VRTA11 – Fator Verita

O fundo é administrado pelo Banco Fator, foi constituído em condomínio fechado e com prazo de duração indeterminado (antes era determinado em 12 anos, isso mudou).

Tem como objetivo a aquisição de ativos financeiros de base imobiliária, como Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI), Letra de Crédito Imobiliário (LCI), Letras Hipotecárias (LH), quotas de FII, quotas de FIDC, quotas de FI Renda Fixa e Debêntures.

VRTA11

A carteira está concentrada mesmo em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), diversificados em IGP-M+12+, IGP-M+8%, IPCA+6,86% e CDI+1%.

Carteira
Ativo Emissor Emissão / Série Risco da Operação Tx. Aquisição (a.a.) Indexador Pagamento Juros Data de Vencimento Rating % da Carteira
CRI BMW Habitasec Sec. 1ª / 42ª Loteamento 10,00% IPC-Fipe Mensal 17/12/22 n.a. 5,57%
CRI Rede D’or RB Capital Cia de Sec. 1ª / 122ª Corporativo 8,28% IPCA Mensal 07/05/26 AA+ 5,07%
CRI Rizzo 2 Cibrasec Sec. 2ª / 255ª Loteamento 10,50% IGPM Mensal 04/05/27 n.a. 4,87%
CRI Shoppings Mgrupo Apice Sec. 1ª / 35ª Shopping 10,00% IGP-DI Mensal 20/06/26 n.a. 4,73%
CRI THCM Gaia Sec. 4ª / 79ª Loteamento 10,50% IGPM Mensal 14/11/27 n.a. 4,65%
CRI BRMalls RB Capital Cia de Sec. 1ª / 97ª Shopping 6,34% IPCA Mensal 06/03/24 AA 4,65%
CRI MRV II Apice Sec. 1ª / 63ª Corporativo 2,00% CDI Mensal 21/06/19 AA-* 4,39%
LCI BR Partners BR Partners n.a. / n.a. Banco 3,00% CDI Mensal 28/03/17 n.a. 4,29%
CRI Petrobras Macaé Barigui Sec. 1ª / 8ª Corporativo 7,30% IGPM Mensal 20/10/23 AAA* 4,29%
CRI Shopping Limeira Apice Sec. 1ª / 22ª Shopping 9,67% IPCA Mensal 07/12/27 AA- 4,03%
CRI Urbplan III Habitasec Sec. 1ª / 12ª Loteamento 8,75% IPCA Mensal 15/10/22 n.a. 3,67%
CRI JPS Habitasec Sec. 1ª / 1ª Shopping 7,50% IGP-DI Mensal 15/10/20 A+ 3,39%
CRI Renner RB Capital Cia de Sec. 1ª / 95ª Corporativo 7,73% IPCA Mensal 15/10/29 AA 3,18%
CRI Rizzo Cibrasec Sec. 2ª / 208ª Loteamento 9,00% IGPM Mensal 20/07/24 n.a. 3,11%
CRI Shopping Bahia Gaia Sec. 4ª / 7ª Shopping 7,13% IGP-DI Mensal 10/05/25 AAA 2,71%
CRI Pulverizado 156 Brazilian Sec. 1ª / 156ª Pulverizado 7,30% IGPM Mensal 13/12/39 BBB 2,70%
CRI General Shopping II Habitasec Sec. 1ª / 20ª Shopping 6,95% IPCA Mensal 10/12/24 A- 2,64%
CRI Lagoa Serena Gaia Sec. 4ª / 39ª Loteamento 8,00% IGPM Mensal 20/12/21 n.a. 2,42%
CRI BR Distribuidora II RB Capital Cia de Sec. 1ª / 93ª Corporativo 6,46% IPCA Mensal 15/12/23 AAA 2,09%
CRI Pulverizado 261 Brazilian Sec. 1ª / 261ª Pulverizado 8,28% IGPM Mensal 20/10/41 A+ 1,42%
CRI PPG RB Capital Sec. 1ª / 94ª Corporativo 4,30% IPCA Anual 12/06/23 AAA 1,35%
CRI GSP Gaia Sec. 5ª / 29ª Loteamento 10,00% IPCA Mensal 25/10/21 n.a. 1,19%
CRI Kroton Barigui Sec. 1ª / 1ª Corporativo 8,65% IGPM Mensal 15/09/28 n.a. 1,15%
CRI BRF TRX Securitizadora 1ª / 14ª Corporativo 7,76% IGPM Mensal 12/12/31 AAA 1,13%
CRI Shopping Lajeado RB Capital Cia de Sec. 1ª / 86ª Shopping 6,50% IPCA Mensal 15/02/23 A- 1,13%
CRI MRV Apice Sec. 1ª / 75ª Corporativo 1,80% CDI Mensal 26/03/18 AA-* 1,10%
CRI Máxima Cibrasec Sec. 2ª / 192ª Pulverizado 6,50% IGPM Mensal 22/07/23 n.a. 1,00%
CRI Pulverizado 157 (Sub) Brazilian Sec. 1ª / 157ª Pulverizado 12,00% IGPM Mensal 13/12/39 n.a. 0,73%
BCRI11 n.a. n.a. / n.a. FII n.a. IGPM Mensal n.a. n.a. 0,72%
CRI BR Distribuidora I RB Capital Cia de Sec. 1ª / 69ª Corporativo 5,08% IPCA Mensal 15/04/31 AAA 0,70%
CRI Pulverizado 259 Brazilian Sec. 1ª / 259ª Pulverizado 8,70% IGPM Mensal 20/09/31 n.a. 0,39%
CRI Pulverizado 180 Brazilian Sec. 1ª / 180ª Pulverizado 8,00% IGPM Mensal 20/08/40 A 0,39%
CRI Brookfield Gaia (Sub) Gaia Sec. 4ª / 30ª Pulverizado 11,50% IGPM Mensal 11/10/21 n.a. 0,36%
CRI Fleury Gaia Sec. 4ª / 34ª Corporativo 7,00% IGPM Mensal 18/10/21 AA 0,28%
CRI Pulverizado 269 Brazilian Sec. 1ª / 269ª Pulverizado 8,00% IGPM Mensal 20/11/41 A- 0,08%

