TRXL11 – TRX Realty Logística Renda I

TRXL11

O fundo é administrado pela Oliveira Trust DTVM, em regime de condomínio fechado e tem prazo de duração indeterminado.

Sua cota inicial foi lançada a R$ 100,00, com objetivo de aquisição de imóveis prontos destinados à operação de armazéns logísticos, obtendo o registro da CVM em Ago/2010.

Trata-se portanto de um FII de Tijolo – Imóveis Comerciais – Logístico.

trxl_vago

O que tem acontecido depois das recentes emissões de novas cotas é a divulgações de rendimentos previstos, sempre revisados para cima quando o valor definitivo é encontrado.

Taxas:
Administração: 0,30%a.a. sobre patrimônio liquido (mínimo R$ 11.500,00 mensal) mais valor fixo de R$ 1.350,00 mais R$ 1,4575 por cotista do fundo.
Gestão: incluída na taxa de administração.
Consultoria Imobiliária: 1,10%a.a. sobre patrimônio liquido.
Ao valor mínimo da taxa de administração será acrescido R$ 1.000,00 para cada novo imóvel que o fundo adquirir.

RI: ger2.fundos@oliveiratrust.com.br, ri@trx.com.br

Tutor do FII: Northeasteconomy

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427 comentários sobre “TRXL11 – TRX Realty Logística Renda I

    • Não sei porque o asco que alguns membros daqui tem com esse fundo, todo mundo sabe que a cotação tava bem abaixo do valor patrimonial e a vacância alta e continua alta.
      Faz quase um ano que tenho esse fundo lembro que vinha aqui e era só avaliação negativa e piadinha. Comprei mesmo assim. To aqui quase um ano depois, cotas mais de 30% valorizadas e cerca de 10% do que investi recebido em aluguéis.
      Nada mal pra um fundo porcaria que só otário investe.
      Continuem longe que e eu continuo ganhando dinheiro com ele.

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      • Parabéns Anon, muito sucesso e prosperidade

        o consenso mostra que a gestão não fez um bom trabalho, mais que isso, o mercado comprovou pelo ponto em que chegaram as cotações e a vacância

        o seu resultado comprando no fundo do poço é um, diametralmente oposto do sócio que entrou e se manteve investidor do começo até agora…

        o que é mais provável no longo prazo: uma boa gestão se manter boa ou uma má gestão repetir seus vícios?

        não precisa responder, essa é para refletir

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      • Vms desconsiderar a carência pq é mais do que normal em qq contrato de locação, ainda mais em tempos como esses…

        54k de locação + 35 k de custos do imóvel que deixam de sair – 9k de adm daria uns 5 cents por cota.

        Melhor que o eterno nada que tínhamos, mas dói ver isso acontecer….

        Dúvida aos profissionais do mercado: vms pensar que chegada a tão sonhada revisional… é possível ajustar ao mercado ou o fato de ter aberto as pernas na negociação joga contra?

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    • – Sobre “insider trading”, sim, pode haver denúncia e aí caberá a CVM investigar e se for o caso punir, embora o histórico da autarquia relativamente a isso não seja dos melhores.

      – Sobre a redução do aluguel, convém lembrar que esses R$36mil é um valor extraordinário, o normal será R$600mil/ano.

      – Especificamente sobre o aluguel para o Koch supermercados, observando os relatórios, essa empresa só apareceu em dezembro/2016. Agora imagina que você está com um galpão na mão pra alugar há não sei quantos meses, váriooos “interessados” já entraram em contato com você, alguns visitaram, mas até agora você não passou nem perto de alugá-lo. Aí, em dezembro, meio que como presente de Natal, aparece uma empresa que finalmente demonstra algum real interesse em alugar o imóvel, o que cada forense faria? O mercado de galpões definitivamente está na mão do locatário, se esse mesmo imóvel já foi alugado pelo dobro do preço, isso foi no passado , quando o mercado era do locador. Esses são os ciclos imobiliários, a única coisa que esperamos é a volta do ciclo de alta algum dia no futuro, aí lá na frente, possa ser a hora de “botar a Koch na parede”, pois tudo na vida tem dois lados: o mesmo contrato típico que parece ser tão ruim no momento atual é a mesma tipologia de contrato que permitirá (hipoteticamente) aumentar esse aluguel acima da inflação quando o mercado voltar a ser favorável aos fiis de logística/galpões.

      – Por fim, sobre o novo locatário, aí vai:
      ” História do Superkoch

      A família Koch, de Antônio Carlos, em Santa Catarina, iniciou a trajetória de sucesso no comércio de feiras livres na Grande Florianópolis, na década de 1980.

