XPHT11 – XP Hoteis FII

O XP Hotéis FII (XPHT11) nasceu da parceria entre a XP Vista e a administradora hoteleira Atrio Hotéis, a maior administradora independente de hotéis Accor do país. O Fundo possui 896 quartos em 13 hotéis dedicados ao segmento de negócios, localizados na região sul do país e na cidade de São Paulo.

Os 13 hotéis nos quais o Fundo possui unidades hoteleiras estão classificados entre:

(i) Consolidados: em operação há mais de 3 anos;

(ii) Em consolidação: com menos de 3 anos de operações.

Início do Fundo: Abril/ 2016

CNPJ: 18.308.516/0001-63

Código Bovespa: XPHT

Patrimônio Líquido: R$ 387.010.201,00 (Março/19)

Gestor: XP Vista Asset Management Ltda.

Administrador: Genial Investimentos.

Administradora Hoteleira: Atrio Hoteis.

Quantidade e Valor do PL por Cotas:

Sênior: 1.615.705 – R$ 101,21 (XPHT11)

Ordinária: 1.521.937 – R$ 105,32 (XPHT12)

Subordinada: 600.000 – R$ 105,32 (Não negociada)

Taxa de Administração:

Caso o fundo não faça parte do IFIX:

7,25% sobre Faturamento Mensal do Fundo até R$ 2,0MM

(Acima de R$ 2,0MM a taxa será calculada de forma escalonada – Mínimo de R$35 mil/mês).

Caso o fundo faça parte do IFIX:

Fica estabelecido que o método alternativo de cobrança de taxa de administração acima não será aplicado quando o Fundo tenha integrado ou passe a integrar índice de mercado. Neste caso, a taxa de administração será equivalente ao percentual de 0,75% (setenta e cinco centésimos por cento) ao ano sobre o valor de mercado do fundo.

O Fundo não cobrará taxa de performance.

RI: ri@xpasset.com.br

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

38 comentários em “XPHT11 – XP Hoteis FII”

  1. FATO RELEVANTE

    A GENIAL INVESTIMENTOS vêm,por meio deste Fato Relevante,informar aos cotistas e ao mercado em geral que,neste momento, tendo em vista a pandemia do COVID-19(“Vírus”)e seu surto em diversas regiões do País,estamos em contato com as administradoras dos hotéis do portfólio do Fundo, a saber, a Accor, para os ativos de São Paulo, e a Atrio Hotéis,para os ativos da Região Sul do país,para que sigam com diligência as recomendações das autoridades competentes quanto às ações que busquem minimizar a disseminação do Vírus. A prioridade neste momento é de resguardar a saúde e o bem-estar dos nossos hóspedes, colaboradores e de toda a população. Na Região Sul, de forma geral, com a paralisação da economia, a taxa de ocupação dos hotéis do portfólio está próxima de zero.
    Também é importante mencionar que diversos governos estaduais e municipais da região decretaram a suspensão de serviços nas cidades, incluindo os hotéis. Diante dessa realidade, e ainda para minimização dos resultados negativos,a Atrio iniciou a suspensão temporáriado funcionamento dos hotéis Ibis Chapecó, e Ibis Budget Blumenau, Ibis POA Assis Brasil, Ibis Styles POA, Novotel POA Aero, Ibis Canoas, Ibis Budget Curitiba Centro, Novotel Curitiba, Ibis Londrina e Ibis Budget Foz do Iguaçu. Somente o hotel Ibis Budget Curitiba Aero ainda continuará em operação, porém podendo ser adotada a mesma medida se necessário. Os demais hotéis do portfólio do Fundo (Pullman Ibirapuera, Ibis Budget Paraíso e Ibis São Paulo Barra Funda) seguirão as diretrizes impostas pelas autoridades competentes, observado que atualmente tais hotéis ainda seguem em operação,mas também impactados por uma baixa taxa de ocupação e podendo apresentar resultado operacional negativo nos meses em que perdurar o combate ao Vírus.Não está descartada inclusive a possibilidade de suspensão temporária das atividades dos hotéis em São Paulo, sendo que tal medida está em avaliação e será prontamente comunicada aos investidores no caso de ser adotada.Ressaltamos que em todos os hotéis do portfólio foram instaurados comitês de crise, de forma a revisar diariamente as ações de segurança e saúde dos hóspedes e colaboradores, assim como também para a adoção de medidas de redução de custos durante o período de enfrentamento da disseminação do Vírus. Manteremos o mercado tempestivamente informado sobre qualquer notícia que impacte os hotéis do portfólio do Fundo.