Principais Características
Fundo Fator Verità FII
Administrador Banco Fator S.A.
Gestor Fator Administração de Recursos Ltda (FAR)
Prazo de Duração Indeterminado
Taxa de Administração 1,0% a.a. sobre o patrimônio líquido do Fundo
Rendimentos Mensal
Benchmark IGP-M + 6,0% a.a.
Valor Inicial da Cota R$ 100,00
Cotas Emitidas na 1ª emissão 28.941.930
PL na Emissão R$ 30.160.121,94
Código de Negociação VRTA11
Código ISIN BRVRTACTF008
Ofertas Concluídas 4 emissões de cotas realizadas

RI: fundosimobiliarios@fator.com.br

Tutor do FII: Gama

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739 comentários sobre “VRTA11 – Fator Verita

  1. Atualmente a carteira de CRIs do Fator Verità FII é constituída de 96,2% de CRIs que rendem Índice de Preços + 8,18% a.a. (média ponderada). Ajudou para alcançar esse patamar a aquisição dos ativos objeto da alocação dos recursos relativos à 4ª emissão de cotas, que tiveram remuneração bastante atrativa. Foi programado a alocação em cinco CRIs. Quatro deles com média de remuneração de 10,12% a.a de CUPOM + Índice de Preços (IGP-M E IPC-A). O VP atual é = 102,3. Calculei que no preço atual (R$118,99) a remuneração fica aproximadamente em 7,00%a.a + Índice de Preços. Tendo em mente que a renda de um FII de papel é oriunda dos ativos de renda fixa da carteira, penso que é interessante a comparação com o tesouro IPCA+2026. Renda fixa se compara com renda fixa. É imprescindível a comparação com ativos disponíveis para investimento de risco mínimo como alternativa de alocação. Nesse caso escolhi o Tesouro IPCA+ com Juros Semestrais 2026 (NTNB) que tem Taxa de Rendimento de 5,67% a.a. Considerando que a tendência futura desse título publico é a redução desse nível de retorno, ao contrário das recomendações que tenho visto, entendo que o VRTA11 tende a ficar cada vez mais atrativo, mesmo no patamar atual de preço. O que acham?

    Curtido por 4 pessoas

    • beto10k

      é natural que FIIs de Papel com histórico de boa gestão e qualidade, prêmios acima da média do segmento sem eventos que impactem em sua remuneração, continuem atrativos num cenário de queda dos juros e por tabela das oportunidades

      agora, ser natural não significa comum, haja visto a recente tentativa de emissão cancelada; explico: qualquer outra gestão estaria de olho só nos $$$ e não no quanto prejudicaria o desempenho futuro do FII captar agora e integralizar papéis com retornos abaixo da média da carteira

      Curtido por 2 pessoas

      • o que teve de gestor correndo para catar $$$ do povo fugindo da queda do CDI e alocando em papéis atrelados ao CDI kkk

        seria cômico, se não fosse trágico rs

        aqui pelo visto a decisão foi técnica e muito bem pesada, ponto para o FII e parabéns a gestão

        Curtido por 2 pessoas

      • Tenho minhas dúvidas Tetzner. A princípio achei interessante a idéia das novas emissões. Acredito que apesar do cenário de queda dos juros, a transmissão para a economia real custa a acontecer. Já discutir em outro momento que os FIIs de recebíveis exploram o mercado de crédito corporativo de longo prazo como alternativa aos crédito bancário. o Crédito para esse tipo de financiamento secou. Essa era a hora dos FIIs de papeis ocuparem parte desse vazio. É a demanda por crédito com essa finalidade que pode efetivamente influir no retorno das operações dessa natureza, apesar do cenário de queda dos juros. Existe potencial para se manter o patamar atual de retorno das operações mesmo em função desse novo cenário.

