RZTR11 – Riza Terrax FII

O FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RIZA TERRAX, constituído sob a forma de condomínio fechado, com prazo de duração indeterminado, é regido pelo Regulamento e tem como base legal a Lei nº 8.668/93 e a Instrução CVM 472.

Duração
O Fundo tem prazo de duração indeterminado, sendo que sua dissolução e liquidação dar-se-á exclusivamente por meio de deliberação dos cotistas reunidos Assembleia Geral de Cotistas, nos termos do Regulamento.

Público Alvo
O Fundo é destinado a investidores em geral, pessoas físicas ou jurídicas, sejam eles investidores qualificados e profissionais ou não qualificados, nos termos da legislação aplicável, incluindo investidores não residentes que invistam no Brasil segundo as normas aplicáveis e que aceitem os riscos inerentes a tal investimento.

Objetivo
O Fundo tem por objeto a aquisição, venda e arrendamento de Ativos Alvo Imóveis e, complementarmente, a aquisição de Ativos Alvo, conforme a política de investimento definida no Capítulo 3 do Regulamento.

Taxa de Administração:1,25%
Taxa de Performance: à partir de CDI+ 2%a.a

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

113 comentários em “RZTR11 – Riza Terrax FII”

    1. Usei o contato que aparece na página deles. O mesmo com o telefone.

      Tive demora quando eles estavam na arrumação de lançar o FII, pela correria. O último foi mais rápido.

      Eles seguem o Blog. Irão ver seu post e checar se algo esta falho no sistema deles. Mas tenta usando o que aparece na tela deles que da certo 😉

      Valeu!!!

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      1. Perfeito ike!

        Podem parar de comprar carros, roupas novas e chiques, bolsas, sapatos aos montes…mas comida NUNCA!

        O mundo esta disruptivo. Qualquer coisa pode mudar ou ser alterada da noite pro dia. A necessidade de comida e água NUNCA será alterada pro ser humano. NUNCA mesmo!!!

        PS: Reparem que falei pro SER HUMANO. Se daqui 5 anos inventarem os robôs e implantes para substituir algumas partes vitais…a coisa muda de figura 🙂

        Valeu!!!

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      2. Gostaria de expor minha preocupação aqui, sobre o meio-ambiente e sobre o que parece ser um o eco-terrorismo praticado contra o Brasil, mas que por isso muitos minimizam o problema. Creio que este seja o FII, mais adequado.

        Apesar da pressão internacional sobre o descontrole no desmatamento, devemos lembrar que a Amazônia é tão importante no ciclo do carbono como no ciclo das águas.

        O brasileiro “médio” não tem ideia de que um pouco mais de desmatamento vai levar a um estado irreversível, tornando impossível a recuperação. Isso aconteceu em todos os biomas do mundo.

        E todo nosso Pantanal assim como as regiões sudeste e sul são irrigadas por um grande rio aéreo que “desce” da Amazônia tangenciando a Cordilheira do Andes. Sem a Amazônia como conhecemos, isso aqui vai virar um deserto.

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  1. Data da informação
    21/12/2020
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    21/12/2020
    Data do pagamento
    31/12/2020
    Valor do provento por cota (R$)
    0,91
    Período de referência
    23/11/2020 à 31/12/2020
    Ano
    2020
    Rendimento isento de IR*

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      1. @tetz … veio com essas datas no AVISO.

        >>> O valor veio mais alto por causa desse período-maluco deles aí de mensal com 45 dias … normalizando nos meses vindouros de 30d nos R$0,60-0,65… está ótimo !!!

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    1. Só na tranquilidade do AGRO…FII de AGRO vieram pra ficar…

      Eu acredito muito que sim. Seja terra direto, seja logistico voltado ao AGRO… 🙂

      Com estrangeiro podendo comprar terras…o céu é o limite…ou seria…as terras são…

      Valeu!!!

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      1. O produtor vendeu pro FII suas terras. A vista. Recebeu a grana e investiu (ou torrou alguma parte) na produção. A terra passa a ser do FII (escritura e tudo mais). O produtor já inicia pagamento de 6%aa pro FII pelo arrendamento. Quando chegar la na data acordada, o produtor exerce (se quiser, mas 99% de certeza que irá exercer) sua opção de compra e paga pro FII o valor que recebeu a vista. O FII fica com 6%aa durante 10 anos + esse valor usado pra começar o negócio. Ai o produtor chama o FII e faz tudo de novo, só que nas condições atuais…

        Vc tem as terras agrícolas no jogo. São as garantias. São os ativos. Mas o FII se comporta como braço financiador para o produtor. Um “PREzão” de 12%aa. Sem risco de crédito algum. O FII recebeu a vista o valor TODO e vai repassando pro cotista. Os 12% são entendidos assim: O FII vai cobrar 6% ao ano pelo arrendamento e outros 6% de valorização.

