MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII

O Mérito Desenvolvimento Imobiliário I é um fundo de investimento imobiliário constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado, e tem como objetivo principal a aquisição de participações de empreendimentos voltados para a incorporação imobiliária.

MeritoFII

O conceito do FII é bastante interessante e sua forma de operar também, uma alternativa para diversificar em projetos de desenvolvimento e incorporação.

Pode atuar em qualquer segmento (residencial, comercial, logístico, hoteleiro entre outros) desde que seu objetivo seja a venda final do imóvel.

Os projetos, quando são investidos, podem estar em qualquer fase, por exemplo: na compra do terreno antes da aprovação, na participação do projeto após a aprovação antes das vendas, quando o empreendimento já estiver em obras ou, ainda, quando já estiver concluído e entregue e houver apenas um crédito a receber.

A atuação do fundo nos projetos é ativa, os gestores participam de todas as decisões que são tomadas no âmbito dos projetos junto com os incorporadores. Por exemplo, na escolha do terreno a ser comprado, na escolha do produto que será lançado no local, estratégias de marketing, preços de venda, construtoras que serão contratadas para o empreendimento entre outras decisões.

Não foca em um tipo de projeto específico nem em uma região específica; ao analisar um projeto, fazem um estudo de mercado na microrregião para avaliar se o projeto se enquadra naquele local e é atrativo em relação ao risco/retorno.

Não tem nenhuma parceria fixa com construtora/incorporadora, são analisados projeto a projetos. O regulamento permite um projeto tipo retrofit, mas existem poucos projetos com uma rentabilidade atrativa, pois, nesse tipo, a negociação na compra do imóvel é bem relevante.

Pretende manter a carteira do fundo com projetos em fase final (com fluxo de caixa positivo) e com projetos na fase inicial/intermediária (com fluxo de caixa negativo) de maneira que o fundo sempre tenha uma geração de caixa e realize distribuições de rendimento mensais.

Ao participar de um projeto em que, por exemplo, o investimento do fundo seja 50 e o retorno (capital+lucro) seja 125, o fundo irá distribuir 75 de rendimento aos cotistas e reinvestir os 50. O regulamento prevê que o fundo distribua no mínimo 95% do lucro base caixa, mas o fundo irá distribuir os 100%.

Terrenos
Relação de terrenos _ Área(m2) _ % do terreno no total investido
Gleba 47, Qt 30.027, Campinas-SP ___ 103.900,00 ___ 20,3000%
Estrada Municipal BTV 250, Boituva – SP ___ 187.233,58 ___ 40,3400%
Rua João Sulinski, 225, Campinas – SP ___ 45.632,00 ___ 1,5400%
Rua Luís Gemin, Bairro Descampado, Campinas - SP ___ 177.056,50 ___ 28,9500%
Rua Lauro de Freitas, 451, Vila Sonia, São Paulo-SP ___ 1.840,00 ___ 8,8700%
Cotas de Sociedades que se enquadre entre as atividades permitidas aos FII
Sociedade _ CNPJ _ Quantidade _ Valor (R$)
Terras da Estância Empreend. Imobiliários Ltda ___ 17.774.820/0001-33 ___ 1,00 ___ 34.177.897,15
Miríade Litoral Construtora Ltda ___ 13.098.196/0001-40 ___ 80,00 ___ 545.317,33
Campo Verde Empreend. Imobiliário Ltda ___ 11.806.223/0001-67 ___ 1,00 ___ 12.178.989,90
Terra Brasilis Participações e Empreend. Ltda ___ 03.968.482/0001-66 ___ 55,00 ___ 1.113.062,75
Mérito Realty Ltda ___ 25.329.615/0001-97 ___ 84.570.000,00 ___ 109.546.112,00

Taxa de Administração 0,15% a.a. sobre PL a mercado
Taxa de Gestão 1,85% a.a. sobre PL a mercado
Taxa de Performance 20% sobre o que exceder o CDI

Gestor Mérito Investimentos
Administrador Planner Corretora de Valores
Negociação das cotas B3 – Ticker MFII11
Tipo ANBIMA FII Híbrido Gestão Ativa
Segmento ANBIMA Híbrido
Público Alvo Investidores em Geral

RI: contato@meritoinvestimentos.com

Tutor do FII: Lucas

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

11.794 comentários em “MFII11 – Mérito Desenvolvimento Imobiliário I – FII”

  1. R$ 1,11 + 1,10 + 1,10

    … , irá realizar o pagamento em 3 (três) parcelas, sendo de (i) R$ 1,11 (um real e onze centavos) por cota aos cotistas detentores de cotas em 29 de abril de 2022 com pagamento em 13 de maio de 2022, (ii) R$ 1,10 (um real e dez centavos) por cota aos cotistas detentores de cotas em 31 de maio de 2022 com pagamento em 14 de junho de 2022 e (iii) R$ 1,10 (um real e dez centavos) por cota aos cotistas detentores de cotas em 30 de junho de 2022 com pagamento em 14 de julho de 2022.

