RBRP11 – RBR Properties FII

Objetivo:

Gerar renda recorrente de aluguel através da locação de um portfólio diversificado de ativos imobiliários.

Portfólio composto por 5 ativos imobiliários, sendo 4 edifícios comerciais e 1 instituição de ensino

Portfólio de Imóveis

Ed. Castello Branco (RJ)
Localização: Av. República do Chile, 230
Aquisição: Julho/15
ABL: 1.065 m²
Vacância: 0%
Valor de Avaliação: R$ 9.100.000

Ed. Mykonos (SP)
Localização: Rua Gomes de Carvalho, 1356
Aquisição: Maio/17
ABL: 1.427 m²
Vacância: 0%
Valor de Avaliação: R$ 13.025.000

SLB Somos (SP)
Localização: Av. João Dias, 1645
Aquisição: Março/18
ABL: 5.405 m²
Vacância: 0%
Valor de Avaliação: R$ 12.778.000

Ed. Celebration (SP)
Localização: Rua Casa do Ator, 1155
Aquisição: Abril/18
ABL: 5.590 m²
Vacância: 0%
Valor de Avaliação: R$ 61.780.000

Ed. Comary
Localização: Rua Amauri, 299
Aquisição: Abril/19
ABL: 2.545 m²
Vacância: 69%
Valor de Avaliação: R$ 25.491.300

Taxa de Gestão: 1,0% a.a. sobre o patrimônio líquido (PL) do Fundo
Taxa de Administração: 0,12% a.a. sobre o patrimônio líquido (PL) do Fundo, com mínimo de R$ 15.000,00
Taxa de Performance: 20% sobre o que exceder o Benchmark
Benchmark: IGP-M + 8% a.a

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

53 comentários em “RBRP11 – RBR Properties FII”

  1. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RBR PROPERTIES – FII
    FATO RELEVANTE
    CONDOMÍNIO CENTRO EMPRESARIAL MÁRIO GARNERO – TORRE SUL, CONJUNTO
    Ns.º 114, 124, 154, 171 e 174
    BRL TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A., instituição
    financeira, com sede na cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Iguatemi, nº 151,
    19º andar (parte), Itaim Bibi, inscrita no CNPJ/ME sob o nº 13.486.793/0001-42, devidamente
    credenciada pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) para o exercício da atividade de
    administração de carteiras de títulos e valores mobiliários, conforme Ato Declaratório nº
    11.784, de 30 de junho de 2011, na qualidade de instituição administradora
    (“Administrador”) do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RBR PROPERTIES – FII,
    inscrito no CNPJ/ME sob o nº 21.408.063/0001-51 (“Fundo”), serve-se do presente para, nos
    termos da Instrução CVM nº 472, de 31.10.2008, conforme alterada (“Instrução CVM 472”),
    comunicar aos cotistas do Fundo (“Cotista”) e ao mercado em geral o quanto segue:
    Fachada Atual Imagem ilustrativa do retrofit da fachada
    Na presente data, o Fundo adquiriu os Conjuntos nº 114, 124, 154, 171 e 174 do Condomínio
    Centro Empresarial Mário Garnero – Torre Sul, situado na Av. Brigadeiro Faria Lima nº 1.461,
    CEP 01.451-001, Pinheiros, São Paulo/SP (“Imóveis”).
    No âmbito da aquisição, o Fundo desembolsou o valor de R$ 10.900.000,00 (dez milhões e
    novecentos mil reais), equivalente a R$ 12.012/m², pago à vista. Ainda, informamos que, dos
    Imóveis adquiridos, apenas o conjunto 154 possui contrato de locação vigente. A aquisição
    não gerará efeito imediato na distribuição de rendimento mensal do Fundo.
    Com a aquisição dos Imóveis, o Fundo aumentará a sua participação no Condomínio Centro
    Empresarial Mário Garnero – Torre Sul em 6,6% (seis inteiros e seis décimos por cento),
    totalizando a participação no referido condomínio em 11,9% (onze inteiros e nove décimos
    por cento). Por fim, destacamos que atualmente o Condomínio está em fase inicial do
    processo de retrofit de fachada.
    São Paulo, 29 de outubro de 2020.
    BRL TRUST DISTRIBUIDORA E TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A.
    Administrador do
    FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RBR PROPERTIES – FII

