LGCP11 – LGCP FII

O Fundo tem por objeto a exploração de empreendimentos imobiliários voltados primordialmente para operações logísticas e industriais.

Início:  Novembro 2019
Código: LGCP11
Aministração: INTER DTVM
Consultor: LOG Commercial Properties
FII de Renda Gestão Ativa Logístico
Tx adm 0,46% a.a.

LOG VIANA
Localizado em Viana – ES
Início da operação em Agosto/14
Contratos típicos
Área Bruta Locável de 17.442 m2
28,6% de participação no Fundo
10 locatários
0% de inadimplência líquida ¹

LOG CONTAGEM I
Localizado em Contagem – MG
Início da operação em Fevereiro/11
Contratos típicos
Área Bruta Locável de 14.312 m2
24,5% de participação no Fundo
9 locatários
0% de inadimplência líquida ¹

LOG GOIÂNIA
Localizado em Goiânia – GO
Início da operação em Março/12
Contratos típicos
Área Bruta Locável de 19.163 m2
24,5% de participação no Fundo
24 locatários
0,3% de inadimplência líquida ¹

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

64 comentários em “LGCP11 – LGCP FII”

      1. foi o MELHOR resultado da série histórica do fundo, MAS mesmo estando a cotação no FUNDO do POÇO … o DY é de apenas uns 0,6%. Até um QiAzar está pagando mais ….

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    1. Na hora de avaliar o DY desse fundo tem que levar em consideração que ele faz reserva para melhorias nos galpões. Tem fundo aí com DY melhor, mas que no dia que precisar melhorar o galpão vai chamar emissão…

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  1. Correção dos Contratos (% ativos)
    RELATÓRIO GERENCIAL MARÇO 2021

    … O alto patamar do IGP-M observado nos últimos meses tem gerado solicitações de negociações por parte de alguns Clientes. Sendo que no primeiro trimestre de 2021 o reajuste foi de 18,19%

    É importante reforçar que os pedidos de negociação estão sendo analisados caso a caso, levando em consideração as particularidades de cada um e de suas operações …

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      1. … Os contratos com vencimento em até 12 meses representam 34,9% da receita do Fundo. É importante ressaltar que este percentual é composto por 23 clientes que estão distribuídos por todos nossos empreendimentos, e em sua maioria, estes clientes possuem contratos ativos na Consultora Imobiliária há mais de 5 anos. Além disso, os clientes dentro desta análise estão segregados em diversos ramos de atuação considerados essenciais, como por exemplo – alimentos e bebidas,
        transporte e farmacêutico. No 1T21, dos 4 clientes com vencimento previsto, conseguimos renovar com todos eles por, pelo menos, mais 12 meses, 100% de sucesso …

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      2. pois é … pois é … mas a “lógica” do sr. mercado é soberana; se impõe. ñ tem como “discordar”. Fato é que … ñ querem saber de FII log/ind na atual pernada do mercado fii. Talvez após o 2o. semestre voltem à “racionalidade” … para quem enxerga para depois de 1-2 anos, creio estar abrindo excelente oportunidade de posicionamento.

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  2. Faz uns DOIS meses que essa daqui vem MICANDO … vergonhosamente.

    Hoje veio na mínima da mínima nos 96,21; isso, tendo um vpa de… R$ 98,79 (!!!!!)

    O que estão enxergando / sabem que eu não estou??

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      1. Que continuem com esse “terrorismo” nas cotações… qto pior mais encarteiro, salvo alguma informação “privilegiada” que apenas eles saibam. A saber: cerca de 40% dos contratos serão reajustados nos próx. 12 meses; outros 20% de 13 a 24m = 60% dos contratos nos próx 24 meses. Em se tratando de galpão… dificil acreditar em vacância…

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  3. Ato societário de aprovação (se houver)
    Data da informação 30/12/2020
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento) 30/12/2020
    Data do pagamento 15/01/2021
    Valor do provento por cota (R$) 0,33
    Período de referência Dezembro
    Ano 2020
    Semana que vem ja deve abrir o pregão ladeira abaixo

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      1. Hmmm … 2ª Emissão (LGCP13 e LGCP14, respectivamente) foram convertidos em cotas do Fundo no fechamento de mercado do dia 30 de novembro de 2020.

        >>> Quer dizer … alocaram os recursos e AINDA não receberam o aluguel do mês de competência.

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  4. FATO RELEVANTE: Nesta data, o Fundo concluiu as seguintes aquisições de ativos:
    • A fração ideal de 6,40% do Empr. Viana, no valor de R$ 13.474.623,07;
    • A fração ideal de 5,50% do Empr. Contagem, no valor de R$ 11.792.043,07;
    • A fração ideal de 5,50% do Empr. Goiânia, no valor de R$ 11.731.577,03;
    • A fração ideal de 19,80% do Empr. Gaiolli, no valor de R$ 19.844.392,97;
    • A fração ideal de 22,10%do Empr. Rio Campo Grande, no valor de R$ 33.896.019,95.

