RBED11 – Rio Bravo Renda Educacional FII

Razão Social
FII Rio Bravo Renda Educacional

Administrador
Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda.

Gestor
Rio Bravo Investimentos

Taxa de Adminsitração
0,70% a.a. sobre o Valor de Mercado – Mín. Mensal de R$ 15.000

Escriturador das Cotas
Itaú Securities Services

Quantidade de Cotas
752.500

Objetivo do Fundo
Renda Regular de Aluguel

Política de Investimentos
O FII Rio Bravo Renda Educacional tem como objetivo realizar investimentos com perspectiva de longo prazo em ativos imobiliários, por meio de aquisição e posterior gestão patrimonial de imóveis de natureza comercial, tal como a possibilidade de adquirir terrenos para a edificação, notadamente destinados à atividade educacional, tais como universidades, faculdades, escolas técnicas, bem como a aquisição de cotas de outros Fundos de Investimento Imobiliário (FII).
A parcela do patrimônio do Fundo não aplicada nos Ativos Imobiliários poderá ser aplicada em ativos de renda fixa, tais como: títulos públicos federais; operações compromissadas lastreadas nesses títulos; títulos de emissão ou coobrigação de instituição financeira de primeira linha, incluindo certificados de depósito bancário (CDB); letras de crédito imobiliário (LCI); cotas de fundos de investimento de liquidez diária, e quaisquer outros valores mobiliários, desde que (“Ativos de Renda Fixa, e em conjunto com os Ativos Imobiliários “Ativos”).

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59 comentários sobre “RBED11 – Rio Bravo Renda Educacional FII

  1. Fato Relevante

    Comunicamos quefoi efetuado o pagamento do sinal, no valor de R$ 2.000.000,00 (dois milhões de reais), referente às aquisições mencionadas no Fato Relevante divulgado no dia 25 de setembro de 2019.

    O pagamento do sinal estava previsto no Memorando de Entendimento (MoU) assinado com instituição de ensino de primeira linha para aquisição de três ativos imobiliários localizados na região Sudeste, com valor total de aquisição de R$ 150.500.000,00, com a celebração de contratos atípicos com vigência de 10 e 12 anos, resultando em cap rate bruto médio de 8,78%. A conclusão da aquisição dependerá do resultado satisfatório de Due Diligence técnica, ambiental e documental dos imóveis.

    Mais informações sobre os imóveis serão divulgadas aos investidores e ao mercado em geral após superação de condições precedentes do MoU. Considerando somente as cotas emitidas equivalentes ao montante necessário para aquisição dos Imóveis, a distribuição de rendimentos será mantida em R$ 1,00 por cota. O impacto final na distribuição de rendimentos dependerá do volume captado na segunda emissão de cotas e será informado aos cotistas assim que houver o anúncio de encerramento da emissão.

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  2. COMUNICADO AO MERCADO

    Encerramento do Período de Exercício do Direito de Preferência e Início do Direito de Subscrição de Sobras

    Prezados Srs. Cotistas e Investidores,

    Comunicamos aos cotistas do Fundo (“Cotistas”) e ao mercado em geral o encerramento do primeiro período de exercício do direito de preferência na subscrição de cotas no âmbito da 2ª (segunda) emissão de cotas do Fundo (“Primeiro Período de Exercício do Direito de Preferência”).

    Durante o Primeiro Período de Exercício do Direito de Preferência, foram subscritas 192.360 (cento e noventa e dois mil, trezentas e sessenta) Novas Cotas, correspondentes ao montante total de R$ 29.490.711,60 (vinte e nove milhões, quatrocentos e noventa mil, setecentos e onze reais e sessenta centavos), restando não subscritas 1.486.394 (um milhão, quatrocentas e oitenta e seis mil, trezentas e noventa e quatro) Novas Cotas, disponíveis para subscrição no âmbito da Emissão.

    Cada Cotista que exerceu seu Direito de Preferência e assinalou a intenção de aderir também às Sobras terá o direito de subscrição das Sobras das Novas Cotas que não foram objeto do exercício do Direito de Preferência (“Direito de Subscrição de Sobras”), observado o fator de proporção para subscrição de Novas Cotas de 804,71330890%, a ser aplicado sobre o número de Novas Cotas por ele subscritas durante o prazo para exercício do Direito de Preferência. Eventuais arredondamentos serão realizados pela exclusão da fração, mantendo-se o número inteiro (arredondamento para baixo).