      O êxito na produção e venda de hortifrutis impulsionou Sebastião e os irmãos Geraldo, José Evaldo, Antônio e Albano Koch a diversificar e ampliar os negócios.

      Foi assim que, em setembro de 1994, a família inaugurou o primeiro supermercado Koch, em Tijucas (SC).

      Com garra e persistência, os irmãos transformaram a experiência de mais de 12 anos no ramo de hortifrutis em um empreendimento de sucesso, que atualmente conta com 13 unidades SuperKoch nas cidades de Tijucas (2), Itapema (4), Porto Belo, Camboriú (2), Itajaí, Navegantes, São João Batista e Biguaçu.

      A rede também ingressou no ramo de atacarejo, com a primeira loja Komprão Atacadista na cidade de Camboriú em 2016. E um Centro de Distribuição com 20 mil metros quadrados de área útil, em Tijucas, é o ponto de partida para todas as operações logísticas da empresa.

      Seriedade, responsabilidade e comprometimento são princípios que norteiam a atuação do Koch Supermercados ao longo dos anos. Ao adotar essa postura, a rede conquista a admiração e o respeito dos clientes, fornecedores e parceiros e se posiciona entre as empresas que mais se desenvolvem no seu ramo de atuação.

      Com 22 anos de história, o grupo Koch já é o terceiro com maior faturamento no Estado de Santa Catarina e está entre os 50 maiores do país, conforme ranking da Associação Brasileira de Supermercados – ABRAS 2016.”

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      • Concordo com a leitura do Northeast economy e me agradou esta locação.

        * Inquilino disposto a investir 1,5M em imóvel avaliado em 9,2M; 16% investimento.
        * Até à primeira revisional o inquilino paga 650k/ano ou 7% sobre o VP do imóvel. Quanto à carência, é própria do momento do mercado, logo argumento irrelevante. O valor pago pelo inquilino é muito baixo, porque o mercado está favorável aos inquilinos, porém o aluguel baixo viabiliza o fluxo de caixa do inquilino e lhe dá o conforto para fazer investimentos significativos.
        * Na próxima revisional inquilino e proprietário poderão reavaliar premissas.
        * O FII, após carências, terá uns 0,3x recorrentes a mais para distribuir – e, após taxas, o patrimonio rende uns 6,5%/ano.

        Conclusão:
        Saída perfeita porque proprietários não podem ter capital imobilizado em imóveis fechados e se deteriorando. Parabéns à gestora por ter encontrado inquilino disposto a investir no imóvel remunerando o capital a 6,5% até à próxima revisional.

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      • Pb,

        A conclusão do seu comentário cabe perfeitamente para o caso do SDIL em 2015/2016, que se adiantou à clara crise à frente e renegociou contratos com descontos e renovou prazos.

        Já no TRXL11, a todo tempo, houve muita falta de informação ao cotista, especialmente sobre estratégia para alugar galpões vazios e pendências desses. Melhoraram um pouco o relatório gerencial, mas sempre apontava a ridícula premissa de renovação e revisão dos contratos considerando IGP-M ou IPCA para “informar” ao cotista que o rendimento sairia daquele patamar atual para algo maior nos seguintes meses. Em nenhuma linha relatavam as dificuldades com aluguéis atrasados como possível vacância e respondiam sempre com empáfia qualquer cotista que cobrava deles um posicionamento (fui um deles!). Depois de mais de 1 ano conseguem alugar um galpão, já no desespero, pois a batata deles tava assando e não queriam perder a boquinha….

        Agora, depois de mais 1 ano, vêem com um aluguel ridículo, que pode comprometer o potencial do fundo por muitos anos!!! Não se iluda, demorará vários anos até algum FII logístico poder colocar algum inquilino na parede, por diversos motivos: máquinas diminuindo tamanho, excesso de espaços logísticos, preferência do mercado por galpões modais, menor necessidade de estoque, etc. Parabenizar essa gestão por esse aluguel é aceitar que qualquer empresa medíocre faça a gestão dos FII’s….por favor (e peço com todo respeito mesmo a você!), não faça isso!

        Disse em um post semanas atrás: se nossos gestores são assim, então, que venham os chineses!!!

        Abraços!!!

