MFAI11 – Mérito Fundos e Ações Imobiliárias FII

Objetivo do Fundo

O Fundo tem por objeto a realização de investimentos imobiliários de longo prazo, preponderantemente por meio da aquisição de cotas de outros fundos de investimentos imobiliários e ações de companhias abertas do segmento imobiliário.

Como um fundo de Fundos e Ações Imobiliárias a principal estratégia será a alocação em ativos com boas perspectivas de elevação de receitas e/ou valorização de cotação, mas sempre visando médio e longo prazos. Oportunidades de ganhos de curto e curtíssimo prazos serão avaliadas, mas não constituem o core de nossa visão de gestão.

O Fundo aplicará seus recursos preponderantemente em Ativos Imobiliários:

(i) ações, debêntures, bônus de subscrição, seus cupons, direitos, recibos de subscrição e certificados de desdobramentos, certificados de depósito de valores mobiliários, cédulas de debêntures, cotas de fundos de investimento, notas promissórias, e quaisquer outros valores mobiliários, desde que se trate de emissores registrados na CVM e cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos fundos de investimento imobiliários; e

(ii) cotas de outros fundos de investimento imobiliários.

Respeitada a aplicação preponderante nos Ativos Imobiliários listados acima, o Fundo poderá manter parcela do seu patrimônio aplicada em:
(i) Terrenos e unidades autônomas;
(ii) CEPAC;
(iii) participação, por meio de aquisição de ações e/ou cotas, em sociedades que tenham como objeto social a realização de incorporação imobiliária;
(iv) quaisquer direitos reais sobre bens imóveis;
(v) ações ou cotas de sociedades cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos fundos de investimento imobiliários;
(vi) cotas de fundos de investimento em participações (FIP) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos fundos de investimento imobiliários ou de fundos de investimento em ações que sejam setoriais e que invistam exclusivamente em construção civil ou no mercado imobiliário;
(vii) certificados de recebíveis imobiliários e cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos fundos de investimento imobiliários e desde que estes certificados e cotas tenham sido objeto de oferta pública registrada na CVM ou cujo registro tenha sido dispensado nos termos da regulamentação em vigor;
(viii) letras hipotecárias;
(ix) letras de crédito imobiliário; e
(x) letras imobiliárias garantidas.

Limites por Emissor:
* instituição financeira autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil 20%
* companhia aberta 10%
* fundo de investimento 10%
* pessoa física 5%
* pessoa jurídica de direito privado que não seja companhia aberta ou instituição financeira autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil 5%
* União Federal 100%

O Fundo não poderá deter mais de 20% (vinte por cento) de seu Patrimônio Líquido em títulos ou valores mobiliários de emissão do Administrador, do Gestor ou de empresas a eles ligadas, observando-se, ainda, cumulativamente, que:
i) é vedada a aquisição de ações de emissão do Administrador; e
ii) o Fundo poderá aplicar até 100% (cem por cento) em cotas de fundos de investimento administrados por seu Administrador, Gestor ou empresa a eles ligada nos termos do inciso “iv” acima, desde que seja aprovada em Assembleia Geral de Cotistas por quórum qualificado caso configure potencial conflito de interesses.

Administrador: Planner Trustee DTVM Ltda.
Gestor: Mérito Investimentos SA

O Fundo é classificado com o Tipo ANBIMA: FII Híbrido Gestão Ativa, e Segmento ANBIMA: Híbrido.

Cotas: 28.000

Referência: 31/05/20

VP: 103,07
Cotas de FIIs: 61%
Renda Fixa: 09%
Ações Imob: 30%

Taxas
Administração e Custódia: 0,20%
Gestão: 0,80%
Performance: 20% do que exceder o CDI

RI: contato@meritoinvestimentos.com
WebSite: http://meritoinvestimentos.com.br/fundos-de-investimento

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

351 comentários em “MFAI11 – Mérito Fundos e Ações Imobiliárias FII”

    1. A cotação “explica” o valor do ativo … mas não se “justifica”!

      Se o Fundo detém cerca de uns 30% do seu PL am ações … então uma queda de 5, 10, 15, 20% no valor dessas ações não deveria NEM FAZER CÓCEGAS. Por exemplo… uma queda de 20% na cotação das ações do índice, afetariam apenas 20% de 30%, ou seja … 6%.

      Do jeito que está … é 🤡🤡. Mas ocmo sempre tenho dito, o IDIOTA sou SEMPRE EU.

