SHPH11 – Shopping Pátio Higienópolis

O fundo é administrado pela Rio Bravo, em regime de condomínio fechado e com prazo indeterminado de duração.

O objetivo do FII foi a aquisição de 25% do Shopping Pátio Higienópolis, localizado em São Paulo.

SHPH11

A estrutura completa do shopping conta com aproximadamente 35.500 m2 de área bruta locável (ABL), 311 lojas comerciais distribuídas em 6 pisos, 6 cinemas Cinemark, 1 teatro (Teatro Folha), 1 academia de ginástica – Bio Ritmo Platinum e 1524 vagas de estacionamento (operadas pela Multipark).

O SHOPPING

SHPH11_Entrada

SHPH11
Inaugurado em 1999, o Shopping Pátio Higienópolis oferece um ambiente agradável e aconchegante para os moradores do bairro e região. Conservando as características da arquitetura européia clássica do século XIX, o Shopping foi projetado dentro de modernos conceitos que mesclam o comércio de qualidade à oferta de cultura e lazer diferenciados, oferecendo mix diversificado de lojas.
Instalado no coração do bairro de Higienópolis, ao longo dos anos o shopping tornou-se um dos mais tradicionais da cidade de São Paulo, ponto de encontro dos moradores e referencia para visitantes de todo o país. Quem visitar o local poderá conferir de perto as novidades, e ainda conhecer a arquitetura externa única que inclui uma fachada espelhada, com visão para o antigo casarão do barão do café Leôncio de Magalhães e que incluem um boulevard arborizado.

SHPH11_fachada1

Shopping Pátio Higienópolis com arquitetura inovadora.
Com características da arquitetura européia clássica do século XIX, o shopping é totalmente integrado à paisagem urbana de um dos bairros mais charmosos de São Paulo – Higienópolis. Com uma área total de 77 mil metros quadrados, conta com três casarões do início do século, preservados e restaurados, tombados pelo Conselho de Defesa do Patrimônio Histórico Arqueológico, Artístico e Turístico – CONDEPHAAT.
Logo nas entradas, pelas ruas Albuquerque Lins e Veiga Filho e avenida Higienópolis, boulevares criam um clima charmoso e aconchegante às fachadas do prédio, com seus gazebos em estilo inglês de vidro e ferro trabalhado. Nos corredores, o teto em gesso possui molduras elaboradas, e as colunas ganham leves toques clássicos. A decoração dos corredores é inspirada nas praças inglesas, com bancos de madeira ebanizada, quase preta, e gradios de ferro.
Na cobertura do prédio foram instalados skylights – tetos de vidro térmico e absorvente de luz, estruturados em ferro – por onde passa a iluminação natural para o último pavimento. Uma imensa cúpula de vidro e ferro com 21 metros de diâmetro, no centro desses skylights, dá o toque final à iluminação, a 50 metros de altura do vão central.

SPHP11_Interior1 SPHP11_Interior2

Ficha técnica do Shopping:
Inauguração: 18 de outubro de 1999
Número de lojas: 305
Piso de lojas: 6
Área de lazer: 6 salas de cinema (Cinemark), 1 sala de teatro (Teatro Folha)
Piso de estacionamento: 4
Número de elevadores: 11

Taxas:
Administração: 2% sobre valor dos rendimentos distribuídos (mínimo de R$ 5.000,00).

RI: fundosimobiliarios@riobravo.com.br, fi@riobravo.com.br

Tutor do FII: Senhor dos FII

303 comentários sobre “SHPH11 – Shopping Pátio Higienópolis

  1. Quase todo mundo reclama da baixa rentabilidade do Pátio Higienópolis.

    Em 2016 os rendimentos distribuídos foram 6,67% .

    Considerando a evolução da cota o rendimento total no ano foi 40,27%.

    Quem compra SHPH está comprando potencial de aumento de capital e não uma vaca leiteira que
    dá bons rendimentos mensais.