        Tese e jogada do FII (meu entendimento): O FII vai permitir, por exemplo, que um produtor substitua uma dívida cara e de curto prazo por um financiamento de 10 anos com o fundo, numa operação de sale leaseback/land back com amortizações anuais e compromisso de recompra. O fundo vai comprar a terra por um preço significativamente abaixo do valor de mercado, um arranjo que faz com que o agricultor queira recomprar a propriedade ao final do contrato (segurança pra todos os envolvidos e condição estratégica para tornar o FII consistente ao longo do tempo). A cada pagamento do produtor, o FII devolve um décimo da propriedade por ano, sempre a parte menos produtiva da terra primeiro. Se o produtor não pagar, sai da terra (o FII é o dono). Tudo muito bem amarrado e com bons contratos. Tudo focado na terra nua, sem responsabilidade sobre benfeitorias e etc. Baixa ou inexistente preocupação com depreciação e custos fixos.

        RISCO (meu entendimento): Juros Brasil subir muito. Se a Selic bater 6%aa modifica e tira o “prêmio” da tese. Esse é o único risco que vejo. Ocorrendo, vai causar VOL nas cotas e o mercado vai precificar conforme a nova realidade. Mas não será o fim da tese. Pois o Fii a cada ano segue sua vida própria. A gestão não é passiva. Eles estarão atentos ao mercado de terras, negociando novos ativos, cada vencimento terá novas condições…tudo para buscar manter o “prêmio” adequado. Reforçando: Meu entendimento. Minha visão.

        Hoje, num Brasil de Juros de 2% é um baita negócio. Hoje e amanha num Brasil de Juros baixos e com o potencial AGRO existente é um bom negócio. Amanha com Brasil com juros acima de 6% tem que reavaliar todo o cenário e estratégia realizadas pela gestão ate este momento. Novamente: Minha visão. Meu entendimento.

        Estrangeiro comprando terras agrícolas? Potencializa ou atrapalha? Força o FII a repensar a tese? Possíveis mudanças no regulamento pra envolver essa nova e aprovada condição? To ainda refletindo e rabiscando algumas coisas por aqui. Isso fica pra um outro post.

        Espero ter ajudado. Se falhei ou equivoquei que os amigos me corrijam 🙂

        Não é indicação de nada. Só narrei o que entendo da tese e estratégia. Decisões são de cada um

        Valeu!!!

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  2. Exportações do agronegócio do Brasil vão superar US$ 100 bi em 2020

    Uma projeção do Insper Agro Global aponta que as exportações do agronegócio do Brasil devem chegar a US$ 100,4 bilhões em 2020.

    Este montante representa um crescimento de 3,5% em relação à 2019.

    A soja, principal produto exportado pelo agro brasileiro, deve atingir exportações próximas a US$ 35 bilhões neste ano de pandemia.

    A exportação sucroenergética apresentou uma elevação de 63% em relação à 2019, e deve chegar perto da marca de US$ 10 bilhões em 2020.

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    1. Na minha planilha, AGRO.

      Compra terra e aluga pra depois vender e recomeçar o ciclo. Terra agrícola. Aluga pra ser cultivada. Agro na raiz…DNA puro 😉

      Mas não se guia por mim não….Quasar ta como Agro tb. Mas como pegada logística e de processamento 🙂

      Valeu!!!

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    1. Se sair sem modificação ou alguns vetos ou condições…vai ter um boom por terras. E as melhores…estão na mira do FII. talvez ate justifique emissão mais rápido do que o previsto.

      Mas tem que ter calma. A notícia é positiva pro setor. Com certeza terão regras como mínimo ou condições para o que pode ser feito e como será feito…ou ate parcerias com nomes nacionais. A entrada de players estrangeiros fortalece o mercado. Se tivermos regras claras TODOS ganham.

      Esperar e observar 🙂

      Valeu!!!

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    1. Enquanto isso…

      O pessoal do KiAzar que já moeu o dinheiro do cotista e ainda NAO alocou tudo, mais de 1 ano depois… que já conseguiu a proeza de perder dinheiro do cotista na Renda Fixa…

      Agora vai se meter a fazer Trade com cotas de FIIs 😂😂😂

      É tão difícil assim? Não… o pessoal aqui do Riza Terraz fez em 24 horas 😃

      Conclusão: KiAzar do Cotista 😲😱😟🙈🙈🙈

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      1. Perder dinheiro em renda fixa não é exclusivo do Qazar, o SARE11 faz isso com maestria.
        Do relatório de novembro: “Neste mês o resultado do fundo foi afetado pela rentabilidade negativa do caixa, que está aplicado em LFTs” 😂😂

        Pior de tudo é que é um bancão por trás da operação, se bancão não sabe o que faz, melhor jogar a toalha, chega a ser vergonhoso…

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      2. ADG, o SARE11 em pouco tempo vai ficar 100% alocado, com a finalização da compra do WT Morumbi, uma ótima compra (a compra foi dividida com o FII HAAA11 da Hedge).

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      3. Curti…mas temos que olhar com um pouquinho de separação…

        Um não é o outro. Teses distintas. Meios para se concluir as estratégias são diferentes. Ativos alvos são diferentes e envolvem negociações diferentes. E claro, não poderia esquecer: a equipe que esta tocando o negócio são diferentes.

        Tenho ambos. Muito, mas muito satisfeito com este aqui. Estão de parabéns. Mas não posso usar um pra falar do outro. Ao menos entendo que não seja ideal. Mas entendo e respeito as postagens do QAGR11. Eles estão dando toda condição pra que isso ocorra aos montes.