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      • Tremchato, como assim esse aluguel compromete o desempenho futuro do fundo? Final do ano eu fiz uma postagem na qual o mercado – àquela época – precificava vacância de 50% como algo ad infinitum para o fundo, e nesse caso TRXL estaria bem precificado. Isso significava que qualquer redução na vacância já traria um gatilho muito bom para a rentabilidade do mesmo, e está aí a prova disso, redução de vacância trazendo forte alta para o fundo (ok, esse provável vazamento do novo inquilino para “insiders” é algo deplorável). TRX tem todos esses defeitos aí que o nobre forense disse, entretanto existe uma palavra mágica que ninguém escapa nesse atual mercado imobiliário brasileiro: CRISE. Eu mesmo estou tentando vender um terreno familiar há 1 ano e até agora só tive uma proposta, e mesmo aceitando vender abaixo do preço pedido por proprietários de terrenos semelhantes, o negócio não foi concretizado…até o “redondo” KNRI está aí com a vacância batendo a porta. Por que eu digo isso? Não é pra absolver a TRX, ao contrário, existiram vários casos de incompetência na condução deste fii nos últimos anos (inquilino com nota de crédito duvidosa, inquilino que entregou imóvel deteriorado, vazamento de informações privilegiadas, etc). Todavia, se nós, investidores imobiliários de longo prazo, acharmos que vacância é SEMPRE sinal de incompetência e “fim do mundo”, então estaremos fadados a vender nossos fiis no topo da vacância e recomprá-los no fundo da vacância. Pauu na TRX por tudo de ruim que já fez até aqui, mas este aluguel, em minha opinião, é motivo de comemoração sim (olhando a floresta como um todo e não somente a árvore).

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      • Trem_chato,

        Entendo, respeito e até concordo com várias partes de seu comentário que, em suma, se resume a virmos assistindo a um filme medíocre.

        Confio que você também concorde que um filme medíocre pode ter fotos boas ou até momentos excelentes.

        Em um fundo com 50% de ociosidade, com apenas três locatários, bastaria perder um deles e o FII entraria em alerta financeiro, pelo momento economico brasileiro.

        Assim, pelo momento economico brasileiro temos um locatário disposto a investir, no imóvel do proprietário, uns 16% do valor do imóvel. Seguramente o locatário fez as contas e os 1,5M de investimento correspondem a uns 500k/ano, em três anos até uma renegociação, que ele deveria pagar ao proprietário mas negociou para usar aquele valor para benfeitorias de adequação a seu negócio. As partes inquilino/locador, sabem que em três anos aquelas benfeitorias serão parte integral das conversas de renegociação, assim, mantidas as demais premissas, aqueles 500k/ano devem continuar sendo gastos pelo inquilino, mas agora revertidos em receita ao proprietário, que ao VP atual representam um yield de 12%.

        Chegamos a um yield de 12%, alugando um imóvel a 9,80/m2 – Levando em conta que este imóvel já esteve alugado por 14,00/m2 e seria razoável uns 12/m2, temos um belo upside a ser negociado, dependendo do momento economico brasileiro em 2020 e da leitura individual de cada investidor sobre a necessidade de galpões logísticos ou construções que possam ser transferidas para outras finalidades.

        Voltando ao seu comentário… Como se conseguiu estes belos números de yield ? Porque a gestão destes imóveis levou à perda de inquilinos, a imóveis vazios, que por consequência diminuem fortemente o Valor Patrimonial aferido e, sobre terra arrasada, é muito fácil apresentar yields de dois dígitos. Lembrando que até recentemente o VP deste galpão estava em 11,4 M, última avaliação reduziu o VP para 9,2M.

        Assim, concluo, sobre um filme que vinha tétrico, é refrescante ver uma foto boa. Em termos financeiros quem entrou no TRXL entre os 47-70 ainda pode ter alegrias. A foto boa não soluciona o problema de imagem do diretor do filme…

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      • Como saber se vacância incompetência ou não do gestor:

        – Vacância do fundo estiver acima da média da região.
        – Insistência e não baixar preços pedidos para buscar inquilinos.
        – Demora da reposição do ativo enquanto outros imóveis na região conseguem locar rapidamente.

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      • Pb e northeasteconomy,

        Concordo sobre a CRISE e que o mercado logistico tá f***…acho que divergimos apenas na questão de uma foto boa em um filme, como disseram. No meu entender, esse filme é tão ruim que não assisti até o final. Pra quem assistiu e pegou do meio, talvez seja um alento mesmo!

        Fato é que esse diretor não deveria mais dirigir esse filme….mas tem muita gente que pensa: “Vamos dar outra chance!”. Acho que esquecemos que esse mercado deveria ser contemplado com gestores e administradores claros, competentes e que fossem remunerados como tal. A remuneração atual correspnde a isso, mas o resto não. Acho que até nisso concordamos!