    Curtir

      • Vai continuar subindo, nem tanto quanto o foi em 2016.
        Texto extraído do último relatório dezembro/16:
        > aumento dos aluguéis em 9,3% se comparado com 2015.
        (Obs) Veja se algum fundo de tijolos vai ter essa correção nos seus ativos.
        > estamos no fundo do poço, o país fodido, mas esse Shopping é para quem tem dinheiro e estes nunca estão fodidos, muito pelo contrário (maioria do Bairro São Judeus) e devem estar enchendo as burros com essa crise (digo oportunidade).
        Abs.

        Curtido por 1 pessoa

    • As primeiras cotas que eu comprei foi no ano 2000 a 100 reais a cota. Teve anos ruins com baixa evolução mas se olhar o período até hoje teve uma boa evolução (cota atual em torno de 800 reais).

      Curtir

    • Vamos com calma Chico ” Como toda empresa de crescimento” existe prós e contras.

      O mercado precifica cota pelo potencial de crescimento e não pelo patrimônio, sendo assim o PL fica esticado.
      Boa parte do risco de compra com PL caro se da quando empresa não cresce no período” Perde para custo oportunidade” para uma vaca leiteira de dividendos, sendo que o mercado no menor sinal de prejuízo tende penalizar este ativo ” Vide caso recente da Cielo e Ambev que até pouco tempo atrás estavam negociando na casa do PL 25 ou seja não existe almoço grátis nosso mercado precifica um fluxo de caixa futuro e trás a valor presente, quando este ” Suposto lucro futuro” não vem como esperado tende penaliza muito ativo já que o preço pago rende pouco ” Retorno” em dividendos.

      Funciona da seguinte forma: Média de crescimento anual nos lucros líquido 5% leva este fluxo de caixa para o futuro e trás para valor presente observando quanto este ativo tende render se o lucro crescer uma taxa média de 5% durante 5 , 10 ou 20 anos.

      Se olhar este preço hoje parece caro né! , mas na verdade não é muito caro não”
      se lucros crescerem há uma taxa de 10% a.a ou mais, porem ao contrario também é verdade se os lucros caírem você será sumariamente penalizado.

      Comprar este fundo ao preços atuais é apostar no crescimento futuro”
      Analisando contabilidade do fundo este ano crescimento “Estagnou” ABCP prazo teve um desempenho melhor.

      Para cada fundo existe uma estratégia ” Assim como cada ação” pode dar certa ou errado , apenas o tempo ira dizer qual investimento tende a entregar uma boa TIR ao longo do tempo.

      Curtir

      • O fundo conseguiu aumentar as receitas de aluguéis em 9,3% comparados com o ano de 2015, qual fundo de tijolo vai conseguir um reajuste desse porte nos aluguéis.
        Shopping é um investimento perene, daqui 50 anos ele estará lá, NÃO DEIXAM A QUALIDADE DO IMÓVEL CAIR.
        Não é indicação de nada, apenas um opinião.
        Abs.

        Curtir

      • No mês de dezembro foram distribuídos, novamente, R$ 3,30 por cota, referentes ao resultado de outubro do shopping, o que representa uma redução de 20,5% sobre o mesmo mês do ano anterior.
        É importante lembrar que em 2015 tivemos receitas extraordinárias oriundas de Cessões de Direito de
        Uso de um lojista,e que foram distribuídas aos cotistas nos últimos meses do ano,portanto a reduções e explicada
        principalmente por este motivo.No ano,o Fundo distribuiu 100% dos seus resultados,o que representou
        um total de R$41,20 por cota ,crescimento de 5,4% sobre o ano anterior e o maior valor distribuído pelo
        Fundo em toda sua história.As vendas do shopping também atingiram seu maior volume histórico em 2016,
        superando novamente a marca de R$ 1 bilhão em vendas, apesar do cenário desafiador que o país
        atravessa, e de todos as obras e investimentos realizados no ativo, minimizando seus impactos na
        performance do empreendimento.Durante o mês tivemos a inauguração da loja do Burger King,na praça
        de alimentação,e que se junta aos demais restaurantes do entorno de forma a trazer mais opções de
        serviços aos clientes do shopping. Por fim,informamos que foi contabilizado no balancete do Fundo o
        resultado da avaliação anual do ativo do Fundo, e que resultou em um aumento marginal de 0,13%,o que
        demonstra mais uma vez a resiliência e maturidade do ativo, mesmo em cenários
        econômicos desafiadores.