    >>> Já alocou, como planejado. Agora e ir esperando as seguidas emissões até adquiroir 100% dos galpões; ou, não !! @Gama ???? Como vai aquela sua consulta ao RI ?

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    1. A aquisição consumiu R$ 90.738.656,09 do caixa do Fundo, sendo que este valor foi pago à LOG COMMERCIAL PROPERTIES E PARTICIPAÇÕES S.A. Além disso, após os custos de transação, foram utilizados aproximadamente 97,57% dos recursos destinados à aquisição de ativos.

      Curtido por 1 pessoa

      1. eu gosto dessa empresa, do fundo, dos ativos, da proposta … mas é tão pouquinho o aluguel cobrado… onde estamos errando ? Impossível jogar a culpa toda na “economia”; o povo ainda come, se veste, e compra eletrodoméstico – os galpões estão “lotados” !!

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      2. Esse fundo aqui tem que começar a mostrar serviço LOGO-LOGO, senão vai para a fila da GUILHOTINA. Até um RZTR está rendendo mais; bem mais e SEM o “risco” inquilino

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  5. Os recibos resultantes do exercício do direito de preferência e os recibos obtidos via alocação de ordens no
    âmbito da 2ª Emissão (LGCP13 e LGCP14, respectivamente) serão convertidos em cotas do Fundo no
    fechamento de mercado do dia 30 de novembro de 2020 e estarão disponíveis para negociação, sob o código
    LGCP11 (código ISIN BRLGCPCTF006), a partir do dia 01 de dezembro de 2020. O nome de pregão do Fundo é
    FII LGCP INT.

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  6. Data de liquidação da oferta: 4/11/2020.
    – Código do ativo na B3: LGCP11.
    – Preço unitário: R$ 100,00.
    – Percentual do rateio: foi aplicado um redutor de 36,63271% sobre as reservas, e os valores financeiros resultantes foram atendidos integralmente.

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    1. Em termos de “tradição” … Eu não vejo “perigo” algum!

      >>>> LOGG3, LGCP11, Banco Inter … são TODOS, afinal … oriundos da construtora mineira MRV3 de uma forma ou de outra. Melhor “tradição” no “ramo” (de construção civil, operação, galpões, etc.) … impossível. MAs a minh aopnião nÃo vale da nada. O que vale é a lógica do Sr. Mercado, que gosta mesmo é de um BRCO cuja cotação está com prêmio de uns 30-40% acima do VPA.

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      1. Aliás … MRV esta que é a MAIOR construtora da América Latina.

        Se há perigo, sei não… é lá nos outros que NÃO possuem tal expertise nem qualificação.

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      2. Renato, tenho o LGCP11 desde ínicio do ano. O problema que vejo aqui é a manipulação de mercado. Desde fev, o Inter DTVM opera ativamente do book para não deixar a cota subir muito, nem descer muito. É muito estranho. A Bresco passa o imóvel inteiro ao FII, a LOGCP não perde controle.

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      3. Existe, sim, um processo que eles lá chamam de “reciclagem de capital”. Acredito que, a partir do que eu li, o fundo terá controle total como passar dos anos qdo as reciclagens forem maturando …

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      4. Olhe que o fechamento mínimo foi R$90,50. Outros FII`s de logistica desabaram, comprei 30 cotas a R$89,50. No LGCP chegou a R$70,00, mas no meio do pregão chegou uma compra grande, subindo o preço.

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      5. Escrevi na pressa e ficou dubio. Quis dizer lá atrás, em março. O LGCP11 foi o único FII de logistica que não despencou. Basta olhar o histórico dele (pós janeiro) e comprarar com qualquer outro. Ele sempre tem cota girando de R$95 a R$105, nunca passa disso. Se acompanhar o book por um dia, da para perceber que a Inter DTVM manipula o book, para não deixar a cotação fugir disso. Teve um pessoal que denunciou o FII a CVM exatamente por esse motivo.

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      6. Pô!! -rsrrs nunca passa de 95-105 ? E ainda reclama ?? -rsrs tá bom demais. Assim [= volatilidade baixa] é q é bão, sô ! Nos fundamentos, cota vai subir qdo o DY subir … fora isso, mar da tranquilidade e/ou especulação técnica 😉

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    2. A Log não vende 100% do galpão pro fundo, ela fica como coproprietária, ela também tem interesse que o galpão seja rentável. Acho melhor ter um consultor como a Log tocando o fundo do que pagar taxa alta pra gestor que só entende da parte de finanças.

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  7. >>> Lendo aqui o relatório de OUT referente ao mês anterior, SET. Na minha visão, trata-se de um fundo de altíssima qualidade dos ativos [100% classe A], diversificado tanto em relação aos inquiinos [40] quanto geograficamente [5 estados], cujos indicadores fundamentalidsatas e técnicos (ainda?!) não se encontram … esticados, como no queridinho similar BRCO.

