Tetzner Entrevista: Rodrigo Coelho Gestor Vinci Shopping Centers (VISC11)

 

Mais uma emissão de SUCESSO e o VISC11 – Vinci Shopping Centers captou R$ 500 milhões na sua rodada.

Nesta entrevista vamos atualizar as informações do FII desde a anterior, quando nosso blog apresentou a revelação dos FIIs de Shopping ao mercado de fundos imobiliários 😀

A captação teve elevada concentração de Pessoas Físicas (12.295), os quais levaram 82% do total de cotas disponibilizadas; então, nada melhor do que ouvir as respostas da gestão às dúvidas do Pequenos que fizeram um resultado Gigante.

Website: http://vincishopping.com.br
RI: ri@vincishopping.com.br
Mailing: http://vincishopping.com.br/pt-br/servicos-ri/cadastre-se-no-mailing-list

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

21 comentários em “Tetzner Entrevista: Rodrigo Coelho Gestor Vinci Shopping Centers (VISC11)”

  1. A turma já mandou nos tópicos centrais, mais vamos la:

    – Quando deveremos ver um aumento na renda? Isto é, nas projeções do fundo após quantas aquisições poderemos de fato ver aumento na renda distribuída? OU aumentar o portfólio não é sinônimo de elevar renda?

    – A intenção ou foco do fundo nas próximas aquisições é entrar com posição total ou com posição minoritária nos empreendimentos? O foco em imóveis já prontos e com maturidade nos negócios segue no DNA do fundo?

    – A entrada no IFIX pode ser considerado um divisor de aguas para o fundo? Ou apenas algo normal, devido ao crescimento do mesmo?

    – Não seria salutar ao fundo quitar o CRI e poder seguir em frente sem “dívida”? Uma nova emissão para este fim seria algo ruim (sem potencial ganho)?

    Um grande abraço e parabéns pela gestão

    Valeu!!!

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  2. Olá Rodrigo, gostaria de saber quanto tempo imagina para alocar os recursos que o fundo tem, e o plano é aumentar participação ou buscar novos ativos e em quais regiões? Você acha que essa captação extraordinária acaba sendo um problema para achar bons ativos ou se é uma oportunidade que beneficia o fundo?

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  3. Oi Rodrigo! Ainda não sou cotista do VISC11, porém é um dos fundos que acompanho e espero aportar em breve. Vamos as perguntas:

    1- Sabemos que a economia está voltando a aquecer (próximo passo deve ser a alta do varejo), porém a previsão do PIB vem caindo, como você vê este impacto no fundo?
    2- No portfólio do fundo existe 3 shoppings no Rio de Janeiro (com % de inadimplência alta), e o estado não está acompanhando o crescimento da economia. Sabemos que o setor de shopping é muito correlacionado ao PIB, como vc está vendo as revisões do PIB no Brasil e quais medidas o Fii pode tomar para reduzir o impacto do crescimento menor da economia? Outro ponto seria a localização dos shopping, existe uma grande exposição em shoppings no Rio, o fundo pretende manter estes imóveis? se sim qual será a estratégia do fundo nestes imóveis? Com a emissão vocês pretendem aumentar posição em quais estados e regiões do estado rs?
    3- O fundo pretende investir em outros Fii de shoppings (se sim quais?)?
    4- Com shopping em geral no Brasil com “vagas” (conforme notícias), qual é a estratégia do fundo para elas? e qual a previsão de rentabilidade do fundo?

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  4. Olá Rodrigo, parabéns pelo sucesso dessa última emissão. Foi uma coisa fenomenal. Como cotista dejamos um produto diferenciado, com um Portfólio de qualidade, com participação relevante nos empreendimentos e, acima de tudo, rentável. É gratificante vê o VISC11 crescendo na velocidade em que as coisas estão acontecendo. O cotista sonha com uma opção grandiosa e vislumbra algo no Brasil com o porte de um REIT americano. Gostaria de saber o que a Vinci sonha para o VISC11?

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  5. Olá Rodrigo, parabéns pelo sucesso da captação.
    i. Poderia falar um pouco dos ativos nos quais o fundo pretende iniciar ou aumentar participações?
    ii. O pré-pagamento da dívida do fundo de 40 milhões serão pagos com o capital desta emissão? Quais os principais impactos do pagamento desta dívida para o cotista?
    iii. A gestão pensa em iniciar posição em outros FIIs de Shoppings via cotas destes FIIs no mercado secundário?
    iv. Existe algo no pipeline da Vinci para a elaboração de novos FIIs em outros setores?
    Obrigado.

