TRXL11 – TRX Realty Logística Renda I

TRXL11

O fundo é administrado pela Oliveira Trust DTVM, em regime de condomínio fechado e tem prazo de duração indeterminado.

Sua cota inicial foi lançada a R$ 100,00, com objetivo de aquisição de imóveis prontos destinados à operação de armazéns logísticos, obtendo o registro da CVM em Ago/2010.

Trata-se portanto de um FII de Tijolo – Imóveis Comerciais – Logístico.

trxl_vago

O que tem acontecido depois das recentes emissões de novas cotas é a divulgações de rendimentos previstos, sempre revisados para cima quando o valor definitivo é encontrado.

Taxas:
Administração: 0,30%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 11.500,00 mensal) mais valor fixo de R$ 1.350,00 mais R$ 1,4575 por cotista do fundo.
Gestão: incluída na taxa de administração.
Consultoria Imobiliária: 1,10%a.a. sobre patrimônio liquido.
Ao valor mínimo da taxa de administração será acrescido R$ 1.000,00 para cada novo imóvel que o fundo adquirir.

RI: ger2.fundos@oliveiratrust.com.br, ri@trx.com.br

Tutor do FII: Northeasteconomy

351 comentários sobre “TRXL11 – TRX Realty Logística Renda I

    • Em 11/01/17, 19:50 o Tetzner perguntou se eu não gostaria de adotar um FII.
      Acho que seria uma indelicadeza deixá-lo sem resposta, ainda que ela não seja positiva, pois
      desafortunadamente não tenho tempo disponível para desenvolver a contento uma atividade como essa.
      Mas se lograr, mais adiante, expressar umas dúvidas que tenho sobre fundos de papel e desenvolver algumas possíveis respostas, compartilharei tudo com o blog.
      Abs.

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      • Paulo,
        Ta com cara que tem algum dos imoveis sendo alugados. Entrando ordens de compra com quantidades elevadas, 12% de aumento sem muita razao (52 para 58) … Dificil de saber, mas essa historia ja vi diversas vezes em fundos imobiliarios (NSLU11B que o diga)…
        Abs

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      • Fabio Mazza

        sem fato relevante só podemos imaginar que seja oscilação mais do que normal num Fundo Ilíquido e repudiado pelo mercado, dadas as atrocidades cometidas no passado

        aos incautos que se aventurarem, lembrem-se a porta é estreita tanto pra entrar quanto para sair rs

        Curtido por 1 pessoa

      • Seu senso de humor é ótimo northeast, huahuahuahuhau.
        Acho que quem ta comprando nesse preço não ta levando em consideração que essa renda nesse valor tem prazo determinado, e termina logo em janeiro, uma vez que a terceira( e última) parcela do acordo com a 2 Alianças é recebida nesse mês. Aí dpois a renda volta la pra baixo de novo.