        Vantagem dos FII: Mesmo algo que pareça errado, começa errado pode ser ajustado no tempo. E o cenário de juros baixo ajuda nisso. Logo, ainda não joguei minha toalha la. Um pouco mais de tempo, 1 ano não vai me matar. Meu planejamento me deixou com algumas margens. Claro que se 1 ano virar 2…a toalha poderá cair 😉

        Agora, este aqui. Tese e gestão de PARABENS!

        Valeu!!!

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      4. Gama. 100% de alinhamento.

        Tenho os 2. RZTR na emissão, QAGR a mercado. Caiu, comprei mais um pouco.

        Estou pagando para ver. Ulcera no estômago já não me pega mais.

        Verdade que o QAGR poderia já ter alocado pouco mais. O carrego está pesando um pouco, mas a tese é muito boa e entendo que associar aquisição, retorno e segurança de crédito é um pouco mais complicado nesta estratégia. Com a pandemia, um dos únicos setores resilistes foi o agro e isso pressionou um pouco o valor das propriedades. Mas tenho a dizer que terra é terra.

        Pandemia afetou negativamente o valor de lajes, galpões industrias, shoppings, e como escrevi acima, afetou positivamente o valor das propriedades agrícolas., o que dificultou para o QAGR adquirir imóveis com o CAP proposto. Apesar de que dou toda a razão ao argumento de que pisaram feio na bola em não ter avaliado melhor o pipeline inicial. Falha grave, mas que no meu ver, não afetou totalmente a credibilidade da gestão.

        Acredito que a gestão do QAGR continua tentando alcançar o que se propuseram. Permaneço no fundo.

        Quanto a perder dinheiro na renda fixa, estou perdendo muito mais na minha renda fixa do que no QAGR. Ossos do ofício.

        Já a gestão do RZTR realmente me surpreendeu. Pelo modelo de negócio esperava alocação mais rápida, mas nunca imaginei que seria assim tanto.

        Tetzner, não acho ruim que você desce lenha, muito pelo contrário. O foco é advertir os cotistas mais novos. Se mostrar um mar de rosas, poderão entrar em posições inadequadas, como eu há 6 anos atrás. Qualquer suspiro, na minha carteira, ainda é vendaval.

        Bons negócios a todos.

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      5. @MarceloE … eu apenas contra-argumento dizendo que a “tese incial” já foi para o beleleu! haja visto as mudanças de regulamento para operar cotas de fundos…

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      6. Estas trocas de pensamentos, debate, respeito e muita educação fazem deste Blog um dos melhores (se não, o melhor).

        Bater em gestão, em FII, na CVM, nas regras, no mercado…elogiar todos quando merecidos…e deixar tudo bem claro. Esse é o objetivo maior 🙂

        FLA FLU…sempre vai ter 😉

        As postagens com dados, com experiências reais, com visões, projeções de um, de outro…TUDO ajuda. Postamos o que pensamos. Como vemos, e o que fazemos com nosso próprio capital. Quem nos acompanha poderá filtrr o que lhe interessa e seguir seu caminho com certa ajuda…e nossas postagens so reforçam que estamos no caminho certo.

        Bora que AGRO tem muito chão ainda….já tem um no forno do BTG pra “competir” com o QAGR…e se este vier forte e rápido…só vai dar mais espaço e motivos pra turma pegar no pé da Quasar 🙂

        Isso só mostra que a tese tem validade. Olhos sempre abertos…

        Valeu!!!

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    1. Data da informação
      23/11/2020
      Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
      23/11/2020
      Data do pagamento
      30/11/2020
      Valor do provento por cota (R$)
      0,65
      Período de referência
      NOVEMBRO
      Ano
      2020
      Rendimento isento de IR*
      Sim

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      1. Jogando o jogo. Nada de anormal ainda.

        Se vier como reloginho e seguir na tese…vai entregar o projetado. Sem mistério. Sem explosão de ganhos ou quedas abruptas. Esse é o jogo jogado aqui 🙂

        Reforço: Maior risco é a Selic bater os 6%. Ate la, o jogo vai redondinho na minha opinião (achismo) 😉

        Valeu!!!

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  3. Agora sim….. ~100% alocado Parabéns Riza.

