MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII

O Mérito Desenvolvimento Imobiliário I é um fundo de investimento imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado, e tem como objetivo principal a aquisição de participações de empreendimentos voltados para a incorporação imobiliária.

MeritoFII

O conceito do FII é bastante interessante e sua forma de operar também, uma alternativa para diversificar em projetos de desenvolvimento e incorporação.

Pode atuar em qualquer segmento (residencial, comercial, logístico, hoteleiro entre outros) desde que seu objetivo seja a venda final do imóvel.

Os projetos, quando são investidos, podem estar em qualquer fase, por exemplo: na compra do terreno antes da aprovação, na participação do projeto após a aprovação antes das vendas, quando o empreendimento já estiver em obras ou, ainda, quando já estiver concluído e entregue e houver apenas um crédito a receber.

A atuação do fundo nos projetos é ativa, os gestores participam de todas as decisões que são tomadas no âmbito dos projetos junto com os incorporadores. Por exemplo, na escolha do terreno a ser comprado, na escolha do produto que será lançado no local, estratégias de marketing, preços de venda, construtoras que serão contratadas para o empreendimento entre outras decisões.

Não foca em um tipo de projeto específico nem em uma região específica; ao analisar um projeto, fazem um estudo de mercado na microrregião para avaliar se o projeto se enquadra naquele local e é atrativo em relação ao risco/retorno.

Não tem nenhuma parceria fixa com construtora/incorporadora, são analisados projeto a projetos. O regulamento permite um projeto tipo retrofit, mas existem poucos projetos com uma rentabilidade atrativa, pois, nesse tipo, a negociação na compra do imóvel é bem relevante.

Pretende manter a carteira do fundo com projetos em fase final (com fluxo de caixa positivo) e com projetos na fase inicial/intermediária (com fluxo de caixa negativo) de maneira que o fundo sempre tenha uma geração de caixa e realize distribuições de rendimento mensais.

Ao participar de um projeto em que, por exemplo, o investimento do fundo seja 50 e o retorno (capital+lucro) seja 125, o fundo irá distribuir 75 de rendimento aos cotistas e reinvestir os 50. O regulamento prevê que o fundo distribua no mínimo 95% do lucro base caixa, mas o fundo irá distribuir os 100%.

Terrenos
Relação de terrenos _ Área(m2) _ % do terreno no total investido
Gleba 47, Qt 30.027, Campinas-SP ___ 103.900,00 ___ 20,3000%
Estrada Municipal BTV 250, Boituva – SP ___ 187.233,58 ___ 40,3400%
Rua João Sulinski, 225, Campinas – SP ___ 45.632,00 ___ 1,5400%
Rua Luís Gemin, Bairro Descampado, Campinas - SP ___ 177.056,50 ___ 28,9500%
Rua Lauro de Freitas, 451, Vila Sonia, São Paulo-SP ___ 1.840,00 ___ 8,8700%
Cotas de Sociedades que se enquadre entre as atividades permitidas aos FII
Sociedade _ CNPJ _ Quantidade _ Valor (R$)
Terras da Estância Empreend. Imobiliários Ltda ___ 17.774.820/0001-33 ___ 1,00 ___ 34.177.897,15
Miríade Litoral Construtora Ltda ___ 13.098.196/0001-40 ___ 80,00 ___ 545.317,33
Campo Verde Empreend. Imobiliário Ltda ___ 11.806.223/0001-67 ___ 1,00 ___ 12.178.989,90
Terra Brasilis Participações e Empreend. Ltda ___ 03.968.482/0001-66 ___ 55,00 ___ 1.113.062,75
Mérito Realty Ltda ___ 25.329.615/0001-97 ___ 84.570.000,00 ___ 109.546.112,00

Taxa de Administração 0,15% a.a. sobre PL a mercado
Taxa de Gestão 1,85% a.a. sobre PL a mercado
Taxa de Performance 20% sobre o que exceder o CDI

Gestor Mérito Investimentos
Administrador Planner Corretora de Valores
Negociação das cotas B3 – Ticker MFII11
Tipo ANBIMA FII Híbrido Gestão Ativa
Segmento ANBIMA Híbrido
Público Alvo Investidores em Geral

