LVBI11 – VBI Logística FII

Objetivo: Obtenção de renda e ganho de capital via investimentos de, no mínimo, 2/3 do seu Patrimônio Líquido em imóveis do segmento logístico ou industrial e indiretamente em FIIs e Fundos de Investimento em Participações.

Taxa de Administração: Até 1,30% sobre o Patrimônio Líquido do Fundo
Taxa de Performance: Não há
Patrimônio Líquido: R$ 296.011.353,61

Cotas Emitidas: 3.030.000

ATIVO EXTREMA

O ativo denominado Extrema, que foi adquirido pelo VBI LOG, em 19 de Dezembro de 2018, é constituído de um complexo de 4 galpões logístico, além de edificações de apoio, como restaurante, vestiários, edifício administrativo, portaria, bem como área de estacionamento interno e externo para automóveis e caminhões.
O empreendimento possui localização estratégica na Rod. Fernão Dias, Km 947, na cidade de Extrema – MG, possibilitando fácil acesso as principais capitais da região Sudeste (São Paulo-106 km, Rio de Janeiro-469 km, Belo Horizonte-480 km).
O empreendimento possui uma ABL de 97.822 m², distribuídos em 4 diferentes galpões.

A aquisição do ativo se deu através da aquisição de duas sociedades que detinham o empreendimento, que posteriormente foram dissolvidas para que os imóveis passassem a ser detidos diretamente pelo Fundo. O valor total de aquisição foi de R$ 220.532 mil, sendo que os aluguéis do imóvel a época totalizavam R$ 1.865 mil mensais.
Ao final do mês de Janeiro de 2019, encontrava-se disponível para locação um módulo do Galpão 07 com ABL de 2.463 m², bem como uma notificação de devolução para uma área de 2.129 m². A equipe de gestão está atuando de forma ativa na busca de locatários para a área atualmente vaga, bem como para a área que encontra-se em período de aviso prévio, previsto para ser encerrado no mês de Maio de 2019.
No mês de Janeiro de 2019, foi assinado com a AMBEV S.A. aditivo ao contrato de locação atípico existente referente ao Galpão 20 que, dentre outros itens, altera o prazo de vigência, com a data de término do contrato passando de Novembro de 2027 para Setembro de 2029.

ATIVO GUARULHOS

O ativo denominado Guarulhos foi adquirido pelo VBI LOG, em novembro de 2018, pelo preço total de R$ 68.453.000,00. Na mesma data, foi celebrado um novo Contrato de Locação com a empresa INTERMODAL BRASIL LOGÍSTICA LTDA (IBL) com prazo de 10 (dez) anos e valor de locação mensal de R$ 630.000,00 (seiscentos e trinta mil reais), valor este que será reajustado pelo menor período previsto em lei, consoante o índice de variação do IGPM/FGV. A IBL já era ocupante e locatário anteriormente a aquisição e faz parte do mesmo grupo econômico do vendedor do ativo.
Dentre as condições contratuais do Contrato de Locação, podemos destacar duas condições que entendemos proporcionar uma maior resiliência aos rendimentos futuros do VBI LOG3:
(i) As partes, VBI LOG e IBL, renunciaram ao direito de pleitear a revisão do valor dos aluguéis, ou seja, o aluguel não poderá ser alterado e será corrigido anualmente pelo IGP-M durante todo o prazo contratual.
(ii) A multa, por eventual rescisão antecipada solicitada pela IBL, será o equivalente a 50% (cinquenta por cento) do valor dos aluguéis remanescentes, ou seja, o VBI LOG teria uma receita considerável para manter o fluxo de rendimentos em um eventual período de busca de um eventual novo locatário para o Imóvel.
O Imóvel Guarulhos possui uma localização estratégica na Rua Manoel Borba Gato nº 100, no Município de Guarulhos, Estado de São Paulo, próximo a intersecção da Rod. Presidente Dutra e a Rod. Fernão Dias e com fácil acesso a ambas as rodovias. Sua localização estratégica proporciona a IBL uma vantagem competitiva considerável aos seus concorrentes na entrega e distribuição de mercadorias para a cidade de São Paulo.
O Imóvel Guarulhos é composto por uma área total de terreno de 49.613m², com área construída bruta locável (“ABL”) de 24.415,89m², e possui elevadas especificações técnicas de forma a atender as mais elevadas necessidades das empresas do segmento de logística. Atualmente, o imóvel encontra-se 100% ocupado.

