MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII

O Mérito Desenvolvimento Imobiliário I é um fundo de investimento imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado, e tem como objetivo principal a aquisição de participações de empreendimentos voltados para a incorporação imobiliária.

MeritoFII

O conceito do FII é bastante interessante e sua forma de operar também, uma alternativa para diversificar em projetos de desenvolvimento e incorporação.

Pode atuar em qualquer segmento (residencial, comercial, logístico, hoteleiro entre outros) desde que seu objetivo seja a venda final do imóvel.

Os projetos, quando são investidos, podem estar em qualquer fase, por exemplo: na compra do terreno antes da aprovação, na participação do projeto após a aprovação antes das vendas, quando o empreendimento já estiver em obras ou, ainda, quando já estiver concluído e entregue e houver apenas um crédito a receber.

A atuação do fundo nos projetos é ativa, os gestores participam de todas as decisões que são tomadas no âmbito dos projetos junto com os incorporadores. Por exemplo, na escolha do terreno a ser comprado, na escolha do produto que será lançado no local, estratégias de marketing, preços de venda, construtoras que serão contratadas para o empreendimento entre outras decisões.

Não foca em um tipo de projeto específico nem em uma região específica; ao analisar um projeto, fazem um estudo de mercado na microrregião para avaliar se o projeto se enquadra naquele local e é atrativo em relação ao risco/retorno.

Não tem nenhuma parceria fixa com construtora/incorporadora, são analisados projeto a projetos. O regulamento permite um projeto tipo retrofit, mas existem poucos projetos com uma rentabilidade atrativa, pois, nesse tipo, a negociação na compra do imóvel é bem relevante.

Pretende manter a carteira do fundo com projetos em fase final (com fluxo de caixa positivo) e com projetos na fase inicial/intermediária (com fluxo de caixa negativo) de maneira que o fundo sempre tenha uma geração de caixa e realize distribuições de rendimento mensais.

Ao participar de um projeto em que, por exemplo, o investimento do fundo seja 50 e o retorno (capital+lucro) seja 125, o fundo irá distribuir 75 de rendimento aos cotistas e reinvestir os 50. O regulamento prevê que o fundo distribua no mínimo 95% do lucro base caixa, mas o fundo irá distribuir os 100%.

Terrenos
Relação de terrenos _ Área(m2) _ % do terreno no total investido
Gleba 47, Qt 30.027, Campinas-SP ___ 103.900,00 ___ 20,3000%
Estrada Municipal BTV 250, Boituva – SP ___ 187.233,58 ___ 40,3400%
Rua João Sulinski, 225, Campinas – SP ___ 45.632,00 ___ 1,5400%
Rua Luís Gemin, Bairro Descampado, Campinas - SP ___ 177.056,50 ___ 28,9500%
Rua Lauro de Freitas, 451, Vila Sonia, São Paulo-SP ___ 1.840,00 ___ 8,8700%
Cotas de Sociedades que se enquadre entre as atividades permitidas aos FII
Sociedade _ CNPJ _ Quantidade _ Valor (R$)
Terras da Estância Empreend. Imobiliários Ltda ___ 17.774.820/0001-33 ___ 1,00 ___ 34.177.897,15
Miríade Litoral Construtora Ltda ___ 13.098.196/0001-40 ___ 80,00 ___ 545.317,33
Campo Verde Empreend. Imobiliário Ltda ___ 11.806.223/0001-67 ___ 1,00 ___ 12.178.989,90
Terra Brasilis Participações e Empreend. Ltda ___ 03.968.482/0001-66 ___ 55,00 ___ 1.113.062,75
Mérito Realty Ltda ___ 25.329.615/0001-97 ___ 84.570.000,00 ___ 109.546.112,00

Taxa de Administração 0,15% a.a. sobre PL a mercado
Taxa de Gestão 1,85% a.a. sobre PL a mercado
Taxa de Performance 20% sobre o que exceder o CDI

Gestor Mérito Investimentos
Administrador Planner Corretora de Valores
Negociação das cotas B3 – Ticker MFII11
Tipo ANBIMA FII Híbrido Gestão Ativa
Segmento ANBIMA Híbrido
Público Alvo Investidores em Geral

RI: contato@meritoinvestimentos.com

Tutor do FII: Lucas

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

11.743 comentários em “MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII”

  1. ……Os Cotistas titulares de cotas representando 27,17% (vinte e sete vírgula dezessete por cento)
    das cotas emitidas pelo Fundo manifestaram seus votos como segue abaixo:

    (i) Houve voto favorável ao item I da Ordem do dia por cotistas detentores de cotas
    representando mais de 25% (vinte e cinco por cento) das cotas do Fundo em
    circulação, restando APROVADO o item I da Ordem do Dia.