RI: contato@meritoinvestimentos.com

Tutor do FII: Lucas

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

11.677 comentários em “MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII”

  1. Alguém mais arrisca um palpite sobre o rendimento a ser anunciado 29/10 para os próximos 3 meses?
    Eu imagino algo na faixa de 4,20 de resultado, sendo 1,40 em cada mes aproximadamente.
    Será q to mto otimista?
    Com a venda de parte da Nova Colorado, eles vão ter q distribuir parte do lucro acumulado

    Curtido por 2 pessoas

    1. Eu imagino que vai ser distribuído R$ 2,00 em Nov/Dez/Jan, com anúncio de nova emissão em novembro, para liquidação financeira em 15 de Dezembro , sobras e MA em Dezembro com Liquidação financeira em Janeiro. Creio que o gestor não vai perder essa oportunidade de distribuir as generosas reservas de rendimentos acumuladas para simultaneamente aumentar o tamanho do fundo. Se eu fosse o gestor usaria parte da reserva para baratear os custos da distribuição para tornar a emissão ainda mais atrativa e garantindo o sucesso da emissão.
      Palpite todo mundo tem, esse é o meu.

      Curtido por 2 pessoas

      1. Também pensei nisso de possivelmente ter emissão Astronauta, mas sei lá, acho que o pessoal da Mérito é um pouco mais razoável que outras gestoras…
        Não gostei quando fizeram uma emissão em Dez/20 e outra logo em seguida em Fev/21, e acho q o mercado também não gostou, fazendo a cotação ir de 130 a 140 que estava pré-emissão 1 e mesmo após a 1a emissão continuou negociando no patamar de 130 pq a emissão foi num volume adequado. Mas daí com a 2a emissão em tão pouco tempo, daí caiu de 130 pra 120 e nunca mais recuperou. Claro que a curva de juros derrubou um pouco a cotação tbm, mas ainda assim achei q foi no timing errado a 2a emissão, acho q viram o sucesso q foi a 1a e daí cresceram o olho e a 2a acabou não tendo o mesmo sucesso.
        Além disso, com a venda parcial da Nova Colorado, me parece que eles tem um bom capital pra reinvestir, não precisando de outra emissão. E Fundo de Desenvolvimento é mais difícil na minha opinião alocar do que Fundo de Papel que busca alguns CRIs novos, aumenta posição em outros e pronto alocou todo capital que captou numa emissão.
        E ultimo ponto, a cotação está encostada no VP, pra ter sucesso teriam que ter uma margem pra captar e sem ser abaixo do VP, então só se a cotação subir até os 120 ou 130 novamente pra conseguir emplacar uma nova emissão com sucesso.
        Mas torço que vc esteja correto, receber 2 reais por cota seria uma maravilha!
        Obrigado pela opinião, sempre ajuda saber o que outras pessoas estão pensando (quando não é alguém só vomitando informações aleatórias e sem nexo nenhum como um esquizofrenico desequilibrado)

        Curtido por 2 pessoas

    2. Acredito que um rendimento de 2 reais seria um belíssimo presente de final de ano, mas , talvez eles aumentem para um patamar já ótimo ( 1,30-1,50 ) e continuem com lucro acumulado por mais tempo. Aí sim, cota recuperando (devido rendimento não pontual) e mercado parando de desabar (bons rendimentos até o IPCA dar sinal de começar a perder o fôlego), pensar em uma emissão um pouco acima do VP.

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  2. Eu tô gostando deste fii. Estou nele há 2 meses. Bom rendimentos no trimestre anterior prometento bons rendimentos para o próximo. Gestão ativa funcionando. Compraram um terreno no Jabaquara e outro no interior de SP mais a venda da Colorado. Se der um refresco na cotação vou colocar mais um tantinho na carteira. Daí quando a inflação cair… os de tijolo vão… Eu tô só esperano…

    Curtido por 3 pessoas

  3. Nenhuma palavra no relatório trimestral sobre a venda da Colorado… Fui dar uma olhada e a Nova Colorado nunca distribuiu dividendos ao Mérito Realty, então os R$ 25,3MM de lucro na transação são integralmente “A Distribuir”. Resta saber se vão descer tudo esse ano pro FII ou vai diluir ao longo dos próximos 12/24 meses…

    Curtido por 6 pessoas

    1. Extraído do Relatório Gerencial de Julho:

      “Ainda no mês de julho, o Fundo divulgou o fato relevante relativo à venda da participação em projetos imobiliários já performados e desenvolvidos pela Nova Colorado S.A.. A operação gerou um resultado bruto de R$ 6,37 por cota, o qual
      será incorporado aos dividendos a serem divulgados a partir do mês de outubro de 2021.”

