Tetzner Entrevista: Alexandre Despontin Gestor do Mérito FII (MFII11)

Bem amigos do blog Tetzner, vamos atualizar a entrevista com o Alexandre Despontin, gestor da Mérito Investimentos e do MFII11 – Mérito FII.

Com o sucesso da 4ª emissão e o crescimento do fundo, muitas novidades e projetos, bem como mudanças no portfólio ocorreram no período.

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

34 comentários em “Tetzner Entrevista: Alexandre Despontin Gestor do Mérito FII (MFII11)”

  1. Desculpe-me por não enviar perguntas em tempo. Estou meio sem tempo nesse mês.

    Mas, tenho uma dúvida sobre a compra da gleba recente. O desenvolvimento será o quê exatamente? Vai lotear para vender, etc?

    Perguntarei isso a ele. Estou curioso para saber se eles terceirizam as vendas de lotes em glebas e se sim, qual é a empresa que faz as vendas. Digo, no dia do lançamento de algum empreendimento planejado para uma gleba. devem ocorrer várias vendas, certo? Nesse caso, acredito que a parte de negociações, pagamentos, emissões de carnês, boletos, financiamentos, deve ser toda organizada por empresa terceirizada. Qual é essa empresa?? Já trataram com a mesma empresa em negócios anteriores?

    Se a gleba comprada recentemente terá empreendimento para a população de baixa renda, acredito que as negociações serão feitas com pagamentos parcelados, boletos, etc… Tudo isso tem que ser bem organizado e acredito que não é o foco deles organizar esses detalhes.

    Abraços.

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  2. Alexandre, boa tarde.
    Qual tem sido sua maior preocupação visando o futuro, já que o fundo mudou de patamar depois da 4a emissão? Quais as suas defesas para prover um maior numero de investimentos? Um exemplo simples, mas que mostra que a demanda aumentou é que o relatório gerencial de janeiro ainda não esta disponível em meados de março, fato antes nunca ocorrido.

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  3. Alexandre;

    Gostaria de saber se vocês trabalham com alguma margem de segurança nas operações, vez que um ou outro projeto pode não entregar o retorno almejado pela gestora nos seus estudos de viabilidade.
    Um bom exemplo disso seria o imóvel de Santos, onde a rentabilidade aparenta ter sido bem abaixo do estipulado previamente, ainda que tal evento não tenha afetado a distribuição.
    Destinam algum percentual limite sobre o PL a “eventos não previstos” para que estes não impactem os rendimentos?
    Se sim, qual seria este?
    Se não, qual a métrica utilizada para tanto?
    Boa entrevista!
    Sds.

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  4. Boa parte dos projetos mais recentes estão focados em grande áreas para transformação em loteamentos de baixa renda. Projetos semelhantes ao Maxhouse e outros condomínios verticais estão descartados para o momento?

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  5. Alexandre,
    Muito bom tê-lo aqui no Blog novamente!
    As ultimas aquisições tiveram uma maior participação em projetos em fase inicial de desenvolvimento/incorporação…
    Como a Mérito se prepara para estes novos desafios do ponto de vista operacional? Trocando em miúdos: estruturação para tocar a obra e gestão.
    Considerando a captação e os compromissos financeiros já assumidos, temos espaço para novos empreendimentos? Em caso positivo serão priorizados empreendimentos mais maduros???
    Muito legal a iniciativa Tetzner!!!
    Abraços

    Curtido por 5 pessoas

  6. Caro Alexandre, parabéns e obrigado por estar sempre próximo da gente.
    Minha pergunta é bem simples, vc está satisfeito com a ultima emissão q tivemos recentemente, e como vc veja a evolução do Mfii, dentro do esperado? abraço e sucesso p nós

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  7. Alexandre, obrigado pela entrevista ao nosso blog.
    Não sou cotista do MFII :
    1 – Liste as principais razões para eu me tornar cotista;
    2 – Quais pontos fracos o MFII tem que sua equipe está trabalhando para melhorar;
    3 – Qual o cenário de longo prazo você vislumbra para o MFII.
    Obg.

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  8. 1)Pergunta simples e direta: Dos 1,18 distribuídos no último mês, qual as porcentagens de:
    a) lucro imobiliário;
    b) rendimentos de aplicações financeiras;
    c) caixa oriundo de captações

    2) Caso a questão 1 não possa ser respondida por questões “estratégicas”, haveria uma forma de clarear uma pouco essa questão, que tanto preocupa os investidores do FII?

    3) Da forma como foi estabelecida a taxa de performance, juntamente com a não divulgação do resultado dos SPEs e com a queda da SELIC, pode -se chegar numa situação em que o gestor seria premiado por “queimar” caixa, aumentando artificialmente as distribuições. Essa situação deveria ser repensada, a fim de afastar esse “fantasma” da cabeça dos investidores.

    Curtido por 6 pessoas

    1. Acabei de ver a entrevista e gostei muito. Obrigado ao Tetzner e Alexandre pela iniciativa e dedicação.

      Sobre as minhas perguntas apimentadas, fique satisfeito com a resposta e esclareço que o esclarecimento não é tanto para mim, visto que sou cotista e confio na gestão, mas mais para esclarecer esses boatos (queima de caixa) que se lê por aí. E sobre a forma de cálculo da taxa de performance, nem questiono se o valor é alto ou ou não, visto que bons resultados merecem ser bem recompensados, apenas questiono se não haveria uma forma utilizar o lucro imobiliário diretamente para compor a taxa.

      Ps.: Deixo também denovo o agradecimento ao Alexandre que me respondeu prontamente minhas duas ligações que fiz para Mérito, sobre as captações.

      Abraços e bons negócios

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