BTLG11 – BTG Pactual Logistica FII

Antigo TRXL11 – TRX Logística Renda da TRX

O Fundo tem por objeto a obtenção de renda e ganho de capital por meio da exploração de empreendimentos imobiliários focados em operações nos  segmentos logística.

PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS
Código de negociação: BTLG11
Administrador: BTG Pactual Serviços Financeiros
Gestor: BTG Pactual Gestora de Recursos
Quantidade de Emissões: 8
Periodicidade dos Rendimentos: Mensal
Prazo de Duração: Indeterminado
Taxa: 0.90% a.a. sobre o valor de Mercado do Fundo
Quantidade cotas: 6,984,501 Out/20

26% IPCA / 74% IGPM

Portfólio Atual
• Natura São Paulo | SP
• ABL: 63,6061 m2
• Vacância: 0%
• Contrato: Atípico 20332

• Femsa São Paulo | SP
• ABL: 19,415 m2
• Vacância: 0%
• Contrato: Atípico 2029

• Ceratti Vinhedo | SP
• ABL: 13,852 m2
• Vacância: 0%
• Contrato: Atípico 2024

• Magna Vinhedo | SP
• ABL: 10,440 m2
• Vacância: 0%
• Contrato: Típico 2025

• Koch Navegantes | SC
• ABL: 9,794 m2
• Vacância: 0%
• Contrato: Típico 2037

• BRF Fortaleza | CE
• ABL: 23,274 m2
• Vacância: 0%
• Contrato: Atípico 2032

• Itambé São Paulo | SP
• ABL: 8,058 m2
• Vacância: 0%
• Contrato: Atípico 2022

• Supermarket Rio de Janeiro | RJ
• ABL: 17,244 m2
• Vacância: 0%
• Contrato: Típico 2028

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

758 comentários em “BTLG11 – BTG Pactual Logistica FII”

  1. Pessoal,

    Consulta chegando pra cotista decidir a incorporação. Após refletir bem, decidi aprovar as incorporações. Vai agregar ao Fundo na minha opinião.

    Junto com as incorporações, tem outros itens que merecem atenção do cotista: Alterar regulamento, valores de emissão, conflito de interesses e etc. Nestes itens, cada um que faça suas devidas reflexões.

    Do outro lado a turma aprovou serem incorporados. Agora resta aos cotistas do BTLG aprovar a incorporação 😉

    Valeu!!!

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  2. Pessoal,

    Se o BTLG chamar pra aprovar a incorporação solicitada, os cotistas deverão refletir sobre o peso que o Fundo CPTS11 terá no BTLG. O CPTS11 é praticamente “dono” dos dois FII e com a incorporação vai ter um “bom controle” no BTLG. O quanto isso seria positivo e quanto traria de riscos?

    Essa chamada para aprovar a incorporação foi iniciada por quem? Qual interesse no movimento? Os imóveis com cara de Renda Urbana agregam no portfólio do BTLG?

    To lendo muita coisa que recebi sobre o movimento. Ainda não formei opinião. Esse detalhe sobre o CPTS11 após a incorporação foi levantada por uma casa de análise. Eu não tinha me ligado. Fiquei focado nos ativos e tentando calcular descontos e ganhos futuros (o que chamo de valor oculto nos imóveis, visando vendas futuras). Ter um cotista com tamanha posição é um risco. Pode chamar o que quiser e tumultuar o andamento mais a frente. Só que sempre temos alguns cotistas com concentração de cotas em vários FII. Logo, isso seria algo “normal” e do nosso dia a dia.

    O que vcs acham? Mais ganhos ou mais riscos? CPTS11 vem pra somar?

    Valeu!!!

    Curtido por 3 pessoas

  3. FATO RELEVANTE agora pouco: BTLG querendo incorporar o BlueCap Renda Logística FII (BLCP11) + V2 Properties (VVPR11), na proporção de 1:0,89:0,99 cotas respectivamente. Eu penso ser super-positivo para o BTLG. Tenho pena de quem é cotista do BLCP pelo desconto de quase 10% em relação ao patrimônial …

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  4. Está realizando EMISSÃO ??
    R$ 100.000.000,00 ?? (~100/cota)
    PAGAR DÍVIDA atrelada ao CDI ??
    Potencial de gerar R$0,05/mês ???

