VINO11 – Vinci Offices

O Vinci Offices FII (VINO) irá investir, preferencialmente, em prédios ou lajes de edifícios corporativos, majoritariamente locados e que possuam pelo menos um dos atributos abaixo:

“Preço de Emissão” R$ 63,50 (sessenta e três reais e cinquenta centavos) por Nova Cota

Fundo: Vinci Offices Fundo de Investimento Imobiliário
Tipo e Prazo do Fundo: Condomínio fechado, com prazo indeterminado.
Gestão: Ativa pelo Gestor.
Segmento ANBIMA: Lajes Corporativas.
Administrador e Custodiante: BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A.
Gestor: Vinci Real Estate Gestora de Recursos Ltda.
Escriturador BRL Trust Distribuidora de Títulos e Valores Mobiliários S.A., qualificada na seção
“Definições” na página 9 deste Prospecto Preliminar.
Auditor Independente: UHY Bendoraytes & Cia Auditores Independentes
Formador de Mercado: XP Investimentos

Objeto do Fundo: O objetivo do Fundo é a obtenção de renda, mediante a aplicação de recursos correspondentes, a, no mínimo, 2/3 (dois terços) de seu Patrimônio Líquido em Imóveis, prontos ou em construção, para obtenção de renda, bem como em quaisquer direitos reais sobre os Imóveis, ou, ainda, pelo investimento indireto em Imóveis, mediante a aquisição de Ativos Imobiliários (conforme definidos neste Prospecto Preliminar), bem como o ganho de capital obtido com a compra e venda dos Imóveis ou dos Ativos Imobiliários. A aquisição dos Imóveis pelo Fundo visa a proporcionar aos seus Cotistas (conforme definidos neste Prospecto Preliminar) a rentabilidade decorrente da exploração comercial dos Imóveis, bem como pela eventual comercialização dos Imóveis. O Fundo poderá realizar reformas ou benfeitorias nos Imóveis com o objetivo de potencializar os retornos decorrentes de sua exploração comercial ou eventual comercialização.
Mais informações sobre o Objeto do Fundo podem ser encontradas no seu Regulamento, constante do Anexo I do Prospecto.

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

177 comentários em “VINO11 – Vinci Offices”

    1. O último relatório de Junho/2020 mostra que a inadimplência da Renner e WeWork foram quitadas. Um locatário do Edifício Lab 1404 saiu mas representa apenas 3% da receita não afetando a faixa entre 0,34 e 0,37/cota.
      Esse fundo está bacana. A gestão possui um papel muito importante para o fundo.

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  1. 23:59:59 – C&A não paga, WeWork ninguém sabe como fica, Inadimplência, -10% de PIB
    00:00:01 – SELIC a 1.75%, o pior já passou, vai abrir tudo… Tá barato!

    >>> kkk como adoro a lógica do Sr. Mercado Bi-polar!

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  2. WeWORK ***já está*** inadimplente aqui !

    … O Fundo apresentou 8,3% de inadimplência líquida no mês de abril. Os principais locatários inadimplentes foram Renner e Wewor …

    >>> apesar de todas as garantias, contratos pagos pelo proprietário anterior, carência de 12 m etc e tal …

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    1. Somem-se a esta inadimplência … os DEFERIMENTOS concedidos … que totalizam 6,4% da receita …
      Ou seja … já perderam quase … “aqueles” 20% da SIMULAÇÃo deles …

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    2. Renato,
      Isso foi detalhado no último relatório da gestão. O fundo possui dinheiro em caixa para fazer frente a uma completa inadimplência da Wework até o final do ano. A cotação atual já precifica a saída completa da Wework.

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      1. Renato,
        Existe um contrato e essa parada econômica não é algo usual. O país está parado.
        Infelizmente alguns inquilinos não pagaram o aluguel. Nada que afete a distribuição entre 0,34-0,37 por cota previsto no estudo de viabilidade.
        O risco da Wework existe mas parece que o mercado já precificou com a cota atual.

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  3. RBVA e VINO

    C&A (CEAB3) não pagou seu aluguel referente ao mês de março, diz jornal

    Segundo o colonista Coluna do Broadcast do Estadão, a rede varejista de moda C&A não pagou seu aluguel referente ao mês de março não de suas lojas que estão fechadas por conta da pandemia, mas de sua sede, em Alphaville.

    A C&A (BOV:CEAB3) ocupa dois conjuntos comerciais, cujo proprietário é um fundo imobiliário administrado pela Rio Bravo.

    A Rio Bravo disse que aproximadamente 39% das cotas são detidas por pessoas físicas com mais de 60 anos e destacou que fazem parte do grupo de risco do covid-19. O fundo possui 15 mil cotistas, dentre pessoas físicas, fundos de previdência e instituições privadas.

    A gestora disse, em comunicado ao mercado, que analisou os demonstrativos financeiros da C&A e o entendimento foi de que há grande solidez em sua situação econômico-financeira. Assim, o pagamento do aluguel poderia ter sido feito.

