Objetivo do Fundo: obtenção de renda, a partir da exploração imobiliária dos Ativos, e ganho de capital, através da compra e venda de Ativos.
No dia 15 de dezembro de 2017 concluiu a primeira oferta pública de emissão de cotas, com um volume captado de R$186,1 milhões. Após a captação, o FII realizou a aquisição de participação no Maceió Shopping no dia 18 de dezembro de 2017.
Inaugurado em 1989, o Maceió Shopping é o primeiro shopping da cidade de Maceió e uma referência de entretenimento, lazer e consumo na cidade. Trata-se de um ativo consolidado que está atualmente com uma ocupação próxima de 100%.
Maceió Shopping – AL
Shopping Barra – BA
Tacaruna Shopping – PE
Suzano Shopping – SP
Shopping Park Lagos – RJ
Shopping Park Sul – RJ
Portfólio com 6 Shoppings
Nome do Fundo: FII Malls Brasil Plural
Rendimento líquido estimado 1º ano: 8,4% *estimado
Administrador Geração Futuro Corretora de Valores S.A
Gestor BRPP Gestão de Produtos Estruturados Ltda
Valor inicial da cota R$ 100,00
Prazo Indeterminado
Taxa de administração 0,50% a.a.
Rendimentos Distribuição mensal, até o 10º dia útil do mês
RI: ri@mallsbrasilprural.com.br
Tetzner 
Em resumo, ao fim de 2021 acaba a RMG do Shopping Suzano SP e é possível que a renda caia entre 0,01 e 0,02 BRL/mes/cota.
Já a RMG dos Shoppings Park RJ acabam somente ao final de 2024, então está longe e a projeção é mais difícil, mas dois pontos são relevantes para se pensar:
1. O gestor não informa que a RMG é corrigida, então assumo que não é.
2. o desafio a vencer não é pequeno e mesmo recuperando a informada queda em torno de 50%, o que significa 100% de crescimento sobre o NOI atual, a renda cairá entre 0,02 e 0,03 BRL/mes/cota.
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A RMG (Renda Mensal Garantida) é sempre um fator de preocupação para o investidor de FIIs e, no passado, foi um fator de perda de valor nas cotas porque os empreendimentos não conseguiam manter a renda operacional no nível da RMG.
A existência desse dispositivo de RMG neste FII foi uma descoberta que aconteceu depois que eu já havia adquirido minhas cotas.
No trabalho abaixo fazemos uma simulação da potencial perda de renda mensal em MALL11 quando o benefício acabar. É esta projeção da renda futura que eu uso para calcular o valor justo dos FIis que prentendo comprar.
E você, o que pensa? Como faz seus cálculos?
26/12/2020
Avaliação do impacto do encerramento da RMG na renda do MALL11
Suzano Shopping tem RMG de 8%aa até Final de 2021
Investimento 77.500.000,00 BRL
Taxa garantida 8% aa
Cotas 7.560.351 cotas
Renda Mensal Garantida (RMG) SP 0,068 BRL/mes/cota
Shopping PARK Lagos e Shopping PARK Sul (RJ) têm RMG até Final de 2024
Investimento 203.300.000,00 BRL
Taxa garantida 8% aa
Cotas 7.560.351 cotas
RMG RJ 0,179 BRL/mes/cota
Renda garantida total
Objetivo Identificar a RMG de cada shopping Fonte
Mês de referência out/20
Renda Aportada 0,13 BRL/mes/cota Relatório MALL11 nov2020
Resultado operacional 1.200.000,00 BRL Relatório HGBS11 nov2020
Queda 24% Y/Y Relatório HGBS11 nov2020
Participação no shopping 25% Relatório MALL11 nov2020
Renda operacional 300.000,00 BRL/mes
Renda operacional no Suzano 0,040 BRL/mes/cota
Renda Aportada no Suzano SP 0,029 BRL/mes/cota
Renda Operacional / RMG 58%
Desafio de crescimento da renda 42%
Renda Aportada nos Park RJ 0,101 BRL/mes/cota
Renda Operacional nos Park RJ 0,078 BRL/mes/cota
Renda Operacional / RMG 43%
Desafio de crescimento da renda 57%
Objetivo Estimar renda quando encerrar a RMG
Premissa Voltar a 2019
Queda recuparada 24%
Renda operacional no Suzano 0,052 BRL/mes/cota
Perda de RMG no Suzano 0,016 BRL/mes/cota
Premissa Cumprir orçamento 2020
Queda recuparada 50% Relatório MALL11 nov2020
Renda operacional nos Park RJ 0,156 BRL/mes/cota
Perda de RMG nos Park RJ 0,023 BRL/mes/cota
Qual a perda quando acabar RMG em 2024? Está longe, mas a diferença é grande.
Se recuperar a queda indicada no relatório, na ordem de 50%, a renda quase volta sem necessidade de RMG
Perda de RMG Total 0,040 BRL/mes/cota
Margem de segurança 15%
Perda de RMG Total Considerada 0,045 BRL/mes/cota
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Em resumo, ao fim de 2021 acaba a RMG do Shopping Suzano SP e é possível que a renda caia entre 0,01 e 0,02 BRL/mes/cota.
Já a RMG dos Shoppings Park RJ acabam somente ao final de 2024, então está longe e a projeção é mais difícil, mas dois pontos são relevantes para se pensar:
1. O gestor não informa que a RMG é corrigida, então assumo que não é.
2. o desafio a vencer não é pequeno e mesmo recuperando a informada queda em torno de 50%, o que significa 100% de crescimento sobre o NOI atual, a renda cairá entre 0,02 e 0,03 BRL/mes/cota.
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Eu considero essa história de RMG algo totalmente fora da realidade. Bons empreendimentos não precisam dessa garantia artificial e pouco alcançada com o tempo.
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