    O direito de subscrição das Sobras deverá ser exercido entre o dia 03 de outubro de 2019, inclusive, e 16 de outubro de 2019, inclusive, sendo que (i) até 15 de outubro de 2019, inclusive, junto à B3, por meio de seu respectivo agente de custódia, observados os prazos e os procedimentos operacionais da B3; ou (ii) até 16 de outubro de 2019, inclusive, junto ao escriturador das cotas do Fundo, observados os prazos e os procedimentos operacionais do escriturador (“Período de Sobras”).

    Encerrado o Período de Sobras, e não havendo a subscrição da totalidade das Novas Cotas objeto da Oferta Restrita, será divulgado, até o 1° (primeiro) dia útil subsequente ao encerramento do Período de Sobras, o comunicado de encerramento do Período de Sobras (“Comunicado de Encerramento do Período de Sobras”) no Fundos.net e por meio da página da rede mundial de computadores da Instituição Administradora, informando o montante de Novas Cotas subscritas durante o Período de Sobras, bem como a quantidade de Novas Cotas remanescentes, que poderão ser subscritas no âmbito da Oferta Restrita junto a Investidores Profissionais.

    Curtido por 2 pessoas

  3. RIO BRAVO INVESTIMENTOS DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS LTDA.,
    instituição financeira com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Chedid Jafet, nº
    222, Bloco B, 3º andar, Vila Olímpia, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 72.600.026/0001-81 (“Rio Bravo”), na
    qualidade de instituição administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RIO BRAVO
    RENDA EDUCACIONAL – FII, inscrito no CNPJ/MF sob o nº 13.873.457/0001-52 (“Fundo”), vem, por
    meio deste, em cumprimento ao disposto na Instrução CVM n° 472/08, conforme alterada, bem como de
    acordo com a sua Política de Divulgação de Fatos Relevantes, comunicar que,

    nesta data, assinou Memorando de Entendimento (MoU) com instituição de ensino de primeira linha para aquisição de três
    ativos imobiliários localizados na região Sudeste, com valor total de aquisição de R$ 150.500.000,00, com
    a celebração de contratos atípicos com vigência de 10 e 12 anos, resultando em cap rate bruto médio de
    8,78%.

    Mais informações sobre os imóveis serão divulgadas aos investidores e ao mercado em geral após
    superação de condições precedentes do MoU. Considerando somente as cotas emitidas equivalentes ao
    montante necessário para aquisição dos Imóveis, a distribuição de rendimentos será mantida em R$ 1,00
    por cota.

    O impacto final na distribuição de rendimentos dependerá do volume captado na segunda
    emissão de cotas e será informado aos cotistas assim que houver o anúncio de encerramento da emissão.
    São Paulo, 25 de setembro de 2019.

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    • Estão ligeiros, no estudo de viabilidade haviam derrubado o yeld para 2019 para 5,31% voltando a 7,42 em 2020, pelo fato da diluição das cotas em decorrência da alocação do montante da emissão.
      Com este MoU aceleram a alocação de receita ainda em 2019 melhorando o desempenho do fundo. A Rio Bravo até o momento tem trabalhado bem com o fundo (está vendo o potencial de crescimento, e, obviamente o aumento de sua receita).
      Pelos valores, prazo de vigência e quantidade de imóveis, este MoU não traz os imóveis que constam no estudo de viabilidade. Espero que a instituição de ensino de primeira linha não seja a Kroton, assim o fundo além de multi imoveis se tornaria multi inquilino. Talvez, e digo “talvez” amanhã as cotas tenham alguma reação em decorrência da agilidade da Rio Bravo e da possibilidade de retomada do Dy após a emissão.

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  4. Pessoal, bom dia.

    Queria uma opinião de vocês : nesse valor da subscrição, vale a pena exercer? Pensando pelo fato de que ao ter mais cotas no mercado, será que depois o valor para compra não poderá ficar abaixo dos 153 reais?

