MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII

O Mérito Desenvolvimento Imobiliário I é um fundo de investimento imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado, e tem como objetivo principal a aquisição de participações de empreendimentos voltados para a incorporação imobiliária.

MeritoFII

O conceito do FII é bastante interessante e sua forma de operar também, uma alternativa para diversificar em projetos de desenvolvimento e incorporação.

Pode atuar em qualquer segmento (residencial, comercial, logístico, hoteleiro entre outros) desde que seu objetivo seja a venda final do imóvel.

Os projetos, quando são investidos, podem estar em qualquer fase, por exemplo: na compra do terreno antes da aprovação, na participação do projeto após a aprovação antes das vendas, quando o empreendimento já estiver em obras ou, ainda, quando já estiver concluído e entregue e houver apenas um crédito a receber.

A atuação do fundo nos projetos é ativa, os gestores participam de todas as decisões que são tomadas no âmbito dos projetos junto com os incorporadores. Por exemplo, na escolha do terreno a ser comprado, na escolha do produto que será lançado no local, estratégias de marketing, preços de venda, construtoras que serão contratadas para o empreendimento entre outras decisões.

Não foca em um tipo de projeto específico nem em uma região específica; ao analisar um projeto, fazem um estudo de mercado na microrregião para avaliar se o projeto se enquadra naquele local e é atrativo em relação ao risco/retorno.

Não tem nenhuma parceria fixa com construtora/incorporadora, são analisados projeto a projetos. O regulamento permite um projeto tipo retrofit, mas existem poucos projetos com uma rentabilidade atrativa, pois, nesse tipo, a negociação na compra do imóvel é bem relevante.

Pretende manter a carteira do fundo com projetos em fase final (com fluxo de caixa positivo) e com projetos na fase inicial/intermediária (com fluxo de caixa negativo) de maneira que o fundo sempre tenha uma geração de caixa e realize distribuições de rendimento mensais.

Ao participar de um projeto em que, por exemplo, o investimento do fundo seja 50 e o retorno (capital+lucro) seja 125, o fundo irá distribuir 75 de rendimento aos cotistas e reinvestir os 50. O regulamento prevê que o fundo distribua no mínimo 95% do lucro base caixa, mas o fundo irá distribuir os 100%.

Terrenos
Relação de terrenos _ Área(m2) _ % do terreno no total investido
Gleba 47, Qt 30.027, Campinas-SP ___ 103.900,00 ___ 20,3000%
Estrada Municipal BTV 250, Boituva – SP ___ 187.233,58 ___ 40,3400%
Rua João Sulinski, 225, Campinas – SP ___ 45.632,00 ___ 1,5400%
Rua Luís Gemin, Bairro Descampado, Campinas - SP ___ 177.056,50 ___ 28,9500%
Rua Lauro de Freitas, 451, Vila Sonia, São Paulo-SP ___ 1.840,00 ___ 8,8700%
Cotas de Sociedades que se enquadre entre as atividades permitidas aos FII
Sociedade _ CNPJ _ Quantidade _ Valor (R$)
SCP -Terras da Estância Empreend. Imobiliários Ltda ___ 17.774.820/0001-33 ___ 1,00 ___ 34.177.897,15
SCP - Miríade Litoral Construtora Ltda ___ 13.098.196/0001-40 ___ 80,00 ___ 545.317,33
SCP - Campo Verde Empreend. Imobiliário Ltda ___ 11.806.223/0001-67 ___ 1,00 ___ 12.178.989,90
SCP - Terra Brasilis Participações e Empreend. Ltda ___ 03.968.482/0001-66 ___ 55,00 ___ 1.113.062,75
Mérito Realty Ltda ___ 25.329.615/0001-97 ___ 84.570.000,00 ___ 109.546.112,00

Taxa de Administração 0,15% a.a. sobre PL a mercado
Taxa de Gestão 1,85% a.a. sobre PL a mercado
Taxa de Performance 20% sobre o que exceder o CDI

