MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII

O Mérito Desenvolvimento Imobiliário I é um fundo de investimento imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado, e tem como objetivo principal a aquisição de participações de empreendimentos voltados para a incorporação imobiliária.

MFII11_Julho18_T

O conceito do FII é bastante interessante e sua forma de operar também, uma alternativa para diversificar em projetos de desenvolvimento e incorporação.

Pode atuar em qualquer segmento (residencial, comercial, logístico, hoteleiro entre outros) desde que seu objetivo seja a venda final do imóvel.

Os projetos, quando são investidos, podem estar em qualquer fase, por exemplo: na compra do terreno antes da aprovação, na participação do projeto após a aprovação antes das vendas, quando o empreendimento já estiver em obras ou, ainda, quando já estiver concluído e entregue e houver apenas um crédito a receber.

A atuação do fundo nos projetos é ativa, os gestores participam de todas as decisões que são tomadas no âmbito dos projetos junto com os incorporadores. Por exemplo, na escolha do terreno a ser comprado, na escolha do produto que será lançado no local, estratégias de marketing, preços de venda, construtoras que serão contratadas para o empreendimento entre outras decisões.

Não foca em um tipo de projeto específico nem em uma região específica; ao analisar um projeto, fazem um estudo de mercado na microrregião para avaliar se o projeto se enquadra naquele local e é atrativo em relação ao risco/retorno.

Não tem nenhuma parceria fixa com construtora/incorporadora, são analisados projeto a projetos. O regulamento permite um projeto tipo retrofit, mas existem poucos projetos com uma rentabilidade atrativa, pois, nesse tipo, a negociação na compra do imóvel é bem relevante.

Pretende manter a carteira do fundo com projetos em fase final (com fluxo de caixa positivo) e com projetos na fase inicial/intermediária (com fluxo de caixa negativo) de maneira que o fundo sempre tenha uma geração de caixa e realize distribuições de rendimento mensais.

Ao participar de um projeto em que, por exemplo, o investimento do fundo seja 50 e o retorno (capital+lucro) seja 125, o fundo irá distribuir 75 de rendimento aos cotistas e reinvestir os 50. O regulamento prevê que o fundo distribua no mínimo 95% do lucro base caixa, mas o fundo irá distribuir os 100%.

Patrimônio Líquido Atual R$ 221.786.977,02
Ativos: R$ 231.185.436,63
Projetos: 19
Número de Cotistas 8.246 * Julho/18
Data de início 06/03/2013
Valor inicial da cota R$ 100,00
Número de Cotas 2.002.613

Terrenos
Relação de terrenos _ Área(m2) _ % do terreno em relação ao total investido
Gleba 47, Qt 30.027, Campinas-SP _ 103.900,00 _ 28,25%
Estrada Municipal BTV 250, Boituva – SP _ 187.233,58 _ 32,93%
Rua João Sulinski, 225, Campinas – SP _ 45.632,00 _ 7,30%
Rua Luís Gemin, Bairro Descampado, Campinas - SP _ 177.056,50 _ 31,52%
Cotas de Sociedades que se enquadre entre as atividades permitidas aos FII
Sociedade _ CNPJ _ Quantidade _ Valor (R$)
SCP - Terras da Estância Empreend. Imobiliários Ltda _ 17.774.820/0001-33 _ 1,00 _ 21.286.053,88
SCP - Miríade Litoral Construtora Ltda _ 13.098.196/0001-40 _ 80,00 _ 953.152,06
SCP - Campo Verde Empreend. Imobiliário Ltda _ 11.806.223/0001-67 _ 1,00 _ 11.512.485,64
SCP - Terra Brasilis Participações e Empreend. Ltda _ 03.968.482/0001-66 _ 55,00 _ 1.456.152,72
Mérito Realty Ltda _ 25.329.615/0001-97 _ 45.572.000,00 _ 63.776.465,46

Taxa de Administração 0,15% a.a. sobre PL a mercado
Taxa de Gestão 1,85% a.a. sobre PL a mercado
Taxa de Performance 20% sobre o que exceder o CDI

Gestor Mérito Investimentos
Administrador Planner Corretora de Valores

Negociação das cotas B3 – Ticker MFII11
Tipo ANBIMA FII Híbrido Gestão Ativa
Segmento ANBIMA Híbrido
Público Alvo Investidores em Geral

RI: contato@meritoinvestimentos.com

Tutor do FII: Lucas

Grupo de Cotistas do FII: Não haverá qualquer tipo de exposição das informações pessoais/individuais.

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8.780 comentários sobre “MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII

  1. Alguns forenses, me parecem, acreditam mais em uma autarquia federal, uma repartição semi-pública, do que em uma empresa privada de capital aberto. Impressioanante como se deixam ser ditados e pautados por governo, pol;iticos, etc. A iniciativa provada é que o motor do capitalismo nesse país. Governo e suas repartições públicas são empecilhos. Regular o mercado é uma coisa, demandar soluções customizadas caso-a-caso é pedir para ser levado à justiça. Não entendo porque esse fundo perde tempo em dialogar. Vai para o litígio.

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    • Ha algo a ser estudado no comportamento humano….

      Lembro que recentemente, uma pesquisa feita por aqui mostrou que a grande maioria reconhecia as lambancas da dupla Merito-Planner…. Ora, o primeiro interesse do cotista nao seria tirar quem fez a lambanca??? Ao contrario confiam e defendem a dupla e culpam a CVM…

      Qual e o interesse do cotista que vai ser defendido? Ficar com a dupla que recebe taxa por lucro que possivelmente (ou nao) vai existir daqui a anos??

      Ninguem percebeu o que a dupla vinha fazendo? Obviamente que o rendimento vai despencar, agora que nao vai mais distribuir lucro presumido futuro…. agora e fluxo real, nao imaginario!!

      Meu interesse como cotista e (1) trocar a dupla, (2) solicitar reembolso das taxas de performance cobradas por lucro que ainda nao existiu (3)voltar a negiciar

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    • Renato, o fundo em si não pode ir pro litígio. POr regras e normas, ele deve sempre seguir o rito da autarquia que o fiscaliza. Ele tem deveres para com a autarquia. O que não consigo levantar é quais seriam os direitos do fundo. Me parece que os direitos ficam num ambito universal….como ter um mercado sadio para operar, ter segurança juridica , saber que tem um orgão sério tomando conta e etc. Vimos que nesta balança o peso pende somente pro lado da autarquia.

      Os cotistas ja podem por outro lado meter na justiça. Podem acionar o fundo e a propria autarquia se desejarem. As açõ~es coletivas são as mais usadas neste tipo de caso.

      Ao fundo só resta seguir o que a CVM pede. Atingir a normalização e ter o stop order revogado. Ai depois…na nova realidade imposta pela autarquia….fundo e cotistas decidem o que fazer daqui pra frente.

      A situação é unica. Os holofotes estão sendo mudados de local pra não deixar o mercado de FII sucumbir. A lenga lenga é estratégica.

      A CVM ta recebendo consulta e denuncia de outros Fii que fizeram e fazem uso das mesmas coisas que o Mérito. Por que não há resposta? Por que não há decisão similar? Por que stop order não foi acionado para uma gama de outros Fii? Por que o setor de Fii não foi chamado para uma revisão nas normas e atualização das instruções? A CVM ja recebeu uma enxurrada de material mostrando fortes indicios de problemas em outros FII….por que não há nenhuma ação em curso?

      Veja, a CVM recebeu este material. Ja avaliou. Pra isso, ela precisa congelar o Merito e desviar o foco dos holofotes. Novas regras de emissão foram anunciadas ….e só juntar 1+1 pra chegar no 2….. 😉

      Enfim…..essa novela vai demorar….temos ainda a eleição pra ofuscar e desviar atenção…..e a CVM vai abusar disso tudo.

      Valeu!!!

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      • Eu quero saber como o mercado vai responder, só isso que me interessa, pq lá é que vai estar o reflexo da real situação do fundo. O problema é que se esta demorando é pq não deve estar simples de resolver.

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      • Eu diria q não precisa de nada para o estado ou seus tentáculos cometerem uma injustiça ou covardia com quem anda honesto nesse país, basta andar pelas ruas e observar o povo trancado em suas casas e comerciantes apavorados por assassinos ou corruptos da própria máquina…… isso é tudo

        Curtido por 3 pessoas

      • Se pesquisar, vai ver que ações ou fundos que se toma susto e as pessoas desesperadas saem vendendo a qualquer preço, Com o tempo elas voltam para o mesmo patamar antes do incidentes, é poucas não voltam 100% quando o negócio é ruim, E eu não vejo este como o caso de ruim, pelo contrário, vai indo bem demais comparado com outros FIIs por ai….