    Curtido por 5 pessoas

    1. O mercado não engoliu na verdade a forma que foi contabilizada o lucro da Colorado !!! Esta Mérito é complicada !!! Venderam centenas de terrenos nos últimos meses… (tem vendas- a vista e a prazo dos terrenos )…. como pode não impactar positivamente na distribuição deste trimestre essas vendas ?? Tem ainda o inflação atual MALUCA … que deveria em tese impactar positivamente a distribuição !!! O problema que eles não conseguem explicar isso no relatório… AINDA EM TEMPO : estão projetando ganhos milionários nos loteamentos… mas não estão projetando aumento nos DYS … Isso é incrível !!!! O mercado não perdoa !!!

      Curtido por 2 pessoas

      1. Eu vendi 60 % da minha posição antes desta nova queda. O fundo vende, vende, mas a renda patina. Mercado não perdoa mesmo. Lamento não ter vendido toda a posição.

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  2. … adquiriu participação no empreendimento Luar das Oliveiras com 128 unidades, área vendável de 4.288 m² e VGV estimado de R$ 27.086.425,00, localizado no bairro Casa Amarela, na cidade de Recife/PE. O empreendimento já foi aprovado e está em fase de prélançamento. Não são esperados impactos relevantes na expectativa de rendimentos de curto prazo e a expectativa futura está condizente com o último estudo de viabilidade do Fundo divulgado no relatório trimestral gerencial.

    Curtido por 3 pessoas

      1. Hehehehe quero só ver daqui uns dias quando anunciar o rendimento para o próximo trimestre.
        Renato é o famoso caçador de Yield que vai perdendo patrimônio no giro de cotas.
        Por mim, faz um bom serviço de prover liquidez ao mercado, continue assim!

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      2. Eu entendo seu raciocínio, e concordo em tese. Só que na prática … não é bem assim.

        Primeiro … mesmo com a cotação em queda, o que realmente interessa ao cotista é o PONTO de ENTRADA e não o VPA contábil do fundo. Se o meu PM for menor do que a cotação de venda … nao faz sentido em dizer que se perde patrimônio; pode-se, sim, deixar de ganhar.

        Segundo… investidor sardinha que tem 100, 200 .. 500 cotas de um determinado fundo … se a cotação cai R$ 1, 2, … 5,00 … estamos falando de uns poucos mil reais de prejuízo; não faz cócegas. Ainda mais sabendo que pode-se realocar em outro ativo o que compensa.

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  3. Este fundo até agora não conseguiu explicar o Impacto do lucro da venda da Nova colorado no seu resultado e na distribuição do DY mensal !!!! Incrível falaram em um lucro elevado por quota…mas não sentimos o impacto na distribuição do DY…lançaram o valor da venda no fluxo de caixa e NÃO SEGREGARAM o LUCRO DA VENDA !!! O pessoal do RI são muitos fracos !!!

    Curtido por 4 pessoas

      1. Vou olhar Tetzner, valeu !
        Na verdade na época do anúncio ficou a sensação que tinha sido uma grande tacada, que ia refletir nas cotas e rendimentos. Só ficou a sensação kkkkk.

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      2. Mas por que o lucro não foi distribuído no semestre da venda? Resposta: porque a maior parte do valor o comprador tem que vender “fracionado” a terceiros e repassar. Então ainda não deu lucro “prático”.

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      3. https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=196931

        “O Fundo recebeu, pela Mérito Realty Ltda, na data de hoje, R$ 50.323.505,91, relativo à venda, o que gerou um resultado bruto de R$ 25.323.505,91, uma vez que tais empreendimentos foram adquiridos em 2018 por R$
        25.000,000,00. A operação resultou em um retorno de 101,3% em três anos (TIR de 26,8% a.a.) e equivale a um resultado bruto de R$ 6,37 por cota, que, uma vez distribuído ao Fundo, irá compor o resultado caixa que será distribuído aos cotistas nos próximos trimestres.”