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  2. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RBR PROPERTIES – FII
    CNPJ/MF sob o nº 21.408.063/0001-51
    Código CVM: 342-5
    Código de Negociação das Cotas na B3: RBRP11
    FATO RELEVANTE
    BRL TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A.,
    instituição financeira, com sede na cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na
    Rua Iguatemi, nº 151, 19º andar (parte), Itaim Bibi, inscrita no CNPJ/MF sob o
    nº 13.486.793/0001-42, devidamente credenciada pela Comissão de Valores
    Mobiliários (“CVM”) para o exercício da atividade de administração de carteiras
    de títulos e valores mobiliários, conforme Ato Declaratório nº 11.784, de 30 de
    junho de 2011, na qualidade de instituição administradora (“Administrador”) do
    FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RBR PROPERTIES – FII, inscrito
    no CNPJ/MF sob o nº 21.408.063/0001-51 (“Fundo”), serve-se do presente para,
    nos termos da Instrução CVM nº 472, de 31.10.2008, conforme alterada
    (“Instrução CVM 472”), comunicar aos cotistas do Fundo (“Cotista”) e ao mercado
    em geral a aquisição do 18º andar do Edifício Pravda, situado na Alameda Grajaú
    nº 98 – Alphaville Industrial, CEP 06.454-050, Barueri/SP, devidamente descrito
    e caracterizado na matrícula nº 174.346, do Cartório de Registro de Imóveis da
    Comarca de Barueri (“Imóvel”), pelo valor total de R$ 3.500.000,00 (três
    milhões, quinhentos mil reais), pago integralmente nessa data, além das
    despesas incorridas na aquisição.
    O imóvel será objeto de contrato atípico de locação, formalizado entre o Fundo e
    a empresa LIVANCE SERVIÇOS DE APOIO ADMINISTRATIVO S.A.
    (“LIVANCE”), empresa de consultórios inteligentes (health office), em modelo
    de pay-per-use, com prazo de duração total de 10 (dez) anos. A LIVANCE
    atualmente já opera 3 (três) ativos na cidade de São Paulo, Estado de São Paulo.
    Além do preço total da transação, o Imóvel será objeto de investimento pelo
    Fundo, com objetivo de adequá-lo às atividades da LIVANCE, no valor de até R$
    1.758.400,00 (um milhão, setecentos e cinquenta e oito mil e quatrocentos
    reais).
    2
    O valor do aluguel do Imóvel será equivalente a um cap rate de 9% (nove por
    cento) ao ano, sendo que o valor definitivo da locação será determinado após a
    finalização dos investimentos acima mencionados.
    Caso ocorra o investimento integral no Imóvel, a locação a ser recebida gerará
    um resultado de R$ 0,005 por cota do Fundo.
    ESTE COMUNICADO NÃO DEVE, EM QUALQUER CIRCUNSTÂNCIA, SER
    CONSIDERADO COMO UMA RECOMENDAÇÃO DE INVESTIMENTO OU DE
    SUBSCRIÇÃO DAS NOVAS COTAS. ANTES DE TOMAR A DECISÃO DE
    INVESTIMENTO NAS NOVAS COTAS QUE VENHAM A SER DISTRIBUÍDAS NO
    ÂMBITO DA OFERTA, É RECOMENDÁVEL QUE OS POTENCIAIS INVESTIDORES
    LEIAM O REGULAMENTO DO FUNDO E FAÇAM A SUA PRÓPRIA ANÁLISE E
    AVALIAÇÃO DO FUNDO, DE SUAS ATIVIDADES E DOS RISCOS DECORRENTES
    DO INVESTIMENTO NAS COTAS.
    São Paulo, 17 de junho de 2020.
    BRL TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A.

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    1. FOTINHO …

      >>>> Sobre o cap_rate “mandrake” .. .tenho um aobservação: O investimento adiciona de R$ 1MMM tem que ser diluído no tempo de contrato para se chegar ao verdadeiro impacto deste sobre o cap_rate da aquisição. Portanto … seriam R$ 100 mil a menos nos R$ 3.5 MM da aquisição, portanto um cap_rate de 8.74% contra os 9% anunciados, e não o valor cheio de R$ 1 MM logo no 1o. ano… 😉

      Curtido por 1 pessoa

      1. Sim, e até onde entendi lendo o relatório do RBRP11 … 53% da receita dos “Investimentos CORE” são desses galpões. Os “Investimentos CORE” representam cerca de 60% da carteira do fundo; os outros 40% estão em caixa (30%) e “FII/Tático” (10%).

