TRXF11 – TRX Real Estate FII

TRXF11

OBJETIVO

Fundo de Investimento Imobiliário com foco na distribuição de renda e dividendos aos seus cotistas através de uma gestão ativa que busca maximizar seu retorno por meio da aquisição, do desenvolvimento e da venda de imóveis locados preferencialmente para grandes empresas com contratos de longo prazo.

INFORMAÇÕES BÁSICAS

PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS DO TRXF11

CNPJ: 28.548.288/0001-52
Data de Início: 15/10/2019
Administrador e Custodiante: BRL Trust Investimentos
Prazo: Indeterminado
Público Alvo: Investidores em Geral
Gestor: TRX Gestora de Recursos
Consultor Imobiliário: TRX Empreendimentos Imobiliários
Taxa de Administração: 1,00% a.a.
Taxa de Performance: 20% sobre o excesso dos rendimentos distribuídos em relação ao IPCA + 6% a.a.

Cotas Emitidas: 1.868.966
Nº de Cotistas: 131
Valor Patrimonial: R$ 187.183.259,92
Cota Patrimonial: R$ 100,15
Valor de Mercado: R$ 205.586.480,00
Cota de Mercado: R$ 110,00

*Data Base: 31/01/2020

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

130 comentários em “TRXF11 – TRX Real Estate FII”

  1. TRX sendo TRX:

    XTED

    CXTL

    TRXL

    e agora, o TRXF que já começa com alta alavancagem…

    lembrando que os anteriores não tinham essa ‘cerejinha’ da alavancagem rs

    ahh mas ‘agora’ vai ser diferente…. hum humm blz daqui uns anos a gente dá um call nesse post

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  2. TRX REAL ESTATE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII
    CNPJ/ME sob o nº 28.548.288/0001-52
    Código de Negociação das Cotas na B3: TRXF11
    FATO RELEVANTE
    TRXF11 ADQUIRE IMÓVEL LOCADO AO BIG BOMPREÇO
    BRL TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A., instituição
    financeira, com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Iguatemi, nº 151, 19º
    Andar (Parte), Itaim Bibi, inscrita no CNPJ/ME sob o nº 13.486.793/0001-42, devidamente
    credenciada pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) para o exercício da atividade de
    administração de carteiras de títulos e valores mobiliários, conforme Ato Declaratório nº 11.784, de
    30 de junho de 2011, e TRX GESTORA DE RECURSOS LTDA., sociedade empresária limitada,
    com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Apeninos, nº 222, 3º andar, Paraíso,
    inscrita no CNPJ/ME sob o nº 13.362.610/0001-87, devidamente credenciada pela CVM para o
    exercício da atividade de gestão de carteiras de títulos e valores mobiliários, conforme Ato
    Declaratório nº 11.864, de 04 de agosto de 2011, na qualidade de instituição administradora
    (“Administradora”) e instituição gestora (“Gestora”), respectivamente, do TRX REAL ESTATE
    FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ/ME sob o nº
    28.548.288/0001-52 (“Fundo”), servem-se do presente para comunicar aos cotistas do Fundo
    (“Cotistas”) e ao mercado em geral, nos termos da Instrução CVM nº 472, de 31.10.2008, conforme
    alterada (“Instrução CVM 472”), que:
    Por meio da Escritura Pública Definitiva de Venda e Compra celebrada nesta data, o Fundo adquiriu,
    da CAIXA DE PREVIDÊNCIA DOS FUNCIONÁRIOS DO BANCO DO BRASIL (“PREVI”), o imóvel
    consubstanciado pela Loja 05, também denominada Loja Âncora I, inserida no Shopping Center
    Guararapes, o qual, por sua vez, está localizado na Cidade de Jaboatão dos Guararapes, Estado de
    Pernambuco, na Avenida Barreto de Menezes, nº 800 (“Imóvel”), pelo valor de R$ 52.300.000,00
    (cinquenta e dois milhões e trezentos mil reais).
    O Imóvel adquirido é uma loja Big Box (“Loja”), locada ao BOMPREÇO SUPERMERCADOS DO
    NORDESTE LTDA. (“BIG BOMPREÇO”) desde 1995, com vigência até 2036, conforme demais termos
    e condições previstos no “Instrumento Particular de Contrato de Locação” e seus respectivos aditivos
    em vigor (“Contrato de Locação”), originalmente celebrados com a PREVI.
    Os recursos necessários para a aquisição do Imóvel foram captados integralmente junto ao mercado
    em geral no âmbito da 4ª Emissão de Cotas do Fundo, encerrada anteriormente.
    A aquisição do Imóvel vai ao encontro da estratégia do Fundo em formar seu portfólio com ativos
    bem localizados, características técnicas atuais e flexibilidade de uso futuro com o objetivo de
    distribuir renda e ganho de capital para seus cotistas com imóveis de primeira linha alugados para
    grandes empresas através de contratos de longo prazo.

