O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RIZA TERRAX, constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado, é regido pelo Regulamento e tem como base legal a Lei nº 8.668/93 e a Instrução CVM 472.
Duração
O Fundo tem prazo de duração indeterminado, sendo que sua dissolução e liquidação dar-se-á exclusivamente por meio de deliberação dos cotistas reunidos Assembleia Geral de Cotistas, nos termos do Regulamento.
Público Alvo
O Fundo é destinado a investidores em geral, pessoas físicas ou jurídicas, sejam eles investidores qualificados e profissionais ou não qualificados, nos termos da legislação aplicável, incluindo investidores não residentes que invistam no Brasil segundo as normas aplicáveis e que aceitem os riscos inerentes a tal investimento.
Objetivo
O Fundo tem por objeto a aquisição, venda e arrendamento de Ativos Alvo Imóveis e, complementarmente, a aquisição de Ativos Alvo, conforme a política de investimento definida no Capítulo 3 do Regulamento.
Taxa de Administração:1,25%
Taxa de Performance: à partir de CDI+ 2%a.a
Tetzner 
EMISSÃO OFERTA PÚBLICA vindo aí … R$ 750 MM … R$ 101,86 = R$ 99,65 + R$2,21 …ABAIXO do VPA … e tem uma TAXINHA de R$ 1,53 que NÃO se consegue entender quem vai pagar !!!
>>> Boa sorte ao B&H&forget …
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Pessoal,
Como não custa nada perguntar e analisar mais a fundo…levantei com a gestão se a questão do Marco Temporal poderia ser um fator de risco aos ativos do Fundo. Resposta abaixo:
“Não vemos um aumento do risco do fundo com o marco temporal das regiões que hoje estão dentro do Terrax.
De grosso modo, o marco temporal afirma que os povos indígenas só têm direito àqueles territórios que eles já ocupavam — ou reivindicavam — no dia 05 de outubro de 1988. Antes da aquisição das terras do Terrax nosso time realiza uma diligência sobre a propriedade e atualmente não há nenhuma terra que tenha reivindicação ou estudo de ocupação indígena. Além disso, não possuímos terras próximas a territórios hoje habitados por indígenas”
Na minha visão, mais um ponto positivo pra gestão. Que cuidou disso antes de buscar cada propriedade. No Brasil ate o passado é incerto…imagina o futuro. E quem, na medida do possível, se prepara bem tem uma certa vantagem.
Vamos que vamos!
Valeu!!!
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É invasão de MST, de índio, do escambal. Está mais do que na hora de mudar a legislação e permitir comprar terras fora do país, isso vale para todo tipo de FII, poder comprar imóveis no exterior conforme o interesse dos cotistas. Chega de amarras.
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Temos que lembrar que no BR até o passado é incerto.
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“… A Fazenda Roma foi adquirida pelo valor de R$ 40.000.000,00 em 28/12/2022, com base na tese de investimento Land Equity¹. Ao longo do ano de 2023 foram realizados investimentos em solo e infraestrutura no valor de R$ 10.000.000,00. O Compromisso de Venda e Compra foi firmado no valor de R$ 112.000.000,00 o qual será pago mediante entrada e 6 (seis) parcelas pagas anualmente, corrigidas pelo IPCA-IBGE. A TIR (taxa interna de retorno) estimada da operação, incluindo todos os custos, é de 44,32% a.a. A venda do ativo gerará um lucro estimado em regime caixa de aproximadamente R$ 73,7 milhões ao longo do prazo da operação, o que representa cerca de R$ 6,68 por
cota …
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R$ 6,68 em 6 PARCELAS … ANUAIS :
Ou seja … COMPRA A VISTA mas repassa ao COTISTA em … PRESTAÇÕES !! 🤔🤔🤔🤔
>>> Quer dizer, uns R$ 1,10/cota/ano ou … R$ 0,09/mês 🤦♀️🤦♀️🤦♀️🤦♀️
>>> Eu fiz uma OPERAÇÃO de VENDA de TODA MINHA POSIÇÃO nessa última semana, pois o RALLY dos INSIDERS aconteceu na CARA da CVM que não faz N-A-D-A, … com P/VPA em ~1,05 (R$ 5,00 !! na base R$ 100) o que me garantou os “R$6,68” … ADIANTADOS, sem necessitar esperar 3 Anos para recebê-los. 🤦♀️🤦♀️🤦♀️🤦♀️🤦♀️🤦♀️🤦♀️
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Só tenho elogios pela operação.
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Vamos aguardar o próximo relat gerencial para ver em qual patamar a distribuição mensal irá ficar para ver se vale a pena voltar ou não.; jane;a de oportunidade para voltar, haverá. De qualquer forma … o “lucro” da operação [ganho de capital] é “pequeno” para o investidor como eu … que apenas algumas centenas de cotas; mesmo que fosse 1000 cotas… Enfim! O fundo está bom. prometendo e entregando
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Renato,
Entendo suas colocações.
