NSLU11 – Hospital Nossa Senhora de Lourdes

Seu objetivo foi a aquisição da totalidade imóvel Hospital e Maternidade Nossa Senhora de Lourdes (SP), para sua posterior exploração comercial; tem administração do BTG Pactual, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

NSLU11B

O FII Hospital N.Sra. Lourdes (NSLU11B) é classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Hospital, de acordo com os critérios do nosso Ranking dos FIIs.

O Hospital está localizado na Rua das Perobas, nº 342/344, Bairro Jabaquara, Município de São Paulo, Estado de São Paulo.

NSLU11B

O prédio conta com 9 pavimentos destinados ao hospital, compondo uma área total construída de 23.523,27m². Área Locável do Empreendimento 19.788,72m².

O contrato de locação é reajustado em Abril pelo IGPM e seu aluguel está com um redutor de 20% devido a uma liminar judicial, impetrada pelo ex-locatário, no evento da discussão dos valores pagos pelo hospital ao fundo ( paga em Maio e repassa em Junho ).

O contrato de locação foi firmado em 2006 e tem duração de 20 anos.

NSLU02  NSLU03

O novo Locatário do hospital é a Rede D’Or São Luiz e uma reunião foi realizada quando da mudança de comando em Maio/12, para discussão da questão do aluguel e ação judicial (processo para consulta 583.00.2011.228774).

Total de Cotas: 1.144.800

Valor atual: R$ 1.805.572,42 (já contemplando o reajuste total)
Valor atual sem a redução da liminar : R$ 2.256.965,30 (já contemplando o reajuste total)
Indice de Reajuste: IGP-M
Data base de Reajuste: abril
Duração dos Contratos: Início 20/04/2006 – duração 20 anos

Taxas:
Administração: 2,50% sobre receita mensal do fundo (mínimo de R$ 18.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).

RI: SH-contato-fundoimobiliario@btgpactual.com

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

1.140 comentários em “NSLU11 – Hospital Nossa Senhora de Lourdes”

    1. Opinião. Para mim o judiciário não aceita mudança de índice de reajuste de contratos a menos que seja algo abusivo. Senão seria quebra de contrato e geraria uma enorme insegurança jurídica. Apostei nisso desde o inicio e nao me desfiz de minha posição. Abcs.

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    2. Rede D’Or perde disputa sobre valor de aluguel no formato “built to suit”
      Decisão da 31ª Câmara de Direito Privado do TJSP é desfavorável à redução de aluguel
      Por Beatriz Olivon — Brasília

      08/09/2022 07h30 Atualizado há 44 minutos

      A 31ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) impediu a Rede D’Or de revisar o valor do aluguel do prédio do Hospital São Luiz Anália Franco. Os desembargadores aceitaram o pedido feito pela proprietária do imóvel, a Floema Participações, e reverteram a decisão de primeira instância que havia permitido a revisão contratual.

      No caso, o contrato foi celebrado em 2007 para construção e posterior aluguel para o hospital. O valor mensal inicial era de R$ 1,3 milhão, anualmente reajustado de acordo coma variação do IGP-M da FGV. Decorridos 10 anos de locação, o aluguel atingiu o valor de R$ 2,4 milhões e a Rede D’or ingressou na justiça com o objetivo de fixar o aluguel mensal em R$ 1,6 milhão, aproximadamente.

      Na decisão, os desembargadores afirmaram que não se pode alegar locação com valor acima do mercado nos contratos de “built to suit” em razão da natureza jurídica do próprio contrato. Nesse tipo de contrato, segundo a decisão, junto com o valor do aluguel existe o retorno do investimento feito pelos proprietários do edifício, que foi a construção do hospital.

      Para os desembargadores, a fixação do aluguel, segundo a livre estipulação das partes, levou em conta a finalidade de servir de contraprestação pelo uso do bem e, sobretudo, de retorno do investimento realizado no local. “Inviável se apresenta cogitar de revisão do valor da contraprestação enquanto não se esgotar o prazo estabelecido no contrato”, afirma o relator, desembargador Antonio Rigolin, na decisão.

