HGRU11 – CSHG Renda Urbana – FII

CSHG RENDA URBANA – FII, inscrito no CNPJ sob nº 29.641.226/0001-53 (“Fundo”), vem, informar aos cotistas e ao mercado em geral, que o Fundo firmou, no dia 9 de maio de 2018, o Termo de Fechamento (“Termo”), por meio do qual concluiu a aquisição da totalidade das ações da companhia denominada Jardim Oceânico Investimentos Imobiliários e Participações S.A., inscrita no CNPJ sob nº 09.109.837/0001-48 (“Jardim Oceânico” ou “SPE”), sociedade de propósito específico, detentora do imóvel localizado no Estado do Rio de Janeiro, na cidade do Rio de Janeiro, na Avenida Armando Lombardi, nº 940, Barra da Tijuca, objeto da matrícula nº 372.565 do 9º Ofício de Registro de Imóveis da Comarca do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro (“Imóvel”).

No momento da assinatura do Termo e efetivo recebimento das ações da Jardim Oceânico, o Fundo efetivou o pagamento do valor total de R$ 121.317.804,21 (cento e vinte e um milhões, trezentos e dezessete mil, oitocentos e quatro reais e vinte e um centavos), sendo que o valor de R$ 17.804,21 (dezessete mil oitocentos e quatro reais e vinte e um centavos) foi creditado ao vendedor como compensação pelo saldo de caixa existente na SPE, revertido em favor do Fundo, e por outras obrigações da SPE, que serão pagas pelo Fundo, mas incidem sobre o período em que o vendedor era o único acionista da SPE. Excluídas tais compensações, o valor da aquisição correspondeu à quantia de R$ 121.300.000,00 (cento e vinte e um milhões e trezentos mil reais) (“Preço”).

Com a assinatura do Termo e pagamento do Preço, o Fundo quitou o valor total da aquisição, tornando-se o único titular de todos os direitos sobre a Jardim Oceânico, especialmente a propriedade do Imóvel e os direitos sobre as receitas do aluguel pago mensalmente pelo locatário, o GRUPO IBMEC EDUCACIONAL S.A., inscrito no CNPJ sob o nº 04.298.309/0001-60 (“Ibmec”), atual inquilino do Imóvel, no valor mensal atualizado de R$ 984.323,37 (novecentos e oitenta e quatro mil, trezentos e vinte e três reais e trinta e sete centavos), que equivale a aproximadamente R$ 0,66/cota (sessenta e seis centavos  por cota).
Nos termos da regulamentação vigente (que prevê que o Fundo distribua rendimentos de, no mínimo, 95% dos lucros apurados em regime de caixa no semestre), o valor dos aluguéis fruto da referida compra integrarão a base de cálculo da distribuição dos rendimentos do Fundo no respectivo semestre.

Taxa de administração
0,90% ao ano sobre valor de mercado do Fundo.

Taxa de Performance
20% da rentabilidade apurada por meio da distribuição de rendimento sobre o valor total integralizado de cotas do Fundo do que exceder 5,5% atualizado pela variação acumulada do IPCA, conforme Regulamento.

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

427 comentários em “HGRU11 – CSHG Renda Urbana – FII”

  1. Já saiu o resultado :

    “o Direito de Preferência, que contou com a subscrição de 1.360.904 (um milhão, trezentas e sessenta mil,
    novecentas e quatro) Cotas, no valor de R$ 107,40 (cento e sete reais e quarenta centavos) por Cota,
    excluídos os valores referentes ao Custo Unitário de Distribuição, de forma que, em 05 de junho de 2020, será
    iniciado o período de subscrição de Cotas remanescentes. Assim, a quantidade de Cotas Remanescentes a
    serem distribuídas é de 966.842 (novecentas e sessenta e seis mil, oitocentas e quarenta e duas) Cotas, sem
    considerar as eventuais Cotas Excedentes.”