    FATO RELEVANTE
    A PLURAL S.A. BANCO MÚLTIPLO, instituição financeira, com sede na Cidade do Rio de Janeiro,
    Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, 228, 9º andar, sala 907, inscrita no Cadastro
    Nacional da Pessoa Jurídica do Ministério da Economia (“CNPJ”) sob o nº 45.246.410/0001-55
    (“Administradora”), e a RIZA GESTORA DE RECURSOS LTDA, com sede na Cidade de São Paulo,
    Estado de São Paulo, na Rua Elvira Ferraz, nº 68, 5º andar, inscrita no CNPJ sob o nº
    12.209.584/0001-99 (“ Gestora”), na qualidade de administradora e gestora, respectivamente,
    do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RIZA TERRAX Inscrito no CNPJ sob o nº
    36.501.128/0001-86 (“Fundo”), comunica aos seus cotistas e ao mercado em geral que:
    ▪ O Fundo finalizou a aquisição de 2 (duas) propriedades, compostas por 4 (quatro)
    matrículas, no montante total de R$ 159.845.647,00.
    ▪ A 1° Propriedade está registrada sob a matrícula № 7.388 do Cartório de Registro de
    Imóveis de Bom Jesus – PI com área total de 12.272,76 hectares dos quais 7.853,42
    hectares são explorados por agricultura, 4.315,34 compõem a Reserva Legal e APP’s e
    104 hectares possuem outros usos. O valor da aquisição foi de R$120.000.000,00.
    (R$15.279,96/hectare agricultável).
    ▪ A 2° Propriedade está registrada sob as matrículas de № 6.192, 6.193 e 7.271 do Cartório
    de Registro de Imóveis de Serranópolis-GO com área total de 1.647,28 hectares dos
    quais, 1225,77 hectares são explorados por agricultura e 421,51 compõem a Reserva
    Legal, APP’s e outros usos. O valor da aquisição foi de R$ 37.445.646,97
    (R$30.548,67/hectare agricultável).
    ➢ O Fundo celebrou 2 (dois) novos Instrumentos Particulares de Compromisso de
    Compra e Venda (“Instrumento”) de 2 (duas) Propriedades nos municípios de Sorriso –
    MT e Nova Ubiratã – MT, pelo montante total de R$ 128.000.000,00. As propriedades
    serão arrendadas pelo prazo de 10 anos aos próprios vendedores ao qual será outorgada
    uma opção de recompra do imóvel ao longo do prazo do contrato de arrendamento.
    ▪ A Gestora informa ainda que possui 4 (quatro) Termos de Compromisso de Compra e
    Venda Vinculantes para aquisição de mais 4 (quatro) Propriedades no valor total de R$
    170.719.100,00 nos municípios de Sorriso – MT, Porto Alegre do Norte – MT, Rio Verde
    -GO, Serranópolis-GO, Buriticupu – MA e trabalha ativamente para formalização dos
    Instrumentos Particulares de Compra e Venda e aquisição destes ativos.
    Desta forma, as propriedades já adquiridas somam R$ 159.845.647,00 (cento e cinquenta e nove
    milhões oitocentos e quarenta e cinco mil e seiscentos e quarenta e sete reais). Os Termos de
    Compromisso de Compra e Venda Vinculantes e os Instrumentos Particulares de Compromisso
    de Compra e Venda, somam o montante de R$298.719.100,00 (duzentos e noventa e oito
    milhões setecentos e dezenove mil e cem reais), que somados aos desembolsos realizados no
    mês de Outubro representam em conjunto 96% do total do Patrimônio Líquido do fundo, com
    data de referência de 29 de outubro de 2020.

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  4. A PLURAL S.A. BANCO MÚLTIPLO, instituição financeira, com sede na Cidade do Rio de Janeiro,
    Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, 228, 9º andar, sala 907, inscrita no Cadastro
    Nacional da Pessoa Jurídica do Ministério da Economia (“CNPJ”) sob o nº 45.246.410/0001-55
    (“Administradora”), e a RIZA GESTORA DE RECURSOS LTDA, com sede na Cidade de São Paulo,
    Estado de São Paulo, na Rua Elvira Ferraz, nº 68, 5º andar, inscrita no CNPJ sob o nº
    12.209.584/0001-99 (“ Gestora”), na qualidade de administradora e gestora, respectivamente,
    do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RIZA TERRAX Inscrito no CNPJ sob o nº
    36.501.128/0001-86 (“Fundo”), comunica aos seus cotistas e ao mercado em geral que:
    ➢ A Gestora informa que serão distribuídos aos cotistas os dividendos relativos aos
    arrendamentos do segundo semestre de 2020 nos meses novembro e dezembro de
    2020 relativos aos meses de novembro – 2020 e dezembro – 2020.

    Alguém arrisca uma interpretação?

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  5. Pessoal,

    Depois de mais algumas conversas com RI, coloco aqui algumas info que podem ajudar no entendimento da estratégia:

    – Equipe tem gente que é filho de produtor rural e engenheiros agrônomos. Vieram do BBA e por anos ficaram responsáveis pelos créditos agrícolas da instituição. Experiência, eles tem. Tanto de bater o pé na estrada de terra e pegar a terra na mão como com as questões financeiras que envolvem o setor;

    – Inflação. Como vai proteger? Hedge. Inflação veio, começou a impactar, vai fugir do controle…a equipe se reúne e aciona os mecanismos. Vai funcionar exatamente como um contrato de tijolo, que só atualiza na renovação acordada. Ou seja, o risco inflação fica mitigado. Puxa Gama, mas se a equipe de gestão falhar ou errar o timing? Possibilidade existe. Mas ai seria falha de gestão e realmente acredito que não irão se queimar nessa parte (achismo meu);

    – Valorização da Terra. Existe ou não? O Fundo compra a terra a vista e barato. E da opção de compra do produtor. Essa é a única forma que foi possível estruturar a operação. Produtor rural no Brasil não capta capital com inflação+, se não for PRE não vai conseguir negociar. Isso é VIDA real no campo. Grandes produtores. Esquece qualquer lenda ou boato que ouviu. Converse com um produtor e veja o que é real no dia a dia. Logo, vc faz um PRE e permite o produtor focar na produção. recompra e renova…e vai fazendo assim pelo tempo que der. Se por algum motivo falhou no pagamento, ou não quer exercer a opção de compra…o FII tira ele da terra e SIM, terá uma terra com margem boa pra ganhar com sua valorização. Comprar a vista e barato eleva a segurança do FII. Não é o foco. É apenas uma das frentes do FII;

