PQDP11 – Parque Dom Pedro Shopping Center

O Fundo é administrado pelo BTG Pactual, em regime de condomínio fechado, com prazo indeterminado de duração.

Seu objetivo foi a aquisição participação no Shopping Parque Dom Pedro em Campinas –  SP, visando a exploração comercial do empreendimento com locação.

O Fundo possui 288.672 cotas, que correspondem à 18%, do FII Shopping Parque D. Pedro(SHDP11) que, por sua vez, detém 85% do imóvel Shopping Parque Dom Pedro.

O Fundo também é proprietário de 15% do empreendimento denominado “Shopping Parque Dom Pedro”, integralmente finalizado e destinado à exploração comercial por meio da locação de suas atuais lojas.

PQDP11

Trata-se portanto de um FII de Tijolo – Shoppings Centers.

O Shopping tem 185 mil m² de área construída, pertence ao grupo português Sonae e seu projeto foi inspirado em parques temáticos.

Conta com 404 lojas sendo: 31 âncoras, 314 satélites, 59 de alimentação, 15 de cinemas, teatro, área de serviço e lazer; além de 8.000 vagas de garagem.

Taxas:
Administração: 0,23%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 20.000,00 mensais corrido pelo IGPM).

Gerenciadora: Unishopping Consultoria
Taxa de Gerenciamento: 4,00% ao mês sobre a receita de aluguel

RI: sh-contato-fundoimobiliario@btgpactual.com

Tutor do FII: Mbp77

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

1.680 comentários em “PQDP11 – Parque Dom Pedro Shopping Center”

  1. FATO RELEVANTE

    A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, nº 501, 5º andar, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23, (“Administradora”), na qualidade de administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII PARQUE DOM PEDRO SHOPPING CENTER, inscrito no CNPJ/MF sob o nº 10.869.155/0001-12, código CVM nº 30900-3 (“Fundo”), vem por meio deste comunicar que:

    Com a evolução do COVID-19, estamos em contato com a administradora do Shopping Parque Dom Pedro Shopping Center para que sigam com responsabilidade as recomendações das autoridades competentes quanto às ações que busquem minimizar a disseminação do vírus. A prioridade neste momento é de resguardar a saúde e o bem-estar dos nossos consumidores, colaboradores, lojistas e de toda a população.

    Desta forma, conforme recomendação do Governo do Estado de São Paulo, informamos que o Shopping ficará temporariamente fechado até uma nova recomendação seja proferida.

    Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.

    São Paulo, 18 de Março de 2020.

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  2. Chico64,

    PQDP11, ref. próximo rendimento…A caneca do Café do Tetzner tá cheia !

    Fazendo uma conta rápida de padeiro, usando dados do Relatório Mensal Estruturado, publicado no ´dia 17.01.2020…
    >>> próxima renda a ser distribuída será R$ 19,4837/cota.

    e a vida continua …

    Abs

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  3. Respostado RI do Fundo

    Primeiramente pedimos desculpa pelo tempo de resposta.

    Informamos que o motivo do rendimento do mês de Janeiro/20, referente ao mês de Dezembro/19, foi impactado negativamente devido ao pagamento da taxa de administração da gerenciadora do Shoppping, Unishopping Consultoria, pagamento este que ocorre anualmente.

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      1. Justamente Chico, eu também tenho e não houve nenhuma queda de 50% na renda de dezembro para janeiro em nenhum ano.
        Estranho isso, meio sem sentido uma queda tão brusca para pagar uma taxa de adm., e nos anos anteriores, esta queda brusca não ter ocorrido

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  4. SHDP11
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    13/02/2020
    Data do pagamento
    20/02/2020
    Valor do provento por cota (R$)
    8,453471578
    Período de referência
    Janeiro

    Obs: segundo comentário do Thiago o SHDP11 em janeiro distribuiu 3,59. Então em fevereiro o crescimento é de 135% e
    em consequência o PQDP11 terá um grande aumento.
    Vocês concordam?

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    1. Chico64,

      Sim, desde que não tenha algum “ajuste desconhecido”…
      Usando a minha planilha entre a relação de renda do SHDP X PQDP, teremos uma renda gorda, algo com R$ 19,xx/cota.