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      • Eduardo Cwb só dá para ver a pauta na segunda-feira. Mas considerando-se o último boletim, creio que não. A questão toda é saber se a liberação será vinculada à ajustes efetivos ou ao compromisso de fazê-los. Não sei se voltar a negociação sem termos ciência plena dos impactos seria bom, porém também não vejo beneficios em se manter a suspensão se os indícios de fraude e pirâmide não prosperaram…

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    • bom dia, colegas investidores

      sei do teor antagonista de meu comentário, mas ele deve ser lido de forma construtiva (sem trocadilho hehehe)

      é muito bom e importante ter certeza de que os imóveis estão sendo contruídos e sendo concluídos a seu tempo.

      contudo, cabe sempre em fazer uma análise mais completa:
      1 não se trata apenas de construir e terminar a obra, mas *de vendê-la com (um bom) lucro* (todos sabemos que entre ter um imóvel e vender o imóvel há uma distância considerável)
      2 não é o caso que este fundo foi acusado de divulgar construções que nunca existiram (i.e. de mentir que construíam tais e tais imóveis que nunca saíram do papel).
      uma das suspeitas ou acusações (talvez informais, i.e. não formalmente apontadas pela CVM) foi, digamos, que o fundo ocultasse custos, como a modalidade da permuta na aquisição de terrenos, distratos

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      • Olá PSB! Primeiramente agradecer seus comentários, sempre muito bem ponderados e construtivos 😊

        Eu vejo da seguinte forma: obras e vendas tem seus % individualizados projeto a projeto, inclusive atualizei-os no último vídeo além das posições divulgadas.

        As vendas vão sempre evoluir conforme a economia, podendo involuir com os distratos.

        Os questionamentos a meu ver nunca foram quanto à inexistência de obras, mas à apropriação otimizada de seu desempenho.

        Os FIIs praticam valor Justo, a CVM entende que deve-se praticar o Custo Efetivo em particular neste FII.

        Então a discussão está em se buscar o meio termo e resguardar o patrimônio, até mesmo o negócio de onde fruem os lucros que sustentam nossas rendas.

        Acredito que o meio termo seja a equivalência, o que vai permitir que nós cotistas tenhamos absoluta certeza da origem operacional dessas distribuições de agora em diante.

        Como disse antes, é MFII11 v2.0 e o mercado todo amadureceu com isso.

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    • Tetzner,

      Muito boa as informações. Parabéns para o trabalho.

      A questão da reavaliação, eu suponho, deve estar pegando por causa de permutas nos empreendimentos. Quando há permuta você não tem o valor final do custo das obras para poder contabilizar. Logo isso costuma no máximo ser contabilizado como uma provisão por estimativa. Como na contabilidade receita e despesas devem andar juntas, enquanto não terminam os empreendimentos os custos e as vendas devem ser contabilizadas no balanço e não nas contas de resultados. Ao ser fazer a reavaliação, você está aumentando as receitas futuras, sem aumentar os custos a incorrer. Além disso, a reavaliação é feita sobre todo o empreendimento, mas quando há permuta, uma parcela dele não irá ajudar a gerar caixa, mas apenas despesas. Acredito que seja isso que provocou esses lucros enormes nas reavaliações, pois oficialmente o terreno é da SPE, mas a receita da venda não será integralmente dela.

      abs

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    • 1.3.2 Estruturação do Fundo
      Os custos necessários à instituição do FII totalizam R$ 1.005.000.000,00 (Um bilhão, cinco
      milhões e cento e cinquenta e cinco mil reais) e são compostos pelos seguintes itens:
      1.3.3 Instituição do FII
      A instituição do FII é composta pelos seguintes itens a serem pagos em parcela única:
       Custos de Colocação: R$ 30.150.000,00
       Marketing: R$ 300.000,00
       Publicações: R$ 150.000,00
       Assessoria Jurídica: R$ 250.000,00
       Laudo de Avaliação: R$ 40.000,00
       BMF&Bovespa: R$ 351.750,00
       CVM: R$ 82.870,00
      1.3.4 Aquisição do Ativo
      O custo total da aquisição totaliza R$ 973.675.380,00 e é composto pelos seguintes itens a
      serem pagos também em parcela única:
       Ativo: R$ 949.927.200,00
       ITBI: R$ 18.998.544,00, ou seja, 2,00% sobre o valor do ativo e
       Registros: R$ 4.749.636,00, ou seja, 0,50% sobre o valor do ativo.
      Laudo de avaliação da Colliers International. Que fundo é esse?

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      • Mais uma pista:
        4 PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES
        A data-base desse relatório é Dezembro de 2012, portanto os valores e considerações
        refletem as características do imóvel e a situação de mercado nesse momento, não
        considerando eventos extraordinários e imprevisíveis.
        Esse trabalho foi baseado única e exclusivamente em informações e dados fornecidos pelo
        FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – XXXXXX, considerando como
        verdadeiros, confiáveis e precisos, portanto a COLLIERS não aceitará a imputação de
        qualquer responsabilidade por erro ou omissão relacionado às informações fornecidas. A
        COLLIERS não é responsável por realizar nenhuma investigação independente, ou outro tipo
        de verificação, acerca dos dados fornecidos pelo FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
        – XXXXXXX.
        Adicionalmente, o FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – XXXXXXX
        entende que qualquer omissão ou equívoco nos dados e informações por ele fornecidos pode
        afetar materialmente a análise e recomendações constantes no Relatório.

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      • O real papel da avaliadora é entregar a encomenda ao cliente, conforme seu pedido.
        Seu trabalho se resume a elaborar relatórios e gráficos de forma a dar”seriedade” ao resultado pedido pelo cliente.
        Vale para todos os FII.
        Inclusive MFII.
        Simples assim!

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  2. Como eu falei hoje de tarde, a taxa de performance é o centro de tudo. Seria por causa do valor dela que a gestão na possibilidade de ser desonesta , faria emissões constantes em valores cada vez mais altos progressivamente , da taxa de entrada alta , dos laudos esticados para aumento de PL , da renda de mais de 12% ao ano de valor ” fixo” , de distribuição de lucro contábil e não caixa. Se a gestão fosse criminosa ou desonesta, o ganho e a causa do crime seria a taxa de performance. Ela foi baixissima de 2013 a 2016 , e altíssima ano passado . Se ela fosse extinta, tudo se resolveria . Todas as acusações tem ela como causa e consequência . A gestora tiraria qualquer desconfiança de sua imagem e a CVM ficaria como heroína dos cotistas. Será que está claro , óbvio ou é preciso desenhar??

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    • Deut não é só a Taxa de Performance… isso é o fim e não o centro. O centro é a avaliação dos ativos, se computa a compra com desconto ou o preço de custo. Isso gera o lucro que se transforma em renda e, quando as condições econômicas são propícias bate-se o CDI. Aí geraria taxa de performance… por isso a CVM pediu a reavaliação dos ativos e sua marcação a custo. A administração e gestão entendem que tendo o laudo de avaliação, pode-se utilizar a valor justo. Enfim só falta essa questão pra chegarmos nos finalmente…

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      • Depois que a gestão renunciar e abolir a taxa de performance, eles poderão endurecer no laudo. Tetzner, este processo vc não pode ver as notas musicais separadas, pois separadas elas não tem sentido, tem que ouvir a música inteira. Foi por isso que a CVM disse que a gestão não respondeu nada. Ela disse com outras palavras:” estão te acusando de inflar a renda para ganhar na taxa de performance” . No final a acusação se resume a isso . ( Ela não falou textualmente, mas para bom entendedor, meia palavra basta. ). E a Mérito ou não entendeu ou fingiu que não e respondeu ao escrito e não ao cerne do questionamento. Entendeu? Depois que amortizar, distribuir fluxo de caixa real e ” não fixo” , jogar para escanteio a história da taxa de performance, basta provar que os laudos foram feitos verdadeiramente pela Colliers, usando o usual e regulamentado do mercado. Aí neste último aspecto a gestão pode endurecer e não arredar o pé . E o normal é a CVM ceder neste ponto, pois ela tem que também agradar aos cotistas/público,
        pois quem quer centenas, quiçá milhares de processos cíveis e talvez até criminais nas suas costas ?

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      • Para a Mérito/Planner é uma jogada de mestre anunciar e comunicar isto bem antes desta reunião de esclarecimento com a CVM . E eu digo, se fizer isso , a reunião resultará em sucesso, se não, da reunião não sairá nada, só mais ” maus-entendidos” .

        Curtido por 1 pessoa

      • Os integrantes da CVM também estão bem pressionados: 1. O Levy da Dilma, ex-BC está sendo investigado, 2. O irmão do presidente da CVM está todo enrolado, a situação dele é delicadíssima. 3. Muitos no mercado financeiro e de FIIs estão criticando a ação “aparentemente confusa e desproporcional ” da CVM, até ex-presidentes, um deles já falou em corrupção. 4. Um banqueiro já foi preso ” nosso querido André Esteves ” . 5. Existem 8 mil cotistas e alguns PJs nada satisfeitos com esta situação e basta uma Notitias Crimis para o MP iniciar apurações. Quem tem Cx tem medo!!!! Acredito que depois da gestão ceder na taxa de administração, é crível que o resultado desta reunião seja satisfatório. Ajudaria a resolver o problema das 3 partes envolvidas/interessadas neste imbróglio.