    – Estratégia do Fundo. Qual é? Financeira. PRE 12%aa. Bem básico. Sem mistério;

    – Risco? Mercado/Juros. Se os juros subirem, vai impactando. Num primeiro momento bem forte. Depois, se ajusta e os novos contratos irão refletir a situação macro do momento. Não tem risco de crédito;

    – A opção de compra funciona em pedaços. Um décimo por ano. Sempre devolvendo a parte “menos produtiva” primeiro. Pagou ao FII, devolve uma parte. Não pagou…vai sair da Terra. E sai de forma relativamente rápida, pois a terra pertence ao FII (garantias que a estrutura fornece);

    – Futuro do FII? Fazer emissão para aproveitar oportunidades de comprar terras baratas e vende-las para grandes grupos. Isso ocorrendo, a questão da valorização da terra estará saltando aos olhos de todo o mercado. Vai fazer isso com grande % do PL? Claro que não! Serão as operações para geração de alfa enquanto a estratégia financeira segue mantendo o FII rodando em velocidade de cruzeiro. De novo, achismo meu com base em toda conversa que tive e foi a impressão que formatei.

    Acho super importante os investidores entenderem bem a estratégia e os riscos que envolvem o FII. A temática AGRO gera sentimentos dos mais variados possíveis. Ainda temos pensamentos que gestoras só querem ganhar em cima dos pobres cotistas. Que somos apenas um combustível necessário para o gestor lucrar e lucrar. Esse tipo de pensamento precisa ser vencido. Cotista entra pra ganhar algo. Gestor oferece essa oportunidade e por isso vai ganhar algo tb. Se o cotista esta ganhando o que deseja, por que ficar gerando conflito com a gestão?

    Quer diversificar a carteira de FII? Quer levar 12%aa ? Quer ficar longe de risco de crédito? Quer uma equipe que lida com isso há muito tempo? Gosta da tese de terra cultivável? Gosta da região onde elas estão? Este FII é uma alternativa bastante válida para este perfil de investidor.

    Não gosta de Agro? Detesta terra nua? Gosta de terra onde vc seja o dono das instalações? Quer vc mesmo ficar a frente da produção? Não conhece e não curte a região das terras? Acha que 12% não vale? Esse FII não lhe atende. Fique fora e distante dele.

    È extremamente simples o entendimento. Por volta de 8.000 investidores entraram no IPO. Estes, espero que tenham feito as perguntas e entrado sabendo onde estão entrando. Como vcs sabem…ADORO a temática AGRO. E estar na melhor região do Brasil (e do mundo) era algo que desejava há muito tempo. Este FII me permitiu isso. Hoje, e olhando alguns anos a frente…o formato de 6%+6% me atende.

    Acho que veremos muita coisa positiva ainda. Achismo meu…que to sempre batendo e gastando sola de sapato e ouvido no telefone pra entender e esclarecer dúvidas das novidades. Conhecer novas pessoas, novas teses…tem muita coisa pra surgir ainda.

    Como sempre digo. Não sei tudo. Não sei o que vai ocorrer amanha e muito menos daqui 3 ou 5 anos. Mas tenho minhas projeções e simulações. Me guio por elas. Faço tudo da forma mais simples possível. Tento não complicar. Vivo bem assim…e estou no jogo há um bom tempo 🙂

    E se der tudo errado? Tranquilo. Tem o sistema de pacotes. Tem um pra caos total! Carteira antifrágil…SEMPRE!!! 😉

    Valeu!!!

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    1. Ficar de olho na questão de liberar estrangeiro de comprar terra no Brasil….isso saindo o potencial se eleva a números GIGANTES e absurdos. Ter um FII com esta pegada…pode ser uma mão na roda.

      Não é garantia de nada. Apenas meu achismo.

      Valeu!!!

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      1. Sinceramente não creio que o congresso aprove venda de terras aos estrangeiros, em todo caso se for liberado provavelmente terão interesse, ou não, em caso positivo dependendo do incremento da demanda isso pode inflar os preços em regiões grandes produtoras de grãos e proteína animal, Mato Grosso, região do MATOPIBA (fronteira agrícola), p. ex.
        Pessoalmente decidi esperar pelo menos um ano avaliando o desempenho do FII e a competência da gestão antes de ficar sócio.

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      2. Me parece que o mercado de terras está entrando num ciclo de alta, aquela que esperávamos ter vindo logo após o início deste governo por motivos positivos e que não veio, está vindo agora por motivos negativos, como hedge contra inflação. Na minha região tenho percebido diminuição na oferta e aumento na demanda ainda que os compradores não estão pagando os preços pedidos, estes tem subido, alguns proprietários tem tirado de venda por falta de opção em aplicar o dinheiro da venda, ficando com a terra pelo menos estão protegidos contra inflação.
        A questão dos preços da terra passa pela evolução presente e expectativa dos itens:
        Oferta
        Demanda
        Escalada dos preços
        Inflação
        Câmbio
        Ciclo econômico

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  6. Torço para que a tese deles funcione mas, quem entrou pensando que está investindo no AGRONEGÓCIO se enganou pois, os fatores que impulsionam este setor (produtividade, dolar alto, demando mundial por grãos, proteina animal etc.) não tem nenhuma influência direta no resultado deste fundo. Trata-se de uma mera operação de aluguel (arrendamento) de terras.