Gestor: VBI Real Estate Gestão de Carteiras Ltda
Administrador: BTG Pactual Serviços Financeiros S.A.

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105 comentários sobre “LVBI11 – VBI Logística FII

  1. COMUNICADO AO MERCADO
    ENCERRAMENTO DO PERÍODO DE EXERCÍCIO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA
    DA OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO PRIMÁRIA DE COTAS DA 2ª (SEGUNDA) EMISSÃO DO
    FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – VBI LOGÍSTICO
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    De acordo com as informações recebidas da B3 e do Banco BTG Pactual S.A., na qualidade de escriturador, até o momento, foram subscritas e integralizadas 3.548.055 (três milhões, quinhentos e quarenta e oito mil e cinquenta e cinco) Novas Cotas, restando, portanto, 208.519 (duzentos e oito mil, quinhentas e dezenove) Novas Cotas que poderão ser subscritas e integralizadas pelos Investidores da Oferta, incluindo aqueles que enviaram Pedidos de Subscrição durante o Período de Alocação de Ordens (“Novas Cotas Remanescentes”), sem prejuízo das Cotas do Lote Adicional.
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    >>> Putz … sucesso impressionante !!!

    Curtido por 2 pessoas

      • @MOISÉS … sinceramente, não sei! Mas fui dar uma olhada no gráfico e … PUTZ ! Chegou aos R$135 ontem ?????? Hoje [parece que] está operando normalmente, mas … q agulhada especulativa! ME preocupada agora o que vai acontecer com a cotação depois que os recibo estiverem liberados à negociação… No mais … Eu entrei na Oferta / IPO como “novo” investidor. Como investidor sardinha … espero ser contemplado em 100% do pedido já que ficou perto do mínimo (100 cotas, creio.)

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    • Eu? Não sei o que pensar. Tem muitos detalhes jurídicos e políticos que podem determinar diversos cenários. Eu só quis dizer que no BR tem coisas que fogem ao nosso controle e não deveria ser assim. Por exemplo, quando você lê a oferta do fundo na parte dos riscos, não tem o risco de o gestor não cumprir a lei.

      No muito longo prazo, considerado o ativo físico, talvez em R$ 88 seja interessante. Talvez.

      De qualquer forma eu errei em citar o ABCP e trazer a discussão aqui pra ficha do LVBI.

      Curtido por 4 pessoas

  2. Comportamento do preço da cotação desse fundo é inexplicável … mal-mal começou a aexisitr e já sobe 15% desde o preço inicial. DE vez em quabndo, sempre existem aquelas vendas relâmpagos, estilo desova; seria(m) detentores de ofertas restritas deixando o fundo ?

    Com um PL de uns R$320 MM (e sendo ventilada uma nova emissão de R$ 400MM), VPA de R$ 102,929080 e cotação nos R$ 115 (desceu até 110 dois dias atrás) … [P/VPA = 1.12] … não está tão barato, se comparado aos peers, quanto se imagina. Tá bem precificado, se comparado aos peers.

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    • Aparentemente, o fundo é competente em alocar os recursos em ativos interessantes.
      A liquidez não é lá aquelas coisas, mas a vantagem que está aberta a 2ª emissão no montante total de R$ 400M, o que deve melhorar esse quesito e aumentar a diversificação do portfólio.
      Sds.

      Curtido por 4 pessoas

    • Marcelo,
      O portifólio é equilibrado e focado em boas empresas. Imóveis muito bem localizados e com preço por M2 alinhados com o praticado na região.. Rentabilidade de 8% a.a. A área de logística me agrada muito. Acredito que essa área é muito carente no Brasil.
      A emissão de 400MM será aplicado na compra de galpões com inquilinos em tratativas avançadas. O objetivo também é aumentar a liquidez do fundo. Muito ruim por sinal.
      Parte ruim: 3C.

