MFII11: 5º Boletim Informativo – 20/08/18


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23 comentários sobre “MFII11: 5º Boletim Informativo – 20/08/18

  1. Enviei mensagem de apoio à gestora do fundo, a partir do site da gestora (pág. “Contato”), nos seguintes termos:

    ** MENSAGEM DE APOIO **

    Prezados, sou investidor do fundo e venho externar minha total perpexlidade perante da “burrice” e “tontice” da CVM em relação ao embrolho ora vivido por vocês, por mim, e demais cotistas.

    A CVM, de acordo com esse último boletim nr 5 datado de ontem, mostra-se ser uma autarquia, uma semi-estatal, burocrática e totalmente despreparada e desinformada em relação às normas e regulamentos vigentes.

    Ou melhor, pensa ela estar regulamndo o mercado de acordo com normas e regulamentos aplicáveis a todos os fundos, ou apenas no que se refere às demandas particulares por eles fantasiadas ?

    Depois do fundo ter cumprido TODAS as exigências… é impossível entender porque agora fazem novas demandas, e exigem -por exmeplo- a marcação pelo preço justo ou preço de custo. Em tempo: será essa exigência plicável a todos os fundos do mercado, ou apenas o Mérito ? Com a palavrar, os semi-deuses da CVM…

    Diante dessa total falta de discernimento legal por parte da CVM, venho portanto externar meu apoio a todas as ações impetradas pela gestora e administração do fundo.

    Continuem a educar a CVM.

    PS: quanto mais dure a intervenção, melhor: os proventos continuam sendo pagos mas SEM a volatilidade do pregão. Tanto melhor, penso eu.

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  2. Tetzner, por enquanto, o MF11 na prática virou um fundo fechado. Portanto nos temos que administrar o fundo, e acompanhar a Planner e a Mérito com um conselho de acionistas que verifiquem que o andamento dos investimentos e do fundo em geral nos de um rendimento. Cadê o nosso grupo de acionista que quase chegou a 50%?Esquecemos disto? Não temos força então para acompanhar a gestão do fundo? Eu não sei como operar, mais por enquanto estou menos interessado em comercializar quotas e mais interessados em rendimentos. Se o fundo rende bem, quem vai querer vender? Acho na minha humilde opinião que isto é mais importante e deveríamos focar nisto. Sou leigo em administrar fundos, mais par mim basta poder ter um grupo que acompanhe a gestão e tenhamos bons rendimentos, o resto é secundário. Deixa a Planner brigar com a CVM, pode durar meses, o importante, repito, é assegurar os rendimentos.

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    • Olá Nicolas, sim fica como se fosse fechado. O fundo tem administrador e gestor, nós como cotistas podemos ajudar sim e estamos acompanhando de perto com o Grupo. Isso no entanto não resolve a situação com a autarquia, poderíamos trocar ambos e o FII seguiria suspenso. De tudo o que vimos, a negociação entre as partes evoluiu mas a autarquia tem várias estruturas internas e uma outra area pediu mais ajustes. Rendimentos vai depender dessa nova reunião com admin/gestão/cvm. Se ficar definido que é custo e reavaliar… renda vai demorar pra voltar. Por isso eles divergiram da última solicitação e pediram nova reunião.

      Curtido por 1 pessoa

    • Acho que a tal questão da pirâmide já deve ter sido esclarecida. Nem tocaram no assunto desta vez…

      Quanto ao item 7, creio que o problema que levantam não é com relação a todos os imóveis do Fundo, mas apenas os terrenos. Estão partindo do princípio que o terreno valia 10, foi comprado por 7 e lançado como 50, o valor futuro dos imóveis prontos. Como chegaram a essa conclusão…

      Curtido por 2 pessoas

    • Preocupa esta reação da Planner, depois da cvm justificar com normas todos os procedimentos solicitados. Agora é hora de findar as pendencias e a cvm esta calçada nas diretrizes que o fundo deve seguir.
      A Planner também não respondeu o que será feito com o swap, que nada foi falado no Oficio anterior e voltou neste. Entendo que a Planner agora tem que cumprir as determinações para voltar a negociar as quotas o quanto antes. Fica aguardando uma reunião e o prazo se esgotando não me parece a melhor decisão.