        Sobre o comprometimento do fundo com o aluguel barato (600 k por ano mais melhorias), explico (lembrando que essa é apenas minha opinião): valor tão baixo com multa irrisoria praticamente empurra os inquilinos atuais para as mesmas premissas de contrato…os proximos revisionais serao muito negativos, e com a concorrencia de galpoes mais novos e modais, é praticamente impossivel negar esses revisionais (fora a já grande vacancia). Assim, esperaria que esse fundo nao caisse nessa armadilha e se reinventasse: transformar so galpoes vagos em modais? Talvez, mas nem estudo pra isso se prontificaram (eu sugeri); pensasse em se expandir com nova emissao e compra de novos galpoes, quem sabe?

        Na minha opiniao fizeram o pior que poderiam fazer…ficaram parados tanto tempo que a inercia os impede de agir agora…

        Uma pena…

        Desde jánagradeço a paciencia dos colegas…abraços!

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  1. Tenho esse fundo antes das piores lambanças da TRXL pq acredito que apesar de tudo, os imóveis possuem muito valor, mas essa empresa sempre consegue se superar…
    Achava o imóvel Parque Novo Mundo com valor patrimonial muito abaixo do valor real da região, sem contar o imóvel, só o terreno deveria valer 50% a mais.
    Bom, no relatório desse mês veio o imóvel reavaliado, 35% acima do ano anterior, achei ótimo, claro.
    mas aí fui ver a lista dos imóveis, tirando o Magna que caiu 5%, o resto variou DEMAIS!
    Dutra e Navegantes 20% pra baixo! Ceratti 25% pra cima! Itambé incríveis 49% pra cima!!!
    A meu ver a avaliação desse ano está mais coerente, mas que bela porcaria de avaliação foi contratada no ano anterior, impressionante…

    Agora a cereja do bolo: não bastasse, o relatório apresenta um Valor Patrimonial R$ 9MM abaixo do valor de avaliação dos imóveis, francamente. Como vamos confiar em uma empresa que não é capaz de fazer o correto cálculo usando excel para valorar corretamente os imóveis ou os aluguéis, pagar fornecedores, calcular as multas aplicáveis aos inquilinos.

    Desabafo!

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    • Olá, Morilson, o que você expôs é pertinente e já enviei um e-mail para o RI do fundo questionando sobre essa incongruência de valores. Eu também acho uma pena esta falta de cuidado das gestoras de FII como um todo, pois deve haver centenas de bons estagiários em São Paulo ávidos para estagiar em uma gestora de recursos, além de serem profundo conhecedores das ferramentos de office, além de pouco exigentes com questão salarial (estão mais preocupados em adquirir conhecimento e testar habilidades).

      Obrigado pelo alerta, qdo o RI responder, colocarei a “explicação” da TRX aqui.

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      • É pra incluir, pois como divulgado pela TRX em nov/16:

        “O pagamento de referido valor devido ao Fundo, conforme acordo, será em 03 (três) parcelas mensais, iguais e consecutivas, no montante de R$ 318.699,14 (trezentos e dezoito mil, seiscentos e noventa e nove reais e quatorze centavos), tendo sido a primeira parcela recebida em outubro, a segunda recebida em novembro e a terceira e última em dezembro/2016.
        O valor recebido pelo Fundo referente a primeira parcela integrou a base de cálculo dos rendimentos a serem distribuídos neste mês de novembro. Na sequência, a segunda parcela integrará a base de cálculo de dezembro e a terceira, de janeiro/17”.

        Ou seja, mesmo o pagamento de jan/17 ainda terá alguma coisa da multa paga pela 2 alianças.

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    • Em 11/01/17, 19:50 o Tetzner perguntou se eu não gostaria de adotar um FII.
      Acho que seria uma indelicadeza deixá-lo sem resposta, ainda que ela não seja positiva, pois
      desafortunadamente não tenho tempo disponível para desenvolver a contento uma atividade como essa.
      Mas se lograr, mais adiante, expressar umas dúvidas que tenho sobre fundos de papel e desenvolver algumas possíveis respostas, compartilharei tudo com o blog.
      Abs.

