MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII

O Mérito Desenvolvimento Imobiliário I é um fundo de investimento imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado, e tem como objetivo principal a aquisição de participações de empreendimentos voltados para a incorporação imobiliária.

mfii11

O conceito do FII é bastante interessante e sua forma de operar também, uma alternativa para diversificar em projetos de desenvolvimento e incorporação.

Pode atuar em qualquer segmento (residencial, comercial, logístico, hoteleiro entre outros) desde que seu objetivo seja a venda final do imóvel.

Os projetos, quando são investidos, podem estar em qualquer fase, por exemplo: na compra do terreno antes da aprovação, na participação do projeto após a aprovação antes das vendas, quando o empreendimento já estiver em obras ou, ainda, quando já estiver concluído e entregue e houver apenas um crédito a receber.

A atuação do fundo nos projetos é ativa, os gestores participam de todas as decisões que são tomadas no âmbito dos projetos junto com os incorporadores. Por exemplo, na escolha do terreno a ser comprado, na escolha do produto que será lançado no local, estratégias de marketing, preços de venda, construtoras que serão contratadas para o empreendimento entre outras decisões.

Não foca em um tipo de projeto específico nem em uma região específica; ao analisar um projeto, fazem um estudo de mercado na microrregião para avaliar se o projeto se enquadra naquele local e é atrativo em relação ao risco/retorno.

Não tem nenhuma parceria fixa com construtora/incorporadora, são analisados projeto a projetos. O regulamento permite um projeto tipo retrofit, mas existem poucos projetos com uma rentabilidade atrativa, pois, nesse tipo, a negociação na compra do imóvel é bem relevante.

Pretende manter a carteira do fundo com projetos em fase final (com fluxo de caixa positivo) e com projetos na fase inicial/intermediária (com fluxo de caixa negativo) de maneira que o fundo sempre tenha uma geração de caixa e realize distribuições de rendimento mensais.

Ao participar de um projeto em que, por exemplo, o investimento do fundo seja 50 e o retorno (capital+lucro) seja 125, o fundo irá distribuir 75 de rendimento aos cotistas e reinvestir os 50. O regulamento prevê que o fundo distribua no mínimo 95% do lucro base caixa, mas o fundo irá distribuir os 100%.

Patrimônio Líquido
Atual R$ 224.663.632,76
12 meses R$ 140.679.175,02

Número de Cotistas 7.722 * Abril/18

Data de início 06/03/2013

Valor inicial da cota R$ 100,00
Número de Cotas 2.002.613

Taxa de Administração 0,15% a.a. sobre PL a mercado
Taxa de Gestão 1,85% a.a. sobre PL a mercado
Taxa de Performance 20% sobre o que exceder o CDI

Gestor Mérito Investimentos
Administrador Planner Corretora de Valores

Negociação das cotas B3 – Ticker MFII11
Tipo ANBIMA FII Híbrido Gestão Ativa
Segmento ANBIMA Híbrido
Público Alvo Investidores em Geral

RI: contato@meritoinvestimentos.com

Tutor do FII: Lucas

Grupo de Cotistas do FII: Não haverá qualquer tipo de exposição das informações pessoais/individuais.

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7.137 comentários sobre “MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII

  1. Hoje mandei mensagem para o RI desse fundo, solicitando dicas de como proceder se a minha corretora não providenciar a possibilidade do exercício dos meus direitos de subscrição. Mas, afinal o que significa a sigla RI. Desculpem pela pergunta de beginner… Obrigado.

    Curtido por 2 pessoas

  2. Estava vendo esse último relatório que saiu, muito bom o nível informações, algo que não se vê muito nos FII, quiçá em algumas ações!
    Parabéns, a equipe espero que mantenha o nível dos emprendimentos!

    Curtido por 2 pessoas

  3. Fiz a transferência de custodia .
    E ontem já caiu na nova instituição.
    Agora vou subscrever meus direitos e ainda pegar um Tiquinho a 110.
    Com meus poucos conhecimentos creio que no próximo relatório o índice no aumento das vendas vão ser maiores com a queda da tx de juros.

    Curtido por 3 pessoas

    • Prezado jottaefy,
      Você pode, por favor, elencar resumidamente aqui quais são os passos que eu devo seguir, caso eu queira também fazer transferência de custódia? Muito obrigado!

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      • xrodpimno, meu caso eu fiz assim
        fui na minha conta na corretora de origem e fui em” transferência de custodia”.
        preenchi os dados com corretora de origem e corretora de destino , preenchi os dados e enviei via correio para corretora de origem, e assim que eles receberam em dois dias a custodia já havia sido transferida.
        A maioria das corretora pede pra vc assinar e reconhecer firma por autenticidade e não por semelhança.
        e qdo vc for enviar via correio, envia como carta registrada ou sedex, é muito mais seguro.
        espero ter ajudado, e qqer divergencia os universitários estão aqui pra me corrigir caso tenha falhado em alguma coisa,
        valeuuu!!!….