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      • Carlos

        então, ambos os lados estão calçados em normas… quem está com os pés descalços somos nós cotistas nesse cabo de guerra…

        os dois lados tem normas e argumentos… enquanto a novela se estende, o cotista assiste

        não tem mais pressa nenhuma de voltar a negociar, deixa rolar mais uns 6 meses assim para todos nós vermos o que é a burocracia e o que ela faz com este país

        Curtido por 3 pessoas

    • Tetzner estamos indo para um caminho mais espinhoso e quem perde é o cotista. A planner deveria responder o que a cvm pede, independente se tem outros FIIs fazendo diferente. Não vou me desfazer das quotas, mas quanto maior o tempo sem negociação pior.

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      • Carlos concordo, falei há pouco, a parte mais prejudicada nessa disputa toda é o cotista.

        Talvez por isso tentaram dar celeridade desde o começo, mas com esse ‘banho maria’ da autarquia… só para se ter uma ideia: um procedimento completo de reavaliação de todos os ativos… coloque aí no mínimo mais um mês

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    • Me parece que o ítem de avaliação / reavaliação tem a ver com as taxas de performance, principal queixa na reclamação / consulta que deu origem à investigação. Não me parece ser um grande problema para a administração pois apenas seriam diferidas para a conclusão dos empreendimentos.

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      • Bom ponto de vista para ser ponderado. Porém é um grande problema para a adm/gestão, pois a “redução” pelo preço de aquisição do que não fora ainda vendido / “desenvolvido” é basicamente reconhecer que as taxas de performance devem ser devolvidas.

        Curtido por 1 pessoa

      • Mas a renda seria provavelmente impactada com este método, certo? Pergunto porque, apesar de os negócios não mudarem por uma canetada e o lucro realizado e a realizar serem hipoteticamente os mesmos, a estimativa para o ano não seria justificada. E parte do valor “fixo” (outra bronca da cvm) foi mensurado partindo do número “valor justo”.

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      • Eduardo qualquer mudança no VP que leve seu valor abaixo de 100, automaticamente para a distribuição de renda. O MFII começou a 100, fez todas as emissões a 100, portanto o que estiver acima disso é lucro e abaixo seria o principal. A recente amortização vai mudar essa métrica: 100-3.77=96.23. Mas para fins didáticos uso o 100 pra explicar por enquanto 😊

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      • O que deixa intrigado é como o gestor/administrador não observaram os regulamentos sobre as avaliações. Aparentemente pelo viés da CMV, o lucro foi atribuido com base na avaliação de mercado e não pelo custo… na prática o impacto é o diferimento do lucro para o final dos projetos.

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      • O efeito desta medida só afetará o valor patrimonial e não afetará o caixa. Portanto, os valores a serem pagos no futuro serão provenientes de pagamentos trimensais de aptos prontos e aportes trimensais de pagamento antes da obra + chaves. Pelas compras e projeções feitas no momento das aquisições , estas margem geram no minimo 18% a.a. que poderá nos levar a patamares maiores do que estávamos no 1,18 fixo a.m.(A projeção de 1,25 para 2.019)
        Outro ponto é porque se preocupar tanto com a taxa de performance se o gestor remunera acima do mercado? Ele tem que comprar bem , administrar as obras com custos baixos com boa qualidade e ainda ter uma boa velocidade de venda. Se estas variáveis estão acima da meta, ele ganha mais por ser eficiente. Não entendo porque para ganharmos mais ninguém reclama agora para o gestor ganhar mais toda hora vem questionar o ganho da competência. Comprem fii do btg que a taxa é menor.
        Esta parada nas negociações foi muito boa para verificar como o gestor trabalha , como é organizado e pró-ativo. Tanto a Planner e a Mérito estão tratando o assunto de forma profissional , com o canal aberto aos cotistas e o melhor com segurança em suas respostas. O resto é ocasionado por muito invejosos pela competência e que ficam criando fakenews para colocar terror , que é bem característico do brasileiro.

        Curtido por 3 pessoas

    • Não há esuqema de pirâmide, tão pouco a gestora do fundo age de má fé. Isso está devidade provado e comprovado pelos boletins anteriores. A gestora cumrpiu TODAS as exigêngias, e essa marcação do fundo a preço de CUSTO é INSANO!!! O preço justo é o preço da avaliação auditada independenmente. Se a empresa comprou com desconto, MELHOR AINDA !!!! O que há é uma autarquia desinformada, um aparelho burocrático semi-estatal que não sabe NADA!!! Incompetente e inoperante. Eu acho ótimo a Gestora do fundo não arredar opé, e bater firme de que está cumpridora da lei e exigências. Os proventos continuam pipocando, SEM a volatilidade da negociação em pregão. Ótimo!!

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