Gestor Mérito Investimentos
Administrador Planner Corretora de Valores
Negociação das cotas B3 – Ticker MFII11
Tipo ANBIMA FII Híbrido Gestão Ativa
Segmento ANBIMA Híbrido
Público Alvo Investidores em Geral

RI: contato@meritoinvestimentos.com

Tutor do FII: Lucas

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10.503 comentários sobre “MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII

  1. …vem, por meio desta, nos termos do item 10.2 do regulamento do Fundo (“Regulamento”), bem como do Artigo 19 da Instrução CVM nº 472, de 31 de outubro de 2008, conforme alterada (“Instrução CVM 472”), convocar os cotistas do Fundo (“Cotistas”)
    para a Assembleia Geral Extraordinária de Cotistas (“Assembleia”) a se realizar em 30 de abril de 2019, às 10h00min, na Av. Dr. Cardoso de Melo, 1308, Vila Olímpia, São Paulo-SP, CEP 04548-004, para deliberar sobre:

    (i) a proposta de alteração das condições da 5ª (quinta) emissão de cotas do Fundo (“5ª Emissão” e
    “Cotas”), a serem objeto de oferta pública realizada nos termos da Instrução CVM nº 476, de 16 de janeiro de
    2009, conforme alterada (“Oferta Restrita” e “Instrução CVM 476”, respectivamente), cujos principais termos e
    condições encontram-se descritos no Anexo I ao presente Edital, incluindo (a) o volume mínimo e máximo da
    Oferta Restrita; (b) a possibilidade de distribuição parcial de Cotas da 5ª Emissão no âmbito da Oferta Restrita;
    (c) o direito de preferência para a aquisição das Cotas da 5ª Emissão pelos Cotistas do Fundo (“Direito de
    Preferência”); (d) o público alvo da Oferta Restrita; (e) o preço de emissão e subscrição das novas Cotas da 5ª
    Emissão; (f) o valor da taxa de ingresso devida pelos investidores que vierem a adquirir Cotas da 5ª Emissão no
    âmbito da Oferta Restrita; (g) o regime de colocação das Cotas da 5ª Emissão no âmbito da Oferta Restrita; (h)
    a destinação dos recursos captados pelo Fundo por meio da Oferta Restrita; (i) a contratação e remuneração
    dos prestadores de serviço que atuarão no âmbito da Oferta Restrita (observados o item (ii) abaixo); e (j) a
    autorização para a Administradora e a Gestora definirem todos os demais termos e condições relacionados à
    Oferta Restrita e adotarem todas as medidas necessárias para a consecução da Oferta Restrita;

    Investimento Mínimo: 1.000 (mil) cotas, R$ 107.000,00, (cento e sete mil reais), observado que este valor não
    inclui o custo de distribuição.

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      • Pelo o que li, oferta destinada a investidor profissional. So lembrando que sao pessoas juridicas ou fisicas que possuam 10M em aplicações financeiras ou pessoas certificadas.

        O chamado investidor de varejo esta de fora, segundo o anuncío.

        Ainda não tenho uma opinião formada. To refletindo sobre esta nova estratégia do fundo.

        Valeu!!!

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      • Vou m e corrigir do post anterior 🙂

        Os investidores de varejo ficam de fora se forem novos querendo entrar. No primeiro momento este tipo de emissão dá o direito aos atuais cotistas (sejam grandes ou pequenos) de pegarem o quem direito (1 pra cada 4 que tem) e ainda possuem o direito de pegar mais caso sobrem.

        Os grandes PJ entrando no fundo tem seu lado bom e ruim ao meu ver. Bom é a capitalização. Ruim é que saem muito rápido e sempre com grandes ordens a mercado criando muita distorção e oscilando muito os preços. Ja tivemos esse tipo de movimentação no passado não muito longe no fundo. Vcs se lembram?

        Acho cedo pra emissão. E ainda não refleti tudo sobre a mesma. Tem tb o lado bem claro que a Merito aprendeu com sua própria historia. A emissão é pequena, voltada para os grandes e com direitos para os atuais. Isso foi um aprendizado e que esta sendo colocado a prova.

