MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII

O Mérito Desenvolvimento Imobiliário I é um fundo de investimento imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado, e tem como objetivo principal a aquisição de participações de empreendimentos voltados para a incorporação imobiliária.

MeritoFII

O conceito do FII é bastante interessante e sua forma de operar também, uma alternativa para diversificar em projetos de desenvolvimento e incorporação.

Pode atuar em qualquer segmento (residencial, comercial, logístico, hoteleiro entre outros) desde que seu objetivo seja a venda final do imóvel.

Os projetos, quando são investidos, podem estar em qualquer fase, por exemplo: na compra do terreno antes da aprovação, na participação do projeto após a aprovação antes das vendas, quando o empreendimento já estiver em obras ou, ainda, quando já estiver concluído e entregue e houver apenas um crédito a receber.

A atuação do fundo nos projetos é ativa, os gestores participam de todas as decisões que são tomadas no âmbito dos projetos junto com os incorporadores. Por exemplo, na escolha do terreno a ser comprado, na escolha do produto que será lançado no local, estratégias de marketing, preços de venda, construtoras que serão contratadas para o empreendimento entre outras decisões.

Não foca em um tipo de projeto específico nem em uma região específica; ao analisar um projeto, fazem um estudo de mercado na microrregião para avaliar se o projeto se enquadra naquele local e é atrativo em relação ao risco/retorno.

Não tem nenhuma parceria fixa com construtora/incorporadora, são analisados projeto a projetos. O regulamento permite um projeto tipo retrofit, mas existem poucos projetos com uma rentabilidade atrativa, pois, nesse tipo, a negociação na compra do imóvel é bem relevante.

Pretende manter a carteira do fundo com projetos em fase final (com fluxo de caixa positivo) e com projetos na fase inicial/intermediária (com fluxo de caixa negativo) de maneira que o fundo sempre tenha uma geração de caixa e realize distribuições de rendimento mensais.

Ao participar de um projeto em que, por exemplo, o investimento do fundo seja 50 e o retorno (capital+lucro) seja 125, o fundo irá distribuir 75 de rendimento aos cotistas e reinvestir os 50. O regulamento prevê que o fundo distribua no mínimo 95% do lucro base caixa, mas o fundo irá distribuir os 100%.

Terrenos
Relação de terrenos _ Área(m2) _ % do terreno no total investido
Gleba 47, Qt 30.027, Campinas-SP ___ 103.900,00 ___ 20,3000%
Estrada Municipal BTV 250, Boituva – SP ___ 187.233,58 ___ 40,3400%
Rua João Sulinski, 225, Campinas – SP ___ 45.632,00 ___ 1,5400%
Rua Luís Gemin, Bairro Descampado, Campinas - SP ___ 177.056,50 ___ 28,9500%
Rua Lauro de Freitas, 451, Vila Sonia, São Paulo-SP ___ 1.840,00 ___ 8,8700%
Cotas de Sociedades que se enquadre entre as atividades permitidas aos FII
Sociedade _ CNPJ _ Quantidade _ Valor (R$)
SCP -Terras da Estância Empreend. Imobiliários Ltda ___ 17.774.820/0001-33 ___ 1,00 ___ 34.177.897,15
SCP - Miríade Litoral Construtora Ltda ___ 13.098.196/0001-40 ___ 80,00 ___ 545.317,33
SCP - Campo Verde Empreend. Imobiliário Ltda ___ 11.806.223/0001-67 ___ 1,00 ___ 12.178.989,90
SCP - Terra Brasilis Participações e Empreend. Ltda ___ 03.968.482/0001-66 ___ 55,00 ___ 1.113.062,75
Mérito Realty Ltda ___ 25.329.615/0001-97 ___ 84.570.000,00 ___ 109.546.112,00

Taxa de Administração 0,15% a.a. sobre PL a mercado
Taxa de Gestão 1,85% a.a. sobre PL a mercado
Taxa de Performance 20% sobre o que exceder o CDI

Gestor Mérito Investimentos
Administrador Planner Corretora de Valores
Negociação das cotas B3 – Ticker MFII11
Tipo ANBIMA FII Híbrido Gestão Ativa
Segmento ANBIMA Híbrido
Público Alvo Investidores em Geral

RI: contato@meritoinvestimentos.com

Tutor do FII: Lucas

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10.862 comentários sobre “MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII

  1. MFII,

    Empreendimento VILLA MONREALE – UBATUBA

    Hoje fui dar uma olhada no Villa Monreale e para minha surpresa vi descarregando uns móveis para montagem de armários de dormitórios e cozinha… Desci para conversar com os trabalhadores, e encontrei com o Zelador do prédio…
    Já está pronto e faz umas 2 semanas que os proprietários já estão instalando os móveis, armários, etc…

    Mostrei interesse em comprar uma unidade, e o zelador me disse que já estava tudo vendido, mas ele achava que ainda tinha 2 apartamentos disponíveis… Ele me encaminhou para a Gobbo Imóveis, que era a responsável pelas vendas.