        Dados anualizados 2016
        Distribuído 2015 = R$ 39,10 por cota
        Distribuído 2016 = R$ 41,50 por cota
        Crescimento de 6,14% sendo que a média crescimento deste fundo é 5% ano ” Muito boa por sinal”

        Total receitas 2016 = R$ 29.889.139,69 ou 51,68 por cota
        Total despesas 2016 = R$ 5.400.934,57 ou 9,34 por cota
        Taxa de ADM = R$ 496.400,81
        Resultado = R$ 24.488.205,12 ou R$ 42,34 por cota
        Distribuído = R$ 24.001.649,50 ou R$ 41,50 por cota

        Marge anualizada = 81,93%
        Despesa / receita = 18,07%
        Roe bruto sobre receita = 8,48%
        Roe líquido sobre receita = 6,95%
        Payout = 98,01%
        Numero de cotista = 1091 frente 958 no final de 2015<<< Falta cota no mercado KKK

        Caixa no final do período = R$ 2.881.754,50 ou 0,82% PL

        Vendas acumulado 2016
        Vendas = R$ 1.012.100.000,00
        Aluguel = R$ 88.500.000,00
        Estacionamento = R$ 14.900.000,00
        Ticket ABL = R$ 28.509,86 <> Significa que por cada m2 do empreendimento foi vendido no acumulado de 2016 ‘28.509,86″ reais.
        Aluguel M2 = Média de 190 por m2.

        Curtido por 1 pessoa

  2. Li varios documentos sobre esse FII. Desde atas de assembleias até informes de rentabilidade. Entendo que a probabilidade de vacancia desse FII é baixa, devido as caracteristicas do imóvel, localização, preservação, etc. Vejo também que o DY não é alto levando-se em consideração o valor da cota, mas entendo ser bom para investimentos a longo prazo devido a risco moderado como eu busco. Porém uma coisa me chama a atenção (lebrando que talvez eu seja o mais novato por aqui) é que a ação desse FII (valor de mercado da cota) vem se valorizando gradativamente ao longo dos ultimos 2 anos. A pergunta que eu faço é: Vale a pena investir nele com o atual valor da ação? Não seria melhor escolher um FII com as mesmas caracteristicas desse imóvel mas cujo valor de ação passa por um período de decline? Obrigado pela ajuda.

    Curtir

    • Esse FII não tem concorrente. Em termos de qualidade do imóvel localização, nada supera e nem se assemelha. Na minha opinião, a cotação subiu, porque ele se destaca. Enquanto outros FIIs durantes essa recessão, aumentaram sua vacância ou tiveram que dar desconto nos aluguéis, esse FII se manteve com baixíssima vacância de 2% (que nem pode ser considerada vacância e sim um efeito da rotatividade de lojas).
      Em relação a sua pergunta, depende do seu objetivo ao investir em FIIs.Se está a procura de algum ganho patrimonial, talvez valha a pena buscar esse FII que esteja passando por mal momento e com chance de recuperação. Porém é difícil apontar algum que o mercado não tenha já precificado. Por outro lado, se quer perenidade de renda e se satisfaz com a rentabilidade de SHPH, não vejo opção melhor que essa.

      Curtir

      • Moreirão,
        Não faço ideia de SHPH vai se valorizar ou não e se as pessoas gastam bem ou não lá, só oque sei é que esse FII tem um ótimo histórico e mesmo na pior recessão das últimas décadas, se manteve resiliente, com baixíssima vacância.