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    2. O que gera ganho aqui é a VOLATILIDADE, seja para baixo ou para cima. É na arbitragem dessas diferenças que o fundo ganha. Quanto mais sobe-e-desce-e-sobe… teoricamente, melhor fica. A conferir os resultados… auferidos, distribuído e acumulado para ver se vai ou não para a guilhotina

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    1. Esqueleto não tem. A princípio.

      Oportunidade no preço, quem diz é vc. Eu acho interessante nesse patamar pra baixo. Olhando o mercado e os ativos que a gestão usa pra auferir os ganhos tem muito sentido pega-lo abaixo desse valor.

      Espero não me jogarem pedras, mas a única coisa aqui que fico bem ligado é a nossa permissão para ter ativos da própria Mérito sendo adquiridos (o famoso conflito de interesse autorizado pelos cotistas). Sendo pouca exposição ou não, gosto de ficar atento e de estar sempre calculando com minha posição em MFII11 pra evitar susto futuro. Mas isso sou EU 🙂

      Valeu!!!

      Curtido por 4 pessoas

      1. @Tetz … o problema não é a troca; é saber o VPA em TEMPO REAL para se evitar ficar olhando pelo RETROVISOR. O VPA do MFAII, no dia de HOJE, está em quanto ? Ninguém sabe…

        Já no VIFI … veja:

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      2. VIFI x MFAI … não dá para comparar DY-DY: o 1o. é p/ ganho de capital, esperando que o Sr. Mercado volete à sensatez de um GAP menos … enquanto que o 2o. é esperando um rendimento mensal turbinado pela volatilidade das ações q carrega. Muito embora esteja apostando nos dois … mas no fim do mês quero ver quem vai me pagar minhas contas … 😉

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    2. Aqui a DESTRUIÇÃO de PATRIMÔNIO é proporcional ao VALOR de MERCADO (cotação) das ações nas quais o fundo está ALOCADO. AçÃo caiu de preço … o PATTRIMÔNIO do FUNDO acompanha.

      >>>> Aqui só é bom mesmo em MERCADO ALTISTA; igual ao engodo dos FIA…

      Curtido por 1 pessoa

      1. A pergunta é será q mudou tanto assim? Se valia 180, mudou algo nos fundamentos do fii q justifique essa variação tão distante da máxima e mínima?
        Minha opinião é que 180 é exagero, mas nos preços de hoje vai deixar muito medroso com dor cotovelo por não ter tido coragem de comprar. Preço justo aqui é 120 a 130. Vai vendo

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    1. Um ativo que o preço esta deixando ainda melhor 😉

      Composição do ativo: FII e Ações que seguem o IMOB. IMOB em queda, não vai vir renda gorda, mas o FII vai estar aproveitando ótimos preços nas ações para no próximo ciclo de alta do IMOB anunciar uma melhor renda. Imagina um pêndulo…um momento muita renda…outro momento renda menor…e assim vai caminhando este FII.

      Quem ainda não entendeu a dinâmica aqui, precisa pular fora. Ou esperar caso tenha entrado com um preço acima de 100,00. Paciência faz a diferença quando alocamos em ações e imóveis. Cada classe com sua velocidade e ações específicas para evoluirem e valorizarem.

      Quero que mais e mais se cansem dele, e ofereçam as cotas no mercado por um preço cada vez menor…aqui quanto mais pechincha estiver, MELHOR será devido a composição do portfólio e forma de atuar.

      Mas isso sou Eu olhando e pensando…o mesmo investidor que mantem VRTA e não liga pra lentidão da alocação. Funciona bem pro meu perfil. Cada um sabe onde o calo aperta 🙂

      Valeu!!!

      Curtido por 10 pessoas

      1. Emite sim, povo só olha renda, e isso sempre vira umas rendas altas vez ou outra devido ao perfil do fii, sendo assim uma hora engata uma sequência de rendas altas e vira estrela de novo num instante. Eu prefiro olhar rendimentos e cotação a médio prazo no mínimo, tipo 12 meses por aí. Principalmente em um fii q é normal variar a renda como o caso aqui

        Curtido por 1 pessoa

      2. @rodrigo, não sou o Gama, mas vou dar meu pitaco: no último relatório, ainda tinham 20% em renda fixa, imagino que possam estar fazendo compras em preços mais baixos agora (ações e FIIs).