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  5. DESTINAÇÃO DOS RECURSOS:

    Valor Aproximado Cap Rate Aproximado Tempo de Contrato Atipico Localização Situação
    Ativo(s) 1 R$ 75.000.000 9,25% 5 anos Minas Gerais Proposta de exclusividade assinada
    Ativo(s) 2 R$ 150.000.000 8,50% 10 anos Minas Gerais Contrato já em vias de assinatura
    Ativo(s) 3 R$ 100.000.000 7,50% 7 anos São Paulo Negociações avançadas
    Ativo(s) 4 R$ 120.000.000 8,50% 5 anos Rio de Janeiro Negociações avançadas
    Ativo(s) 5 R$ 75.000.000 7,50% São Paulo Negociações em andamento
    Ativo(s) 6 R$ 40.000.000 8,50% – Minas Gerais Negociações em andamento
    Ativo(s) 7 R$ 50.000.000 – – Rio de Janeiro Negociações em andamento

    Curtido por 3 pessoas

      • Não é mencionado no prospecto da emissão tal detalhe, vou enviar email para tentar saber.

        Curioso é que tínhamos um yield de mais de 7 % em cima da cota de 170,90. Agora a previsão é que caia para pouco mais de 5 % para depois voltar a 7,42 % em 2020.

        Negócio excelente, para a Rio Bravo e para os donos dos imóveis que serão vendidos ao fundo.

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      • Falei com o RI, que por sim atendeu muiiiito bem, dos 7 ativos alguns são para a Kroton, mas outros são para outras empresas educacionais. A intenção da Rio Bravo é tornar o fundo multi ativo e multi inquilino. Achei ótimo, estamos mudando o fundo de 2 terrenos de garantia por recebíveis da Kroton para um fundo educacional multi inquilino e multi ativos. A cota esta em queda, mas acredito que com estas mudanças o fundo ganhará qualidade e aderência pelo investidor e a cota aumentará automaticamente reflexo do Dy.

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    • Pipeline

      D E S T I N A Ç Ã O D O S R E C U R S O S
      A prospecção de ativos respeita os critérios: (i) presença em regiões metropolitanas; (ii) baixo risco de inadimplência; (iii)
      aumentar a exposição à região Sudeste e (iv) valores de terrenos e construção em linha com o praticado pelo mercado.
      Atualmente, o Fundo possui proposta com exclusividade e contrato em vias de assinatura que totalizam R$ 225 milhões
      para alocação dos recursos da 2º Emissão de Cotas. Ainda, a Rio Bravo possui um pipeline de negociações avançadas que
      totalizam mais aproximadamente R$ 385 milhões.
      Valor Aproximado
      Cap Rate
      Aproximado
      Tempo de
      Contrato Atipico
      Localização Situação
      Ativo(s) 1 R$ 75.000.000 9,25% 5 anos Minas Gerais Proposta de exclusividade assinada
      Ativo(s) 2 R$ 150.000.000 8,50% 10 anos Minas Gerais Contrato já em vias de assinatura
      Ativo(s) 3 R$ 100.000.000 7,50% 7 anos São Paulo Negociações avançadas
      Ativo(s) 4 R$ 120.000.000 8,50% 5 anos Rio de Janeiro Negociações avançadas
      Ativo(s) 5 R$ 75.000.000 7,50% – São Paulo Negociações em andamento
      Ativo(s) 6 R$ 40.000.000 8,50% – Minas Gerais Negociações em andamento
      Ativo(s) 7 R$ 50.000.000 – – Rio de Janeiro Negociações em andamento

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      • Ike, seria prejuízo (de fato), apenas se você realizá-lo, não?
        Ao menos este será emitido por um valor acima do VP e abaixo do VM.
        Tem fundo por aí fazendo o inverso, especialmente na 1ª parte (o que é uma senhora …).
        Sds.

        Curtido por 2 pessoas

      • Eu discordo mbp77
        Vai falar isso pro pessoal que tem OGX em carteira e não vendeu…
        Vendendo ou não, ontem eu tinha mais patrimônio que hoje e isso é fato.
        Quem vendeu ontem, hoje compra mais do que ontem.

        Curtido por 2 pessoas

      • Tomas;

        Num curto prazo (dias), você pode estar certo.
        Mas prejuízo só se materializa quando você o realiza, e não com a variação desse ao sabor do que é inerente à renda variável.
        Se a pessoa não quer ver o patrimônio oscilar de valor, que fique 100% em RF.
        Sds.

        Curtido por 2 pessoas

      • mbp77,

        Como o Tomas comentou, hoje o patrimônio é menor que ontem, prejuízo na marcação a mercado líquido e certo. Não posso contabilizar minhas cotas a 171 pq hoje elas valem hoje 155,50.