    Curtido por 2 pessoas

  2. ATO RELEVANTE
    CSHG RENDA URBANA – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII
    CNPJ n° 29.641.226/0001-53
    Código Cadastro CVM: CVM 0318006
    Código negociação B3: HGRU11
    CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A., instituição com sede na cidade de
    São Paulo, estado de São Paulo, na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., n.º 700, 11º andar (parte), 13º e
    14º andares (parte), Itaim Bibi, CEP 04542-000, inscrita no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (“CNPJ”)
    sob o nº 61.809.182/0001-30 (“Administradora”), na qualidade de instituição administradora do CSHG
    RENDA URBANA – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ sob o nº
    29.641.226/0001-53 (“Fundo”), vem informar aos cotistas e ao mercado em geral que, nesta data, o Fundo
    firmou o Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda de Imóvel (“CCV”) por meio do qual se
    comprometeu, uma vez superadas determinadas condições precedentes à conclusão do negócio, a adquirir a
    integralidade de um imóvel com as seguintes características:
    Imóvel com destinação educacional localizado na cidade de São Paulo, na Avenida Imperatriz Leopoldina, 550,
    Vila Leopoldina, São Paulo – SP, CEP 05305-000, com 8.000 m² (oito mil metros quadrados) de área de
    terreno e 23.298,34 m² (vinte e três mil, duzentos e noventa e oito vírgula trinta e quatro metros quadrados)
    de área locável total (“Imóvel”).
    O valor a ser desembolsado pelo Fundo para a aquisição do Imóvel é de R$ 81.400.000,00 (oitenta e um
    milhões e quatrocentos mil reais) (“Preço”), a serem pagos ao vendedor da seguinte forma: (i) R$
    65.120.000,00 (sessenta e cinco milhões, cento e vinte mil reais), equivalentes a 80% (oitenta por cento) do
    Preço, a serem pagos após a superação das condições precedentes e concomitantemente à lavratura da
    escritura de venda e compra do Imóvel (“Escritura”); (ii) R$ 8.140.000,00 (oito milhões, cento e quarenta mil
    reais), equivalentes a 10% (dez por cento) do Preço, a serem pagos em 12 (doze) meses contados da
    celebração da Escritura (“Parcela Intermediária”) e (iii) R$ 8.140.000,00 (oito milhões, cento e quarenta mil
    reais), equivalentes a 10% (dez por cento) do Preço, a serem pagos em 24 (vinte e quatro) meses contados
    da celebração da Escritura (“Parcela Final”).
    Simultaneamente à celebração do CCV, foi assinado um contrato de locação em regime atípico com a
    vendedora, na forma do Art. 54-A da Lei 8.245/1991, que entrará em vigor na assinatura da Escritura pelo
    prazo de 12 (doze) anos, no valor mensal contratado de R$ 698.950,20 (seiscentos e noventa e oito mil,
    novecentos e cinquenta reais e vinte centavos) (“Aluguel”) equivalente a aproximadamente R$ 0,07/cota (sete
    centavos por cota), considerando o número atual de cotas do Fundo, o qual 9.740.679 (nove milhões,
    setecentas e quarenta mil, seiscentas e setenta e nove) cotas. O Aluguel será reajustado anualmente pela
    variação positiva do IPCA. Apesar da aquisição ser paga em parte a prazo, com parcela em 12 e 24 meses, o
    aluguel será pago em sua totalidade desde seu início.
    Por fim, cumpre ressaltar que a liberação dos pagamentos da Parcela Intermediária e da Parcela Final estão
    condicionados ao cumprimento de determinadas condições pela vendedora, entre elas o regular pagamento do
    Aluguel, a comprovação de que foi dada a destinação pretendida para os recursos da venda e compra do
    Imóvel e a comprovação de critérios de resultado e crédito, que têm o objetivo de melhorar a saúde financeira
    da vendedora.
    A efetiva aquisição somente ocorrerá após o cumprimento das condições precedentes estabelecidas no CCV,
    incluindo a conclusão satisfatória de auditorias jurídicas e técnicas que estão sendo realizadas no Imóvel por
    assessores contratados pelo Fundo, bem como a conclusão da 3ª Emissão de Cotas do Fundo.
    Nos termos da regulamentação vigente, que prevê que o Fundo distribua rendimentos de, no mínimo,
    95% (noventa e cinco por cento) dos lucros apurados em regime de caixa no semestre, o valor dos aluguéis
    fruto da referida aquisição integrarão a base de cálculo da distribuição dos rendimentos do Fundo no respectivo
    semestre. Dessa forma, o cálculo do valor relativo à distribuição de rendimentos do Fundo é fruto do resultado
    de diversas alocações.
    Os demais termos e condições do negócio, bem como os impactos nas receitas do Fundo, e mais informações
    sobre o Imóvel e seus locatários serão detalhadas pela Administradora por ocasião da assinatura da Escritura,
    nos relatórios gerenciais ou, conforme o caso, em Fato Relevante complementar a este, e estarão disponíveis
    no site da Administradora
    São Paulo, 20 de maio de 2020.
    CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A.