        Curtido por 3 pessoas

      3. Rodrigo,

        A turma é rapida e afiada aqui 🙂

        O gestor sempre terá um caixa. E ele faz giro com as ações. O objetivo com as ações é ganho de capital. Trade. Ele não carrega as ações pra longo prazo. Ele não mira dividendos delas. Claro que pode haver alguns ativos que o gestor mira um ganho maior e por isso pode segurar ou girar de forma diferenciada.

        Os FII miram a renda. Caindo, o fundo separa pra pagar a nós e guarda um troquinho. Fez ganho de capital nas ações? Paga mais pra gente e guarda um troquinho pra ele. Pode fazer ganho de capital no FII? Sim, não é o alvo. Mas pode tb. E nessa agitação toda ele paga e guarda. E sempre terá caixa pra seguir no jogo. Fora posição deixada na RF com foco em caixa de oportunidade. Aqui temos gestão ativa. Que mira gerar alfa e bater os índices e seus pares no longo prazo.

        Isso é o que esperamos que a gestão faça. Claro que fui simplista no texto. A gestão tem suas teses e estratégias. Mas ao menos da pra termos uma noção do que ocorre no FII. Lendo relatório e tirando dúvidas com o RI vc fica por dentro do FII e mais tranquilo com as flutuações das rendas aqui.

        Valeu!!!

        Curtido por 6 pessoas

      4. Antes de responder mandei umas duvidas pro RI.

        FII tem certas restrições. Mas depois de algumas liberações e constar no regulamento muita coisa passou a valer.

        Assim que chegar eu volto e posto. Achei melhor assim pra termos todos os pontos bem esclarecidos.

        Valeu!!!

        Curtido por 3 pessoas

      5. Felipe Mendes e amigos,

        Fiquei devendo e aqui estão algumas das dúvidas sobre as estratégias e utilização de derivativos por parte do Fundo. Espero que ajude para um melhor entendimento do produto:

        1- O fundo pode operar derivativos de ações? Se sim, com foco em ganhos ou apenas de proteção?
        Mérito: O fundo pode operar com derivativos de ações apenas para proteção do capital. Não realizamos tais operações para o ganho de capitais.

        2- A estrutura de FII não permite alavancagem direta segundo a instrução que regula o mercado. Mas não consegui achar nada relacionado a operações indiretas/derivativos;
        Mérito: O fundo não realiza operações de alavancagem ou operações indiretas/derivativos com fins especulativos.

        3- O FII pode ter alguma parcela das ações em posições vendidas? E para os FII? Poderíamos ter algum % do PL em estratégia Long Biased?
        Mérito: Não operamos “vendidos” em Ações ou FIIs.

        4- A tese central do Fundo é obter ganhos de capital com ações e renda consistente com FII, sendo que nada o impede de obter ganho de capital com os FII e alguma geração de renda com as ações. Correto o entendimento da estratégia?
        Mérito: Correto.

        5- Nas ações, seria correto entender um giro maior devido a elevada liquidez frente aos FII detidos na carteira? Mérito: Sim, além de ser usada de maneira mais ativa para o ganho de capitais.

        6- Um balizamento adequado seria olhar o IMOB para ter uma direção para os possíveis ganhos do Fundo? Isto é, se o IMOB cair devemos esperar uma renda menor e provavelmente uma aquisição de ações por parte da gestão. E quando o IMOB sobe, devemos esperar uma renda maior, pois o Fundo estaria vendendo as ações realizando lucro. Seria esse o movimento ideal para a estratégia do Fundo?
        Mérito: No caso dos índices, tanto iFIX para os FIIs quanto iMOB para as Ações Imobiliárias são bons balizadores de desempenho das respectivas classes de ativos, as quais temos em carteira com proporções e alocações variáveis ao longo do tempo. Não há qualquer forma de garantia de resultados futuros em função da oscilação pura e simples de cotações.

        7- A filosofia da gestão, nas ações, seria 100% fundamentalista ou teria algum componente gráfico?
        Mérito: Podemos utilizar o que há de melhor nas duas escolas, gráfica e fundamentalista, mas sempre com maior peso para os fundamentos pois é nosso setor de atuação core e onde temos grande expertise.

        8- Ainda em ações, qual visão predomina na gestão: valor ou crescimento?
        Mérito: Numa carteira equilibrada há espaço para ambos, Valor e Crescimento, buscamos manter equilibrada essa proporção.

        Valeu!!!