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    • Bem….acho que temos um bom empate aqui. Concordo com o deutinvestimentos e com o Tetzner nessa questão.

      A avaliação leva a um possivel efeito ilegal e irregular nos ativos…..o que levaria a inflar as taxas e estaria em detrimento dos cotistas inflando ganhos irregulares ao gestor/administrador. Mesmo sendo fim, a taxa estaria se beneficiando da avaliação irregular pra gerar ganhos ilicitos em prejuizo a outra parte.

      na mesma proporção….a avaliação é alvo de dúvidas. Justamente por ela levar a um ganho dito como irregular. A CVM pediu reavaliação pra poder tentar pegar alguma coisa errada e usar contra o fundo pra justificar toda esta enorme confusão. Por isso sobrou pra taxa.

      No caso da avaliação o juridico do fundo deve bater na mesa e chutar o balde. Deve ja ir na reunião levanto tudo o que a industria faz e querer saber por que eles devem mudar. Não devem ceder aqui. Não devem aceitar o pedido sem cabimento da autarquia. Simples assim. refazer por suspeita. Então toda a industria refaça tb. A empresa que fez é renomada. É regulada e tem o aval da propria CVM. Isso só mostra a sandice da coisa.

      Se a taxa é o fim….mas acaba estando no meio da coisa toda….ao encerra-la poderia eliminar e talvez acelerar essa resolução. POREM…..a coisa não é tão simples assim. Se eles de imediato recuam na taxa, estariam assumindo uma culpa que de fato existira algo irregular nela? Qual entendimento da CVM sobre tal movimento?

      Por isso acho que primeiro explica e desenha pra esta turma técnica que esta na CVM. Tem que desenhar…pois mostrar dados não basta….eles não entendem. Ai sim parte pra tomada de decisão sobre a taxa.

      Enfim….só desejo que Planner e Mérito saibam bater o pe em defesa do nosso parimonio e que não caiam na pressão da autarquia.

      Valeu!!!

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      • Gama, a Mérito/Planner em pelo menos uma coisa é com absoluta certeza culpada, foi imprudente e ingênua em chamar esta nova emissão. ” As mulheres de César não precisam ser só honestas , elas também precisam parecer honestas ” . Se não fosse a emissão, nós, os cotistas não estaríamos passando por tudo isso. Além do prejuízo dos 500 mil da emissão cancelada . Eles têm que extinguir a taxa de performance permanentemente, não aceitar os valores referentes a 2018, para pelo menos diminuir um pouco os danos que eles causaram aos cotistas diretamente!!! Eles também estão muito queimados com os cotistas . Se eles não fizerem tudo bem direitinho vão acabar sem bens e na cadeia !!! Além disso, tudo leva a crer que o resto do processo seria muito mais tranquilo e célere após esta jogada de mestre que agradaria aos cotistas e á CVM .

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  3. O problema ao meu ver parece ser que o MFII distribuía lucro com base em reavaliação de um lote já considerando a valorização com um empreedimento construído no local. Como isso não gera dinheiro em caixa, eram utilizadas novas emissões e taxas de ingresso para manter os rendimentos com base nestas reavaliações.

    Nesse ponto concordo com a CVM. O fundo não poderia distribuir lucro com base apenas em reavaliação, sem ter caixa pra sustentar isso, e assim usando dinheiro de novas emissões.

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    • Sabem qual julgo a maior discussão sobre este tema, é quanto a distribuição do rendimento em si. Ao longo do tempo, o fundo Mérito distribuiu rendimento estável, constante, o que leva a crer que este fundo buscava gerar para o investidor uma renda constante, o que se assemelha a um fundo de renda ou de CRI. A estrategia do fundo no entanto, visa também desenvolver áreas, assumir riscos de incorporação, o que é diferente e coloca o investidor em outro patamar de risco.

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      • FFIG

        é variável, toda essa oscilação de período de maiores vendas x menores era suavizado na distribuição e no lucro acruado

        agora passa a ser mais volátil e vamos poder acompanhar… saber como foi no passado? olha, uma boa pedir isso depois que essa novela com a suspensão tiver algum desfecho

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    • Para mim está bem claro que as cotas só serão liberadas pela CVM quando a taxa de performance for extinta. Ou será por bem ( os gestores/ administradores excluem ) ou será por mal ( a CVM abaixa á força o PL para que o fundo amortize e seja zero esta taxa ) . Quem ainda não percebeu isso, abra o olho, pois é exatamente o que ela está tentando fazer agora com esta implicância com as avaliações.

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      • deut;

        Taxa de performance é algo comum de existir na imensa maioria dos fundos negociados em Bolsa (incluso os FIIs), extinção eu acho difícil de ocorrer sem algum forte embasamento técnico-financeiro.
        Vi uma postagem sua anterior sobre este tema e achei por bem compartilhar alguns questionamentos que fiz à gestora meses atrás a respeito da aludida taxa, via troca de mensagens de correio eletrônico:

        1) A gestora pretende fazer alguma alteração no que se refere ao benchmark adotado para o cálculo da Taxa de Performance? Não seria mais adequado o uso de uso de “Índice + Prêmio”, por exemplo: o que exceder IPC-A+5%, IGP-M+6%, NTN-B +3% ou uma cesta destes, ao invés de se adotar um índice denotadamente financeiro (CDI)?

        R.: Não pretendemos. Os demais índices são financeiros também. O que mais se aproxima da taxa livre de risco é o CDI, já que este se comporta praticamente como a Selic. Nos outros índices, temos alguns componentes de risco como juros real e inflação.

        2) Dado que não há a pretensão em alterar o benchmark adotado para cálculo da taxa de performance, há a possibilidade da gestora aumentar o prêmio sobre este (atualmente em 20%) para que aquela não venha a comprometer o fluxo de caixa do fundo em determinado momento, vez que a taxa Selic/CDI encontra-se em patamares baixos e assim se manter num horizonte de médio prazo?

        R.: No estudo de viabilidade que montamos, já está incluso os custos da taxa de performance com o atual nível de taxa de juros. Montamos o estudo com as taxas futuras dos contratos de DI da B3 que já indicavam essa queda. O que mais nos preocupa em relação a custos do fundo e podem impactar a distribuição é o valor da cota no mercado secundário. Como a taxa de administração leva em conta o valor a mercado, caso o valor suba muito a taxa de administração pode impactar as distribuições. Nesse caso podemos estudar um modelo de desconto acima de uma certa cotação.

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      • Prosseguindo…

        “3) Em que mês (ou meses) é feito o pagamento da Taxa de Performance e qual a sua sazonalidade (trimestral, semestral, anual, etc.)? A sua retenção é feita mensalmente? Utiliza o conceito marca d’água?

        R.: O pagamento é feito anualmente mas apropriado mensalmente. Utiliza o conceito de marca d’água, caso em algum ano a rentabilidade do fundo seja menor que o benchmark esse valor negativo é apropriado para os períodos seguintes.

        4) Em qual mês específico é feito o pagamento da taxa de performance?

        R.: O pagamento é feito em janeiro, referente a taxa de performance do ano passado.”

        Sds.

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      • A taxa de performance é o centro de tudo . É o único problema e a extinção dela a única solução. A acusação é esta : O PL/avaliações foram infladas, foram feitas sucessivas emissões, a taxa de entrada da emissão foi aumentada para 20%-30%, tudo para resultar em renda inflada para se ter uma alta taxa de performance. {A taxa de performance atual dá entre 10-20% do total da renda mensal ( não foi pago ainda , mas está acumulando) , tipo 80% cotistas/ 20% só para a taxa de performance. } Se vc não percebeu nas entrelinhas, o que a CVM diz que a MFII ainda não tocou no assunto é a taxa de performance . E esta história de reavaliação pelo preço de custo é justamente para baixar o PL e acabar com ela. Ela é o ponto principal/cardeal da acusação , tudo gira em torno dela .E a CVM está decidida a acabar com ela. E se a Mérito/Planner não quiserem extingui-la, nós, os cotistas temos que acabar com ela.

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      • Eu agradeço sinceramente por aquelas informações, não obstante a algum tempo atrás vc já as tinha postado e eu as li. Então elas não são informações novas para mim .

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      • As denúncias e investigações contra o fundo iniciaram quando ? Final de 2017, época do primeiro pagamento “gordo” da taxa de performance. De 2013 a 2016 não tinha sido pago praticamente nada, por isso nunca havia nenhuma acusação contra o fundo. E neste ano já temos mais de 1,5 milhão e acumulando para ser pago . Não adiantou a amortização, pagamento trimestral , promessa de transformação de SCP em SPE, nem nada adiantará, pois isso tudo é acessório. Parem de olhar na superfície e vejam o cerne , o essencial do processo/ problema/acusação. Enquanto não acabar a taxa de performance, o MFII não voltará a ser negociado e a renda será impactada. E os prejudicados seremos nós.