        Curtir

  3. Resultado Acumulado 11 meses 2016

    Receitas SHPH R$ 25.871.007,11 ou 44,73 por cota
    Despesas:R$ 4.906.535,77 ou 8,48 por cota
    Resultado:R$ 20.964.471,34 ou R$ 36,25 por cota
    Distribuído:R$ 22.093.084,60 ou R$ 38,20 por cota
    Margem operacional:81,03%
    Despesas receita: 18,97%
    Payout:105,38%
    Roe bruto:7,34%
    Roe líquido:5,95%

    Shopping Receitas
    Vendas:R$ 881.800.000,00
    Aluguel:R$ 75.300.000,00
    Estacionamento:R$ 13.200.000,00

    Curtir

  4. Apesar da baixa liquidez, em uma análise de iniciante gostei do SHPH. Poderiam informar quais são as variáveis para avaliar se a cota está apararentemente cara, barata ou próxima de um preço justo? (Alem do vpa. q é meio superficial)Ou algum artigo que explique isso … Obg

    Curtido por 3 pessoas

      • OK. Obrigada tetzner. Meu objetivo é adquirir fiis de alta qualidade (não a qualquer preço) com compras de 2 em dois ou até msm todos os meses. Com visão de longuíssimo prazo (20 anos +)

        Curtido por 2 pessoas

      • Ana e Tetzner… não sou especialista não… só gosto muito de se ativo e tenho boa participação dele na carteira com uns 8%.
        Fazendo um resumo rápido…. eh um shopping classe A em bairro bem adensado e de alto padrão em sp. Local muito difícil de ter um concorrente.
        Fundo iniciado em 99. Rendimento crescente ano a ano. Sentiu pouco a crise.
        Imóvel… local… gestão e modelo de negócios ao meu ver top.
        Comprei minha participação a preços menores…. mas cabe a cada um avaliar o quanto de risco x retorno está disposto a encarar. Nesse caso risco bem baixo ao meu ver… por isso retorno menor. De qq forma retorno mais do que ter um ape alugado… sem nenhuma dor de cabeça.
        Uma outra opção equivalente… com escala maior… risco um pouquinho.maior mas baixo ainda… é o PQDP.. vale a pena considera lo também.
        Abs

        Curtido por 2 pessoas

      • Ana, também tenho interesse neste FII mas mesmo que tivesse 20 anos de idade e 20 para investir não acharia muito promissor este investimento. A cota fechou em R$780,00 sexta e o rendimento médio em 2015 foi de R$3,26. O DY dividendo seria 3,26×100/780,00 = 0,4179%AM e 5%AA. Isso é menos do que a poupança que já vem perdendo para inflação a muito tempo. Claro que quem entende melhor de FII que eu dirá que existe a valorização intrínseca dos imóveis correção e etc. Mas quem sabe se em 20 anos ainda estaremos fazendo compras em shoppings. Lembro das vídeos locadoras e hoje 20 anos depois temos Netflix. Acho que ainda existem alguns FIIs que remuneram melhor o dinheiro investido do que este FII neste valor de cota. Espero ter ajudado dando uma perspectiva de valores atuais deste FII.

        Curtido por 2 pessoas

    • Anna – para mim eh o melhor FII do mercado. Comprei na epoca de lancamento. Para os que dizem que “somente” paga 5% aa, esquecem que existe reajuste anual via IGPM, coisa que poupanca nao existe. Outro comentario: o valor crescente das cotas. Como comentei acima, comprei na epoca do lancamento, lembro-me que a taxa era coisa de 1% ao mes, um pouco menor que o CDI da epoca. Se levar em conta o valor da cota no lancamento, R$ 100 + os rendimentos de la para ca, o meu IRR tem sido proximo de 28%aa. All in all: para quem pensa em longuissimo prazo, eh uma excelente opcao, independentemente do dividend yield.

      Curtido por 1 pessoa

  5. No mês de outubro foram distribuídos R$3,40 por cota,referente ao resultado de agosto do shopping,o que representa uma redução de 2,9% sobre o mesmo mês do ano anterior. O motivo desta redução ano a ano se dá pelo fato de que,em outubro de 2015,a receitado Fundo foi impactada positivamente por receitas não recorrentes de Cessão de Direito de Uso,efeito este que se refletiu nas distribuições de novembro e dezembro do mesmo ano. Tivemos neste mês a inauguração de 2 novas lojas no shopping,que contribuiem para o mix atualizado e diversificado do empreendimento:no piso Pacaembu,foi inaugurada a loja Jo Malone , famosa marca inglesa focada em perfumes e fragrâncias,enquanto no piso Veiga Filho,iniciou suas operações a loja Happycall , de artigos para o lar, com itens de primeira linha como panelas, frigideiras e afins. Por fim,no dia 26 de outubro ocorreu a primeira reunião do Comitê Consultivo de Cotistas do Fundo. Na ocasião, os membros escolhidos tomaram posse e assinaram os acordos de confidencialidade. Foram definidas as primeiras pautas e o início dos trabalhos, com a discussão da nova taxa de administração do Fundo e perspectivas do orçamento do shopping para 2017. Ainda neste ano ocorrerá a segunda reunião do Comitê.