    (i) Houve voto favorável ao item II da Ordem do dia por cotistas detentores de cotas
    representando menos de 25% (vinte e cinco por cento) das cotas do Fundo em
    circulação, restando REPROVADO o item II da Ordem do Dia

    Agora eu acho que deve melhorar .

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      1. Eduardo

        isso prova que foi dada a opção de configurar o voto conforme a pessoa desejasse… 🙂

        quem quis votou no modelo padrão, quem não quis pediu e recebeu o voto como queria

        o importante é a agilidade e a facilidade para votar, como foi demonstrado pelo quórum qualificado atingido, o qual normalmente é quase impossível de se atingir

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  2. Qual é a vantagem do MFII bater 1 ou 2 bilhões? Pergunta séria. Tenho vários fundos que cresceram ou até se multiplicaram nos últimos anos, não senti vantagem como cotista em absolutamente nenhum deles.

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    1. Os gestores tem muita$$ vantagen$$ com FII com PL grande.
      Exemplo: um FII de 1 bi com taxas 1%, gera receitas anuais de 10 milhões para os gestores (e demais prestadores de serviços); com 2 bi, isto dobra (e os nossos competentes, sacrificados e dedicados gestores podem trocar a reveillon do Rio pelo de NY, muito mais chique – e certamente voltarão mais inspirados para realizar negócios que agregarão valor aos cotistas).
      🙂

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    2. Fora que a divulgação da venda da Nova Colorado foi muito mal feita, na minha opinião.
      O mercado entendeu como uma coisa positiva e na verdade a venda gerou um buraco de 10 % no PL do fundo, que foi refletida no valor das cotas.
      Investidor de FII não têm que entender de contabilidade, para um leigo quando se vende algo é pra dar lucro, não para gerar prejuízo contábil no caixa. Isso deveria ter sido deixado claro no FR da venda. Enfim, cada gestor deve saber o que faz …

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  3. Desde o princípio eu era a favor da substituição do Administrador Planner e também não via problema na colocação da Merito no lugar, mas estava preocupado em dar carta branca para a administração poder comprar cotas de outros fundos, isso porque por princípio sou visceralmente contra a tese dos FoFs, não só pela bitributação, mas sobretudo pela jogatina dos comparsas que visam benefícios próprios em detrimento do suado dinheirinho dos sardinhas (eu incluso). Todavia, o Tetzner me abriu os olhos para o ganho de sinergia e de velocidade dos negócios para que as coisas aconteçam, com impacto direto no potencial de incremento de rendimentos.

    Mudei de opinião, vou dar um voto de confiança para a Merito, respondendo positivamente a ambos os itens da Carta Consulta.

    Se e quando a Merito for comprar cotas de fundos geridos pela própria Merito espero que abram mão da bitributação, à exemplo dos melhores Gestores.

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  4. Pessoal,

    Após algumas dúvidas e envio para o RI do Fundo, tive retorno e coloco aqui alguns pontos que irão ajudar a entender o movimento do Fundo.

    Gama: Ser Administrador e Gestor? Pq disso agora?

    Mérito: O projeto para a Mérito constituir e possuir as autorizações para administrar fundos de investimentos surgiu há um tempo atrás, bem antes do 1o episódio da CVM. Naquela época 2017, ainda não tínhamos o capital necessário para que fossemos aprovados. Para administrar fundo de investimento imobiliário é preciso que a administradora seja uma instituição financeira e portanto tenha também uma aprovação no Banco Central, além da CVM e da Anbima (normais para as gestoras). O mercado (demais participantes e cotistas) reconhece uma maior credibilidade nas gestoras que também são administradoras por conta da governança e dos controles extras que são exigidos pelo Banco Central. A Hedge é um caso de gestora e administradora e são muito poucos os casos por conta dessa estrutura exigida

    Gama: O Evento mais recente teve alguma ligação para este movimento?

    Mérito: O 2o evento da cvm, embora tenha causado mais um desconforto, não foi o motivo para a troca, apenas uma coincidência de datas

    Gama: O Alexandre ficará na frente das duas funções? Administrador e Gestor?

    Mérito: Ficará a frente das duas empresas como presidente, mas existe uma segregação de atividades com diretores diferentes para cada uma das funções

    Vou continuar em outro post

    Valeu!!!

    Curtido por 6 pessoas

    1. Continuando…

      Gama: Comprar fundos da casa?