    Em anexo, segue Apresentação sobre o imóvel, racional da aquisição e impactos da aquisição para
    o portfólio do Fundo e estimativa de distribuição por cota.
    ESTE COMUNICADO NÃO DEVE, EM QUALQUER CIRCUNSTÂNCIA, SER CONSIDERADO COMO UMA
    RECOMENDAÇÃO DE INVESTIMENTO OU DE SUBSCRIÇÃO DAS NOVAS COTAS. ANTES DE TOMAR
    A DECISÃO DE INVESTIMENTO NAS NOVAS COTAS QUE VENHAM A SER DISTRIBUÍDAS NO ÂMBITO
    DA OFERTA, É RECOMENDÁVEL QUE OS POTENCIAIS INVESTIDORES LEIAM O REGULAMENTO DO
    FUNDO E FAÇAM A SUA PRÓPRIA ANÁLISE E AVALIAÇÃO DO FUNDO, DE SUAS ATIVIDADES E DOS
    RISCOS DECORRENTES DO INVESTIMENTO NAS COTAS .
    São Paulo, 30 de abril de 2021.

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    1. Olhando a aquisição e refletindo:

      Positivo:
      -Aumenta o ABL próprio do Fundo. Este é o melhor caminho pra tornar o Fundo sólido e resistente a crises futuras
      -Reforça o trabalho da gestão
      -Compraram numa média menor que os atuais ativos do Fundo. Pagaram menos por m2
      -Reforço a a presença no Estado e eleva a presença em mais uma cidade da região
      – Prazo ainda longo de contrato
      – Locatário é grupo grande
      – Âncora num bom shopping da região

      Negativo
      -O aluguel por m2 esta abaixo da média dos demais ativos do Fundo (comprou barato, aluga mais barato)
      -Típico com 10 meses de multa (prefiro atípico para grupos de mercado)
      -BIG ta na arrumação com o Carrefour (CADE só deve se pronunciar em 2022). Tem Carrefour na proximidade

      Gosto quando Fundo deste tipo eleva seu ABL próprio. Fez uma aquisição em linha com seu foco. Essa nova metragem só reforça o Fundo. Não vejo agregar retorno por agora. A aquisição não foi cara. O Fundo tem um % baixo de típico e esta movimentação não o modifica a ponto de elevar a atenção. A arrumação envolvendo Carrefour fica no alerta. O risco baixa por der uma loja âncora num bom Shopping. No geral, gostei.

      O que vcs acharam? O que deixei passar?

      Valeu!!!

      Curtido por 3 pessoas

      1. Mas, no estudo apresentado por eles após a aquisição vai ocorrer uma diminuição (marginal), porém diminuição da alavancagem total do Fundo. Não seria positivo?

        Melhorando: O conjunto de positivo (a favor) não seriam maiores do que os negativos (contrário ao Fundo e aos interesses dos cotistas)?

        TRX sendo TRX, mas focada em fazer deste FII algo de destaque. Sem surpresa negativa (que atingem a todos os FII quando ocorrem de forma macro ou sistemática) o FII tem vida longa ao meu ver. E com consistência e baixa oscilação.

        Vamos que vamos.

        Valeu!!!

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  3. Pessoal,

    Sobre o aditivo do Imóvel SODIMAC (citado no último relatório publicado), muitos criticaram a gestora e falam que houve erro e tal por causa do contrato. Um atípico que permitia saída e multas “pequenas”. Vamos aos fatos, que ao meu ver mostram que um bom trabalho vem sendo feito no FII:

    Fui buscar esclarecimentos com o RI e a conversa foi positiva.

    – PQ usar IPCA pra balizar contratos atípicos? Pq não buscar algo que realmente proteja os reais custos de um imóvel ao longo do tempo. Algo mais híbrido. Nem como IGPM, mas nem como IPCA.
    TRX: Entendemos os seus argumentos, mas pensamos que para contratos de longuíssimo prazo, como é o caso do contrato com a Sodimac que tem vencimento previsto para agosto de 2045, o IPCA traz menos volatilidade e alinhamento com os preços de aluguéis de mercado.

    – Não teríamos riscos ao usar IPCA para longo prazo?
    TRX: Quando temos uma situação como aconteceu no ano passado, em que o IGP-M subiu mais de 20%, isso faz com que o valor do aluguel pago pela locatária se descole do valor que é praticado no mercado para imóveis semelhantes. Essa situação, no nosso caso, era ainda mais relevante, pois o contrato tinha a previsão de que, em caso de rescisão antecipada, o cumprimento do período de aviso prévio seria de apenas 30 dias. Ou seja, a gente ficaria no risco da Sodimac achar um imóvel com um custo/benefício melhor do que o do TRXF11 e o imóvel estaria vago em 1 mês, com o Fundo tendo que arcar com as despesas do imóvel vazio e procurando um novo inquilino que demandaria da gente um preço de locação alinhado aos valores praticados pelo mercado.

    – O imóvel veio com contrato e com inquilino. Esta é a primeira alteração e com DNA da TRX envolvido. A bronca pelo SODIMAC não foi entendida por alguns cotistas?
    TRX: Com a assinatura do aditivo, tivemos um reajuste real no valor da locação, mas que ainda ficou dentro de patamares de mercado, e conseguimos melhorar consideravelmente as penalidades para a locatária em caso de rescisão antecipada. Isso nos deu segurança de que a locatária tem interesse em permanecer no imóvel para o longo prazo e, no nosso entendimento, valoriza o imóvel e vai ao encontro dos melhores interesses para os cotistas do Fundo

    Enfim, a gestão segue focada e trabalhando. Vejo alinhamento e busca por consistência nos proventos. Longo prazo se faz assim. Ao menos é o que acho. Reforço, que buscar o RI e se aproximar da gestão é um dos melhores caminhos para se ter uma boa carteira de FII visando proventos e longo prazo. Tem funcionado muito bem pra mim. Usando adequadamente o RI, TODO o mercado ganha. Investidor entende melhor e gestão sempre buscando melhorar. Seja na gestão em si, seja no atendimento.