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      • Deut

        Pagamento foi em Janeiro/18

        a Taxa existe desde 2014, o que mudou? a Selic caiu

        culpa da gestão? culpa do fii? dos cotistas? da CVM? não… é o mercado

        a questão da CVM pelo que eu entendi é se certificar que a performance é operacional, fluxo de atividades; por isso a reavaliação ou marcação a custo, para que não venha de reavaliações

        mês passado a Tx de Performance provisionada/acumulada já caiu mais de 200 mil e quanto mais tempo sem pagar renda, mais ela vai cair, de forma que, com meio ano a frente e com só mais uma distribuição trimestral, SE ela vier como outra amortização… essa performance vai cair bem abaixo da metade

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      • Na hora que o Mérito/Planner chegar para a CVM e disser assim : CVM, nós estamos abrindo mão dos valores da taxa de performance de 2018 e iremos aboli-la , na outra semana o Fii voltará a negociar . E ainda resolve o problema da CVM, pois qual cotista vai processar a CVM que fez o cotista ter uma economia absurda, pois se a próxima renda vier 3,60 como eu prevejo que venha , a taxa de performance deste ano ultrapassará 2 milhões. E economizará nos próximos anos também. Então cheque-mate!!!

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      • Deutinvestimentos,
        Tanto a taxa de performance, quanto a taxa de administração, servem de incentivo para avaliações infladas. A primeira é impactada diretamente, a segunda de forma indireta.
        Acho que única forma de eviramos isso, seria com taxas sobre lucro real, apurado com as vendas.

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      • Cara, taxa de performance só deveria existir sobre o lucro líquido e não sobre patrimônio, porque ai incentiva o fundo a dar mais lucros, e ai todos saem ganhando, agora do jeito que tá, fica ruim para ambos os lados, porque antes não ganhavam com o CDI em Alta (o fundo era bem pequeno), hoje ganham MUITO porque a SELIC derrubou (poderia até dizer que foi planejado fazer uma emissão do tamanho que foi, porque tinham a certeza de que a SELIC cairia, quem não tinha neh?), mas a tendência é a SELIC voltar a subir e vai fazer a taxa de performance cair também (bom para os cotistas e ruim pros ADMs), ou seja, se fosse sobre lucro líquido e uma porcentagem bem menor, TODOS sairiam ganhando….

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      • O caso agora é específico, então a extinção (que eu duvido que seja aceita “deboas”) é um caminho para voltar a operar. Sobre não tê-la p/ todos os FIIs, bem como regular o valor da tx de adm não faz sentido, visto que é público na descrição e demais documentos do fundo, desde o IPO. Vai quem quer.

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      • Eduardo Cwb

        sinceramente e diante de todo o ocorrido não acho que seja tão difícil conseguir

        mas antes teria de resolver o pleito da CVM, que agora se voltou para a precificação dos ativos

        indiretamente, reflete na taxa de performance

        SE a marcação for a custo, a performance zera automaticamente

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      • Esqueçam isso o problema aí é outro e bem diferente, tem coisa aí, pode fazer o q quiser, vão continuar a pisar na garganta do fii e seus cotistas nem q for pela marca do cafezinho q usam, o negócio aí é outro, pode abaixar as calças q vão inventar outra lorota e seguir massacrando o patrimônio dos bananas, tem q ir pra cima com tudo e se defender e contratacar com pedido de indenização e punição de abuso de poder, vai por mim

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      • Tetzner, tudo que vc falou eu já sei, eu não estou acusando a Mérito/Planner de nada, somente estou vendo o problema com outros olhos, de fora e vendo as entrelinhas, o não dito , o resultado do escrito e do subentendido. Estou analisando a realidade, colocando no contexto brasileiro contemporâneo. E é fato : a taxa de performance acabará por bem ou por mal. Se for por bem, tudo se solucionará rápido e sem traumas. Mas se for por mal, o processo será lento, desgastante e com muitos prejuízos para os cotistas.

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  4. bom dia, colegas

    acho que alguns colegas aqui estão se precipitando um pouco com relação a esse problema (sem querer acusar ou ofender ninguém). certamente há muitas coisas nos bastidadores de que não estamos informados, e eu mesmo estou longe de estar informado de absolutamente tudo.

    talvez a CVM tenha cometido errado em algo e tenha sido rigoroso demais na atuação, mas me parece esquecemos algumas coisas

    1 – MUITO PROVAVELMENTE as regras para um FII não são as mesmas que as para uma companhia aberta: se a Eztec, Tenda, Gafisa, construtora do Zezinho faz algo não permitido a MFII, talvez não seja irregularidade, mas uma regra diferente

    2 – se um fundo passivo como o MBRF tem seu imóvel reavaliado em 100% a mais, esse patrimônio maior é na prática indiferente para o fundo. em teoria, pode ser um baita lucro *se* um dia os cotistas votarem pela venda do imóvel.

    contudo, mas no caso de um fundo como MFII, em que o propósito é construir para vender, essa reavaliação afeta diretamente os proventos distribuídos ao cotista. mais importante para o cotista é contabilmente o valor de aquisição que um laudo que ateste que aquele terreno vale 3x mais – uma perspectiva conservadora, digamos.

    então, não sei se há regras diferentes, mas eu, ao menos, não “me importaria” (entre aspas, por favor) se o imóvel do XPCM fosse reavaliado em 100% a mais, mas consideraria mais importante que o MFII mantivesse o preço de aquisição porque o provento ao cotista está diretamente ligado ao lucro da venda futura (como disse, um comportamento mais conservador)

    (entendo que um aluguel está relacionado direta ou indiretamente ao valor de um imóvel, mas não é apenas a isso, claro, e o assunto se tornaria complexo adentrar nessa questão)

    3 – que o fundo ABCD esteja irregular também e que o fundo WXYZ também tenha cometido a mesma irregularidade não é motivo para fechar os olhos para este caso.
    se há muitas outras irregularidades em outros fundos, que sejam elas denunciadas e os fundos, investigados.

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  5. Já li alguns compartilhando opinião semelhante. Mas acho que nos cotistas precisamos agora de transparência. Ao meu entendimento, a CVM quer o dado concreto, quanto pagou no terreno enquanto custou para fazer a obra e outros custos. Quando o ativo for vendido declara o preço e o lucro ponto final. Se o país virar uma Venezuela e estimativa da colliers vai para o ralo.

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    • Então como o fundo gastou uma pequena fortuna (não sei como vai ficar) para nova emissão, a Bovespa e CVM poderia pagar um auditor independente ja que receberam de nos (fundo) a “fortuna” quase de graça, ja a vista que e de consenso dos cotistas. ( Pra mim fizeram isso de propósito, esperaram ate o ultimo minuto somente para receber a grana toda). Sobre essa briga com pouco sentido, penso que a CVM acostumada ver gestores/administradores, ta “viajando na maionese” porque essas costumam ver comprar prédios/terrenos por um milhão e a uns 3 a 5 anos costumam vender por 700 mil…. rsrrsrs

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    • Para mim a resolução do problema é a seguinte. A avaliação e a distribuição continuam iguais, mas o gestor não pode receber taxa de performance enquanto o lucro contábil não virar caixa. Este é o grande nó da situação, pois o gestor recebeu taxa de performance por uma previsão de lucro, e se esta previsão não se concretizar? O gestor devolverá a taxa?

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      • Tb, em uma primeira leitura esse novo Ofício da CVM é um tanto quanto subjetivo. Destaco uma parte:
        Ainda, destacamos que o art. 8o da Instrução CVM no 516/11 dispõe que “se a instituição administradora concluir que o valor justo de uma propriedade para investimento em construção não é mensurável de maneira confiável, a mensuração deve ser feita pelo valor de custo até que o valor justo possa ser determinado de maneira confiável ou quando a construção for completada, o que ocorrer primeiro”.

        A administradora pode perfeitamente entender que um laudo da Colliers é suficiente, pq é isso que o mercado inteiro faz, certo?

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      • Não lembro em nenhum local do ofício 795 em que detectaram indícios que imóveis em construção ainda não vendidos estariam contabilizados pro preço de venda. Estão supondo isso agora, baseado em que?

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      • em outras palavras:

        FII pode comprar com desconto? ou deve sempre comprar pelo preço do laudo?

        Mais algum FII comprou um ativo avaliado por menos e lançou a diferença no balanço?

        de cabeça… eu sei de um pelo menos que fez várias compras e lançou a diferença, aumentando o VP

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      • Ninguém no mundo avalia o valor de um loteamento pelo valor da compra do terreno!!!! Ah, CVM vá pentear macaco!!! Vamos vão ter que vender as calças de tanto processo que vão perder !!!