      Curtido por 2 pessoas

    • Nesse momento só possível falar do fundo de forma generalista. FII bem estruturado, uma vez que foi constituído para ser multi/multi, buscando montar um portfólio diversificado de ativos de alta qualidade, se alinhando dessa forma para aquilo que vemos como o futuro da indústria. Tem uma estratégia voltada para aproveitar oportunidades no seguimento de imóveis logístico, em localizações estratégicas, com elevada demanda e receita garantido por contrato atípico. Seu portfólio já inclui, inclusive, parque logístico multi locatários, que são excelentes ativos logísticos para se ter dentro de um FII. Está se posicionando para gerar valor explorando oportunidades num seguimento no qual existe toda uma expectativa de crescimento, principalmente quanto ao aumento da demanda em imóveis logístico para atender as companhias que estão participando da transformação do varejo nacional em função do crescimento do comercio eletrônico. Portanto, existem fortes fundamentos econômicos que faz com que seja bem vindo para a industria de fundos imobiliários opções como o LVBI11, que veio com uma estratégia certeira com foco na qualidade dos imóveis. Para investir em FIIs de logística tem sempre que olhar os imóveis que os FIIs estão adquirindo. Do contrário, os cotista podem acabar caindo em armadilhas, quando se tem um viés muito mais financeiro e menos imobiliário, ativos com contratos BTS longo, com CAP de entrada super atrativo, porém com imóveis que não são bons ativos. Desse modo, vai haver uma rentabilidade de curto prazo interessante, mas sem uma visão do que será feito com os imóveis depois, quando os contratos vencerem. Por isso é importante saber qual o valor residual, qual a liquidez desses imóveis.

      Curtido por 4 pessoas

  3. Sugito a todos darem uma olhada também no Vinci Logística FII [VILG11] que também detém participação em galpões na cidade/região de EXTREMA/MG (Fernão Dias Business Park – Rodovia Fernão Dias, km 891,5).

    A questão interessante aqui é que no caso do LVBI … o endereço dos galpões é ” Rod. Fernão Dias, Km 947″, ou seja … presumo que sejam galpões / empreendimentos distintos – confere ?

    Comparando as FOTOS AÉREAS de ambos os empreendimentos no relatório gerencial de ambas… não é possível dizer .. Alguém arriscaria ?

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      • @Lidia … eu penso que são complementares. Não conhecia a região de Extrema/MG que tem esses galpões na rod. ferrão dias. Me parece ser muito bem localizado. Os inquilinos e contratos são diferentes. Creio estarmos “comprando” a localização e o valor que ela representa no modal logístico brasileiro/SP. Além disso, esse fundo não está participando de enhum Fundo de Fundos, o que par amim é um bônus ja que não quero ter um determinado FII em duplicidade (dentro de um FdF e em separado) em carteira. O desconto da emissão, para mim, é também generoso: cerca de 10% (cotação nos R$115, oferta nos R$106). Com essa captação, o PL do fundo passará a ser de quase R$ 800MM (seguramnete dentre os 3 maiores do Brasil.)

        Curtido por 2 pessoas

      • Lidia,

        Os fundos de mesmo setor poderão mostrar que não diversifica numa primeira olhada. Precisa abrir os fundos e ver:

        Os imóveis ficam na mesma região?
        Os imóveis possuem mesmo tipo de contrato?
        A duração dos contratos?
        Os setores dos inquilinos ?
        Quantidade de imóveis, quantidade de inquilinos?
        Gestão?

        Vc olhando isso vai ver que os fundos podem ser complementares, correlacionados ou bem descorrelacionados. Não irei focar neste em específico, pois quem deve buscar estas respostas é vc 🙂

        Espero ter ajudado.

        Valeu!!!

        Curtido por 1 pessoa

      • Subida sem explicação.
        Rasparam o tacho de venda num valor fora da casinha.
        Depois pingaram mais ordens.
        Amanhã cai.
        Forçada de preço para o sucesso da emissão?

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      • Essa oscilação nos preços foi um erro de uma corretora (dedo gordo no linguajar). Disparou por erro…corrigiu pra ajustar.

        Louco….bem louco

        O volume que já começou a ficar bom….depois da oferta ficará ainda melhor 🙂

        Valeu!!!

        Curtido por 2 pessoas

      • Tem que comparar o custo percentual, pois a cota do HGLG tem valor maior…
        A comparação real é de 3,5% x 4% do HGLG…
        Mas é um custo só da nova captação, enquanto que o custo de Adm deste fundo é o dobro do HGLG

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      • Verdade morilson
        Em todo caso a emissão de HGLG foi quase 15% mais cara. Fiz essa comparação porque os montantes são parecidos. e nos dois casos a grande corretora participou.
        Mas a tx de adm. em LVBI é regressiva também, vai cair com essa emissão para algo em torno de 1,025% o que é positivo. Esses dois fundos tendem a ficar bem parecidos, sendo que o LVBI está alguns passos atrás digamos assim.