    São Paulo, 20 de março de 2020

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    1. Esse fundo é muito BIZARRO! Quanot mais estudo, mais BIZARRO fica.

      Além dessa separação entre cotas “seniores” (q aparentemente pagam MENOS!!) e “ordinárias” … li escondido lá no últ. relatório gerencial … diz lá… que a distribuição de rendimentos do hotel Íbis Paraíso (1/3 do fundo) será TRIMESTRAL, e não mensal.

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      1. Renato, resumidamente o sistema de cotas funciona assim:
        Possui três classes de cotas. Tem as cotas sênior, código XPHT11, com 1.615.705 cotas; as cotas ordinárias, código XPHT12, com um total de 1.521.937 cotas emitidas e 600.000 cotas subordinadas, que não são negociadas em Bolsa.
        A cota sênior (XPHT11) tem prazo de 5 anos e começam a amortizar após 2 anos, contando a partir de Jan/19, se não me engano. Tem preferência no recebimento de rendimentos até 100% do CDI. O que passar desse valor vai para as cotas ordinárias (XPTH12). Por esse motivo a queda dos juros fez os rendimentos da cota ordinária crescerem nos últimos meses, reduzindo o das sênior (ultimo provento: XPTH11: R$0,37 e XPTH12:R$ 0,91). Tanto as sênior quanto as subordinadas poderão ser convertidas em ordinárias após dois anos, ou serão gradativamente amortizadas. No final, só restarão as XPTH12. Inclusive a nova emissão só terá XPTH12.
        Com relação aos rendimentos trimestrais do Íbis Paraíso, já vem sendo pagos trimestralmente. Eles ocorrem nos meses de abril, julho, outubro e janeiro e utilizam como base o resultado acumulado dos três meses anteriores. O impacto nas distribuições ocorre nos meses de maio, agosto, novembro e fevereiro de cada ano. Esse hotel pertence 50% ao fundo. Imaginei que a outra metade seria alvo da nova oferta, mas pelo prospecto, ainda não.

        Curtido por 2 pessoas

      2. Muito obrigado aí pelas informações!

        Então … estou aqui tbém que nem barata-tonta pesquisando … que ZOOOOOOONA. Q CONFUSÃO! PRÁ QUE ISSO ? Explicam tudo, mas nao justificam nada!

        O pior é essa de que a Cota “11” irá desaparecer e a “12” permanaecerá… Nem isso “planejaram” direito, pois o bom senso nos diz que veria ser o contrário, pois não ?

        Sou de opinião de que … alguém GRANDE colocou dinheiro aí, e nas negociações / contratos lá … não arriscariam por mais de 5 anos; ou, gostariam de ver o dinheiro de volta depois de 5 anos, corrigidos. É uma renda fixa de FII -rsrrsrsrs É a volta da RMG com outro nome … Q CRIATIVIDADE…

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      3. Originalmente o fundo também investiu na construção dos hotéis. Era um fundo de incorporação, focado na região sul. Por isso tantos hotéis espalhados pelos três estados. Era fechado e chamado de VRE Hotéis (criado em 2016, a partir da parceria entre a gestora de recursos Vista Real Estate e a administradora hoteleira Atrio Hotéis). Essa confusão de tipos de cotas vem dessa origem. A partir da segunda emissão, os recursos foram utilizados para a compra dos três hotéis em São Paulo. Com o tempo essas cotas serão convertidas ou amortizadas, e o fundo se tornará um fundo convencional. Quanto ao ticker, basta alterar depois para 11.

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      4. Obrigado, @ZAC, pela explicação. Está claríssimo!

