NSLU11 – Hospital Nossa Senhora de Lourdes

Seu objetivo foi a aquisição da totalidade imóvel Hospital e Maternidade Nossa Senhora de Lourdes (SP), para sua posterior exploração comercial; tem administração do BTG Pactual, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

NSLU11B

O FII Hospital N.Sra. Lourdes (NSLU11B) é classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Hospital, de acordo com os critérios do nosso Ranking dos FIIs.

O Hospital está localizado na Rua das Perobas, nº 342/344, Bairro Jabaquara, Município de São Paulo, Estado de São Paulo.

NSLU11B

O prédio conta com 9 pavimentos destinados ao hospital, compondo uma área total construída de 23.523,27m². Área Locável do Empreendimento 19.788,72m².

O contrato de locação é reajustado em Abril pelo IGPM e seu aluguel está com um redutor de 20% devido a uma liminar judicial, impetrada pelo ex-locatário, no evento da discussão dos valores pagos pelo hospital ao fundo ( paga em Maio e repassa em Junho ).

O contrato de locação foi firmado em 2006 e tem duração de 20 anos.

NSLU02  NSLU03

O novo Locatário do hospital é a Rede D’Or São Luiz e uma reunião foi realizada quando da mudança de comando em Maio/12, para discussão da questão do aluguel e ação judicial (processo para consulta 583.00.2011.228774).

Total de Cotas: 1.144.800

Valor atual: R$ 1.805.572,42 (já contemplando o reajuste total)
Valor atual sem a redução da liminar : R$ 2.256.965,30 (já contemplando o reajuste total)
Indice de Reajuste: IGP-M
Data base de Reajuste: abril
Duração dos Contratos: Início 20/04/2006 – duração 20 anos

Taxas:
Administração: 2,50% sobre receita mensal do fundo (mínimo de R$ 18.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).

RI: SH-contato-fundoimobiliario@btgpactual.com

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895 comentários sobre “NSLU11 – Hospital Nossa Senhora de Lourdes

  1. Cresce interesse por planos de saúde no Brasil

    O brasileiro tem demonstrado cada vez mais interesse em migrar para a saúde privada. A Abramge desenvolveu o Índice de Interesse por Planos de Saúde (IPS) com base no Google Trends, cujo principal objetivo é medir a busca por produtos de saúde suplementar em um intervalo de tempo.

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    • Após um ano de crise, que derrubou em 3 milhões os beneficiários nos planos de saúde, o setor já dá sinais de recuperação. Entre janeiro e outubro de 2017, o índice de buscas por palavras chave como “planos de saúde”, “planos individuais” e “planos empresariais” e suas variantes aumentou 6,1 pontos no IPS.

      Entre 2013 e 2015, a busca por ferramentas privadas de saúde cresceu. Em 2016, devido a crise, houve queda.

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      • Tetzner, esse link que você postou tem muito a ver com o NSLU e explica bastante os motivos que levaram a compra do hospital pela Rede D’or.

        Esse interesse dos investidores estrangeiros pelo setor de saúde não é de hoje, inclusive empresários do ramo imobiliário, como Elie Horn da Cyrella, vem investindo em hospitais.

        Para entender melhor vou colar uma reportagem do Valor de junho de 2016 com o título:

        Capital estrangeiro quer grandes hospitais.

        Capital estrangeiro quer grandes hospitais

        Por Beth Koike | De São Paulo

        Nas semanas seguintes à aprovação de uma lei permitindo a entrada de capital estrangeiro em hospitais brasileiros, em janeiro de 2015, uma revoada de investidores desembarcou no país. O americano Carlyle e o Fundo Soberano de Cingapura (GIC) fizeram aportes de quase R$ 5 bilhões na Rede D’Or e a UnitedHealth comprou o Hospital Samaritano, de São Paulo, por R$ 1,3 bilhão. As cifras generosas davam indícios de que a consolidação no setor seria intensa. No entanto, esse movimento não ocorreu até o momento. Além da crise econômica e política que se instaurou no país, os investidores estrangeiros estão se deparando com entraves estruturais no setor hospitalar que têm barrado a conclusão de novas transações. Entre esses empecilhos estão: carência de hospitais de grande porte, dependência das Unimeds como fonte pagadora, principalmente fora de São Paulo, atendimento ao Sistema Único de Saúde (SUS), gestão pouco profissionalizada e indisposição dos fundadores para abrir mão do controle do hospital.