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      4. O fundo tem que explicar melhor em seus relatórios : que o lucro foi de uma empresa do fundo que foi vendida e o lucro da operação fica no fluxo de caixa do fundo e não será impactado positivamente no trimestre a mesma proporção/integral do lucro da operação … Esta história do fundo reinvestir o lucro confunde o investidor… Já que a lei obriga os FIIs a distribuir pelo menos 95% do lucro do semestre…Resumindo : falta mais clareza nos relatórios do MFII !!!

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      5. Pela minha interpretação da legislação vigente, eu também penso assim. Lucro deve ser distribuído no semestre corrente (mínimo de 95%). Para novos investimentos se deve fazer emissão. É a essência dos FIIs e, em particular, dos fundos de desenvolvimento. Inclusive os colegas que ora justificam o mecanismo usado pela Mérito, usaram esse argumento sobre a necessidade de emissão para investimento quando das recorrentes emissões.

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      6. Investidor Paulista,

        está no fato relevante:
        “vem, por meio deste, em cumprimento ao disposto no artigo 41 da Instrução CVM nº 472 de 31 de outubro de 2008, conforme alterada, divulgar aos cotistas e ao mercado que, através de suas investidas…

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      1. E nem acho que vão distribuir, enquanto o capital estiver dentro da Mérito Realty…
        O fundo está com várias obras em pré-lançamento, que ainda vão demandar muito capital pra ficarem prontas.

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  4. A MÉRITO DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA., instituição
    financeira com sede na Cidade e Estado de São Paulo, na Rua Funchal, nº 418 – 21º andar,
    Vila Olimpia, inscrita no CNPJ sob o nº 41.592.532/0001-42, devidamente credenciada
    para a administração de carteiras de valores mobiliários, conforme ato declaratório
    expedido pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) nº 19.203, de 26 de outubro de
    2021 (“Administrador ou Mérito DTVM”), na qualidade de administradora do MÉRITO
    DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, inscrito
    no CNPJ sob o nº 16.915.968/0001-88 (“Fundo”), vem, por meio deste, em cumprimento
    ao disposto no artigo 41 da Instrução CVM nº 472 de 31 de outubro de 2008, conforme
    alterada, divulgar aos cotistas e ao mercado que, através de suas investidas, adquiriu um
    terreno de 98.601,05 m², localizado na Rua Tineciro Icibaci, bairro Vila Carmosina, na
    cidade de São Paulo/SP. O terreno será pago através de um percentual da receita de
    vendas do empreendimento quando as unidades habitacionais começarem a ser
    comercializadas, com um adiantamento de R$ 6.805.000,00 que será pago em quatro
    parcelas conforme andamento das etapas de aprovação do empreendimento. O projeto
    pretendido para o local é multifamiliar residencial vertical e enquadra-se no âmbito do
    programa de Habitação de Interesse Social. Os trâmites junto à Prefeitura Municipal de
    São Paulo já estão em andamento para iniciar a aprovação do projeto a ser implantado.
    Não são esperados impactos relevantes na expectativa de rendimentos de curto prazo e
    a expectativa futura está condizente com o último estudo de viabilidade do Fundo
    divulgado no relatório trimestral gerencial.

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      1. tá explicado no texto… é variável: “O terreno será pago através de um percentual da receita de vendas do empreendimento quando as unidades habitacionais começarem a ser comercializadas.”

        o fundo se expõe no limite no adiantamento, o resto o vendedor só recebe se o fundo receber também

        por hora, o desembolso foi de 1/4 dos R$ 6,8 mi e os outros 3/4 ainda só conforme forem os trâmites de aprovação do projeto: “conforme andamento das etapas de aprovação do empreendimento”

        Curtido por 3 pessoas

      2. Digamos que alguém quer se desfazer do seu carro importado; Suponhamos que eu tenha uma revendedora de carros usados e proponha o seguinte negócio: Compro o carro pagando R$ 25.000,00 de entrada dividida em 4 parcelas mensais e iguais, o restante eu pago como um percentual do valor de revenda que eu conseguir.
        A proposta é desse jeitinho, sem estabelecer um Preço Total, ou um Valor Presente, nem a taxa percentual, nem limite máximo, nem limite mínimo no preço de venda.

        Queria saber se há alguém nesse blog que fecharia comigo esse negócio hipotético, nesses termos?

