TRXF11 – TRX Real Estate FII

TRXF11

OBJETIVO

Fundo de Investimento Imobiliário com foco na distribuição de renda e dividendos aos seus cotistas através de uma gestão ativa que busca maximizar seu retorno por meio da aquisição, do desenvolvimento e da venda de imóveis locados preferencialmente para grandes empresas com contratos de longo prazo.

INFORMAÇÕES BÁSICAS

PRINCIPAIS CARACTERÍSTICAS DO TRXF11

CNPJ: 28.548.288/0001-52
Data de Início: 15/10/2019
Administrador e Custodiante: BRL Trust Investimentos
Prazo: Indeterminado
Público Alvo: Investidores em Geral
Gestor: TRX Gestora de Recursos
Consultor Imobiliário: TRX Empreendimentos Imobiliários
Taxa de Administração: 1,00% a.a.
Taxa de Performance: 20% sobre o excesso dos rendimentos distribuídos em relação ao IPCA + 6% a.a.

Cotas Emitidas: 1.868.966
Nº de Cotistas: 131
Valor Patrimonial: R$ 187.183.259,92
Cota Patrimonial: R$ 100,15
Valor de Mercado: R$ 205.586.480,00
Cota de Mercado: R$ 110,00

*Data Base: 31/01/2020

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

147 comentários em “TRXF11 – TRX Real Estate FII”

  1. Lendo o relatório de Outubro temos alguns pontos que merecem ser debatidos:

    – Colocaram um gráfico de barras mostrando o nível de endividamento. Ano a ano no pior dos cenários não chega a 4% do PL. Se uma dívida de 4% do PL for algo absurda, precisamos rever inúmeros negócios que estão há anos rodando normalmente com % bem mais elevados no Brasil 😉

    – O fundo carrega atualmente 10% em ativo líquidos. Isso é mutável. Mas mostra a atenção em ter como “quitar” os compromissos

    – Destacaram que emissões para pagar os compromissos não são a única opção (essa informação era valiosa e tinha que estar há mais tempo registrada). Mas agora esta la. Ajuda pra entender o pensamento fora da caixa da gestão;

    – O Estoque de terrenos. Uma informação bastante interessante. Os milhares de m2 detidos são um “BAITA” valor oculto. Claro, esse baita é na minha visão. Fica a critério de cada um ir olhar os locais e depois tirar suas próprias conclusões baseadas nas info contidas no relatório;

    -Os dados completos da Venda do imóvel Camil vieram positivos. Considero positivo se a venda gerou retorno acima de alguns benchmarks e se EU, caso tivesse posse de um imóvel, conseguiria gerar tal retorno. A gestão ativa aqui foi cirúrgica. Podem falar o que quiser. Casar a venda com a entrega das chaves e gerar o que gerou no momento em que estamos mostra eficiência na execução. OK, pode ter sido MUITA SORTE. Mas a interação da gestão dentro do mercado imobiliário Brasileiro é forte (os nomes envolvidos). E estar bem cercados de gente competente e de peso, e estar sempre preparado ajuda na hora de ter sorte. Apenas achismo meu;

    – Sem oferta 400 e ver a base de cotista seguindo crescendo na PF e na PJ mostram alguma coisa. Concordo com este trecho do relatório. Eu sempre gosto e fico mais tranquilo quando o FII que tenho cresce na base de cotista vindo do mercado secundário. Gosto de FII que ficam maiores a cada mês. Isso diminui meu risco;

    – O índice de liquidez corrente esta em 3,98. Para ações há um consenso que um “bom” índice seria algo entre 1,5 a 2,5. Para FII não achei um consenso. E por isso olho a necessidade de caixa para os próximos 12 meses. Aqui segue em 2,6%. Isso mostra que existe espaço pro pagamento mesmo considerando o cenário Brasil. Mesmo Juros subindo, curva futuro abrindo e etc.