Sou cotista e sigo satisfeito com o Fundo desde seu IPO. E cada momento que o mercado me da de presente, compro mais um pouco melhorando a cada compra meu YIELD ON COST 😉
Nesta venda, concordamos que o negócio em si foi muito bem desenvolvido pela equipe do Fundo. A TIR fala por si só. O prazo em que se deu tb.
A forma de quitação, o parcelado realmente chama a atenção e pode passar essa mensagem de coisa “armada” ou de querer segurar os cotistas por 6 longos anos. Mas não vejo assim. Cheguei a ficar com algumas dúvidas, e fui bater um papo com o RI. Entendi melhor e me situei mais a fundo da realidade em terras agrícolas no Brasil.
Abaixo a resposta que obtive para minhas dúvidas (apenas com ela é possível entender a questão):
“A operação de Land Equity é basicamente a compra de uma fazenda com o preço abaixo do que vale no mercado e posterior venda com ganho na valorização da propriedade. Por conta do alto valor da operação, normalmente não temos compradores com liquidez suficiente para pagamento a vista, dessa forma, algumas negociações são feitas para pagamento em parcelas.
O processo ocorre de forma análoga a venda de um apartamento. Dessa forma, dividimos a fazenda em matrículas e passamos a escritura das matriculas apenas após o pagamento. Logo, caso o comprador tenha algum evento de falta de liquidez, ainda temos as terras para realizar uma nova venda.
Vale reforçar que distribuímos o recurso conforme recebimento do mesmo”
É muito raro e bastante difícil arrumar um comprador, seja produtor ou seja empresa, que tenha o valor negociado para pagamento a vista. Isso não existe e nunca vai existir. Se fosse valores menores, sim.
Foi tudo feito pra segurança dos cotistas. Os pagamentos, as matrículas…não pagou a terra segue com o Fundo pra explorar como desejar. Vai recebendo, sempre corrigido e repassa aos cotistas. Desta forma a terra de fato foi liquidado com ótimo ganho de capital. Se não fosse assim não haveria concretização dos ganhos e os cotistas não viriam isso refletido em seu patrimônio. de nada adianta ter uma terra que “vale” 112M se ninguém a comprar por 112M. Seria igual o dono de imóvel “elefante branco” que acha que tem algo que vale muito e ninguém da o lance. Vai ficar lá, valendo muito na cabeça do dono. A gestão do Fundo executa com muita qualidade (minha opinião) a questão de comprar barato, trabalhar e vender bem. Gerando ganhos para todo mundo ao longo do tempo.
Meu foco é renda. Se ela vier de forma recorrente e ainda se elevar com ganhos de capital ao longo do tempo, melhor ainda.
Este fundo tem o papel de diversificar bem minha carteira. Terras agrícolas ainda não foram bem trabalhadas pelos FIAGROS. E é um tema que considero estratégico para meu portfólio. E a questão da renda mensal, isenta…faz toda a diferença pra mim. Por isso prefiro aqui do que estar posicionado em ações de empresas que possuem terras, por exemplo. Mas isso vai da estratégia de cada um.
Selic caindo pra casa de 9% vai dar um bom “upside” no Fundo. Apenas minha visão.
Vamos que vamos!
Valeu!!!
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PUBLICARAAM relat. gerencial em 02/OUT mas NADA disseram como será feito o rateio de distribuição mensal do LUCRO da operação de venda da fazenda, tão alardeado.
Ah, sim, claro! … Como SEMPRE: cotação querendo se estabilizar nos P/VP=0,99 depois de ter dado um PICO nos P/VPA ~1,05. Tem cotista PERDENDO já -6%
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soltou FATO RELVANTE: adquiriu R$ 17.180.402,41 em aproximadamente 2.834,53 hectares em TERRAS visando GANHO de CAPITAL, não ARRENDAMENTO.
>>> Com isso, são uns 5% alocados em terras que NÃO GERAM RECEITAS mais uns outros 5% em CAIXA, ou seja, DEZ % do FUNDO está lá …. PARADO !!! NEm em RENDA FIXA estão. Em quanto tempo essas terras se valorizarão p/ compensar a espera … só deus sabe !! Enquanto isso … um regra de 3 simples, o fundo DEIXA de PAGAR … 10% a mais de proventos.
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Renato, pelo jeito você esta criticando sem ter noção da realidade do fundo.
O caixa está alocado em renda fixa, tanto que tem receita financeira no DRE do fundo.
Mas grande parte desse caixa é relativo ao “adiantamento” dos dividendos a serem pagos no semestre, essa é a estratégia de recebimento de pagamentos do fundo, não da para simplesmente alocar isso e não pagar dividendo.
O restante esta alocado na estratégia de Land Equity, que se baseia em ganho de capital no curto prazo, no qual a gestora já provou ser bastante eficiente em 2 casos. Nessa estratégia, é importante entender em qual estágio esta a terra, se seria para desenvolvimento, trade ou longo prazo. Nos 2 primeiros estágios, arrendar seria ruim pro fundo, porque você perde a liquidez do ativo.
Vamos estudar o mínimo sobre o fundo para não ficar criticando sem razão e passar vergonha atoa..
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