      ( >>> não esqueça que a renda do PQDP11 no mês passado, sem os ajustes p/ distribuição no RF mostrava R$19,45/cota)

      Abs

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  5. E aí, quando sai o FR, tão esperado o q será? Essa surdina só pode ser p manter a cotação em alta p apurar um grana a mais com as taxas, não vejo outra coisa, e o povo q se lasque e informações zero

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      1. Pedi ao tetz p fazer um café sobre isso aí, mesmo q não saiba pelo menos debatermos o q poderia ser o corte, e também a questão HPDP11, por que não caiu, não vai participar da expansão do shopping ou não é para expansão o dinheiro retido ou gasto com despesas, se o pessoal do BêTêBê tiver poder de mexer na distribuição da renda pode crê q inventaram uma despesa tipo FCFL11 sabe, e torraram a grana, aí esquece, mas parece q eles não tem esse domínio né, sei lá, tetz deve dar uma mão e ajudar a esclarecer esse assunto tão estranho

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      2. Cara um corte de 50% mais a renda gorda q era p ter vindo, seria tipo no mínimo R$ 25,00 veio R$ 8,xx aí ninguém tá nem aí, caramba, parece ter 2 ou 3 só q tão curioso, aí é p caba mesmo, se um corte desses não tiver relevância, importância aí fudex tá ligado

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      3. Bom, não há como afirmar nada categoricamente, até que a gestão informe o motivo dessa queda na distribuição, e se é algo pontual ou se será algo a se estender por um prazo mais longo.
        Mas convém atentar que o percentual de redução é deveras semelhante ao que ocorria quando da última expansão do empreendimento.
        Vamos aguardar nas próximas semanas, pois algo deve sair a respeito.
        Sds.

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      1. Adaman e Ike;

        Sobre a transparência da administração/gestão, nada de novo.
        Eu mesmo cansei de enviar emails a eles, sem ter qualquer tipo de retorno.
        Este sempre foi o “maior risco” deste ótimo fundo e que se resume a três consoantes.
        Vamos ver qual será a “novidade” que divulgarão a respeito.
        Sds.

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    1. Impressionante como podem anunciar a renda pela metade sem absolutamente nenhum FR, justificativa ou seja lá o que pudessem ter feito.
      Vou protocolar reclamação na CVM amanhã pedindo esclarecimentos, porque obviamente a falta de informação gera insegurança. Vide hoje a paulada que a cota tomou. Ninguém sabe o que houve …

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      1. Diantanada quere abafa, se não fosse nada de mais era só divulgar uma notinha né, pelo jeito deve ser um corte continuo por um tempo longo para investimentos, aí cotação vai cair, e eu vou comprar, não faça caindo, mas quando bater no assoalho, lembrando q pode até não ser nada tão relevante, mas a falta de consideração com cotistas acende várias considerações desnecessária que poderiam ser totalmente evitável

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      1. Em análise a Demonstração de Resultado do PQDP11 do mes de dez/19… que é a base para a distribuição de jan/20- pgto 20/02/20…… (VIDE arquivo anexo site do fundo) …. tivemos duas despesas com valores expressivos que derrubaram o resultado do mês , são elas :

        -> Inadimplência com rendas……..R$ (625.683,94)
        -> Despesas Operacionais…………….R$ (780.258,04)
        ( = ) total despesas não recorrentes R$ (1.405.941,98 )

        quantidade de quotas do fundo -> 238.477

        ( = ) IMPACTO POR QUOTA no DY -> R$ 5,896

        PERGUNTAMOS :::::::
        -> Porque um valor de inadimplência tão grande no mês ?? é somente do mes de dez/19 ou do ano 2019 todo ??
        -> O que se referem estas despesas operacionais ???

        SÓ DEUS SABE ??

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    2. Querem saber o valor total que será descontado dos rendimentos.
      Simples! Basta ver o valor da subscrição do HPDP.
      Trata-se de gastos de mesma finalidade no mesmo ativo, financiado de forma diferente. Um faz na forma de retenção de rendimentos, outro, na forma de subscrição de cotas.
      Talvez esta divergência seja o motivo da cisão do FII que resultou na criação do HPDP. Todos devem saber que o André Freitas é contra a retenção de rendimentos (diz ele que cotista de FII espera rendimento todo mês e o gestor tem que se esforçar para isso). No mais, é a forma mais eficaz da ótica fiscal (pois os rendimentos são isentos e o ganho de capital são tributados – a retenção de rendimentos tenderá a maior g.c.).
      Concordo com o André Freitas.

