BTLG11 – BTG Pactual Logistica FII

Antigo TRXL11 – TRX Logística Renda da TRX

O Fundo tem por objeto a obtenção de renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações nos  segmentos logística.

PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS
Código de negociação: BTLG11
Administrador: BTG Pactual Serviços Financeiros
Gestor: BTG Pactual Gestora de Recursos
Quantidade de Emissões: 8
Periodicidade dos Rendimentos: Mensal
Prazo de Duração: Indeterminado
Taxa: 0.90% a.a. sobre o valor de Mercado do Fundo
Quantidade cotas: 6,984,501 Out/20

26% IPCA / 74% IGPM

Portfólio Atual
• Natura São Paulo | SP
• ABL: 63,6061 m2
• Vacância: 0%
• Contrato: Atípico 20332

• Femsa São Paulo | SP
• ABL: 19,415 m2
• Vacância: 0%
• Contrato: Atípico 2029

• Ceratti Vinhedo | SP
• ABL: 13,852 m2
• Vacância: 0%
• Contrato: Atípico 2024

• Magna Vinhedo | SP
• ABL: 10,440 m2
• Vacância: 0%
• Contrato: Típico 2025

• Koch Navegantes | SC
• ABL: 9,794 m2
• Vacância: 0%
• Contrato: Típico 2037

• BRF Fortaleza | CE
• ABL: 23,274 m2
• Vacância: 0%
• Contrato: Atípico 2032

• Itambé São Paulo | SP
• ABL: 8,058 m2
• Vacância: 0%
• Contrato: Atípico 2022

• Supermarket Rio de Janeiro | RJ
• ABL: 17,244 m2
• Vacância: 0%
• Contrato: Típico 2028

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

708 comentários em “BTLG11 – BTG Pactual Logistica FII”

  1. “… Fundo celebrou .. (“Compromisso de Compra e Venda”) vinculante envolvendo a aquisição de um ativo, localizado em Ribeirão Preto, Estado de São Paulo, do tipo condomínio logístico, 100% locado, com uma área bruta locável de 57.143m², dos quais 16% são refrigerados e conta ainda com uma área de pátio relevante para a operação de um inquilino. A compra do ativo será realizada pelo montante de R$169.200.000,00 … Com a aquisição, o Fundo tornar-se-á o único proprietário do Imóvel, de modo que fará jus à receita de aluguel, equivalente a R$ 0,05 por cota por mês. A transação saiu a um preço de aprox. R$ 2.957/m², sob um cap rate de 8,3%, podendo atingir um yield de 11,6% no primeiro ano após aquisição, assumindo uma alavancagem a patamares de mercado. … ”

    >>>> Enganha-sardinha ou Isca-chamariz ?! 🤣🤣🤣

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    1. oi Renato, uma pergunta. A base para distribuição do mes provavelmente serão as quotas da posição de hoje? Mes passsado foi dia 14/05. Como recebi varios rendimentos hoje talvez seria uma oportunidade, não é?

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      1. BTLG é, hoje, o meu ÚNICO fundo de TIJOLO em carteira cujo rendimento não vai se comparar aos fundos de papel, mas … em termos de crescimento recente de proventos … esse está TOP D+

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    1. Eu to gostando. Fiz uma troca saindo de um que não estava mais feliz com a gestão e vim parar aqui. Estão trabalhando bem. Giraram a carteira recentemente em linha com o que vinham acenando. Estão engajados em serem referência e ao meu ver vão conseguir consistência nas rendas distribuídas. Eu gosto e dou valor a isso. E é o que procuro num FII: Renda constante e perenidade no produto. RARAMENTE vendo algum. Ate troco, pra girar a carteira. Mas vender pra auferir lucro não é meu objetivo principal. Claro que se aparecer algo que represente anos de renda, farei a operação. Mais nestes últimos anos, não via nada que merecesse essa atenção.

