MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII

O Mérito Desenvolvimento Imobiliário I é um fundo de investimento imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado, e tem como objetivo principal a aquisição de participações de empreendimentos voltados para a incorporação imobiliária.

mfii11

O conceito do FII é bastante interessante e sua forma de operar também, uma alternativa para diversificar em projetos de desenvolvimento e incorporação.

Pode atuar em qualquer segmento (residencial, comercial, logístico, hoteleiro entre outros) desde que seu objetivo seja a venda final do imóvel.

Os projetos, quando são investidos, podem estar em qualquer fase, por exemplo: na compra do terreno antes da aprovação, na participação do projeto após a aprovação antes das vendas, quando o empreendimento já estiver em obras ou, ainda, quando já estiver concluído e entregue e houver apenas um crédito a receber.

mfii_portnov16

A atuação do fundo nos projetos é ativa, os gestores participam de todas as decisões que são tomadas no âmbito dos projetos junto com os incorporadores. Por exemplo, na escolha do terreno a ser comprado, na escolha do produto que será lançado no local, estratégias de marketing, preços de venda, construtoras que serão contratadas para o empreendimento entre outras decisões.

Não foca em um tipo de projeto específico nem em uma região específica; ao analisar um projeto, fazem um estudo de mercado na microrregião para avaliar se o projeto se enquadra naquele local e é atrativo em relação ao risco/retorno.

Não tem nenhuma parceria fixa com construtora/incorporadora, são analisados projeto a projetos. O regulamento permite um projeto tipo retrofit, mas existem poucos projetos com uma rentabilidade atrativa, pois, nesse tipo, a negociação na compra do imóvel é bem relevante.

Pretende manter a carteira do fundo com projetos em fase final (com fluxo de caixa positivo) e com projetos na fase inicial/intermediária (com fluxo de caixa negativo) de maneira que o fundo sempre tenha uma geração de caixa e realize distribuições de rendimento mensais.

Ao participar de um projeto em que, por exemplo, o investimento do fundo seja 50 e o retorno (capital+lucro) seja 125, o fundo irá distribuir 75 de rendimento aos cotistas e reinvestir os 50. O regulamento prevê que o fundo distribua no mínimo 95% do lucro base caixa, mas o fundo irá distribuir os 100%.

Taxas
Gestão Mérito: 1,85%
Administração Planner: 0,145%
Custódia Planner: 0,005%
Performance Mérito: 20% do que exceder o CDI (se negativa, apropriada e rebatida futuro)

RI: contato@meritoinvestimentos.com

Tutor do FII: Lucas

Grupo de Cotistas do FII: Não haverá qualquer tipo de exposição das informações pessoais/individuais.

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1.694 comentários sobre “MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII

  1. Tetzner,

    Os rendimentos das SPEs desse fundo não são isentos certo?
    Então pode-se falar que o rendimentos são tributáveis nessa estrutura que o fundo montou?

    Abraços.

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  2. Caros,

    A data limite para ter direito à subscrição é mesmo na “Divulgação do Anúncio de Início e Disponibilização do Prospecto Definitivo” (ou seja, 27/06)?

    Obrigado!

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  3. Deixar aqui uma discussão do grupo:

    Ao preço atual e fazendo o exercício integral:

    115 x 1 + 106 x 1,53 = 109,55 ou 1,07% am DY de 12,81% parelho ao CDI de 15,07%

    * e ainda abate do custo 2 rendas de 1,17 integrais da porção comprada e mais uma parcial dos direitos

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    • Tetzner, não pode abater integral as 2 rendas, pois o dinheiro também estaria rendendo em aplicações caso não se compre cotas. a aplicação em RF daria vamos dizer 0,5% liquidos, então abate-se do custo 1,17 das duas rendas menos aproximadamente 0,5 de aplicações. Abatimento de 0,67 de duas rendas.

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      • Mariano

        Selic em queda, aplicação de curto prazo IR e IOF na jogada… esquece FII é isento e vc recebe a renda integral do mês se aportar na véspera kkk

        posso parar ou quer que continue??