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    • A comparação com a NTN-B 2026 não é tão boa, pois a maioria das CRIs tem uma duration muito menor que o prazo para vencimento, inclusive muito menor que da NTN-B 2026. Se você levar em conta que no vencimento de cada uma delas, você vai levar 20% de prejuízo na amortização do principal, eu não vejo motivo nenhum para comprar esse fundo com tanto prêmio no VP. A carteira é realmente excelente, e adoraria ter comprado esse fundo no VP, mas nesse preço atual, não dá. Inclusive, seria inteligente da parte dos gestores realizarem uma nova emissão no mercado, desde que não insistam, como andam fazendo, emitir com base no VP, e sim, que emitam no valor de mercado. Seria extremamente acretivo aos cotistas atuais.

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      • fadado, o prejuízo de 20% me refiro ao fato de que, como o fundo está quase 20% acima do VP, isso significa que você vai receber cerca de 20% menos nas amortizações, em média, do que pagou pela cota se comprar ela agora. Essa é a diferença entre comprar um fundo de papel acima de VP e um tijolo acima do VP. No de papel, você tem certeza que o ativo será liquidado (equivalente a vender o imóvel no tijolo), e esse valor de liquidação será menor do que você pagou pela cota. No de tijolo, isso pode não importar, desde que o fluxo de caixa continue justificando um valor acima do VP. Na verdade, praticamente não existe nenhum motivo para comprar fundo de papel acima de VP, pois se o mesmo tem uma boa carteira, sua marcação a mercado irá elevar o VP e o valor da cota. Nada impediria você simplesmente de replicar a carteira e comprar as CRIs no mercado para sua própria conta, e conseguiria fazer isso sem pagar um prêmio de 20%. Claro que na prática não é viável para pequenos investidores, mas eu certamente não pago 20% a mais por esse conforto.

        Curtido por 2 pessoas

      • Prezado José, Obrigado pelo retorno. Entendo o que você quer dizer, certamente o ágio sobre VP torna o VRTA não atrativo atualmente, mas imagino que à medida que os ativos vão vencendo, existe a possibilidade de serem adquiridos títulos equivalentes, mantendo os rendimentos nos mesmos patamares. Eu consideraria prejuízo se o vencimento dos títulos implicasse imediatamente uma perda proporcional no valor de mercado, o que acho muito improvável. Eu ficaria com receio se os títulos vencessem todos na mesma data. Em março vencerá um título equivalente a cerca de 4,5% do VP do fundo. Vamos ver o que vai acontecer no valor de mercado e rendimentos.

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  2. Pessoal,

    Como responsavel que sou e gosto do meu menino…venho aqui compartilhar um pensamento e apontar o que acho sobre uma questão que pode…vejam bem PODE afetar o fundo mais a frente.

    Tem saido algumas materias mostrando a situação do banco fator. Administrador e gestor do VRTA. O Banco passa por uma serie de dificuldades e esta se restruturando internamente. A area de Private teve sua equipe reduzida quase na metade. Outras áreas ja passarampor pente fino e tb foram reduzidas.

    A situação é delicada, porem ainda nao é problematica. Mais pode ficar. Isso olhando o Banco como um todo.

    A area de Fii do banco é altamente lucravel e ainda esta fora de qualquer pente fino. Isso é um achismo e nao consegui levantar maiores detalhes devido ao sigilo de tais informações. O que tenho é o que esta publico.

    Minha preocupação e a equipe do VRTA ser alterada. Na area private muitos nomes sairam antes do proprio banco “pedir” a saida. Se isso ocorrer muda o DNA do VRTA que hoje é o que é devido a sua equipe. Isso tenho ficado de perto com contatos quase que semanalmente. Mais sao coisas que ninguem pode prever ao certo ou evitar.

    Nao sei se afeta agora ou se pode vir a afetar. Mais achei bastante interessante trazer essa situação a tona para que todos os amigos cotistas do Fundo possam ajudar nessa fiscalização. Se alguem souber de algo novo, se alguem ler algo sobre o Fator…que poste aqui para que todos juntos possamos estar atentos a nosso querido VRTA.

    Pessoalmente me ligou uma luz de atenção. A principio, EU, Gama irei dar uma congelada em novas aquisições (caso houvesse a nova emissao, ficaria com uma grande duvida) para poder avaliar melhor toda a situação do Banco.

    Realmente é algo “delicado” e com certeza afeta a todos que estao dentro da instituição. Por isso meus amigos…..vamos ficar alertas.

    Espero ter ajudado. E nao desejo com este post criar medo ou aumentar risco de ninguem. Informação é quase tudo na vida do investidor. E compartilhar ajuda muito a todos nos. Ajuda ate mesmo ao VRTA.