      Mérito: O pedido para investir em fundos da casa visa principalmente facilitar a alocação do caixa de liquidez

      Gama: Comprar cotas de outros FII. Um FoF no futuro? Risco de virar um?

      Mérito: Não pretendemos que o Fundo vire um fof.

      Gama: Quando se tem tudo na mesma casa existe um bom ganho de eficiência. Isso pode virar alguma redução de custo e chegar aos cotistas no futuro?

      Mérito: Nesse primeiro momento não deve ter mudança nos custos. A Planner continuará prestando serviços de escrituração e custodia até estruturarmos esses serviço internamente. A partir de todas as funções estarem aqui, acredito haver um ganho de eficiência

      Gama: O DNA do Fundo esta correndo risco? O Fundo tende a mudar em alguma coisa?

      Mérito: Queremos manter o DNA da gestão do fundo intacto e tentar inovar na administração

      Deixo aqui o agradecimento ao Alexandre Despontim que atendeu as solicitações e atendeu a todas as dúvidas levantadas. Alguns destes pontos foram mais desenvolvidos, mas achei melhor trazer como pequenos pontos. Assim que conseguir estuturar melhor alguns deles, posto aqui no Blog pra podermos debater com mais clareza sobre cada um deles. Espero ajudar mais do que atrapalhar trazendo estas postagens.

      Valeu!!!

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      1. Obrigado Gama. Mandei questionamentos parecidos e não tive retorno. A questão que não foi feita e respondida aqui é do impacto da 2ª ocorrência da CVM na distribuição do lucro da venda da Nova Colorado. Fiz esse questionamento e pedi uma previsão de prazo de distribuição deste lucro. Continuo aguardando o retorno deles.

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      2. Muito boa atualização do Gama.
        Pode ser síndrome do gato escaldado mas para mim já li nas entrelinhas o que me dá medo: FII e CRI e vontade do fundo de crescer… o MFII virará só mais um fundo qualquer a nos diluir (sem que isso garanta que a cisma da CVM desapareça). Continuo com voto NÃO.

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      3. Pessoal,

        Meu voto foi pra sim. Pensei bastante. No começo tb fiquei encucado com alguns dos itens. Me lmbrei de alguns outros FII, de lambanças de algumas gestoras e administradoras e etc. MFII sempre que envolve CVM nos faz lembrar da suspensão e tal.

        Depois, conversando muito com a Mérito e com outros investidores o entendimento da coisa como um todo foi aparecendo. Compreendi o plano no longo prazo. Não vi riscos maiores do que os que já corremos. No final, ponderei pontos positivos versus negativos e achei que iremos ter mais positivos no longo prazo.

        A troca é fundamental pra Mérito poder crescer. Mérito crescendo, ganhamos junto. Ganhamos mais segurança. Mais credibilidade. Estar dentro da casa terá seus frutos ao longo do tempo. Claro que deixar um regulamento mais aberto deixa brecha pra alguma “digestão”. Mas se confiamos nos nomes que la estão, e que juntos passaram conosco por tudo que a CVM fez. Não vejo sentido algum agora, passar a não acreditar mais.

        Virar administrador passa a ter mais gente olhando. Mais reguladores. O pente fino fica mais fino ainda. Entra o BC no jogo. Vai tudo melhorar. Termos mais certezas do que incertezas com este selo. Minha opinião.

        Melhorar a gestão do caixa. Isso é padrão. Na verdade fundamental.

        Ter cotas de FII? O ponto problema do edital? Fiquei um tempo refletindo sobre ele. Pensei de tudo e quase todas as teorias de conspiração existentes. Esqueci do simples. E conversando com amigos investidores o simples veio a tona. Crescendo, tendo mais credibilidade no mercado, tendo BC e CVM olhando…torna a Mérito um nome forte. Ela poderá (não sei se ira) originar um FII de CRI, outro de Renda, outro de Logística, quem sabe Agro e etc. Cria o FII dentro do próprio MFII. Na verdade o MFII vai fazer o que sempre fez. Construir. Desenvolver. Só que com um foco específico em alguns projetos (reforço, achismo meu por hora). Faz isso. Conversa com a base. Deixa este novo produto montado, rodando. Faz IPO. Todos ganham. O MFII ganha mais. Os cotistas do MFII ganharão mais. Fez o IPO vende tudo ou mantem uma posição. Isso virá depois. O que importa é entender o processo todo. Permitir fazer isso é deixar o MFII livre pra desenvolver e fazer o que sabe fazer de melhor sem amarras. Se vai fazer já é outra história.