    Fui até o escritório da empresa e conversei com o Corretor de Imóveis, funcionario da empresa e ele me confirmou que somente existia 2 apartamentos disponíveis para a venda, que eram resultado de 2 desistências, confirme tinham me informado lá no prédio.

    Muito eficiente esta parceira do MFII (Inclusive confirmou o que um vizinho do Monrealle tinha falado para mim há um ano atrás, quando eu estava tirando umas fotos do prédio :
    “—– Esta construtora sempre cumpre os prazos, inclusive até entrega o prédio antes do prazo”.

    Muito BOM :Prédio Pronto e praticamente Tudo Vendido !

    (No último relatório do gestor, o status era em Obras, na Reta Final ! )

    Abs

    Curtido por 9 pessoas

    • O corretor da Gobbo Imóveis, disse me que a construtora está lançando um novo empreendimento perto do Villa Monreale, se deu lucro, talvez o MFII poderia também entrar nessa…

      >>> Só para ter uma idéia do empreendimento , são apartamentos de 54 M2 de área útil, com padrão bom, 2 dormitórios, sacada com churrasqueira (é moda) e custo acessível entre R$ 300.000,00 e R$ 320.000,00.
      Próximo do mar ( uns 250 metros) em bairro residencial, classe média, próximo do centro comercial.
      Prédio de 5 andares, porque aqui em Ubatuba é a altura máxima permitida pela legislação municipal.

      Abs

      Curtido por 5 pessoas

    • Acho que precisaria ter uns 50 funcionários com dedicação exclusiva a este fundo para valer tudo isso a administração… e se bobear a corretora inteira não tem isso… mas são as regras do jogo… aceitamos no “contrato”. Abs

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  2. Serio, na boa, alguém ai explica como de janeiro pagando 300mil de taxa de performance, pulou para 2.6milhões de pagamento de taxa de performance agora em Agosto????? CDI não caiu tanto…..algo bem estranho nisso….os rendimentos mensais só cairam….

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  3. Quem aproveitou a queda de 110 levanta a mão? /o/

    Entendo que o rendimento cair para 1.08% pode ser vendas fracas ou mais investidores adquirindo a emissão, com isso, temos que dividir os lucros com eles, entendo que assim que acabar, vai ter grana para explorar novos investimentos e o Yield deve aumentar, (se pensar que com toda essa aquisição o Yield caiu pouco e está bem atrativo ainda pelo valor da cota, imagina quando tivermos grana pra investir em novos projetos).

    Eu vi alguns fundos que com novas emissão a renda chegou a cair cerca de 30% a 40%, o que não é o caso do MFII, ou seja, está segurando MUITO bem o Yield mesmo com emissão.

    Deixarei meus gatilhos prontos!

    Curtido por 4 pessoas

      • cara, bem estranho, subiu muito o VP mesmo, mas não dá para saber de onde veio o dinheiro, subiu mais de 60 milhões em Cotas de Sociedades, será que entrou algum investidor bem pesado na emissão? O que eu acho mais triste é ver que o lucro sob performance aumentou muito tb, pagando mais de 2.6 milhões por mês de performance… pra quem ganhava pouco mais de 100mil uns 2 anos atrás…. se mantiverem o rendimento está bom…agora se prepara, a hora que a emissão acabar, vai ter flippers vendendo a cota de 118 para 110, armas travadas!