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    1. Operação financeira com o ativo alvo (garantia) sendo a terra nua e cultivável. Mesmo raciona para Fundo de CRI. Operação financeira tendo o ativo alvo (garantia) sendo o imóvel em si. Ou mesmo um FII de incorporação…

      O setor AGRO esta ligado ao FII por ser a terra o ativo algo que gera toda a operação financeira que o sustentará na contexto atual. Isso foi muito bem anunciado no material publicitário e no prospecto deles. A temática AGRO existe e sem ela não existiria a tese do FII

      Toco nesta tecla, apenas por achar que muitos investidores de FII entram nos produtos por moda ou por indicação. Não param pra ler o regulamento. Não entendem a tese. A estratégia que será adotada. Os números projetados. O efeito diversificação quando ja tem dos outros ativos em carteira. Depois, ficam cobrando que a gestão tem que mudar, que entraram querendo A e agora estão fazendo B…investidor entra no FII e não pode cobrar mudanças depois. Se entrou errado, arruma saindo e voltando pra onde fique mais tranquilo.

      Pro nosso mercado de FII, ter um FII com essa tese é positivo. Estamos evoluindo. Novas frentes vão se abrir. Temos que abrir a cabeça e deixar nossos produtos caminharem para teses e tamanhos dos REITs globais. OK, a estrutura são diferentes. Sei disso. Mas caminhar pra direção deles é uma evolução. Primeiro ter FII para mais setores. Depois, ter FII gigantes e diversificados nele mesmo. Depois alterar a forma de conduzi-los…torna-los quem sabe como “empresas” e não mais como fundo (pois esta é a maior diferença). E sendo empresa, um corpo de diretores e conselho para dirigi-la (não apenas um gestor)….

      Vamos que vamos

      Valeu!!!

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  7. Achei a estratégia bem interessante, a proposta deles é valida, bem diferente do modelo do QAGR11. Conseguiram viabilizar um fundo de crédito pro agronegócio com uma estrutura bem criativa, com segurança pra ambos os lados. O gestor parece ter bastante conhecimento da área, e só de já alocarem tudo tão rápido, já é um ponto positivo.

    Mas…. (sempre tem o mas) achei a rentabilidade baixa frente o risco. Uma pena, acredito no modelo, mas, pagando isso, acho que não compensa.

    Em tempo, os riscos não tem como fugir, são inerentes ao modelo. Faz parte. Só poderia pagar um prêmio maior exatamente por isso.

    Só opinião, sem indicação de nada.

    Valeu

    Curtido por 4 pessoas

    1. Ainda acho que vale como diversificação. Ate os juros subirem, segue valendo a posição.

      O ativo alvo simplesmente é o mais valioso do Mundo. Ao menos é que aprendi ouvindo dos mais velhos: Terra, com solo cultivável é um dos bens mais valiosos do Mundo. Hoje e ainda mais no amanhã. Muitos vão precisar e querer. Poucos terão pra oferecer.

      Diversificação e descorrelação.

      Se vou me dar bem? Não sei. Mas enquanto estiver dentro do que acredito olhando bem la na frente…sigo no jogo 😉

      Não é recomendação de nada!!!

      Valeu!!!

      Curtido por 3 pessoas

      1. Entendo seu ponto, Gama,

        Tbm acho que um ponto pró é a diversificação. Só queria ressaltar um ponto no seu comentário, já observou que o fundo não se beneficia da valorização de terras, certo? N estou dizendo que o gestor tá errado, apenas analisando a proposta.

        No modelo, a terra entra meio que como a garantia da transação, apenas. Ou seja, o fundo só fica com a terra se der “zebra”, e ela desvalorizar (o q é exatamente o que nós não acreditamos que acontecerá). Via de regra, ela sempre volta pro proprietário, não entrando pro fundo eventual valorização da mesma. ( Tanto que, dos negócios já realizados, em mais da metade deles o proprietário já iniciou a “recompra” do terreno imediatamente, nem esperando o fim do prazo).

        O gestor até falou que no futuro pretende fazer algumas transações adquirindo fazendas totalmente pro fundo, aí sim, acredito que aumente a rentabilidade do mesmo. Mas seria apenas num segundo momento.

        Valeu!

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      2. Mutombo,

        O dono das terras pode recomprar as mesmas pagando 6 % AA em cima do valor recebido, fora os 6 % aa do arrendamento.
        Dando tudo certo isso daria 12 % aa para o cotista. Você achou baixo o retorno ?

        Curtido por 2 pessoas

      3. Mutombo,

        Entendi o seu ponto.

        O FII é de terra. Mas como FII, foi envelopado com mecanismo financeiro pra valer a pena a coisa.

        Brasil de hoje: Juros 2%aa – Brasil de 2022 3 a 4% – Brasil de 2026 Juros a 5%?