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  3. ▪ Portfólio Logístico
    Conforme comentamos no relatório anterior, em fevereiro/2020, concluímos a aquisição de um importante portfólio de ativos
    logísticos. Esse investimento foi realizado através do FII RBR Log, veículo investido exclusivamente por fundos geridos pela RBR e
    com o objetivo de concentrar essa classe de ativos.

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    1. Ato societário de aprovação (se houver)
      Data da informação 08/05/2020
      Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 08/05/2020
      Data do pagamento 15/05/2020
      Valor do provento por cota (R$) 0,4
      Período de referência Abril
      Ano 2020
      Rendimento isento de IR*
      Melhorou um pouco

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      1. Não entendo esse fundo … quantidade enorme de ativos, diversificado, vacancia quase ZERO em todos eles … 30% de grana em caixa … E o resultado / rendimento ? PÍFIO !

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      2. Renatão … !!! Vc tem razão !!!

        Questionei o RI semana passada sobre as receitas de alugueis que estão muito baixas pelos imóveis que estão locados… (com base na DRE – relatório gerencial de março-20)……….ELES responderam que faltam os valores a serem repassados no FII de LOGISTICA que eles compraram participação… vamos aguardar …SERÁ ???? PODE ISSO ARNALDO ???

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      3. @investidor Paulista … curioso já que leio no relat. gerencial último deles que … esse investimento foi realizado através do FII RBR Log, veículo investido exclusivamente por fundos geridos pela RBR e com o objetivo de concentrar essa classe de ativos …

        Quer dizer um fundo deles mesmos não repassa ? Deram + detalhes ?

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  4. FATO RELEVANTE

    BRL TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A., , na qualidade de instituição administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RBR PROPERTIES -FII, serve-se do presente para comunicar aos cotistas do Fundo e ao mercado em geral a celebração um Instrumento Particular de Locação Atípica de Bem Imóvel para Fins não Residenciais, com a Prevent Senior Private Operadora de Saúde Ltda., cujo objeto é a locação da totalidade do Edifício Celebration. O referido contrato de locação terá prazo de vigência de 10 (dez) anos.
    A receita a ser auferida pelo Fundo em razão do referido contrato corresponderá a aproximadamente R$ 0,08por cota, um acréscimo de R$0,02 por cota sobre o contrato da IsaCteep. Conforme amplamente divulgado pelo Fundo ao mercado em fato relevante e nos relatórios gerenciais, o Edifício Celebration havia sido desocupado pelo antigo locatário (IsaCteep) em dezembro de 2019. Com isso, a vacância do ativo será reduzida a 0% e a do portfólio do Fundo será reduzida a 6% da área bruta locável total do Fundo.

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  5. Relatório Gerencial – Julho 2019

    Finalizaremos a terceira emissão de cotas do fundo em agosto, e atingiremos aproximadamente R$200 milhões de reais. O fundo caminha para um portfólio bem diversificado em termos de ativos e locatários e pronto para crescer de forma organizada através de ofertas públicas.

    Mais informações sobre o Edifício Comary, recente aquisição do fundo:
    Pagamos a terceira parcela do Ed.Comary, atualmente com 68% de vacância. O projeto de retrofit está em fase final de análise e no próximo relatório apresentaremos o projeto, imagens e orçamento. A procura por locação no prédio tem nos surpreendido positivamente e esperamos, já no curto prazo, trazer boas notícias – a região do Itaim apresenta atualmente vacância de 2%.

    Mais informações sobre o Edifício Celebration:
    No dia 17 de junho, fomos notificados pela ISA CTEEP sobre a desocupação do imóvel. O contrato nos dá 6 meses de aviso prévio e, além disso, obriga a empresa a devolver o imóvel conforme planta de prefeitura. Caso as obras necessárias para devolução do imóvel ultrapassem os 6 meses, a empresa deve continuar pagando aluguel e despesas do imóvel até a conclusão. Esse é o cenário mais provável na nossa opinião.

    Quando efetuamos a aquisição do Ed.Celebration sabíamos dos riscos envolvidos na aquisição de ativos mono usuários, mas tínhamos alguns pontos que nos trouxeram muita segurança para aquisição:
    •O valor de aquisição foi R$8.826/m² na área BOMA ou R$10.200/m² reposição–principal métrica de avaliação da RBR;
    •O valor de aluguel estava em R$61,92/m² na área BOMA, valor muito abaixo do mercado;
    •O prazo de aviso prévio em caso de desocupação de 6 meses somado a obras necessárias para entrega nos trazia um prazo elástico para trazer outro inquilino, ainda mais em uma região com clara redução de vacância.