    O Fundo segue na mesma trajetoria e no mesmo caminho de seucesso de sempre. Por hora, nada muda. Que fique bem claro isso.

    Valeu!!!

    Curtido por 10 pessoas

  3. Num vai rolá.

    AVISO AOS COTISTAS
    CANCELAMENTO DA CONVOCAÇÃO PARA ASSEMBLEIA GERAL EXTRAORDINÁRIA DO FATOR
    VERITÀ FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
    O BANCO FATOR S.A., instituição financeira inscrita no CNPJ/MF sob o n. 33.644.196/0001-06,
    na qualidade de administrador do FATOR VERITÀ FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO,
    inscrito no CNPJ/MF sob o n. 11.664.201/0001-00 (“Fundo”), comunica aos seus cotistas que
    está cancelada a convocação para a Assembleia Geral Extraordinária, que se realizaria no dia
    23 de janeiro de 2017, tendo como ordem do dia deliberar sobre a 5ª Emissão de Quotas do
    Fundo, para distribuição pública nos termos da Instrução da Comissão de Valores Mobiliários
    (“CVM”) nº 476, de 16 de janeiro de 2009, conforme alterada (“5ª Emissão”).
    Dessa forma, solicitamos aos cotistas que desconsiderem a convocação para Assembleia Geral
    de Cotistas do Fator Verità Fundo de Investimento Imobiliário publicada no dia 06/01/2017, no
    sítio da BM&FBOVESPA S.A., e em 09/01/2017, no sítio do BANCO FATOR S.A., bem como
    desconsiderem a Proposta da Administradora para realização da 5ª Emissão de Cotas do Fundo
    para ser discutida e deliberada na referida assembleia, publicada no dia 06/01/2017, no sítio
    da BM&FBOVESPA S.A. e; em 09/01/2017, no sítio do BANCO FATOR S.A..
    Posteriores convocações para realização de assembleias gerais do Fundo serão veiculadas
    conforme previsto no Regulamento do Fundo e na regulamentação em vigor.
    São Paulo, 10 de janeiro de 2017.
    BANCO FATOR S.A.
    Administrador

    Curtido por 1 pessoa

      • Ainda to confuso… 🙂

        Filho fez pirraça….acho que tava se sentido confiante e deu aquela escapadinha… 🙂

        Assim que souber de algo, posto.

        Por hora, o fundos egue exatamente o mesmo e na mesma trajetória.

        Valeu!!!

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      • Foi só “manha” Gama… ele queria atenção, carinho e conversa 🙂

        Agora está calminho e dormindo de novo

        Ele já “papou” faz pouco tempo, agora deixa brincar e queimar energias

        Na minha visão e da turma com quem troquei ideia eles tentaram aproveitar uma janela de oportunidade mas ela se mostrou curta demais; eu falei que ia pipocar emissão quem teve visão se antecipou e captou antes (KNCR,KNIP, MFII, VRTA, BCRI)

        Curtido por 5 pessoas

      • Tb to nessa linha de pensamento. Convocar e cancelar faz parte do jogo. Sendo feito com objetivo e total transparencia para com os cotista esta perfeito.

        Tenho ca minhas sensações que ao longo de 2017 teremos mais disso. Janelas rapidas para certos ativos e áreas de investimento. Torcer para que o fundo consiga aproveitar uma ou várias dela. Mais sempre sem colocar os pes pelas maos e mantendo a estrutura ja consolidada que eles tem desde o incio.

        DNA….eles tem DNA pra coisa. Mantendo isso….ta tudo muto bom.

        Valeu!!!

        Curtido por 1 pessoa

      • Como os imóveis fisicos ainda estão caindo lentamente de preços, e provavelmente continuarão a cair de preços, acho que a janela de oportunidade de mfii11 por ser FII de desenvolvimento, vai demorar a fechar e o fundo ao concluir a atual emissão de cotas, pode iniciar uma nova emissão de cotas ainda neste ano. O que vocês acham?