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    • Ao meu ver eles já tem um pipiline já definido para a compra dos ativos e diversificação de mais imoveis e inquilinos nesta emissão eu achei interessante fora o numero maior de direitos para o cotista nesta subscrição

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  4. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – VBI LOGÍSTICO inscrito no CNPJ/MF sob o nº 30.629.603/0001-18, código CVM nº 31802-6 (“Fundo”), proprietário da totalidade do imóvel localizado à Rodovia Fernão Dias KM 947,50 Extrema – MG (“Imóvel”),

    vem comunicar aos cotistas e ao mercado em geral, em complemento ao último Fato Relevante do dia 01/03/2019, que a AMBEV S.A. (Locatária) realizou o pagamento do aluguel referente à competência Janeiro de 2019 com vencimento em Fevereiro de 2019. Dessa forma, a próxima distribuição de rendimentos será impactada positivamente em aproximadamente 54,08%, com base na última distribuição realizada.

    A Administradora e a Gestora ressaltam que a Locatária ainda não realizou o pagamento da multa e dos encargos devidos e que o Fundo cobrará os valores em aberto, conforme previsto no Contrato de Locação.

    Ademais, a BRASKEM S.A. continua pendente com o pagamento do aluguel referente à competência Janeiro de 2019 com vencimento em Fevereiro de 2019. Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários. Atenciosamente, São Paulo, 08 de Março de 2019 BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A.

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  5. Fato Relevante

    A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, com sede na Cidade do Rio de
    Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, nº 501 – 5º andar parte, inscrita no
    CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23 (“Administradora”), e a VBI REAL ESTATE GESTÃO
    DE CARTEIRAS LTDA., com sede na Rua Funchal, 418, 27º andar, Cidade de São Paulo, Estado
    de São Paulo, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 11.274.775/0001-71 (“Gestora”) na qualidade de
    administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – VBI LOGÍSTICO inscrito
    no CNPJ/MF sob o nº 30.629.603/0001-18, código CVM nº 31802-6 (“Fundo”), proprietário da
    totalidade do imóvel localizado à Rodovia Fernão Dias KM 947,50 Extrema – MG (“Imóvel”),

    vem
    comunicar aos cotistas e ao mercado em geral que a AMBEV S.A. e BRASKEM S.A., (“Locatárias”),
    por problemas operacionais internos, não conseguiram efetuar o pagamento dos alugueis referente à
    competência Janeiro de 2019, com vencimento em Fevereiro de 2019.

    Dessa forma, a distribuição de rendimentos relativa à competência Janeiro de 2019, divulgada na data
    de hoje, foi impactada negativamente em aproximadamente 48,9% por estas inadimplências.
    A Administradora e a Gestora ressaltam que o Fundo cobrará multa e os encargos devidos, conforme
    previsto nos Contratos de Locação; e após o recebimento do devido valor, o mesmo será distribuído
    aos cotistas do Fundo.
    Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam
    necessários.

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    • Putz … esse fundo mal começou … e já dá uma dessas …

      Informou distribuição de:
      Rendimento no valor de R$ 0,3263 por cota no dia 11/03/2019
      Data base: 28/02/2019 Fechamento: R$ 106,99 Rendimento%: 0,305

      peloamordedeus, eihm! AMBEV … BRASKEM .. grandes empresas! estagnação econômica está muito braba, mesmo!! OLHA: estou de olho nesses inquilinos e querendo distância: AMBEV e BRFOODS.

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  6. COMENTÁRIO DO GESTOR

    Durante o mês de Janeiro de 2019, o VBI LOG fez jus ao recebimento do aluguel pro-rata, entre o período de 19 de Dezembro e 31 de Dezembro de 2018, referente ao ativo Extrema, uma vez que a aquisição do mesmo foi efetivada em 19 de Dezembro.

    Em função disso, o VBI LOG divulgou em 31 de Janeiro a distribuição de rendimentos equivalente a R$ 0,521 por cota e que foi efetivamente pago no dia 07 de Fevereiro. Para o mês de Fevereiro de 2019, é esperado o recebimento dos aluguéis de ambos os ativos que compõem o fundo de forma total e referente ao mês cheio de Janeiro/2019.

    Dessa forma, a partir daí, é esperado que as distribuições de dividendos sejam o equivalente ao potencial recorrente de receitas dos ativos.

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