      Agora, saber se irão valorizar muito. Não sei. Se a renda vai subir, não sei. Isso o tempo dirá. E quem estiver nele se dará bem ou não a depender do que o tempo mostrar. Exatamente como em qualquer ativo financeiro existente no Mundo 🙂

      Entendo que alguns vão puxar o passado recente ou não muito recente e apontar falhas. E usarão isso pra tentar desvendar o futuro. Histórico pesa. Mais a estratégia e visão do que se deseja tb. Erros e acertos sempre irão nos acompanhar. Acho isso extremamente simples de entender e operar. Na verdade, tento ao extremo simplificar as coisas pra mim. Tem dado certo. Um dia pode não dar. Ai, simplesmente mudo. ADORO AS COISAS SIMPLES

      Enfim, em pouco tempo trabalharam bem na minha visão. Daqui 6 meses falamos de novo 😉

      Valeu!!!

      Curtido por 5 pessoas

  2. NOVA (10ª) EMISSÃO de cotas
    MONTANTE: R$ 200 MM @ R$ 109,50 ($ 106,93 + $ 2,57) c/ direitos de pref. de uns 14%
    **preço da emissão auferido pela média do fechamento das cotas do Fundo no mercado secundário no período de 30 (trinta) dias precedentes à data de 10 de maio de 2021, com um desconto aproximado de 3,75%**

    >>>> kkkkk !!!! 😫😫🤣🤣🤣 e a dESTRUIÇÃO de PATRIMÔNIO segue firme … já abriu “ajustada” depois do RALLY dos últimos dias ?? -rsrs Totalmetne previsível, jogada previamente cantada aqui no BLOG (@Gama ?!)

    Curtido por 1 pessoa

  3. Reciclagem da carteira

    O Fundo assinou um Compromisso de Venda e Compra de Imóveis e Outras Avenças referente à venda (“Venda”) dos seguintes imóveis (“Imóveis”):
    1) Itambé São Paulo – imóvel localizado na Rua Jerônimo Teles Junior nº 54, cidade de São Paulo, estado de São Paulo;
    2) Supermarket Rio de janeiro – imóvel localizado na Estrada Rio D’Ouro nº 800, correspondente ao Lote 02 do PAL 33.840, cidade do Rio de Janeiro, estado do Rio de Janeiro;
    3) Magna Vinhedo – imóvel localizado na Rodovia Miguel Melhado Campos (SP 324), km 79,5, cidade de Vinhedo, estado de São Paulo; e
    4) Ceratti Vinhedo – localizado na Rodovia Miguel Melhado Campos (SP 324), km 79,5, cidade de Vinhedo, estado de São Paulo.

    Considerando o Preço de Venda e a Venda parcelada a receita do o Fundo deverá ser impactada positivamente [• Lucro para os cotistas] em, aproximadamente, R$ 4,88 (Ganho de capital de 60% • Venda acima do valor patrimonial)

    >>> êpa.. mas o mercado não estava… CARO, ACIMA do preço justo de reposição etc.e tal ?!?!?! 🤣🤣😂😂🤡🤡🤡🤡

    Curtido por 2 pessoas

    1. Não entendo essas vendas e a destinação ser a distribuição entre os cotistas.
      Pq não utilizar esse dinheiro das vendas para aquisição de outros ativos que sejam considerados bons e com bons inquilinos? Existe algum impedimento legal/normativo nesse sentido?

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      1. juquinha007,

        duas coisas: regulamento interno do fundo e lei de isenção

        Um FII deve distribuir minimante 95% de todo lucro líquido pra manter o benefício fiscal da isenção do imposto pra pessoas físicas, com menos de 10% do fundo

        os cotistas podem excepcionalmente decidir por reter mais, só que geralmente em função de alguma necessidade (como vacância que impactaria o lucro com despesas de condomínio ou reformas)

        Curtido por 2 pessoas

      2. Entendi Tetzner. Embora seja uma previsão legal, pra mim é algo q não faz mto sentido. Pq vai ser distribuído o lucro das vendas, mas ao msmo tempo a renda tende a cair pq não vai ter mais o aluguel desses ativos, o que vai gerar possível emissão pra realizar novas aquisições, visando a cobrir esse impacto na renda.
        Enfim, achei que a venda de ativos não entrasse no cálculo para distribuição de renda aos cotistas, só as rendas geradas pelos aluguéis dos ativos.

        Até quero viu Renato. Mas como disse acima, não vejo mto sentido nessa regra, poisa pensava q isso fosse diferente.

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    2. Gostei muito.