        😀

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      • Pensa só no seguinte:

        11,25% e aí quinta vem corte de 1%… cai pra 10,25%

        pra ficar 1 mês o IR está na alíquota máxima… 7,43%/12 = 0,62% mas na prática vai conseguir em bancão 0,58 a 0,60%

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    • 116,00 é exatamente o limite de preço pra quem vai subscrever as cotas a 1,53 x, ficar na média de 110,00, que é o preço pra quem não tem cotas, sem considerar as rendas extras de 1,17 cada
      exemplo : 116 + 106 + 53 (metade de 106) / 2,5 = 110
      Considerando as duas rendas extras de 1,17 cada
      1,17 x 2 = 2,34
      então ficaria : 118,34 -2,34 = 116
      preço limite então = 118,34 para igualar a subscrição para não cotistas a 110

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  4. Sei que pessoal a qui não gosta muito dos chamados ANAListas, mas hoje saiu um relatório de um sobre o MFII. O Relatorio é extenso, eles falam de todos os projetos em andamentos do fii, mas nao recomendam a compra da cota e nem a participaçao da nova emissão. Acham q a cota estaria super valorizada. O raciocínio é de que o fii teria caracteristicas muito proxima das incorporadoras, pelo menos 60%. E considerando q as incorporadoras estão com desconto no valor de mercado de 40% do VP, nao seria razoavel q o MFII esteja com VM acima do seu VP. Diz tbm q o fato de atuar de forma parecida a incorporadoras trás um risco maior sobre a manutençao dos redimentos nos patamares atuais. Eles tbm criticam o fato de existir previsão do administrador ser remunerado sobre o que ultrapassar um determinado percentual do cdi. Segundo eles, isso vai em sentido contrario ao que é determinado pela Cvm e pode levar ao pagamentos de dividendos altos sem que estes tenham por base uma concreta na melhora do fundo. Apesar de fazer elogios a forma como o fundo vem sendo administrado até agora, eles acham q os riscos envolvidos nese tipo de fii, conforme comentado acima, não justificam a compra das cotas nos preços atuais.

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    • Opa Roberto boa noite,
      Você poderia nos dar a fonte dessa análise, só para avaliarmos e questionarmos o contexto desse ponto de vista?
      Digo isso pois o teor da análise me gerou as dúvidas abaixo:
      i)Sobre que base é afirmado que a cota está super valorizada?
      ii)As incorporadoras estão com 40% de desconto em média em relação ao VP por conta de diversos fatores, isso também foi avaliado? Digo isso pois convém avaliar a concentração do risco no caso das incorporadoras ou a concentração somente no segmento da construção.
      iii)A citação sobre o comportamento do Fundo semelhante a uma incorporadora ficou vago, eu entendo que uma onda negativa em um segmento que uma empresa atue por certo gera impacto nos rendimentos, o que eu não entendi e fiquei curioso é onde que o MFII poderia estar sendo apresentando em desvantagem a uma outra empresa do segmento imobiliário.
      iv)Remuneração do administrador, se não me falha a memória já vi alguns fundos proporem isso. Mas supondo que todos estejam errados a fonte dessa análise poderia aprofundar esse assunto , pois não vi ligação com a questão de dividendos…

      Enfim fiquei com dúvida pois a análise me pareceu vaga, ou eu não compreendi ela corretamente.
      Abraço,

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    • Que este fundo tem lá os seus riscos, creio que já seja de conhecimento da ampla maioria.
      Agora, no dia que relatório elaborado por um cotista (direto e/ou indireto) do mesmo fundo for imparcial, eu mudo meu nome para Thábata.
      Ao ler, utilize filtros de atenção aos detalhes.
      Faz uma enorme diferença na interpretação. 😉
      Sds.

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      • Se informem melhor antes de falar tolices. Generalizar os analistas e colocar todos na mesma panela é coisa de gente ignorante.

        O tempo passa e tem gente que continua se achando o sabichão.

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      • ridiculo eh recomendar algo para outros em que a pessoa nao acredita suficiente pra por seu proprio dinheiro ou em outras palavras no dos outros eh refresco isso ou mais um que so quer o dinheiro mesmo

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      • mbp77,

        Não tenho problema nenhum com quem pensa diferente de mim. Você está enganado.
        Se alguém aqui tem este problema, é você.
        Estou sempre aberto ao contraditório.

        Com relação ao seu post, realmente interpretei errado.
        Na verdade você só confirma o que eu falei.
        Analista cotista (direta ou indiretamente) quase nunca é imparcial.

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      • JS,

        Você tem que se informar melhor cara.
        A regulamentação de um Analista de Valores Mobiliários com CNPI tem um código de conduta.
        O ideal é que o analista não invista em FIIs.
        Se você tem FIIs vai existir sempre um conflito de interesses pois você com analista influencia este mercado.

        O analista faz análises e recomenda FIIs como qualquer analista de outros tipos de ativos.
        A responsabilidade do investimento é sua.