    Sempre que efetuamos um investimento, em qualquer classe de ativo, nosso foco principal é a assimetria de risco/retorno. No caso da aquisição do Ed.Celebration, o ativo atendia a todos os quesitos que levamos em consideração para uma aquisição.
    Após a notícia da desocupação ser divulgada, já fomos procurados por alguns interessados. Estamos em negociação avançada com um deles e, caso as negociações avancem para uma proposta vinculante, soltaremos um fato relevante para o mercado.

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  6. FATO RELEVANTE

    PLANNER CORRETORA DE VALORES S.A., na qualidade de administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RBR PROPERTIES –FII, vem informar aos cotistas e ao mercado em geral que, na presente data, recebeu da locatária CTEEP –COMPANHIA DE TRANSMISSÃO DE ENERGIA ELÉTRICA PAULISTA, notificação de rescisão contratual referente ao Edíficio Celebration.

    Nos termos do Contrato de Locação celebrado entre o Fundo e a CTEEP, o prazo de desocupação é de 6 (seis) meses a contar da presente data, devendo a CTEEP restituir o imóvel nas condições anteriormente recebidas. Durante o período de aviso prévio e até a efetiva entrega do imóvel ao Fundo, a CTEEP continuará obrigada a efetuar todos os pagamentos previstos no Contrato de Locação, não sendo prevista qualquer alteração no fluxo de recebimentos do Fundo até, no mínimo, 17 de dezembro de 2019.
    O contrato acima mencionado representada uma receita mensal atual de R$ 433.716,49, equivalente a 56,25% das receitas do Fundo em maio/2019.

    O Fundo realizará reuniões com a CTEEP visando organizar a forma e as condições de devolução do imóvel, em estrito cumprimento ao Contrato de Locação e com o intuito de otimizar o ingresso de futuros locatários no imóvel.

    A Administradora envidará, em conjunto com os demais prestadores de serviços do Fundo, todos os esforços para tratar o assunto no melhor interesse dos cotistas, tendo iniciado, nesta data, diante do recebimento da notificação, discussões e entendimentos com potenciais interessados na locação do imóvel a ser desocupado. A Administradora manterá os cotistas e o mercado informados sobre evoluções relevantes sobre os assuntos objeto deste fato relevante.

    São Paulo, 25de junho de 2019.

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  7. Relatório Gerencial – Junho 2019

    No mês de junho 2019 o fundo distribuirá dividendos de R$745mil, equivalente a R$0,47 por cota, a serem pagos no dia 14/06 proporcional a um dividend yield de 7,22% a. a. (base fechamento mai/19 distribuição equivalente a 126,23% do CDI.
    Devemos encerrar a terceira emissão de cotas do fundo em breve, uma vez que temos algumas aquisições do pipeline “amadurecendo”. Dessa maneira, o patrimônio do fundo crescerá, alcançando um PL próximo a R$ 200 milhões de reais e com uma pulverização maior de ativos e locatários. Acreditamos que nesse patamar o fundo está sedimentado para crescer de forma organizada com retorno adequado, através de ofertas públicas, buscando pulverização de investidores, incremento de liquidez das cotas em bolsa e a continuidade na missão de ter um portfólio com risco/retorno adequado.

    Notícias mais relevantes do fundo no mês de maio:
    Vacância apenas 11% concentrada no Ed Comary;
    O inquilino Place 2 work, regularizou seus pagamentos, ficando pendente apenas a multa referente ao atraso;
    O inquilino Paquetá Calçados, que estava em período de carência, realizou o pagamento do primeiro aluguel, impactando positivamente os rendimentos do fundo;
    Início de duas negociações para aquisição de ativos localizados em São Paulo na modalidade Built to Suit;

    Mais informações sobre o Edifício Comary recente aquisição do fundo
    Pagamos a segunda parcela do Ed Comary atualmente com 69% de vacância. Acreditamos ser uma grande oportunidade comprar esse ativo com vacância, “surfando” o ciclo de aumento do valor de aluguel com mais eficiência, estabilizando o ativo com um cap rate em torno de 9,50% a.a.. A região do Itaim apresenta vacância de 2%. A procura por locação no Ed Comary tem nos surpreendido positivamente e esperamos, já no curto prazo, trazer boas notícias em relação a locações.

    Curtido por 1 pessoa

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