    Valeu!!!

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    1. Boa Gama !

      Realmente se o contrato tinha a cláusula com multa irrisória de cancelamento do contrato, acho positiva a renegociação. Não é momento de bater de frente com inquilino, por mais que isso possa parecer desfavorável ao cotista em um primeiro momento.
      Segue o jogo !

      Curtido por 1 pessoa

  4. TRX REAL ESTATE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII
    CNPJ/MF sob o nº 28.548.288/0001-52
    Código de Negociação das Cotas na B3: TRXF11
    FATO RELEVANTE
    RESCISÃO ANTECIPADA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO DO ATIVO
    “CAMIL/RJ”
    BRL TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A., instituição
    financeira, com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Iguatemi, nº 151, 19º
    Andar (Parte), Itaim Bibi, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 13.486.793/0001-42, devidamente
    credenciada pela Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) para o exercício da atividade de
    administração de carteiras de títulos e valores mobiliários, conforme Ato Declaratório nº 11.784, de
    30 de junho de 2011, e TRX GESTORA DE RECURSOS LTDA., sociedade empresária limitada,
    com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Apeninos, nº 222, Conjunto 3002,
    Paraíso, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 13.362.610/0001-87, devidamente credencida pela CVM para
    o exercício da atividade de gestão de carteiras de títulos e valores mobiliários, conforme Ato
    Declaratório nº 11.864, de 04 de agosto de 2011, na qualidade de instituição administradora
    (“Administradora”) e instituição gestora (“Gestora”), respectivamente, do TRX REAL ESTATE
    FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO – FII, inscrito no CNPJ/MF sob o nº 28.548.288/0001-
    52 (“Fundo”), servem-se do presente para comunicar aos cotistas do Fundo (“Cotistas”) e ao
    mercado em geral, nos termos da Instrução CVM nº 472, de 31.10.2008, conforme alterada
    (“Instrução CVM 472”), que:
    O Fundo recebeu Notificação enviada pela CAMIL ALIMENTOS S.A. (“Camil”), comunicando a sua
    intenção de rescindir antecipadamente o “Contrato de Locação de Bem Imóvel Não Residencial”
    celebrado em 19.10.2019, conforme alterado (“Contrato de Locação”), tendo por objeto o ativo
    localizado na Avenida Brasil, nº 51.000, Santa Cruz, na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de
    Janeiro (“Ativo Camil/RJ”). A rescisão, com a consequente desocupação e devolução do ativo por
    parte da Camil ao Fundo, ocorrerá no prazo de 9 (nove) meses contados do envio da referida
    notificação (“Aviso Prévio”).
    A rescisão antecipada do Contrato de Locação implica na obrigatoriedade do pagamento, pela Camil
    ao Fundo, de multa rescisória no valor equivalente a 12 (doze) vezes o valor do aluguel mensal
    vigente à época da rescisão, calculada de maneira proporcional ao período que restar para o término
    do Contrato de Locação (“Multa Rescisória”).
    A receita de locação do Ativo Camil/RJ representa cerca de 4,8% da receita mensal imobiliária do
    portfolio consolidado. Considerando ainda o prazo do Aviso Prévio e o valor da Multa Rescisória
    devida, o Fundo terá cerca de 20 (vinte) meses para trabalhar a estratégia de locação do ativo sem
    impacto de renda para o Fundo.
    Localizado no bairro de Santa Cruz, na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, o Ativo
    Camil/RJ possui cerca de 28.000m² de área construída, em um terreno com mais de 68.000m²,
    com frente e acesso direto para a Avenida Brasil, uma importante via de escoamento da produção

    para o mercado consumidor do Rio de Janeiro e localizado a aproximadamente 46,8km do centro
    da Cidade. De acordo com relatório do 4º trimestre de 2020 da Consultoria Cushman & Wakefield
    sobre o segmento de galpões logísticos e industriais no Brasil, a região de Santa Cruz tem
    praticamente o mesmo tamanho da região da Pavuna no mercado de galpões do Rio de Janeiro em
    termos de área bruta locável, sendo esta a segunda maior região do estado, e atualmente não
    possui espaços vazios para serem locados, ou seja, vacância de 0,0%.
    O preço médio pedido de locação da região não foi atualizado nesse relatório, mas os valores
    apresentados em relatórios anteriores eram entre R$ 17,00/m² e R$ 23,00/m², com média de R$
    19,20/m². O valor de aluguel atual do Ativo Camil/RJ é de R$ 14,75/m², bastante competitivo e
    extremamente favorável à estratégia de locação do ativo.
    A Administradora e a Gestora atuarão no sentido de adotar as providências necessárias para tentar
    rever a decisão da Camil, e, em caso de insucesso, iniciarão imediatamente a estratégia de locação
    do Ativo Camil/RJ, bem como adotarão as providências necessárias para receber o Ativo Camil/RJ
    no prazo marcado e de acordo com as condição de conservação e manutenção iniciais, assim como
    para receber o valor da Multa Rescisória devida, tudo conforme previsto no Contrato de Locação.
    A Administradora e a Gestora manterão os Cotistas do Fundo e o mercado atualizados sobre
    eventuais desdobramentos dos assuntos tratados neste Fato Relevante.
    A rentabilidade esperada não representa e nem deve ser considerada, a qualquer
    momento e sobre qualquer hipótese, como promessa, garantia ou sugestão de
    rentabilidade futura.
    ESTE COMUNICADO NÃO DEVE, EM QUALQUER CIRCUNSTÂNCIA, SER CONSIDERADO COMO UMA
    RECOMENDAÇÃO DE INVESTIMENTO OU DE SUBSCRIÇÃO DAS NOVAS COTAS. ANTES DE TOMAR
    A DECISÃO DE INVESTIMENTO NAS NOVAS COTAS QUE VENHAM A SER DISTRIBUÍDAS NO ÂMBITO
    DA OFERTA, É RECOMENDÁVEL QUE OS POTENCIAIS INVESTIDORES LEIAM O REGULAMENTO DO
    FUNDO E FAÇAM A SUA PRÓPRIA ANÁLISE E AVALIAÇÃO DO FUNDO, DE SUAS ATIVIDADES E DOS
    RISCOS DECORRENTES DO INVESTIMENTO NAS COTAS .
    São Paulo, 02 de fevereiro de 2021.
    BRL TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A.
    TRX GESTORA DE RECURSOS LTDA.