        Curtido por 2 pessoas

  4. Hoje fui em uma loja de um shopping aqui em São Paulo e ouvi dois atendentes falando sobre investimentos .
    Depois me aproximei de um deles e apresentei o blog e o fundo mérito.
    Disse que conhece muito pouco sobre Fiis e ia estudar o fundo, e quem sabe investir.
    Fiz minha parte.
    Kkkkk…….

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  5. Bom dia pessoal!
    Tentei comparar o andamento dos investimentos da carteira pelo aplicativo Maps, mas não me traz um resultado seguro pois não sei quando as imagens foram geradas e ademais não há precisão quanto aos lotes vagos podem ter vendido e o proprietário não construiu ainda! Por isso parei de comparar.

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  6. Boa tarde, alguém sabe se poderemos vender o direito de subscrição da MFII11 via Home Broken? Localizei o código no Home Broken, porém não aparece o valor, somente na custódia aparece a quantidade de cotas que posso subscrever. Agradeço desde já a todos

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  7. Tenho visto o pessoal com dificuldades para subscrever os seus direitos na nova emissão.
    Dois conselhos, se me permitem:
    1) Mandem a solicitação por mensagem eletrônica para as instituições em que possuem conta, descrevendo a quantidade de direitos a serem exercidos e o preço unitário, de preferência em negrito e caixa alta, pois o pedido fica registrado e vocês passam a tê-lo como garantia em caso de eventuais problemas futuros. Não desperdicem energia e tempo aqui.
    2) Mandem reclamação para o RI do fundo sobre as dificuldades para exercício nos direitos, via mensagem eletrônica, identificando a instituição em que possuem conta para que a gestora faça os contatos necessários para solução do problema. Na emissão passada, uma parceira só “lembrou” de atualizar o seu HB depois deste procedimento que eu mesmo realizei.
    Espero ter ajudado.
    Sds.

    Curtido por 4 pessoas

  8. Subscrição de cem por cento dos direitos a 106 e ainda reservei duzentinha de leve a 110 se sobrar. Liguei para a corretora do laranjão e deu certo, pois até ontem tinha tentado várias vezes pelo homebroker sem sucesso.

    Curtido por 1 pessoa

  9. Problemas na Subscrição Através da corretora!
    Na minha custódia sai o meu direito entretanto quando vou solicitar a subscrição não consigo quantidade zerada!!
    Alguém que trabalha com a easynvest está com o mesmo problema!?

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  10. Boa tarde Tetzner, desculpe-me a pergunta, vou fazer minha subscrição e entre as perguntas na corretora está esta abaixo:
    Em caso de retratação, deseja participar?
    Sim total
    Sim parcial
    Não

    O que significa ? desculpe-me pela ignorancia
    Obrigado

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  11. BANCO DO BRASIL…..É PARA AMANHA…

    Informamos que o evento societário em questão está em atualização pelo sistema e o direito será creditado (em sua custódia) de hoje para amanhã.

    Assim, a partir de amanhã o investidor poderá exercer o direito de subscrição (MFII11) via Home Broker, mobile ou através de sua agência de relacionamento.
    Atenciosamente,

    Banco do Brasil S.A.
    Diretoria de Mercado de Capitais e Infraestrutura – SP

    Curtido por 1 pessoa

      • Gomes

        De acordo com as prestações de contas do FII, Relatórios Trimestrais e Demonstrações Financeiras Auditadas, a distribuição dos rendimentos do MFII é majoritariamente proveniente dos Lucros obtidos no desenvolvimento dos projetos.

        Curtido por 1 pessoa

    • Deu bambu…. lá vai flecha:
      1. A partir de janeiro de 2018 o fundo vai ter que adotar o novo pronunciamento técnico CPC 47, espelhado na IFRS No 15, que trata do reconhecimento de receitas?
      2. Por que não utilizar desde já as demonstrações do fluxo do caixa pelo método direto, dando a devida transparência e permitindo que as informações de caixa estejam disponíveis?

      Curtido por 5 pessoas

      • 1.) eu entendi que é uma mudança na metodologia das incorporadoras… logo afetaria a SPE e não o FII; se for regra, padrão não vejo porque não adotariam e se for opcional… também não vejo porque mudariam

        2.) todas as pesquisas que fiz me levaram a concluir que é uma opção do administrador fazer assim; porém vale ressaltar que os auditores tem acesso à todos os documentos, inclusive das SPEs. Com a emissão em andamento eu sei que agora não poderia mudar… então se o fizerem, só em 2018 mesmo

        Curtido por 1 pessoa

      • Nem eu e nem o blog temos qualquer relação financeira/comercial com nenhum FII, Gestor ou Administrador.