        Mas Gama, se fizer o risco não se eleva? O foco não mudou? Não. O risco é o mesmo de desenvolver para depois vender. Pode dar certo ou não. Não temos mais risco por isso. Caso isso ocorra, e la na frente o MFII comece a ficar com cotas a base de cotista cobrará. O mercado precificará. A gestão sabe e entende muito bem isso. Eles tem o FoF pra justamente isso.

        Vejam, entendo o que cada um sente. O que deixa confortável ou não. Só postei aqui pra mostrar o que refleti. Cada um após pensar bem tomará uma boa decisão. A que lhe faz bem 😉

        Valeu!!!

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      1. No MFII a taxa de Administração, Gestão e Custódia é de 2% e a taxa de Performance 20%
        Essa lambança (2021) feita pela PLANNER, inflou o VP o que de certa forma induziu o VM para cima também por um bom período, isso impactou negativamente os dividendos dos cotistas.
        Sou um investidor antigo desse fundo, e por isso sofri a primeira lambança (2018), que impactou os dividendos dos cotistas.
        A PLANNER sairá fora de qualquer forma, sendo responsável ou sendo bode expiatório. Se não for substituída pela MERITO deverá ser por um outro administrador.
        Não creio que isso seja uma imposição da CVM, no máximo uma recomendação.
        Seria de Bom tom se a MERITO aproveitasse essa oportunidade e reduzisse esse famigerado 2% de taxa de Administração, até como forma de compensar os cotistas, que no caso desse fundo, a grande maioria é cativo, fiel e que estão juntos da MERITO desde sempre.
        Minha percepção é que a MERITO tem o maior percentual de cotistas Pessoa Física dentre todos os FIIs; Aqui os institucionais passam longe.
        Pronto, falei.

        Curtido por 8 pessoas

    1. Brincadeira não usarem a plataforma de votação 100% digital. Imprimir as folhas, preencher, assinar, digitalizar e enviar. Seria muito mais prático: Clicar, marcar e enviar. Rápido e eficiente.

      Fazer o que ne…

      Vamos que vamos. Sem contar que fiquei sem impressora e não tava querendo arrumar uma por agora 😦

      Valeu!!!

      Curtido por 4 pessoas

    2. Não gosto da idéia que a Administração seja Puro Sangue e sim realizada por terceiros contratado sendo a Planner ou qualquer outra conceituada no Mercado. Também não gosto da idéia de autorizar a aquisição de Fundo de Cotas de FII, isso fica para os FOF´s !!!. Neste caso gostaria que a aplicação de numerários fossem realizadas na essência Puro Sangue do FII (Projeto de Desenvolvimento e Incorporação imobiliária) !!!. Porém, vou aguardar maiores informações dos amigos do Blog para amadurecer meu voto. Abraços para todos!!!

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    3. Pelo que entendi, no Item I é aprovar a troca da administradora (até aí tudo bem) e no item II é para aprovar a troca de endereço + autorização de compra de cotas de FII??? O correto, na minha opinião, seria ter um terceiro item para a aquisição de cotas de FII… Se o voto for esse daí, aprovo o I e nego o II. Não acho interessante o MFII virar FOF.

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      1. RMHC não é pra ‘virar fof’… eles já tem um; imagine que o mfii compre um terreno, desenvolva um imóvel para locação, ele pode fazer isso e entregar para o FII de Renda. Outra, num empreendimento residencial desenvolvido, customizar o CRI e entregar para o FII de CRIs… entendeu?

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      2. Desculpe Tetzner, não entendi. Poderia elaborar mais?
        Pelo que eu entendi do documento de mudança de estatuto proposto, o fundo pode investir até 50% do capital em FII. Como isso não é mudar o foco do fundo? Estou enganado? Obrigado

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      3. fortunato os regulamentos dos fundos colocam limites mas não significa que eles serão atingidos… por exemplo: todos os FIIs podem investir até 100% do patrimônio em tesouro direto… nem por isso, o fazem 🙂

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      4. Tetz, meu ponto é que da maneira como esta no ITEM II, o MFII poderá comprar cotas de outros FII. Se eles querer construir e vender para um FII de renda, não tem porque comprar cotas de FII…