        Qual seria o “fator de conversão” futuro, saberia dizer sem consultar ? Seria algo… proporcional ao preço de mercado pelo PL ou está fixo em alguma fórmula maluca ?

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      5. Fica claro também minhaas suspeitas … essa tal de “conversão”, “amortização”, “classe de ativos”, etc. nada mais é do que uma maneira que encontraram para reaver o dinheiro investido.

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      1. Pois é … lendo mais por aí, encontrei a seguine PÉROLA: … as diversas classes permitem dentro de um mesmo portifólio acomodar diferentes perfis de investidores e riscos …

        Ah, bom ! Tá explicado!, então. A dúvida mesmo seria saber se … JUSTIFICA ? R. Claro que não … conversa para boi dormir! Imagina… se a “moda” pega e os demais FII resolvem aderir ? MAIS UMA JABOTICABA! Imprecionante ! Só no Brasil …

        Me lembrei da Kate Lyra … Fundo é tão bonzinho! Querem explicar o injustificável que a conclusão só pode ser uma só: esmola demais até santo desconfia!

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  2. Comparando alguns dados como FII concorrente, o HTMX11 …

    PL: R$ 600 (390+ 200) MM x 170 MM
    Unidades: 896 x 402
    Ocupação e Diária Média (% R$): 62,0% – R$295,10 x 77% e diária média de R$358
    RevPar* (R$/dia): R$ 182,90 x R$ 275

    Taxas (ger., admin., perform., consult., etc): Complicadinho, eihm ! Mas vamos às contas de padaria, abaixo, baseado na receita/despesas dos últimos 12 meses:

    HTMX11:
    Receita (últ 6 meses): R$ 5.298.236 x 2 = 10.596.472
    Despesas Operacionais (últ 6 meses): R$ 1.165.849 x 2 = 2.331.698
    Taxas / Despesas: 22%

    XPHT11:
    Receita (últ 12 meses): R$ 21.975.461
    Despesas Operacionais (últ 12 meses): R$ 2.237.144
    Taxas / Despesas: 10.1%

    Outro … underdog ? GOSTEI !!

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  3. 2ª (segunda) emissão de Cotas Ordinárias do Fundo.

    Montante da Oferta
    Inicialmente, R$ 200.000.000,00 (duzentos milhões de reais), considerando a subscrição e integralização da totalidade das Novas Cotas Ordinárias pelo preço unitário de R$ 100,00 (cem reais) por Cota, sem considerar a Taxa de Distribuição Primária.
    Dessa forma, cada Nova Cota Ordinária subscrita custará R$104,35 (cento e quatro reais e trinta e cinco centavos) aos respectivos subscritores.

    Destinação dos Recursos
    da Oferta serão destinados à aquisição pelo Fundo dos seguintes Imóveis-Alvo da Emissão, observada a seguinte ordem de prioridade:

    A) Aquisição de Quartos no Hotel Ibis Ibirapuera:

    O Hotel Ibis Ibirapuera está situado na Avenida Santo Amaro, nº 1.411, Bairro Vila Nova Conceição, Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, integrantes do Condomínio Edifício Ibis Ibirapuera, com 364 quartos, de área privativa unitária média de 19,00 m² (dezenove metros quadrados).

    É um empreendimento recentemente construído, em operação desde 2017. O hotel oferece Wi-Fi grátis e quartos modernos e bem-equipados, com ar-condicionado e TV a cabo. Também conta com um buffet de café da manhã, restaurante e bar 24 horas. Além disso, o hotel aceita cachorros de pequeno porte com até 15kg.
    O Hotel Ibis Ibirapuera fica a 6 km do Aeroporto de Congonhas, a 3 km do Parque Ibirapuera, próximo ao Shopping Ibirapuera e ao bairro Moema, onde estão localizados diversos bares e restaurantes.