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      • Paulo,
        Ta com cara que tem algum dos imoveis sendo alugados. Entrando ordens de compra com quantidades elevadas, 12% de aumento sem muita razao (52 para 58) … Dificil de saber, mas essa historia ja vi diversas vezes em fundos imobiliarios (NSLU11B que o diga)…
        Abs

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      • Fabio Mazza

        sem fato relevante só podemos imaginar que seja oscilação mais do que normal num Fundo Ilíquido e repudiado pelo mercado, dadas as atrocidades cometidas no passado

        aos incautos que se aventurarem, lembrem-se a porta é estreita tanto pra entrar quanto para sair rs

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      • Seu senso de humor é ótimo northeast, huahuahuahuhau.
        Acho que quem ta comprando nesse preço não ta levando em consideração que essa renda nesse valor tem prazo determinado, e termina logo em janeiro, uma vez que a terceira( e última) parcela do acordo com a 2 Alianças é recebida nesse mês. Aí dpois a renda volta la pra baixo de novo.

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      • Olá, Lucas, beleza? A TRX fez algumas projeções de renda futura “dividendos” para o TRXL, e tem feito isso basicamente desde o começo deste ano (jan/2016). Para os três imóveis ainda ocupados, as previsões feitas em janeiro/2016 para o aluguel de dezembro/2016 foram: Ceratti R$240.232,41; Itambé R$213.296,30 e Magna R$223.190,29. Quando sair o relatório de dezembro a gente verá quanto foi o valor efetivamente observado, mas em novembro estes valores foram R$291.871,34(Ceratti) ; R$231.262,74(Itambé) e R$233.617 (magna), ou seja, eles até subestimaram o valor do aluguel. Estes três imóveis que ainda estão alugados possuem contratos atípicos. Dito isto, o valor de mercado atual de TRXL precifica um yield mensal médio “sustentável” (desde que não haja mais vacância) de 0,5% a 0,6% por mês no preço da cota atual de R$58,49. Você pode questionar, por que o mercado aceita yield de “patio higienópolis” em TRXL? Aí temos que partir para o segundo fato: a vacância financeira atual de TRXL é de 56%, ou seja, se algum dia alugarem todos os imóveis, o rendimento dobrará (irá para algo de 1% a 1,2% ao mês no preço atual da cota). Caso aluguem “apenas” metade da vacância existente,e assim TRXL ficasse com uma vacância histórica média de 28%, ainda assim o yield subiria para algo entre 0,75% e 0,8% de yield mensal (ao preço atual da cota). Mas vamos supor uma terceira alternativa mais radical, na qual TRXL passe a procurar compradores no sentido de vender os atuais imóveis desocupados: o valor patrimonial dos três imóveis desocupados são por volta de R$75 milhões, ou R$45,91 por cota. Ainda no mundo da hipótese, vamos considerar que esses imóveis tem que ser vendidos com desconto, existem diversas taxas e custos da venda e que após tudo isso, só tenha sobrado 50% dos R$75 milhões, ou seja, R$22,95 por cota. Saldo final: os imóveis que restaram no fundo rendem 0,5% a 0,6% por mês, mas você pode ganhar uma bolada de R$22,95 por cada cota detida, e esses R$22,95 aplicados em um tesouro Selic renderão mais ou menos R$0,20 líquidos ao mês. Moral da história: é possível que o yield de TRXL não sejam os atuais 0,5% ao mês, mas sim algo próximo a 0,8%a.m. e aí o preço atual já não seria tão caro quanto parece. Só pra concluir, veja que precificação de qualquer ativo financeiro sempre parte de premissas: as suas premissas são uma, as minhas são outras, a do zezinho é outra e a soma de tudo isso resulta no preço atual de mercado.

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      • Só pra acrescentar, TRXL atualmente está caro ou barato? Depende: se vc acredita que o nível atual de vacância será a nova realidade do fundo no resto da existência dele e/ou, os galpões que estão vagos valem somente metade do valor patrimonial , então você tenderá a achar caro o valor da cota atual. Na hipótese de acreditar que a vacância ao longo da vida útil do fundo será bem inferior ao atual (e mais em linha com a vacância histórica média) e/ou, acreditar que na hipótese de serem vendidos alguns dos imóveis do fundo, estes preços serão não muito inferiores ao valor atribuído a eles nos laudos de avaliação patrimonial, então o fundo atualmente está barato.

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      • Interessante a sua análise northeaste. Tenho cotas desse fundo, mas as adquiri num valor menor do que está hoje, mas penso que esteja alto os valores atuais, tendo em vista a atual vacância, que considero bem alta, e também pelo fato de que essas promessas de novos inquilinos como são apresentadas nos Relatórios (com os sinaizinhos verde, amarelo e vermelho) acabam nunca vingando, o que acaba iludindo um pouco.
        Torçamos para que isso mude em um futuro próximo. Abraços!