    》》 retorno ao cotista de … 6% a.a. ?!?!?

    Quem serão os cotistas que subscreverão, caindo na …. CILADA !!!!

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    1. Renato… Boa tarde… Deixa eu colocar aqui uma simulacao que eu fiz como cotista … e queria entender como vc chegou nos 6% ao ano… Vamos supor que eu tenha 1000 cotas do fundo e hoje receba R$0.72 centavos por cota , o que da R$720/mes de renda … Com a emissao de cotas (6.5%), eu poderei subscrever 65 cotas (R$6.5 mil reais ao preco de subscricao de R$100.0), ou seja, estou investindo R$6.5mil reais como cotista e terei ao final 1.065 cotas (mil iniciais mais 65 da subscricao) … Como o beneficio e de R$0.05 centavos por cota de aumento da renda, eu passarei a receber R$0.77 centavos cota sobre as 1.065 cotas que terei no futuro, o que dara uma renda mensal de R$820.0 (1.065 cotas vezes 0.77 R$/cota futuro com o beneficio dos 0.05 centavos que mostraram e ao qual vc se referiu) .. Isso da R$100.0 a mais por mes, que dividos pelo investimento que estou fazendo de R$6.5K, me da um retorno de 1.5% / mes sobre o capital investido, o que da quase 20% ao ano… Pode me explicar como vc chegou nos 6% de retorno que voce menciona para poder entender seu ponto de vista ? Por essa minha conta, como acionista, eu subscreverei sem duvida mas gostaria de entender seu ponto de vista para ver se existe um outro angulo que nao estou vendo…

      Obrigado

      Curtido por 1 pessoa

      1. Não adianta simular com capital existente. A simulação deveria APENAS considerar o custo de oportunidade do capital novo !!! Coloca esse capital novo num CDB de banco a 12%. Isso seria o dobro dos 6% (0.5% x 12 meses) oferecidos pela manobra financeira do fundo. Espertinhos esses gestores …

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      2. Ôpa … fiz o racicionio acreditando que (R$ 0,05 = 0.5% a.m.) o que não é verdade.
        R$ 0,50 seriam 0.5% de R$ 100 !!

        Quem quer ser rápido no gatilho dá é nisso: racicionio e decisões precipitadas.

        Curtido por 1 pessoa

      3. Fiz igual a vc as contas. Vou exercer o que tenho e esperar sobras se houverem 😉

        Vão baixar/liquidar dívidas atreladas ao CDI que só sobe e vai seguir subindo. Vão deixar o Fundo mais leve e mais redondinho. E isso com ativos bastante interessantes na carteira.

        No somatório geral, mesmo que considere o meu custo de oportunidade do capital atual…ta positivo pra mim. Meu custo de oportunidade leva em consideração o que tenho neste momento pra alocar. Cada um terá o seu. Não faço conta usando média ou algum valor padrão. Tento sempre focar no que me atinge diretamente 🙂

        Tomara que alguns deixem de lado, e possa sobrar para que outros possam pegar um pouquinho mais (olha que nem me lembro se poderá haver sobras no modelo da oferta) 😉

        Gestores vilões, malandros, espertinhos, sugadores de taxas…reconheço que temos bastante deles. Mas, se ainda assim entregar o que desejo e ter um produto mais eficiente e com menor risco…to junto. Se o jogo é jogado assim, eu tenho que entender bem as regras, me preparar, me cercar de algumas garantias e jogar bem. Indo assim já se vão mais de 10 anos com uma carteira que só cresce no PL e nos frutos da geração passiva de renda.

        MAS, isso sou eu! Funciona pra mim. Sou investidor simplista. Não procuro complicações. Adoro facilidades e trabalho por elas no meu dia a dia. Fica melhor pra todos os envolvidos.

        Vamos em frente que ainda tem umas outras 3 emissões pra arrumar grana pra entrar 🙂

        Valeu!!!