    ————————————————————————————————————————————————————–
    Rentabilidade
    Rentabilidade calculada a através do método da cota ajustada, ou seja, assume-se que o proventos pagos são reinvestidos no próprio FII.

    Mês:6,63%
    Ano 41,20%
    12 meses:59,45%
    24 meses:67,47%
    Desde jan/2011:150,84%
    ——————————————————————————————————————————————————————
    Rentabilidade das Distribuições de Rendimentos
    Rentabilidade calculada através da soma dos rendimentos pagos divididos pelo valor da cota adquirida em mercado secundário no fim do mês anterior ao período correspondente.

    Mês:0,44%
    Ano:5,60%
    12 meses:7,67%
    24 meses:14,16%
    Desde jan/2011:44,18%
    —————————————————————————————————————————————————————–
    Distribuição de rendimentos:
    No mês de outubro,o fundo distribuiu rendimentos no valor de R$1.966.400,2 o equivalente a R$3,40 por cota.O valor representa um dividend yield anualizado de 4,9%, com base na cota em 31/10/2016.
    —————————————————————————————————————————————————————-
    DESEMPENHO OPERACIONAL
    VENDAS DO SHOPPING
    No mês de Outubro de 2016 as vendas somaram R$ 80,4 milhões, uma redução de 0,2% se comparadas ao mesmo período de 2015.

    ALUGUEL
    No mês de Outubro de 2016, o shopping faturou R$ 6,9 milhões em locações, um aumento de 8,2% se comparadas ao mesmo período de 2015.

    ESTACIONAMENTO

    No mês de Outubro de 2016, o shopping faturou R$ 1,2 milhões em receitas de Estacionamento, uma redução de 1,8% se comparadas ao mesmo período de 2015.

    VACÂNCIA E INADIMPLÊNCIA
    No mês de Outubro de 2016, o shopping ficou com 0,9% de sua ABL vaga, sendo que 2 lojas estão disponíveis para comercialização. O shopping apresentou também um nível de inadimplência de 2,4% com relação aos aluguéis faturados no mês anterior,sendo que 12% destes já foram regularizados no início do mês seguinte, e os demais casos foram encaminhados ao departamento de cobranças, para regularização.
    —————————————————————————————————————————————————–

    Contábil: Anualizado 2016

    Total receitas: R$ 23.467.481,54 ou 40,58 por cota
    Total despesas:R$ 4.408.222,63 ou 7,62 por cota
    Resultado:R$ 19.059.258,91 ou 32,95 por cota
    Distribuído:R$ 20.184.519,70 ou 34,90 por cota
    Margem operacional:81,22%
    Despesas / receita = 18,78%
    Payout:105,90%
    Recursos em caixa:R$ 3.200.953,83 ou 0,91% do Patrimônio líquido representando um valor de 5,53 por cota
    Roe bruto sobre patrimônio líquido:6,66%
    VP:R$ 610,61
    P/VP = 1,33
    ——————————————————————————————————————————————————

    Desempenho Shopping vendas acumulado 2016
    Vendas R$ 789.500.000,00
    Aluguel:R$ 67.900.000,00
    Estacionamento:R$ 11.900.000,00
    Ticket vendas outubro de acordo com ABL do fundo = R$ 2.264,79
    Aluguel m2 = R$ 194,37

    Curtido por 2 pessoas

Não postar Links, nem referências à sites Externos, Emails, Telefones.

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair / Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair / Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair / Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair / Alterar )

Conectando a %s