    >>> Noto que os resultados atuais estão sendo impactados (positivamente) pela recuperação dos diferimentos concedidos no primeiro semestre; portanto, nào podem ser tratados como … recorrente. Como podemos notar no gráfico acima, o rendimento-base é aquele de ABRIL: R$ 0,48 (=100%). Sinceramente… eu o considero … BAIXO ! Me pergunto se é esse mesmo o patamar de aluguel possível em um galpão A/A+/AAA no Brasil; dividendo-yield anualizado de … 6% a.a. (0,48/95,70 x 12) ? Só ?

    >>> Noto também que a taxa de administração é de 0,46% a.a. que engloba os serviço do Administrador e do Consulto Imobiliário, onde taxa referente ao Consultor Imobiliário será de 0,30% a.a. somente à partir de jan/22. As duas taxas somadas dariam uns 1-1/2 meses de rendimento, o que na minha opinião é … palatável. [no caso do BRCO, a Taxa de Gestão seria de 1,00% a.a + taxa de performance o que levaria a mordida para algo como 2 ou 3 meses de rendimento ? No, thanks …]. Não encontrei menção a tx de performance no LGCP e me pergunto se seria por esse motivo que a cotação dele … não se mexe ! -rsrsr

    >>> Cerca de 45% das receitas do fundo terão seus contratos reajustados nos próximos 12 meses, com quase 70% indexado ao IGP-M. Vai daí que … o tempo mesmo dirá se está valendo a pena, ou não manter posição aqui. Por enquanto, sigo B&H aqui.

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  8. Data da informação
    30/09/2020
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    30/09/2020
    Data do pagamento
    15/10/2020
    Valor do provento por cota (R$)
    0,53
    Período de referência
    Setembro
    Ano
    2020
    Rendimento isento de IR*
    Sim

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    1. Eu analisei detalhadamente a empresa LOGG3 e o fundo LGCP, e suas sinergias. EM particular, os prospectos e o plano de negócios. A empresa LOG Commercial Properties e Participacoes S.A. é verticalizada, quer dizer, controla todo o ciclo de desenvolvimento dos ativos, da engenharia ao comercial.

      Esse aqui é o MEU brco11 … + yield e -P/VP … eu não tenho a menor dúvida a respeito. Esse vai ser a minha maior posição de fundo logístico para os próximos 5 anos.

      Agora! só falta o Sr. Mercado concordar comigo (se é que me importo com isso! Ambos o banco Inter e a empresa são aqui de BH, fora do eixo SP/RJ; me lembra até o TGAR nesse aspecto… por isso não se interessam tanto … mas um dia a realidade bate a porta; é inevitável.)

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      1. LOGG3 x LGCP11

        >>> Eu não sabia, mas a empresa LOG Commercial Properties é uma “spin-off” das ações da MRV Engenharia (ibov:MRVE3). Firmaram recentemente parceria com o Banco Inter, gestor do fundo LGCP11, atuando como “consultor imobiliário” do fundo.

        O gráfico acima mostra a variação das cotações do fundo e da empresa, a partir de um ponto em comum [lançamento do FII pelo banco inter]. Nele, nota-se a menor volatilidade das cotas frente às ações.

        Outro PONTO IMPORTANTE e notar que a empresa tem como objetivo amortizar sua dívida em mais de 90% ao longo dos anos.

        Fará isso de várias formas, e eu creio que um importante meio será a alienação dos seus ativos ao FII, à medida que os galpões construídos vão se maturando … visando “reciclar capital”, estratégia essa da empresa anunciada com essas palavras no seu prospecto institucional.

        É bom ficar de olho … 🙄😏😐🤩👁👀👁👀 … apesar do (ainda) relativamente baixo yield [que acredito tende a melhora à medida que novos galpões forem serem adquiridos + reajustes dos aluguéis] e atrativo P/VP, muito próximo/abaixo de 1.0 (ainda!)

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      2. Caso o LGCP continue crescendo, tem tudo pra ser o melhor logístico do mercado, com maior diversificação geográfica, menor taxa, só galpões classe A e com uma consultora que entende muito do negócio. Mas precisa que o Sr. Mercado deixe o preço no VP pras próximas emissões. A LOGG3 também tem tudo pra ser uma boa pagodora de dividendos no longo prazo.

        Curtido por 1 pessoa

  9. PADRÃO dos imóveis aliado a DIVERSIFICAÇÃO GEoGRÁFICA e de INQUILINOS ///

    Ativos da 1a. emissão

    Ativos [novos] da 2a. emissão

    >> o GESTOR parece ter montado uma parceria com o grupo imobiliário LOG COmmercial Properties [ibov: LOGG3] e ao que tudo indica, ao longo do tmepo… adquirir os imóveis dos Condomínios Logísticos do grupo. Muito espaço para crescer… e, se der errado … -rsrs … o gestor fica a 2, 3 quarteirões aqui de casa; chego lá tocando campainha e reclamando !! kkk

    Curtido por 2 pessoas

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