MFAI11 – Mérito Fundos e Ações Imobiliárias FII

Objetivo do Fundo

O Fundo tem por objeto a realização de investimentos imobiliários de longo prazo, preponderantemente por meio da aquisição de cotas de outros fundos de investimentos imobiliários e ações de companhias abertas do segmento imobiliário.

Como um fundo de Fundos e Ações Imobiliárias a principal estratégia será a alocação em ativos com boas perspectivas de elevação de receitas e/ou valorização de cotação, mas sempre visando médio e longo prazos. Oportunidades de ganhos de curto e curtíssimo prazos serão avaliadas, mas não constituem o core de nossa visão de gestão.

O Fundo aplicará seus recursos preponderantemente em Ativos Imobiliários:

(i) ações, debêntures, bônus de subscrição, seus cupons, direitos, recibos de subscrição e certificados de desdobramentos, certificados de depósito de valores mobiliários, cédulas de debêntures, cotas de fundos de investimento, notas promissórias, e quaisquer outros valores mobiliários, desde que se trate de emissores registrados na CVM e cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos fundos de investimento imobiliários; e

(ii) cotas de outros fundos de investimento imobiliários.

Respeitada a aplicação preponderante nos Ativos Imobiliários listados acima, o Fundo poderá manter parcela do seu patrimônio aplicada em:
(i) Terrenos e unidades autônomas;
(ii) CEPAC;
(iii) participação, por meio de aquisição de ações e/ou cotas, em sociedades que tenham como objeto social a realização de incorporação imobiliária;
(iv) quaisquer direitos reais sobre bens imóveis;
(v) ações ou cotas de sociedades cujo único propósito se enquadre entre as atividades permitidas aos fundos de investimento imobiliários;
(vi) cotas de fundos de investimento em participações (FIP) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos fundos de investimento imobiliários ou de fundos de investimento em ações que sejam setoriais e que invistam exclusivamente em construção civil ou no mercado imobiliário;
(vii) certificados de recebíveis imobiliários e cotas de fundos de investimento em direitos creditórios (FIDC) que tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos fundos de investimento imobiliários e desde que estes certificados e cotas tenham sido objeto de oferta pública registrada na CVM ou cujo registro tenha sido dispensado nos termos da regulamentação em vigor;
(viii) letras hipotecárias;
(ix) letras de crédito imobiliário; e
(x) letras imobiliárias garantidas.

Limites por Emissor:
* instituição financeira autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil 20%
* companhia aberta 10%
* fundo de investimento 10%
* pessoa física 5%
* pessoa jurídica de direito privado que não seja companhia aberta ou instituição financeira autorizada a funcionar pelo Banco Central do Brasil 5%
* União Federal 100%

O Fundo não poderá deter mais de 20% (vinte por cento) de seu Patrimônio Líquido em títulos ou valores mobiliários de emissão do Administrador, do Gestor ou de empresas a eles ligadas, observando-se, ainda, cumulativamente, que:
i) é vedada a aquisição de ações de emissão do Administrador; e
ii) o Fundo poderá aplicar até 100% (cem por cento) em cotas de fundos de investimento administrados por seu Administrador, Gestor ou empresa a eles ligada nos termos do inciso “iv” acima, desde que seja aprovada em Assembleia Geral de Cotistas por quórum qualificado caso configure potencial conflito de interesses.

Administrador: Planner Trustee DTVM Ltda.
Gestor: Mérito Investimentos SA

O Fundo é classificado com o Tipo ANBIMA: FII Híbrido Gestão Ativa, e Segmento ANBIMA: Híbrido.

Cotas: 28.000

Referência: 31/05/20

VP: 103,07
Cotas de FIIs: 61%
Renda Fixa: 09%
Ações Imob: 30%

Taxas
Administração e Custódia: 0,20%
Gestão: 0,80%
Performance: 20% do que exceder o CDI

RI: contato@meritoinvestimentos.com
WebSite: http://meritoinvestimentos.com.br/fundos-de-investimento

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Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

420 comentários em “MFAI11 – Mérito Fundos e Ações Imobiliárias FII”

  1. “O fundo MFAI11, da gestora Mérito Investimentos, quase dobrou a exposição aos shoppings centers entre março e julho, de 8,6% para 17,5%. Desse total, 13,5% estavam alocados via investimento em ações de shopping, segundo relatório gerencial do fundo.

    Entre as ações de shopping centers em carteira no fundo da Mérito estão Aliansce, Multiplan e Iguatemi. “As ações de shopping sofreram maior desconto de preços que os FIIs do setor, que continuaram distribuindo dividendos”, diz Alexandre Despontin, CEO e fundador da Mérito Investimentos.

    O fundo da Mérito MFAI11 tinha, em julho, 5% da carteira em FIIs de shopping center como o XPML11 e VISC11. “São fundos diversificados tanto em regiões quanto com relação ao público”, diz Despontin.

    Os FIIs de shopping negociavam, em julho, com valor da cota na Bolsa de 0,79 vezes o valor patrimonial, o que implica um desconto de quase 20%, segundo a Guide Investimentos.” fonte: site trademap

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    1. Apenas esperando deslanchar nas negociações e ter sua liquidez elevada. Ai o foguete dispara e acha um patamar bem mais elevado de velocidade de cruzeiro.

      OBS: Esperando com posição montada e crescente 😉

      Risco por risco…fico com uma equipe que entende do negócio e tem foco e persistência. A mescla que este Fundo faz me agrada demais. Coisa minha 🙂

      Valeu!!!