      Renovou. Saiu imóveis mais antigos, distante do eixo principal foco do Fundo e de características que não tendem ao desejo de ter um DNA 100% logístico (galpões).

      Alem disso, a saída melhorou o prazo dos alugueis. O que fica, fica com uma previsibilidade maior. Isso me agrada.

      Novas emissões? Claro que vai ter. E se seguir com foco em imóveis logísticos e com proximidade dos eixos priorizados pela gestão me agrada muito.

      Distribuir lucro com as vendas aos cotistas? Sou defensor ferrenho. O Fundo tem essa pegada tb. Ganho de capital com seus ativos. E faço parte disso. Com esse montante “turbinado” de renda, decido comprar mais do Fundo ou alocar em outra coisa. Usando termo das casas de análise, “oxigenar” a carteira é muito saudável ao projetar o Fundo pra 5, 10 ou mais anos a frente.

      Tenho que concordar que a gestão tem feito bom trabalho e que o Fundo de destaca frente a seus pares (novamente, palavras de mais de uma casa de análise).

      Valeu!!!

      Curtido por 5 pessoas

      1. Eu entendo e concordo em parte viu Gama, principalmente por conta de aumentar o prazo de vencimento dos aluguéis.
        Mas vejo também que se ta vendendo, é pq tem alguém interessado em comprar e vendo algum potencial nesses ativos.
        Então, penso que seja um pouco daquilo que vejo sempre o Tetzner repetir nos vídeos diários: na atual conjuntura, mais vale inquilino ocupando imóvel do que imóvel vazio. Tudo bem que nesse caso não vai ter imóvel vazio, pq eles estão sendo vendidos. Mas o que garante que eventuais novas aquisições, a partir de emissões futuras, os ativos vão ter inquilinos, e ainda mais inquilinos já conhecidos e antigos, como são os desses ativos?
        A gente cansa de ver FII comprando imóvel aí, 6 meses depois, o inquilino vaza e deixa o fundo na mão.

        Curtido por 1 pessoa

      2. juquinha007,

        As incertezas sempre irão nos acompanhar. E não se engane, elas rondam os gestores tb 😉

        Gestão ativa é isso. Vai rodar os ativos da carteira. O objetivo é manter e crescer o Fundo ao longo do tempo. Vão alcançar isso? Espero que sim, mas infelizmente não posso prometer. Ninguém pode.

        A gestão já deixou claro o que deseja com o Fundo. Ser logístico e ter galpões. E que todos fiquem a um certo raio de distancia do eixo central que eles focaram. Contratos longos e bons inquilinos. Estão fazendo exatamente o que desejam e o que insinuaram que iriam fazer.

        Melhor ou pior? Tb não sei. O que sei, é que quando uma gestão faz o que se deseja e coloca o Fundo na direção apontada nas assembleias e nos relatórios, entendo que é uma gestão alinhada e muito bem focada.

        Como não posso garantir nada, ao menos são um conjunto de ações que me passam certa segurança e tranquilidade.

        Com estas vendas, novas aquisições precisam aparecer em breve. Não me surpreenderia algum aviso ou negociação em andamento, pois a gestão sabe que ter um Fundo grande em ABL própria é salutar e necessário. Vira novas emissões? Sem dúvida!

        Concordo que ter imóvel locado é MUITO melhor que imóvel vazio. Gosto quando a gestão tem um foco e faz ações pra atingir este foco. Gosto de reciclagem de ativos. Não gosto de ficar esperando um melhor momento no cenário. Tentar acertar timing é fogo. Como falamos aqui de ativos pra 5, 10 e mais anos o timing não faz muita diferença ao meu ver. Prefiro ver ações sendo executadas e o Fundo ficando maior, mais seguro, mais diversificado, com prazos melhores, consistente e etc. Mas Gama, o Fundo acabou de ficar menor. Não é contraditório? Sim e não. 🙂

        Pelos fatores listados acima, esse encolhimento “TEMPORÁRIO” é saudável, na minha opinião. Vamos ver onde isso vai nos levar.

        Apenas o que penso. Sempre respeitando as posições de cada um. As reflexões nos ajudam sempre. Alinhadas ou contrárias as nossas, nos forçam a estudar e a olhar pontos que poderiam passar batido. Isso é muito bom.