        Curtido por 2 pessoas

      4. Pessoal,
        Boa tarde… uma pergunta: Para quem fez a subscricao das cotas do BTLG11 la no meio de Marco… Podem me dizer se as cotas que vcs subscrevem ja “viraram” BTLG11? As minhas ainda continuas com os tickers da subscricao (BRBTLGR19M17) e nao tive nenhum pagamento proporcional no dividendo pago dia 25 de Abril … Para voces que subscrevem aparece a mesma coisa ou as cotas subscritas ja viraram BTLG11?
        Obigado e boa semana

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    1. Esse fundo, sozinho, representa 43% do meu GANHO de CAPITAL atualmente auferido; isso, devido ao VPA baixíssimo de aquisição sem o qual tal lucro não seria possível. PONTO de ENTRADA é TUDO no mundo Fii.

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      1. Isto me preocupa como cotista… será que irão fazer uma nova emissão com um DESCONTÃO no preço ?? ficando bem abaixo do valor patrimonial…. Que Deus nos proteja do BTG

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      2. Acho q a questão aí é um misto de duas coisas viu, Renato: subida da Selic- que tem perspectiva ainda de sucessivos aumentos até fim do ano e talvez início do ano que vem-, misturado com o valor das quotas de fundos logísticos, que, para mim, de longe, são os que estão mais caros no momento.
        Então, acho dificil dar certo, msmo se colocarem la pra baixo o valor em uma nova emissão, como mencionou o Investidor Paulista.

        Problema é que alienaram aqueles 4 ativos mais antigos, da época da TRX, e agora tão querendo correr atrás do prejuízo. Sei que sou voto vencido nisso, pq na época todo mundo aplaudiu a venda, mas a visão pelo menos no médio prazo é de queda na renda aqui nesse fundo.

        Curtido por 1 pessoa

      1. Renato,a real é que esse mercado de FII perdeu atratividade com as constantes emissões. Não existe mais ganho patrimonial desde que os digestores só pensaram em aumentar o PL pra levar mais a cada rodada.

        Curtido por 1 pessoa

      2. >>> Corretora 3 vende “1 cota” prá corretora 85 que comprou da corretora 1.982 que vendeu para corretora 386 que vendeu para corretora 3. ENTEDERAM ?!

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      3. Olha … meu PM aqui está abaixo de R$ 90 !! Isso mesmo, ABAIXO de R$ 90. MESMO ASSIM… DEU ! Me encheu o S-A-C-O carregar esse papel (esse derretimento de patrimônio). Hora de partir prá outro. GUILHOTINEI, sem dó nem piedade; quem quiser comprar por R$ 105 … que compre de mim !

        Curtido por 1 pessoa

      4. O Incrível é q o valor da cota aqui ta se segurando. Tem espaço pra cair mto ainda, considerando:
        -a emissão ta difícil de sair,
        -foram vendidos 4 ativos e qdo parar de entrar a venda deles, a renda vai cair mais.

        Realmente, nesse aqui, no momento eu só observo.

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  5. >>>> Pagaram o rendimento ANTES da data … cotação abriu corrigida e… e… e…e…e…

    FATO RELEVANTE: … serve-se do presente para comunicar aos cotistas … e ao mercado em geral que houve atualização do preço de emissão das Novas Cotas … do valor de R$ 106,19 para o valor de R$ 105,40… o Preço de Emissãopor Nova Cota, será de R$ 109,65 correspondente ao valor mínimo do pregão de 11 de agosto de 2021

    >>>> Essa estratégia (“desesperada”), eu juro que NUNCA tinha visto !! 🤣🤣🤣🤣

    Curtido por 2 pessoas

      1. eu creio que a única emissão que não vai micar é a do CPFF11 … preço no VPA e restrita … até porque … o “esquema PONZI” dos FdF tem que continuar, né !