    A Proposta Ibirapuera é para aquisição de 206 (duzentas e seis) unidades autônomas com área privativa unitária média de 19,00 m² (dezenove metros quadrados).
    Além dos Quartos Ibirapuera, outras 47 (quarenta e sete) unidades podem vir a ser adquiridas pelo Fundo, desde que, até a data de celebração da escritura de compra e venda determinados processos judiciais relativos à rescisão de compromissos de compra e venda e/ou distratos e/ou cobrança de valores em aberto envolvendo tais unidades sejam extintos, com decisão transitada em julgado.
    O preço de aquisição dos Quartos Ibirapuera será R$ 75.190.000,00 (setenta e cinco milhões, cento e noventa mil reais), ou seja, R$ 365.000,00 (trezentos e sessenta e cinco mil reais) por unidade.

    B) Aquisição do Hotel Ibis Copacabana Posto 5:

    O Hotel Ibis Copacabana Posto 5 está situado na Rua Xavier da Silveira, nº 82, Bairro de Copacabana, Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, com 213 quartos, de área privativa unitária média de 18 m² (dezoito metros quadrados).

    O hotel foi inaugurado em 2015. Trata-se de um hotel econômico, moderno e com boa localização, a apenas 5 minutos da Praia de Copacabana, onde acontece o Réveillon, além de maratonas e blocos de Carnaval. Fica ao lado do metrô Cantagalo e tem fácil acesso aos pontos turísticos do Rio de Janeiro. Os quartos são equipados com TV a cabo, ar-condicionado e wi-fi grátis. O hotel oferece, ainda, empréstimo de guarda-sol, cooler e toalhas de praia.

    No ano de 2019, a diária média praticada e a ocupação foram de, respectivamente, R$ 222 e 70%. A Proposta Copacabana é para aquisição do imóvel onde está edificado o Hotel lbis Copacabana Posto 5. O preço de aquisição do Imóvel será de R$ 95.000.000,00 (noventa e cinco milhões de reais).

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    1. Essa emissão é para as cotas XPHT12 (Ordinárias) e não, XPHT11 (Sêniores)

      Deu nó aqui …

      Que frescura, digo, estória é essa de cota Sênior (XPHT11) e Ordinária (XPHT12) ?

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  4. Hotéis pedem limites a serviços como Airbnb

    A indústria hoteleira está preparando uma ofensiva para tentar convencer o governo a restringir o aluguel de residências de curta estadia pela internet, como o Airbnb. A reclamação é que há desigualdade nas condições de concorrência entre os setores, argumento contestado pelas empresas de tecnologia.

    Representantes da Associação Brasileira da Indústria de Hotéis (ABIH) estiveram no Ministério da Economia em junho e ficou acertado que os pleitos do setor serão consolidados em um documento formal, a ser enviado à pasta nos próximos dias. O rol de reivindicações ainda está sendo moldado.

    “A hotelaria sofre muito com esses aplicativos. Do ano passado para cá, 159 hotéis já fecharam. São empregos e arrecadação de impostos perdidos”, diz Manoel Linhares, presidente da ABIH. “Não somos contra a tecnologia, mas reivindicamos condições igualitárias de competição no mercado.”

    A ABIH também estuda uma maneira de alterar a lei federal para permitir que as prefeituras criem regras próprias para o aluguel via plataformas digitais, o que abriria a brecha, por exemplo, à cobrança do Imposto Sobre Serviço (ISS), tributo que incide na hotelaria.

    Além de questões legais e tributárias, a preocupação da indústria hoteleira reflete o crescimento da concorrência das hospedagens informais pela internet. O Airbnb, maior plataforma desse tipo no Brasil, têm aproximadamente 220 mil anúncios de quartos e casas no País. No ano passado, as hospedagens ligadas à companhia atenderam 3,8 milhões de pessoas, 71% mais que em 2017.

    O Airbnb ainda estima que as transações movimentaram R$ 7,7 bilhões no País, 92% a mais do que no ano anterior, considerando a renda obtida pelos proprietários de imóveis e os gastos locais dos hóspedes.

    O Ministério da Economia afirma que as conversas com a indústria hoteleira estão em estágio inicial e que, caso as reivindicações afetem a lei do aluguel, deverão envolver o Congresso e ser alvo de “amplo debate, de longo prazo”, sem data prevista para uma definição.