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  4. CONVOCAÇÃO DA ASSEMBLEIA GERAL
    São Paulo, 06 de Janeiro de 2017.
    REF.: CONVOCAÇÃO – ASSEMBLEIA GERAL DE COTISTAS
    Prezado(a) Cotista,
    Vimos pela presente convocá-lo(a) para participar da Assembleia Geral Extraordinária do FATOR
    VERITÁ FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO, (“Fundo”), a ser realizada na sede do Administrador no dia 23 de Janeiro de 2017 às 10:00 hs, tendo como ordem do dia deliberar sobre a 5ª (quinta) emissão de quotas do Fundo, para
    distribuição pública nos termos da Instrução da Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) nº 476, de
    16 de Janeiro de 2009, conforme alterada (“5ª Emissão”), sendo certo que os termos e condições
    da 5ª Emissão serão apresentados na Proposta do Administrador e explanados durante a Assembleia
    Geral Extraordinária do Fundo, tendo como instituição líder o BANCO FATOR S.A., instituição
    financeira com sede na Rua Dr. Renato Paes de Barros, nº 1.017, 11º e 12º andares, na Cidade de
    São Paulo, Estado de São Paulo (“Coordenador Líder”), admitindo-se a participação de outras instituições para auxiliar o Coordenador Líder na distribuição das quotas da 5ª Emissão. Nessa ocasião, os atuais quotistas do Fundo poderão exercer
    o direito de preferência de subscrição dessas novas quotas ou cedê-lo a outros quotistas ou a terceiros, conforme previsto em regulamento.
    Nos termos do parágrafo único do artigo 31 do regulamento do Fundo, os quotistas poderão votar
    na assembleia geral de quotistas por meio de comunicação escrita ou eletrônica encaminhada ao
    Administrador, no endereço abaixo. Poderão votar na assembleia geral os quotistas inscritos, nesta
    data, no registro de quotistas do Fundo, seus representantes legais ou procuradores legalmente
    constituídos há menos 1 (um) ano. A manifestação de voto e, conforme o caso, a via original ou
    cópia reprográfica do instrumento de mandato, devidamente autenticada ou pedidos de
    esclarecimentos deverá(ão) ser encaminhada(s) por escrito ao Administrador no seguinte endereço
    aos cuidados do Sr. Paulo Vellani de Lima: Rua Dr. Renato Paes de Barros, nº 1.017, 11º andar, na
    Cidade São Paulo, Estado de São Paulo, ou através de e-mail.
    Informamos que os documentos pertinentes à assembleia geral extraordinária encontram-se à
    disposição de V.Sa. na sede social do Administrador, bem como no site do Administrador no
    endereço.
    CONVOCAÇÃO DA ASSEMBLEIA GERAL
    Atenciosamente,

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    • Penso que a subscrição pode ser interessante para quem deseja manter a proporcionalidade, talvez para grandes investidores. Mas para quem tem uma participação pequena no Fundo, o que deve representar 99% dos cotistas, essa não é uma questão importante. Ao menos não para mim….passar de 0,5% para 0,45% não tem, a priori, grandes consequencias…..

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      • Fábio, encare a questão de uma outra forma: digamos que tenho direito a subscrever 200 cotas a 107 reais; exerço o direito, vendo 175 das minhas cotas a 122 para honrar a subscrição e assim, sem aplicar um tostão, aumentei 25 cotas na minha carteira: são mais de 10%, gratuitamente (a ver se não há ônus, taxas, e retorno integral e pro rata tempora).

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      • Sim, Conejo! Essa é uma forma muito engenhosa. Não sei como se comportam os fundos de papel, mas os de tijolos, quanto têm chamada de capital, normalmente a cotação cai até o valor da subscrição durante o período. Foi assim com o FFCI, por exemplo. É só tomar esse cuidado.

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      • Acho que vou optar por vender meus direitos e investir o dim dim em Tijolos, ou, vender cotas de BCRI e comprar em VRTA12. Por outro lado, participei das subscrições de VRTA e BCRI e não me arrependi.

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    • Pessoal,

      Como gosto de fazer com meu filho…mesmo achando que o “pipi” precisa ser limpo…voou sempre na fonte das informações.

      Fiz alguns questionamentos levantando alguns cenarios e entendimentos da necessidade e objetivos de uma nova emissao no atual cenario economico e vivido pelo fundo.

      Assim que for respondido, e as conversas fluirem…vou informando aqui.

      Todo filho faz “pipi” de vez enquanto. Alguns basta limpar e entender o que fez ele fazer isso. Outros, sabemos que mesmo dando bronca o simples pipi vira grande problema…kkk

      Sou muito suspeito pra falar. Desde que ele foi criado, participei de todas. E ate hoje não me arrependo de nada. Pelo contrario, so meu trouxe alegrias. Seja com inflação alta ou controlada. So que pegando um cenario de queda de juros e queda de inflação sera algo novo…por hora to so achando. 😉

      Valeu!!!

      Curtido por 1 pessoa

    • Pessoal,

      Abaixo vai a resposta que tive da gestão. Um belo resumão mostrando o racional da emissão, explicando o porque do valor e qual cenário esperar para o fundo. Esclareceu bastante pra mim e espero que ajude a todos:

      “O valor de 107/cota tem como referencia os valor patrimonial do fundo somado os custos da oferta, quanto a pressão de venda sobre o papel, discordo deste ponto e como exemplo, tenho a ultima oferta que fizemos do Verita no ano passado onde a oferta não pressionou o preço do mercado secundário. O racional disto é que a oferta é bem pequena se comparada ao tamanho do fundo então se o cotista vender contando que ele irá “entrar na oferta” mais barato ele corre o risco de ficar fora, então isso reduz a pressão de venda sobre o fundo dado que em geral imaginamos que uma grande parte dos cotistas irão exercer seu direito de preferencia.

