Seu objetivo foi a aquisição da totalidade imóvel Hospital e Maternidade Nossa Senhora de Lourdes (SP), para sua posterior exploração comercial; tem administração do BTG Pactual, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.
O FII Hospital N.Sra. Lourdes (NSLU11B) é classificado como sendo um fundo do tipo Tijolo e enquadra-se na segmentação Hospital, de acordo com os critérios do nosso Ranking dos FIIs.
O Hospital está localizado na Rua das Perobas, nº 342/344, Bairro Jabaquara, Município de São Paulo, Estado de São Paulo.
O prédio conta com 9 pavimentos destinados ao hospital, compondo uma área total construída de 23.523,27m². Área Locável do Empreendimento 19.788,72m².
O contrato de locação é reajustado em Abril pelo IGPM e seu aluguel está com um redutor de 20% devido a uma liminar judicial, impetrada pelo ex-locatário, no evento da discussão dos valores pagos pelo hospital ao fundo ( paga em Maio e repassa em Junho ).
O contrato de locação foi firmado em 2006 e tem duração de 20 anos.
O novo Locatário do hospital é a Rede D’Or São Luiz e uma reunião foi realizada quando da mudança de comando em Maio/12, para discussão da questão do aluguel e ação judicial (processo para consulta 583.00.2011.228774).
Total de Cotas: 1.144.800
Valor atual: R$ 1.805.572,42 (já contemplando o reajuste total)
Valor atual sem a redução da liminar : R$ 2.256.965,30 (já contemplando o reajuste total)
Indice de Reajuste: IGP-M
Data base de Reajuste: abril
Duração dos Contratos: Início 20/04/2006 – duração 20 anos
Taxas:
Administração: 2,50% sobre receita mensal do fundo (mínimo de R$ 18.000,00 mensais corrigido pelo IGPM).
RI: SH-contato-fundoimobiliario@btgpactual.com
Tetzner 
Rapaz, vou tentar fazer um resumo do resumo:
Esse fundo é muito enrolado e existe vários processos em andamento (oito para ser mais exato), cuja lista é periodicamente atualizado pelo Gestor, sendo o mais recente publicado hoje 03.03.23 sob o título de Outros Relatórios.
Houve muitos erros nesses processos, tanto por parte da Rede D’or que pediu uma indenização infundada, já que nunca mostrou os documentos necessários para o cálculo dos aluguéis devidos de 8% do faturamento (O contrato Atípico prevê O MAIOR VALOR entre um valor inicial mais correções monetária OU 8% do faturamento), bem como por parte do BTG, gestor do Fundo NSLU.
Os advogados do Fundo, que foram muitos ao longo dos processos se perderam e não souberam defender os Cotistas apropriadamente.
O pior é que na briga entre a Rede D’or e o Fundo, um juiz de primeira instância cometeu um erro homérico ignorando o fato que a Rede D’or nunca exibiu os documentos exigidos no contrato Atípico e condenou o Fundo a pagar uma indenização de R$ 27MM ao inquilino; Foi preciso uma Emissão de cotas para levantar essa quantia. (Houve muita celeuma, mais cotas, mais taxas de emissão, mais honorários, diluição de VP, queda de VM, etc.).
O que poucos falam, mas eu como Cotista do NSLU me sinto no direito de falar é que o BTG é acionista da Rede D’or, então se o Fundo Perde na justiça, o Gestor ganha como Acionista, e se a Rede D’or perde na justiça o BTG ganha como Gestor do Fundo. Nessa briga de Zé com Zé o maior prejudicado são os Cotistas, que viram o PM das suas Cotas despencarem e por terem que bancar uma Diluição/Emissão de cotas no montante de R$ 27MM.
Um ilustre Cotista do Fundo chamado Carlos Steiner (não tive a honra de conhecê-lo), inconformado, entrou com um processo na Justiça, corajosamente batendo de frente com o juizinho, os advogados do Fundo e os advogados da Rede D’Or (parece até que estavam acomunados).
Recentemente uma Juíza de instância Superior reconheceu o erro da primeira instância, e determinou que a Rede D’Or exiba os balanços. (há um monte de detalhes jurídicos que estou omitindo, resumindo).
Aqui cabe uma pergunta. Porque a Rede D’Or guarda a sete chaves e se recusa a entregar os balanços para o Fundo, descumprindo uma cláusula chave do contrato Atípico? A única resposta que qualquer pessoa sensata consegue imaginar é que lá está a prova que levaria a um aumento no valor dos aluguéis desde o início do contrato! (Diferença entre 8% do faturamento e o valor efetivamente pago).
Se tudo continuar nos trilhos e a Justiça prevalecer, vai chegar a hora da Rede D’Or devolver ao Fundo os R$ 27MM e também muito provavelmente mais alguma diferença entre aluguéis devidos/aluguéis pagos. Claro que tudo ao passo da jussttiiiççççaaaaaa…
Meu parecer pessoal sobre isso tudo? Parabéns ao Carlos Steiner, claro! Faria um aporte em NSLU11.
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Excelente relato. De fato, os últimos encaminhamentos judiciais são muito favoráveis ao Fundo. Passei a ter expectativa da reversão da absurda condenação anterior. A ver…
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O pau comendo solto no juridico entre BTG x Rede Dor x Cotistas. E aqui ninguém posta nada… Porque ?