        Como cada um de vocês, eu sou investidor, cotista dos FIIs e alguém que busca retornos consistentes de longo prazo.

        Quanto a ser crítico ou não, tudo decorre do histórico e das experiências ao longo dos anos de contatos com eles, administradores e gestores.

        Você aprende a valorizar quem respeita o cotista e se torna mais ácido com quem faz pouco caso de todos nós.

        O tempo mostrou também que sabemos reconhecer quando mudam, mas a mudança deve ser consistente e a confiança retomada também no longo prazo.

        O blog é ambiente coletivo, se as críticas sobressaem é porque faltam elogios e vice-versa.

        Curtido por 8 pessoas

    • 1) A famosa questão sobre o cashflow das SPEs, já feita acima e, portanto,.desnecessária;

      2) A taxa de performance vai ser revista no pós emissão pela gestora? Com o arrefecimento do CDI e a atual rentabilidade, há um aumento excessivo no impacto dessa sobre os resultados do fundo.

      Sds.

      Curtido por 1 pessoa

      • 1) O dinheiro sai do FII e vai para as SPEs, de lá só retorna como lucro. Então tem que se mexer para vender, receber e lucrar… senão não tem dindin para nós e as SPEs não se comunicam.

        2) O maior impacto para o FII é a taxa de administração, em base mensal que depois da mudança na iCVM 571 incide sobre o valor de mercado; aquelas simulações dos Cenários 1,2,3 do prospecto considerada essa redução dos juros. A taxa de performance é paga 1 vez por Ano, provisionada mensalmente de forma acumulativa (Fevereiro=Janeiro+Fevereiro, Março=Janeiro+Fevereiro+Março, …)

        Curtido por 3 pessoas

    • A minha é básica!
      i)Pq precisa prender por 6 meses o dinheiro novo?
      ii)há possibilidade de parte ser aportado em renda de aluguel!
      ii.a)Sei que na entrevista o gestor sinalizou negativamente mas de lá pra cá houve mudança na ideia, pois pode ficar interessante em um cenário de queda de juros!
      Por hora é isso no operacional tenho uma dúvida sobre enviar direitos de uma corretora para outra, alguém já fez isso?

      Curtido por 2 pessoas

      • i) 6 meses é o prazo máximo de duração da oferta, masse o exercício dos direitos de cotistas for de 100%, a emissão tecnicamente acabaria no final do mês. Se sobrar, vai para mercado para uma primeira liquidação, em se consumindo todas as sobras acabaria em setembro. O que fica “preso” é a negociação das cotas, a cada rodada de liquidação o capital é repassado para o fundo.

        ii) fiz essa pergunta na última entrevista do gestor, o foco do FII é desenvolvimento, incorporação; apenas em situações muito especiais considerariam renda e ainda sim, seria por um período de maturação.

        ii.a) operacionalmente seria igual transferir ações ou cotas, mas sinceramente acho que não pode… só sua corretora para confirmar, nunca soube de alguém que fez com os direitos

        Curtido por 1 pessoa

      • Obrigado pelas respostas Tetzner!
        Tenho uma necessidade de transferir uma parte das cotas para outra corretora, vou ver amanhã com o laranjão como posso proceder nesse caso sem perder os prazos

        Curtido por 1 pessoa

    • Tetzner disse: “1) O dinheiro sai do FII e vai para as SPEs, de lá só retorna como lucro. Então tem que se mexer para vender, receber e lucrar… senão não tem dindin para nós e as SPEs não se comunicam.”

      As vendas dos imóveis são variáveis, voláteis e não lineares ao longo dos meses, enquanto o fundo distribui renda linear de R$ 1,17/mês. O mercado não funciona assim. Soma-se a isso o fato de que as SPEs não são auditadas e o gestor se recusa a fornecer os números, apenas diz que está tudo indo bem. E la garantia? Parece ser a única incorporadora/desenvolvedora de imóveis no país onde tudo está indo bem e conforme as previsões do gestor, todas as outras que conheço ou ouvi falar estão mergulhadas em problemas. É óbvio que tem uma inconsistência muito grande e, provavelmente, engenharia contábil.

      E para quê este desespero fazendo emissões e mais emissões? Mal terminou a emissão em março e o gestor já começou a preparar a nova.