        O maior entrave é o tamanho dos hospitais brasileiros, que têm em média 70 leitos. São considerados rentáveis aqueles com pelo menos 150 leitos, uma vez que os custos fixos de um hospital são elevados, segundo dados da Associação Nacional dos Hospitais Privados (Anahp). Os investidores estrangeiros estão em busca de ativos com mil leitos, mas há pouquíssimas opções e, ainda assim, são hospitais que já têm sócios investidores como a Rede D’Or ou pertencem a operadoras de planos de saúde que usam seus hospitais para atender basicamente seus clientes. Esse é o caso da Amil, dona de 32 hospitais, e da NotreDame Intermédica, que tem 854 leitos e foi vendida há dois anos ao fundo americano Bain Capital. A operadora Hapvida, que ainda não tem investidor, deve chegar ao fim deste ano com 3 mil leitos, mas são voltados aos próprios clientes.

        “A Rede D’Or e o Edson Bueno começaram a consolidação antes e compraram os melhores ativos”, diz Roberto Schahin, sócio da MTS Health Partners, banco de investimento americano especializado em saúde. Bueno é controlador de uma rede com seis hospitais, que juntos têm 1,5 mil leitos, com marcas reconhecidas na comunidade médica como Santa Paula e Nove de Julho, ambos em São Paulo. Já a Rede D’Or é a maior do setor no Brasil, com faturamento de R$ 6,5 bilhões e mais de 30 hospitais, como o paulista São Luiz, o Santa Luzia, em Brasília, e as unidades D’Or, no Rio.

        Segundo Camila Crispim Bastos, “head” do setor de saúde do Banco Modal, entre os investidores estrangeiros que analisaram ativos brasileiros neste último ano, entre 45% a 50% não fecharam negócio por causa do tamanho do hospital. Nos Estados Unidos, o número de leitos por hospital é em média três vezes maior em relação ao Brasil, segundo Anahp e BTG.

        Na falta de hospitais de grande porte, o movimento mais comum seria de aquisições de ativos menores para formar grupos, como já ocorreu em outros setores da saúde como laboratórios de medicina diagnóstica e operadoras de convênios médico e dental. “Mas a lógica não é tão simples no caso dos hospitais devido à complexidade e risco iminentes ao negócio”, diz a sócia do banco Modal, complementando que o valor do cheque não tem sido o maior problema para os investidores estrangeiros.

        Há no mercado, 3,8 mil hospitais privados com ou sem fins lucrativos que juntos têm um faturamento de cerca de R$ 50 bilhões, de acordo com levamento realizado pela MTS Health Partners. Deste total, quase R$ 23 bilhões são provenientes dos 72 maiores grupos hospitalares do país. O setor afirma que sua rentabilidade está sob pressão. “Nos últimos três anos, a variação dos custos médicos cresceu mais do que a receita”, disse Francisco Balestrin, presidente da Anahp.

        Outro ponto que vem causando insatisfação entre os estrangeiros é a dependência das Unimeds que, em muitas regiões do país, são a única fonte pagadora para os hospitais, principalmente, fora da cidade de São Paulo e nos Estados do Sul. Alguns investidores têm se mostrado receosos inclusive para construir um novo hospital nessas praças.

        Mas, em meio às dificuldades de fechar grandes transações, os hospitais filantrópicos privados estão se destacando. No período de um ano, o Samaritano, de São Paulo, foi comprado pela UnitedHealth (dona da Amil), e o Bandeirantes mudou sua razão social para fins lucrativos. Havia uma expectativa de que os filantrópicos começassem o processo da consolidação mais tarde, após aqueles com fins lucrativos. “Os filantrópicos estão nos procurando para ver os modelos viáveis. Há interesse deles em expandir com capital estrangeiro. Mas tenho dito que há outros formatos e não só mudar a razão jurídica”, destaca Elysangela de Oliveira Rabelo, advogada e sócia da Tozzini Freire, escritório de advocacia que tem uma área específica para atender o setor. Elysangela exemplifica como opções aos filantrópicos a criação de subsidiárias, licença de marcas ou gestão de hospitais.