    Procurada pela coluna broadcast, a C&A destacou que “entende o momento atual e está buscando opções para manter as relações comerciais saudáveis com seus parceiros”.

    Em outubro de 2019 a C&A captou R$ 1,63 bilhão no IPO realizado na B3 e destinou metade do valor para o caixa da empresa.

    Em 2020, as ações da empresa desvalorizaram 47,32%. A empresa deve divulgar os resultados do primeiro trimestre no dia 14 de maio.

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      1. Como eu a-d-o-r-o a lógica do Sr. Mercado-sabição: o problema é a WeWork! A WeWork ñ vai pagar, a WeWork recebeu o cano do softbank; a WeWork isso, aquilo etc e tal …

        E quem não paga ??? A C&A que tem 1/2 BILHÃO em caixa !! kkkkkkkk

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    1. … o Fundo recebeu aproximadamente 85% dos valores devidos de aluguel para o mês de abril. Foram concedidos diferimentos a locatários do Fundo que foram afetados pela crise, o equivalente a 6,4% da receita, e que serão recebidos pelo Fundo nos meses subsequentes, enquanto 8,3% dos valores não recebidos representam inadimplências

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      1. Fundo de escritórios em região central das 2 principais capitais pagando 8,5% as, até onde sei, só esse…
        Já falaram que se WeWork pipocar, assumem a gestão, inclusive de contratos atípicos de inquilinos sublocados que alugaram andares inteiros… tem lastro pra crise…

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      2. Morilson

        Legalmente… existe algum gatilho no contrato de locação pra WeWork que permita esse repasse?

        Até onde eu li a postura da WeWork foi: devo, não nego, mas pago quando puder…

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      3. @Tetz .. até onde escutei do gestor, o dono do imóvel que a WeWork ocupa garante o aluguel por deteminado tempo. O prazo termiina dentro de uns 2 meses. Apenas depois que essa garantia terminar é que a WeWork começará, de fato, a desembolsar o aluguel do próprio bolso.

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      4. é que a WeWork tá numa situação delicadíssima… não é uma questão de meses pra resolver não…

        27 de set. de 2019 – … IPO, a Wework, startup de compartilhamento de escritórios, deu mais provas de que se encontra em em uma situação financeira delicada.
        11 de out. de 2019 – A situação crítica da startup foi reforçada em um relatório divulgado na semana passada pela Fitch Rating. No documento, a agência de …
        A IPO da WeWork (estreia na bolsa) deu tão errado que acabou virando escândalo. … Estatisticamente, uma situação bizarra dessas levaria infinitas tentativas.
        3 de abr. de 2020 – Com desistência do SoftBank, situação da WeWork piora. Banco não fará mais oferta para aquisição de US$ 3 bilhões de dólares em ações …

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      5. Até onde sei, essa questão da WeWork é outra…é uma briga pelo controle da empresa e pela grana que os atuais controladores querem levar. Tem problemas com outros negócios que os caras adquiriram, outros negócios que estão sendo um “ralo” para o grupo (especialmente uns unicórnios que estão mais pra mulas mancas…), mas com a empresa WeWork em si não há maiores problemas. Aqui no Brasil pelo menos estão adimplentes e até agora não procuraram a Vinci pra renegociar contratos ou pagamentos.

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      6. Imagino que os aluguéis dos contratos de sublocação sejam dados em garantia, seria muita ingenuidade o locatário recebendo do sublocatário e o proprietário lambendo a testa…

        O risco maior são as localizaçoes fora do Eixo Berrini-FL-Paulista-Pinheiros, o esforço de manter a ocupação será substancialmente maior em outras regiões

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      7. Morilson, seria legal confirmar a existência desse mecanismo… assim não ficamos só na ‘suposição’ que exista 🙂

        FabioCastro, o fato é que pararam de pagar os aluguéis em vários FIIs… seja onde for o buraco… tá virando um sumidouro…

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      8. C&A não pagou ninguém… Não acho que WW estaja inadimplente, só gostaria de confrmar que as cláusulas de garantia existem, pelo menos foi o que entendi em uma das lives do gestor.

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      9. Existe, sim, a garantia. O gestor já disse que quem está pagando o aluguel atualmente é o antigo proprietário do imóvel que o vendeu ao Fundo. A WeWork ainda nào desembolsou um centavo sequer, e creio que deram uns 12 m de carência para ela pagar o empréstimo que tomou do antigo proprietário no valor de R$ 12 MM para reformas.

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      10. Tetzner,
        Você está 100% correto. Risco no VINO11 devido a WW existe.
        Entretanto o mercado já precificou esse risco. O valor da cota já vislumbra um desconto considerável frente a inadimplência da WW.