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      • Olá, Lucas, beleza? A TRX fez algumas projeções de renda futura “dividendos” para o TRXL, e tem feito isso basicamente desde o começo deste ano (jan/2016). Para os três imóveis ainda ocupados, as previsões feitas em janeiro/2016 para o aluguel de dezembro/2016 foram: Ceratti R$240.232,41; Itambé R$213.296,30 e Magna R$223.190,29. Quando sair o relatório de dezembro a gente verá quanto foi o valor efetivamente observado, mas em novembro estes valores foram R$291.871,34(Ceratti) ; R$231.262,74(Itambé) e R$233.617 (magna), ou seja, eles até subestimaram o valor do aluguel. Estes três imóveis que ainda estão alugados possuem contratos atípicos. Dito isto, o valor de mercado atual de TRXL precifica um yield mensal médio “sustentável” (desde que não haja mais vacância) de 0,5% a 0,6% por mês no preço da cota atual de R$58,49. Você pode questionar, por que o mercado aceita yield de “patio higienópolis” em TRXL? Aí temos que partir para o segundo fato: a vacância financeira atual de TRXL é de 56%, ou seja, se algum dia alugarem todos os imóveis, o rendimento dobrará (irá para algo de 1% a 1,2% ao mês no preço atual da cota). Caso aluguem “apenas” metade da vacância existente,e assim TRXL ficasse com uma vacância histórica média de 28%, ainda assim o yield subiria para algo entre 0,75% e 0,8% de yield mensal (ao preço atual da cota). Mas vamos supor uma terceira alternativa mais radical, na qual TRXL passe a procurar compradores no sentido de vender os atuais imóveis desocupados: o valor patrimonial dos três imóveis desocupados são por volta de R$75 milhões, ou R$45,91 por cota. Ainda no mundo da hipótese, vamos considerar que esses imóveis tem que ser vendidos com desconto, existem diversas taxas e custos da venda e que após tudo isso, só tenha sobrado 50% dos R$75 milhões, ou seja, R$22,95 por cota. Saldo final: os imóveis que restaram no fundo rendem 0,5% a 0,6% por mês, mas você pode ganhar uma bolada de R$22,95 por cada cota detida, e esses R$22,95 aplicados em um tesouro Selic renderão mais ou menos R$0,20 líquidos ao mês. Moral da história: é possível que o yield de TRXL não sejam os atuais 0,5% ao mês, mas sim algo próximo a 0,8%a.m. e aí o preço atual já não seria tão caro quanto parece. Só pra concluir, veja que precificação de qualquer ativo financeiro sempre parte de premissas: as suas premissas são uma, as minhas são outras, a do zezinho é outra e a soma de tudo isso resulta no preço atual de mercado.

        Curtido por 2 pessoas

      • Só pra acrescentar, TRXL atualmente está caro ou barato? Depende: se vc acredita que o nível atual de vacância será a nova realidade do fundo no resto da existência dele e/ou, os galpões que estão vagos valem somente metade do valor patrimonial , então você tenderá a achar caro o valor da cota atual. Na hipótese de acreditar que a vacância ao longo da vida útil do fundo será bem inferior ao atual (e mais em linha com a vacância histórica média) e/ou, acreditar que na hipótese de serem vendidos alguns dos imóveis do fundo, estes preços serão não muito inferiores ao valor atribuído a eles nos laudos de avaliação patrimonial, então o fundo atualmente está barato.

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      • Interessante a sua análise northeaste. Tenho cotas desse fundo, mas as adquiri num valor menor do que está hoje, mas penso que esteja alto os valores atuais, tendo em vista a atual vacância, que considero bem alta, e também pelo fato de que essas promessas de novos inquilinos como são apresentadas nos Relatórios (com os sinaizinhos verde, amarelo e vermelho) acabam nunca vingando, o que acaba iludindo um pouco.
        Torçamos para que isso mude em um futuro próximo. Abraços!

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      • Sim, lucas, aqueles “sinais” não dar pra levar muito a sério, afinal, onde já se viu um mero contato com espera de resposta significar sinal verde, rs. Pra mim sinal verde seria uma minuta de contrato redigida, esperando só o ok do jurídico após todos os ok´s do financeiro, logístico, etc da locatária. Mas eu ainda prefiro que eles passem essas informações (poderia apenas ser sem esses sinais), e errado é quem interpreta esses verdes como alta chance de locação.

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      • Não sou cotista deste fundo, mas pelo que sei estão recebendo alugueis atrasados em um acordo para pagamento parcelado. A renda real deve estar em torno de R$ 0,30/cota, não? E tão cedo não deve sair disso….

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      • E eu continuo a achar que tem “boi na linha”…. Devem ter locado ja alguma coisa … Sem isso, nao ha razao para a cota ficar acima de R$60.0 … E volume nao e dos menores, com ordens de compra grande acima de R$58.0 …

        Pode ser fumaca, mas onde tem fumaca ha fogo …

        Abs

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      • Acho bom o TRXL11 passar a ter um “tutor”. mas gostaria de conhecer melhor a função deste personagem.
        -Manter o blog a par do que acontece com o fundo?
        -Mostrar o potencial do fundo com base em algumas simulações?
        Em 30/12, 14:20 e 14:29 o amigo Northeasteconomy apresentou algumas hipóteses interessantes, associadas a números, que mostram que ele está qualificado para exercer esta função, pois não é do tipo que se contenta em palpitar. Sabe criar cenários e trabalhar com eles. Mas ainda assim gostaria de saber como o blog descreve essa função. Tal descrição, possivelmente, se encontra em algum lugar do blog, que não consigo encontrar. Talvez o Tetzner possa resumí-la na resposta, pelo que desde já agradeço.