        Ainda acho que podiam ter deixado os atuais entrarem no VP (exercer direitos no VP). Isso sim mostraria alinhamento com quem esta no fundo desde seu início (forma de dizer). Os custos de mais de 3 reais neste tipo de oferta achei caro. Tem comissão gorda rolando junto.

        Enfim…aprova a 5 emissão…..para depois aprovar as contas. Bem organizado o cronograma 😉

        Se a emissão vai atingir o valor….já é outra história. Eles viram que o mercado esta captando….não podiam ficar de fora. Mais a economia não ta ajudando não…..a grana não ta jorrando assim tão fácil não.

        Valeu!!!

        Curtido por 4 pessoas

    • O investimento mínimo de 1.000 cotas valerá para novos cotistas: : “Será garantido o direito de preferência aos cotistas inscritos no registro de cotistas do Fundo no dia da divulgação do aviso de início da distribuição das cotas. Cada cota detida pelo cotistas equivalerá ao Direito de Preferência de 0,2496738012 de Cota objeto da Oferta. Aos cotistas que exercerem o direito de preferência, será assegurado o direito de subscrição das sobras de cotas. Não haverá possibilidade de cessão do direito de preferência”.

      Sobre a queda no rendimento, eu imagino uma queda de 20%, salvo se entre os projetos em mira estiver algum(ns) já maturado(s) que compensem essa margem. Talvez até por isso tenham optado por uma emissão menor dessa vez.
      Claro, isso é só uma hipótese.

      Curtido por 2 pessoas

      • felcamendes não seria melhor primeiro se inteirar do projeto antes de decidir votar a favor ou contra? Eu imagino que já tenham projetos na agulha e estou muito curioso para ouvir a respeito, mesmo que sem grandes detalhes.

        Curtido por 2 pessoas

      • Não sendo participar da capitalização de Gafisa, acredito que possam haver bons projetos e o Adm sabe destravar valor na hora certa. Vide Golden Boituva, que o fundo vendeu o projeto com um retorno mínimo de 60% + variável de acordo com o sucesso…

        Curtido por 4 pessoas

      • Fabiocastro, entendo que o momento pode ser interessante para iniciarem novos projetos, por outro lado, ao meu ver, ainda não foi totalmente recuperada a credibilidade do Fundo e ainda pairam suspeitas sobre a necessidade de emissões para o pagamento da renda. Eu prefiro que demonstrem os resultados por mais uns 2 ou 3 trimestres, para aí sim pensarmos em nova emissão. Além do mais, o dinheiro recebido das vendas, que deve voltar para o patrimônio do fundo, deve servir pra novos investimentos também.
        Enfim, tudo é questão de confiança…

        Curtido por 1 pessoa

  2. A PLANNER CORRETORA DE VALORES S.A., instituição financeira com sede na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3.900, 10º andar, Itaim Bibi, na cidade e estado de São Paulo, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 00.806.535/0001-54, na qualidade de instituição administradora do MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, fundo de investimento inscrito no CNPJ/MF sob o nº 16.915.968/0001-88 (“Administradora” e “Fundo”, respectivamente), vem, por meio deste, em cumprimento ao disposto no artigo 41 da Instrução CVM nº 472 de 31 de outubro de 2008, conforme alterada, divulgar aos cotistas e ao mercado que os investimentos em SCP dos empreendimentos Residencial Campo Verde e Residencial Terras da Estância foram convertidos em participação no capital social das sociedades desenvolvedoras dos projetos: Campo Verde Empreendimento Imobiliário Ltda. e Terras da Estância Empreendimentos Imobiliários Ltda., com participação no capital de 50,3% e 34,4%, respectivamente. Esta conversão não altera o retorno esperado do investimento.