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      • prezado codigo de etica e lei sao duas coisas diferentes a 483 define prazos de meses para que o analista faca mudanca em sua carteira nos ativos que analisa entao nao eh por etica mas por risco de perder o ganha pao

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    • A análise foi boa, mas não concordo com certos aspectos dela. Comparar um FII como MFII com construtoras de capital aberto. Muito relativo essa questão.

      As outras métricas utilizadas fazem sentido, mas se você aplicar essas mesmas métricas para TODOS os FII chegará a conclusão que está TUDO caro. Estão como indicar certos FII (como essa casa de análise faz) e outros não?

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      • Como em toda profissão há profissionais bons e ruim, eticos e sem ética. Querer generalizar de q todo analista tem interesse escusos é tbm de uma tremenda irresponsabilidade. O relatorio q mencionei no início do tópico é muito mais completo e complexos do q o resuminho que que fiz. Na verdade eu dei só o norte do relatório, a sintese da conclusão. Como diz o amigo acima, todo mundo sabe que o MFII é um fundo q tem maiores risco do q outros. É uma característica do tipo de fundo q ele é. E nesse sentido ele é unico. Eu sou cotista pq aceito correr esses riscos em troca dos redimentos q tem sido pagos. Se a relaçao risco/beneficio começar a complicar eu saio e ponto final.
        Ps. O analistas tbm elogiou o trabalho dos administradores, só disse q em razão dos riscos ele nao recomendaria esse fundo aos seus clientes.

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      • JS disse: “opiniao de analista muda de acordo com o interesse financeiro da casa e a maioria nao se sustenta eh o quarto que passa cada vez duram menos queimam o filme e saem”

        Tenho que concordar. É dificil encontrar analista transparente. Ate entendo, pois sua função tem que ter um lado. Se ele analisa pra vender algo vai apontar o melhor da venda. Se ele analisa para alguem que quer comprar vai apontar o melhor da compra. O analista precisa vender seu trabalho. Vejam, não estou dizendo que são todos ruins ou iguais. Exsitem bons e ruins como em qualquer função na vida.

        Essa semana mesmo, a equipe de analistas do Santander deram venda pra um ativo. Passou o turbilhao, deram compra alegando que agora o cenario virou a favor. Sera que alguns dias atras o Santander precisava comprar o ativo e por isso disparou venda nele? E agora precisava vender com o lucro obtido e esta disparando a compra? Não da pra afirmar nada com isso. Mais que fica estranho fica.

        Gosto quando o analista esta no jogo junto do investidor. O cara analisa e esta no investimento junto. Ai sim…o dele ta na reta e a analise nao tende pra nenhum lado. tende pro objetivo do investimento. Mais isso é uma opiniao pessoal. Respeito as demais.

        Vemos muito disso em estruturação de produtos, tipo COE. 🙂

        Valeu!!!

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      • Vero @raphafiis,
        Eu acredito que no caso de Fii’s o fato de ocorrer os relatórios mensais, dá a impressão aos cotistas que temos um pouco mais de visibilidade a quantas que anda o negócio, falo de maneira geral não especificamente desse fii em questão.
        Agora sobre esse fii, me parece que uma das coisas que vem agradando aos cotistas é a proximidade com o ri do fundo, eu confesso que poucas vezes vi esse nível de atenção dada aos cotista.
        Acho que vi isso uma vez na rio bravo também.
        Enfim estas coisas aliadas a bom resultados e clareza sobre os riscos(cronograma/fluxos) de certa forma contribuem.
        Obviamente que posso estar redondamente enganado.

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      • Teve um fundo top que saiu da carteira por estar caro e retornou à mesma mais caro ainda em poucos meses…. Teve um outro fundo que recebeu indicação mas percebia-se claramente que os ativos não eram nada excelentes… Já vi boas analises também.
        O segredo é ler as diferentes analises e saber avaliar se está diante de um bom negócio ou não. Seguir a risca recomendações de carteira pode ser perigoso.

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  5. Pessoal, uma dúvida de iniciante.
    A proposta de emissão fala em investimento mínimo de 25 cotas. Também fala do direito de preferência na proporção 1:1,53.
    Se tenho apenas 10 cotas, vou poder exercer o direito de subscrever 15 cotas, mesmo sendo menor do que o mínimo 25 especificado??
    Ou o mínimo de 25 cotas é só para quem for entrar na emissão sem direito de preferência?

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    • A norma desta 4ª Emissão sobre investimento mínimo é clara neste sentido.
      No exemplo que citou, seria necessário comprar mais 7 cotas a mercado antes de 28/06/17, visando atingir a quantidade necessária.
      Na minha opinião, o valor é baixo justamente para facilitar a subscrição por parte de pequenos investidores e aumentar o volume a ser captado.
      Sds.