        O sócio da MTS Health levanta outro empecilho ainda pouco discutido: a grande parcela de atendimentos a pacientes da rede pública (SUS) por alguns hospitais filantrópicos particulares. É o caso da Beneficência Portuguesa, de São Paulo. “Há uma carência enorme de leitos SUS no país. Como eu vou chegar numa prefeitura e informar que o hospital foi comprado e aqueles leitos passarão a ser privados? Não dá para fazer isso”, explica Schahin.

        Os sócios do Modal, da MTS Health e da Tozzini Freire dizem que a falta de governança corporativa no setor é outro grande problema. É comum o fundador do hospital acumular as funções de presidente, médico responsável e ainda ter consultório dentro do próprio hospital. Outra característica é que muitos hospitais de menor porte têm vários sócios médicos que estão em busca de aportes financeiros, mas não querem abrir do controle. “Para o investidor levar adiante a consolidação ele quer comprar 100%”, diz Camila.

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      • Com base no relatório gerencial do NSLU divulgado ontem, que mudou o ABL do fundo para 23.523,27 m², a Rede D’or estaria pagando hoje R$ 79,00 m2.

        Já o valor que o fundo considera correto e que deveria ser pago pelo locatário é de R$ 123,00 m2.

        No caso do NVHO, também da Rede D’or e que entrou em acordo recente com o fundo, o valor do aluguel foi fixado em torno de R$ 82,00 m2.

        Confere produção? 🙂

        Resumindo:
        Teoricamente o aluguel do NSLU estaria em linha com o de mercado, falta o BTG chegar a um acordo definitivo com a Rede D’or para que se coloque um fim a esta questão judicial.

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      • MaoForte

        a área tava errada esse tempo todo? kkk

        três consoantes não consegue manter as coisas certas… bicho se nem a ABL do FII eles colocam direito no relatório…

        Ok eu tinha usado o ABL de 19k e aí foi para 114

        *com os novos dados do relatório corrigido

        Área Locável do Empreendimento
        23.523,27 m²

        Receita
        R$ 2.915.494 = R$ 123,94/m² (o que o FII quer na justiça)

        Ajuste
        (1.037.940)

        R$ 1.877.554 = R$ 79,81/m² * o bruto pago, sem impacto das despesas do FII

        eu não sei vocês… mas no lugar do inquilino se o FII ganhar esse processo… eu sairia… 124/m² é muita grana para um hospital

        Curtido por 3 pessoas

      • Andrade

        nesse preço?

        Até para o TBOF!

        acredite, prédio vago não é problema… adaptações se fazem e também não estou falando que vai, apenas mostrando que esse pleito perdeu a motivação no momento atual um acordo é a melhor saída

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      • Tetzner um acordo é sempre a melhor saída, o problema é que a xxx não gosta disso, vide famb que total incompetência. Porém uma mudança também não seria bom para o hospital, na minha opinião inviável. Mas para isso temos o judiciário, esse aluguel de r$ 2.900.000 é caro, todo mundo sabe disso, tanto que foi reduzido.

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  2. Pessoal,
    gostaria de confirmar uma informação.
    Eu entendia até agora que havia uma questão judicial que em caso de perda pelo FII haveria manutenção do aluguel. E que em caso de GANHO da causa, haveria AUMENTO do aluguel.
    Lendo um relatório de uma corretora a situação seria diferente. Haveria manutenção do aluguel em caso de ganho da ação pelo FII e REDUÇÂO do aluguel em caso de PERDA .
    Alguém poderia me esclarecer qual a informação correta?

    At.

    Curtido por 1 pessoa

    • Serrano

      a resposta é um tremendo “depende”

      depende da conclusão a que se chegar no processo… a disputa é um “cabo de guerra” em que cada uma das partes quer puxar a sardinha para o seu lado

      o Juiz arbitrou um “meio termo” então pode ficar como está, subir ou cair

      vai depender da decisão do juiz

      Curtido por 3 pessoas

    • Muito obrigado Tetzner,

      Deixa ver se eu entendi.
      Hoje tem desconto de 20%, correto?
      Se o FII ganhar haveria um aumento da receita (grosseiramente 20%), correto?
      Se o FII perder haveria uma redução da receita adicional (grosseiramente 10%), correto?
      Se ficasse um meio termo, haveria um aumento (grosseiramente de 5%), correto?