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      • CARG o Tutor mantém o FII vivo, atualizado, normalmente tem o mesmo em sua carteira e acompanha de perto, podendo destacar fatos interessantes ou impactantes para o mesmo.

        SE for alguém que está começando a conhecer, pode narrar suas expectativas e ai a comunidade ajuda o processo de descoberta do mesmo; com isso quero dizer que o Tutor não precisa ser um “expert” basta ter vontade e disposição de participar!

        O que acontece é que acabam mantendo só os “queridinhos” da maioria e voltando a atenção para os demais só nos Eventos de Fatos Relevantes ou Oscilações de cotação 😦

        Seria uma forma de a coletividade manter um estudo contínuo dos fundos, eu ajudo, coloco todo o blog a disposição para ajudar se precisar de alguma informação corro atrás.

        Mas a tutela é do Tutor 🙂

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  1. FR sobre pagamento da 2 ALIANÇAS:
    “O pagamento de referido valor devido ao Fundo, conforme acordo, será em 03 (três) parcelas mensais,
    iguais e consecutivas, no montante de R$ 318.699,14 (trezentos e dezoito mil, seiscentos e noventa e nove
    reais e quatorze centavos), tendo sido a 1ª (primeira) já recebida, a 2ª (segunda) em novembro/2016 e a 3ª
    (terceira) e última em dezembro/2016.
    O valor recebido pelo Fundo referente a primeira parcela integrará a base de cálculo dos rendimentos a
    serem distribuídos aos cotistas no presente mês.”

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  2. A CVM mandou email sobre a reclamação de atraso dos FR deste fundo: Processo CVM nº SP-2015-307 – Msg nº 1263/2016 . É longo . Resumindo, após ofícios enviados pela CVM:
    1- “A Citibank respondeu ao Ofício de Alerta nº 48/2016 que, reafirmou, por meio de comunicação assinada por seu Diretor de Compliance, que “possui controles adequados no processo de divulgação de fatos relevantes capazes de prevenir que situações desta natureza ocorram futuramente”. Adicionalmente informou que “tomou como decisão comercial descontinuar a prestação de serviços de administração de fundos de investimento imobiliário ”
    2- “Oliveira Trust afirmou que “com objetivo de aprimorar [seus] mecanismos de controle […] adotou como política o envio de comunicado a todos os locatários de imóveis de propriedade de fundos imobiliários” sob sua administração, “reafirmando a necessidade de comunicação formal ao Administrador acerca de qualquer evento envolvendo o imóvel ou a continuidade da locação”
    3- “A SMI “analisou as negociações ocorridas na BM&FBOVESPA com cotas desses fundos no período que antecedeu a divulgação dos fatos relevantes, investigou fichas cadastrais e ordens dos comitentes envolvidos, além de obter junto ao gestor dos fundos a cronologia detalhada dos eventos relacionados aos fatos relevantes e às pessoas que tiveram acesso à informação antes que ela se tornasse pública”, e concluiu que “não foram encontrados indícios de utilização de informação privilegiada nas negociações realizadas no período anterior à divulgação do Fato Relevante pelos fundos”.

    Curtido por 2 pessoas

  3. COMUNICADO AO MERCADO

    A OLIVEIRA TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A. (“Instituição Administradora”), vem por meio deste, em respeito à Instrução CVM 571 de 25 de novembro de 2015 (“ICVM 571”), que altera a Instrução CVM 472 de 31 de outubro de 2008 (“ICVM 472”), comunicar que em decorrência do início da vigência das alterações introduzidas pela ICVM 571,
    procedeu com necessárias adaptações ao regulamento do Fundo.
    Ainda, informa que, com relação a alteração na forma de cobrança da Taxa de Administração, convocará nos próximos dias Assembleia Geral Extraordinária do Fundo para deliberar a respeito.