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      • pois é… bizarro pra dizer o mínimo

        sério começo a questionar a capacidade técnica das pessoas que estão por lá…

        o Stop Order já foi anômalo, o comportamento é questionado por ex-presidentes… e agora essa do sistema de avaliação… sério tá esquisito demais isso tudo

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      • Qual a construtora que avalia um empreendimento pelo preço do terreno? Ou que tem que esperar o prédio estar todo construído e vendido para avaliar ?CVM está mais perdida que cego em tiroteio, e meus advogados já estão salivando!! !

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      • É sabido que todas as construtoras listadas na bolsa (exceto a Tetec e talvez a São Carlos ) pedalaram nas vendas, utilizaram “contabilidade criativa” e a CVM nunca deu nenhuma advertência. E agora quer se meter até no preço dos laudos. Daqui a pouco vai decidir qual roupa usar ou que corte de cabelo é permitido para os gestores/administradores!!!

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      • Como disse desde o primeiro dia, falcatrua, tão tentando segurar, barrar o fii, tem dedo sujo aí, vão inventar o q quiser e o resultado já é o esperado, prejuízo p cotistas, tem q agir, criar uma associação e ir p cima deles, atitute de ditador é o q eu vejo, com uma discriminação visivelmente escancarada, vão fazer isso com outros fii se tens coragem se realmente querem fiscalizar algo, vão no brcr de onde eu acredito ter saído isso em parte, provem, chamem outros fiis, tenho certeza q todos estão inrregures se for p interpretar dessa maneira, repito se for fazer a interpretação dessa forma mfii sairá o melhor de todos, provem peguem outros, vamos

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      • Mariano

        isso ou vão tentar protelar a situação até a próxima distribuição trimestral… vão ganhando tempo com essas solicitações… sinceramente não vejo outra explicação

        essa manifestação de hoje foi desanimadora… sinceramente, como dizem por aqui: “larguei os bets”

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      • “Em verdade, pelo que se depreende, os pontos sequer foram abordados pela Planner”.

        O swap não foi abordado? Como assim? Está tudo lá explicado. Ou eles é que não entenderam? Estou achando que colocaram os pica-paus pra auditar os documentos e não os analistas sênior…

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      • Claro que controles devem ser feitos por auditorias responsáveis para impedir que se venda um imóvel por preços estranhos.Mas, entendo que o lançamento deva ser R$6,00. Se for vender e conseguir os R$10,00, o lucro é R$4,00. Contabilidade real. Se lança o valor de acordo com avaliação, quando vender não se tem lucro? No meu Imposto de renda por exemplo eu lanço o valor de aquisição e se vender com lucro pago imposto – não posso dizer: vendi pelo valor de avaliação. Se eu comprei cotas do MFII por R$100,00, fica na minha conta R$100,00, indefinidamente até negociar, com lucro ou prejuízo, não tem essa de preço de avaliação. Todavia, esse é o meu entendimento de leigo no negócio. Acho que os dois controles devem correr juntos e algum órgão fiscalizar.

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      • Leom

        Debita R$ 6 do que foi gasto, lança em Ativo o Terreno pelo valor de R$ 10 (laudo)

        Tem lucro acumulado, mas para poder distribuir precisa vender… aí sim, ok seu raciocínio

        Se você não tem Venda, aí não pode distribuir

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      • P mim ficou claro q estão perdidos, tentando manter as denúncias infundadas e se valendo de um poder q vão perder em breve depois dessa, e ainda de quebra estão tentando por os cotistas contra os gestores, isso ficou claro e merece uma resposta à altura dos gestores em mudar o rumo da prosa com esse povo… p mim é por ai

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      • Amigo Leom, simples: Imposto de renda é regime de caixa, o quanto vc recebe em um ano e o quanto vc gasta no mesmo período.
        A contabilidade de uma empresa não é assim, apura-se em regime de competência, tendo sido incorporado ou não! O que a CVM deveria se ater, e concordo plenamente com isso, é que enquanto um imóvel não for construído e não tiver as vendas para estimar o valor real do ativo, o contábil não deve ser distribuído. E enquanto em obras, nenhum problema distribuir conforme evolução PoC, Desde que se tenham as devidas provisões de inadimplência, distratos, e principalmente , as vendas tenham uma rigorosa avaliação de crédito do comprador.

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      • Pronto….A CVM me deu mais trabalho….mais uma reclamação a ser feita. Mais uma solicitação ao E-SIC, pois nada de resposta ate agora por parte da CVM as minhas questões via portal do cidadão. Teve ate um falha nos últimos que enviei….me deixando confuso se a CVM recebeu ou não. No protocolo veio que foi….na pagina apos o envio veio mensagem de erro.

        Enfim….se a CVM não acredita numa empresa respeitada pelo mercado que a mesma como autarquia impeça ela de atuar no mercado. Ta mais que absurdo o que eles estão pedindo.

        A reavaliação pra mostrar que não a ilegalidade nos numeros foi coisa que desde o começo ja falamos aqui que acabaria sendo feito com custo pro fundo pra poder deixar aind amais claro tudo. Agora….dizer como fazer é no mínimo uma demonstraçao clara que eles estão falhando em regular todo o mercado. Eles estão assumindo que falharam e estão desesperados por ganhar mais e mais tempo.

        Quero que a CVM me explique por que nao acredita nos laudos apresentados. Por que nao acredita nas empresas que são auditadas e reguladas por eles mesmos e pelo BC. Por que a CVM quer conduzir a reavaliação nos seus moldes apenas para o Mérito? Me explica isso direitinho que posso começar a ficar mais tranquilo.

        Isso ja ta indo pra eles…..quero ver como vão me explicar.

        Valeu!!!

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      • Só sei q o fii queridinho da cvm, aquele protegido deles, fez uma estimativa, uma previsão a mais de 5 anos atrás de q em 2015 eles iriam distribuir acima de 15% ao ano de rendimentos, no entanto hoje isso mal passa de 4% aa, isso sim é uma promessa não cumprida, estimativas inconscientes feitas aos olhos de autarquias q poderiam na época ter aberto os olhos dos investidores, isso viajava em prospectos e todo tipo de veiculações e nada fizeram, e aí precisa dizer mais algo

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      • Caraca! Os fraudadores da Planner/Mérito viraram coitadinhos vítimas das arbitrariedades da CVM.
        E a CVM virou a vilã por ter suspendido negociações do fii pirâmide.
        Inversão de valores!

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      • Na minha visão a CVM está correta. Planner/Merito distribuíram lucro contábil baseado em avaliações “a valor justo”. Toda contabilidade do fundo foi baseada nestas avaliações, incluindo taxas de administração e performance. Caso o tal valor justo *estimado* não se realize na prática, administrador e gestor já teriam sido remunerados a partir de premissas otimistas e o cotista arcaria com os custos da diferença (rendimentos reduzidos ou zerados e redução do patrimônio do fundo).

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      • Tetzner,

        Não olhei todos os fundos de incorporação, mas dos que já analisei (KNRE, PABY e RBBV), todos fazem distribuição pelo regime de caixa de acordo com balanços semestrais.

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      • Tetzner,

        O que deve estar acontecendo é que há permuta no meio das aquisições. Como a Mérito só terá como saber o custo efetivo das unidades que terão que ser devolvidas na permuta no final do projeto, a CVM está dizendo para manter a preço de custo. Exemplo: A Merito compra algo por 10, mas paga 7. Os 3 restantes ela pagará com alguns imóveis prontos. Esses imóveis prontos, só terão seu custo efetivo ao final da construção. Só que, como a SPE tem 100% do imóvel, ao ser reavaliado o perito está avaliando todo o empreendimento. Mas desse empreendimento a SPE terá receita apenas na parte dela e não naquela permutada. É isso que imagino que esteja acontecendo. É o comum na contabilização de empreendimentos onde tem permutas.

        Agora, a CVM está pedindo um monte de coisas, que entendo que tenham pertinência técnica, mas não respondem a principal acusação: Houve piramide ou não? Só justifica a suspensão de negociação se for piramide.

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      • MFII distribui o lucro contábil calculado pela diferença entre o preço real de compra e a avaliação dos ativos do fundo. Então, diferente dos demais, não distribui o caixa real gerado pela venda dos imóveis, e sim a antecipação do resultado *estimado* dos empreendimentos. Se os projetos não gerarem o resultado estimado, os cotistas perdem em virtude da redução do patrimônio enquanto gestor e administrador já receberam taxas de administração e performance calculadas a partir das expectivas embutidas na avaliação inicial feita.

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      • FIIgueiredo, tem a conta contábil que diz se há lucro para distribuir e o caixa que mostra se tem dinheiro para distribuir…

        o dinheiro de captação já foi devolvido, amortizado, o excedente da 4ª emissão.