        FII: 6% + 6% – Ao longo do tempo e a cada renovação atualiza os valores. Recebe adiantado, o que lhe concede vantagem pra gerir o capital e poder seguir ativo.

        Racional: Se ficasse com a terra. Iria valorizar? Sim. Com o tempo. Alguns anos pra ver o pingado cair na conta. E depois uma venda pra auferir o lucro gordo. Da forma que esta, temos pingado garantido de 6%aa + opçao de compra (que 99.9% das vezes ocorre) de outros 6%aa. Isso permiti que todos vejam o dinheiro circulando.

        Se ficasse com a terra e explorasse ela? teriam mais riscos. E riscos elevados. Não seria o foco do FII e da equipe de gestão. O FII é um produto financeiro. Envelopou as terras para que pudesse ser interessante e + seguro pra todo mundo. Apenas minha visão. É um FII de financiamento ao produtor, mas atrelado a terra (garantia).

        Muitos se assustam se a Selic disparar. OK. Este é o GRANDE risco deste FII. Se a selic tocar em 6% acabou a magia. Tem que entender o FII como um pré fixado. Subiu juros, impacta direto nele.

        Vantagem desse modelo: sem risco de crédito. Sem risco de bem feitorias, sem risco de produção…ficando mais atrelado ao risco de mercado (das cotas negociadas na bolsa)

        Acho incorreto rotularem o FII com algo negativo ou mascarado. A gestão sempre deixou claro estas questões citadas. Ta tudo no material disponibilizado. Não da pra em pleno 2020 ficar achando que investidor entra em FII sem saber o que ele é. E se entrar, querer que a gestão mude o foco por causa disso. Tem que entrar entendendo a estratégia. Se gosta ou se não gosta é algo pessoal.

        Hoje esta valendo? Sim
        Compensa os riscos? Sim
        Diversifica? Sim
        Vai estar valendo daqui 2 ou 5 anos? Não sei
        A cota vai apreciar ou depreciar mais a frente? Não sei

        Investimento é isso. Estudo, avaliações, comparações e projeções. Isso eu to falando hoje. Com os dados que tenho hoje. O debate é valido e muito oportuno. Quem sabe alguma info muda….e me faça rever tudo? Estou no jogo…e jogo conforme ele manda 😉

        Não é indicação de nada!!!

        Valeu!!!

        Curtido por 4 pessoas

      4. @ike1968

        Se fosse isso estaria ótimo. No entanto, pelo estudo de viabilidade, fica em torno de 5,8% no primeiro ano, 7,8% no segundo, e cerca de 9 daí em diante. Tendo em vista o risco envolvido (sendo que inflação é o maior deles, pois o contrato fica “travado” por 10 anos) esperava um prêmio maior.

        @Gama

        Entendo seus pontos. Não acho o negócio ruim. É como vc diz, tudo depende do perfil e da estratégia de cada um.

        Indo além, talvez por ver que há espaço nesse mercado para algo mais interessante pro cotista, talvez esteja sendo um pouco crítico demais. Podia mesclar esse instrumento financeiro com o “desenvolvimento” q já vemos em alguns fiis de imóveis, já desde o início, algo como 50/50. Seria parte da segurança do crédito q estão colocando, mas também participando do crescimento q esse mercado tem, tendo em vista os riscos q o mesmo carrega, claro, como todo desenvolvimento.

        Mas sempre bom escutar as visões diferentes, é no contraponto que a gente agrega valor à discussão.

        Valeu!

        Curtido por 3 pessoas

    2. 1. Se não tem reajuste indexado à inflação, já deu ruim.
      2. A conta é simples, arrendamento de terras não gera lucro suficiente para remunerar um FII, então por isso desenvolveram toda essa engenharia financeira.
      3. Ter a propriedade da terra para no final do contrato revender não é garantia de lucro, o mercado de terras é travado, podendo levar até 5 anos para se conseguir vender, não é como um imóvel AAA na Faria Lima. Quem se engana achando que terra se vende em poucos meses não conhece esse mercado.

      Curtido por 3 pessoas

      1. @TRiX … reajuste indexado à inflação é um problemão, sim! Só lembrando q a idéia é o próprio fundiário recomprar a terra que ele mesmo arrendou ao fundo. Apenas em casos onde o fundiário não possa recomprar, aí vender-se-ia a terceiros e/ou incorporar-se-ia ao fundo.

        Curtido por 2 pessoas

      2. Boas colocações, ajudam a entender o FII

        – Contratos de arrendamentos são lucrativos a que taxa? O que seria ser lucrativo suficiente pra remunerar um FII? São respostas subjetivas e altamente pessoal. Cada contrato é único. Se neste esta pre fixado em 6%, e recebe adiantado…quem desejar ter um rendimento nesse patamar (considerando pequenas oscilações no valor projetado) terá no FII uma opção válida. E tal opção será garantida por terra agrícola. Não vejo por que agitar tanto nesta questão. Só entra quem quiser o “pré fixado”;

        – Nada é garantia de lucro na hora de uma revenda. Terra agrícola demanda tempo sim. E justamente por isso o FII não se focou nelas e muito menos na exploração delas. Não seria viável a estrutura. Fazendo da forma de “financiamento ao produtor” tornou-se possível. E só funciona com cenário de Juros baixos. Quem ainda defende que o FII seria melhor se explorasse as terras, que tivesse instalações, que ficasse girando os ativos (comprando e vendendo) de fato não entende nada do setor AGRO;