      E emissão escalonada em 6 ou 7 etapas ao longo de 6 meses? O gestor já está contando com o insucesso e está, na verdade, fazendo 6 ou 7 emissões disfarçadas de uma única, como na emissão anterior.
      A cota a mercado vai ficar amarrada orbitando em torno de R$ 110,00 pelos próximos 6 meses. Isso não é do interesse dos cotistas.

      Diluiu os cotistas entregando um recibo de subscrição que não é negociável. Porquê não é negociável?
      O recibo MFII12 tem valor de mercado igual a zero, mas em função deste recibo o valor da cota foi subtraído em cerca de 7 reais. Isso foi uma garfada direta no bolso dos atuais cotistas.
      Quer pressionar os cotistas para que subscrevam, lesando os que não subscreverem em ~7,00/cota? Não é uma boa prática de gestão.

      E porquê as cotas da emissão precisam ficar no curralito por 6 meses, sem que possam ser negociadas?

      Tudo muito estranho.

      Quanto mais respostas procuro, mais perguntas encontro!

      Curtido por 3 pessoas

      • A estrutura das SPEs permite reservar os lucros e fazer o repasse dentro do semestre, daí a constância da renda, apesar das oscilações nas vendas, como pode ser visto nas atualizações trimestrais (só olhar e comparar, a evolução inter trimestres não é linear).

        A garantia são os bens imóveis que estão no patrimônio do FII, em suas participações. Não há garantias de renda, mas há expectativa de que o bom trabalho que vem sendo feito ao longo dos anos se mantenha.

        Faz um ano que o FII fez a última emissão, por durar até 6 meses fica essa impressão de que elas são constantes. Um fundo que quer crescer, como todo bom empreendedor o crescimento é uma meta. Tem que entender isso, o perfil do cotista deve estar alinhado ao do fundo.

        A cotação a mercado é livre, o objetivo do investimento é de longo prazo, logo oscilações de cotação não deveriam ser motivo para o investimento, ainda mais em fundos imobiliários.

        Assim como na outra emissão, nessa o recibo não foi liberado para negociação, por opção do fundo. Sinceramente não vejo problemas aqui, até cansamos de falar antes se não vai subscrever tudo, ajuste a posição. Era situação amplamente conhecida e foi debatida aqui dezenas de vezes.

        A diferença dos 7 reais (117 pré emissão, 110 no dia ex recibos) foi resultado de uma conta da bolsa, uma média ponderada do total de cotas e valores, antes e depois. Isso é do sistema da bolsa e não do FII, aconteceu em todas as emissões com direitos, talvez não de forma tão ampla, devido a proporção das demais (vide VRTA colei imagem da variação).

        A emissão tem prazo máximo de 6 meses, exercendo tudo as cotas serão liberadas; de novo, isso é um procedimento da bolsa para o processo de emissão de cotas e acontece com todos os FIIs listados, só libera as cotas com o anuncio de encerramento e o ajuste das custódias.

        Curtido por 5 pessoas

      • Tetzner disse: “A diferença dos 7 reais (117 pré emissão, 110 no dia ex recibos) foi resultado de uma conta da bolsa, uma média ponderada do total de cotas e valores, antes e depois. Isso é do sistema da bolsa e não do FII, aconteceu em todas as emissões com direitos, talvez não de forma tão ampla, devido a proporção das demais (vide VRTA colei imagem da variação).”

        Tetzner,

        Nas emissões de outros fiis os direitos eram negociáveis em bolsa, então fazia sentido que os recibos tivessem valor de mercado, mas neste caso é diferente. Por não ser negociável o valor do MFII12 é zero. A bolsa não toma decisões pelo fundo, o cálculo que a bolsa vez foi baseado nos dados enviados pelo gestor.

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  12. O cronograma da oferta indica que as cotas subscritas serão negociadas somente após o encerramento da oferta, que será em fevereiro de 2018 (após 6 meses). É isso mesmo ou estou interpretando errado?

    E, para quem subscrever os direitos, os rendimentos serão pagos pró-tempore, ou seja, recebe em 31 de agosto rendimentos proporcionais a 23 (data da liquidação financeira) a 31 de agosto. Correto?

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      • E se a batata ficar quente? Segurar por seis meses é um risco acrescido neste cenário de incertezas de tamanho piramidal. É mais uma variável à ser ponderada.

        O preço da cota acabou de fechar em R$ 111,99 com R$ 500K de giro. Parece que o mercado não está precificando riscos, mas olhando somente para o (prometido) retorno financeiro, mas o mercado é muito lerdo na precificação de FIIs, basta ver o que houve quando o CEOC11 e THRA11 mudaram o ticket de negociação. Tem site que sequer “descobriu” esta mudança.

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