        Pra minha sorte ( ou menos azar ) eu tinha vendido 40 % da posição semana passada, seguindo minha politica de desinvestimento em FII, que vejo estar correta. Como eu tinha comentado depois do episódio de ABCP, eu passo a enxergar nos FIIs um ativo para trade, não vejo segurança ( neste momento ) para ser o tipo de ativo que vou carregar com grande peso na carteira de investimentos para minha aposentadoria.

        Curtido por 2 pessoas

    • É cilada bino!!!
      realmente essa estorinha de que fii “é a tranquilidade da renda variável”, “as variações são suaves”, “os dy são crescentes”, etc etc
      é papo pra boi dormir!!!
      O iniciante que vendeu um imóvel físico e comprou uma carteira diversificada com figs, xpcm, abcp e rbed deve estar cortando os pulsos!!! kkkkk
      Também diminuí bem minha participação em fii’s, não creio que saia desse mercado, porém essas frequentes emissões disfarçadas de ‘ganho de musculatura’, mas que na verdade parecem ser pra engordar tx da adm. fazendo tanto as cotas quanto os dy despencarem me fizeram ver a coisa de outra perspectiva.
      Estou tendo um bom ganho desde que entrei, mas acho que é por conta do mercado autista mesmo.

      Curtido por 2 pessoas

    • Meus queridos, cuidado com conclusões por demais superficiais…certas “teorias conspiratórias” ficam boas em livros como Código Da Vinci, mas no mundo real (em especial nos negócios) podem causar muitos danos. E exemplos extremos como OGX pós IPO ou OGX pós quebra distorcem por demais as curvas de análise e geram ‘centros’ fora do ponto de equilíbrio…

      Curtido por 1 pessoa

    • ike1968, como disse o ADG, isso é ajuste de preço após anúncio de subscrição, feito automaticamente pela B3.
      A conta é (1 x 170,94 + 2,2309 x 153,31) / 3,2309 = 158,77 (fechamento ajustado de ontem).
      A lógica é que você terá direito a subscrever 2,2309 cotas por 153,31 para cada cota que tivesse ontem.

      Curtido por 3 pessoas

    • Ike, em minha opinião a emissão é muito grande, tanto que a subscrição será 227% das cotas, e acredito que já tenha investidor vendendo para garantir uma venda com valor maior que a emissão e com a grana entrar na subscrição.

      Curtido por 1 pessoa

  6. Eu não entendo quase na de FII, mas fico com a impressão de que esse tipo de emissão é feita só para os tubarões comprarem cotas próximo ao VP. Não divulgaram nem pipeline… 230%!!!
    Fala sério… acho que nem vou exercer nada do direito que tenho

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    • Antonio, as emissões são feitas para o fundo adquirir mais imóveis. Isso é importante, a meu ver, porque permite que os fundos ganhem musculatura. Veja, uma coisa é investir num fundo mono imóvel (XPCM, p.ex), outra é investir num fundo com dezenas de imóveis, dezenas de inquilinos e mais de 1 bilhão em patrimônio. O HGLG, p.ex, tem 1,5 bilhão em patrimônio e dezenas de inquilinos, dentre os quais as maiores empresas do país. Atingiu este patamar fazendo emissões e aumentando seu patrimônio. Sou fortemente favorável à emissões e aumento do tamanho dos fundos, aos estilo dos REITs dos EUA. Aliás, eu acho que fundos mono imóveis nem deveriam existir.

      Curtido por 4 pessoas

  7. NOVA EMISSÃO

    “…informa aos cotistas do Fundo (“Cotistas”) e ao mercado em geral que aprovou, na presente data, a realização da 2ª (segunda) emissão de cotas do Fundo (“Novas Cotas” e “2ª Emissão”, respectivamente), as quais, respeitado o Direito de Preferência dos Cotistas, abaixo descrito, serão objeto de oferta pública com esforços restritos de colocação, nos termos da Instrução CVM nº 476, de 16 de janeiro de 2009 (“Instrução CVM nº 476/09” e “Oferta Restrita” ou “Oferta”, respectivamente).