      . — Foto: Getty Images

      Defesa da Floema

      De acordo com o advogado da Floema, Rodrigo Forlani Lopes, do Machado Associados, a proprietária do edifício promoveu a construção do hospital com base nas especificações do contratante. Ele acrescenta que a fixação do valor do aluguel nos contratos feitos sob medida leva em conta a contraprestação pelo uso do bem e, principalmente, o retorno do investimento realizado no imóvel.

      “A construção foi atípica porque era um hospital luxuoso”, disse o advogado. A empresa alegou no processo que caso o imóvel retorne ao mercado, encontrará dificuldade em encontrar outro ocupante que tenha exatamente os mesmos interesses e disponibilidade financeira.

      O temor, segundo Forlani, era que esse caso deixasse insegurança sobre os contratos de “build to suit”. “Quem faz o investimento teria receio pelo risco de a outra parte tentar rever no Judiciário”, afirmou. O acordo é anterior à Lei nº 12.744, de 2012, que disciplinou os contratos de contratação ajustada (“build to suit”).

      A Rede D’Or ainda pode recorrer da decisão. Em nota, informa que não comenta processos em andamento.

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  1. Pronto, fii já está voltando a dar as carás, inclusive sendo badalado já, não morreu ninguém, um leve hematoma e uma possível cicatriz, nada q o tempo não possa curar, o mesmo vai acontecer com ABCP11, PQDP etc, ninguém vai morrer, são ótimos fiis, ótimos seguimentos, que um pequeno tropeço não fará diferença a longo prazo, ambos comprei mais e adorei o acontecido por ter tido a oportunidade de aumentar posição, observação q faço é q tem porcaria pra caramba aí p pessoal vender susto e ninguém fala nada, aí falam de fiis top.
    Nunca se esqueçam q fortaleza foram feitas para resistir a grandes tempestades, já castelos de areia não resisti a uma pequena brisa ok. Lembrem se, existe algumas pouquíssimas fortaleza no mundo dos fiis aqui no bananal, já castelos de areias, esses são fartos….

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    1. A dívida de R$ 23M foi paga e a distribuição mensal que deveria ser normal daqui para frente é na ordem de R$ 1,54, ocorre que a Rede D’OR está cobrando Multas e Juros devido mora, por isso o Gestor reteve agora em Junho uma parcela do rendimento e vai reter ainda mais dos próximos rendimentos para essa rubrica. Simultaneamente o Gestor entrou na justiça para não pagar essa multa.
      Considerando a qualidade e nessa localização do ativo, creio que os cotistas se satisfazem com um provento mensal próximo a 1%, enquanto a inflação estiver alta como atualmente; Nesse contexto imagino que o VP estará em R$ 160,00 até dezembro. Apesar de ser monoativo e monoinquilino, não há risco de vacância nesse imóvel , por isso creio que o VP vai subir na proporção que a inflação começar a cair.
      Nunca é demais dizer, isso não é uma recomendação apenas um palpite…

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  2. REDE D’OR não dá descanso…
    FR 02/06
    O Fundo foi citado para apresentar defesa em nova Ação Revisional de Aluguel (“Ação Revisional”) movida pela REDE D’OR, inscrito no CNPJ sob o nº 06.047.087/0008-05 (“Locatária”), por meio do qual o Locatário pleiteia a revisão do valor de aluguel vigente nos termos do Contrato de Locação firmado em 21 de março de 2006. O referido processo tramita junto à 4º Vara Cível do Foro Regional III – Jabaquara, sob o número 1010856-31.2022.8.26.0003.

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    1. Uma coisa que sempre me atentei foi a histórica tendência de a justiça ir a favor de hospitais e escolas por razões “humanitárias e sociais”, em detrimento dos argumentos contratuais e jurídicos. Nunca virei sócio de FII deste tipo por esse motivo. Sou do HGRU e é meu receio em relação ao fundo.