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  5. MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII – FUNDO DE INVESTIMENTO
    IMOBILIÁRIO
    CNPJ/ME Nº 16.915.968/0001-88
    EDITAL DE CONVOCAÇÃO DE ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA DE
    COTISTAS
    A PLANNER CORRETORA DE VALORES S.A., instituição financeira com sede na Cidade
    de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3.900, 10º andar,
    Itaim Bibi, CEP 04538-132, inscrita no CNPJ/ME sob o nº 00.806.535/0001-54, devidamente
    autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) para o exercício da atividade de
    administração de carteiras de títulos e valores mobiliários, conforme o Ato Declaratório nº
    3.585, de 2 de outubro de 1995, na qualidade de instituição administradora (“Administradora”)
    do MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII – FUNDO DE INVESTIMENTO
    IMOBILIÁRIO, inscrito no CNPJ/ME sob o nº 16.915.968/0001-88 (“Fundo”), vem, por meio
    desta, em atendimento à solicitação do Gestor do Fundo, a Mérito Investimentos S.A., nos
    termos do item 10.2 e 10.5.1 do regulamento do Fundo (“Regulamento”), bem como do Artigo
    19 da Instrução CVM nº 472, de 31 de outubro de 2008, conforme alterada (“Instrução CVM
    472”), convocar os cotistas do Fundo (“Cotistas”) para a Assembleia Geral Extraordinária de
    Cotistas (“Assembleia”), a ser realizada de forma não presencial, por meio de consulta
    formal, conforme facultado pelo Art. 21 da Instrução CVM 472, para deliberar sobre:
    (i) A aprovação da substituição da Administradora pela MÉRITO DISTRIBUIDORA DE
    TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., devidamente inscrita no CNPJ/ME sob o nº
    41.592.532/0001-42, devidamente autorizada pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”)
    para o exercício da atividade de administração de carteiras de títulos e valores mobiliários,
    conforme o Ato Declaratório nº 19.203, de 26 de outubro de 2021, com sede na Cidade e
    Estado de São Paulo, na Av. Dr. Cardoso de Melo, 1308 – cj 71, Vila Olímpia, São Paulo-SP,
    CEP 04548-004, como administradora do Fundo (“Nova Administradora”), com a consequente
    aprovação da situação do conflito de interesses oriunda da contratação da Nova
    Administradora pelo Fundo, uma vez que esta é empresa ligada a Gestora do Fundo, nos
    termos do artigo 34 e inciso IX do artigo 35 da Instrução CVM 472;
    (ii) Em caso de aprovação do item (i) pelos Cotistas, deliberar pela aprovação dos
    dispositivos do regulamento do Fundo, incluindo, mas não se limitando a: (a) modificação da
    sede social do Fundo para o endereço da Nova Administradora; (b) substituição da atual
    Planner Corretora de Valores S.A. – Av. Brigadeiro Faria Lima, 3900 10º andar – São Paulo, SP
    instituição administradora do Fundo; (c) manutenção da PEMOM AUDITORES
    INDEPENDENTES S/S, sociedade simples, inscrita no CNPJ sob o nº 18.227.773/0001-29,
    com sede na Avenida Francisco Matarazzo, nº 404, 2º Andar Conj. 201, no bairro de Água
    Branca, cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, sociedade devidamente cadastrada na
    CVM para a prestação de serviços de auditoria independente, como responsável pela
    auditoria do Fundo; (d) a adaptação/alteração do inteiro teor do regulamento aos padrões do
    Novo Administrador, conforme detalhado na deliberação correspondente, bem como a
    consolidação do regulamento do Fundo para refletir a substituição da Administradora; e (e)
    deliberar sobre a aprovação a respeito da possibilidade de aquisição pelo Fundo de cotas de
    fundos de investimento imobiliário (“FII”) ou fundos de investimento constituídos conforme a
    Instrução CVM nº 555 (“FI 555”), geridos e/ou administrados pela Gestora e/ou a Nova
    Administradora, atuais ou futuros, desde que tais fundos sejam negociados em bolsa de
    valores ou sejam fundos abertos e, observados os limites de aplicação por emissor e por
    modalidade de ativos financeiros estabelecidos nas regras gerais sobre fundos de
    investimento, de forma a observar o item 6.3.9 do Ofício-Circular CVM/SIN/Nº 5, de 21 de
    novembro de 2014. A despeito da deliberação (ii).(e) acima, os fundos abaixo mencionados
    poderão ser objeto de investimento pelo Fundo: (A) Fundo de Investimento Imobiliário que
    seja constituído, administrado e/ou gerido pela Nova Administradora e/ou Gestora que seja
    negociado em bolsa e destinado a investidores de público em geral e que tenha por política
    de investimento a alocação de recursos preponderantemente em certificados de recebíveis
    imobiliários (CRI); (B) Fundo de Investimento Imobiliário que seja constituído, administrado
    e/ou gerido pela Nova Administradora e/ou Gestora que seja negociado em bolsa e destinado
    a investidores de público em geral e que tenha por política de investimento a alocação de
    recursos preponderantemente em imóveis para renda; e (C) Fundo de Investimento
    constituído conforme instrução CVM nº 555, que seja administrado e/ou gerido pela Nova
    Administradora e/ou Gestora, que atenda a necessidade de liquidez do Fundo.
    QUÓRUNS E PRAZO PARA APROVAÇÃO DAS MATÉRIAS:
    A Administradora informa, para os fins do Artigo 20, §2º, da Instrução CVM 472 e do item
    10.5.2 do Regulamento, previstas nos itens (i) e (ii) acima depende de aprovação de no
    mínimo 25% das cotas emitidas pelo Fundo.
    Somente poderão votar na Assembleia os titulares de Cotas inscritos no registro de Cotistas
    nesta data, seus representantes legais ou procuradores legalmente constituídos há menos de
    1 (um) ano.
    Os Cotistas poderão votar por meio de comunicação escrita ou eletrônica, desde que recebida
    pela Administradora com até 1 (um) dia útil de antecedência à data prevista para a realização
    Planner Corretora de Valores S.A. – Av. Brigadeiro Faria Lima, 3900 10º andar – São Paulo, SP
    da Assembleia, nos termos do item 10.6.1 do Regulamento do Fundo. Caso seja recebido o
    voto por meio de procuração, seguir os trâmites do item 10.7 do Regulamento do Fundo.
    Solicitamos a manifestação de V.Sa., na forma da carta resposta anexa, até o dia 17 de
    dezembro de 2021, por meio de (i) envio para o e-mail: contato@meritoinvestimentos.com e
    assembleias@planner.com.br; ou (ii) envio de carta à Administradora, aos cuidados da área
    de Administração Fiduciária no endereço: Avenida Brigadeiro Faria Lima, nº 3.900, 10º andar,
    Itaim Bibi, CEP 04538-132, São Paulo/SP
    O resultado desta Consulta Formal será apurado e divulgado até o dia 20 de dezembro de
    2021.
    Os prazos para envio da manifestação de voto, bem como data de apuração poderão ser
    prorrogados, mediante envio de comunicação eletrônica ao mercado a ser encaminhado pela
    Administradora.
    Caso aprovadas as matérias objeto dos itens acima, a transferência das atividades de
    administração do Fundo ocorrerá na abertura do dia 03 de janeiro de 2022 respeitado o
    prazo da divulgação do Termo de Apuração.
    São Paulo, 01 de dezembro de 2021.
    PLANNER CORRETORA DE VALORES S.A.
    Na qualidade de Administradora do MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII –
    FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO

