Juros em Queda, FIIs em Alta

jurostaxas

Existe mesmo uma correlação direta entra a Taxa de Juros e a cotações dos Fundos de Investimento Imobiliário?

Se a expectativa dos juros é de queda, podemos criar uma expectativa de alta para as cotações e vice-versa?

Juros menos na renda fixa motivam a migração do capital para a renda variável, no caso os FIIs?

Para os mais acostumados ao mercado a resposta parece óbvia, mas e para os amigos que estão chegando ao blog, também é?

Como você explicaria de forma simples essa relação nos FIIs?

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

50 comentários em “Juros em Queda, FIIs em Alta”

    1. lançado em Junho de 2013 o TBOF estava a R$ 100,00 por cota

      hoje esse mesmo capital corrigido pelo IPC-A estaria em R$ 129,34

      e aí, faz sentido aplicar correção monetária em algo que implicitamente já é corrigido pelos contratos e, acima de tudo, pelo mercado?

      Curtir

      Responder

      2. a meu ver é uma ótima referência. A minha expectativa é que o valor da cotação do FII corrija pela inflação ( ou seja que o patrimônio seria mantido, como creio que consideram as pessoas que investem em imóvel físico) e ainda houvesse um rendimento pelos aluguéis (DY) que seria a rentabilidade real do investimento.
        Neste sentido eu considero que um FII que de uma rentabilidade de pelo menos 0,5 % ao mês já estaria bom – daria um pouco mais que 6% ao ano. Este raciocínio só fecha se o valor da cota aumentar alinhada com a inflação.
        Aceito e agradeço comentários.

        Curtido por 2 pessoas

      4. Serrano, seria isso em tese, mas FII obedece a duas forças :
        1 – Os imóveis ou papéis que compõe a carteira são o lado real do ativo;
        2 – As cotações seguem as leis do mercado e se descolam do lado real do ativo.
        Então temos duas dinâmicas atuando sobre os FIIs, o lado real da economia e as forças do mercado de capitais.

        Curtido por 1 pessoa

    5. Mas acho que a idéia foi mostrar que o IFIX ajustado pelo IPCA não atingiu a máxima histórica em valores reais e portanto não está tão caro quanto se pensa apesar da alta dos últimos meses. Isto é, se levar em conta o IPCA e o TH real as cotas ainda estão descontadas. Ou interpretei errado?

      Curtido por 1 pessoa

      Responder

      1. Karl01 pegar um ponto de cotação máxima em Renda Variável e aplicar correção de Renda Fixa para mim não faz o menor sentido. É daquelas bizarrices que vez ou outra nos depararmos. Veja que se fizer da origem do iFIX a cotação passou e muito já.

        Curtido por 1 pessoa

      3. Na renda variável existe uma comparação dos preços a mercado com uma mola: na queda você vai comprimindo a mola cada vez mais…até que não vai e ela distende. Ai estica além do repouso até não poder mais em seu máximo… para então contrair e o ciclo se repetir. Olhe o desenho das cotações e você verá as contrações em alguns momentos e depois as expansões. Ai surge outra máxima: não cai pra sempre e não sobe pra sempre. Se a correlação dos juros for forte e não lançarem mais cotas no mercado pode continuar subindo. Se a percepção de risco mudar ou mexerem no equilíbrio do momento pode devolver. Isso tudo a qualquer momento.

        Curtido por 1 pessoa

    1. O mercado já precificou a queda de juros… Não quer dizer que para por aí.
      Aguardando novas quedas de juros e cotas subindo ainda mais. Estou comprando vacâncias e fundos de papéis com algum desconto. Se não tiver nada de interessante daqui há 1 mês , vou continuar comprando como sempre fiz. Boa hora também para comprar ações.
      O melhor de tudo é ver meus rendimentos cada vez maiores…
      Rumo à independência financeira é o que desejo a todos
      Grande abraço

      Curtido por 3 pessoas

      Responder

      1. Também acredito que o mercado já tenha precificado a queda dos juros até 2018, aprox. 10%a.a.
        O mercado não vai subir para sempre, quem gosta de capturar movimentos, sugiro cautela e colocar uma parte do lucro no bolso. Quem é buy&hold, segue a tendência.

        Curtido por 4 pessoas

    2. Vou “pinçar” alguns trechos de matérias que saíram agora em 2017:

      “Os fundos imobiliários tiveram recuperação significativa na rentabilidade em 2016 e iniciam 2017 com perspectivas de ganho de liquidez em meio ao ambiente de redução da taxa básica de juros, Selic.

      Por outro lado, crescimento mais robusto do mercado ainda depende do desempenho dos ativos físicos – compostos, principalmente, por prédios corporativos, galpões logísticos e shopping centers –, que sofrem com a queda dos aluguéis e a falta de locatários.

      O Índice de Fundos Imobiliários (Ifix) – indicador do desempenho médio das cotações dos fundos na bolsa – subiu 32,3% em 2016 ante 5,4% em 2015. O resultado ficou próximo de alguns indicadores de renda variável, como o Índice Bovespa (Ibovespa), que subiu 38,9%, e o Índice Imobiliário (Imob), 32,7%.”