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    • Fala,

      Tb o tenho. Nos ultimos anos reduzi a posição devido aos problemas do fundo. Diria que o maior deles é a gestora. Totalmente perdida e sem foco em melhorar o fundo. Depois a crise atual que deu uma paralisada na economia e por tabela prejudica o setor logistico/galpoes.

      Tem que saber que a renda esta encolhendo e tem alguns entraves ainda por vir.

      Porque mantive certa posição? Pelo fato de ter otimos imoveis e bem distribuido geograficamente. Mesmo com gestor ruim, assim que a economia melhorar tende-se a abservar melhoras nos setores mais ciclicos da mesma. Desta forma acredito que infraestrutura e logistica/galpoes irao se recuperar. Leva tempo? Sim, com certeza. Ainda nao começou a se desenhar tal recuperação para este setor. O custo de carregar posição é alto? Com certeza. Mas nao esta de todo ruim pra mim (quando analiso o preço que paguei).

      Enfim, espero ter ajudado.

      Valeu!!!

      Curtido por 3 pessoas

  4. Rompeu resistência dos 50,00. Vai sair notícia ou vão socar mais um pouco?

    Sei não.

    Graficamente este movimento é recorrente em agosto e novembro/2015 março 2016 e exatamente a mesma evolução de mai e jun/2016. Trabalhou para romper resistência e ai veio a socada. Será que vai desocupar mais um?

    Sem contar que a CETESB ainda não se pronunciou. To achando que vou solicitar vistas ao processo. Alguém se arrisca a vir comigo?

    Abs

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    • TRX REALTY LOGÍSTICA RENDA I FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII

      FATO RELEVANTE

      OLIVEIRA TRUST na qualidade de administrador (“Administrador”) e a TRX na qualidade de gestora (“TRX”) do TRX REALTY LOGÍSTICA – FII, inscrito no CNPJ sob nº 11.839.593/0001-09 (“Fundo”),
      comunicam aos quotistas do Fundo e ao mercado que:

      (i) Frente aos atuais patamares de receitas geradas ao Fundo e com o intuito de promover o alinhamento
      de interesses com os cotistas, a TRX concederá um desconto nas taxas de Gestão e Consultoria
      Imobiliária a partir do mês de agosto, inclusive.

      A TRX atualmente é remunerada com os valores equivalentes a 8,10% calculados sobre a receita bruta do
      Fundo. Para a concessão do desconto, serão deduzidas da receita bruta todas as despesas referentes aos
      imóveis vagos, com exceção dos respectivos IPTUs.

      Considerando a média das despesas com Gestão e Consultoria Imobiliária pagas pelo Fundo nos últimos
      6 (seis) meses, estimamos que a redução em tais despesas pela concessão do referido desconto seja de
      aproximadamente 45%.

      (ii) Até o presente não houve por parte do inquilino 2 Alianças a quitação integral dos valores e obrigações
      decorrentes da rescisão antecipada do imóvel por ele locado. Permanecemos em constante contato
      com o inquilino de modo a finalizar a desocupação do imóvel mediante a efetiva rescisão do
      contrato de aluguel, preservando o interesse do Fundo e de seus cotistas.

      Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.

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      • Até hoje me pergunto o que a TRX ainda está fazendo como gestora… Desconto ?? Fala sério, esses “puros” tinham que ter é cascado fora desde o início do ano. Fazem um serviço de m***a e ainda passam por cima dos cotistas com liminar na justiça. PQP. A maldição do X hehehe, não compre nada que tenha X no ticker do ativo, é furada.

        Curtido por 1 pessoa

    • Respirou ai?