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    • Resposta do RI em menos de 10 minutos:
      Bom dia, tudo bem?

      O mínimo de 25 cotas só se aplica para quem participar da oferta durante o período de distribuição ao mercado.
      Para o direito de preferência, poderá exercer qualquer quantidade de cotas (não existe mínimo)
      Por exemplo, caso na data da divulgação do anuncio de início possua 10 cotas, receberá 15 direitos de preferência. Ao entrar em contato com a sua corretora, poderá escolher exercer uma quantidade de 0 a até 15 cotas.
      Abrcs,
      Alexandre Despontin

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      • Ops! Falei bobagem, peço desculpas.
        Agora, poderiam melhorar a redação da apresentação da oferta.
        Assim como o colega ingael, eu também tive essa interpretação inicial (errônea).
        Sds.

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      • Nao entendi esta parte

        “O mínimo de 25 cotas só se aplica para quem participar da oferta durante o período de distribuição ao mercado”

        O que seria então distribuição ao mercado?

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      • Bertolino,
        Entendo que após o período para os cotistas com direito de preferência, vem a oferta pública que é aberta para todos. Aí neste caso, as 25 cotas mínimas são exigidas.
        Ou seja, se você não é cotista (não tem direito de preferência) e que comprar cotas na nova emissão, terá que comprar pelo menos 25 cotas.

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    • Tetzner,

      Sou cotista e a resposta do RI me deixou muito confiante. Eles foram claros, diretos e rápidos.
      Minha percepção foi de que estão bem preparados e organizados para atender aos cotistas.

      Aliás, neste mundo dos FIIs, os cotistas são os Clientes do Negócio né. Todo o trabalho deveria ter como foco gerar valor para o Cliente. Obviamente que ao fazer isso, eles agregam valor ao próprio serviço que eles prestam. Isto acaba gerando um ciclo virtuoso.

      Foi show de bola!

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  6. é, cotação não cai. 116,00 é exatamente o limite de preço pra quem vai subscrever as cotas a 1,53 x, ficar na média de 110,00, que é o preço pra quem não tem cotas.
    exemplo : 116 + 106 + 53 (metade de 106) / 2,5 = 110

    Curtido por 1 pessoa

    • A gleba recém adquirida em Campinas faz limite com um gasoduto. Como é exatamente isso? O gasoduto já foi implantado? É (ou será) enterrado? Qual o diâmetro / pressão / vazão? Que gás será transportado? Existe um plano de contingencia para eventuais vazamentos? Como os vazamentos serão detectados? Se não houver explicações muito boas para essas perguntas (e outras de igual teor) eu não entraria neste negócio.

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      • – Esses dutos terrestres são na sua maioria enterrados (oleodutos/gasodutos) e sempre existe plano de contingência;
        – Vazamentos são identificados através do monitoramento contínuo das variáveis de vazão e pressão;
        – A malha de gasodutos brasileira tem 9000 km, vazamentos não são raros, mas acontecem com pouca frequência;
        – Faixas de dutos são comuns em Campinas: O Gascar (gasoduto Campinas-Rio) tem uma extensão de 456,8 km e liga as cidades de Paulínia (SP) a Japeri (RJ); O gasoduto Paulínia-Jacutinga percorre 93 km e liga a cidade paulista à mineira Jacutinga; O trecho do Gasoduto Brasil-Bolívia entre Paulínia e Canoa percorre 1.176 km;
        – A norma de construção da Petrobras é pública e está disponível no site, assim como as demais informações acima, N-0464 – CONSTRUÇÃO, MONTAGEM E CONDICIONAMENTO DE DUTO TERRESTRE (Classificação: PÚBLICO).

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      • o povo se pega em cada coisa… terreno enorme, comprado com desconto e colocando o vendedor no barco, sim só recebe mais se o empreendimento vingar

        tem no seu limite exterior definido pelo gasoduto, ou seja, fora do terreno… eita laia

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  7. AGO das 16:00h – Aprovação de contas

    ORDEM DO DIA: Deliberar sobre:

    (i) apreciação sobre as Demonstrações Financeiras devidamente auditadas do exercício social findo em 31 de dezembro de 2016.