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  3. NSLU11
    FATO RELEVANTE

    A) Em complemento aos Fatos Relevantes dos dias 30/03/2022 e 28/04/2022, nos quais foram informados que o Fundo está realizando a 3ª Emissão de Cotas (“Oferta”) para fazer jus à dívida de R$ 27.137.596,79 (“Valor de Sentença”), já tendo inclusive sido paga a monta de R$ 18.650.000,00, conforme será dado maior detalhamento no próximo Relatório Mensal, a Administradora informa que, caso não seja concluída a Oferta até a próxima data de distribuição de rendimentos em 07/06/2022, fará a retenção do valor da distribuição de rendimento referente à competência de abril de 2022 (“Retenção”), na qual considera o aluguel já recebido e reajustado pro-rata pelo índice do IGP-M.

    B) Dessa forma, ocorrendo o avanço e a conclusão da Oferta supracitada, a Retenção poderá ser distribuída até o final do semestre1

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    1. Imagino que se a emissão for 100% exercida o fundo poderia começar a pagar os dividendos mensais já no mês que vem, inclusive com a distribuição dos rendimentos que foram retidos em abril e em maio, uma vez que o montante da oferta era suficiente para quitação de 100% da divida e de todos os custos da oferta.
      Se a emissão não for 100% exercida ainda poderemos ter mais alguns meses sem rendimentos, uma vez que a receita de aluguel seria confiscada para pagamento da dívida, até que esta esteja 100% quitada.

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  4. FR
    … No âmbito do exercício do Direito de Subscrição de Sobras, houve a subscrição e integralização de 26.847 (cerca de 20% das sobras). Novas Cotas, remanescendo, portanto 109.643 Novas Cotas, a serem distribuídas a partir desta data a Investidores Profissionais ….

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  5. As duas soluções na mesa e o encaminhamento do BTG:

    FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII HOSPITAL NOSSA SENHORA DE LOURDES CNPJ/ME nº 08.014.513/0001-63 PROPOSTA DA ADMINISTRADORA RELATIVA À ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA DE COTISTAS

    Deliberar a respeito da forma pela qual o Fundo obterá os recursos necessários para efetuar o pagamento da quantia de R$ 27.137.596,79 (vinte e sete milhões cento e trinta sete mil quinhentos e noventa e seis reais e setenta e nove centavos), referente ao acerto de contas do valor do aluguel fixado pelo juízo contra o valor efetivamente pago, em favor da Rede D’Or São Luiz S.A. (“Locatária”), devidamente atualizada até a data do efetivo pagamento, no âmbito do cumprimento de sentença (0006113-92.2022.8.26.0100) da ação revisional de aluguel, autuada sob o nº 1079521- 12.2016.8.26.0100, em trâmite junto ao Tribunal de Justiça de São Paulo (“Ação Revisional de Aluguel”), dentre as duas possibilidades abaixo:
    1) a emissão de cotas pelo Fundo, para distribuição pública, com esforços restritos de colocação, nos termos da Instrução CVM nº 476, de 16 de janeiro de 2009, conforme alterada (“Novas Cotas”, “Oferta Restrita” e “Instrução CVM 476”, respectivamente), cujas condições estão melhor especificadas abaixo (“Nova Emissão”):
    (a) Coordenador Líder: BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM, acima qualificada (quando referido nessa qualidade, “Coordenador Líder”), sendo certo que a contratação do Coordenador Líder não caracteriza situação de conflito de interesses nos termos do Art. 34 da Instrução CVM 472, visto que o Coordenador Líder não será remunerado pela realização da Oferta; (b) Valor Total da Oferta Restrita: aproximadamente R$ 26.000.000,00 (vinte e seis milhões), pois vai depender do valor unitário da cota de emissão para ter o valor exato da nova emissão; (c) Quantidade de Cotas: aproximadamente 188.804 (cento e oitenta e oito mil e oitocentos e quatro) Novas Cotas, pois vai depender do valor unitário da cota de emissão para ter a quantidade exata;

    2) a antecipação, por meio de cessão de crédito, dos recebíveis decorrentes do contrato de locação celebrado entre Fundo e Locatária, com a finalidade de serem objeto de securitização, observado que os termos e condições da cessão de créditos e dos demais atos a serem realizados pelo Fundo, serão fixados pela Administradora em conjunto com os demais participantes da operação de securitização, em condições de mercado (“Antecipação de Recebíveis”).