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      1. Pegou pesado…uma coisa não tem relação com outra

        Camil ta saindo por questão interna deles. Se a crise tivesse fechado os mercados seria o GPA. Temos que olhar todo o cenário e não focar somente no que saiu em plano maior na foto…e parar de procurar fatos pra voltar sempre na questão X do FII 😉

        Não correu pro GPA por causa do imóvel da Camil. Não tem relação ALGUMA isso.

        Camil ta numa área ate razoável do RJ. Mas é imóvel no RJ e o estado e a cidade estão “quebradas”. Isso já era o risco deste imóvel, bem como de quase TODOS existente no mercado que se localizam no RJ. Uns mais, outros menos a depender da região, saídas e segmento da atividade fim do locatário.

        5% de representatividade e sem NENHUM impacto por 20 meses na distribuição da renda. O Fundo segue exatamente igual e vai pegar uma fase de plena recuperação (pós vacinação) numa região que pode alavancar se o RJ for bem comandado nesse tempo. As chances de fechar novo contrato e com valor melhor são altas.

        Enfim, uma rescisão como qualquer outra anunciada durante esta crise. Sinceramente, em nada me alertou e sigo bem tranquilo aqui 🙂

        Valeu!!!

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    1. Serão 20 meses até a efetiva desocupação e zeramento de renda, numa região de 0% de vacância e aluguel médio de mercado acima do atualmente pago pelo inquilino, num imóvel que representa menos de 5% do Fundo. “Não priemos cânico”….kkkkkk

      Curtido por 2 pessoas

  5. Pessoal,

    Mudou pra oferta restrita. Ta chamando sua base pra “salvar” a coisa estruturada com o GPA

    A ordem de prioridade para uso do montante levantado ficou:
    1- Comprar TRXB11
    2- Recomprar CRI
    3- Adquirir novos ativos

    Proporção: 0,21819792515

    Uma boa mudança. Trouxe a coisa toda pra base resolver. Deixaram claro (agora ficou claro) que o que entrar tem que ser pra arrumar o balanço e deixar o FII respirar e seguir seu rumo tranquilo.

    Olhando apenas esse novo comunicado. Ficou melhor. Pisaram no chão, olharam que antes de crescer tem que arrumar a casa. Tiraram o mercado do jogo. Jogaram tudo para a base atual. Agora, foram numa direção acertada.

    Concordo com todos que dirão: Puxa, mas eles não deveriam ter feito isso antes? Sim. Deveriam. Acredito que a pressão e muita troca de mensagem com a base tenha aberto os olhos da gestão. Como cotista, fiz minha parte de questionar e cobrar ações numa direção que julgo ser apropriada. Acho que muitos outros tb fizeram isso.

    Ideal? Cada um que responda. TRX sendo TRX de sempre? Cada um que responda. Uma mudança que só respalda que temos que ficar longe de FII desta gesão? Cada um que responda.

    O jogo ta dado agora. Numa direção melhor que a anterior. Isso é fato.

    Vai vingar? Acho que sim. A base esta bem mobilizada. Os valores não são pesados. Entrando tudo alivia. Mantem o que o FII é ate uma próxima chamada. Arrumou o balanço parte pra novas aquisições. Se fizer tudo certinho e não inventar moda, vai longe. Apenas minha opinião. A tese é boa. O RI tem funcionado bem. Da minha experiência com a TRX do passado e esta, fico com esta sem pensar 2x. Mas isso sou EU.

    O lado realmente bom? Que a turma do Blog é fera. La no começo cantaram a bola. Mesmo com alguns pensamentos contrários e tais…dito e feito. Quem participa aqui sai na frente. Aprende. Debate. Reflete e segue bem no jogo. Isso é muito bom 🙂

    Quem é cotista vai bancar? Se furar….ai a coisa complica um pouco…

    Valeu!!!

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    1. Bom, como eu disse nos últimos vídeos sobre o TRXF… só vai vingar emissão neste modelo.

      O cotista deu um sonoro NÃO às investidas da TRX sobre o patrimônio DOS COTISTAS.

      Esse modelo agora da 476 tem minha benção 😂

      Mas em se tratando de X… temos de ficar Eternamente vigilantes:

      Qual será o preço de aquisição de TRXB? TEM que ser a 100.00 sem ágio… ou algo muito próximo desse preço.