      Quanto ao momento de mercado, entendemos que esta é uma boa janela de alocação para o fundo, isso é devido ao fato que ainda temos operações com taxas atrativas em nosso pipeline (dado que operações de CRI demoram para serem estruturadas, então estes operações começaram a ser montadas em um período onde as taxas eram maiores) e acreditamos que essas taxas irão reduzir conforme a Selic caia.

      Apesar dos títulos atrelado a inflação, não estão tão “atrativos” como eles estavam com IPCA acima de 10%, eles continuam muito interessantes quando vc compara com a SELIC que esta em trajetória de queda, (lembre-se que conforme a inflação cai, a SELIC cairá junto, e um titulo com IPCA de 4,5 +10% de spread = +-14,5% de remuneração, será muito atrativo, onde a SELIC pode estar próxima de 10%)
      O fundo opera com posições de muito longo prazo com pagamentos mensais de juros e amortização, essas amortizações são pequenas e não são suficientes para aproveitar de forma relevante as taxas ainda atrativas que vemos no mercado .

      Entendemos que ainda possuímos uma boa janela de alocação em bons ativos que continuam com taxas atrativas, e que esta janela irá se encerrar em um curto prazo, e por isso que vemos com uma boa oportunidade esta oferta. Nossa ideia nesta oferta é focar no direito de preferencia onde os cotistas poderão comprar as cotas a preços mais baratos que no mercado secundário. O oferta em geral acaba gerando 2 outros efeitos que vemos como muito positivo a diluição do risco da carteira em geral e melhora da liquidez do fundo no mercado secundário.

      Realmente acreditamos que esta nova oferta será positiva para o fundo aproveitar esse ultimo momento de taxas altas, mas lembrando que isto é apenas uma proposta e que os cotistas sempre são soberanos, caso vocês optem por não seguir com a oferta, ela não ocorrerá.”

      Valeu!!!

      Curtido por 7 pessoas

      • Muito bom Gama,

        Obrigado por compartilhar.

        Bom, eu estou longe de ser um profundo conhecedor de CRIs/CRAs mas se isto ampliar o quadro de CRIs sobre taxas melhores, o fundo estará mais pulverizado, o que significa uma diversificação maior. Aprovo sem problemas a emissão, mas naõ sei se participo, pois estou tentando me manter focado em tijolos, minha posição em papéis está muito “vida loka” haha

        Curtido por 1 pessoa

  5. Do FR :
    “O Administrador informa que no dia 26 de dezembro o CRI MGrupo, que estava inadimplente, foi vendido em sua
    totalidade pelo valor de R$ 6.600.000,00 (R$ 275.000,00 por CRI), o que representa aproximadamente 83% do
    valor de aquisição do ativo em 4 de agosto de 2014.
    O Administrador informa ainda que mantem a exposição de 1,11% do patrimônio do fundo no CRI Lajeado que
    também possui risco do mesmo devedor e se encontra em processo execução de garantias conforme informado
    nos relatórios mensais divulgados pelo fundo”

    Curtido por 1 pessoa

  6. Amigos,

    1) Vocês consideram esse fundo VRTA melhor que o XPGA? Caso positivo, poderiam indicar alguns motivos?
    2) Existe algum ponto em favor do XPGA?

    Estou avaliando uma possível troca de XPGA por VRTA.

    Sou novato e agradeço muito pelo apoio de vocês na montagem da minha carteira (leio muito o blog e os informes publicados pelos FII).

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      • Bem, não sei se posso ajudar tanto assim, mas também estou com essa questão…substituir JSRE e XPGA por VRTA. Conversando aqui, especialmente com Tetzner, fiquei com a impressão reforçada de que realmente o VRTA tem melhor portfolio, mais “estável” e melhor administração. Tenho pouca experiência com FIIs de papel, não vou me aventurar a “consultor financeiro”….rs….mas eu particularmente pretendo fazer essa troca.

        Curtido por 2 pessoas

      • Olha a diferença para carteira do Véritas Fábio

        óbvio que os patrimônios são díspares, o vrta tem mais tempo de vida e um banco por trás ou dois se contar a operação do BCRI, mas note que em fundos de papel normais o gestor pulveriza as operações em vários CRIs

        mitigando o risco pela exposição em empreendimentos de lastra que geralmente a maioria dos gestores não sabe onde fica; aqui o foco é o financeiro, se os pagtos estão em dia e se as garantias são suficientes em caso de problema

        pelo fato relevante que o amigo Padre postou você percebe o resultado de um default neste tipo de FII
        https://tetzner.wordpress.com/2016/09/21/vrta11-fator-verita/comment-page-5/#comment-222930

        não tem Melhor FII, tijolo o inquilino sai e você fica sem renda, Papel SE der/estiver com problema o fundo recebe o lastro (como o XPGA) ou vende a posição (como VRTA e HGCR) fizeram