    PROPOSTA DA ADMINISTRADORA: A Administradora recomenda aos cotistas deliberarem pela aprovação da pauta “Emissão de novas cotas pelo Fundo” pelo Fundo resolver a pendência financeira do Cumprimento da Sentença da Ação Revisional de Aluguel de 2016, restando apenas a discussão do valor incontroverso de aproximadamente R$ 1.6M da Ação Revisional de 2011, em que o FII é credor, e a Ação Revisional de 2021 referente a troca de índice do IGP-M para IPC-FIPE. Ainda, a Administradora também entende essa pauta ser a melhor opção por gerar menor impacto ao Fundo e, consequentemente, na distribuição de rendimento projetada.

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    1. Acréscimo de aproximadamente 16,5% a mais de cotas se essa for a opção. Para além da diminuição dos rendimentos já consolidada com a decisão na revisional some-se a diluição dos rendimentos futuros com o acréscimo de cotas.

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      1. Vai render uns 1,26~1,29/cota se for via emissão (conta de padaria). Em 145 a cota para mim já era recompra, agora vou aguardar o desfecho… vai acontecer algo semelhante no HCRI… e em todos, como sempre, é no nosso que estoura

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      2. Tb recomprei a 145 mas já começo a questionar se realmente valeu a pena, com emissão o VP vai pra baixo assim como a renda (+-1,28) são mais bocas pra comer o bolo. Mercado tende a corrigir novo DY e muda totalmente o jogo.

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      3. A “raposa cuidando do galinheiro”
        BTG atuando nas duas pontas e obviamente buscando somente o que lhe irá trazer benefício. Deveria ser processada, atitude criminosa.
        Mas chega de mimimi, mais do que foi avisado e a forma como vinham “ademenestrando” já era sinal de m….

        Pior o bobalhão aqui que continua tendo cotas

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    1. Impressionante como a história de repete…. o fundo dá uma paulada… o rendimento cai, a cotação cai, todo mundo fica furioso… aí passa algum tempo, todo mundo começa a falar bem, porque paga um bom DY, a cotação sobe e… nova paulada!!!!

      Acho que é a 3a ou 4a vez…

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    1. Desde Mil Novecentos e Bolinha que o Tetzner já falava do amigo turco que dizia: Nunca se faz um bom negócio com gente ruim.
      E para quem não sabe, gente ruim tem nome: BTG, TRX, Rolo Bravo…

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    1. Já vinha cantando a pedra nessa dupla (NSLU e HCRI) ambos da famigerada BTG, se vc for cotista de qualquer fundo a longo prazo ou recentemente desses hospitais, então vc sabe bem o que eu sinto sobre a BTG! E para qual lugar esses caras deveriam ser enviados…
      Falando em enviar, dos emails que enviei a BTG ao longo desses processos a resposta sempre foi incrivelmente INÚTIL.
      Em tempo: 100% de todas minhas dúvidas em qualquer fundo, de qualquer administradora, o desfecho foi o mesmo até hoje.

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      1. Absurdo total! Tinha comprado cotas desse fundo para escapar a alavancagem e excesso de subscrições dos fundos de papel, as baixas arrecadações e vacâncias dos fundos de escritório e bancos. Imaginei que hospital, ainda mais ligado à rede D’Or, fosse algo sólido. Mas agora o prejuízo é brutal! Os FIs estão deixando de ser alternativa de retorno. Um ano sem pagamentos! Pior que os fundos de shopping durante o pico da pandemia.