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    2. … Conforme anunciado no dia 30/04, estimamos que o rendimento mensal distribuído pelo Fundo, a partir de maio/2020 até o final do ano de 2020, se situe entre R$ 0,34 e R$ 0,37/cota. Tal estimativa foi calculada levando em consideração um cenário conservador, no qual o Fundo tenha uma inadimplência líquida constante até o final do ano de 20% das suas receitas. Nesse cenário, o Fundo seria capaz de manter os rendimentos em R$ 0,34/cota e ainda terminaria o ano com R$ 0,61/cota de resultado caixa acumulado não distribuído …

      >>> Esses 20% poderiam ser, tranquilamente, a tal da WeWork. Portanto … chega de besteirol em relação a inadinplência nesse fundo … No atual patamar… TÁ BARATO !

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    1. Sempre que EU vejo o administrador ou gestor com cotas do FII na pessoa física acho bom sinal.

      Da mesma forma… ver a pessoa jurídica como inquilino do FII é para mim uma indicação positiva.

      Eu CANSEI de falar aqui no blog nas épocas de elevada vacância em Lajes Corporativas, TBOF CEOC THRA VLOL ONEF …, que eles gestores e administradores poderiam dar o exemplo e se mudar para os prédios.

      Quanto ao conflito de interesse… o que seria pior: o espaço locado, gerando renda e com menos despesas de condomínio… ou espaço vago onerando a renda?

      Tem muita forma de mitigar qualquer desalinhamento com o mercado 😊

      Penso até que deveria ser obrigatório administrador e gestor locarem espaços de FIIs. Faz cruzado até… A loca de B se a preocupação for o conflito.

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      1. Tetzner,
        Contrato atípico de longo prazo para evitar conflito de interesses. Imóvel alugado no Leblon. O preço do m2 de locação está um pouco acima do praticado no mercado. Entretanto, como o prazo é longo vale a pena o risco.

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  4. Para quem está acompanhando (… e comprando):

    >>> É claro que a lógica de ontem não é a mesma lógica de hoje … a voz da razão foi finalemnte ouvida ? De que o CoWorking vazio paga aluguel do mesmo jeito ? Ou teria sido a a voz da especualção … ? Não é dica de nada !

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    1. Lendo os relatórios e assistindo a entrevistas dos gestores … chego a TRANQUILA conclusão (ñ é dica de nada!!) que o fundo tem grana prá vários anos; vários anos ! Só de caixa … possui lá uns R$ 60 milhões.

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      1. Renato,
        O último relatório da Vinci faz um importante apanhado sobre esse fundo. Em linhas gerais os resultados não distribuídos por cota permitem uma distribuição entre 3 a 4 meses.
        Esses 60 MM em caixa estão ligados a obrigações de longo prazo.
        Eu não acredito que a quarentena dure tanto tempo.
        A Vinci realmente tem feito um bom trabalho com seus fundos imobiliários.

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      1. @Billie … o pessoALL deve estar pensando que o maior inquilino, aquele de Coworking, não irá pagar seu aluguel se ninguém vir para alugar seus espaços -rsrrs Assim como, se uma empresa envia para casa seus funcionários, a sede não pagaria aluguel do imóvel vazio kkk!!!

        Sinceramente ? isso é que dá ser da geração de iPad, iPhone, GoogleSearch, etc … nào conseguem conviver coma realidade !! kkkkkk

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  5. Nova aquisição:

    “… informam aos cotistas e ao mercado em geral o que segue:

    O Fundo concluiu, na presente data, a aquisição de 20,11% da fração ideal do Ativo “LAB 1404”, equivalente a 1.382,44 m² de área BOMA própria, situados no último pavimento do Edifício. O Ativo está localizado na Rua Mourato Coelho, 1404, na Vila Madalena, São Paulo, Estado de São Paulo.

    O valor total da aquisição foi de R$ 21.627.021, que compreende o pagamento à vista da primeira parcela de R$ 14.095.223 concomitante à assinatura da promessa de compra e venda na data de hoje, e o pagamento da segunda parcela de R$ 7.531.798 em até 180 dias a contar do pagamento da primeira parcela, sem correção monetária. O Fundo passa a ter posse do ativo e direito ao NOI em regime caixa a partir desta data. Nessa transação, a gestão estima um cap rate de 6,7% para os próximos 12 meses”.

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      1. 6.7% … Padrão internacional, @Tetz … -rsrsr
        Com taxa de juros nesse patamar, essa é a nova realidade! E … pode PIORAR ! (Mas creio mesmo que apostam nos reajustes futuros do aluguel …)

        [e a cotação, eihm!!! Vendo aqui + detalhadamente … bateu na máx em R$ 72,44 !!! hoje … +R$ 4,00 acima do fechamento de ontem… kkkk isso, para uma renda adicional de R$ 0.01/cota ao mês !!]

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      2. A área adquirida pelo Fundo encontra-se 100% locada para a Escola Britânica de Artes Criativas (EBAC), instituição inovadora de ensino superior em Artes Criativas e Design, através de contrato típico com vencimento em junho de 2021.

        Provavelmente apostam em reajuste do aluguel daqui um ano para melhorar o cap rate. Mas é o primeiro prédio em que o fundo não será majoritário. Tomara que seja alvo de uma próxima emissão para aumento da participação.

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