        O que ele tem de lucro sobre o VP veio de onde? (110,748795-3,77= 106,98) 100 é o principal investido, os 6,98 x 2.002.613 cotas = R$ 13.975.825

        de onde vieram os R$ 14 milhões acima do principal investido?

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      • Quando vi os balanços auditados não entendi de onde vieram estes 14M, até conversamos um pouco sobre isso por aqui. Pelo que entendi, estes 14m são justamente da reavaliação dos ativos do fundo, lucro contábil distribuído antes de realizado. Entendo ser este o questionamento da CVM.

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      • FIIgueiredo

        os 14 Milhões representam os descontos de aquisição somados ao lucro acruado nas SPEs da Realty

        indiretamente sim, se o FII tiver de marcar a preço de custo, os R$ 14 milhões “evaporam”

        estão lá, mas só serão vistos ao final, depois da venda integral, computo de todos os distratos, etc etc etc

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    • É impressão ou o pessoal da mérito/planner esqueceram que há inconsistência entre o laudo de avaliação apresentando e o valor declarado nas demonstrações financeiras? Não adianta culpar a CVM, a diferença está lá e precisa ser esclarecida.

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      • Eu ate desisti de escrever as coisas aqui. A reavaliação dos ativos é essencial! Total inversão de valores aqui. Galera questionando a CVM , mas Mérito/Planner devendo muito ainda em relação a muita coisa, por isso a coisa ta onde ta.

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      • Sankol a reavaliação é obrigatoria em base anual, estamos no final do ano…ia ser feito de qualquer forma. A discussão é quanto ao método… o problema de ficar pingando em várias discussões é esse, você pegou meia conversa e saiu respondendo…

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      • Para tetzner, to falando a mesma coisa faz tempo. Me responda então pq é que a CVM não libera o fundo então? Pra mim esta claro que existem pendencias ainda. Vc acha realmente que a CVM esta brincando com essa situação? Vc acredita que o fundo não deve mais nada mesmo?

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      • Sankol, se eu soubesse o motivo estaria ajudando a responder. A questão é essa… eles não se fizeram claros e não se entende mais o que é que está faltando… até a comunicação anterior as solicitações foram sendo atendidas ou respondidas: amortizou, mudou a distribuição, explicou o swap,….

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      • Mas então Tetzner, qual foi a resposta dada? Qual valor estava correto, o da avaliação da Collens ou o da demonstração financeira? É uma informação que precisa ser pública, pois faz toda diferença na análise do fundo.

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      • A inconsistência é que a Collens avaliou o imóvel a um preço X e nas demonstrações da mérito apareceu com valor vários X a mais, gerando lucro contábil na operação. Essa divergência precisa ser corrigida.

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      • Tetzner. Existe uma terreno/imóvel que a mérito afirmou ter comprado a X e valer Y maior que X. No entanto, no laudo o valor é Z menor que X e Y. Essa é a divergência.

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      • Hennan qual foi esse projeto? Não vi nos autos esse caso em que o laudo seja menor do que o pago. O avaliado é o que o laudo aponta, então essa parte da afirmação deve ser alguma confusão na interpretação. Sabe dizer qual é esse projeto?

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      • Concordo com o Hennan. O principal ponto para proteger o cotista é justamente garantir o valor do imóvel, ainda mais por se tratar de um bem em construção. E a instrução 516/11 é bem clara, ainda mais porque neste caso específico o fundo cobrou taxa de performance em cima de um valor ainda não realizado.

        Logo, pra proteção dos cotistas, é de supra importância saber qual o valor de custo ou o realizável HOJE, o que for menor. E desde o início desta celeuma esse era o ponto que me chamou mais atenção, de maior interesse para o cotista. E justamente esse ponto não foi esclarecido. E pela resposta do adm/gestor ele não pretende esclarecer.

        A meu ver, corretíssima a ação da CVM, manter bloqueada até garantir qual o valor justo do patrimônio do cotista. Sem isso não é possível nem avaliar se a cobrança de taxa de performance foi muito ou pouco injusta.

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      • O melhor comentário e mais sucinto foi do nosso amigo Flash.. Parece que não dá pra voltar atrás então como não ha fraude, pra desatar esse nó a CVM está quebrando a cabeça. Enfim no geral achei bom e produtivo o debate desta manhã e reparei que o Tetzner rebateu todos os pontos dos nossos amigos Sankol e Hennan.. inclusive fiquei aguardando que tanto o Hennan apontasse o projeto que ele encontrou em discrepância e Sankol que nos eclareça conforme sua aparente grande experiência em fundos imobiliários se confere o fato de que a reavaliação é obrigatória e seria feita ao final do ano.. por que se assim for por mais que vocês cobrem mais austeridade da Planner (e claro estamos em cima deles tambem e voces estão corretos) quero tentar entender que diabos a CVM está fazendo desde o dia do stop order..

        Fico no aguardo e boa noite a todos!

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    • Boa tarde!!!
      Eu já admiti a perda, coloquei na minha planilha de controle o valor de 0,01 no preço de MFII!!
      Na época quando falei isso, muitos riram de mim, pois tinha certeza q no máximo mais alguns dias as cotas já estariam sendo negociadas, não foi o que aconteceu e ninguém sabe quando vai voltar e SE vai voltar.

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      • Toda empresa imobiliária de incorporação usa PoC. Está cada vez mais claro que o problema é pessoal com o MFII. Tetzner, vc que tem mais paciência que eu, poderia explicar para o pessoal o que é o PoC.

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      • Deut

        o povo complica muito, mas bem simplista é você ir reconhecendo lucro a medida que Obra e Vendas caminham

        você investe 10 numa obra, para lucrar 5… então ao invés de esperar receber os 10 para só então distribuir os 5 de lucro, vai-se acompanhando a evolução da obra, das vendas, dos recebimentos e dos distratos, apropriando e distribuindo.

        tudo isso tem uma normativa, regra e sistemática de contabilização definida pelos Conselho Federal de Contabilidade (CFC) e a Comissão de Valores Mobiliários (CVM)

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    • Essa ficha desmorona o pedido da CVM para as reavaliações.

      Tem que anexar isso e outras coisas nas proximas reclamações.

      E guardar tudo isso pra alimentar nosso juridico quando formos buscar nossos direitos de investidor junto a autarquia que deveria nos preservar e proteger.

      Valeu!!!

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      • Não entendo a indignação de alguns aqui.

        É de grande valor pro cotista após tudo isto que ocorreu saber de fato o quanto vale o ativo do fundo. Ainda que o fundo tenha sido constituído antes da 516, deve-se como cotista brigar para que a planner faça a realivação e assim todo o mercado saiba de fato quanto vale o ativo.

        Tem gente querendo brigar pelo contrário. Me parece até que há medo em saber que talvez o ativo valha menos do que está lá.

        Acho que no fundo por trás desse discurso está a vontade de muitos de que volte logo a negociar pra cair fora e ver à distância o que acontece a seguir. Se acreditam mesmo no fundo, que tenham uma avaliação a custo do ativo. Vai ser melhor, não pior. Briguem com o gestor, não com a CVM.

        Que conversa de maluco…

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      • Eu posso dizer o mesmo: não entendo a contestação de alguns… parecem querer depreciar o patrimônio para induzir o pânico… levar o cotista a vender por qualquer preço e depois comprar as cotas… aliás não vejo os críticos de plantão participando em outros FIIs… vem só pra falar de MFII e sempre depreciando.

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      • Mas não temos todos os ativos avaliados? Reavaliar por causa que alguém acha que na vale o que foi lançado? Por que somente no Mérito? Se não tivéssemos os ativos avaliados por empresa de renome concordaria com tudo. Só que temos. Estão fazendo o fundo gastar e gastar pra mostrar ao final a mesma coisa.

        Valeu!!!

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      • Gama o pessoal criou pêlo em gema de ovo… a avaliação anual é obrigatória e vai ser feita de qualquer forma. Agora condicionar isso ao retorno do FII e ainda mudar a sistemática ou metodologia aplicada desde o início do FII… aí é motivo a meu ver para protelar a situação. Tem laudo e ele apura o valor, usa o valor justo. E de novo: outros FIIs fizeram aquisição e lançaram assim… só o MFII que não pode? Aí para tudo, senta na mesa e vão conversar… porquê assim não está evoluindo a situação

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      • Estão pedindo algo que não condiz com as regras, que é avaliação pelo preço justo. A mesma fora feita por empresa respeitável no segmento. Se a “avaliação” (não seria avaliação) pelo valor de aquisição fosse estabelecida como regra seria uma coisa, mas não é. A “proteção ao cotista” vai fazer o valor da cota cair devido ao adiamento do retorno aos negócios e, se forem mesmo “reavaliar”, teremos mais custos que entrarão como “despesas” – pagas também pelos cotistas.

        Todos os ativos são reavaliados anualmente pelo valor justo e os ativos citados estão cumprindo isso.