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      2. Concordo ! Um lixo o suporte. Um lixo a transparência. A cota caia direto a vários dias (inside trading) ? Lógico ! Deveriam colocar 1/2 dúzia em cana para aprender a tratar direito os acionistas…

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    2. E tem veiculo de noticias especializado que …. acredita que APENAS fundos de hospitais são o problema 😂😂😂

      Entenda | FIIs de hospitais são mau negócio? Caso de fundo que terá dividendos afetados por ação de inquilino reacende debate

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  6. FII LOURDES (NSLU) Fato Relevante

    FII HOSPITAL NOSSA SENHORA DE LOURDES, inscrito no CNPJ sob o nº 08.014.513/0001-
    63 (“Fundo”), em complemento às informações divulgadas pela Administradora no documento “Cronologia
    de Ações Judiciais” (disponível no site da Administradora e atualizado periodicamente), comunica aos cotistas
    e ao mercado em geral que:

    (i) O Fundo foi intimado, em sede de cumprimento de sentença, no âmbito do processo judicial nº
    1079521-12.2016.8.26.0100, em trâmite junto ao Tribunal de Justiça de São Paulo (“Ação Revisional
    de Aluguel”), a efetuar o pagamento da quantia de R$ 27.137.596,79 (vinte e sete milhões, cento e
    trinta sete mil, quinhentos e noventa e seis reais e setenta e nove centavos), referente ao acerto de
    contas do valor do aluguelfixado pelo juízo contra o valor efetivamente pago, em favor da REDE D’OR
    (“Locatária”), devidamente atualizada até a data do efetivo pagamento, no prazo de 15 (quinze) dias
    a contar a partir de 08/03/2022;

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    1. (ii) A Administradora informa que está tomando as devidas providências em conjunto com os advogados
      do caso, a fim de apurar a exatidão dos cálculos que embasaram o valor supracitado e informará a
      mercado acerca dos próximos passos;

      (iii) Por fim, levando em conta o quanto descrito acima e considerando-se o montante referido no item (i)
      acima, a distribuição do Fundo será impactada negativamente em, aproximadamente, R$ 23,71 (vinte
      três reais e setenta e um centavos)por cota.

      Ficamos à disposição para demais esclarecimentos que se façam necessários.

      São Paulo, 09 de março de 2022.

      BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM

      Curtido por 1 pessoa

      1. Irresponsabilidade tremenda dos administradores que sequer anteciparam esse desfecho aos cotistas. Se é cumprimento de sentença, houve decisão pretérita e poderiam ter verificado os contornos da condenação.

        Curtido por 2 pessoas

    2. Os amigos me desculpem, mas não há muita razão para espanto aqui. Esse processo já vem correndo a alguns anos, sempre foi devidamente publicizado e passível de acompanhamento pelo site do TJ.

      E o andamento do caso deu tempo e oportunidade a todos de tomarem suas decisões….eu mesmo, a um ano atrás, quando percebi que o processo se encaminhava para um desfecho que seria muito, mas MUITO desfavorável ao Fundo, resolvi encerrar posição (após mais de uma década como cotista).

      Eu sempre achei que uma negociação mediada pelo Poder Judiciário tinha a vantagem de impedir que a parte mais forte se aproveitasse da parte mais fraca…meio assim como Rússia vs. Ucrânia. Continuo pensando assim, com o devido respeito a quem discorda. Existe a opção de se considerar que se, após percorrer todo o caminho que percorreu, a sentença foi essa, é porque à luz da Lei o Hospital realmente tinha razão na demanda. E existe a opção de se considerar que a Justiça foi parcial, injusta, maléfica, incompetente, etc. Cada um deve formar seu juízo, não se esquecendo de pesar o tamanho de seu conhecimento (ou falta de conhecimento) jurídico para isso. De qualquer forma, é bom lembrar que ainda não chegou à ultima instância…provavelmente isso ainda vai se arrastar até o Supremo.

      Curtido por 5 pessoas

      1. Galo, parece-me que a BTG vem apontando esse risco desde que a primeira ação foi impetrada. Faz mais de 1 ano que não leio os relatórios, mas todo mês havia inclusive o cronograma dos processos. Fora os Fatos Relevantes – esses sim, mais relevantes. Mas se a pergunta diz respeito a colocarem um aviso do tipo “pessoal, vendam porque vai dar ruim aqui”, com sinceridade acho que não é nem o papel deles fazer isso.

        Digo tudo isso não é querendo passar o pano pros caras não…mas o que é certo, é certo. Existem tantos motivos pra dar bordoada na turma dos gestores por aí que não precisamos inventar um…kkkk

        Curtido por 2 pessoas

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