LVBI11 – VBI Logística FII

Objetivo: Obtenção de renda e ganho de capital via investimentos de, no mínimo, 2/3 do seu Patrimônio Líquido em imóveis do segmento logístico ou industrial e indiretamente em FIIs e Fundos de Investimento em Participações.

Taxa de Administração: Até 1,30% sobre o Patrimônio Líquido do Fundo
Taxa de Performance: Não há
Patrimônio Líquido: R$ 296.011.353,61

Cotas Emitidas: 3.030.000

ATIVO EXTREMA

O ativo denominado Extrema, que foi adquirido pelo VBI LOG, em 19 de Dezembro de 2018, é constituído de um complexo de 4 galpões logístico, além de edificações de apoio, como restaurante, vestiários, edifício administrativo, portaria, bem como área de estacionamento interno e externo para automóveis e caminhões.
O empreendimento possui localização estratégica na Rod. Fernão Dias, Km 947, na cidade de Extrema – MG, possibilitando fácil acesso as principais capitais da região Sudeste (São Paulo-106 km, Rio de Janeiro-469 km, Belo Horizonte-480 km).
O empreendimento possui uma ABL de 97.822 m², distribuídos em 4 diferentes galpões.

A aquisição do ativo se deu através da aquisição de duas sociedades que detinham o empreendimento, que posteriormente foram dissolvidas para que os imóveis passassem a ser detidos diretamente pelo Fundo. O valor total de aquisição foi de R$ 220.532 mil, sendo que os aluguéis do imóvel a época totalizavam R$ 1.865 mil mensais.
Ao final do mês de Janeiro de 2019, encontrava-se disponível para locação um módulo do Galpão 07 com ABL de 2.463 m², bem como uma notificação de devolução para uma área de 2.129 m². A equipe de gestão está atuando de forma ativa na busca de locatários para a área atualmente vaga, bem como para a área que encontra-se em período de aviso prévio, previsto para ser encerrado no mês de Maio de 2019.
No mês de Janeiro de 2019, foi assinado com a AMBEV S.A. aditivo ao contrato de locação atípico existente referente ao Galpão 20 que, dentre outros itens, altera o prazo de vigência, com a data de término do contrato passando de Novembro de 2027 para Setembro de 2029.

ATIVO GUARULHOS

O ativo denominado Guarulhos foi adquirido pelo VBI LOG, em novembro de 2018, pelo preço total de R$ 68.453.000,00. Na mesma data, foi celebrado um novo Contrato de Locação com a empresa INTERMODAL BRASIL LOGÍSTICA LTDA (IBL) com prazo de 10 (dez) anos e valor de locação mensal de R$ 630.000,00 (seiscentos e trinta mil reais), valor este que será reajustado pelo menor período previsto em lei, consoante o índice de variação do IGPM/FGV. A IBL já era ocupante e locatário anteriormente a aquisição e faz parte do mesmo grupo econômico do vendedor do ativo.
Dentre as condições contratuais do Contrato de Locação, podemos destacar duas condições que entendemos proporcionar uma maior resiliência aos rendimentos futuros do VBI LOG3:
(i) As partes, VBI LOG e IBL, renunciaram ao direito de pleitear a revisão do valor dos aluguéis, ou seja, o aluguel não poderá ser alterado e será corrigido anualmente pelo IGP-M durante todo o prazo contratual.
(ii) A multa, por eventual rescisão antecipada solicitada pela IBL, será o equivalente a 50% (cinquenta por cento) do valor dos aluguéis remanescentes, ou seja, o VBI LOG teria uma receita considerável para manter o fluxo de rendimentos em um eventual período de busca de um eventual novo locatário para o Imóvel.
O Imóvel Guarulhos possui uma localização estratégica na Rua Manoel Borba Gato nº 100, no Município de Guarulhos, Estado de São Paulo, próximo a intersecção da Rod. Presidente Dutra e a Rod. Fernão Dias e com fácil acesso a ambas as rodovias. Sua localização estratégica proporciona a IBL uma vantagem competitiva considerável aos seus concorrentes na entrega e distribuição de mercadorias para a cidade de São Paulo.
O Imóvel Guarulhos é composto por uma área total de terreno de 49.613m², com área construída bruta locável (“ABL”) de 24.415,89m², e possui elevadas especificações técnicas de forma a atender as mais elevadas necessidades das empresas do segmento de logística. Atualmente, o imóvel encontra-se 100% ocupado.

Gestor: VBI Real Estate Gestão de Carteiras Ltda
Administrador: BTG Pactual Serviços Financeiros S.A.

