RBRD11 – RB Capital Renda II

O fundo é administrado pela Votorantim Asset DTVM, em condomínio fechado e com prazo de duração indeterminado.

O objetivo de investimento do FII são prédios comerciais, construídos sob medida para seus locatários ( Build-to-Suit ), normalmente locados para grandes empresa nacionais e multinacionais.

Trata-se portanto de um FII de Tijolo – Imóveis Comerciais – Logístico, segundo a classificação do Ranking dos FIIs.

rbrd11

Atualmente o patrimônio do fundo é representado por 4 prédios, sendo 2 no RJ (Rio de Janeiro e São Gonçalo), 1 em RN (Natal) e 1 em MG(Uberlândia), com contratos de locação de longo prazo 2024/25 e locado para 3 inquilinos:

Ambev: Centro de Distribuição MG: 8.362 m²

Ampla: Centro Corporativo RJ: 10.219 m²

Lojas Leader: Mega lojas RJ: 3.308 m² / RN: 3.683 m²

O diferencial aqui é o pagamento anual de um dos inquilinos, Ampla, pago em Outubro e distribuído aos Cotistas em Novembro, o que eleva a média mensal de rendimentos deste FII.

RBRD11_c

Sobre as multas rescisórias:
1 – Ampla (aluguel pago com periodicidade anual): valor correspondente a 18 (dezoito) vezes o aluguel vigente à época da rescisão, subtraídos os aluguéis anteriormente pagos;
2 – Leader (lojas Campo Grande e Natal):  valor correspondente ao resultado da multiplicação do número de meses remanescente para o término do Contrato, pelo valor do aluguel em vigor à época da ocorrência do fato, corrigido monetariamente.
3 – Ambev: valor correspondente ao resultado da multiplicação do período remanescente para o término do Contrato de Locação Atípica, pelo valor do aluguel em vigor à época da ocorrência do fato, corrigido monetariamente.

60% dos aluguéis vem da Leader (varejo)
30% da Ampla (escritórios)
10% da Ambev (logístico)

Imóveis % em relação às receitas do FII

Ambev 10,31%
RODOVIA AYRTON SENNA - UBERLÂNDIA - MG 
Área (m2): 6.884,00 
Nº de unidades ou lojas: 1

Ampla 29,42%
RUA DR. NILO PEÇANHA Nº 564, BAIRRO SÃO MIGUEL - SÃO GONÇALO – RJ 
Área (m2): 12.510,75 
Nº de unidades ou lojas: 1
 
Leader Catete  34,68%
RUA DO CATETE N° 194 E 196, ESQUINA COM RUA CORREA DUTRA - RIO DE JANEIRO – RJ 
Área (m2): 3.844,99 
Nº de unidades ou lojas: 1

Leader Natal 25,59%
RUA JOÃO PESSOA, 86 - NATAL – RN 
Área (m2): 3.682,78 
Nº de unidades ou lojas: 1

Taxas:
Administração: 0,17%a.a. sobre patrimônio liquido do fundo.
Escrituração e gestão já incluídas na taxa de administração.
Consultoria:
0,10%a.a. sobre patrimônio liquido.

RI: vwmprodutosestruturados@votorantimwm.com.br

Tutor do FII: AHChaves

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

829 comentários em “RBRD11 – RB Capital Renda II”

  2. • O valor do aluguel previsto no Contrato BTS passa a ser de R$ 550.000,00 e será pago mensalmente,
    de forma postecipada, com vencimento no último dia útil do mês de competência, representando
    cerca de R$ 0,30 por cota.

    • As parcelas referentes aos aluguéis dos meses de outubro de 2021 a janeiro de 2022, no valor de R$
    2.200.000,00 (referentes a 4 aluguéis mensais do Contrato BTS), serão pagas em 5 dias úteis da
    assinatura do aditivo ao Contrato BTS, e representam cerca de R$ 1,19 por cota.

    • Alterou-se o índice de correção do Contrato BTS do IGP-M para IPCA, aplicável a partir de 01/10/2022.

    • Ajustou-se também a cláusula de indenização por rescisão antecipada do Contrato BTS, para prever
    que, caso ocorra a rescisão antecipada do referido contrato pela Locatária, o valor de indenização
    devido será equivalente à somatória das parcelas vincendas do aluguel do Contrato BTS, multiplicado
    pelo fator 1,2596, acrescido de 8 parcelas do aluguel típico.