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  6. Ofício nº 106/2021/CVM/SSE/GSEC-1 de 29 de outubro de 2021

    Conforme os item 44 e 45 do oficio acima, encerra-se hoje o prazo de entrega da demonstração financeira auditada data base 30/12/2020. Haverá uma de R$ 5.000,00 por dia de atraso caso esse prazo seja descumprido.

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      1. Caro Ivo, tome cuidado com o VP. Em Fundos de Agências e Fundos de Lajes Corporativas é comum o VP ser contabilizado como o custo de aquisição do(s) imóvel(eis) mais todo o fluxo de caixa dos contratos de locação, então os VPs são, digamos, INCHADOS, num eventual distrato ou renegociação de aluguel o VP cai.
        Nos fundos de Desenvolvimento puro sangue como o MFII, ao contrário, os VPS são MURCHOS, por determinação da CVM os valores dos ativos são contabilizados pelos preços de aquisição (Preço de compra do(s) terreno(s) acrescidos dos custo de materiais e os custos dos serviços). Via de regra os imóveis concluídos são vendidos pelos preços de vendas (Custos + Lucros). Esses lucros não estão embutidos nos VPs.

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      2. Pois é … qual a TETRA ?? Apenas reflexo da decisão da CVM ?!
        Pq o Fundo já não fez isso antes ? Pq precisou ser … “provocado” ???

        Quando certas coisas acontecem com apenas certos fundos, com uma frequência maior do que seria considerado “normal” … é pq tem sujeira, aí – correto ?