      SE não houver vendedor nesse preço, o TRXB emite cotas a 100 e o F compra por 100. Resolvido.

      Uma coisa tem que ficar explícita:
      O endividamento ou alavancagem ANTES tem que ser obrigatoriamente IGUAL ao Endividamento ou alavancagem depois MENOS o montante captado.

      Nenhum centavo deve Escapar… e deve ser Amplamente explicitado nos relatórios para termos plena ciência do montante da Divida/Alavancagem desse fundo Mês a Mês.

      Eu adicionaria uma cláusula na aprovação desta emissão de auto renúncia da TRX no caso de qualquer destinação diferente do pedido ou por valor de aquisição que não seja CUSTO.

      Curtido por 4 pessoas

      1. Qualquer coisa e melhor que a gestao da TRX. Ainda bem que isso vai ficar registrado aqui, tudo e uma questao de tempo.

        O que me espanta e o achismo de agora sera diferente… o tempo sempre sera o senhor da razao… o problema e que alguns querem pagar o ingresso para verem, outros preferem ficar de fora… mas de fato concreto temos que mais uma vez os interesses nao estavam alinhados e foram refazendo por uma questao de imposição e nao por uma questao de equidade.

        Volto a afirmar, peguem como exemplo o que fizeram e estao fazendo com o CXTL, e tiram suas proprias conclusoes.

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  6. COMUNICADO AO MERCADO
    SOBRE O PEDIDO DE INTERRUPÇÃO DA OFERTA PÚBLICA DE DISTRIBUIÇÃO PÚBLICA PRIMÁRIA DA QUARTA EMISSÃO DE COTAS DO
    TRX REAL ESTATE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
    CNPJ/ME nº 28.548.288/0001-52
    Código ISIN nº BRTRXFCTF003
    Código de Negociação na B3: TRXF11
    Tipo ANBIMA: FII Renda Gestão Ativa
    Segmento ANBIMA: Híbrido
    ADMINISTRADOR
    BRL TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A.
    Rua Iguatemi, 151, 19º nadar (parte), Itaim Bibi, São Paulo/SP
    GESTOR
    TRX GESTORA DE RECURSOS LTDA.
    Rua Gomes de Carvalho, 1.507, 6º nadar, Vila Olimpia, São Paulo/SP
    O TRX REAL ESTATE FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO (“Fundo”), inscrito no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica do
    Ministério da Economia (“CNPJ/ME”) sob o nº 28.548.288/0001-52, a BRL TRUST DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A., instituição financeira autorizada pela CVM a administrar fundos de investimento, nos termos do Ato Declaratório nº 11.784, de 30 de junho de 2011, inscrita no CNPJ sob o n° 13.486.793/0001-42, com sede na Rua Iguatemi, nº 151,
    19º andar (parte), Itaim Bibi, na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo (“Administrador”), a TRX GESTORA DE RECURSOS
    LTDA., sociedade devidamente autorizada pela CVM para o exercício da atividade de administração de carteiras de títulos e
    valores mobiliários, nos termos do Ato Declaratório nº 11.864, expedido em 04 de agosto de 2011, com sede na Cidade de
    São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Apeninos nº 222, 3º andar, conjunto 3002, Paraíso, CEP01533-000, inscrita no CNPJ
    sob o nº 13.362.610/0001-87 (“Gestor”) do Fundo e a GENIAL INVESTIMENTOS CORRETORA DE VALORES MOBILIÁRIOS S.A,
    sociedade por ações, com endereço na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Rua Surubim, n°373, 4º andar, CEP
    04571-050, inscrito no CNPJ sob o nº 27.652.684/0001-62 (“Coordenador Líder”), vêm a público COMUNICAR que, nesta
    data, foi protocolado perante a CVM o pedido de interrupção temporária, por até 60 (sessenta) dias úteis, da análise do pedido de registro da oferta pública de distribuição primária das cotas da 4ª (quarta) emissão do Fundo (“Oferta Pública”), nos
    termos do artigo 10 da Instrução desta D. CVM n° 400, de 29 de dezembro de 2003, conforme alterada (“Pedido de Interrupção”).
    O Pedido de Interrupção foi realizado em função da necessidade de revisão dos termos da Oferta Pública às atuais condições
    do mercado, preservando, assim, o melhor interesse dos cotistas e do Fundo.
    O Fundo e o Coordenador Líder divulgarão oportunamente novo comunicado ao mercado de forma a informar as novas etapas e as novas condições da Oferta Pública, tais como, mas não limitado ao Montante Total, Montante Mínimo, ao Preço de
    Emissão, dentre outros, nos termos do disposto no artigo 54-A da Instrução CVM 400, incluindo a data estimada para o reinicio da Oferta Pública.
    Adicionalmente, conforme o cronograma indicativo original da Oferta Pública, o Período de Subscrição e o período para exercício do Direito de Preferência ainda não foram iniciados, de modo que não haverá abertura de prazo para desistência.
    Este Comunicado ao Mercado não constitui uma oferta de subscrição ou de venda de Novas Cotas. A Oferta Pública está
    sujeita a registro perante a CVM, em conformidade com a Instrução CVM 400.
    São Paulo, 17 de novembro de 2020

    Curtido por 2 pessoas

      1. Se for pra alinhar os interesses e defender e preservar os cotistas…vão ter que vir com uma NOVA proposta 🙂

        Ta la…na carteira e no modo aguardando definição. Enquanto isso…temos vários outros se mexendo e nos fazendo buscar os cofrinhos pra quebrar…

        E se nossos defensores da VIDA resolverem evitar uma segunda onda preventivamente fechando TUDO de novo…iremos ter oportunidades únicas novamente pra ir a festa. Claro que a retomada não será forte como foi…Mas isso fica pra outro debate 🙂

        Valeu!!!