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      • Eu acho que erraram a quantidade de cotas no informe. Deveriam ter sido acrescidas 580 mil cotas e não 58 mil como foi feito…

        Quanto a taxa de performance, esse é o acumulado do ano, não o valor do mês, mas contabilmente já se provisiona…a média mensal de taxa de performance tem sido de 325 mil…

        Curtido por 1 pessoa

      • A tendência “natural” é a cotação ficar perto do valor patrimonial da cota … Daí dizer que é uma fórmulinha e que a cotação vai subir apenas porque a relação P/VPA < 1 … não: não é garantia, mas tem grandes chances de acontecer se não houver fumaça nem incêndio…

        DETALHE: No último relatório gerencial … o fundo diz lá que … o Fundo adquiriu o controle da Nova Colorado, uma empresa especializada na construção e comercialização de loteamentos residenciais na região Nordeste do Brasil. A empresa possui 24 projetos lançados em seis estados diferentes da região: Bahia, Pernambuco, Sergipe, Paraíba, Rio Grande do Norte e Alagoas…. Vai daí que … pode ter passado por um processo de re-avaliação desses ativos ?

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  4. Data da informação
    30/08/2019
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    30/08/2019
    Data do pagamento
    13/09/2019
    Valor do provento por cota (R$)
    1,08
    Período de referência
    Agosto
    Ano
    2019
    Rendimento agora muda todo mês? Não era trimestral ?

    Curtido por 3 pessoas

    • só quando encerrara subscrição, senão me engano a data máxima é final de outubro ou novembro…
      Hoje o fundo ainda está aberto para captação, só que de investidores qualificados ou institucionais.

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  5. Alguém viu a proposta de alteração no sistema de amortização SAC para os financiamentos? Pelo que ví, as primeiras parcelas ficariam bem mais baixas e as ultimas um pouco mais caras. O valor da primeira parcela vai ser muito próximo ao do alugue. Se isso vingar, acho que vai ser bom para o MFII, heim?

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    • Eu vi, mas não tenho muita certeza se “pega” não…vamos ver. Não vejo muita vantagem em isso alavancar as vendas pelas parcelas mais baixas se mais pra frente a inflação estoura e a pessoa não consegue mais pagar…

      Curtido por 1 pessoa

    • Pode piorar ….

      Equipe econômica estuda atrelar remuneração da poupança à inflação | Após criar crédito imobiliário corrigido pelo IPCA, governo quer dissociar a rentabilidade da caderneta da Selic, para que a poupança acompanhe os indicadores usados nos empréstimos para a compra da casa própria. O argumento de que é preciso fazer com que essas contas acompanhem os indicadores usados nos financiamentos imobiliários – o principal destino do dinheiro da poupança.

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      • Não Li nenhuma matéria a respeito, mas deixa eu entender…
        Hoje poupança é 70% da selic se estiver abaixo de 7,5%…. Agora eles farão o que? Poupança 70% ou igual a inflação? ou seja, o ótimo “investimento” da poupança fica ainda pior…. já que hj ela paga quase 1% acima da inflação oficial…
        Baita negócio p o banco e p para o governo… parcelas menores no começo ajuda a fomentar a venda de imóveis, massss isso pode comprometer a renda das famílias mais que o ideal, já que com a parcela menor eles poderão financiar imóveis mais caros…

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  6. Alguém comenta o último relatório trimestral, publicado ontem?
    Se entendi bem, as vendas estão mais fracas que o esperado, impactando no fluxo financeiro previsto para 2019.
    Basta comparar com os relatório anteriores: Se no relatório do último trimestre de 2018 tínhamos um fluxo positivo de 24 milhões, no relatório do 2o tri 2019 revisaram este valor para 9 milhões.

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    • Alguns pontos do relatório, que me deu maior tranquilidade para o projeto e me fez fazer mais uma comprinha hoje.
      1- O # quotas aumentou 4,3% e o PL /cota aumentou 1,1%
      2- 2 obras foram concluídas : Cannã e Arapiraca
      3- O % obras passou de 70% para 71%
      4- O % de vendas 61% para 63|%
      5- 2 pré lançamentos foram aprovados no ultimo orgão de Campinas (Damha e Tarsila) , restando apenas a aprovação final da Prefeitura . Minha opinião podemos ter esta liberação no 3o tri e inicio das obras no 4o.
      6- A projeção do fluxo de caixa aumentou em 5,5% principalmente por este novo projeto em fase de fechamento
      7 – Atual perfil do fundo : 21% em obras, 9% em pré e 70% concluídos. Este novo negócio é muito bem vindo para oxigenar as entradas e saídas de caixa. Minha outra estimativa é que vom esta nova emissão vem mais negócios saudáveis por ai.