        Curtido por 10 pessoas

      6. Excelente, Gama! Obrigado por comprtilhar e elucidar nossas dúvidas. Fica a sugestão para a Merito “colar” esses esclarecimentos no futuro relatório, como fazem alguns outros gestores.

        Curtido por 2 pessoas

      1. Fica frio aí brother, esquenta a prexeca não, aqui não tem obrigatoriedade de distribuição linear como nos outros fiis, aqui varia tanto a cotação como a renda. Que bom q deu essa queda, pois momento de oportunidade, sigo aumentando e estocando uma parte p trade….

        Curtido por 2 pessoas

      2. vou repetir a explicação do grupo aqui:

        iMob 879 pontos hoje em dezembro 1.110

        Queda do iMob… compras
        Alta do iMob… vendas
        Lucro só na venda 😬

        iFIX ‘de lado’ e iMob em Queda…

        MFAI11 paga renda dos FIIs e Ações mais trades de FIIs e Ações. Na queda a renda reduz…

        Curtido por 5 pessoas

    1. Primeiro a bolsa sangrou essa semana, segundo MFAI11 pertence a renda variável, aliás mais q fiis por ter ações em carteira. Sigo comprando, e alerto os bocudos a ter cuidado p não morder a língua. MFAI11 poderia ter gafisa em carteira não sei se tem ou tinha, subiu 50% esses dias, vai venu ok

      Curtido por 2 pessoas

  1. Só avisando antes q é pra não dizerem depois que eu to blefando, mas eu fiz a fera aqui hoje porque tenho convicção de que vem uma renda boa hora outra aí, e eu vou ganhar uns troco aqui ok. Simples assim, renda variável é renda variável, mas tá quase q na cara q pago as despesas de casa aqui mês que vem kkkk.
    Tenho em carteira como lp, mas isso não me impede de fazer um tradezinho vez ou outra, aliás ninguém é de ferro

    Curtido por 7 pessoas

      1. Não é o seu caso, que conhece bem o fundo, mas acredito que o mercado super dimensiona os riscos desse FII, por causa da renda alta e oscilante. Poxa, um FOF + uma carteira de ações do IMOB, não me parece muito arriscado.

        Curtido por 6 pessoas

    1. CUIDADO ! nesses casos de aquisições de um fundo por outro … o valor pago em cotas aos cotistas é proporcional ao VPA dos fundos sendo negociados, e NÃO em relação à suas cotações de mercado! Vai daí que … QUALQUER GANHO DE CAPITAL ora existente simplesmente DESAPARECE. >>> confere ?

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    2. PERAí – PERAí – PERAí !!!! Fui ler a ATA da ASSEMBLÉIA …

      Foi aprovada APENAS a aquisição de COTAS do MFII pelo MFAI, e não do fundo em si.
      NADA de MAIS.

      >>> Do jeito que foi escrito aí em cima… omitindo a palavrinha COTAS … ficou dúbio.

      Curtido por 2 pessoas

    3. Só tem que ficar monitorando. Essas operações de conflito de interesse…rodando Zé com Zé sempre podem trazer surpresinhas. Isso é fato.

      Votei pra poder permitir sabendo disso. É claro como agua cristalina. Não podemos ser inocentes de achar que é só pq o ativo é diferenciado e bom. Sempre tem mais alguma coisa. Sempre!

      O giro entre eles me obriga agora a dosar minhas posições. Preciso ver como vai se comportar pra poder me ajustar. Riso se eleva com estas operações.

      Quando permitimos a mesma pessoa estar girando nosso capital em coisas que esta pessoa é dona ou comanda…temos um risco que só vai aparecer quando algo der errado. E quando der, o dono que gira tudo nas coisas dele NUNCA executará a ele mesmo. NUNCA! Vai sobrar para os demais. E nós, cotistas somos estes demais. Simples assim.

      Valeu!!!

      Curtido por 6 pessoas

    1. Fraquinho

      Mas acho que foi o efeito aumento de cotas e como o FII não conseguiu alocar todo o capital ainda vai vir isso aí mesmo por 1 ou 2 meses mais.

      Não reclamo pois pode dar boas oportunidades de compra, afinal povo só olha DY mesmo

      Curtido por 4 pessoas

      1. Eu avalio o conjunto da obra, quanto a rendimentos é só fazer à medida, não é fii comum, é atrelado a renda variável, quando vem alta renda também contabiliza, não só quando vem menos, manda é a média

        Curtido por 3 pessoas

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