    • Acordou-se, ainda, a celebração de um novo contrato típico de locação com a mesma Locatária, com
    condição suspensiva (qual seja, o término da vigência do Contrato BTS), pelo prazo de 5 anos, com
    (i) valor de locação a ser determinado de comum acordo entre o Fundo e a Locatária ou por meio de
    laudos de avaliação produzidos por empresas especializadas; (ii) multa rescisória equivalente a: (a)
    8 meses de aluguel, se houver rescisão nos primeiros 12 meses de vigência do contrato; (b) 5 meses
    de aluguel, se houver rescisão entre o 13º e o 24º mês de vigência do contrato; e (c) 3 meses de
    aluguel, se houver rescisão a partir do 25º mês de vigência do contrato; e (iii) com aviso prévio de 6
    meses de antecedência para rescisão

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      1. Achei bom, dentro das possibilidades do imóvel….
        Mantém-se o atípico, a troca do IGPM por IPCA fica pelo reforço na multa rescisória (e é mais um motivo pra segurar o inquilino pelo menos até o fim do atípico-2025).
        Pagamentos mensais também agradam aos rentistas $$$.
        Estabelece uma metodologia clara para definição do valor do contrato típico (apesar desse tipo de contrato não valer pra muita coisa).

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  4. E nasceu!!!

    Foi celebrado em 23de abril de 2021 o contratode locação do imóvel na Rua do Catete,194 e 196, Rio de Janeiro/RJ,para as Lojas Riachuelo S/A, pelo prazo de 120 (cento e vinte)meses,com área total de 3.845 m², equivalente a16,2% da área locável do Fundo.
    O valor de aluguel representa um acréscimo de 140,8% (cento e quarenta vírgula oito por cento) à receita imobiliária mensal do Fundo(base Mar/21), e 34,3% (trinta e quatro vírgula três por cento) à receita imobiliária anualizada do Fundo (base Mar/21) –a diferença se dá por termos um locatário que faz o pagamento anualmente.
    Findo o período de carência e descontos, concedidos conforme práticas atuais de mercado,a distribuição de rendimentos (base de comparação Mar/21) deverá ser impactada positivamente em R$ 0,14(quatorze centavos de reais) por cota.*

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    1. Continha de padaria:
      Rendimento magro médio: R$ 0,04
      Acréscimo no rendimento magro: R$ 0,14
      Rendimento gordo 2020: R$ 3,32
      Rendimento gordo 2021: R$ 3,46
      (0,14+0,04)*11 + 3,46 = 5,44
      Médio mensal = 0,453

      Cota ontem: R$ 59,24
      DY: 0,764%

      E ainda falta alugar a loja do RN.

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  5. Relatório Dez/20:
    No mês de dezembro passos importantes foram dados para assinatura do contrato para locação do imóvel localizado
    no Rio de Janeiro. Espera-se que ao longo do próximo mês o contrato seja assinado.
    Para o imóvel de Natal, mesmo apresentando características mais desafiadoras em comparação com o imóvel do Rio
    de janeiro, também foram percebidos movimentos positivos no mês de dezembro, com agendamento de visitas e
    sondagem de marcas locais.

    Relatório Jan/21:
    No mês de janeiro novos passos foram dados para assinatura do contrato para locação do imóvel localizado no Rio de
    Janeiro. Espera-se que ao longo do próximo mês o contrato seja assinado.
    Para o imóvel de Natal, mesmo apresentando características mais desafiadoras em comparação com o imóvel do Rio
    de janeiro, também foram percebidos movimentos positivos no mês de dezembro, com agendamento de visitas e
    sondagem de marcas locais.

    Pelo menos o estagiário se lembrou de mudar o mês de referência…

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    1. Relatório Fev/21:
      No mês de fevereiro novos passos foram dados para assinatura do contrato para locação do imóvel localizado no Rio de Janeiro. Espera-se que ao longo do mês de março o contrato seja assinado.

      Para o imóvel de Natal, mesmo apresentando características mais desafiadoras em comparação com o imóvel do Rio de Janeiro, também foram percebidos movimentos positivos no mês de fevereiro, com agendamentos de visitas e sondagem de marcas locais.

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      2. Relatório Mar/21:
        No mês de março novos passos foram dados para assinatura do contrato para locação do imóvel na Rua do Catete, Rio de Janeiro/RJ –esperamos que ao longo dos próximos dias o contrato seja assinado, diminuindo a vacância do Fundo em 16,2%.

        Para o imóvel de Natal/RN, mesmo apresentando características mais desafiadoras em comparação com o imóvel do Rio de Janeiro, também foram percebidos movimentos positivos no mês de março, com agendamentos de visitas e sondagem de marcas locais.