    Restrições ao Airbnb já são prática em outras partes do mundo. Em Nova York, o limite é de 30 dias, e o locador precisa morar na casa.

    As informações são do jornal O Estado de S. Paulo.

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      1. O pior dessa estória, par amim, é saber que idéias como AirBnb, Ubber, etc. poderiam sair da cabeça de qualquer brasileiro… mas não: se nào vem de fora, se o formando não trabalha em uma “multi-nacional”… não serve!… deve ser ruim! … Enquanto isso … quem perde? O cidadão que parece nem ser dono do quarto de seu imóvel próprio … essa indústria hoteleira não se enxerga: estamos faalndo de mercados distintos., muito embora exista alguma interseção … mas sao usuários e mercados distintos.

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    1. É incrível quando convém correm pro governo pra pedir mais regulação. Vou dar uma dica pros donos de hotéis : coloquem seus quartos no Airbnb também, resolvido, larguem mão de nhem nhem nhem, bando de chorões aprendam a se virar sozinhos, falta de vergonha na cara.
      Renato, é que aqui no Brasil não inovam nada por que a cultura daqui é ser funcionário público, só e mais nada.

      Curtido por 1 pessoa

  5. Código de negociação da cota: XPHT11
    Data da informação 31/05/2019
    Data-base 31/05/2019
    Data do pagamento 14/06/2019
    Valor do provento por cota (R$) 0,543048
    Período de referência Maio
    Ano 2019

    Código de negociação da cota: XPHT12
    Data da informação 31/05/2019
    Data-base 31/05/2019
    Data do pagamento 14/06/2019
    Valor do provento por cota (R$) 0,4
    Período de referência Maio
    Ano 2019

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  6. Relatório Gerencial de Abril/2019 (Número de cotistas: 267)

    Fluxo Financeiro Abr-19 2019 12 meses
    Receitas 2.210.888 4.779.651 6.199.092
    Receita de Locação 1.854.979 3.769.479 5.075.864
    Lucro Imobiliários – – –
    Receita LCI e Renda Fixa 355.908 1.010.172 1.123.228

    Despesas (149.453) (323.969) (953.253)
    Despesas Imobiliárias – – –
    Despesas Operacionais (149.453) (323.969) (953.253)
    Fundo de Reserva do Fundo – – –
    Resultado Líquido 2.061.435 4.455.682 5.245.839
    Rendimento Distribuído 1.217.904 4.648.870 5.024.235
    Sênior 837.420 3.350.005 3.350.005
    Ordinária 380.484 1.298.865 1.674.230

    Rendimento por Cota
    Sênior (XPHT11) 0,52 2,07 2,07
    Ordinária (XPHT12) 0,25 0,85 2,14

    Ocupação e Diária Média (% R$): 62,0% – R$295,10
    RevPar* (R$/dia): R$ 182,90 (índice que combina a taxa de ocupação e a diária média, representado a receita por quarto disponível)

    Receita de Locação XP Hotéis (Abr.19):
    Portfólio Região Sul – 10,2% (262 quartos)
    Ibis Expo – 27,6% (286 quartos)
    Pullman – 62,2% ( 348 quartos)

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  7. Destaques do 1 º trimestre de 2019

    Após a segunda emissão de cotas em dezembro/2018, destaca-se no 1 º trimestre de 2019 a aquisição dos ativos Pullman Ibirapuera (localizado no bairro Vila Mariana, São Paulo/SP) e Ibis Expo (bairro Barra Funda, São Paulo/SP). Com representatividade de 80,0% da receita imobiliária do portfólio do Fundo, estas propriedades hoteleiras majoraram razoavelmente os principais indicadores do fundo a partir de março/2019. Observa-se o salto do RevPar do portfólio de R$ 87,00 para R$ 163,00 (crescimento de 87%), fundamentado principalmente pelo aumento da diária média que saiu de R$ 159,00 para R$ 299,00 (crescimento de 88%). Em adição, o portfólio contou com a entrega de resultados positivos a partir de março de 2019 pelo Novotel Curitiba, o qual foi inaugurado no segundo semestre do ano passado.