    6. DELIBERAÇÕES: Em conformidade com o artigo 20, §29 da Instrução CVM 472, de 31 de outubro de 2008, conforme alterada, os cotistas representando 99,6843% dos presentes, aprovaram, sem quaisquer restrições:

    (i) as Demonstrações Financeiras devidamente auditadas do exercício social findo em 31 de dezembro de 2016;

    Curtido por 2 pessoas

      • MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I Fll – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
        CNPJ/MF N216.915.968/0001-88
        ATA DA ASSEMBLEIA GERAL ORDINÁRIA DE COTISTAS
        REALIZADA EM 16 DE MAIO DE 2017
        1. DATA, HORA E LOCAL: Em 16 de maio de 2017, às 16h0Omin, na Av. Brigadeiro Faria Lima, 3900, 10°
        andar, Itaim Bibi, cidade e estado de São Paulo, sede da PLANNER CORRETORA DE VALORES S.A.,
        instituição financeira, inscrita no CNPJ/MF sob o n° 00.806.535/0001-54(“Administradora”).
        2. CONVOCAÇÃO: A convocação foi disponibilizada via sistema FundosNet da BM&FBovespa — Bolsa de
        Valores, Mercadorias e Futuros (“BM&FBovespanno dia 12 de abril de 2017, assim como, inserida no
        site da Administrada
        3. PRESENÇA: Estiveram presentes Cotistas representando 9,9554% das cotas do Fundo, conforme a
        Lista de Presença de Cotistas constante do Anexo I a esta ata. Presentes, ainda, representantes da
        Administradora.
        4. COMPOSIÇÃO DA MESA: Presidente: Artur Martins de Figueiredo; e Secretário: Flavio Daniel
        Aguetoni.
        5. ORDEM DO DIA: Deliberar sobre: (i) apreciação sobre as Demonstrações Financeiras devidamente
        auditadas do exercício social findo em 31 de dezembro de 2016.
        6. DELIBERAÇÕES: Em conformidade com o artigo 20, §29 da Instrução CVM 472, de 31 de outubro de
        2008, conforme alterada, os cotistas representando 99,6843% dos presentes, aprovaram, sem
        quaisquer restrições:
        (i) as Demonstrações Financeiras devidamente auditadas do exercício social findo em 31 de
        dezembro de 2016;
        7. ENCERRAMENTO: Nada mais havendo a tratar, o Presidente concedeu a palavra a quem dela quisesse
        fazer o uso e como não houve manifestação, os trabalhos da Assembleia foram suspensos, da qual fo’
        lavrada a ata, aprovada e assinada pelo Presidente da Assembleia, pelos Cotistas presentes e p
        1
        realizada em 1 de 2017, transcrita no livro próprio do Fundo.

        Curtido por 1 pessoa

  8. Fato Relevante

    “na qualidade de instituição administradora do MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII, fundo de investimento inscrito no CNPJ/MF sob o nº 16.915.968/0001-88 (“Administradora” e “Fundo”, respectivamente),

    vem, por meio deste divulgar aos cotistas e ao mercado que no dia 15 de maio de 2017 o Fundo adquiriu uma gleba de 103.900 m² (cento e três mil e novecentos metros quadrados), localizada na cidade de Campinas-SP, entre os bairros Residencial Novo Mundo e Jardim Novo Maracanã pelo valor de R$ 4.800.000,00 (quatro milhões e oitocentos mil reais), acrescido de um percentual da área vendável do empreendimento que será desenvolvido no local.

    Nesta gleba serão construídas aproximadamente 600 unidades habitacionais, entre casas e apartamentos, destinadas ao público de baixa renda. O empreendimento encontra-se pré-aprovado na Prefeitura de Campinas e em aprovação no GRAPROHAB. São Paulo, 15 de maio de 2017”

    Curtido por 5 pessoas

  9. MFII
    Ontem cotação fechou em R$ 114,40…
    Com o anúncio da proposta de Nova Emissão a R$ 106, esperava que a cota iria para cair p/ 106 / 108, mas o Sr. Mercado está firme nos 113/114.
    Será que existe dúvidas que a Nova emissão seja aprovada ?
    Abs

    Curtido por 3 pessoas

    • Durante as emissões recentes a 104 comprei muito entre 101 e 103 e depois disso a cotação bateu nos 115. Então acho que pode ser maturidade mesmo (infelizmente para quem ainda está na ponta compradora).

      Curtido por 1 pessoa

    • Acredito que os eventuais interessados na aprovação estejam comprando cotas para garantir sua aprovação na assembléia de amanhã, motivo da subida de preços. Após a aprovação a minha percepção é a de que a cotação vai cair bastante, abrindo oportunidade de compra. Sendo assim já comecei a realizar meu lucro e vou me manter líquido para aproveitar eventuais oportunidades.
      Caso o preço não caia, o que acho difícil, compro a R$ 110,00 na emissão. Agora se ela não for aprovada lascou!

      Curtido por 1 pessoa

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