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      • O Tetzner pode me corrigir, mas não necessariamente uma relação P/VPA acima de 1 é um mal sinal. Isso pode, claro, significar que o ativo está “caro”, mas também pode refletir a capacidade de criação de valor do ativo, que também é elemento que forma o preço. Uma empresa de VP 100 que esteja produzindo, gerando caixa, etc. deve ter, a princípio e teoricamente, um preço superior a outra empresa de VP 100 que esteja fechada…

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      • Fábio

        o Preço/Valor Patrimonial no papel tem de ser visto com cuidado, pois o VP sem emissões é meio constante

        de margem operacional depois de distribuir 95% do lucro sobram apenas 5% e muitos distribuem mais que isso para mascarar altos custos de carregamento, acabam não formando reservas

        no Brasil a gente já viu a taxa de juros cair e subir uma dezena de vezes então eu prefiro comprar papel abaixo do VP; preferir não necessariamente é conseguir ai você pode fazer como outros amigos fazem ponderando os aportes frente as oportunidades

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      • Ok, mas o preço é sempre em função da percepção de retorno, não? Quando o VP tende a ser estável, isso fica ainda mais claro. Uma empresa ou um papel com capacidade de geração de caixa e lucro operacional deve ter um preço superior a outro equivalente em VP mas de capacidade de geração menor. Não é isso?

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      • Para empresas sim mas para fundo imobiliário… todos geram e distribuem praticamente tudo

        a diferença está no quanto geram, ai pode ser que um FII que montou a carteira no passado com prêmios melhores tenha um P/VP maior que os pares

        se for nessa linha eu concordo com teu racional 🙂

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      • Troca efetuada.
        A única desvantagem que identifiquei na troca é que a cota do XPGA está com desconto (Preço da cota em relação ao VPC), enquanto o valor da cota do VRTA está acima do seu VPC.
        Mas para mim o que importa é ter bons ativos.

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  7. Pessoal,

    Como sempre, nao custa nada manter as conversas com o gestor em dia. Ainda mais em periodo que aparecem noticias que podem “contaminar” o segmento.

    Quando saiu a nota da PDG, fiquei preocupado não com o VRTA. Mais sim com uma possivel contaminaçao no setor e oscilações indiretas em determinados ativos. E como o mercado adora uma “fofoca”…nao custa nada ouvir direto da fonte.

    “Quanto a sua pergunta, não vejo motivo nenhum para o VRTA ser afetado diretamente pela possível insolvência da PDG dado que não temos nenhuma operação relacionada de nenhuma forma a eles. Mas concordo com você que pode ocorrer algum efeito “contagio” de outros fundos que serão afetados pela incorporadora.
    No entanto mesmo que isso ocorra imagino que será extremamente pequeno e rápido dado que os cotistas perceberam que o VRTA especificamente não será afetado.” Fator

    Como podemos ver, a resposta nos deixa um pouco mais confortado. Sigo defendendo e dizendo. Este é um fundo de papel. Este é O FUNDO DE PAPEL. Quando se tem boa equipe, e boa gestão e comunicação aberta…tudo fica mais transparente e segue uma direção positiva.

    Valeu!!!

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      • Digamos que tudo tem risco, ate a melhor gestão passa por problemas típico da situação real do Brasil e do mercado alvo. Em toda a carteira, temos mesmo diante de um cenario caótico, apenas uma posição em inadimplencia.

        Esse CRI ate ser resolvido toda a questao que o envolve, tera que ser tratado como tal. E por isso a gestao provisiona adequadamente seus valores. Lembrando que as garantias da posição sao os shopping, e podem ser executadas. Mais a gestao busca o melhor caminho para nao prejudicar os cotistas e o fundo.

        Temos que saber que em em toda execução é possível que não recuperemos o valor integral da divida. Isso faz parte do jogo.

        Enfim, a posição mesmo que fosse contabilizada perdida em 100% não causaria estrago no Fundo devido a sua excelente diversificação.

        Nao temo que fazer. O que ja deveria ter sido feito foi feito e feito da melhor forma possivel visando nossos interesses como cotistas. Agora, é esperar.

        Valeu!!!

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      • Bem, estou pensando em vender um pequeno lote de JSRE11 e XPGA11 que tenho e comprar tudo em VRTA11, que me parece ser um fundo com portfolio de muito melhor qualidade, além de estar com um DY melhor no momento. Vocês pensam assim também, a respeito desses papéis?

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      • DY no momento não seria o foco a meu ver, porque todos vão convergir para a queda da inflação cedo ou tarde

        O Xispê Galho que andou com a galhada presa um tempo e tem um pseudo prêmio acumulado, mas na boa? eu não contaria com isso muito não rs capaz de resolver um CRI e dar problema noutro em seguida

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      • Olha, me desculpem pelas perguntas idiotas, mas não estou muito familiarizado com o funcionamento de FIIs de papel, estou estudando-os apenas a 1 semana. Bem, pode desenvolver melhor esse conceito, Tetzner, de que “a inflação entra de um lado e sai do outro”? Obrigado.