    Curtido por 2 pessoas

    1. Ainda no contexto da segunda emissão, o Fundo assinou em abril/ 2019 o Compromisso de Compra e Venda de Ações Sob Condições Suspensivas (SPA), cujo objeto é aquisição de 50,0% das ações da Habraset Hoteleira S.A., proprietária de 100% do Hotel Ibis Budget Paraíso, situado em São Paulo/SP. A concretização desta Transação está sujeita ao cumprimento integral das condições precedentes, sendo que a expectativa de conclusão é até o mês de junho/2019, sendo certo que o NOI da propriedade hoteleira será de direito do fundo desde a data de assinatura da Transação (18/04/19). Importante salientar que a distribuição de rendimentos desta propriedade hoteleira para o Fundo será trimestral e ocorrerá nos meses de abril, julho, outubro e janeiro e utilizará como base o resultado acumulado dos três meses anteriores. O investidor evidenciará, então, seu impacto nas distribuições dos meses de maio, agosto, novembro e fevereiro de cada ano.
      Por fim, como evento subsequente, podemos destacar a listagem do fundo para negociação na B3 em abril com os tickers XPHT 11 (cota Sênior) e XPHT 12 (cota Ordinária).

      Curtido por 1 pessoa

      1. Sobre o Hotel Pullman Ibirapuera
        Inaugurado em 1999, o Pullman Ibirapuera está localizado na Rua Joinville, 515, no bairro da Vila Mariana, São Paulo (SP), próximo a grandes vias como a Av. 23 de Maio (corredor Norte-Sul) e Complexo Viário Ayrton Senna que promovem o deslocamento para a regiões corporativas de São Paulo. O hotel possui 348 apartamentos de metragens que variam entre 27 m² a 54 m² e conta com restaurantes e instalações de lazer e de eventos. O Hotel Pullman Ibirapuera foi adquirido pelo montante de R$190.000.000,00 (cento e noventa milhões de reais).

        Sobre o Ibis Expo
        Inaugurado em 1999, o Ibis Expo está localizado na Rua Eduardo Viana, 163, no bairro da Barra Funda, São Paulo (SP). Esta região se destaca pela proximidade com teatros, museus, espaços de eventos e casas de shows, atraindo não somente a demanda corporativa como também de eventos e de lazer. O hotel possui 286 apartamentos com metragem aproximada de 21 m² e conta com restaurante, bar, fitness center e espaço para eventos. O Ibis Expo foi adquirido pelo montante de R$75.000.000,00 (setenta e cinco milhões de reais).

        Sobre o Ibis Budget Paraíso
        Inaugurado em 2001, o Ibis Budget Paraíso está localizado na Rua Vergueiro, 1.571, no bairro da Paraíso, São Paulo (SP), próximo a grandes vias como a Av. 23 de Maio (corredor Norte-Sul), Compl. Viário Aytron Senna e Av. Paulista que promovem o deslocamento para a regiões corporativas de São Paulo. O hotel possui 300 apartamentos de metragens aproximadas de 16 m² e conta com um restaurante. A proporção de 50,0% das ações do veículo proprietário do Ibis Budget Paraíso foi negociada pelo montante de R$ 35.000.000,00 (trinta e cinco milhões).

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      1. No papel do pão :
        Pullman: 700 a diaria x 348 aps = 244.000/dia
        Ibis Expo: 300 a diaria x 286 aps= 85.800/dia
        Ibis Paraíso: 200 a diaria x 300aps= 60.000/dia
        Arredondando : 400.000/dia x 30 = 12.000.000/mes;
        o que dá 4% ao mes , fora outras rendas, considersndo 100% de ocupação.

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      2. Padre

        eu ACHO que pode dividir isso ai por… oito ou nove pra chegar no real… se quiser jogar 10 fica melhor

        ocupação média 50-60%

        revpar médio em torno de 165

        taxa média uns 300

        vamos ver como fica com o Novotel

        o iBis aqui em Foz e Blumenau é Budget

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