        Curtido por 1 pessoa

  5. Bom dia, Natália!

    Conforme conversado por telefone, solicito as informações sobre a forma de distribuição dos lucros da venda da Nova Colorado como noticiado em Fato Relevante.

    Grato,

    Felipe de Campos Mendes

    Felipe, boa tarde!

    Agradeço a sua formalização por e-mail.

    Conforme Fato Relevante divulgado no dia 22/07/2021, a venda da Nova Colorado S.A gerou um resultado bruto de R$ 25.323.505,91, o que equivale a um resultado bruto de R$6,37 por cota. O Mérito FII distribui dividendos apenas provenientes do resultado caixa transitado de forma direta pelo caixa do FII.

    É valido ressaltar que esses valores apresentados não são líquidos dos custos do fundo. Uma vez incorporados no resultado caixa, são descontados de despesas antes da distribuição dos dividendos. Saliento que conforme (art. 10, p.u., da Lei 8.668/93), divulgamos no mínimo 95% do resultado financeiro líquido.

    Para uma maior sensibilidade das despesas e resultado líquido acumulado/distribuído, o Sr. pode também acessar os informes trimestrais.

    Quanto aos fluxos de caixa dos empreendimentos e as projeções de distribuições, podem ser conferidos no último relatório gerencial trimestral divulgado, nas últimas páginas: https://fnet.bmfbovespa.com.br/fnet/publico/visualizarDocumento?id=241837&cvm=true

    Curtido por 2 pessoas

      1. Bom, não tem muito para traduzir. Podemos só especular.
        1) O lucro líquido pode ser qualquer valor entre R$0,00 e R$6,37 e não vão nos informar qual é;
        2) Esse lucro já vem sendo distribuído de acordo com a obrigatoriedade dos 95%. Observando a tabela do último relatório trimestral:
        Fluxo Fundo (2021) (R$ milhões)
        Saldo Caixa – Inicial : 59,49
        Fluxo dos Ativos : 48,54
        Receitas do Fundo : 0,96
        Despesas do Fundo : -18,49
        Integralização Cotas : 145,39
        Fluxo aos Cotistas: – 47,84
        Saldo Caixa – Final : 188,05
        Eu não consigo visualizar o fluxo e aonde entram os 95% aqui.
        3) Pelo que entendi, também, melhor só contarmos com aquilo que está previsto (no ultimo relatorio trimestral) anualmente para os proximos periodos.

        Curtido por 4 pessoas

    1. O relatório trimestral tem os fluxos financeiros por empreendimento… Em 2021 teve a projeção de 120MM de recebimento e -71,95 de investimentos, gerando um fluxo total de 48,54 milhões.
      Se olharem na linha do Nova Colorado em 2021, vai ter o resultado positivo de 50,32 mas outros projetos tiveram gastos por estarem justamente em desenvolvimento

      A venda da nova colorado recebeu um valor positivo no caixa do fundo mas outros projetos precisam incorrer gastos pra serem desenvolvidos, fora isso tem as despesas do proprio funcionamento do fundo

      Como um fundo que é obrigado a entregar 95% dos resultados não entregaria o resultado da venda?

      Gente isso eh um fundo de desenvolvimento! Alguns projetos estão sendo construídos e precisam ter gastos…. Como vcs querem comparar um fii de desenvolvimento com HGRE que tem imóveis performados e outra estrutura de custos ???!

      Curtido por 3 pessoas

      1. Acho que a comparação com o HGRE seria no sentido de uma comunicação mais clara, objetiva. Coloca como deve ser colocado, mas insere um quadro ou poucas linhas numa terminologia mais simples pra que todos (iniciantes em FII ou não) consigam entender na primeira leitura.

        Na verdade, tem algum tempo que muitos cotistas pedem uma comunicação mais simples, direta nos pontos que interessam aos cotistas. Ta na hora de alguém no RI buscar isso e encontrar um meio de operacionalizar. Sinceramente, poucas linhas, um gráfico ou um quadro conseguem passar muita coisa de forma simples e direta. Fica a sugestão.

        Valeu!!!

        Curtido por 8 pessoas

      2. De minha parte, não reclamo da destinação do dinheiro, mas sim da falta de transparência. Por mim, podem usar 200% do lucro para reinvestimento em novos projetos e não distribuir nada. Não é essa a questão.