      Curtido por 2 pessoas

      Responder

      1. E se retirarmos uns 8 – 10% a.a.(referente a dividendos) do ifix no período, e uns 5% de inflação para ter uma idéia da valorização real da cotas? Quanto daría mais ou menos? (pergunto porque não sei fazer a conta…kkk)…nos meus cálculos o IFIX ajustado estaria na faixa dos 1000 pts…

        Curtido por 2 pessoas

      6. Isso ai Tetzner, esse gráfico que eu queria ver e faz muito mais sentido para mim. Esse IFIX ex condiz muito mais com aquele gráfico da Bovespa que mostra a relação entre Valor de Mercado e Patrimonial dos FIIs. Na minha leitura, agora estamos caminhando para o VP e o IFIX ainda tem um pequeno espaço para avançar.

        Curtido por 2 pessoas

      7. Felipe

        tecnicamente… com as reavaliações dos imóveis o “desconto” do VP (Valor Patrimonial) caiu muito… hoje o índice é negociado já acima dele…

        foram temas abordados há um bom tempo, tem outro post em que já falávamos sobre isso (desconto sumiu)

        Curtido por 3 pessoas

    3. mais um “tequinho” de artigo:

      o mercado começou a melhorar no segundo semestre, com redução do risco político e maior clareza sobre os rumos econômicos do País. “A partir do momento em que o cenário macro começou a se desanuviar, o preço dos ativos voltou a subir.”

      O setor tem assistido à entrada do “smart money”, aportes de gestores e “family offices” especializados no mercado imobiliário. Esses investidores geralmente são os primeiros a identificar o potencial de valorização no setor e têm dado mais liquidez à negociação das cotas.

      Com o ciclo de cortes da Selic, hoje em 13% ao ano, os fundos setoriais ganharão atratividade frente às aplicações tradicionais de renda fixa.

      Curtido por 1 pessoa

      Responder

      4. Dá uma certa tentação em apelar para a Futurologia, esta ciência irmã da Alquimia e da Astrologia, e dizer que: SELIC em 9% corresponde a um IFIX ex entre 1250 e 1300..ou seja um aumento possível de, até, 18% avante ainda.

        Mas, com algum grau de certeza mesmo, só dá para dizer que o IFIX vai estar entre 0 e 10.000..rss

        Curtir

      5. Esse gráfico mostra como o mercado respondeu antes da queda de fato da SELIC.
        A perspectiva de que fez o IFIX disparar.
        Até quando é até quanto?
        Eis a questão.

        Curtir

    5. Mais um Trecho e vamos debatendo 😀

      “Levantamento com as cotas dos 16 fundos imobiliários com maior patrimônio no País mostra que, em 2016, dez tiveram valorização acima da inflação no período medida pelo IPCA, de 6,3%. Em 2015, apenas três superaram a inflação.

      “Uma queda na Selic reduz as despesas financeiras das empresas, ajuda a reaquecer a economia e aumenta a demanda de empresas e varejistas por espaços em escritórios, shoppings e galpões. Tudo isso ajudará a valorizar a cota dos fundos compostos por esses tipos de empreendimento”

      Demanda. Mas o mercado imobiliário permanece, de maneira geral, enfraquecido pelo excesso de imóveis comerciais e pela baixa demanda, o que repele o desenvolvimento de novos projetos. O setor de prédios corporativos tem vacância no patamar de 20% em São Paulo e 30% no Rio, com aluguéis bastante pressionados nas duas praças, de acordo com pesquisa”

      Curtir

      Responder

      1. Concordo porém acho que a prioridade ao analisar um FII deveria ser o administrador e suas taxas.
        No MP e LP essas taxas, falta de transparência, inércia do administrador e outros problemas podem levar ao cotista a perdas no capital de forma que se deixasse em uma RF renderia maiscou sem dor de cabeça.

        Curtido por 2 pessoas

      4. Trix, acho que o “tom geral” com o qual a moçada leva o FII conta muito.. Tem uns FIIs que ninguém dava bola.. do dia pra noite todo mundo só fala neles e eles bombam.. Tipo FIIb.
        E por outro lado, tem os “esquecidos” tipo NSLU. Caiu em desgraça, e o preço cai mais do que o que seria adequado, penso eu…
        Outra: tem uma corretora que só de botar e tirar na carteira o FII muda 10%.

        Curtir

    7. Ajustando o iFIX pelo IPCA a máxima de 2013 equivale a 2130 pontos segundo Arthur Vieira. Observando a politica do blog não irei postar o link mas estarei enviando o mesmo via e-mail ao Tetzner para que seja publicado caso acha interessante.

      Curtido por 1 pessoa

      Responder

    9. Todos esses gráficos são interessantes para conhecimento, mas existe um fator muito importante que não foi considerado. FII´s não são imóveis, aqui o mercado precifica muito a capacidade de gerar renda. Isso leva em conta vacâncias, correção ou desconto baseado na lei da oferta e procura etc.

      Curtido por 1 pessoa

      Responder

NOVOS COMENTÁRIOS AQUI: (sem links, emails ou telefones)