        Valeu!!!

        Curtido por 2 pessoas

  4. BTG PACTUAL LOGÍSTICA FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
    CNPJ Nº 11.839.593/0001-09 – Código de Negociação B3: BTLG11
    FATO RELEVANTE
    A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, inscrita no CNPJ sob o nº 59.281.253/0001-23,
    devidamente credenciada na Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) como administradora de carteira, de
    acordo com o Ato Declaratório CVM nº 8.695, de 20 de março de 2006 (“Administradora”), e a BTG PACTUAL
    GESTORA DE RECURSOS LTDA., inscrita no CNPJ nº 09.631.542/0001-37 (“Gestora”), na qualidade de
    administradora e gestora, respectivamente, do BTG PACTUAL LOGÍSTICA FUNDO DE INVESTIMENTO
    IMOBILIÁRIO (“Fundo”), vêm pela presente, informar aos cotistas e ao mercado em geral que:
    • Em complemento ao Fato Relevante divulgado no dia 10/02/2021, no qual foi informado que o Fundo
    havia celebrado um compromisso “Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de
    Imóvel” (“Compromisso de Compra e Venda”) vinculante envolvendo a aquisição de três Imóveis AAA
    localizados no Estado de São Paulo, com uma área bruta total de 86.863 m² (“Imóvel”). A título de
    sinal o Fundo pagou na presente dada a parcela inicial no montante de R$ 149.785.913,30 (cento e
    quarenta e nove milhões setecentos e oitenta e cinco mil novecentos e treze reais e trinta centavos)
    (“Primeiro Pagamento”), conforme devidamente ajustado entre as Partes no fechamento.
    • Adicionalmente, resta o pagamento do saldo remanescente de R$50.000.000,00 (cinquenta milhões
    de reais), (“Saldo Remanescente”) a ser pago no prazo de 12 meses, contados a partir da data de
    efetivação do Primeiro Pagamento.
    • Por fim, com o pagamento da parcela inicial, o Fundo se tornou o único titular da propriedade e de
    todos os direitos sobre os Imóveis, de modo que fará jus à receita integral de aluguel, equivalente a
    R$ 0,08 (oito centavos) por cota por mês. A Gestora estima que o portfólio represente um Yield no 1º
    ano de 9,60% (nove inteiros e sessenta centésimos por cento) no primeiro ano e 8,0% (oito inteiros
    por cento) no momento do pagamento da segunda parcela com a referida aquisição.
    Permanecemos à disposição para demais esclarecimentos que se façam necessários.
    18 de março de 2021
    BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM
    Administradora e

    Curtido por 2 pessoas

  5. Data da informação
    15/01/2021
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    15/01/2021
    Data do pagamento
    22/01/2021
    Valor do provento por cota (R$)
    0,6
    Período de referência
    Dezembro
    Ano
    2020
    Rendimento isento de IR*
    Sim

    Curtido por 1 pessoa

  6. Data da informação / Data-base: 04/12/2020
    Data do pagamento: 11/12/2020
    Valor do provento por cota (R$)
    BTLG11 -0,60
    BTLG13 – 0,113281817
    BTLG15 -0,030576646
    Período de referência: NOV / 2020

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  7. O pagamento dos rendimentos pro-rata referentes às 6.000.000 (seis milhões) de cotas subscritas ao
    preço de emissão de R$ 100,00 (cem reais) e integralizadas durante a 9ª Emissão do Fundo, inscritas
    sob os códigos ISIN BRBTLGR12M14 (BTLG13) e BRBTLGR14M12 (BTLG15), serão divulgados no dia
    04/12/2020 e pagos em 11/12/2020.

    • Adicionalmente, a partir de 08/12/2020 as referidas cotas passarão a ser negociadas, em mercado de
    bolsa, na B3 S.A. – Brasil, Bolsa, Balcão, participando em igualdade de condições com as demais cotas
    do Fundo nas futuras distribuições de rendimentos do BTLG11 (BRBTLGCTF000).

    • Excepcionalmente, os rendimentos do BTLG11 referentes ao mês competência de novembro, serão
    divulgados no dia 04/12/2020 e pagos em 11/12/2020.

    Curtido por 2 pessoas

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