        Curtido por 3 pessoas

  6. MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII
    FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
    CNPJ: 16.915.968/0001-88
    FATO RELEVANTE

    A MÉRITO DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA.,
    instituição financeira com sede na Cidade e Estado de São Paulo, na Rua
    Funchal, nº 418 – 21º andar, Vila Olimpia, inscrita no CNPJ sob o nº
    41.592.532/0001-42, habilitada para a administração de carteiras de valores
    mobiliários, conforme ato declaratório expedido pela Comissão de Valores
    Mobiliários (“CVM”) nº 19.203, de 26 de outubro de 2021 na qualidade de
    administradora do MÉRITO DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO I FII – FUNDO DE
    INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, inscrito no CNPJ sob o nº 16.915.968/0001-88
    (“MFII”), com fundamento no artigo 41 §2º VIII da Instrução CVM nº 472 de 31
    de outubro de 2008, vem, por meio da presente e conforme informado na
    assembleia geral extraordinária do MFII disponibilizada ao mercado em 04 de
    janeiro de 2022, INFORMAR que a transferência da administração do MFII
    ocorreu no fechamento do dia 04 de janeiro de 2022 (“Data da Transferência”).
    Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos
    adicionais que se façam necessários.
    São Paulo, 05 de janeiro de 2022,
    MÉRITO DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA.
    (Administradora do MFII)

    Curtido por 5 pessoas

    1. Agora tem que ter bom e ágil RI

      Responder com clareza as dúvidas

      Bom serviço de mailing (informar tudo aos cotistas)

      Votação sempre digital

      Não cometer e nem permitir deslizes que possam ser usados por regulador ou invejosos…

      Manter uma boa gestão entregando bons resultados (ok, aqui é mais função do gestor) 😉

      Tendo isso…teremos a certeza que a mudança veio pra melhor e que decidimos bem 🙂

      Valeu!!!

      Curtido por 5 pessoas

      1. Apoiado Tomas, tem q responder, alguma coisa tem q responder ao cotistas, mesmo q seja, não podemos comentar esse assunto por enquanto, mas assim q pudermos falar sobre isso ou soubermos responder lhe responderemos, é o mínimo q se espera quando se pergunta, maioria dos Ri, não presta mesmo, mas no caso mfii11 sempre foi diferente, por isso causa estranheza à falta da resposta…

        Curtido por 2 pessoas

      2. Segue resposta do Alexandre:
        —————————————————————

        Fortunato, tudo bem?

        O melhor email é no ri@meritoinvestimentos.com ou no contato@meritoinvestimentos.com mas por aqui também funciona.
        Acho que já tinha respondido em algum outro email mas não deve ter recebido.

        A venda da Nova Colorado foi efetivada e os valores recebidos conforme comunicado divulgado ao mercado.

        Quanto aos fluxos de caixa dos empreendimentos e as projeções de distribuições, podem ser conferidos no último relatório gerencial trimestral divulgado, nas últimas páginas:
        -Apaguei o link para atender a política do Blog.-

        Um excelente 2022!!
        Att,
        Alexandre Despontin
        Rua Funchal, 418 – 21º Andar
        04551-060 – Vila Olímpia – São Paulo – SP
        T. +55 (11) 3386-2555
        ————————————————————–
        Desculpem a minha ignorância, não sou contador e estou tendo dificuldade de entender:
        Se houve venda, houve lucro, por quê o dividendo não refletiu?
        Está fazendo reserva para enfrentar uma eventualidade?
        Fico preocupado com esta dificuldade de explicar de maneira simples como o @Eduardo Cwb sugeriu.
        No HFOF eu achei que vinha uma renda boa com a venda, com lucro do edifício no ano passado, e veio 50, 60 centavos e ninguém explica aos novos entrantes do mercado o que foi feito deste lucro, de maneira simples e objetiva.
        Se alguma alma generosa puder perder uns segundos de seu dia para me ajudar a entender, eu sinceramente agradeço.

        Forte abraço a todos

        Curtido por 3 pessoas

  7. Enviei novamente ao RI:
    Bom dia Alexandre.
    Se estou colocando os questionamentos em local errado, peço que me indique o certo.
    Fiz alguns questionamentos e não obtive respostas.
    O que gostaria de saber de forma clara é:
    1) A venda da Colorado foi efetivada?
    2) Há valores a serem distribuídos?
    3) Caso haja, quando será efetuado o pagamento e de que forma?
    Fico no aguardo de seu retorno com o posicionamento da Mérito.
    Forte abraço e um excelente ano de 2022.
    ————————————————————————–
    Pode ser que alguém do blog tenha uma resposta para estas perguntas. Se puder me responder, agradeço.

    Curtido por 5 pessoas

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