    Enfim, leiam o último relatório. Sempre teremos os que olham o copo mais vazio, no mesmo lugar ou mais cheio. Gosto de olhar TUDO num FII. Me afasto de um único ponto e tento entender tudo que o mantem onde esta e pra onde pode ir. Me baseio nas informações públicas. Em muita conversa e comparando resultados. Com este relatório os próximos 12 meses do Fundo seguem normais. Isso com as info que tenho. Amanha? Se as info mudarem…terei que refazer o dever de casa 😉

    Ops, quase esqueci. Vejam que novas info foram incluídas. Vejam que o RI esta atento e alinhando aos questionamentos que a base de cotistas envia pra eles. Cada um que sabe onde o calo aperta.

    Valeu!!!

    Curtido por 1 pessoa

  2. Pessoal,

    Passou as contas e passou a aquisição de cotas do outros FII da gestão/administradora.

    Não recebi a abertura dos votos, so o resumo que foi disparado pelo RI do Fundo.

    Mas não é complicado entender que os institucionais aprovaram. O TRX esta na carteira de grandes FoF e de alguns FII.

    Fora que o TRXF aparece em destaque em vários relatórios mensais de FII. E em todos como alternativa para compra. Curioso, mas é um fato.

    O mercado entende o TRXF como um FII que esta evoluindo. Um FII que administra bem a alavancagem permitida aos FII. Pode no absoluto parecer gigante, mas quando se olha as tranches de pagamentos não compromete a vida do FII e não é complicado manter a dívida sendo rolada e os cotistas recebendo renda consistente ao longo do tempo. Se isso é bom ou positivo? Deixo pra cada um decidir. Se o % de alavancagem esta exagerado? Tb deixo pra cada um decidir.

    Nosso mercado de FII tem muito Zé com Zé. Tem corporativismo. Mas temos tb estratégias e posições táticas e estruturais que visam alguns objetivos que sempre serão distintos. Existe sim uma “revolução” e uma “evolução” ocorrendo. Acho que mais pra frente teremos mais FII usando da alavancagem pra conseguirem crescer e manter uma renda consistente. E olhando o mercado, vejo que muitos institucionais pensam similar, pois senão não estariam validando e segurando cotas do TRXF em suas carteiras. Posso estar equivocado, mas por hora é o que sinto.

    Enfim, tanto aqui como no VRTA tudo passou e com bastante votos a favor (dos presentes). Institucionais mandaram. Base de PF ainda sem conjunto e sem mobilização efetiva. Precisamos evoluir no engajamento tb. Agora, é esperar e ver se o tempo jogará a favor ou contra essa alavancagem do Fundo.

    Valeu!!!

    Curtido por 3 pessoas

    1. E mais, sempre tem um imóvel que possa ser vendido pra diminuir alavancagem. Sempre terá um imóvel mais antigo, o patinho feio da carteira…que pode ser girado. Na verdade fizeram isso recentemente com o imóvel da Camil. Gestão ativa? Ou dilapidação do Patrimônio ativo? Cada um que pense o que desejar 😉

      No FII temos que observar, segundo o próprio RI (conversa que tive recentemente):

      – Que o principal risco das securitizações para o Fundo é a capacidade de caixa para pagamento das amortizações recorrente;

      – A alavancagem (valor da mesma) é diluída ao longo de vários anos. Veja como exemplo a última securitização para aquisição das lojas do Assaí, que teve valor de emissão de aproximadamente R$ 160 milhões e prazo de 20 anos, com 2 anos de carência. Ou seja, os 160 milhões serão pagos em 18 anos a partir de outubro de 2023, com o valor médio de R$ 9 milhões por ano, que representa aproximadamente 1,2% do PL atual do TRXF11;

      – Embora o valor total pareça uma “montanha de dinheiro”, na prática as amortizações recorrentes representam anualmente um percentual pequeno do PL do Fundo. Além disso, emissões não são a única forma de pagarmos as securitizações. Dos 47 imóveis que o Fundo possui hoje, alguns já estão maduros o suficiente para serem vendidos e essa é mais uma forma de realizarmos caixa, reciclar o capital e fazermos lucro para o investidor;