        Curtido por 1 pessoa

    1. Ate hoje nao sei como os investidores acreditam nessa Gestora, vide caso do CXTL, ou os investidores são mal informados ou tem memoria curta, e muita ingenuidade acreditar que agora a historia sera diferente.

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  7. Pessoal,

    Emissão, 4…oficializada – Vinga ou não vinga? A primeira do tipo 400, voltada pra investidor geral. Um teste de confiança? A base de mais de 9.000 cotistas vai exercer a preferência?

    Querem um mínimo de 29.13M

    Preço: 97,11 (VP) + taxas = R$101,21
    Direitos na proporção de: 0,85533586661

    Objetivos:
    a- Compra dos novos ativos logísticos
    b- recompra de crédito imobiliário relativo aos ativos já existentes
    c- aquisição de cotas do TRXB

    Vejamos o que pensar. Compra de novos ativos? Recomprar os CRI GPA? Comprar mais TRXB? É isso ou to equivocado?

    Disparou pra todos os lados ou ouviu a demanda e deixou portas abertas? O valor levantado que definirá o que será feito?

    Recomprar crédito imobiliário existente seria o ideal?
    Comprar mais TRXB seria estratégico? Daria saída pra algum institucional? zé com zé talvez?
    Pegar os novos ativos ficou só pra chamariz? Onde esta a relação detalhada dos novos ativos? O FR anterior não detalhou com info que precisamos ter pra poder avaliar nos detalhes.

    E ai, TRX vai conseguir? Refletindo…e querendo ouvir a turma.

    Valeu!!!

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    1. Será que teremos negociações de direitos de subscrição invertidas?
      Tipo o comprador recebendo R$ 1,20 do vendedor para assumir a titularidade de TRX12 (como ococrreu com o oil no auge da pandemia)? 🙂

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      1. Realmente muito consecutiva essa captação… parece até um gif que vi nos grupos essa semana.

        Daqueles brinquedos que pulam e a criança martela, a cota sobe pula… vem a emissão e martela 😂😂

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  8. Excelente o relatório disponibilizado ontem, esclarecendo algumas dúvidas que eu ainda tinha.

    Para quem năo teve a oportunidade de ler, a TRX explica em números porque a opçăo de alavancar o fundo gera mais renda para o cotista do que emitir mais cotas e diminuir a dívida. Em síntese isso é explicado em grande parte pela menor remuneraçăo do gestor, uma vez que a mesma é feita em cima do PL. Ao invés de receber em cima de mais de 1 bilhăo recebe em cima de 400 e poucos milhões.

    Outro ponto esclarecido é a futura necessidade de emissăo que deverá ser na proporçăo de 1 cota para cada 10 para quitar parcelas intermediárias, o que também năo deve pesar na renda do cotista, uma vez que a economia em juros será revertida em renda pró cotista.

    Quanto a questăo do fundo desenvolver imóveis e comprar galpões vai da opiniăo pessoal de cada um. Neste ponto concordo com o Tetzner, eu deixaria o fundo como está sem “contamina-lo” com essas ideias. Parece aqui que o gestor quer aproveitar a musculatura que os contratos do GPA/ Assai deram ao fundo para se aventurar em outros mares. Aposto umas cotas que o mercado năo vai gostar e se insistirem as novas emissões para tal năo văo vingar. Mas isso é apenas minha opiniăo, o tempo dirá quem têm razăo …

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    1. Apesar de ser um bom relatório, o fato não muda.

      A coluna da direita vai acontecer de qualquer forma, a dívida tem de ser paga e novas cotas serão emitidas.

      O que você tem de diferença é a carência de 18 meses, a tal eficiência é apenas um período de RMG disfarçado.

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    2. Eles estão ouvindo e esclarecendo as principais dúvidas. Isso mostra uma boa mudança. Certo?

      A estrutura montada não tem mistério. E esta totalmente clara e desenhada. Fez desta forma para os institucionais pudessem comprar a tese e se posicionarem para o longo prazo. Cotista pessoa física entra no bolo e aproveita. Conversando com gestores de FoF que compraram TRX, fica claro isso. Não entraram pra girar no primeiro mês ou sair pela porta dos fundos (TRXB). Mas isso fica pra cada um sair a campo e levantar 😉

      Tese: Ter o maior FII do Brasil. Ter algo mega monstro. Algo que seja perpétuo e traga alinhamento positivo entre gestão e cotistas, sejam pessoas físicas ou institucionais. Que gere renda e que valorize ao longo do tempo.

      Prazo pra tese: Longo prazo. Ninguém vira gigante de um dia pro outro. Primeiro vc monta a base. A espinha dorsal pra poder alimentar e ramificar com segurança. Estrutura com GPA foi isso. Preparou o terreno pensando em 15 anos. Por isso nada de olhar um mês ou um semestre e achar que a coisa andou ou foi pro ralo. Achismo e entendimento meu pelas conversas que tive com vários envolvidos (TRX, FoF, outros investidores PF e etc).