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

250 comentários em “LVBI11 – VBI Logística FII”

    1. DHL já anunciou que vai devolver 2 imóveis do fundo, sendo um aquele de Araucária e outro um módulo menor em SP (não me recordo em qual ativo).
      LVBI demora meses pra alocar a grana… qdo aloca:

      • Ativo Jandira: localizado na cidade de Barueri/SP, o ativo possui uma ABL
      de 45.634 m² (área de terreno de 188.560 m²) e está 100% locado para o
      Grupo DHL por meio de um contrato típico com vencimento em 2027
      • Do total da operação, R$ 184.398.042 foram pagos à vista, enquanto os outros R
      $ 120.713.830 correspondem a uma dívida securitizada dos ativos, ou seja, está
      sendo paga por meio do fluxo de aluguéis. Operação alavancada.

      Falo nada.

      Curtir

  1. A partir de 14/10/2020, ficam liberados os negocios com as cotas da 3a Emissao sob o codigo LVBI11. Todas as cotas devidamente emitidas, subscritas e integralizadas farao jus a futuras distribuicoes de rendimentos em igualdade de condicoes (inclusive as cotas da 3a Emissao).

    Curtir

  2. Data da informação 30/09/2020
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 30/09/2020
    Data do pagamento 07/10/2020
    Valor do provento por cota (R$) 0,66
    Período de referência Agosto
    Ano 2020
    Rendimento isento de IR* Sim

    Recibos sem rendimentos?? 😦

    Curtido por 2 pessoas

  3. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO -VBI LOGÍSTICO
    CNPJ nº 30.629.603/0001-18 – Código de Negociação: LVBI11
    FATO RELEVANTE
    A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, inscrita no CNPJ sob o nº 59.281.253/0001-23,
    devidamente credenciada na Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) como administradora de carteira, de
    acordo com o Ato Declaratório CVM nº 8.695, de 20 de março de 2006 (“Administradora”), e a VBI REAL ESTATE
    GESTÃO DE CARTEIRAS LTDA., inscrita no CNPJ sob o nº 11.274.775/0001-71 (“Gestora”), na qualidade de,
    respectivamente, Administradora e Gestora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – VBI LOGÍSTICO
    inscrita no CNPJ sob o nº 30.629.603/0001-18 (“Fundo”), vem comunicar ao mercado em geral que:
    O Fundo recebeu, em 31/08/2020, da locatária “DHL Logistics (Brazil) Ltda.” notificação sobre a rescisão
    antecipada do contrato de locação do imóvel denominado “Ativo Araucária”. Conforme condições do referido
    contrato, deverá ser cumprido aviso prévio de 12 (doze) meses até a efetiva desocupação do imóvel, além do
    pagamento de multa por rescisão antecipada na data da desocupação. Dessa forma, a efetiva desocupação do
    ativo é esperada para ocorrersomente em 01.09.2021 e não é esperado qualquer impacto financeiro no fundo
    até essa data, uma vez que o aluguel deverá ser pago durante todo o período.
    A área bruta locável do ativo é 42.697 m² e o contrato de locação compreende a totalidade do imóvel, sendo
    que o aluguel mensal representa, nessa data, o equivalente a aproximadamente a R$ 0,10 por cota.
    O ativo possui flexibilidade de ocupação para diferentes tipos de locatários, podendo inclusive receber mais de
    um locatário. Dessa forma, a Gestora já iniciou os trabalhos de forma ativa para buscar novo(s) locatário(s) para
    o referido imóvel.
    Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.
    01 de setembrode 2020
    BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM
    Administradora
    VBI REAL ESTATE GESTÃO DE CARTEIRAS LTDA
    Gestora

    Curtido por 1 pessoa

    1. Bang! O triste é que o Ativo Araucária foi adquirido em dez-2019. A nem 1 ano atrás.
      O desocupação vai impactar o fundo em 0,10/cota e representa 13% da receita do fundo.

      AQUISIÇÃO: DEZEMBRO DE 2019
      LOCALIZAÇÃO: ARAUCÁRIA – PR
      ABL: 42.697 M²
      DESCRIÇÃO: GALPÃO LOGÍSTICO MONOUSUÁRIO QUE ESTÁ LOCALIZADO NA CIDADE DE ARAUCÁRIA, NO ESTADO DO PARANÁ, COM ÁREA CONSTRUÍDA DE 42.794 M² E 224.820 M² DE ÁREA DE TERRENO

      Curtido por 2 pessoas

      1. O impacto será DAQUI a um ano, SE não achar outro locatário, e além disso tem o valor da multa rescisória para amenizar a situação (pode até ser uma rendinha extra!) — não informaram o valor da multa e também não achei no relatório.
        Então não vejo motivo para alarme.