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      • Eduardo Cwb

        Exatamente! Se for pelo custo, basta o extrato do banco rs Pagar avaliador pra dizer que o negócio vale o quanto você pagou é mais uma bizarrice dessa história toda

        A avaliação é feita para estimar o VALOR e o custo é o PREÇO pago (é fato não precisa estimar, já é público e notório)… se o FII compra com desconto, o preço pago é referência que necessariamente será menor que o atual (e não tem mistério nisso)

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      • Dada toda a celeuma, gostaria de tirar a seguinte dúvida com os colegas:

        A diferença entre o valor efetivamente pago pelo fundo num determinado empreendimento e o valor apurado na (re)avaliação feita pela consultoria entra como lucro a ser distribuído ou apenas se incorpora ao PL?
        Acho que dependendo da resposta, tem-se o porquê da CVM estar “insistindo” nessa mudança de avaliação.
        Por outro lado, o art. 8º da ICVM 516 deixa à discricionariedade da Administradora a incumbência de determinar se o método contábil de avaliação patrimonial adotado é, ou não, confiável.
        Em outras palavras, a CVM não pode exigir isso por simples deliberação, tão somente.
        Creio que esta reunião entre as partes apontará algum tipo de saída para um solução de “meio termo”, talvez algo na linha do que cita o art. 11 da referida Instrução.
        Vejamos o que resultará disso, seus reflexos aqui e em outros fundos que se utilizam de metodologia similar em portfólio (ou parte dele) voltado ao desenvolvimento imobiliário.
        Certeza mesmo, só uma: a novela continua.
        Sds.

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      • a valor Justo é o VP atual, menos a amortização vai para 106/107

        a custo joga lá pra baixo, tira ai em média 15-20% que era o desconto da compra praticado, uns 90/cota (aquela minha estimativa quando tudo começou)

        o meio termo seria 98 ?

        abaixo de 100 o MFII não distribuiria renda… vai ficar amortizando até acabar

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      • Concordo com todos os colegas e conforme já ouvi em uma das críticas disseram: “voces acham que a CVM está brincando? ” NÂO!! Sabemos que não, mas como eu disse a Colliers também não estava brincando quando fez as avaliações. A empresa de renome internacional jamais entraria em qualquer tipo de “esquema fraudulento” correndo o risco de manchar seu nome..

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      • Pois é…ninguém Ta brincando. Nem nos investidores. O problema é que está sendo conduzido de uma forma desorganizada e sem uma transparência para a parte mais afetada: o cotista.

        Se me colocarem numa sala com o colegiado da CVM e os técnicos da área dela + Planner e Mérito….consigo mostrar com A+B que tudo poderia ter sido feito de outra maneira.

        Valeu!!!

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  6. Interceptor tetzner e companhia

    Neste post vou deixar minha opude lado,estão
    Falando que cvm devia abrir a negociação somente apos esclarecido o assunto isto e uma incoherencia das piores pois numero 1 a pouquisimos dias bravavam a abertura de negociações e 2 e principal neste site a maioria acredita que esta tudo nos conformes em mfii então deviam sim com muita calma e serenidade pregar a abertura imediata sabendo que havera quedas grandes e conprar a preco de banana tudo o que poder
    Com o passar das semanas e meses a cota se recuperaria e os que acreditaram la atras poderam vender uma parte com grande lucro
    A oportunidade da suas vidas esta na sua frente e ninguem enxerga.
    Puxa ! Eu estou errado deve ser isso…

    Mudando de assunto outra incoherencia repetida aqui diversas vezes e a cvm ter suspenso mfii por motivos que outros fiis tambem fazem
    Isso e como dizer que furou fatol vermelho chegou multa e reclamar que outros carros nao receberam a multa!
    Poxa as regaram sao as mesma para todos entao merito não cumpriu cotistas sabiam que nao estava cumprindo tudo mundo sabia entao temos que saber lidar com as regras pois a intervenção da cvm poderia a qualquer momento acontecer,e os outros e problema dos outros que sabem que podera sem precio aviso ter de se adequar as regras

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    • David,

      Independente da sua “opude”, o verdadeiro fórum não é o do Tetzner ou do site X ou Y. O verdadeiro fórum é o book, a pedra. Não precisa dizer o que os outros devem pensar ou reivindicar, traçar estratégias para os outros, cada um pensa por si, opina sobre o que pensa, sobre dados ou teorias, e pratica o que fala no book.

      A sua opinião sempre é ouvida no book.

      Não sei se você participa do verdadeiro fórum, de qualquer forma, assim que acabar a suspensão nos vemos lá.

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    • A colliers nao mancha o nome dela nel nada ela simplesmente fez o que a merito pediu avaliar o terreno como ae estivesse construído e ela fez. Ponto
      A cvm quer o valor do terreno do jeito que se encontra neste momento
      A única prejudicado somos nos

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    • FAQ – MFII11 – Mérito FII

      1) Como ficam os Rendimentos agora?

      R: Apuração com base em resultados Trimestrais, então não vai ser mais mensal e nem 1,18 fixos

      1º Tri (jan-mar): espera fechar, apura o resultado durante Abril, anuncia no final do mês e paga em Maio
      2º Tri (abr-jun): espera fechar, apura o resultado durante Julho, anuncia no final do mês e paga em Agosto
      3º Tri (jul-set): espera fechar, apura o resultado durante Outubro, anuncia no final do mês e paga em Novembro
      4º Tri (out-dez): espera fechar, apura o resultado durante Janeiro, anuncia no final do mês e paga em Fevereiro

      o próximo então será anunciado em 31-Out e pago em 16 de Novembro; o atual foi uma amortização excepcional, anunciado em 31-Jul e será pago esse mês de Agosto, dia 14.

      Não é mais fixo, eles vão apurar as vendas do Trimestre e aí divulgar o montante do rendimento

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    • Às vezes eu vejo certos comentários feitos em cima de demonstrativos contábeis e lembro de uma tia minha, que certa vez fez uma bateria de exames médicos, abriu os resultados e tentou interpretar por conta própria. Chegou à conclusão que tinha uma doença gravíssima e ia morrer. Tomou uma baita bronca do médico depois e, no fim das contas, teve de fazer um regime e tomar um comprimido pra corrigir os níveis de ferro do sangue…

      Tentar interpretar um relatório contábil e tentar interpretar um relatório médico sem o devido conhecimento é a mesma coisa, mantidas as devidas proporções.

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      • O grande galho é que o caso aqui já virou flaxflu, virou guerra de torcida e perdeu totalmente a racionalidade. Na cabeça de alguns virou uma briga de torcidas, o futebol é só um pretexto e aqui o MFII também é só um pretexto. Acho que isso só se resolve de fato quando a velhacaria for sendo substituída por gente com outra mentalidade.

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  7. Reinaldo Lacerda, nosso diretor e presidente do fórum, fala sobre as iniciativas do semestre

    Mesmo num momento econômico indefinido, o mercado imobiliário está se reaquecendo motivado por dois motores da indústria de investimentos: a baixa taxa de juros e a perspectiva, ainda que tímida, de crescimento do PIB. “Estamos em um semestre de crescimento, com o lançamento de novos fundos imobiliários. Focaremos nossa atuação para ajudar a fazer esse mercado fluir”, explica Reinaldo Lacerda, nosso diretor e presidente do Comitê de Produtos Financeiros Imobiliários.

    Entre as iniciativas do fórum, estão o debate com a CVM sobre a regulação atual de conflito de interesses na gestão dos fundos e sobre as regras para investimento em SCP (Sociedade em Conta de Participação). O comitê também acompanha de perto a adaptação do mercado às regras do Código para Administração de Recursos de Terceiros. Confira o panorama das pautas do grupo na entrevista exclusiva abaixo.

     

    Portal ANBIMA: Quais serão as atividades do comitê para o próximo semestre?

    Reinaldo Lacerda: Um das ações que concentrará nossos esforços é auxiliar na adaptação do mercado ao Código para Administração de Recursos de Terceiros, que trouxe a mudança de foco do produto para a atividade. Atuamos ativamente na elaboração do Anexo de Fundos Imobiliários, feito de forma bastante alinhada à Lei 8.668, que também direciona as normas para o produto. As instituições têm até o dia 2 de janeiro de 2019, quando ele entra em vigor, para adequarem seus processos às novas normas.

     

    Portal ANBIMA: Um dos entraves da indústria de fundos imobiliários é a regulação em torno das questões de conflito de interesses. Como elas impactam o segmento?

    Reinaldo Lacerda: Existem algumas questões nas normas sobre conflito de interesses que são um pouco diferentes da realidade do mercado no dia a dia da gestão do fundo imobiliário. Quando um gestor quer comprar cotas de outro fundo do qual ele mesmo faz a gestão, por exemplo, é preciso convocar uma assembleia para que os cotistas aprovem a decisão. Se a assembleia não acontecer por falta de quórum ou outro motivo, a compra não é realizada. Esse tipo de entrave acaba burocratizando os negócios e o mercado, já que o número de players nessa indústria não é tão grande. A CVM tem se mostrado aberta às discussões – na Instrução CVM 571, determinou quóruns para as votações mais adequados ao tema das matérias a serem aprovadas, o tamanho do fundo e a quantidade de cotistas, o que auxilia nesse trâmite. Mas essas discussões ainda esbarram em alguns limites da Lei 8.668. Estamos discutindo os caminhos possíveis com a autarquia e poderemos levar o tema para a Diretoria avaliar a tentativa de uma mudança na lei.