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  6. Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    31/01/2020
    Data do pagamento
    20/02/2020
    Valor do provento por cota (R$)
    8,129453616
    Período de referência
    Dezembro

    Alguém sabe o motivo da queda da renda de mais 50%?

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    1. Ai tendi, tava igual bolinha de peambolinho, valeu, mas q bom preciso comprar um pouco disso também, HPDp deve ter caído também, vou lá ver, já começaram a reter grana p novos empreendimentos, agora só esperar a cotação vim na canela e comprar, como aconteceu em 2014 ou 2015 se não me falhe a memória. Povo quando cai não vai querer nem saber o motivo, nem q for p dobrar a renta no futuro, não interessa, negócio é queima, mas blz, tamos aí, alguém tem comprar né, espero ser um deles, ainda mais agora com uma leva de novatos entrando no seguimento, tudo q banco q o gerente vem oferecer agora fundo imobiliário, vc faz duas perguntas ele nem sabe do q se trata, impressionante como povo cai na conversa de gerente de banco ainda

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      1. Tem mais, aproveitaram p cortar nesse momento pela renda gorda, se não o corte seria pior, é isso, ou não, sei lá to assistindo muito filme ultimamente aí fica aquelas teorias de malucos sabe kk

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    1. chico64,

      Concordo, deveria ter um FR explicando…

      A renda antes dos ajustes, foi R$ 19,45 / cota…
      As contas mostram um crescimento da renda de estacionamento, mas nos ajustes reduziram pela metade o resultado final para distribuição, colocando uma parcela grande em Despesas operacionais e outra em inadimplência ( o equivalente a uns 10 meses )

      O interessante é que a origem de tudo foi no SHDP11 e depois o gestor do PQDP11 fez o mesmo…

      Agora vamos ver se o Gestor explica no Relatorio Mensal…

      Abs

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    1. PQDP, Porta de Entrada pode ser aberta em Fevereiro….

      Saiu o RF de Dezembro, e os números confirmam a suspeita discutido aqui há 2 semanas…

      Resumindo os resultados do RF ( não tive tempo em analisar em detalhes) :

      >>> Lucro de Dez/19 antes dos ajustes para Distribuição : R$ 19,4253/cota

      >>> Lucro Ajustado para Distribuição : R$ 8,1295

      PS. Não é recomendação de nada… Analisem o RF

      Abs

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      1. Pois é Adaman, conforme eu já havia levantado a bola algumas semanas atrás, a queda na distribuição será enorme. Você conseguiu identificar o motivo disso ?

        Será que o fundo já está provisionando a expansão do shopping (no sentido daqueles projetos de hoteis, salas comerciais, centro de convenções, etc) ?

        Abração

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      2. Fundo de Investimento Imobiliário – FII Shopping Parque Dom Pedro
        CNPJ: 07.224.019/0001-60
        (Administrado pela BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM)

        Demonstração dos resultados do período em 31 de Dezembro de 2019
        Em reais

