LVBI11 – VBI Logística FII

Objetivo: Obtenção de renda e ganho de capital via investimentos de, no mínimo, 2/3 do seu Patrimônio Líquido em imóveis do segmento logístico ou industrial e indiretamente em FIIs e Fundos de Investimento em Participações.

Taxa de Administração: Até 1,30% sobre o Patrimônio Líquido do Fundo
Taxa de Performance: Não há
Patrimônio Líquido: R$ 296.011.353,61

Cotas Emitidas: 3.030.000

ATIVO EXTREMA

O ativo denominado Extrema, que foi adquirido pelo VBI LOG, em 19 de Dezembro de 2018, é constituído de um complexo de 4 galpões logístico, além de edificações de apoio, como restaurante, vestiários, edifício administrativo, portaria, bem como área de estacionamento interno e externo para automóveis e caminhões.
O empreendimento possui localização estratégica na Rod. Fernão Dias, Km 947, na cidade de Extrema – MG, possibilitando fácil acesso as principais capitais da região Sudeste (São Paulo-106 km, Rio de Janeiro-469 km, Belo Horizonte-480 km).
O empreendimento possui uma ABL de 97.822 m², distribuídos em 4 diferentes galpões.

A aquisição do ativo se deu através da aquisição de duas sociedades que detinham o empreendimento, que posteriormente foram dissolvidas para que os imóveis passassem a ser detidos diretamente pelo Fundo. O valor total de aquisição foi de R$ 220.532 mil, sendo que os aluguéis do imóvel a época totalizavam R$ 1.865 mil mensais.
Ao final do mês de Janeiro de 2019, encontrava-se disponível para locação um módulo do Galpão 07 com ABL de 2.463 m², bem como uma notificação de devolução para uma área de 2.129 m². A equipe de gestão está atuando de forma ativa na busca de locatários para a área atualmente vaga, bem como para a área que encontra-se em período de aviso prévio, previsto para ser encerrado no mês de Maio de 2019.
No mês de Janeiro de 2019, foi assinado com a AMBEV S.A. aditivo ao contrato de locação atípico existente referente ao Galpão 20 que, dentre outros itens, altera o prazo de vigência, com a data de término do contrato passando de Novembro de 2027 para Setembro de 2029.

ATIVO GUARULHOS

O ativo denominado Guarulhos foi adquirido pelo VBI LOG, em novembro de 2018, pelo preço total de R$ 68.453.000,00. Na mesma data, foi celebrado um novo Contrato de Locação com a empresa INTERMODAL BRASIL LOGÍSTICA LTDA (IBL) com prazo de 10 (dez) anos e valor de locação mensal de R$ 630.000,00 (seiscentos e trinta mil reais), valor este que será reajustado pelo menor período previsto em lei, consoante o índice de variação do IGPM/FGV. A IBL já era ocupante e locatário anteriormente a aquisição e faz parte do mesmo grupo econômico do vendedor do ativo.
Dentre as condições contratuais do Contrato de Locação, podemos destacar duas condições que entendemos proporcionar uma maior resiliência aos rendimentos futuros do VBI LOG3:
(i) As partes, VBI LOG e IBL, renunciaram ao direito de pleitear a revisão do valor dos aluguéis, ou seja, o aluguel não poderá ser alterado e será corrigido anualmente pelo IGP-M durante todo o prazo contratual.
(ii) A multa, por eventual rescisão antecipada solicitada pela IBL, será o equivalente a 50% (cinquenta por cento) do valor dos aluguéis remanescentes, ou seja, o VBI LOG teria uma receita considerável para manter o fluxo de rendimentos em um eventual período de busca de um eventual novo locatário para o Imóvel.
O Imóvel Guarulhos possui uma localização estratégica na Rua Manoel Borba Gato nº 100, no Município de Guarulhos, Estado de São Paulo, próximo a intersecção da Rod. Presidente Dutra e a Rod. Fernão Dias e com fácil acesso a ambas as rodovias. Sua localização estratégica proporciona a IBL uma vantagem competitiva considerável aos seus concorrentes na entrega e distribuição de mercadorias para a cidade de São Paulo.
O Imóvel Guarulhos é composto por uma área total de terreno de 49.613m², com área construída bruta locável (“ABL”) de 24.415,89m², e possui elevadas especificações técnicas de forma a atender as mais elevadas necessidades das empresas do segmento de logística. Atualmente, o imóvel encontra-se 100% ocupado.

Gestor: VBI Real Estate Gestão de Carteiras Ltda
Administrador: BTG Pactual Serviços Financeiros S.A.

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

190 comentários em “LVBI11 – VBI Logística FII”

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