

        O fato de ter durado mais tempo e ter várias liquidações permitiu também a alocação gradual dos recursos, a medida que foram entrando no caixa.

        A Mérito mais uma vez está de parabéns, com equipe otimizada, visita regularmente os empreendimentos e está sempre atenta às oportunidades.

        Foi o único FII que fez aquisições imobiliárias na crise, a meu ver mais um sinal da excelência do produto.

        Seja bem vindo sócio! 😀

        Curtido por 3 pessoas

      • Olá Mbp77,
        Os valores de 400 mil no caixa do fundo estavam no último relatório. No mês de fevereiro o fundo aumentou a alocação nos projetos terras da estância e way parque das nações sobrando no caixa o valor supracitado. Por volta do dia 15 eles divulgaram o informe de mensal que eu não tive tempo de analisar. Pode ser que tenha entrado mais dinheiro da penúltima subscricao e o caixa ter aumentado. O relatório do início de abril vai ser bem interessante para avaliarmos o novo caixa do fundo após a última subscricao.

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      • Ferraro;

        Você está fazendo referência ao informe trimestral, disponibilizado em 01/01/2017.
        Eu me refiro ao último informe mensal disponibilizado em 15/03/2017.
        Os dados de caixa mais atualizados são os deste último (Total mantido para as Necessidades de Liquidez).
        Sds.

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      • Obs.: Creio que os dados que lancei se referem ao informe que você ainda não viu e citou na sua postagem. Deve ser este o motivo da diferença nos números.
        Sds.

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