    Curtido por 3 pessoas

  6. Gostaria de um comentário sobre o setor de shopping no Rio de Janeiro? Devido a crise que se encontra o Estado como está o desempenho hoje e qual a perspectiva para os próximos anos?

    Curtido por 3 pessoas

  7. Gostaria antes de mais nada de parabenizar toda a equipe da Vinci através do Rodrigo pelo sucesso desta operação, e gostaria que ele falasse um pouco, comparasse, o resultado da 4ª emissão com o da 3ª.

    Gostaria também de saber se a ideia agora é adquirir participação em shoppings, ou seja, ter sócios, ou fazer aquisições “puro sangue”, isto é, 100% da propriedade. Ou se isso é indiferente.

    Por fim, gostaria que o Rodrigo falasse um pouco sobre como ele prevê a evolução dos dividendos a serem distribuídos a partir de agora, sem querer entrar em questões estratégicas ou confidenciais, menos ainda pedir promessas, garantias ou valores.

    Curtido por 4 pessoas

    1. Complementando: a propriedade de shopping centers no Brasil ainda é bastante pulverizada…há grupos grandes, mas não há uma grande concentração, não dá pra dizer que haja um grupo dominante. Temos muitos shopping centers que têm um único proprietário, às vezes pessoa física. Isso mostra que ainda há um espaço gigantesco para o crescimento do Fundo, tanto em tamanho como em rentabilidade (como há muitos proprietários ‘pequenos’, o poder de fogo do Fundo aumenta bastante). Não tenho dúvidas de que em breve precisaremos de uma nova emissão. Mas como o Rodrigo vê essa questão, se ele já enxerga algum movimento forte de concentração e para daqui quantos anos ele imagina que isso comece a se tornar um “problema” para o crescimento do Fundo?

      Por fim: ele ainda vê espaço para a abertura de novos shoppings ou o mercado já mostra algum sinal de saturamento?

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  8. Gostaria de saber do Rodrigo se eles estão contando com uma possível e quase evidente estagnação da economia por mais alguns anos, se sim o q pretende fazer p amenizar os impactos futuramente?? Boa sorte

    Curtido por 1 pessoa

    1. Olá Rodrigo! Parabéns pelo trabalho apresentado até agora.
      Sabemos que o setor de shopping muito correlacionado ao PIB, como vc está vendo as revisões para baixo do PIB do Brasil e quais medidas o Fii pode tomar para reduzir o impacto do crescimento menor da economia?
      Outro ponto seria a localização dos shopping se vc está satisfeito com a grande participação em shoppings no Rio e a pequena participação no mercado paulista? Após a emissão vcs pretendem avaliar aumento de participação em SP?

      Curtido por 1 pessoa

      1. Acabei de ver a apresentação institucional de abril/18 e fiquei bem impressionado com o pipeline, a impressão é que, mesmo com a concorrência de novos FIIs, as operações que estão na mesa ainda são substanciais.
        – Isso é um indicativo que a concorrência ainda não está canibalizando o cap rate das operações? Podemos esperar que as novas aquisições continuarão a superar os 9%?
        – Além dos FIIs, existem outros players que estão realizando aquisições agressivas, colocando em risco as opções preferenciais do VISC?
        – Já pode adiantar se teremos novas aquisições ainda neste semestre? Qual prazo previsto para alocação total da última captação?

        Na planilha de fundamentos chamou a atenção a queda relevante nas vendas, receita de locação e ocupação em relação ao ano anterior do Crystal. Isso se atribui ao reposicionamento do mix e vocação da operação? Podemos esperar a retomada dos resultados com a entrega de novas operações (quais são e quando ocorrerão)? Algum outro shopping passando pelo mesmo movimento de reposicionamento ?

        PS: Única “escorregada” na apresentação institucional foi não ter colocado a cobertura do principal analista do mercado, o Fórum do Tetzner. Não há um dia sem discussão do VISC11 aqui no blog, mas a atualização da apresentação de maio está aí para corrigir esse equívoco…kkk

        Curtido por 2 pessoas

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