        Curtido por 2 pessoas

      2. @entendendonumeros o problema é justamente o imóvel ter sido comprado a tão pouco tempo e agora ter o inquilino saindo fora. Tudo bem, tem a multa, mas parte do valor do imóvel é em função da renda que ele gera. Imóvel vazio é especulação. No passado, muitos fundos faziam ofertas para captar montanhas de dinheiro para comprar imóveis caros com a justificativa de ser contrato atípico e inquilino de qualidade. Mas que no entanto, com o passar do tempo, observou-se que o instrumento do contrato atípico não era impedimento e foi apenas faxada para as reais intenções do inquilino de abandonar o imóvel em um futuro próximo. Ou seja, o objetivo era desovar o imóvel e ainda vende-lo caro. Nesse caso da DHL não há como não suspeitar porque a aquisição foi feita em dez-2019.
        Ok, tem as multas e etc.. Mas isso entra no preço de compra também e uma parte do valor investido só acaba voltando para você. O problema é que o imóvel vazio não tem o mesmo valuation que o imóvel ocupado, com contratos e inquilino de qualidade. E o nosso mercado é rentista. E não se vende galpão como se vendem lajes.

        Curtido por 3 pessoas

      3. Pelo Fato Relevante da época o contrato era típico vencendo em dezembro de 2026.
        “Considerando o aluguel esperado para os próximos 12 (doze) meses, esta aquisição representa um cap rate de
        8,4%. ”
        Com o dinheiro no bolso, a Companhia pode pensar em ficar mais alguns anos e alinhar internamente a entrega do galpão com provisionamento de multa até o fim do contrato. Liquida um Imobilizado do seu balanço e passa a frente um ativo ainda com ela dentro (ou seja, por um valor maior do que se o ativo estivesse vazio). Não estou dizendo que esse é o caso da DHL, mas poderia ser.

        Curtido por 4 pessoas

      4. Segundo ANEXO A do Relatório Gerencial de Dez-19:

        “O empreendimento foi desenvolvido em formato build-to-suit para a antiga Exel Logística, adquirida
        em 2006 pela DHL. ”

        “Multa rescisória: Multa de 3 aluguéis proporcionais”

        Bom, fica aberto aí para cada um achar o que quiser.

        Curtido por 3 pessoas

      1. Aqui esta a resposta do meu email :
        No momento do protocolo da oferta, a Gestora optou por não especificar os ativos para que a divulgação, como vimos no mercado recentemente, não atrapalhasse as negociações em andamento. Note que estamos trabalhando sempre de forma ativa para maximizar o resultado do Fundo no portfólio atual e também na originação de novos ativos em pipeline. Desta forma, estamos trabalhamos com um pipeline de ativos conforme a política de investimentos, e é importante ressaltar que de acordo com o prospecto a curva de alocação é de 6 meses.