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      • Sim, lucas, aqueles “sinais” não dar pra levar muito a sério, afinal, onde já se viu um mero contato com espera de resposta significar sinal verde, rs. Pra mim sinal verde seria uma minuta de contrato redigida, esperando só o ok do jurídico após todos os ok´s do financeiro, logístico, etc da locatária. Mas eu ainda prefiro que eles passem essas informações (poderia apenas ser sem esses sinais), e errado é quem interpreta esses verdes como alta chance de locação.

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      • Não sou cotista deste fundo, mas pelo que sei estão recebendo alugueis atrasados em um acordo para pagamento parcelado. A renda real deve estar em torno de R$ 0,30/cota, não? E tão cedo não deve sair disso….

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      • E eu continuo a achar que tem “boi na linha”…. Devem ter locado ja alguma coisa … Sem isso, nao ha razao para a cota ficar acima de R$60.0 … E volume nao e dos menores, com ordens de compra grande acima de R$58.0 …

        Pode ser fumaca, mas onde tem fumaca ha fogo …

        Abs

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      • Acho bom o TRXL11 passar a ter um “tutor”. mas gostaria de conhecer melhor a função deste personagem.
        -Manter o blog a par do que acontece com o fundo?
        -Mostrar o potencial do fundo com base em algumas simulações?
        Em 30/12, 14:20 e 14:29 o amigo Northeasteconomy apresentou algumas hipóteses interessantes, associadas a números, que mostram que ele está qualificado para exercer esta função, pois não é do tipo que se contenta em palpitar. Sabe criar cenários e trabalhar com eles. Mas ainda assim gostaria de saber como o blog descreve essa função. Tal descrição, possivelmente, se encontra em algum lugar do blog, que não consigo encontrar. Talvez o Tetzner possa resumí-la na resposta, pelo que desde já agradeço.

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      • CARG o Tutor mantém o FII vivo, atualizado, normalmente tem o mesmo em sua carteira e acompanha de perto, podendo destacar fatos interessantes ou impactantes para o mesmo.

        SE for alguém que está começando a conhecer, pode narrar suas expectativas e ai a comunidade ajuda o processo de descoberta do mesmo; com isso quero dizer que o Tutor não precisa ser um “expert” basta ter vontade e disposição de participar!

        O que acontece é que acabam mantendo só os “queridinhos” da maioria e voltando a atenção para os demais só nos Eventos de Fatos Relevantes ou Oscilações de cotação 😦

        Seria uma forma de a coletividade manter um estudo contínuo dos fundos, eu ajudo, coloco todo o blog a disposição para ajudar se precisar de alguma informação corro atrás.

        Mas a tutela é do Tutor 🙂

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    • Então sugiro que na apresentação do fundo, onde aparecem fotos de cada imóvel, a linha com os nomes dos locatários seja atualizada pelo amigo northeasteconomy pois há três inquilinos que já saíram.

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  2. FR sobre pagamento da 2 ALIANÇAS:
    “O pagamento de referido valor devido ao Fundo, conforme acordo, será em 03 (três) parcelas mensais,
    iguais e consecutivas, no montante de R$ 318.699,14 (trezentos e dezoito mil, seiscentos e noventa e nove
    reais e quatorze centavos), tendo sido a 1ª (primeira) já recebida, a 2ª (segunda) em novembro/2016 e a 3ª
    (terceira) e última em dezembro/2016.
    O valor recebido pelo Fundo referente a primeira parcela integrará a base de cálculo dos rendimentos a
    serem distribuídos aos cotistas no presente mês.”

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  3. A CVM mandou email sobre a reclamação de atraso dos FR deste fundo: Processo CVM nº SP-2015-307 – Msg nº 1263/2016 . É longo . Resumindo, após ofícios enviados pela CVM:
    1- “A Citibank respondeu ao Ofício de Alerta nº 48/2016 que, reafirmou, por meio de comunicação assinada por seu Diretor de Compliance, que “possui controles adequados no processo de divulgação de fatos relevantes capazes de prevenir que situações desta natureza ocorram futuramente”. Adicionalmente informou que “tomou como decisão comercial descontinuar a prestação de serviços de administração de fundos de investimento imobiliário ”
    2- “Oliveira Trust afirmou que “com objetivo de aprimorar [seus] mecanismos de controle […] adotou como política o envio de comunicado a todos os locatários de imóveis de propriedade de fundos imobiliários” sob sua administração, “reafirmando a necessidade de comunicação formal ao Administrador acerca de qualquer evento envolvendo o imóvel ou a continuidade da locação”
    3- “A SMI “analisou as negociações ocorridas na BM&FBOVESPA com cotas desses fundos no período que antecedeu a divulgação dos fatos relevantes, investigou fichas cadastrais e ordens dos comitentes envolvidos, além de obter junto ao gestor dos fundos a cronologia detalhada dos eventos relacionados aos fatos relevantes e às pessoas que tiveram acesso à informação antes que ela se tornasse pública”, e concluiu que “não foram encontrados indícios de utilização de informação privilegiada nas negociações realizadas no período anterior à divulgação do Fato Relevante pelos fundos”.