        – A estrutura financeira é benéfica para as partes envolvidas. Produtores com os quais me relaciono falaram que o FII fez algo que o sistema não fazia. FII e produtores encontraram um meio de funcionarem bem. Veja, FII e Produtor. O cotista é o FII? O cotista é o trouxa? O cotista é quem paga a conta? Se entrar em qualquer produto financeiro sempre com este estigma de vítima…vai conseguir nada. O cotista viabilizou isso com seu capital. Torna possível a estrutura funcionar. E pra isso aceitou 6% + 6%…ao longo do tempo (esse número não é mágico, e vai oscilar). Acreditou na gestão e na tese. Eu acho muito simples o entendimento. Não tem nenhum mistério;

        – inflação? Concordo com a preocupação de todos. To ainda aguardando retorno pra poder falar mais sobre este tema.

        As ponderações são todas válidas. Isso é bom pra evitar de alguem entrar no FII achando que é A e na hora H perceber que ficou bem no C (não me segurei e abusei do trocadilhos com as letras) 😉

        Valeu!!!

        Curtido por 5 pessoas

  8. FATO RELEVANTE
    A PLURAL S.A. BANCO MÚLTIPLO, instituição financeira, com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do
    Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, 228, 9º andar, sala 907, inscrita no Cadastro Nacional da Pessoa
    Jurídica do Ministério da Economia (“CNPJ”) sob o nº 45.246.410/0001-55 (“Administradora”), e a RIZA
    GESTORA DE RECURSOS LTDA, com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Elvira Ferraz,
    nº 68, 5º andar, inscrita no CNPJ sob o nº 12.209.584/0001-99 (“ Gestora”), na qualidade de administradora
    e gestora, respectivamente, do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO RIZA TERRAX Inscrito no CNPJ sob
    o nº 36.501.128/0001-86 (“Fundo”), comunica aos seus cotistas e ao mercado em geral que:
    ▪ O Fundo celebrou 2 (dois) Instrumentos Particulares de Compromisso de Compra e Venda (“Instrumento”)
    de 2 (duas) propriedades, pelo montante total de R$ 157.445.646,97 (cento e cinquenta e sete milhões e
    quatrocentos e quarenta e cinco mil seiscentos e quarenta e seis reais e noventa e sete centavos).
    ▪ O 1º Instrumento consiste na aquisição de um imóvel localizado no município de Bom Jesus no estado do
    Piauí, registrado sob a matrícula № 7.388 do Cartório de Registro de Imóveis de Bom Jesus – PI com área
    total de 12.272,76 hectares dos quais 7.853,42 hectares são explorados por agricultura, 4.315,34 compõem
    a Reserva Legal e APP’s e 104 hectares possuem outros usos. O valor da aquisição é de R$120.000.000,00,
    representando R$15.280,00 por hectare agricultável, que serão integralmente pagos mediante a lavratura
    de escritura pública do imóvel em favor do fundo. O imóvel será arrendado pelo prazo de 15 anos ao Grupo
    Fritzen, ao qual será outorgada uma opção de compra do imóvel ao longo do contrato de arrendamento.
    ▪ O 2º Instrumento consiste na aquisição de um imóvel localizado no município de Serranópolis no estado de
    Goiás, registrado sob as matrículas de № 6.192, 6.193 e 7.271 do Cartório de Registro de Imóveis de
    Serranópolis-GO com área total de 1.647,28 hectares dos quais, 1.225,77 hectares são explorados por
    agricultura e 421,51 compõem a Reserva Legal, APP’s e outros usos. O valor da aquisição é de R$
    37.445.646,97, representando R$ 30.548,67 por hectare agricultável, que serão integralmente pagos
    mediante lavratura de escritura pública do imóvel em favor do fundo. O imóvel será arrendado pelo prazo
    de 10 anos ao próprio vendedor ao qual será outorgada uma opção de recompra do imóvel ao longo do
    prazo do contrato de arrendamento.
    ▪ O Fundo firmou 6 (seis) Termos de Compromisso de Compra e Venda Vinculantes para aquisição de mais
    7 (sete) propriedades no valor total de R$ 292.680.160,00 (duzentos e noventa e dois milhões e seiscentos
    e oitenta mil e cento e sessenta reais) nos municípios de Sorriso, Nova Ubiratã e Porto Alegre do Norte, no
    estado do Mato Grosso, Rio Verde e Jataí, no estado de Goiás e Buriticupu no estado do Maranhão e
    trabalha ativamente para formalização dos Instrumentos Particulares de Compra e Venda destes ativos nos
    próximos dias.
    Desta forma, os Termos de Compromisso de Compra e Venda Vinculantes e os Instrumentos Particulares
    de Compromisso de Compra e Venda, somam o montante de R$450.125.806,97 (quatrocentos e cinquenta
    milhões e cento e vinte e cinco mil e oitocentos e seis reais e noventa e sete centavos), compreendendo
    95,66% do total do Patrimônio Líquido do fundo, com data de referência de 05 de outubro de 2020.

    Curtido por 4 pessoas

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