        Curtir

  4. Oferta 400! Podendo ceder os direitos e com oferta mínima de 25k.
    Segue:
    (…)na qualidade de instituição administradora (“Administrador”) do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO VBI LOGÍSTICO, inscrito no CNPJ/MF sob o nº 30.629.603/0001-18 (“Fundo”), serve-se do presente para comunicar os cotistas e o mercado em geral que foi aprovado, nesta data, por meio da assembleia geral extraordinária de cotistas do Fundo, iniciada e suspensa em 07 de agosto de 2020 e retomada e finalizada em 10 de agosto de 2020 (“AGE”), a 3ª (terceira) emissão de cotas do Fundo, a qual contará com as seguintes características:
    (i) Montante da Terceira Emissão: Até R$ 500.000.000,00 (quinhentos milhões de reais), não sendo esse montante computado para fins de cálculo do Capital Autorizado (conforme definido no Regulamento), sendo que o montante da Oferta poderá ser: (a) aumentado em virtude do Lote Adicional (conforme abaixo definido), ou (b) diminuído em virtude da distribuição parcial, desde que observado o Montante Mínimo da Oferta (conforme abaixo definido);
    (ii) Quantidade de Novas Cotas: Até 4.310.344 (quatro milhões, trezentas e dez mil, trezentas
    e quarenta e quatro) novas cotas, sem considerar a emissão e distribuição das novas cotas oriundas
    do Lote Adicional (conforme abaixo definido), e observado o Montante Mínimo da Oferta (“Novas
    Cotas”);
    (iii) Lote Adicional: O montante inicial da Oferta poderá ser acrescido em até 20% (vinte por
    cento) (“Lote Adicional”), por decisão do Administrador e do Gestor, em comum acordo com o
    Coordenador Líder, até a data de encerramento da Oferta, sem a necessidade de novo pedido de
    registro da Oferta à CVM ou modificação dos termos da Terceira Emissão e da Oferta, conforme
    facultado pelo artigo 14, §2º, da Instrução CVM 400. As Novas Cotas oriundas do Lote Adicional serão
    destinadas a atender um eventual excesso de demanda que venha a ser constatado no decorrer da
    Oferta;
    (iv) Preço de Emissão: O preço de emissão das Novas Cotas será fixado pelo Administrador e pelo
    Gestor, em conjunto, de acordo com os critérios previstos no item “I” do Art. 18 do Regulamento, até
    a data de divulgação do Anúncio de Início (conforme abaixo definido), considerando o intervalo entre
    R$ 116,00 (cento e dezesseis reais) e R$ 118,00 (cento e dezoito reais) por Nova Cota;
    (…)
    (ix) Direito de Preferência: Será assegurado aos Cotistas, cujas cotas estejam integralizadas na
    data de divulgação do anúncio de início da Oferta (“Anúncio de Início”), o direito de preferência na
    subscrição e integralização das Novas Cotas objeto da Oferta, na proporção de suas respectivas
    participações, conforme fator de proporção abaixo, respeitando-se os prazos operacionais necessários
    ao exercício de tal direito de preferência a ser definido nos documentos da Oferta (“Direito de
    Preferência”). Considerando a emissão de 4.310.344 (quatro milhões, trezentas e dez mil, trezentas
    e quarenta e quatro) Novas Cotas, o fator de proporção do Direito de Preferência será 0,57182375596,
    podendo variar conforme a quantidade de Novas Cotas a serem consideradas no âmbito da Oferta.
    Será permitido aos Cotistas ceder, a título oneroso ou gratuito, seu Direito de Preferência a outros
    Cotistas ou terceiros (cessionários), total ou parcialmente; (…)
    (xi) Investimento Mínimo: Novas Cotas em montante equivalente a R$ 25.000,00 (vinte e cinco
    mil reais) (“Investimento Mínimo”), observado que: (i) não haverá investimento máximo por

    Curtir

      1. CastroBR,
        Eu não gostei. A oferta poderia ter sugerido os ativos alvos. Entretanto fiquei pensando no caso do HGLG11. Houve problema com um dos ativos alvo. Acredito que o problema pode ser sido gerado devido a divulgação desses ativos no prospecto e a procura desses inquilinos pela concorrência. Isso é uma hipótese, claro.
        Por enquanto a gestora está fazendo um bom trabalho. Os ativos atuais foram adquiridos pelo valor de mercado em localizações estratégicas com um bom yield e contratos sólidos com bons inquilinos. Como sabemos, a gestão é absolutamente tudo nessa área.

        Curtido por 3 pessoas

      2. Eu tenho observado que esta está sendo uma prática na maioria das ofertas 476 de follow-on. Agora quando é 400 o prospecto normalmente vem completão, para chamar o investidor pelo canto da sereia. Nesse caso é uma 400 e não foi informado mesmo. resta acreditar na gestão

        Curtido por 1 pessoa

      3. @vcmarcos .. nem eu gostei. Não só não indicaram os ativos-alvo (poderiam citar sem dar nomes) como também nem se preocuparam em dizer para quanto vai o VP do fundo depois da emissão. Dar voto de confiança, às cegas ? Onde já se viu isso ?

        Curtir

    1. VPA depois da emissão:
      (108,334262*7537889+118,00*4237288)/(7537889+4237288) = R$ 111,81247

      >>>> Emissão nos … R$ 118 (bruto). Líquido de … R$ 113,52 contra um VPA após emissão de R$ 111,81 ? Há pelo menos uns R$ 7,00 de gordura Trans Fat aí …

      Curtido por 1 pessoa

      1. LVBI12 a R$3,85
        Cotação a R$ 121,85

        A diferença … R$ 118 é exatamente o preço da emissão. Ou seja, prá que ficar esperando encerramento de oferta, conversão de recibos, inertezas de ativos-alvo, etc e tal se pode-se facilmente vender os direitos e comprar a mercado e já fazer jus aos rendimentos, trades, etc… pelo mesmo preço da oferta ?

        Curtido por 2 pessoas

      2. Cota vindo beijar o chão e se ajoelhando para pedir benção ao preço da emissão… uma perda de tempo participar de emissão; mais produtivo ir a mercado e alocar, se quiser, inclusive para fazer jus imediatamente ao valor cheio da renda.