      Tá tranquilo?

      então tá, agora vem adrenalina que é para vocês não acomodarem rs

      repararam que não comentaram nada da renegociação com a Magna do Brasil Ltda??

      nem no relatório tem o fato relevante destacado como eles destacaram os fatos dos pagamentos parciais de 2 alianças e agora essa redução de taxa? hum… olho vivo e faro fino pessoal!

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    • Tetzner, o valor de R$ 0,2533 que você considerou como recorrente não considera as despesas com imoveis fechados ou é impressão minha?

      Aproveito a oportunidade para postar a posição da CETESB referente ao galpão da Pilkington
      91185211 13/04/2016 29/00234/16 PARECER TÉCNICO Em Análise 09/05/2016

      Ou seja, os 90 dias que a CETESB teria por lei para analisar e emitir o parecer técnico expirou em 07/08/2016.

      A realidade é uma só. Ninguém sabe quando será emitido o parecer, e se virá favorável a desativação ou não. Em 2 das assembleias deixei claro que isso ocorreria e até que o fundo tenha este parecer, nada de locação, mesmo tendo inquilino interessado.

      VQV

      Curtido por 1 pessoa

  5. Considerando o “recorrente”

    O TRX Realty Logística Renda I distribuirá R$ 0,2533 por cota como rendimento referente
    ao mês de julho. O pagamento será efetuado no dia 25 de julho de 2016(1). A distribuição é
    calculada com base no resultado operacional, conforme demonstrado detalhadamente
    na tabela abaixo.

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    • e vem mais redução ai…

      03 de agosto de 2016.
      comunicam aos
      quotistas do Fundo e ao mercado que receberam na data de hoje comunicado da atual
      locatária do imóvel localizado na Rodovia Engenheiro Melhado Campos, km 79,5 – Vinhedo/
      SP, Magna do Brasil Ltda (“Companhia”), solicitando a suspensão do reajuste de aluguel
      previsto para janeiro de 2017, conforme contrato de locação, e a possibilidade de um desconto
      adicional no valor mensal do aluguel.
      As negociações estão em andamento, ancoradas pelo contrato de locação vigente, visando a
      manutenção da Companhia no imóvel.

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    • Prospecção de Novos Inquilinos

      Parque Novo Mundo
      Considerações e Fatos Relevantes
      EMPRESA SEGMENTO ÁREA DE INTERESSE STATUS OBSERVAÇÃO
      1 Automotivo 20.000 m2
      • Projeto retomado, empresa analisando informações
      2 Logística 11.000 m2
      • Possuem um BTS em Guarulhos e o contrato vence no início de 2016.
      Buscam área para relocalização.
      3 Industria de
      Brinquedos 10.000 m2
      • Atualmente em Guarulhos, buscam área na região. Budget de R$12,00/m².

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    • Pavuna/RJ
      EMPRESA SEGMENTO ÁREA DE INTERESSE STATUS OBSERVAÇÃO
      1 Logística 17.200 m2
      • Realizaram 2 visitas, propostas em andamento.
      2 Transportadora 5.000 m2
      • Visita realizada, analisando informações
      3 Logística 10.000 m2
      • Visita agendada para a 1º quinzena de agosto

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    • Navegantes/SC
      Pavuna/RJ
      EMPRESA SEGMENTO ÁREA DE INTERESSE STATUS OBSERVAÇÃO
      1 Logística 17.200 m2
      • Realizaram 2 visitas, propostas em andamento.
      2 Transportadora 5.000 m2
      • Visita realizada, analisando informações
      3 Logística 10.000 m2
      • Visita agendada para a 1º quinzena de agosto
      EMPRESA SEGMENTO ÁREA DE INTERESSE STATUS OBSERVAÇÃO
      1 Logística 9.000 m2
      • Visita realizada – Interesse por outras regiões / padrão de imóvel
      2 Logística 8.500 m2
      • Visita realizada – Interesse por outras regiões / padrão de imóvel
      3 Transportadora 7.500 m2
      • Visita realizada – a empresa informou que o imóvel não atende às suas
      necessidades

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