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      3. Tá melhorando…
        desde novembro com “espera-se que ao longo do próximo mês”
        agora “ao longo dos próximos dias” KKK
        areia no olho do cotista 😂

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  6. 1. Considerando que parte dos valores devidos pela União de Lojas Leader S.A. – em Recuperação
    Judicial (“Leader”), quando da rescisão do Instrumento Particular de Contrato de Locação Atípica e
    Outras Avenças, firmado em 24/05/2008 (“Contrato Catete”), e do Instrumento Particular de Contrato
    de Locação Atípica e Outras Avenças, firmado em 10/11/2008 (“Contrato Natal” e, em conjunto com o
    Contrato Catete, “Contratos”), não foi coberta pelas Cartas de Fiança do Banco Bradesco, o Fundo
    ingressou, em 08/02/2021, com Ação de Execução de Título Extrajudicial por Quantia Certa, em face
    da Leader, a fim de exigir o pagamento do saldo da indenização devido pela Leader, nos montantes
    de R$ 7.344.732,29, para o Contrato Catete, e R$ 7.008.229,59, para o Contrato Natal, atualizados
    até Fevereiro/2021.

    2. Adicionalmente, a Administradora e a Gestora também tomaram conhecimento acerca de duas Ações
    Ordinárias com Pedido de Liminar nº 0191694-55.2020.8.19.0001 (“Ação Judicial Catete”) e nº
    0191683-26.2020.8.19.0001 (“Ação Judicial Natal”, em conjunto com a Ação Judicial Catete, “Ações
    Judiciais”), ambas movidas pela Leader em face do Fundo.

    A Leader pleiteia, em síntese, por meio das Ações Judiciais: (i) a obtenção de declaração de que a
    rescisão dos Contratos teria ocorrido em razão de alegado caso fortuito ou força maior, o que teria
    ocasionado desequilíbrio superveniente dos Contratos e, consequentemente, sua onerosidade
    excessiva, pedindo o afastamento de qualquer penalidade decorrente da denúncia antecipada do
    Contrato; (ii) o afastamento da modalidade built to suit conferida aos Contratos; (iii) a condenação do
    Fundo à restituição de valores alegadamente pagos a maior pela Leader – e/ou pelo Banco Bradesco,
    na condição de fiador bancário das obrigações da Leader –, durante o processo de execução dos
    Contratos; e (iv) como pedido liminar (“Liminar”), o depósito em juízo, pelo Fundo, dos valores pagos
    pelo Banco Bradesco, em razão da execução da fianças bancárias, nos montantes estimados pela
    Leader de R$ 18.228.323,00, referente ao Contrato Catete, e R$ 13.073.372,49, referente ao Contrato
    Natal; entre outros pedidos acessórios.

    Em relação às Ações Judiciais, como uma breve síntese: (i) em relação ao Contrato Catete, o juiz da
    14ª Vara Cível do Rio de Janeiro indeferiu, em 05/11/2020, a Liminar pleiteada pela Leader, por
    entender que inexistem elementos suficientes que possam gerar a certeza, ainda que superficial, da
    plausibilidade do aludido direito; (ii) em relação ao Contrato Natal, a juíza da 16ª Vara Cível do Rio de
    Janeiro emitiu, em 28/09/2020, despacho em que determinou que, diante do compromisso de
    arbitragem, deixou para apreciar o pedido de tutela de urgência (Liminar), para após a resposta do
    Fundo.

    A Administradora e a Gestora seguem monitorando os processos acima mencionados e atuando em nome
    do Fundo para confirmação e satisfação de todos os direitos do Fundo dispostos nos Contratos, e
    manterão os cotistas e o mercado informados acerca de atos ou fatos relevantes que venham a ocorrer
    no âmbito dos referidos processos.
    Sendo o que nos cumpria para o presente o momento e com o propósito de dar a mais ampla e completa
    transparência aos cotistas do Fundo e demais interessados, a Administradora e a Gestora publicam o
    presente Fato Relevante e permanecem à disposição para eventuais esclarecimentos que se façam
    necessários.

    São Paulo, 08 de fevereiro de 2021.

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  7. Do relatório de nov/20:

    Em relação aos dois imóveis que eram locados para as Lojas Leader e que estão vagos, informamos que para o imóvel do Rio de Janeiro as negociações com um dos principais grupos varejistas do Brasil evoluíram para elaboração da minuta de contrato de locação, havendo pequenos pontos em discussão. Esperamos sua assinatura em breve.
    Tão logo alguma negociação seja concluída com novos contratos sejam assinados, maiores detalhes serão divulgados.

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  8. Data da informação: 30/10/2020
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento): 30/10/2020
    Data do pagamento: 16/11/2020
    Valor do provento por cota (R$): 3,316
    Período de referência: outubro

    Olha a obeeeeesaaaaaaaaa!!!!!