      – No último relatório gerencial de setembro, divulgamos uma tabela em que mostramos os principais indicadores da alavancagem na página 16, que mostra que o Fundo possui caixa de aproximadamente R$ 34 milhões, enquanto a necessidade de caixa para pagar as amortizações dos próximos 12 meses é de aproximadamente R$ 17 milhões. Ou seja, estamos bem longe da beirada de um penhasco e sempre atentos as oportunidades de fazer caixa, seja pela captação de recursos com bons termos (Emissão ou Securitização), seja pela alienação de imóveis

      – No começo do ano, antes da 4ª Emissão do TRXF11, a alavancagem era exatamente de 48% e nós nos aproveitamos de uma boa janela de captação e pré-pagamos o CRI mais caro do Fundo e compramos outro imóvel sem alavancagem, o que fez com que a alavancagem caísse para 40%. E a nossa ideia com essa operação do Assaí e nova Emissão era mantermos esse patamar, porém as condições de mercado mudaram e precisamos nos alavancar um pouco mais do que esperávamos, mas com uma operação com ótimos termos e muito saudável para o Fundo.

      Trouxe parte de um conteúdo de conversas com o RI. Tenho o fundo e fico monitorando de perto. Não me assusta a alavancagem enquanto seguir com a gestão atenta aos pagamentos. Alavancar, rolar dívidas e seguir crescendo não é o fim do mundo. Não é uma criatividade contábil. É uma estratégia. Arriscada? Com certeza. Lucrativa? Talvez. Risco/retorno positivo? Tem que avaliar ao longo do tempo. O fundo com esta pegada, tem uns 2 anos. Ta muito cedo pra fechar uma análise certeira. Claro que se algo der errado uma alavancagem alta deixa tudo mais PERIGOSO. O perigo aqui é quando o casamento de pagamento e caixa não baterem. Por hora, olhando os fluxos não temos isso desenhado.

      Sem polêmicas, sem estar defendendo a gestão ou a estratégia. Só uma postagem de um cotista que olhou a gestão e achou que podia ter uma posição num FII que pensa fora da caixinha. Enquanto estiver me agradando sigo. No momento que desejar, saio. Faço minhas escolhas de forma simples. Mas sempre de olho. Sempre cobrando. Sempre conversando. Quem é cotista esta num Fundo onde acredita na gestão. Se não acredita ou não gosta, TEM que pular fora. Não tem porque tentar transformar o Fundo ou mudar a estratégia. È meio estranho isso. O capital é nosso, a estratégia é do gestor. Se fosse pra eu fazer a gestão não estaria num FII. Acho que isso é simples de compreender. Ao menos penso assim.

      OPs, quase esqueci. Fundo fora da caixinha tem posição menor na minha carteira. Controlo meu risco total assim. Simples e funcional. 🙂

      Valeu!!!

      Curtido por 1 pessoa

      1. Perfeito.

        Mas já ouviu o gestor do Mogno e da Capitânea falando sobre a tese do TRXF?

        Pega os relatórios das casas de research que apontam o TRXF como compra, e explicam a questão da alavancagem como parte da estratégia do Fundo?

        Ouvir o RI e o Gestor do Fundo tb ajuda.

        Claro que este último a gente da menos peso ou descarta por questão de interesse. Mas ouvir sempre ajuda. Ai pega o “mercado” com 2 gestores distintos e mais algumas casas de research e percebe uma leitura com foco justamente na alavancagem.

        O Fundo achou um meio de crescer e manter renda consistente por meio da alavancagem. Uma alavancagem que de fato na prática é administrável. Administrável por 12, 24….e mais meses. Pois os compromissos são parte pequena e 100% permitido sua rolagem ao longo do tempo. Ter dívida não é fim do mundo. Limitar um % é apontá-lo como saudável é estranho. Cada perfil de dívida e fluxo são bastante pessoais e únicos.