        Curtido por 2 pessoas

      3. Tem uma galera que fez as contas para estimar quanto que vale a cota a partir do novo rendimento (inclusive pressionado pela emissao) em comparação com os seus pares do setor. Renda a 0,5 pelos próximos meses… Ainda com essa vacância… Como todos os outros fundos estão muito puxados, acredito que não ceda mais que R$ 118,00.

        Curtido por 1 pessoa

  5. Olá Tetzner
    No vídeo vc falou que a emissão deve sair entre 116 a 118 por cota.
    Não encontrei essa informação em nenhum lugar. Isso foi divulgado ou vc está falando de acordo com sua experiência de mercado? Obrigado

    Curtido por 1 pessoa

  6. FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO -VBI LOGÍSTICO
    CNPJ nº 30.629.603/0001-18 – Código de Negociação: LVBI11
    FATO RELEVANTE
    A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM, inscrita no CNPJ sob o nº 59.281.253/0001-23,
    devidamente credenciada na Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) como administradora de carteira, de
    acordo com o Ato Declaratório CVM nº 8.695, de 20 de março de 2006 (“Administradora”), e a VBI REAL ESTATE
    GESTÃO DE CARTEIRAS LTDA., inscrita no CNPJ sob o nº 11.274.775/0001-71 (“Gestora”), na qualidade,
    respectivamente, de administradora e gestora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – VBI LOGÍSTICO,
    inscrito no CNPJ sob o nº 30.629.603/0001-18 (“Fundo”), vêm comunicar aos cotistas do Fundo (“Cotistas”) e
    ao mercado em geral que:
    • Nesta data, a Administradora publicou Edital de Convocação para Assembleia Geral Extraordinária do Fundo
    a ser realizada por meio digital, no dia 07 de agosto de 2020, às 11:00 (onze horas), nos termos da
    Deliberação CVM nº 849, de 31 de março de 2020, inciso VI, e do regulamento do Fundo (“Assembleia” e
    “Convocação”, respectivamente), bem como a respectiva Proposta da Administradora (“Proposta da
    Administradora”), as quais encontram-se disponíveis no website da Administradora (www.btgpactual.com)
    e no Sistema Integrado CVM e B3 (FundosNet);
    • A Assembleia tem como ordem do dia deliberar sobre realização da 3ª (terceira) emissão de cotas do Fundo,
    a ser realizada por meio de oferta pública, nos termos da Instrução da CVM nº 400, de 29 de dezembro de
    2003, conforme alterada,sob o regime de melhores esforços de distribuição (“Terceira Emissão” e “Oferta”,
    respectivamente), conforme características constantes da Proposta da Administradora, com a consequente
    autorização à Administradora e à Gestora para a prática de todos e quaisquer atos necessários à realização
    da Terceira Emissão e da Oferta;
    • Seguindo entendimento recente da CVM, a Convocação e a Proposta da Administradora não foramenviadas
    em formato físico para os Cotistas;
    • Adicionalmente, com o intuito de conferir maior publicidade e transparência à realização da Assembleia, a
    Administradora enviou a Convocação também para os endereços de e-mail dos Cotistas disponibilizados
    pela B3 S.A. – Brasil, Bolsa e Balcão ou anteriormente informados ao serviço de escrituração de cotas do
    Fundo (para os Cotistas que não tenham suas cotas depositadas em bolsa). Assim, incentivamos os Cotistas
    que mantenham seus dados cadastrais devidamente atualizados junto a seus agentes de custódia (para os
    Cotistas que tenham suas cotas depositadas em bolsa) ou junto ao Administrador, na qualidade de
    escriturador das cotas do Fundo (para os Cotistas que não tenham suas cotas depositadas em bolsa);
    • Ademais, dado que a Assembleia será realizada por meio digital e com o objetivo de auxiliar os Cotistas, a
    Administradora informa que disponibilizará em breve um manual de acesso à plataforma que será utilizada
    para a realização da Assembleia, complementando as instruções que já constam da Convocação.
    Permanecemos à disposição para prestar quaisquer esclarecimentos adicionais que se façam necessários.
    São Paulo, 23 de julho de 2020.
    BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DTVM
    Administradora
    VBI REAL ESTATE GESTÃO DE CARTEIRAS LTDA
    Gestora

    Curtir

NOVOS COMENTÁRIOS AQUI: (sem links, emails ou telefones)

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair /  Alterar )

Foto do Google

Você está comentando utilizando sua conta Google. Sair /  Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair /  Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair /  Alterar )

Conectando a %s