      É a volta do MFII11 aos bons tempos de alta Testosterona!

      Curtido por 7 pessoas

      1. Pelo que eu entendi , excluindo os impostos, eles tem que distribuir R$6,37 até o fim do ano . Juntamente com o rendimento mensal deve dar um up e tanto na renda.
        Aguardar o informe porque aqui no bananal nada não é tão ruim que não possa piorar .

        Curtido por 3 pessoas

      2. Eu também entendi assim, Anderson! Mas pode ser quea regra do fim de ano possa ser interpretada para os pagamentos de janeiro, fevereiro e março (que se referem ao trimestre anterior), ou seja, distribuir parte no trimestre (out, nov e dez) e parte no seguinte. De qualquer forma, rendas gordas e cota negociada abaixo do VP. O Dim Dim tá na mesa, só não pega quem não quiser…rs

        Curtido por 4 pessoas

    1. No aguardo do relatório. Teoricamente nestes meses nem tem a grana da venda, pois fora feita em julho e essa apuração é de junho. Mas pode ser que eles não seguraram nenhuma reserva sabedores da grana da venda.

      Curtido por 1 pessoa

      1. Ou pode ser q venha 1,40 apor pagar as 3 rendas já anunciada. Quem sabe até 1,50
        Partindo do MFIi eu não duvido nada, sempre surpreende, quando pensam q ele normalizou-se e tornou-se um fii bom e normal como os outros ele dá uma lapada, surpreende e mostra q é o MFIi de sempre. Quem comprar hoje tem 1,20 garantido já.
        E olho vivo em MFAI11 tá, mesmo pedigree

        Curtido por 2 pessoas

      2. Um Fato relevante irrelevante

        vem, por meio deste, em cumprimento ao disposto no artigo 41 da Instrução CVM nº 472 de 31 de outubro de 2008, conforme alterada, divulgar aos cotistas e ao mercado que adquiriu um terreno de 1.800,00 m²,
        localizado na Rua Cidade de Bagdá, bairro Jabaquara, na cidade de São Paulo/SP, pelo preço total de R$ 4.536.720,00. O estudo preliminar de implantação realizado para a área prevê o desenvolvimento de um empreendimento multifamiliar residencial vertical com aproximadamente 168 unidades. Não são esperados impactos relevantes na expectativa de rendimentos de curto prazo e a expectativa futura está condizente com o último estudo de viabilidade do Fundo divulgado no relatório trimestral gerencial.

        Curtido por 2 pessoas

      1. P quem aproveitou a promoção em 100, terá um retorno entre aspas de 1.2%. Fantástico 🤩
        Pra quem vai entrar na próxima semana terás retorno de 0.90, pois cotação vai a 130 agora

        Curtido por 3 pessoas

    1. Muito bom, heim @morilson? “conforme alterada, divulgar aos cotistas e ao mercado que, através de suas investidas, vendeu a
      sua participação em determinados projetos imobiliários já performados e desenvolvidos pela
      NOVA COLORADO S.A. (“Nova Colorado”). O Fundo recebeu, pela Mérito Realty Ltda, na
      data de hoje, R$ 50.323.505,91, relativo à venda, o que gerou um resultado bruto de R$
      25.323.505,91, uma vez que tais empreendimentos foram adquiridos em 2018 por R$
      25.000,000,00. A operação resultou em um retorno de 101,3% em três anos (TIR de 26,8% a.a.)
      e equivale a um resultado bruto de R$ 6,37 por cota, que, uma vez distribuído ao Fundo, irá
      compor o resultado caixa que será distribuído aos cotistas nos próximos trimestres”

      @renatão, corre que ainda dá tempo de voltar pra ele…rs (brincadeirinha, nada de recomendação)

      Curtido por 9 pessoas

      1. Saí lá nos R$ 130+, e não volto mais. Qdo entrei, não havia opções no setor; hoje é muito diferente. Bagunçaram demais esse daqui, digo, a gestão: essa coisa de apurtar no TRI e distribuir mensalmente … TOTAL MENTE desnecessário, CONFUSO, ESTRANHO… pulei fora!