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      2. Tinha saído 1/3 em julho a 91,80. Do que restou, saí 2/3 ontem a 76,50 e o resto hoje a 75,98
        Na verdade minha posicao era pequena, mas o imóvel de Natal está detonado e era alugado caro e o RJ, apesar de a rua do Catete ser bem movimentada, tb estava caro e fica sempre o receio.
        Mas o gatilho foi que comecei um processo de enxugamento visando ter fôlego para o MFII.

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      7. Thiago,
        Pode ser isso ou pode ser os incautos achando que o rendimento gordo do mês passado vai se repetir.
        Já vi isso acontecer esse ano, depois que foi pago o seguro fiança das lojas Leader.
        Ou pode ser outra coisa também! rs

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  9. Do relatório de set/20:
    “Apesar dos desafios enfrentados a equipe de gestão da RB Capital Asset trabalha de forma ativa na busca da redução
    da atual vacância. Como parte desta estratégia o Fundo contratou uma empresa de consultoria imobiliária
    internacional, para prospectar a locação dos imóveis do Rio de Janeiro e de Natal devolvidos pela Leader.
    O processo rendeu em curto espeço de tempo o recebimento de propostas de locação para o imóvel do RJ e a diversas
    visitas aos imóveis.”
    Rebeldão da massa vai nos dar alegrias em breve…

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      1. ADG, em Natal não sei, mas no Rio De Janeiro tem loja vaga a mais de 10 anos e os proprietários não conseguem alugar. É uma situação critica, mesmo com a CBRE (muito provavel que seja ela a consultoria imobiliaria internacional) na parada, é dificil recolocar o ativo.

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  10. RB CAPITAL RENDA II FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII (“Fundo”)
    CNPJ/ME Nº. 09.006.914/0001-34
    ATA DA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA,
    REALIZADA EM 13 DE OUTUBRO DE 2020
    1. DATA, HORÁRIO – Dia 13 de outubro de 2020, às 11:10 horas, em segunda convocação
    realizada de forma virtual, por meio de videoconferência, dado o atual cenário mundial de
    saúde devido à pandemia causada pelo coronavírus (COVID-19) e com fulcro na Deliberação
    da Comissão de Valores Mobiliários nº 849, de 31 março de 2020.
    2. CONVOCAÇÃO – A convocação foi enviada para a totalidade dos cotistas do Fundo
    (“Cotistas”), via correspondência, em 28 de setembro de 2020.
    3. MESA DIRIGENTE – Mariana Freitas Moraes de Camargo; Presidente, Renata Aparecida
    Pereira Amorim, Secretária.
    4. ORDEM DO DIA:
    (a) alteração do regulamento para prever (a.1) a ampla alteração do objeto e da política de
    investimentos do Fundo; (a.2) a alteração no percentual da taxa de administração do Fundo
    e a previsão de taxa de performance devida ao gestor do Fundo; (a.3) atualização de
    determinadas disposições do regulamento do Fundo de forma a adequá-las ao previsto na
    Instrução CVM 472; e
    (b) a autorização à Administradora para a prática de todos e quaisquer atos necessários à
    efetivação das matérias constantes da presente ordem do dia.
    5. PRESENÇA – Cotistas em número suficiente para a instalação da presente Assembleia,
    conforme manifestações de voto encaminhadas à administradora do Fundo, Votorantim Asset
    Management D.T.V.M. Ltda. (“Administradora”).
    6. DELIBERAÇÕES: Os Cotistas presentes, por maioria, representando 4,09216% (quatro
    inteiros e nove mil, duzentos e dezesseis centesimos de milésimos por cento) das cotas do
    Fundo, examinaram e reprovaram a totalidade das matérias da presente ordem do dia,
    havendo, ainda, 0,75538% (setenta e cinco mil, quinhentos e e trinta e oito centesimos de
    milésimos por cento) de votos favoráveis.
    7. OBSERVAÇÕES FINAIS– a) A Sra. Presidente franqueou o uso da palavra, não havendo,
    todavia, nenhuma manifestação. b) Os trabalhos foram suspensos para a lavratura da
    presente ata, que tendo sido lida e achada conforme, vai assinada pelos presentes.
    A presente cópia é transcrição fiel da ata lavrada no livro próprio.

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    1. Gestor lerdo do c@raio, qq imobiliária de vila já tinha locado os 2 imóveis.
      Não conseguem sequer arrumar inquilino e ainda tem a cara de pau de falar em “taxa de performance”… francamente 🤬

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