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  7. Não vendo MFII11 tão cedo, toda vez q eu vendo, me arrependo rsss. fundo perseguido desde sempre, ajustes sempre são feitos, mas a CVM nunca está contente, enquanto tem fundo ai fazendo o que bem entende e prejudicando cotistas e nada da CVM. Eu vou é aportar mais se bater 104;

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      1. Eduardo Cwb, acredito que esteja equivocado, só vai mudar a linguagem, como não sou formado em contabilidade ou direito não tenho muita propriedade para discussão, mas vendo de forma administrativa a CMV cobra mais um item como dividendos a distribuir, na pratica vai ser uma primícia, onde vai variar bastante, nos como leigos podemos analisar por exemplo comparando o trimestre anterior com o atual não “produzindo” nenhum dividendo, onde na verdade que aconteceu somente a diminuição dos valores “dividendos não possível de distribuição”.
        Espero que vocês conseguiram entender.

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      2. Claro que falta transparência. Nunca temos acesso aos números das SPEs discriminados, nem clareza das operações. Esta intervenção oi mais um exemplo. Não estou dizendo que há má fé ou rolo.

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      3. Apesar de ser cotista há bastante tempo, concordo que falta um pouco de transparência. O fundo tinha que ter dado uma posição aos seus cotistas logo após a intimação da CVM, e não, depois que boa parte dos estragos nas cotações foi feita, através de entrevista para Infomoney.

        De qualquer maneira, me parece, que a fiscalização do fundo no tocante a parte contábil caberia a Planner. Ela recebeu para fazer esse serviço, então acredito que pode ser responsabilizada pelo cotistas que se sentirem prejudicados, no caso da CVM ter razão. Pela matéria, parece que os ajustes solicitados pela CVM não terão efeito caixa, não prejudicando os futuros rendimentos, a princípio (acho que a administradora/gestora podiam deixar claro isso).

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  8. Pessoal,

    Alexandre me retornou. Como sempre, rápido e direto no ponto.

    “Conforme acordado com a própria CVM, o Mérito FII distribui dividendos apenas provenientes do resultado caixa transitado de forma direta pelo caixa do FII. No ofício, a CVM está solicitando alterações contábeis de 2020 por entender que a forma que o FII contabilizou a Nova Colorado está errada. Entretanto, tal solicitação de mudança não muda em nada a forma de distribuição de dividendos. E após a venda da Nova Colorado, o ativo nem compõe mais o patrimônio do fundo”

    Eles estão avaliando junto do administrador e do auditor sobre a solicitação para poderem responder a CVM. Ta mais com cara de “barulho” do que de algo grave ou irregular. Ate agora vai na direção das nossas postagens. O vida de FII bom que chama atenção e que querem sempre achar algo “fora do lugar”. Depois de 2018, não vão achar é nada. Cheio de FII fazendo e desfazendo em cima dos cotistas e do mercado e nada do regulador dar pitaco. Será que vão se for denúncia?

    Valeu!!!

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    1. Creio que no final, depois que o balanço for corrigido (até 30.11.21) a reserva a distribuir terá que ser efetivamente distribuída em 2021, por isso aposto que os próximos dividendos serão maiores que os valores anunciados.

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      1. Putz…um belo %. Eu, acho arriscado. Mas como cada investidor sabe o que é melhor pro seu bolso….:-)

        Tenho 15% em posição e estes representam no meu fluxo de caixa 20% dos meus recebimentos. Aqui que faço meu controle, pois preciso da renda. Já esta num nível de atenção. Se algo interromper a renda, me vejo sem 20% do que preciso. Tenho esse controle pra me ajudar a dosar os tamanhos das minhas posições 😉

        Gosto da gestão e do setor. E com este controle me forço a olhar outros FII antes de elevar posição nele. Ao longo do tempo diversifico mais e torno a carteira blindada de regulador, crise, gestor ruim e etc.

        Somente no calor de algo que aprendemos a zelar mais por nosso patrimônio. E alguns “calores” sempre surgem do nada e sem aviso. Acontece. Pouco, mas acontece.

        Valeu!!!

        Curtido por 3 pessoas

  9. Se a CVM decidir fazer valuation de ativos e questionar cláusulas de direito de recompra e remunerações pré-determinadas, é motivo pra questionar quase todos os fundos, pois o que ela questiona se assemelha a várias situações:
    1. Compra de imóveis acima do valor de mercado com RMG do vendedor
    2. Desenvolvimento de ativo em que se inclui no preço o valor das remunerações durante o desenvolvimento do ativo
    3. Compra de fazendas abaixo do valor de mercado para garantir Yield atrativo e direito de recompra após X anos

    Curtido por 4 pessoas

    1. Foi no alvo.

      Tem cheiro de denúncia vazia ou elaborada pra dar trabalho…

      To esperando o RI com algumas questões que levantei pra poder refletir melhor. Assim que tiver retorno posto aqui pra irmos debatendo.