        Curtido por 1 pessoa

      2. Renato, essa bobagem a qual amigo se refere, não é ideia do fii, isso foi obra imposta pela CVM, em 2018, quando a inútil da CVM, ao invés de investigar as falcatruas do mercado investimentos no Brasil, escolheu um fii dos mais redondo p investigar, aí quebraram a cara, o fii não tinha uma vírgula errada, tava tudo certinho, aí p passarem menos vergonha estabeleceram q o fii deveria proceder dessa maneira os seus rendimentos. Sem nenhum nexo, assim ficou então.

        Curtido por 3 pessoas

    2. Quem ainda não sacou como a gestão pensa e age vai ficar sempre entrando e saindo e perdendo o bonde 😉

      Certos FII vc entra, e passa acumular cada vez mais. Enquanto estiver alinhado a seu objetivo e ter uma boa equipe de gestão…acumula mais. Se abrir janela devido a tributação, acumula mais. Se o mercado desabar por que o FED elevou os Juros nos EUA, acumula mais.

      Não é recomendação de nada!!! Só retratei um pouco do que fiz e faço com este e alguns outros FII 🙂

      Ta…concordo com os que vão dizer: Mas não tinha como saber que iriam vender…Ai digo, como não? Qual é o foco do FII? O que ele mais sabe fazer? Qual era o foco quando anunciaram a aquisição na loteadora/construtora Nova Colorado?

      “…que atua exclusivamente na região Nordeste e pode se beneficiar de um mercado imobiliário mais aquecido na região…”

      Traduzindo: Se beneficiou muito bem do mercado imobiliário aquecido 🙂 A questão era quando. E este quando chegou. Parte dele. Teremos mais…

      Valeu!!!

      Curtido por 9 pessoas

    3. E digo mais, com as altas recentes em imóveis do tipo desses q tem dentro dó MFIi, esse é só um deles. Todos terão seus valores corrigidos. Na hora de negociar ou em um relatório. Patrimônio aqui valorizou 30% no mínimo. Todo imóvel físicos meu ou amigos passaram disso, não será diferente com os imóveis do fundo

      Curtido por 2 pessoas

      1. A aquisição da Nova Colorado foi feita as vésperas da suspensão da CVM, na época começaram a desconfiar de tudo e mais um pouco. Resgatei um comentário meu da época em que na minha avaliação a gestão tinha sido estratégica, pois entrou aos poucos em 3 projetos, vendo consistência entrou em mais 3 para só depois adquirir a loteadora. Ver o filme todo ao invés de ver apenas a foto, isto é, entender toda a estratégia envolvida no fundo foi o que me deu muita tranquilidade no momento mais turbulento, pois sabia que os ativos tinham muito valor. O resultado é esse, fundo desfazendo de investimentos anteriores, pois estamos prestes a entrar em uma onda forte de resultados quando todos esses projetos que estão em pré-lançamento forem lançados. Os próximos 12 meses prometem

        Curtido por 7 pessoas

    4. Acho que o fundo vendeu integralmente a participação e não parte (pelo valor apontado como de aquisição e o lucro apurado). Estranho é que nas DFs, este empreendimento estava marcado com um valor um pouco acima de 104 Mi. Vamos ver como vai ficar o VP do fundo com essa venda e essa marcação anterior de 104 mi e na sequência da distribuição da venda desse empreendimento. Se o VP cair, poderia ter um impacto relevante nas cotações?

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    1. “1) Tributação das Sociedades de Propósito Específico (SPEs)

      A cobrança de Imposto de Renda na fonte para a distribuição de dividendos, estabelecida pela versão original do projeto, impede que grupos empresariais organizados nesta estrutura possam receber os dividendos de suas operacionais e reinvesti-los de forma isenta. Hoje, diversos setores da economia global são organizados em SPEs, como forma de segregar os riscos entre diferentes projetos.