      Estrutura usada: Dívida com carência pra poder atrair os que acreditam na tese podendo pagar um renda superior a média. Como atrair os investidores? Como atrair os grandes investidores? Dívida casada com fluxo de pagamento dos aluguéis. Não há risco elevado por questão da estrutura. O risco que existe é que esta claro desde o site do FII e dos textos dos relatórios é o de chegar na data do pagamento da amortização (final de 2021) e não ter caixa para honra-lo. O que o FII faz? Chama seus cotistas numa proporção de 1:10 (totalmente pró cotista) e levanta 30-40M e arca com tudo. Segue novo fluxo ate a próxima. Nesse trajeto ganham todos os envolvidos. E se não levantar o capital necessário? Suspende a renda. Esse é o risco. Todo mundo sabe dele. Nunca foi ocultado. Ao menos na minha visão.

      A coluna dorsal do Fundo foi muito bem montada. A estrutura é altamente administrável. Não vejo levantar 30M diretamente com sua base de cotista como algo PERIGOSO. Será o divisor de águas essa chamada. Mais de 9.000 cotistas apenas no secundário. Sem uma oferta aberta (todas foram 476 ate agora). Será que estes não entram com 1 cota pra cada 10 detida quando precisar? Será que estes não irão se elevar ainda mais ate o final de 2021? Se o FII apresentar em Dezembro um pipeline destes novos 2 ativos com Cap rate acima da média ou na média, bons locatários, contratos longos, boa relação R$/m2…o mercado não olhará com outros olhos para o FII? A tese não vai se construindo aos poucos e se fortalecendo a cada elevação de portfólio? TRXB explodindo, não seria EXTREMAMENTE positivo para o TRXF? Ele é o maior dono do TRXB 😉

      Digo que é azul. Outros dirão que é mais pro verde. Alguns vão dizer que muda de acordo com o sol. E assim vamos levando e debatendo algo que cada um tem sua opinião bem fundamentada. Não acho adequado a colocação como RMG. Quem garante os pagamentos são os aluguéis do GPA. RMG garante quando não se tem fluxo nos ativos ou quando quer completar um mínimo acordado. Não é o caso aqui.

      Enfim, reforço novamente. Um FII que pode TUDO pelo seu regulamento. Um FII que sabe onde que ir e que começou super bem o trajeto para esse objetivo. Riscos bem expostos e claros. RI funcional. Relatórios explicativos e com TUDO transparente. Falhas podem ter sido cometidas. Mas falhas de mesmo nível das demais gestoras que lidamos no dia a dia. Ponderando tudo isso e listando pontos positivos e negativos, o FII passou no meu crivo para constar na minha carteira. Um bom FII pra diversificar. Claro que não irá ter 50% do meu PL. Nenhum FII teria isso de mim 😉

      Volto a dizer que acho que tem valor oculto neste FII. Eu acredito que pesando pro lado positivo. Só que sei que isso vira no tempo. Vou tomando os cuidados e gerenciando os riscos. Se esta base de cotistas seguir subindo e o preço ficar acumulando…vou ficar ainda mais atento. E sempre ligado na gestora e no pipeline desejado 🙂

      Não crio e não gosto de rótulos. Já deixei coisas boas passarem por isso no passado. Sei que gestão e as cabeças a frente fazem a diferença no setor imobiliário. Sei tb que bons ativos tb tem seu peso. A mescla precisa ser positiva e eficiente. Por hora, esta sendo neste FII. Isso me atende. Como sempre posto, cada investidor tem que refletir e tomar sua própria decisão. Nossos debates ajudam, pois acabam chamando a atenção para detalhes importantes.

      Vantagem dos FII: Sempre tem alguém vendendo ou comprando…

      Parabéns a todos que estão contribuindo para este bom debate 🙂

      Valeu!!!

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      1. Gama, eu disse em um outro lugar que não entraria mais em discussões sobre este tópico porque ele é insolúvel. Mas deixe-me fazer apenas uma última observação, referente a diluição da renda causada pela alavancagem…

        O Fundo está usando uma parte (a maior) das receitas oriundas dos imóveis alavancados para pagar o serviço da dívida (os juros), portanto não resultando em rendimento aos cotistas. Isso traz duas implicações:

        1 – Quando o Fundo utilizar recursos oriundos de emissões para amortizar o principal (lá no final de 2021, como disse você), o rendimento será diluído na proporção desses recursos.

        2 – Na medida em que o principal for amortizado, isso liberará receita dos imóveis que está sendo utilizada para os juros na mesma proporção, resultando em rendimento para o cotista.

        Ou seja, haverá uma compensação de valores – por um lado o rendimento aumentará e por outro será diluído. Seria necessário fazer algumas extrapolações para se saber se ao final a renda se manterá, aumentará ou cairá e em que medida isso se dará – e isso tem a ver com o peso que essa dívida terá em relação ao ativo total e ao preço em que a emissão se dará. Mas mesmo que caia, essa queda será em alguma medida amenizada.

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      2. ontem no grupo kkk

        então Fabio, mas o resultado de “2 – Na medida em que o principal for amortizado, isso liberará receita dos imóveis que está sendo utilizada para os juros na mesma proporção, resultando em rendimento para o cotista.” é decrescente… que é a segunda coluna que a gestão pôs no relatório… 0.55/cota

        a RMG de 18 meses ou carência ou ainda ‘eficiência financeira’ (sic) cria os degraus que são cada vez maiores… abre um CRI deles de securitização e veja o ‘ritmo’ da amortizações… vai ficar bem claro

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      3. Sim, a liberação de valor será decrescente, assim como o pagamento de juros. E o peso da dívida. Uma coisa decorrendo da outra. No fim isso não muda nada, Tetz.