      Não estou sugerindo nada a ninguém. Esta é uma analise pessoal que quis compartilhar com o grupo, pois entendo que a preocupação com a perenidade do negócio é interesse dos 12.959 quotistas (aumento de 33% vs tri anterior)

      Bom fim de semana

      Curtido por 5 pessoas

    • Billie, isso é fluxo de caixa, varia conforme o estágio de investimentos… caiu pq entrou novo projeto com aporte de 15 MM…

      Para avaliar resultado, talvez seja melhor comparar a previsão anterior de distribuição qdo a atual. Tínhamos 13,70/cota previstos no 1Tri e agora 13,51/cota, queda de 1,4%. Reflexo das desacelerações das vendas

      Curtido por 2 pessoas

      • O sujeito investe em MFII e sai um resultado com nome de DLMT, e ele vende no prejuízo, o que a CVM tem a ver com isso? Se o Trump fala uma bobagem no twitter, e um incauto vende ações no prejú, vai processar os EUA? Rsrs

        Cada um assuma sua responsabilidade.

        Curtido por 2 pessoas

      • Similar RECLAMAÇÃO foi feita na LBVI11 – VBI Logística …
        Leia: : Ofício 731/2019-SLS de 19/08/2019- Ref.: Solicitação de esclarecimentos sobre oscilação atípica

        A CVM perguntou:
        “… Prezado Senhor, Tendo em vista as últimas oscilações registradas com as cotas de emissão do fundo, o aumento do número de negócios e da quantidade negociada, conforme demonstrado abaixo, vimos solicitar que nos seja informado até 20/08/2019, se há algum fato do conhecimento dessa administradora que possam justificálas….”

        A admnistradora do fundo, 3C, respondeu:

        “… Conforme Fato Relevante divulgado em 25 de junho de 2019, está em curso a oferta pública de 2ª (segunda) emissão de cotas do Fundo, realizada nos termos da Instrução da Comissão de Valores Mobiliários nº 400, de 29 de dezembro de 2003, conforme alterada (“CVM”, “Instrução CVM 400” e “Oferta”, respectivamente), sob o Registro da Oferta nº CVM/SRE/RFI/2019/027, em 26 de julho de 2019. Nos termos dos documentos da Oferta, devidamente disponibilizados ao mercado, a CVM e a esta B3, informamos que em 19 de agosto de 2019 houve o encerramento do período de exercício do Direito de Preferência na B3 e, nesta data, houve a liquidação no Direito de Preferência. A Administradora esclarece, ainda, que todas as informações relevantes do Fundo, inclusive acerca da Oferta, foram e são divulgadas tempestivamente ao mercado, em atenção ao disposto na regulamentação pertinente. Dessa forma, desconhecemos ato ou fato novo ou que não seja público que possa justificar tais oscilações nas cotas de emissão do Fundo. Entretanto, ponderamos ser especulação de mercado o volume de compras e vendas de cotas do Fundo ocorrido durante os últimos dias….”

        >>>> Ou seja … TUDO PARA INGLÊS VER.

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  7. COMUNICADO AO MERCADO
    A PLANNER CORRETORA DE VALORES S.A., instituição financeira com sede na
    Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3.900, 10º andar, Itaim Bibi, na cidade e estado de São
    Paulo, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 00.806.535/0001-54, na qualidade de instituição
    administradora do MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII – FUNDO DE
    INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, fundo de investimento inscrito no CNPJ/MF sob o nº
    16.915.968/0001-88 (“Administradora” e “Fundo”, respectivamente), vem, por meio deste, em
    cumprimento ao disposto no artigo 41 da Instrução CVM nº 472 de 31 de outubro de 2008,
    conforme alterada, divulgar aos cotistas e ao mercado que apurou, conforme a quantidade de
    cotas atual do fundo, o valor de R$ 3,33 (três reais e trinta e três centavos) por cota a ser
    distribuído como rendimento referente ao período de abril a junho de 2019 e que, de forma a
    viabilizar um pagamento mensal, irá realizar o pagamento em 3 (três) parcelas, sendo de (i) R$
    1,13 (um real e treze centavos) por cota aos cotistas detentores de cotas em 31 de julho de 2019
    com pagamento em 14 de agosto de 2019, (ii) R$ 1,10 (um real e dez centavos) por cota aos
    cotistas detentores de cotas em 30 de agosto de 2019 com pagamento em 13 de setembro de
    2019 e (iii) R$ 1,10 (um real e dez centavos) por cota aos cotistas detentores de cotas em 30 de
    setembro de 2019 com pagamento em 14 de outubro de 2019.

    Curtido por 5 pessoas

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