      Críticos alegam que a medida provocaria bitributação, dificultaria investimentos em infraestrutura e em diversos outros setores e encareceria projetos e produtos para o investidor e o usuário final. Haveria um desincentivo à formação das SPEs, que poderiam deixar de existir – o que, em consequência, traria maior risco às operações e aos investidores.

      No relatório preliminar, o deputado acatou sugestão para criar mecanismo que permite que a tributação na distribuição de dividendos das SPEs (já tributadas corporativamente) de projetos de infraestrutura, agronegócio e imobiliário seja feita somente no nível da holding para seus sócios, evitando a bitributação corporativa e garantindo estímulos e proteções ao modelo.”

      Trocando em miúdos, atrapalha o MFII ou não?

      Curtido por 1 pessoa

      1. Entendi que ficaria na mesma. Meio que manteve o que esta vigente. Entendi errado?

        De qualquer forma, tudo ainda são especulações. Só depois da votação que poderemos ter a certeza do que ocorreu

        Valeu!!!

        Curtido por 1 pessoa

    2. SPE: excelente observação, @Eduardo Cwb… 🤓🤓 pessoALL atento !!

      Olha … fui direto nos relat. ger. nas TGARs da vida … HABT… BARI … dificil dizer com precisão se são “SPE” ou “CRI” puros … me preocupou quando vi escrito na coluna “Garantias” de um ou mais CRIs algo como “Alienação Fiduciária das Quotas da SPE”

      Vale INVESTIGAR, eihm !!

      Curtido por 2 pessoas

  4. … vem, por meio deste, em cumprimento ao disposto no artigo 41 da Instrução CVM nº 472 de 31 de outubro de 2008, conforme alterada, divulgar aos cotistas e ao mercado que, através de suas investidas, adquiriu uma área na cidade de Ponta Grossa-PR de 144.716 metros quadrados por R$ 4.391.925,08 milhões de reais. O empreendimento está aprovado perante os órgãos públicos, possui 270 lotes com área média por unidade de 227 metros quadrados, que já estão individualizados e registrados em cartório de imóveis, com infraestrutura a ser executada, e lançamento previsto para os próximos meses. O empreendimento não altera a expectativa de rendimentos de curto prazo e a expectativa futura está condizente com o último estudo de viabilidade do Fundo divulgado no último relatório trimestral gerencial.

    Gestão trabalhando!!

    Curtido por 3 pessoas

    1. O aumento no número de cotas oriundos da última emissão vai diluir o DY.
      Esse é o primeiro empreendimento novo após a sétima emissão, tomara que os demais investimentos do pipeline que estão em diligência e negociação sejam anunciados logo, isso é fundamental para reverter tanto a diluição do DY como o Preço de Mercado.
      Enquanto aguardamos, vamos aproveitando a promoção para aumentar posição e baixar o PM.

      Curtido por 3 pessoas

      1. Eu continuo com esses pensamentos antagônicos, de querer cota alta para o patrimônio aumentar e baixa para comprar mais. Creio que todos nós, pequenos investidores em FIIs, temos essa bipolaridade financeira.

        Curtido por 3 pessoas

      2. Eu não tenho essa bipolaridade pelo seguinte pensamento: a parte “boa” de cotas em queda é o aporte, correto? Mas todo aporte tem um objetivo último, maior, master! A saber: a fruição futura. Todo investimento é, em última instância, um gasto.
        Pergunto, em que vai te ajudar lá na aposentadoria um patrimônio declinante e cambaleante frente a uma inflação que seguirá, como sempre, ‘impávida colossal’?
        O único ativo que tenho gosto de ver caindo o preço da cotação é o ouro. Todo resto desconfio, provavelmente terá uma pegadinha da qual só saberei tarde demais…

        Curtido por 1 pessoa

  5. Reflexo do mundo fiis ou alguma novidade por aqui?
    Pelo último relatório, deve voltar a pagar 0,98 a 1,00 nos próximos meses.
    Pessoal tem medo de fundo de desenvolvimento mas adora um fundo de papel com ágio de 20-30%. Vai entender…

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