MALL11 – Malls Brasil Plural FII

Objetivo do Fundo: obtenção de renda, a partir da exploração imobiliária dos Ativos, e ganho de capital, através da compra e venda de Ativos.

No dia 15 de dezembro de 2017 concluiu a primeira oferta pública de emissão de cotas, com um volume captado de R$186,1 milhões. Após a captação, o FII realizou a aquisição de participação no Maceió Shopping no dia 18 de dezembro de 2017.

Inaugurado em 1989, o Maceió Shopping é o primeiro shopping da cidade de Maceió e uma referência de entretenimento, lazer e consumo na cidade. Trata-se de um ativo consolidado que está atualmente com uma ocupação próxima de 100%.

Maceió Shopping – AL
Shopping Barra – BA
Tacaruna Shopping – PE
Suzano Shopping – SP
Shopping Park Lagos – RJ
Shopping Park Sul – RJ

Portfólio com 6 Shoppings

Nome do Fundo: FII Malls Brasil Plural
Rendimento líquido estimado 1º ano: 8,4% *estimado

Administrador Geração Futuro Corretora de Valores S.A
Gestor BRPP Gestão de Produtos Estruturados Ltda

Valor inicial da cota R$ 100,00

Prazo Indeterminado
Taxa de administração 0,50% a.a.
Rendimentos Distribuição mensal, até o 10º dia útil do mês

RI: ri@mallsbrasilprural.com.br

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

194 comentários em “MALL11 – Malls Brasil Plural FII”

  1. Em resumo, ao fim de 2021 acaba a RMG do Shopping Suzano SP e é possível que a renda caia entre 0,01 e 0,02 BRL/mes/cota.

    Já a RMG dos Shoppings Park RJ acabam somente ao final de 2024, então está longe e a projeção é mais difícil, mas dois pontos são relevantes para se pensar:
    1. O gestor não informa que a RMG é corrigida, então assumo que não é.
    2. o desafio a vencer não é pequeno e mesmo recuperando a informada queda em torno de 50%, o que significa 100% de crescimento sobre o NOI atual, a renda cairá entre 0,02 e 0,03 BRL/mes/cota.

    Curtido por 1 pessoa

  2. A RMG (Renda Mensal Garantida) é sempre um fator de preocupação para o investidor de FIIs e, no passado, foi um fator de perda de valor nas cotas porque os empreendimentos não conseguiam manter a renda operacional no nível da RMG.
    A existência desse dispositivo de RMG neste FII foi uma descoberta que aconteceu depois que eu já havia adquirido minhas cotas.
    No trabalho abaixo fazemos uma simulação da potencial perda de renda mensal em MALL11 quando o benefício acabar. É esta projeção da renda futura que eu uso para calcular o valor justo dos FIis que prentendo comprar.
    E você, o que pensa? Como faz seus cálculos?

    26/12/2020
    Avaliação do impacto do encerramento da RMG na renda do MALL11
    Suzano Shopping tem RMG de 8%aa até Final de 2021
    Investimento 77.500.000,00 BRL
    Taxa garantida 8% aa
    Cotas 7.560.351 cotas
    Renda Mensal Garantida (RMG) SP 0,068 BRL/mes/cota

    Shopping PARK Lagos e Shopping PARK Sul (RJ) têm RMG até Final de 2024
    Investimento 203.300.000,00 BRL
    Taxa garantida 8% aa
    Cotas 7.560.351 cotas
    RMG RJ 0,179 BRL/mes/cota
    Renda garantida total

    Objetivo Identificar a RMG de cada shopping Fonte
    Mês de referência out/20
    Renda Aportada 0,13 BRL/mes/cota Relatório MALL11 nov2020
    Resultado operacional 1.200.000,00 BRL Relatório HGBS11 nov2020
    Queda 24% Y/Y Relatório HGBS11 nov2020
    Participação no shopping 25% Relatório MALL11 nov2020
    Renda operacional 300.000,00 BRL/mes
    Renda operacional no Suzano 0,040 BRL/mes/cota
    Renda Aportada no Suzano SP 0,029 BRL/mes/cota
    Renda Operacional / RMG 58%
    Desafio de crescimento da renda 42%

    Renda Aportada nos Park RJ 0,101 BRL/mes/cota
    Renda Operacional nos Park RJ 0,078 BRL/mes/cota
    Renda Operacional / RMG 43%
    Desafio de crescimento da renda 57%

    Objetivo Estimar renda quando encerrar a RMG
    Premissa Voltar a 2019
    Queda recuparada 24%
    Renda operacional no Suzano 0,052 BRL/mes/cota
    Perda de RMG no Suzano 0,016 BRL/mes/cota

    Premissa Cumprir orçamento 2020
    Queda recuparada 50% Relatório MALL11 nov2020
    Renda operacional nos Park RJ 0,156 BRL/mes/cota
    Perda de RMG nos Park RJ 0,023 BRL/mes/cota

    Qual a perda quando acabar RMG em 2024? Está longe, mas a diferença é grande.
    Se recuperar a queda indicada no relatório, na ordem de 50%, a renda quase volta sem necessidade de RMG

    Perda de RMG Total 0,040 BRL/mes/cota
    Margem de segurança 15%
    Perda de RMG Total Considerada 0,045 BRL/mes/cota

    Curtido por 1 pessoa

    1. Em resumo, ao fim de 2021 acaba a RMG do Shopping Suzano SP e é possível que a renda caia entre 0,01 e 0,02 BRL/mes/cota.

      Já a RMG dos Shoppings Park RJ acabam somente ao final de 2024, então está longe e a projeção é mais difícil, mas dois pontos são relevantes para se pensar:
      1. O gestor não informa que a RMG é corrigida, então assumo que não é.
      2. o desafio a vencer não é pequeno e mesmo recuperando a informada queda em torno de 50%, o que significa 100% de crescimento sobre o NOI atual, a renda cairá entre 0,02 e 0,03 BRL/mes/cota.

      Curtido por 2 pessoas

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