      Nosso patrimônio ganha mais volatilidade a cada momento que o regulador “inventa” moda. Mas sempre vale a máxima de ouvir ambos os lados e fundamentar bem a reflexão.

      Valeu!!!

      Curtido por 4 pessoas

      1. Denúncia vazia como? Parece que a CVM auditou o balanço e classificando as operacoes de compra e venda da Colorado de forma diferente, mudando o lucro da operacao e o valor a ser distribuído como rendimento.

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  10. A Mérito acabou de emitir um Fato Relevante referente ao recebimento da CVM de uma
    Determinação de Refazimento e Reapresentação das Demonstrações Financeiras e Informes Estruturados MERITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIARIO I FII. Segundo o Ofício nº 106/2021/CVM/SSE/GSEC-1, a Mérito tem até o dia 30.11.21 para reapresentar o Balanço 2020. A motivação do ofício é “Irregularidades nos lançamentos da aquisição da Nova Colorado”.

    Curtido por 3 pessoas

    1. bullshit …. a própria B3 recebeu multa de R$ 1,2 bilhão da Receita Federal (Esta foi a segunda infração recebida pela companhia em uma semana.) e a CVM … 🙊🙉🙈🤦‍♂️ … quer vir dar lição d emoral par aum Fii sabidamente PERSEGUIDO pelos concorrentes ?!

      Curtido por 2 pessoas

      1. Pelo que entendi o valor patrimonial do fundo não deveria ter sido impactado positivamente pela venda da Colorado. Deveriam ter lançado no balanço apenas a distribuição dos dividendos ao corista (distribuição total dos lucros).
        A CVM adora perturbar esse fundo. Só esse. Os demais podem fazer várias irregularidades que não acontece nada. Só quando a peteca já caiu.

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      1. Olha…. é sempre assim: ficamos meses fora do fundo e quando se decide alocar, cai! Já me desfiz de metade da posição, antes que caia mais. Recebi 1,24 e já caiu 2,48… 🤡

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      2. A cada queda equivalente ao mesmo valor do rendimento mensal pago… eu vou lá no bookinv e compro um pouquinho! Daqui a pouco reparei os 50% de posição que me desfiz nos R$113 e uns quebrados. Tomara que venha para perto dos R$ 100 que seria uma tal de… “batreira psicológica” importante.

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    2. Alguém aqui leu (e, entendeu !!)

      …. 40. Em suma, o lucro contábil passível de distribuição pelo FII Mérito está sobreavaliado. Primeiro, porque a essência econômica da operação é de
      empréstimo com ações recebidas em garantia (e não de combinação de negócios) e, segundo, porque ainda que a Nova Colorado pudesse ter sido registrada com controlada indireta do Fundo, a reversão da rubrica dividendos a pagar na Nova Colorado não poderia ter impactado o resultado da equivalência patrimonial no âmbito do Fundo. Há, portanto, uma sucessão de irregularidades que impactaram indevidamente o resultado contábil do FII Mérito e precisam ser corrigidas….

      》》》》 Quem lê …. é levado a pensar que o fundo é pior que aqueles 26 bandidos do cangaço morto pela PMMG em VARGINHA… peloamordedeus !!!!!

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      1. Povo dessa vez não caiu na armadilha da cvm não, tem alguém por trás usando influência na cvm p tentar gerar pânico na cotação e comprar lá nas canelas de olho nos rendimentos gordos q viram, mas aqui não sobrou besta p cair no golpe não

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      2. @interceptor…Povo dessa vez não caiu na armadilha da CVM não… Os cotistas deste já foram vacinados em 2018, menos o Renatão…rsrrsr, alias, tem mais para vender amanha? Tou com o $$$ na mão…rrsrsr

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    3. Pessoal da mérito são honestos, só isso, esse é o verdadeiro motivo, não compartilham da maracutaia de ficar dando bola(propinas), nem presentinhos para os corruptos que habitam naquele antro, naquele templo da corrupção, aí ficam perseguindo quem trabalha honestamente, precisamos criar vergonha na cara e entrar com um processo contra essa corja, exigindo reparo financeiro e danos morais pelo estrago q fizeram com aquela cachorrada em 2018, e também por mais essa perseguição agora, se ficarmos inércia levando porrada e não reagir vão continuar a pisar em nossas garganta, vai tetz, bola aí um processo, temos vários advogados cotistas q tenho certeza q vão colaborar…..

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