      Curtido por 3 pessoas

      • Sim Tetzner, concordo com a negociação e que a gestora seja mais proativa, mas também acho difícil que o inquilino saia da localidade, caso contrário, a nova rede não teria adquirido as operações.

        O hospital é bem localizado, tem toda a estrutura montada, partir do zero pra chegar a isso é difícil e caro, sem contar o tempo que levaria, o prejuízo de imagem e claro ficariam visados, acredito que como o colega Maoforte, nos disse um acordo nos moldes do NVHO, seja o mais plausível, ou seja, continuaria em linha com os valores atuais.

        Vamos ver, a habilidade da gestora, o melhor mesmo seria que se chegasse a um consenso, antes de uma nova determinação judicial, que tal uma participação nos resultados do hospital? Reduz-se, um pouco o aluguel mensal e dependendo do resultado operacional, semestralmente ou anualmente, seria pago um plus para o fundo.

        Curtido por 3 pessoas

    • Recentemente um outro fii no mercado (NVHO11) também da rede Dor, entrou em acordo com o fundo definindo novo valor do aluguel.

      Fazendo uma comparação com NSLU11 e utilizando o ABL de 23.523 mil, o aluguel do NSLU11 estaria em linha com o acordado com o NVHO11.

      Em relação ao ABL do NSLU, os dados fornecidos pelo BTG eram conflitantes.
      O informe trimestral mostrava 10 mil de ABL, relatório gerencial 19 mil e as demonstrações financeiras 23 mil de ABL.

      Em email enviado ao BTG informaram que iriam corrigir as informações.
      No ultimo informe trimestral já consta o ABL correto de 23 523 mil, falta corrigir o relatório gerencial.

      Segue a resposta do BTG sobre ABL:

      A área que consideramos a correta é de 23.523.27 m².
      Iremos ajustar os referidos documentos para contemplar o valor correto.

      Curtido por 4 pessoas

      • Boa Maoforte!

        🙂

        é impressionante o nível de alienação das três consoantes…

        datas de contrato erradas no FAED… a gente avisou para eles corrigiram

        quantidade de parcelas erradas de laudêmio no MAXR… a gente avisou eles corrigiram

        FCFL teve o lance da área da agência Itaú… poutz circense o episódio…

        a novela mexicana das revisionais em HCRI/NSLU

        FAMB com os custos advocatícios…

        agora áreas do NSLU … pela amor…

        entrega moçada… pede para sair do mercado, deixa quem sabe fazer o trabalho e vaza logo…

        ajuda o mercado de FII… pede para sair 3 consoantes!

        Curtido por 5 pessoas

      • Larguem o osso logo, antes que fique feio demais!!!
        Pra começar e mostrar credibilidade, o primeiro a ser entregue tem que ser o BCFF, FOF da casa, que só serve pra manter inflado o mercado e garantir as taxas altas, basta ver a carteira do referido fundo.

        Curtido por 2 pessoas

      • TDKZÉ

        quanto antes a 3C sentar e chegar à um acordo melhor… imagina SE o juíz dá ganho para o FII… já era o inquilino

        aí depois vai chamar pra dar desconto?

        simplesmente não faz mais sentido essa disputa judicial

        é 10% que o inquilino quer pra ficar feliz? concede e encerra… o que o FII tá pagando todos esses anos de honorários… se economizar daqui pra frente é lucro

        Curtido por 1 pessoa

      • Sim Tetzner, concordo com a negociação e que a gestora seja mais proativa, mas também acho difícil que o inquilino saia da localidade, caso contrário, a nova rede não teria adquirido as operações.

        O hospital é bem localizado, tem toda a estrutura montada, partir do zero pra chegar a isso é difícil e caro, sem contar o tempo que levaria, o prejuízo de imagem e claro ficariam visados, acredito que como o colega Maoforte, nos disse um acordo nos moldes do NVHO, seja o mais plausível, ou seja, continuaria em linha com os valores atuais.

        Vamos ver, a habilidade da gestora, o melhor mesmo seria que se chegasse a um consenso, antes de uma nova determinação judicial, que tal uma participação nos resultados do hospital? Reduz-se, um pouco o aluguel mensal e dependendo do resultado operacional, semestralmente ou anualmente, seria pago um plus para o fundo.

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