        Olhaí, falei que não ia mais debater mas você está me fazendo quebrar minha promessa…kkkkkkkk

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    1. TRXB têm valor patrimonial de R$ 101,50 e apenas 33 cotistas ( último dado que tenho acesso )

      TRXF têm valor patrimonial de R$ 97,11 e 7092 cotistas …

      Em TRXB a diferença entre uma compra de 99 papéis para uma venda similar é de 2,7 %, ou seja não há liquidez ainda, qq negócio pra cima ou pra baixo gera uma distorção grande em termos de percentual.

      De qualquer modo acho que já falamos quase tudo por aqui, é esperar e ver se a TRX tomou ou não jeito rsrs.

      Ótima semana a todos !

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    2. TRXL abaixo de 100,00 TRXB a 114,00!
      Será que vazou o resultado da consulta aos cotistas (que aprovou a contratação da consultoria da casa)?
      .
      Só pra lembrar: última emissão do TRXL foi a 103,15; última emissão do TRXB foi a 101,60. Porquê L está sendo negociado no secundário a preço menor que B se no primário foi o contrário? R.: risco maior do famigerado fator X.

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      1. mais uma ‘maldade’ ?

        consultoria imobiliária neste fundo… pra que? ou já tão imaginando algum problema que vai requerer a atuação num fundo que tem inquilino com contrato atípico de 15 anos?

        bom… menos uma taxa no fundo B e mais uma taxa no fundo F…

        a ‘nova’ TRX vai ficando a cada dia mais parecida com o antiga ‘TRX’

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      2. A consultoria imobiliária sempre esteve presente no regulamento do fundo ( no caso de haver desenvolvimento de algum projeto, sendo que o pagamento dos honorários seria devido somente após a conclusão do mesmo ), a consulta aos cotistas foi apenas para autorizar que a empresa de consultoria do grupo pudesse ser contratada se houver necessidade, em detrimento de uma consultoria externa ( votei contra mas a vitória foi esmagadora)

        Complementando o porque da consultoria, o TRXF nunca foi fundo exclusivo de imóveis GPA/Pão de Açúcar, só fui ler o regulamento (um erro isso ) depois de ter comprado as primeiras cotas. O fundo é híbrido, pode atuar em qualquer setor, inclusive desenvolvendo imóveis no setor onde achar interessante.

        Outra detalhe que só reparei agora, é que a taxa de performance é cobrada apenas acima de rendimentos de 6 % aa mais IPCA. Podia servir de exemplo para alguns fundos de outras gestoras boazinhas, mas gulosas …

        Segue o jogo …

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  9. P.: Porque não usar o Xted11 ou Cxtl11 para implementar a tese do desenvolvimento dos galpões? Afinal são pequenos FII-zumbis e uma grande injeção de capital transformaria o FII original na nova tese (a tese original se tornaria irrelevante). E deixe o Trxf11 apenas com a tese dos contratos atípicos GPA. Afinal, só os ativos GPA dão um porte relevante ao Trxf11 e, ainda, o fundo necessita de aportes para se desalavancar nesta tese.
    R.: Simples! Porque ninguém aportaria 1 centavo com base na credibilidade da gestora TRX. Aí estão querendo usar a credibilidade dos “contratos atípicos com a GPA” para captar recursos para a tese do desenvolvimento dos galpões. Parece que alguns investidores PF caíram no golpe como patinhos só porque o RI é atencioso (é muito fácil iludir esta turma 🙂 )! Mas, será que conseguirão aplicar este golpe nos institucionais? Veremos o desenrolar dos acontecimentos!

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    1. Parece que os institucionais já “caíram como patinhos” no golpe…investiram muita grana lá.

      Inclusive o GPA, que é um grupo empresarial modesto, caipira e inexperiente, dirigido por ingênuas monjas cistercienses enclausuradas, se deixou enganar e “caiu como um patinho” no canto de sereia de bandidos de má fama no mercado e comprometeram boa parte de sua rede de distribuição…

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      1. 1. O golpe não se consumou, ainda. Vide o fracasso da última oferta pública. Mas estão tentando. Vão continuar tentando, com historinhas do tipo que há “escassez” de galpões logísticos no Brasil (aqui está a diferença entre PF e institucionais – os primeiros tendem a acreditar no conto e os últimos sabem se é verdade ou não esta tese).
        .
        2. Para o GPA, em nada lhe afeta futuro do FII. O que importa a eles é que receberam a grana pela venda dos imóveis.

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      2. Léo, com todo o respeito, não diga uma coisa dessas porque pega mal para você. Causa a impressão, falsa tenho certeza, de total desconhecimento (ou pelo menos desatualização) das normas de governança que regem o cenário corporativo global de hoje. Inclusive no que tange ao combate e repressão ao crime organizado (que parece ser, ao final, a sua tese). Para o GPA importa sim, e muito, com quem ela fecha negócios. Ainda mais um negócio bilionário como esse.

        Aí ficamos reféns desse discurso de “golpe” e outras teorias conspiratórias criadas por nossa mente imaginativa sem que sequer houvéssemos conversado com os envolvidos. Aí perdemos credibilidade junto ao público e ficamos chateados sem entender por que…

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