MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII

O Mérito Desenvolvimento Imobiliário I é um fundo de investimento imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado, e tem como objetivo principal a aquisição de participações de empreendimentos voltados para a incorporação imobiliária.

MeritoFII

O conceito do FII é bastante interessante e sua forma de operar também, uma alternativa para diversificar em projetos de desenvolvimento e incorporação.

Pode atuar em qualquer segmento (residencial, comercial, logístico, hoteleiro entre outros) desde que seu objetivo seja a venda final do imóvel.

Os projetos, quando são investidos, podem estar em qualquer fase, por exemplo: na compra do terreno antes da aprovação, na participação do projeto após a aprovação antes das vendas, quando o empreendimento já estiver em obras ou, ainda, quando já estiver concluído e entregue e houver apenas um crédito a receber.

A atuação do fundo nos projetos é ativa, os gestores participam de todas as decisões que são tomadas no âmbito dos projetos junto com os incorporadores. Por exemplo, na escolha do terreno a ser comprado, na escolha do produto que será lançado no local, estratégias de marketing, preços de venda, construtoras que serão contratadas para o empreendimento entre outras decisões.

Não foca em um tipo de projeto específico nem em uma região específica; ao analisar um projeto, fazem um estudo de mercado na microrregião para avaliar se o projeto se enquadra naquele local e é atrativo em relação ao risco/retorno.

Não tem nenhuma parceria fixa com construtora/incorporadora, são analisados projeto a projetos. O regulamento permite um projeto tipo retrofit, mas existem poucos projetos com uma rentabilidade atrativa, pois, nesse tipo, a negociação na compra do imóvel é bem relevante.

Pretende manter a carteira do fundo com projetos em fase final (com fluxo de caixa positivo) e com projetos na fase inicial/intermediária (com fluxo de caixa negativo) de maneira que o fundo sempre tenha uma geração de caixa e realize distribuições de rendimento mensais.

Ao participar de um projeto em que, por exemplo, o investimento do fundo seja 50 e o retorno (capital+lucro) seja 125, o fundo irá distribuir 75 de rendimento aos cotistas e reinvestir os 50. O regulamento prevê que o fundo distribua no mínimo 95% do lucro base caixa, mas o fundo irá distribuir os 100%.

Terrenos
Relação de terrenos _ Área(m2) _ % do terreno no total investido
Gleba 47, Qt 30.027, Campinas-SP ___ 103.900,00 ___ 20,3000%
Estrada Municipal BTV 250, Boituva – SP ___ 187.233,58 ___ 40,3400%
Rua João Sulinski, 225, Campinas – SP ___ 45.632,00 ___ 1,5400%
Rua Luís Gemin, Bairro Descampado, Campinas - SP ___ 177.056,50 ___ 28,9500%
Rua Lauro de Freitas, 451, Vila Sonia, São Paulo-SP ___ 1.840,00 ___ 8,8700%
Cotas de Sociedades que se enquadre entre as atividades permitidas aos FII
Sociedade _ CNPJ _ Quantidade _ Valor (R$)
Terras da Estância Empreend. Imobiliários Ltda ___ 17.774.820/0001-33 ___ 1,00 ___ 34.177.897,15
Miríade Litoral Construtora Ltda ___ 13.098.196/0001-40 ___ 80,00 ___ 545.317,33
Campo Verde Empreend. Imobiliário Ltda ___ 11.806.223/0001-67 ___ 1,00 ___ 12.178.989,90
Terra Brasilis Participações e Empreend. Ltda ___ 03.968.482/0001-66 ___ 55,00 ___ 1.113.062,75
Mérito Realty Ltda ___ 25.329.615/0001-97 ___ 84.570.000,00 ___ 109.546.112,00

Taxa de Administração 0,15% a.a. sobre PL a mercado
Taxa de Gestão 1,85% a.a. sobre PL a mercado
Taxa de Performance 20% sobre o que exceder o CDI

Gestor Mérito Investimentos
Administrador Planner Corretora de Valores
Negociação das cotas B3 – Ticker MFII11
Tipo ANBIMA FII Híbrido Gestão Ativa
Segmento ANBIMA Híbrido
Público Alvo Investidores em Geral

RI: contato@meritoinvestimentos.com

Tutor do FII: Lucas

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

11.822 comentários em “MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII”

  1. Pessoal,

    Não da pra deixar passar em branco. Uma marca digna de elogios e reconhecimento.

    “Muito se falou, na última semana, sobre os fundos multimercados mais longevos e rentáveis do Brasil em matéria do ValorInveste. Mas cabe destacar o Mérito Desenvolvimento Imobiliário I FII (Ticker MFII11) – fundo imobiliário com 10 anos de constituição e 30mil cotistas – que obteve uma rentabilidade anualizada desde seu início de 16,1% ao ano.” – Palavras do Gestor do Fundo

    Que venha mais 10-20 anos nessa trajetória.

    Valeu!!!

    Curtido por 5 pessoas

    1. Já fui mais encantado pelo fundo mas mesmo assim segue sendo minha maior posição por ser meu FII “feijão com arroz”, se tem $ destinado a FIIs e não sei onde botar ou está tudo caro, vai direto pro MFII. Um atestado de resiliência isso.

      Curtido por 4 pessoas

      1. Também já tive mais encanto. Compõe 5% da minha carteira. Iniciei posição em 2017 e dobrei no final de 2018 depois daquela suspensão da CVM que derrubou o preço das cotas. Em relação aos rendimentos, de fato, é exemplo de resiliência quanto aos valores nominalmente distribuídos. Entretanto, tenho me preocupado com a oscilação do valor patrimonial. Entre janeiro de 2021 de julho de 2022 perdemos R$20,57 nas cotas (de R$121,09 para R$100,52). No mesmo período distribuiu R$20,87, salvo algum engano. Aparentemente a distribuição pode estar vindo dessa diminuição patrimonial.

        Curtido por 2 pessoas

      2. @Abaco … é realmente TRISTE ver o que acontece com a maioria ESMAGADORA, senão TODOS!!, os FIIs: na prática, tiram do bolso esquerdo para colocar o bolso direito, e nada mais.

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  2. Comprou um Terrenão !!

    “…vem, por meio deste, em cumprimento ao disposto no artigo 41 da Instrução CVM nº 472 de 31 de outubro de 2008, conforme alterada, divulgar aos cotistas e ao mercado que firmou contrato para aquisição de um terreno de 4.974 m² localizado na Rua Sabbado D’Angelo, 1786, bairro de Itaquera, cidade de São Paulo/SP. Os estudos de implantação e de mercado realizados para o local preveem um projeto multifamiliar residencial vertical com 540 unidades e um Valor Geral de Vendas de aproximadamente R$ 106 milhões. O terreno será adquirido por uma parcela em dinheiro após superada fase de due dilligence e o restante através da dação em pagamento de área vendável do próprio empreendimento”.

    … se não acharem nada que desabone.

    Curtido por 6 pessoas

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