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      • Fábio Castro

        Nenhuma pergunta tem menor valia que outra 🙂

        Eu prefiro 1000 vezes amigos como você que vem e fazem o questionamento do que os que se afundam nas dúvidas!

        Vamos lá

        um FII de Papel paga: Premio de Risco + Inflação, onde a indexação pode ser diversificada ou concentrada (CDI, IGP-M, IPC-A).

        O “fixo” é o prêmio menos as taxas (inclusive as de performance geralmente sobre as NTN-Bs)

        A inflação no papel você recebe a vista e com certeza (exceto no XisPê Galho ai é a perder de vista rsrs)

        Então o FII vai pagar a grosso modo sempre a mesma coisa, tipo 1,00 por cota um mês vem 1,10 esses 0,10 foram resultado da inflação e portanto, reposição de poder de compra

        no mês seguinte ela a inflação vai e vem 1,00 de novo, ai você pergunta: Caiu? na verdade não, nem se mexeu

        é possível receber 1,20, 1,10, 1,00 e afirmar que você está recebendo o mesmo prêmio, mas com inflação de cada mês

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      • No FII de Papel e com visão de longo prazo, você DEVE reinvestir pelo menos a parte da inflação, o prêmio você em tese poderia consumir, mas ai sua posição em investimento não vai crescer

        Em fase de acumulação, você vai reinvestir normalmente tudo então funciona igual os tijolinhos

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      • Entendi. Obrigado pela ajuda, Tetzner! Então você acredita que a queda no rendimento deste mês do Fundo se deva exclusivamente à queda da inflação? Foi uma queda de 11% no valor….talvez seja devido a variação da inflação no período?

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      • Certeza a gente nunca tem Fábio Castro, mas e é ai que entra a beleza de estudar e acompanhar os FIIs aqui no blog, você começa a entender a cabeça do gestor e como funciona cada produto

        A Fator preza por surpreender o cotista positivamente, veja a resposta ao Fato Relevante de agora a noite já estava no blog desde a hora do almoço, ou seja, temos um RI atuante, comunicativo e que não deixa o cotista a ver navios nas respostas

        Faça uma pergunta, a mesma, para o RI do VRTA, do JSRE e do XPGA e veja quem responde, quando responde e se responde…

        o VRTA depende: 40% do IPC-A

        nov/16 0,18
        out/16 0,26
        set/16 0,08
        ago/16 0,44
        jul/16 0,52

        e 35% do IGP-M

        nov/16 -0,03
        out/16 0,16
        set/16 0,2
        ago/16 0,15
        jul/16 0,18

        o resto é Pré/CDI/IGP-DI/IPCFipe

        Curtido por 1 pessoa

  8. Recebi cartinha registrada ($$$) do gestor: meus sócios foram muito omissos, e só 7,77% das cotas opinaram, muuuito abaixo dos 25% necessários. Então a gestora, compreensivelmente, não vai fazer uma terceira AGC (ufa!), e vai esperar ulteriores esclarecimentos da CVM – nessa missão impossível de juntar os “donos” (ou não?) pra tomarem uma decisão.

    Curtido por 2 pessoas

  9. Pessoal,

    Sempre com o papo em dia com a gestao do Fundo…abaixo o mais recente que envolve as ultimas postagens aqui na ficha:

    “A provisão feita no CRI é porque o papel ficou inadimplente, mas eles conta com os shoppings em garantia, fazemos a provisão pois como em toda execução é possível que não recuperemos o valor integral da divida.
    Além do MGRUPO não temos nenhum papel inadimplente.

    O CRI macaé não consideramos como alto risco, vc está equivocado com relação as alterações na locação do imóvel. O imóvel possui 2 contratos de locação, 1 sendo típico (que foi renegociado com a companhia) e 1 sendo atípico (que é objeto do CRI, e não é passível de ser renegociado de acordo com a lei brasileira). Sendo assim a renegociação que ocorreu somente afetou o fundo, não tendo impacto nenhum no CRI.” Gestão do Fundo

    Gama: Podemos observar que a gestão do VRTA fez o que deve ser feito a favor do Fundo e de seus cotistas. A provisão é uma defesa e agrega menos risco a longo prazo. Quem não gosta de saber que tem como arcar com default? Isso chama segurança.

    No CRI Macae, foi enxergado um bom retorno ao Fundo. Indepedentemente que tenha sido uma criação milaborante e tal…pois o CRI é vantajoso ao VRTA. Claro que para ser vantajoso de um lado, existiu um outro lado com alguma desvantagem. Isso é lei da vida. Para a criação do CRI o Fundo de Macae que sofreu. E aqui neste Fundo, temos sempre que observar se o Gestor e a gestão estao fazendo o que devem: Prezar o Fundo a longo prazo e prezar pelos interesses dos cotistas. E isso, ainda estao fazendo. E o fazem muito bem 🙂

    NAO E RECOMENDAÇÂO DE NADA!!! APENAS MINHA OPINIAO

    Valeu!!!

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