        Total mês anterior Movimento do mês Total acumulado
        Propriedades para Investimento
        Receita com aluguel 174.298,19 14.429,61 188.727,80
        Receita com aluguel mínimo 90.760.355,53 7.899.850,13 98.660.205,66
        Receita com aluguel complementar 4.215.838,57 1.260.798,47 5.476.637,04
        Receita com aluguéis a faturar (linearização) 332.504,13 (164.396,95) 168.107,18
        Receita com estrutura técnica 2.744.819,98 217.715,40 2.962.535,38
        Receita com taxa de adesão 93.725,82 109.887,35 203.613,17
        Receita com renegociação de aluguel 191.349,51 84.084,58 275.434,09
        Receita com renegociação de estrutura técnica 12.379,89 1.350,38 13.730,27
        Receita com taxa de transferência 542.709,46 292.642,87 835.352,33
        Receita com estacionamento 23.596.525,33 3.295.882,31 26.892.407,64
        Receita com recuperação de rendas (2.478.322,27) 2.478.322,27 –
        Receita com espaço fixo 2.340.433,45 194.391,47 2.534.824,92
        Receita com publicidade 4.377.604,12 405.687,93 4.783.292,05
        Receita com espaço temporário 6.579.768,69 946.981,89 7.526.750,58
        Receita com espaço temporário solution 214.639,92 21.534,67 236.174,59
        Receita com abono inauguração (1.568.361,27) (71.087,76) (1.639.449,03)
        Desconto concedido (2.788.921,68) (252.091,96) (3.041.013,64)
        Receita com multa rescisória 595.626,03 (2.598,26) 593.027,77
        (-) Abono diversos (520.082,75) – (520.082,75)
        Receita de multas e juros sobre propriedades para investimento 624.333,68 47.508,73 671.842,41
        (-) Provisão para crédito em liquidação duvidosa – aluguéis 1.628.343,84 (766.975,42) 861.368,42
        (-) Provisão para crédito em liquidação duvidosa – estrutura 157.163,74 (45.155,99) 112.007,75
        Despesas com perdas em aluguéis a receber 10.332,77 – 10.332,77
        Despesas com manutenção e conservação (1.704,32) (103,63) (1.807,95)
        Despesas de comissão (3.338.317,25) (189.342,38) (3.527.659,63)
        Despesas de gerenciamento (4.476.712,81) (451.159,97) (4.927.872,78)
        Despesas com taxa de administração do imóvel (5.222.213,03) (440.717,54) (5.662.930,57)
        Despesas com taxa de administração síndica (144.569,02) (11.726,40) (156.295,42)
        Despesas de condomínio de loja subsidiada (740.645,34) (13.476,52) (754.121,86)
        Despesas de fundo de promoção de loja subsidiada (64.596,61) (2.309,37) (66.905,98)
        Despesas de condomínio de loja vaga (438.492,27) (28.427,84) (466.920,11)
        117.409.814,03 14.831.498,07 132.241.312,10
        Ajuste ao valor justo 291.553.933,02 (164.396,95) 291.389.536,07

        Resultado líquido de propriedades para investimento 408.963.747,05 14.667.101,12 423.630.848,17

        Outros ativos financeiros
        Receitas com cotas de fundo de renda fixa 511.014,28 50.489,64 561.503,92
        Despesas com IR sobre resgates cotas de fundos de renda fixa (77.812,99) (3.671,65) (81.484,64)
        Rendimento de Renda Fixa – Repasse 219.608,61 7.336,19 226.944,80
        652.809,90 54.154,18 706.964,08
        Receitas (despesas) operacionais
        Reversão de despesas operacionais 226.964,38 – 226.964,38
        Receitas com arredondamento de distribuição 0,12 0,02 0,14
        Despesas com postais (5,85) – (5,85)
        Despesas com seguros (4.708,67) – (4.708,67)
        Despesas com taxa Anbima (4.872,25) (545,00) (5.417,25)
        Despesas com taxa Bovespa (8.774,38) (701,54) (9.475,92)
        Despesas bancárias (9.762,69) (362,54) (10.125,23)
        Despesas com serviços gráficos (2.143,60) (117,65) (2.261,25)
        Despesas com auditoria externa (86.615,02) (13.374,71) (99.989,73)
        Despesas com consultoria jurídica (375.397,62) (40.910,59) (416.308,21)
        Despesas com serviços de avaliação (37.676,17) (3.520,61) (41.196,78)
        Despesas com auditoria interna (460.177,70) (83.482,15) (543.659,85)
        Despesas com taxa de administração do fundo (1.032.208,37) (94.428,70) (1.126.637,07)
        Despesas de cartório e emolumentos judiciais (35.652,59) (3.433,05) (39.085,64)
        Despesas com taxa de fiscalização da CVM (61.910,96) (4.940,30) (66.851,26)
        Despesas com provisão passivos contingentes (32.137,27) (37.756,68) (69.893,95)
        Reversão de provisão – (2.368.389,55) (2.368.389,55)
        Outras despesas operacionais (666.956,80) 5.026,72 (661.930,08)
        (2.592.035,44) (2.646.936,33) (5.238.971,77)