    O valor total da Oferta Restrita, incluindo a subscrição por meio do exercício do direito de preferência e a subscrição no âmbito da Oferta Restrita, é de até R$ 250.000.045,68 (duzentos e cinquenta milhões e quarenta e cinco reais e sessenta e oito centavos) (“Montante Inicial da Oferta”), correspondente a até 1.678.754(um milhão, seiscentos e setenta e oito mil, setecentos e cinquenta e quatro) Novas Cotas, pelo valor unitário de R$ 148,92 (cento e quarenta e oito reais e noventa e dois centavos) ou R$ 153, 31 (cento e cinquenta e três reais e trinta e um centavos), se considerados os custos da Oferta (“Preço da Emissão”).
    Para a fixação do valor das cotas da 2ª Emissão foi utilizado o valor patrimonial do Fundo. O Montante Inicial da Oferta poderá ser acrescido, a critério do Coordenador Líder, em até 20% (vinte por cento), com a emissão de 335.750 (trezentas e trinta e cinco mil, setecentos e cinquenta) cotas, correspondente ao valor adicional de R$ 49.999.979,40 (quarenta e nove milhões, novecentos e noventa e nove mil, novecentos e setenta e nove reais e quarenta centavos), resultando em R$ 300.000.024,40 (trezentos
    milhões, vinte e quatro reais e quarenta centavos) “Montante Total da Oferta”.

    Curtido por 4 pessoas

  8. Prezados Srs. Cotistas e Investidores,
    Comunicamos que, em continuidade aos Fatos Relevantes divulgados em 18 de janeiro de 2019 e 17 de abril de 2019, foram celebrados com a KROTON EDUCACIONAL S.A.(“Kroton”), na data de 28 de junho de 2019, os contratos definitivos (“Contratos Definitivos”) para troca dos imóveis detidos pelo Fundo pelos Campus Pitagóras (São Luiz, MA) e UNIC (Cuiabá, MT), conforme demonstrado no Anexo I do Fato Relevante.
    O resultado da operação é fruto de grande esforço realizado pela Gestora, que trabalhou ativamente para que a operação fosse realizada da melhor forma possível e garantisse a sustentabilidade do Fundo. A Rio Bravo assumiu a administração do Fundo em 2015 e a gestão em 2017, e desde então vem trabalhando para obter melhores resultados para os cotistas. É importante ressaltar também que a gestora contou com a confiança e contribuição dos cotistas para transformar a gestão do fundo de passiva para ativa (“Gestão Ativa”), conforme aprovado em assembleia em abril de 2019.
    O resultado do Fundo a partir desta transação será de aproximadamente R$ 1,04 por cota por mês e a distribuição de rendimentos do Fundo a partir de 28 de junho de 2019 será linearizada em R$ 1,00 por cota por mês, com base no fluxo de caixa gerado no semestre, podendo assim ser suportada dentro da diferença de 5% do resultado em regime de caixa conforme previsto na Lei nº 8.668 de 25 de junho de 1993.

    Curtido por 3 pessoas

    • Agora temos um fundo de gestão ativa focado no setor de educação?

      Não temos mais aquele fundo com os terrenos e toda uma atrapalhada que vem se arrastando desde seu início?

      Qual o rumo a se esperar? Ainda temos surpresas a descobrir?

      Valeu!!!

      Curtido por 3 pessoas

    • Gama, os terrenos foram substituídos por 2 imóveis da Kroton, que parecem ser imóveis de interesse da instituição, isto é bom. Quanto a gestão ativo temos que aguardar o que a Rio Bravo vai fazer, a principio eu entendi que vão aumentar o portfólio mas o cliente continuará sendo a Kroton, teremos que acompanhar e cobrar, afinal se os novos ativos forem em Capitais ok, se forem em cidades menores para atender aos interesses de locação da Kroton devemos acender o sinal amarelo, afinal temos que pensar sempre na realocação dos imóveis em caso de desocupação. Outro ponto importante é cobrar da gestão a aquisição de imoveis para outras instituições de ensino, pulverizando o risco do Fundo. Tenho o ativo a muito tempo e por enquanto sigo tranquilo no percentual que tenho.

      Curtido por 4 pessoas

    • Meu FII, Minha Vida,

      Só vai ficar surpreso com a renda quem estiver muito desavisado, a previsão era exatamente esta. Eu inclusive tinha vendido AEFI há tempos e voltei a ser cotista este mês porque a renda de 7 % aa em imoveis reais me pareceu melhor que receber 9 % aa por 2 terrenos sem destino. E se abrir em gap de baixa será uma ótima chance para aumentar minha posição.

      Otimo mês a todos !

      Ike1968

      Curtido por 3 pessoas

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