    Curtido por 7 pessoas

  3. Tetzner e amigos:
    Este fundo amortizou 3,77 por cota em 2018.
    Entendi que devemos no IR, recalcular o PM na aba Bens e Direitos, baixando o mesmo em 3,77 por cota, e portanto, ajustando o saldo em 31/12/18.
    Dúvida:
    – no informe da corretora, esta amortização vem lançada em Rendimentos Sujeitos Trib.Exclusiva, ou seja, devemos lançar nesta aba do IRPF também?
    – por que a Planner não informa estes valores no documento dela??

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  4. Ato societário de aprovação (se houver)
    Data da informação 29/03/2019
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 29/03/2019
    Data do pagamento 12/04/2019
    Valor do provento por cota (R$) 1,15
    Período de referência Março
    Ano 2019
    Rendimento isento de IR* Sim

    Curtido por 4 pessoas

  5. RI respondeu minha pergunta em menos de 72hs.
    Disse que a redução do caixa foi pela evolução das obras do fundo e pelo investimento em ações para rentabilizar o caixa, disse ainda que em relatórios posteriores serão divulgadas as informaçoes dos investimentos.
    Acho até o investimento pertinente se for gfsa ou qualquer outra incorporadora, só não sei se vão conseguir rentabilizar o caixa com a evoluçao da reforma da previdencia indo por agua abaixo!

    Curtido por 1 pessoa

    • Também recebi hoje a resposta do Merito sobre o investimento em ações. A resposta diz que o valor investido em ações foi para rentabilizar o caixa mantido em liquidez. A(s) empresa(s) adquirida(s) e a rentabilidade obtida serão divulgadas em relatórios posteriores.

      Vamos ter que aguardar os próximos relatórios….

      Curtido por 2 pessoas

      • Uma premissa básica da renda variável é que devemos investir somente aquele recurso que não nos fará falta no curto prazo.
        Desta forma, espero que o MFII tenha dinheiro suficiente para finalizar todas as obras em andamento sem precisar contar com a valorização de ações de empresas de gosto duvidoso.

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    • Em crise, Gafisa é alvo de pedido de falência e planeja nova estrutura operacional :: Demanda de credor não deve ser atendida pela Justiça. Com estoques elevados, construtora apresentará plano a acionistas

      SÃO PAULO – Com queda nas vendas e uma dívida milionária, a incorporadora Gafisa foi alvo nesta terça-feira de um pedido de falência de um dos seus fornecedores, a gráfica Leograf. O motivo foi uma dívida de apenas R$ 300 mil e, por isso, dificilmente o pedido será acolhido pela Justiça. Mas o episódio mostra a longa lista de problemas que a construtora vem enfrentando.

      Especializada em empreendimentos de médio e alto padrão, a construtora está com pouco dinheiro em caixa, estoques elevados, vendas em ritmo lento e sofre com reviravoltas na sua gestão. Estes problemas não afetam os consumidores e, mesmo que a situação se agrave, há garantias legais que preservam o patrimônio de quem comprou imóveis da construtora.
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      Os últimos dados da empresa, referentes ao quatro trimestre, mostram as razões para esse derretimento: queda no volume de vendas em razão de uma mudança de estratégia comercial que passou a exigir uma maior entrada por parte do cliente em comparação aos concorrentes.

      O balanço também mostrou que além da redução do caixa líquido, que passou de R$ 194 milhões no terceiro trimestre para R$ 137 milhões ao final de 2018, a dívida ficou em situação mais preocupante. Dos R$ 889 milhões em obrigações, um total de R$ 347 milhões vencem até dezembro de 2019, ou seja, 39% do total. Isso justifica a necessidade de um novo plano estratégia para a incorporadora.

      Em nota, a Gafisa afirmou que “está concluindo um amplo processo de reestruturação, como já divulgado e reafirmado na divulgação de seus resultados”. “A Gafisa é uma marca sólida e está preparada para voltar a crescer. Na Assembleia Geral Extraordinária que acontecerá em 15/04, estão previstas uma série de pautas, que reforçam esta iniciativa de capitalização, tais como: A contratação de instituição de primeira linha, para elaborar plano estratégico para a companhia e o aumento do limite do capital autorizado”, completa a nota.

      Fonte: O GLOBO

      Curtido por 1 pessoa

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