        Lucro (prejuízo) líquido do período 407.024.521,51 12.074.318,97 419.098.840,48

        Quantidade de cotas 1.436.603 1.436.603 1.436.603

        Lucro (prejuízo) líquido por cota 283,3243 8,4048 291,7291

        Ajuste para distribuição do resultado (patrimônio líquido)
        Inadimplência com rendas 3.294.303,94 (3.106.302,90) 188.001,04
        Valores a receber 5.235,19 – 5.235,19
        (-) Provisão para crédito em liquidação duvidosa (1.785.507,59) 812.131,42 (973.376,17)
        Ajuste ao valor justo com (imóveis) (291.553.933,02) 164.396,95 (291.389.536,07)
        Despesas operacionais (645.332,89) (4.420.929,99) (5.066.262,88)
        Despesas operacionais – auditoria 29.020,20 4.446,32 33.466,52
        Despesas operacionais – laudo de avaliação 260,66 3.520,61 3.781,27
        Despesas operacionais – seguros 4.708,67 – 4.708,67
        Despesas de depreciação – – –
        Benfeitorias 46.690,54 – 46.690,54
        Demandas judiciais 32.137,27 37.756,68 69.893,95
        Ajuste de novas prática contábeis – – –
        (290.572.417,03) (6.504.980,91) (297.077.397,94)
        Ajuste para distribuição do resultado (disponibilidade futura de caixa)
        Reserva de contingência – – –
        Benfeitorias (1.966.567,17) (406.912,09) (2.373.479,26)
        Retenção da taxa de fiscalização da (CVM) – – –
        IR (depósito judicial) (14.700,02) 0,00 (14.700,02)
        (1.981.267,19) (406.912,09) (2.388.179,28)

        Lucro (prejuízo) ajustado do período 114.470.837,29 5.162.425,97 119.633.263,26

        Quantidade de cotas 1.436.603 1.436.603 1.436.603

        Lucro (prejuízo) ajustado do período por cota – R$ 79,6816 3,5935 83,2751

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      3. Thiago,
        Não sei a razão disso…RF é somente números, não explica o ” porque”…

        A origem foi no SHDP, e o movimento no shopping/entrada de dinheiro foi ótima…

        Temos que esperar o dia 31 para ver se isto se confirma e depois o comentário dos gestores falando da razão…

        Pode ser uma oportunidade de entrada….

        Abs

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    1. Thiago,

      Acho que voce está correto, a próxima distribuição de rendimentos do PQDP pode cair pela metade…

      Ainda não foi divulgado o Relatório Financeiro, mas pelo Informe Mensal de Dezembro, divulgado no Ibovespa há pouco, fazendo uma “conta de padeiro”, deve ser distribuido uma renda de R$ 8,XX/cota.

      Interessante que o lucro de Dezembro está acima de R$ 18,00/cota… Deve ter sido feito um ajuste “enorme” de RESERVA para alguma coisa…

      Também pode ter uma boa oportunidade de entrada se isto for verdade !

      Vamos aguardar o RF …

      OBs. Não é recomendação de nada, apenas um comentário sobre o aviso da queda de renda no SHDP e o Informe Mensal de DEZ do PQDP.

      Abs

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      1. Aí eu acho que não. SHDP é um fundo fechado. Eles tiraram parte dos ativos mas podem não ter mudado o numero de cotas, o que faria o rendimento por cota cair.
        Já o PQDP não vendeu nada e o numero de cotas não mudou, não tem porque o valor por cota cair por isso.

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      2. chico 64,

        Concordo com você , não tem motivo…

        Mas, compare o Informe Mensal do PQDP11, ref. aos meses de Novembro e Dezembro disponibilizados ontem no IBOVESPA…

        A Rentabilidade Efetiva em Dezembro até aumentou…Porém o Dy ( Rendimento declarado por cota no mês de ref / valor patrimonial por cota no mês anterior ) caiu quase a metade.

        >>> NOV >>> Dy = 0,4689 %

        >>>DEZ >>> Dy = 0.2407 %

        Veja também a linha 12 (Rendimentos a Distribuir )

        Não sei o que está acontecendo, mas parece que estão fazendo uma “reserva “… Inclusive, ontem estive pessoalmente no Shopping D.Pedro com familiares, estava tudo normal, nada diferente.

        Vamos aguardar, mas acho que logo teremos novidades relacionadas com o assunto da última Assembleia .

        Abs

        Curtido por 1 pessoa

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