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  4. COMUNICADO AO MERCADO

    A OLIVEIRA TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A. (“Instituição Administradora”), vem por meio deste, em respeito à Instrução CVM 571 de 25 de novembro de 2015 (“ICVM 571”), que altera a Instrução CVM 472 de 31 de outubro de 2008 (“ICVM 472”), comunicar que em decorrência do início da vigência das alterações introduzidas pela ICVM 571,
    procedeu com necessárias adaptações ao regulamento do Fundo.
    Ainda, informa que, com relação a alteração na forma de cobrança da Taxa de Administração, convocará nos próximos dias Assembleia Geral Extraordinária do Fundo para deliberar a respeito.

    Curtido por 1 pessoa

    • Fala,

      Tb o tenho. Nos ultimos anos reduzi a posição devido aos problemas do fundo. Diria que o maior deles é a gestora. Totalmente perdida e sem foco em melhorar o fundo. Depois a crise atual que deu uma paralisada na economia e por tabela prejudica o setor logistico/galpoes.

      Tem que saber que a renda esta encolhendo e tem alguns entraves ainda por vir.

      Porque mantive certa posição? Pelo fato de ter otimos imoveis e bem distribuido geograficamente. Mesmo com gestor ruim, assim que a economia melhorar tende-se a abservar melhoras nos setores mais ciclicos da mesma. Desta forma acredito que infraestrutura e logistica/galpoes irao se recuperar. Leva tempo? Sim, com certeza. Ainda nao começou a se desenhar tal recuperação para este setor. O custo de carregar posição é alto? Com certeza. Mas nao esta de todo ruim pra mim (quando analiso o preço que paguei).

      Enfim, espero ter ajudado.

      Valeu!!!

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  5. Rompeu resistência dos 50,00. Vai sair notícia ou vão socar mais um pouco?

    Sei não.

    Graficamente este movimento é recorrente em agosto e novembro/2015 março 2016 e exatamente a mesma evolução de mai e jun/2016. Trabalhou para romper resistência e ai veio a socada. Será que vai desocupar mais um?

    Sem contar que a CETESB ainda não se pronunciou. To achando que vou solicitar vistas ao processo. Alguém se arrisca a vir comigo?

    Abs

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    • TRX REALTY LOGÍSTICA RENDA I FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII

      FATO RELEVANTE

      OLIVEIRA TRUST na qualidade de administrador (“Administrador”) e a TRX na qualidade de gestora (“TRX”) do TRX REALTY LOGÍSTICA – FII, inscrito no CNPJ sob nº 11.839.593/0001-09 (“Fundo”),
      comunicam aos quotistas do Fundo e ao mercado que:

      (i) Frente aos atuais patamares de receitas geradas ao Fundo e com o intuito de promover o alinhamento
      de interesses com os cotistas, a TRX concederá um desconto nas taxas de Gestão e Consultoria
      Imobiliária a partir do mês de agosto, inclusive.

      A TRX atualmente é remunerada com os valores equivalentes a 8,10% calculados sobre a receita bruta do
      Fundo. Para a concessão do desconto, serão deduzidas da receita bruta todas as despesas referentes aos
      imóveis vagos, com exceção dos respectivos IPTUs.

      Considerando a média das despesas com Gestão e Consultoria Imobiliária pagas pelo Fundo nos últimos
      6 (seis) meses, estimamos que a redução em tais despesas pela concessão do referido desconto seja de
      aproximadamente 45%.

      (ii) Até o presente não houve por parte do inquilino 2 Alianças a quitação integral dos valores e obrigações
      decorrentes da rescisão antecipada do imóvel por ele locado. Permanecemos em constante contato
      com o inquilino de modo a finalizar a desocupação do imóvel mediante a efetiva rescisão do
      contrato de aluguel, preservando o interesse do Fundo e de seus cotistas.

      Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.

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      • Até hoje me pergunto o que a TRX ainda está fazendo como gestora… Desconto ?? Fala sério, esses “puros” tinham que ter é cascado fora desde o início do ano. Fazem um serviço de m***a e ainda passam por cima dos cotistas com liminar na justiça. PQP. A maldição do X hehehe, não compre nada que tenha X no ticker do ativo, é furada.

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    • Respirou ai?

      Tá tranquilo?

      então tá, agora vem adrenalina que é para vocês não acomodarem rs

      repararam que não comentaram nada da renegociação com a Magna do Brasil Ltda??

      nem no relatório tem o fato relevante destacado como eles destacaram os fatos dos pagamentos parciais de 2 alianças e agora essa redução de taxa? hum… olho vivo e faro fino pessoal!

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    • Tetzner, o valor de R$ 0,2533 que você considerou como recorrente não considera as despesas com imoveis fechados ou é impressão minha?

      Aproveito a oportunidade para postar a posição da CETESB referente ao galpão da Pilkington
      91185211 13/04/2016 29/00234/16 PARECER TÉCNICO Em Análise 09/05/2016

      Ou seja, os 90 dias que a CETESB teria por lei para analisar e emitir o parecer técnico expirou em 07/08/2016.

      A realidade é uma só. Ninguém sabe quando será emitido o parecer, e se virá favorável a desativação ou não. Em 2 das assembleias deixei claro que isso ocorreria e até que o fundo tenha este parecer, nada de locação, mesmo tendo inquilino interessado.

      VQV

      Curtido por 1 pessoa

  6. Considerando o “recorrente”

    O TRX Realty Logística Renda I distribuirá R$ 0,2533 por cota como rendimento referente
    ao mês de julho. O pagamento será efetuado no dia 25 de julho de 2016(1). A distribuição é
    calculada com base no resultado operacional, conforme demonstrado detalhadamente
    na tabela abaixo.

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    • e vem mais redução ai…

      03 de agosto de 2016.
      comunicam aos
      quotistas do Fundo e ao mercado que receberam na data de hoje comunicado da atual
      locatária do imóvel localizado na Rodovia Engenheiro Melhado Campos, km 79,5 – Vinhedo/
      SP, Magna do Brasil Ltda (“Companhia”), solicitando a suspensão do reajuste de aluguel
      previsto para janeiro de 2017, conforme contrato de locação, e a possibilidade de um desconto
      adicional no valor mensal do aluguel.
      As negociações estão em andamento, ancoradas pelo contrato de locação vigente, visando a
      manutenção da Companhia no imóvel.

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    • Prospecção de Novos Inquilinos

      Parque Novo Mundo
      Considerações e Fatos Relevantes
      EMPRESA SEGMENTO ÁREA DE INTERESSE STATUS OBSERVAÇÃO
      1 Automotivo 20.000 m2
      • Projeto retomado, empresa analisando informações
      2 Logística 11.000 m2
      • Possuem um BTS em Guarulhos e o contrato vence no início de 2016.
      Buscam área para relocalização.
      3 Industria de
      Brinquedos 10.000 m2
      • Atualmente em Guarulhos, buscam área na região. Budget de R$12,00/m².

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    • Pavuna/RJ
      EMPRESA SEGMENTO ÁREA DE INTERESSE STATUS OBSERVAÇÃO
      1 Logística 17.200 m2
      • Realizaram 2 visitas, propostas em andamento.
      2 Transportadora 5.000 m2
      • Visita realizada, analisando informações
      3 Logística 10.000 m2
      • Visita agendada para a 1º quinzena de agosto

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    • Navegantes/SC
      Pavuna/RJ
      EMPRESA SEGMENTO ÁREA DE INTERESSE STATUS OBSERVAÇÃO
      1 Logística 17.200 m2
      • Realizaram 2 visitas, propostas em andamento.
      2 Transportadora 5.000 m2
      • Visita realizada, analisando informações
      3 Logística 10.000 m2
      • Visita agendada para a 1º quinzena de agosto
      EMPRESA SEGMENTO ÁREA DE INTERESSE STATUS OBSERVAÇÃO
      1 Logística 9.000 m2
      • Visita realizada – Interesse por outras regiões / padrão de imóvel
      2 Logística 8.500 m2
      • Visita realizada – Interesse por outras regiões / padrão de imóvel
      3 Transportadora 7.500 m2
      • Visita realizada – a empresa informou que o imóvel não atende às suas
      necessidades

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