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      1. Pgto será escalonado… a depender do recebimento:

        1º Parcela: A ser recebida na data de fechamento: R$ 43.770.864,38;
        2º Parcela: A ser recebida em agosto de 2021: R$ 82.412.222,64;
        3º Parcela: A ser recebida em janeiro 2022: R$ 42.698.514,78

        >>> Agora… os recibos da 10a. emissão receberam uma renda gorda, eihm !!!

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      2. O valor que foi pago para as quotas emitidas (subsc) são muito baixo em relação ao lucro de R$ 0,93 centavos do total das quotas do fundo em junho/21,,, conforme foi informado o lucro do dinheiro recebido em junho/21 pelo relatório gerencial de maio/21…Vamos aguardar a demonstração de resultado no relatório gerencial de junho/21… vamos ver o que aconteceu….

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      3. Também queria saber. Mandei pergunta para o RI e não responderam. Estou com medo de alguma surpresa ruim. Acho que eles deveriam distribuir essa 1ª parcela antes da integralização dos recibos da 10ª emissão para ser justo com os cotistas que já estavam no fundo na época da venda.

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    1. Saiu o relatório gerencial de junho/21 do fundo…muito estranho…não separaram o ganho de capital das receitas de alugueis….muito estranho…se descontarmos o ganho de capital da receita imobiliária…a receita de alugueis foi reduzida em 50% no mês de junho/21…não dá pra engolir !!!! Questionei o RI do fundo…não responderam ainda !!! Coitado dos quotistas de FIIs no Brasil !!!

      Curtido por 2 pessoas

      1. Então … receita de aluguel diminiu pq venderam os imóveis. E, para manter o rendimento no mesmo patatamr, utilizaram o ganho de capital da venda …. e os cotistas da emissão entraram de gaiato, CEIFANDO-NOS esse ganho. 👍👍👍 🤜🤡🤛

        Curtido por 1 pessoa

      2. Esses imóveis vendidos não correspondem a queda da receita dos aluguéis !!! O fundo só perde a receita parcial proporcional do valor recebido !!! Não procede !!!

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      3. Também notei isso Investidor Paulista e Renato, pq não faz sentido esses cálculos, bem como o fato das novas cotas entrarem no bolo pra divisão dos imóveis vendidos.

        Outro fato curioso do relatório que saiu ontem:

        Sobre a aquisição do imóvel em Ribeirão Preto, em certo ponto eles dizem que alocaram rapidamente parte do valor da 10ª emissão, com a aquisição de tal imóvel. Mas, em contrapartida, mais à frente no msmo relatório dizem que o imóvel foi adquirido com base em emissão de dois CRI’s.

        Será que entendi errado? Alguém mais viu isso daí no relatório?

        Ou o fundo adquiriu o imóvel com a emissão feita recentemente, ou usou de alavancagem pra isso, o que pra mim denota má-fé da gestora, pq o relatório é muito contraditório.

        Curtido por 1 pessoa

  6. Essa nova aquisição do fundo, do ativo localizado em Ribeirão Preto, só tem inquilinos de alta qualidade: Ambev, Pepsico, Mercado Livre, B2w, dentre outros.
    Além da localização ser excelente, na beira da Rodovia Anhanguera. Incrível msmo!
    Caso se concretize, vai ser a 4ª maior ABL do fundo, e vai passar a ser a 3ª correspondente à receita total. Realmente, uma bela aquisição!
    Quando for à cidade da próxima vez, vou tentar tirar alguma foto pra postar aqui.

    Curtido por 7 pessoas

  7. Conheça alguns dos VILÕES dos cotistas dos Fundos de Tijolo, em termos de DESTRUIÇÃO de PATRIMONIO. Leio no relat. gerencial do MGFF11 …

    … Já as maiores vendas foram … e BTLG: R$ 15 milhões. Captura de bons preços no mercado secundário para financiar aquisições mais interessantes no setor de logística, como BLMG11, além de reduzir a exposição no segmento como um todo …

    >>> O que há de errado com os fundamentos do BTLG11 ?! N-A-D-A! Inclusive, teve aumento de rendimento via aquisição; um verdadeiro MILAGRE… No entanto … a FLIPAGEM estraga TUDO !

    Curtido por 1 pessoa

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