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Este ano eu não estou comprando nada do setor de hospitais. Chega de rolo, tem coisa melhor.
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resume aí pra gente 🙂
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Hospital e educacional parece que tem uma tendência de o judiciário ir a favor, independentemente das leis e regras do inquilinato, por questões “sociais”.
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Na prática é impossível despejar um inquilino de hospital, readequar o prédio para outro uso é um parto e educacional vai por aí também.
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Eduardo vc é da turma do parésque…ou parece quê…
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Risos
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Leilão agora 27.000 cotas. Uma direta eu acho equivalente a 2.30% das cotas do fundo. Zjbo
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tem que ter coragem pra meter a mão nessa cumbuca…
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Previsão de distribuição em 30/11/2022:
Valor RS$ 1,4988 por cota cfe. Relatório mensal.
Devagarinho tá subindo.
Abcs a todos.
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Até que venha a próxima revisional…
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30/09/2022 – Data Base
R$ 1,396400651 – Provento
07/10/2022 – Pagamento
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Notícia do Valor Economico: Rededor perde ação da mudança do indice do Igp-m para o IPC. Não li a notícia porque nao sou assinante.
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Opinião. Para mim o judiciário não aceita mudança de índice de reajuste de contratos a menos que seja algo abusivo. Senão seria quebra de contrato e geraria uma enorme insegurança jurídica. Apostei nisso desde o inicio e nao me desfiz de minha posição. Abcs.
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Rede D’Or perde disputa sobre valor de aluguel no formato “built to suit”
Decisão da 31ª Câmara de Direito Privado do TJSP é desfavorável à redução de aluguel
Por Beatriz Olivon — Brasília
08/09/2022 07h30 Atualizado há 44 minutos
A 31ª Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) impediu a Rede D’Or de revisar o valor do aluguel do prédio do Hospital São Luiz Anália Franco. Os desembargadores aceitaram o pedido feito pela proprietária do imóvel, a Floema Participações, e reverteram a decisão de primeira instância que havia permitido a revisão contratual.
No caso, o contrato foi celebrado em 2007 para construção e posterior aluguel para o hospital. O valor mensal inicial era de R$ 1,3 milhão, anualmente reajustado de acordo coma variação do IGP-M da FGV. Decorridos 10 anos de locação, o aluguel atingiu o valor de R$ 2,4 milhões e a Rede D’or ingressou na justiça com o objetivo de fixar o aluguel mensal em R$ 1,6 milhão, aproximadamente.
Na decisão, os desembargadores afirmaram que não se pode alegar locação com valor acima do mercado nos contratos de “built to suit” em razão da natureza jurídica do próprio contrato. Nesse tipo de contrato, segundo a decisão, junto com o valor do aluguel existe o retorno do investimento feito pelos proprietários do edifício, que foi a construção do hospital.
Para os desembargadores, a fixação do aluguel, segundo a livre estipulação das partes, levou em conta a finalidade de servir de contraprestação pelo uso do bem e, sobretudo, de retorno do investimento realizado no local. “Inviável se apresenta cogitar de revisão do valor da contraprestação enquanto não se esgotar o prazo estabelecido no contrato”, afirma o relator, desembargador Antonio Rigolin, na decisão.
. — Foto: Getty Images
Defesa da Floema
De acordo com o advogado da Floema, Rodrigo Forlani Lopes, do Machado Associados, a proprietária do edifício promoveu a construção do hospital com base nas especificações do contratante. Ele acrescenta que a fixação do valor do aluguel nos contratos feitos sob medida leva em conta a contraprestação pelo uso do bem e, principalmente, o retorno do investimento realizado no imóvel.
“A construção foi atípica porque era um hospital luxuoso”, disse o advogado. A empresa alegou no processo que caso o imóvel retorne ao mercado, encontrará dificuldade em encontrar outro ocupante que tenha exatamente os mesmos interesses e disponibilidade financeira.
O temor, segundo Forlani, era que esse caso deixasse insegurança sobre os contratos de “build to suit”. “Quem faz o investimento teria receio pelo risco de a outra parte tentar rever no Judiciário”, afirmou. O acordo é anterior à Lei nº 12.744, de 2012, que disciplinou os contratos de contratação ajustada (“build to suit”).
A Rede D’Or ainda pode recorrer da decisão. Em nota, informa que não comenta processos em andamento.
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Postei a matéria, mas caiu na moderação!
😦
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Pronto, fii já está voltando a dar as carás, inclusive sendo badalado já, não morreu ninguém, um leve hematoma e uma possível cicatriz, nada q o tempo não possa curar, o mesmo vai acontecer com ABCP11, PQDP etc, ninguém vai morrer, são ótimos fiis, ótimos seguimentos, que um pequeno tropeço não fará diferença a longo prazo, ambos comprei mais e adorei o acontecido por ter tido a oportunidade de aumentar posição, observação q faço é q tem porcaria pra caramba aí p pessoal vender susto e ninguém fala nada, aí falam de fiis top.
Nunca se esqueçam q fortaleza foram feitas para resistir a grandes tempestades, já castelos de areia não resisti a uma pequena brisa ok. Lembrem se, existe algumas pouquíssimas fortaleza no mundo dos fiis aqui no bananal, já castelos de areias, esses são fartos….
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