      Curtido por 3 pessoas

  2. Ponto interessante do relatório:
    Aumento de posição em MULT3 de 0,78% para 9,1% do PL. Se essas ações foram adquiridas por uma valor ligeiramente abaixo da média de julho (uns R$23,00), essa operação já deve estar dando um lucro de uns 10%. Muito bom…só nessa oeração aumentar o VP em quase 1%…ou se relaizar lucro, uma adicional bem gordo no rendimento.

    Curtido por 3 pessoas

  3. Composição da carteira do MFAI:
    – 64% FIIs – no fechamento de junho IFIX – 2795 pts – hoje 2816 pts: +0,8%;
    – 36% ações imobiliárias – no fechamento de junho IMOB – 616 pts – hoje 738 pts: +19,8%;

    Ainda tem muito chão para recuperar, principalmente nas ações, mas pelo menos agora parece que alguma reação se desenha pela frente. Prestar atenção no novo VP das cotas.

    Curtido por 3 pessoas

  4. Do último relatório: “Em relação às empresas
    do segmento imobiliário, MRV e Direcional anunciaram o pagamento de dividendos, a ser
    realizado em julho, o que acarretará um impacto positivo na receita do Fundo” Fiz umas contas de padeiro e daria um extra de 9 a 10 cents por cota na próxima distribuição.

    Curtido por 4 pessoas

  5. Estava olhando o relatório do HGFF e vi que fizeram uma operação vendida de um FII…será que o pessoal do MFAI não sabe operar assim? Estou achando muito parada a gestão…ou pode ser somente impressão minha.

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      1. Sei lá, foi oquê entendi, do relatório de março: Encerramento da posição vendida (“short”) em VINO11:
        Conforme informado no relatório de janeiro de 2022 (disponível aqui), iniciamos naquele mês uma operação vendida do ativo
        VINO11, de forma a explorar um possível ajuste de preço relativo com o término de determinadas rendas não recorrentes que
        vinham sendo distribuídas no fundo, além da nova estrutura de capital e ativos, decorrente da sua recente emissão de cotas.
        Sendo assim, encerramos a operação em março, recomprando as cotas a valor inferior ao da venda e devolvendo as cotas
        alugadas ao doador. A operação gerou um resultado líquido (já descontados os custos e imposto sobre ganho de capital) de
        R$ 143.302,50 (equivalente a 7,2% de ganho bruto de imposto, ou 5,5% líquido, sobre a posição vendida inicial) ou R$
        0,05/cota, que integrará a base de cálculo da distribuição dos rendimentos do Fundo no semestre. Vale considerar, também,
        que o valor obtido com a venda das cotas de VINO11 foi aplicado em instrumentos com renda superior aos rendimentos
        devidos ao doador do ativo, resultando em um ganho marginal adicional ao HGFF11 durante o período da operação.

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      2. iCVM 472: “XIII – realizar operações com derivativos, exceto quando tais operações forem realizadas
        exclusivamente para fins de proteção patrimonial e desde que a exposição seja sempre, no máximo, o
        valor do patrimônio líquido do fundo; e”

        não estão operando um hedge de posição detida… estão especulando e vendendo… então é proibido fazer… agora como vão justificar isso… é com eles

        Curtido por 2 pessoas

      3. Pois é…mas pelo menos para mim, essa norma deixa uma margem para interpretações. Não seria o caso de proteger o patrimonio? Tinham um fundo em que perceberam uma possível perda de fundamentos (renda caindo logo alí na frente) e ai fizeram a operação para reduzir essa perda? Ai restaria outra questão…poderiam distribuir esse lucrinho? rs

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    1. Eu prefiro e desejo que sigam como estão. Sem “inventar” moda com derivativos ou posições vendidas. FoF precisam ser simples. Compram cotas descontadas e vendem depois. Compram cotas de bons pagadores de renda e depois giram elas. Simples e funcional. Ao menos é o que eu desejo.

      Entendo que em certos períodos teremos queda e não veremos uma renda gorda devido ao mercado. Mas isso faz parte. Fora tb que o preço de tela esta meio louco devido aos participantes do mercado. Tanto em FIi como em ações tem coisa descontada de forma bizarra e sem fundamento. Já vimos isso antes: 1998, 2002, 2008 e etc

      Meus FoF são simples. Um que compra ações do setor e FII + outro que alem das ações e FII do setor opera umas coisinhas a mais. Todos com objetivo claro em parcelas voltadas pra renda e pra ganho de capital. O momento não é pra inventar. É de ter calma e saber esperar.

      Valeu!!!

      Curtido por 4 pessoas

    2. Uma sugestão ao gestor seria manter no relatório para as posições relevantes de ações uma tabela com as datas previstas de pagamento de dividendos dessas empresas para o próximo trimestre. Acho que seria bem visto pelos cotistas.

      Curtido por 1 pessoa

  6. Se tivessem distribuído de forma linear os últimos 2 rendimentos: (1,44 +0,44)/2 = 0,94, ou 1,18% para uma cotação de R$80,00, talvez a cotação não tivesse caído e a emissão teria sido mais bem sucedida.

    Curtido por 2 pessoas

  7. Pessoal,

    Votação pra mudança da administração e atualização no regulamento. Bora votar e deixar este FII bem ágil, da mesma forma que fizemos no irmão mais velho dele MFII11 🙂

    Ja mandei meu voto. E vcs?

    Juntos, podemos deixar mais redondinho e surfar bons momentos que a estratégia dele vai nos trazer (é o que acho).

    Valeu!!!

    Curtido por 5 pessoas

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