     

    Portal ANBIMA: Outro assunto tratado com a CVM é a possibilidade dos fundos imobiliários investirem em SCP (Sociedade em Conta de Participação). Qual o posicionamento do comitê?

    Reinaldo Lacerda: Entendemos que a SCP é um mecanismo, um veículo de investimento do setor imobiliário. A CVM demonstrou preocupação em relação aos riscos dessa alocação para os investidores, já que esse tipo de sociedade não necessita de algumas obrigações legais, como auditoria e balancetes trimestrais. O risco de investir neles é o mesmo de esses fundos aplicarem em ações ou cotas de sociedades empresariais. A SCP é só um veículo – o que importa, para o investidor, é que o gestor atue com transparência de informações e responsabilidades sobre o empreendimento imobiliário, e não sobre o veículo usado. Estamos discutindo com a CVM os pontos de uma proposta que enviamos para a autarquia no primeiro semestre.

     

    Portal ANBIMA: Quais outras iniciativas estão na agenda do grupo?

    Reinaldo Lacerda: Retomamos as discussões sobre a subsidiariedade da Instrução CVM 555. Isso significa que, quando a Instrução 571, específica para fundos imobiliários, deixa de tratar de algum aspecto, a norma geral (555) é a que vale. Mas há casos em que a subsidiariedade é questionada. Analisamos a fundo as duas normas para ver esses pontos de intersecção e buscaremos alinhar os entendimentos com o regulador sobre cada um deles.

    Também avaliamos formas de ampliar a divulgação das informações de fundos imobiliários. No ano passado, criamos um banco de dados desses produtos, sobre quantidade e tipo de investidor que faz aplicações nesse produto, classificação dos fundos entre outros. É importante darmos luz a essas informações pois elas trazem transparência e ajudam no desenvolvimento da indústria.

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    • “… A SCP é só um veículo – o que importa, para o investidor, é que o gestor atue com transparência de informações e responsabilidades sobre o empreendimento imobiliário, e não sobre o veículo usado…”

      Estranhei o posicionamento dele neste trecho.
      Na minha visão de investidor, desejo transparência e responsabilidade sobre ambas as personagens (o veículo e o empreendimento).
      Difícil um ou outro não sofrer contágio por inépcia na administração/gestão, uma vez que estão interligados.
      Por outro lado, estou curioso para saber qual o teor da proposta que eles estão discutindo com a CVM a respeito dessa celeuma envolvendo FIIs e SCPs e o resultado advindo dessas conversações.
      Sds.

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      • 9 Milhoes de resultado líquido em um trimestre!! Isso sim é um tapa na cara dos que querem denegrir o fundo.
        Para com isso Tetzner! Se ta dificultando demais o trabalho deles.. Assim não haverá mais criatividade que consiga criar novas fake news…
        E creio que não haja um fundo mais lucrativo que esse.. vai continuar gerando renda e depois da devassa a coisa vai ficar ainda mais sólida e bem gerenciada. Quem viver verá..

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      • Capone a negociação está suspensa temporariamente pelo pedido da autarquia. Não é definitivo, segundo a própria seria uma ação preventiva. De tudo que acompanhamos ficou claro que a liberação é uma questão agora de negociar com a bolsa como fazê-lo… ( leilão, aviso prévio pra alinhar os cotistas, …). O que havia de ser feito para retornar foi feito já há mais de uma semana…

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      • Mariano

        é um processo:

        só tem reunião de liberação, às terças-feiras para tudo que entrar na pauta até segunda-feira

        para entrar na pauta depende do técnico da CVM refazer o laudo

        até isso tudo acontecer… ficar jogando prazo é meio que criar expectativas para algo que não está dentro do nosso controle

        o que podemos fazer é cobrar celeridade deles, de TODOS e aguardar a burocracia

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      • Se voltar agora será um banho de sangue e eu me conheço e vou acabar comprando mais e extrapolando meu controle de risco. Se a o retorno a negociação de contas fosse feito depois de tudo esclarecido e investigado pela CVM/Planner/Mérito e depois de divulgada a renda, passada a volatilidade das eleições, o valor de cota cairia pouco ou até poderia subir. O investidor ficaria teria os dados, a investigação, os relatórios, os proventos, previsão de renda, maus-entendidos resolvidos, a volatilidade da eleição já teria passafo, tudo com clareza, seria melhor para todos os tipos de investidores: o trader, o trader de valor e o buy’n hold.

        Curtido por 3 pessoas

      • De minha parte, sigo os colegas que se manifestaram acima sobre a liberação só ocorrer depois de divulgada a primeira renda trimestral real (não confundir com a última, pois é amortização), ou seja, só lá pelo início de novembro.
        A precificação da cota pelo mercado seria mais assertiva, e de quebra, arrefeceria a volatilidade advinda da suspensão e do processo eleitoral.
        Claro, desde que a renda real fosse condizente com o proposto pela gestão/administração lá atrás.
        Será a chamada “prova dos nove”.
        Vamos ver se as administradora e gestora conseguem regularizar os problemas ali apontados e a consequente reversão de suspensão.
        Por fim, um ponto importante:
        Se a liberação de fato ocorrer, qual será a manifestação pública da CVM a respeito?
        Sim, porque eu não discordo da suspensão em si, aliás acho que a CVM deveria ser bem mais proativa do que reativa (como tem demonstrado ser).
        No entanto, é preciso convir que os termos utilizados naquela deliberação do colegiado foram pesados por demais (houve até insinuação de ocorrência de crime contra a economia popular, só a título de exemplo) e sem contar que alguns dos apontamentos feitos ali não são de ocorrência exclusiva deste fundo.
        Portanto, o desfecho deste caso será muito importante para a indústria de FIIs como um todo.
        E mais do que muitos imaginam.
        Sds.

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      • Acho que deveria haver assembleia e propor um prazo de duração tipo uns 12 ou 24 meses pra ir amortizando o patrimônio, seria uma forma de minimizar os danos e de quebra resolveria os problemas entre CVM, Planner, Mérito, e cotistas, cada um seguiria seu rumo após isso.

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      • Eu acho que tem que ser liberado quando e se forem sanados os problemas. A questão da próxima renda deveria ser uma análise de cada investidor. A CVM (e por que não o Estado como um todo), não deve servir de babá dos investidores. Cada um que tome suas decisões conforme seu juízo e necessidade financeira momentânea.
        Se houver banho de sangue e os “investidores” despreparados e afoitos caírem fora, melhor assim, pois a presença deles em nada ajuda o futuro do FII, em decisões de assembléia, etc.

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      • Padre, uma coisa é intervenção em casos de irregularidades, outra é segurar a cota até apurarem a nova renda (que é variável). Ou seja, estaria fazendo o trabalho de análise de perspectivas de renda futura do investidor.
        O Investidor tem que fazer sua análise de riscos (fatores de riscos de mercado, por ex), por outro lado, não tem condições de auditar os documentos e avaliar se o trabalho de avaliadores e auditores está correto. Aí deve entrar a CVM.

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      • Acho que se as irregularidades apontadas foram corrigidas e o FII se compromete a trabalhar a partir de agora segundo a cartilha da CVM, as cotas devem ser liberadas logo que possível.

        O mercado se regula. Uns vão sair, outros vão entrar. A vida continua.
        Ficar excessivamente preocupado com o valor da cota é perda de tempo.

        Curtido por 5 pessoas

      • Depois do susto que passamos, como já dito acima, iremos ter um derramamento de sague. Esperar a primeira renda trismestral é o mais sábio para evitar novas catastrofes e gigantesca volatilidade. Eu não preciso vender no curto prazo. Somente o faria se tivesse um prêmio muito grande, tipo 30% de valorização.
        Ano que vem p mim é cedo.

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      • Tetzner
        Sou a favor que, uma vez corrigidas as irregularidades, as cotas voltem a ser negociadas imediatamente. A cotação vai cair? Provavelmente sim! Vai ser oportunidade pra quem acredita no papel comprar mais e pra quem não acredita se livrar do papel e partir pra outro.

        Curtido por 1 pessoa

      • Ricardo78

        SE eram irregularidades passíveis de correção… bastava simplesmente chamar os envolvidos e como órgão máximo no mercado determinar os ajustes, formalizar o TAC e ir multando e punindo administração e gestão até corrigir

        o ‘Stop Order’ até agora só puniu o cotista… refém da situação toda :/

        Curtido por 3 pessoas

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