    Curtido por 5 pessoas

      1. Quanto a diferimento de aluguel nessa época de pandemia acho que vai ser quase que uma constante até essa praga passar, contudo acho que temos que ficar mais diligentes na maneira como os gestores conduzem essa situação frente o inquilino.
        Sigo traquilo com esse aqui, fundo de primeira linha .

        Curtido por 2 pessoas

      2. note também que ‘subiram o tom’ na última aquisição…

        tem uma série de regras a cumprir pra receber o ‘cascalho’

        o que não pode acontecer é comprar e já dar dor de cabeça… para coisa ficar menos gritante, tem que pelo menos disfarçar por 1 aninho… rs

        Curtido por 2 pessoas

  3. Nova emissao:

    O valor de emissão por Cota da 3ª Emissão será de R$ 107,40 (cento e sete
    reais e quarenta centavos), que é equivalente ao valor patrimonial da cota de fechamento do
    Fundo no dia 31 de março de 2020, calculado com duas casas decimais e considerando o
    arredondamento para baixo (“Valor de Emissão por Cota”), sendo que, quando da subscrição
    e integralização das Cotas da 3ª Emissão pelos investidores, o Valor de Emissão por Cota
    será acrescido do Custo Unitário de Distribuição (conforme abaixo definido) de R$ 2,52
    (dois reais e cinquenta e dois centavos), equivalente a um percentual de até 2,35% (dois 3
    inteiros e trinta e cinco centésimos por cento) incidente sobre o Valor de Emissão por Cota,
    correspondente ao quociente entre o valor dos gastos da distribuição primária das Cotas da
    3ª Emissão e o Valor da Oferta, considerando o arredondamento de casas decimais (“Custo
    Unitário de Distribuição”), de modo que o preço de aquisição por Cota da 3ª Emissão a ser
    pago pelo investidor será de R$ 109,92 (cento e nove reais e noventa e dois centavos);

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      1. A gestora está realizando um ótimo trabalho. Entretanto eu quero saber maiores detalhes dos ativos à serem adquiridos, cap rate, prazos dos contratos e etc. Eu vou aguardar até o dia 20.

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  4. FATO RELEVANTE
    CSHG RENDA URBANA – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII
    CNPJ n° 29.641.226/0001-53
    Código Cadastro CVM: 0318006
    Código negociação B3: HGRU11
    CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A., instituição com sede na cidade de
    São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., n.º 700, 11º andar (parte), 13º e
    14º andares (parte), Itaim Bibi, CEP 04542-000, inscrita no CNPJ sob o nº 61.809.182/0001-30, na
    qualidade de instituição administradora do CSHG RENDA URBANA – FUNDO DE INVESTIMENTO
    IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ sob o nº 29.641.226/0001-53 (“Fundo”), vem, em complemento ao
    Fato Relevante divulgado em 16 de setembro de 2019, informar aos cotistas e ao mercado em geral que o
    Fundo firmou Escritura Pública de Compra e Venda (“Escritura”), por meio do qual concluiu a aquisição da
    totalidade de um Imóvel de perfil educacional localizado na Rua Xingu, nº 179, Stiep, Salvador, BA (“Imóvel”).
    O Imóvel adquirido pelo Fundo tem área de terreno de 21.203 m² (vinte e um mil, duzentos e três metros
    quadrados) e área total construída de 32.808 m² (trinta e dois mil, oitocentos e oito metros quadrados), e é
    objeto da matrícula nº 27.922 do 6º Ofício de Registro de Imóveis de Salvador, BA.
    Pela aquisição do Imóvel, será pago o valor de R$ 88.000.000,00 (oitenta e oito milhões de reais) (“Preço”)
    em 28 de fevereiro de 2020.
    Com a assinatura da Escritura, o Fundo torna-se o titular do Imóvel, sendo que a partir do pagamento do
    Preço, passará a ter direitos sobre as receitas de aluguel pagos mensalmente pelo atual locatário do Imóvel,
    empresa controlada pela Estácio Participações S.A., a saber, IREP – SOCIEDADE DE ENSINO SUPERIOR,
    MÉDIO E FUNDAMENTAL LTDA., inscrita no CNPJ sob nº 02.608.755/0001-07 (“IREP”), hoje no valor
    mensal de R$ 802.547,63 (oitocentos e dois mil, quinhentos e quarenta e sete reais e sessenta e três
    centavos), que equivale a aproximadamente R$ 0,08/cota (oito centavos por cota). Além disso, há outras
    áreas do Imóvel locadas a terceiros para a exploração de lanchonete, livraria e banco, equivalente a uma
    receita mensal aproximada de R$ 30.000,00 (trinta mil reais), que, junto à receita de locação da IREP,
    equivale a aproximadamente R$ 0,09/cota (nove centavos por cota).
    Nos termos da regulamentação vigente, que prevê que o Fundo distribua rendimentos de, no mínimo, 95%
    (noventa e cinco por cento) dos lucros apurados em regime de caixa no semestre, o valor dos aluguéis fruto da
    referida compra integrarão a base de cálculo da distribuição dos rendimentos do Fundo no respectivo
    semestre. Dessa forma, o cálculo do valor relativo à distribuição de rendimentos do Fundo é fruto do resultado
    destas diversas alocações.
    O Imóvel foi descrito no Prospecto Definitivo de Oferta Pública de Distribuição Primária de Cotas da Segunda
    Emissão do CSHG Renda Urbana – Fundo de Investimento Imobiliário – FII (“Prospecto” e “2ª Emissão”,
    respectivamente) e identificado como A12 no estudo de viabilidade, que constitui o Anexo IV, localizado nas
    páginas 179 a 205 do Prospecto.
    Informações adicionais sobre esta transação serão abordadas no próximo relatório gerencial e estarão
    disponíveis no site da Administradora
    São Paulo, 26 de fevereiro de 2020.
    CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A.
    Instituição Administradora do
    CSHG RENDA URBANA – FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII

    Curtido por 3 pessoas

  5. CREDIT SUISSE HEDGING-GRIFFO CORRETORA DE VALORES S.A., instituição com sede na cidade de
    São Paulo, estado de São Paulo, na Rua Leopoldo Couto de Magalhães Jr., n.º 700, 11º andar (parte), 13º e
    14º andares (parte), Itaim Bibi, CEP 04542-000, inscrita no CNPJ sob o nº 61.809.182/0001-30, na
    qualidade de instituição administradora do CSHG RENDA URBANA – FUNDO DE INVESTIMENTO
    IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ sob o nº 29.641.226/0001-53 (“Fundo”), vem informar aos cotistas e
    ao mercado em geral que, nesta data, o Fundo firmou o Contrato de Compra e Venda de Quotas e Outras
    Avenças (“QPA”) por meio da qual se comprometeu a adquirir, atendidas determinadas condições precedentes à conclusão do negócio, a integralidade das quotas de uma Sociedade de Propósito Específico (“SPE”) que possui como único ativo o edifício denominado Edifício Santo Alberto (“Ed. Santo Alberto” ou “Imóvel”), imóvel de perfil educacional localizado na Rua Quatá, 67, Vila Olímpia, São Paulo – SP.

    Curtido por 1 pessoa

    1. O Ed. Santo Alberto tem área total locável total de 6.805 m², sendo que 6.000 m² de tal área encontram-se
      locados na modalidade built-to-suit à empresa ISCP – Sociedade Educacional S/A, inscrita no CNPJ sob o nº
      62.596.408/0001-25 (“ISCP”), com vigência até 2 de fevereiro de 2026. Além da ISCP, que opera uma
      unidade da Universidade Anhembi Morumbi no Imóvel, outras áreas do prédio encontram-se locadas a
      terceiros para exploração de estacionamento e praça de alimentação.

      … Tal rendimento projetado equivale a aproximadamente R$ 0,07/cota (sete centavos por cota).

      O Ed. Santo Alberto não foi descrito no Prospecto Definitivo de Oferta Pública de Distribuição Primária de
      Cotas da Segunda Emissão do CSHG Renda Urbana – Fundo de Investimento Imobiliário – FII, sendo que sua
      aquisição se dá em decorrência da opção feita pela Administradora de exercer o lote adicional da última oferta
      pública do Fund

      Curtido por 3 pessoas

  6. …vem informar aos cotistas e ao mercado em geral que, nesta data, o Fundo firmou o Contrato de Compra e Venda de Quotas e Outras Avenças (“QPA”) por meio da qual se comprometeu a adquirir, atendidas determinadas condições precedentes à conclusão do negócio, a integralidade das quotas de uma Sociedade de Propósito Específico (“SPE”) que possui como único ativo o edifício denominado Edifício Santo Alberto (“Ed. Santo Alberto” ou “Imóvel”), imóvel de perfil educacional localizado na Rua Quatá, 67, Vila Olímpia, São Paulo – SP.

    Curtido por 1 pessoa

    1. Incrível como estas “indicações” de Carteiras, provocam altas !

      Subindo (+ 2,xx %) quando tudo tá ladeira abaixo…

      Obs.: Não estou criticando o HGRU11, até acho que o preço está bem abaixo dos seus pares.

      Abs

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