        Não quero defender o Fundo. Nem a alavancagem total. Só acho que se de fato fosse pra ter debandada devido a isso, já teríamos visto o total de cotista e o preço derreterem. A gestão vem em cada relatório falando sobre a alavancagem. Concordo que quando passou de 40% novamente, eles falharam na escrita. Mas olhando cada relatório não achei a promessa de estipular um % máximo.

        Não esqueci os Fundos que a TRX “estragou”. Mas este tem ativos que me agradam. Este tem um foco que complementa bem meus outros ativos. Gosto da ousadia da utilização da alavancagem. Acho que de fato é algo que veremos mais em outros FII ao longo do tempo. Gosto dos retornos que obtenho junto ao RI. Ainda não enxergo a beirada do penhasco que desenham para o Fundo. Acho que pela carteira, base de cotista e fluxo da dívida ainda não esta caminhando nesta beirada.

        Entendo todos que não querem a alavancagem. Que querem mais um FII padrão. Que não foi pra isso que colocaram o capital no FII e tal. Basta sair.

        A cada pergunta uma resposta, e a cada resposta certa uma nova pergunta…isso torna o mercado de FII bastante interessante. Essa é a beleza da coisa. Ver que podemos ter algo fora da caixinha e que já é tema de inúmeras lives dos agentes envolvidos no mercado de FII (o tema alavancagem esta sendo bastante debatido). Eu, gosto disso. To atento e tentando absorver o máximo.

        Posso postar aqui que um dia, o Fundo não vai conseguir casar os pagamentos e terá problemas com a alavancagem. Terá que devolver, vender a qualquer preço os ativos e etc. Da mesma forma que posso postar que um dia não iremos mais usar Petróleo e que as ações de X irão afundar….Tudo é possível 😉

        A beleza nisso? É o poder que cada investidor tem de decidir o que fazer. Vender ou comprar é fácil. Temos várias opções. Acho que ter um % num FII que no curto e médio prazo não ira quebrar e que usa de alavancagem é positivo pois complementa bem o que desejo. Quando temos dívida basta olhar como seu fluxo esta desenhado. Dívida boa não se paga, se rola (diriam alguns economistas). No primeiro momento que um problema ocorrer o tamanho da posição e a liquidez permitem sair em um único dia. Tendo tal controle, os riscos ficam controláveis. E se TUDO der errado, e a posição virar ZERO, não será algo que vai me falir ou tirar do jogo. Se alguém não entende o Fundo e esta lotado nele….é direito da pessoa. Deveria entender. E o Blog ajuda nisso 🙂

        Valeu!!!

        Curtido por 3 pessoas

    2. Passou licença para o gestor comprar cotas do CXTL11, XTED11?
      São FIIs beeem descontados!
      Oportunidade para comprar “excelentes ativos” a preço de chuchu em fim-de-feira! Ou não?

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      1. Poder comprar cotas de mesmo Gestor e Adm é uma flexibilização estratégica. Interessante se bem realizada.

        Trazer o que deu errado no passado pra algo que esta dando certo no presente e que desejam dar certo no futuro? Nas conversas com o RI não passa essa mensagem. Vamos ver ao longo do tempo.

        Cotista que confia acompanha. Apareceu algo estranho. Basta sair. È muito simples gerenciar uma boa carteira de FII. E ver o mercado evoluindo e amadurecendo é muito bom 🙂

        Sou prático. Ta me entregando o que quero e como quero? Sigo. Mudou. Repenso. Não gostei ou não me convenceu? Pulo fora. Liquidez tem. E essa é a mágica na condução da carteira de FII. Liquidez, posições ajustadas ao risco e nenhum FII com peso desproporcional no meu fluxo de caixa (renda que pingam).

        Não quer alavancagem? Não compra. Não gosta da gestão? Não compra. Acha que irão estragar como foi os anteriores? Não compra. Não quer que o Fundo possa comprar cotas de outros do Gestor e do Adm? Não compra. Não confia? Não compra. Não gosta da estratégia? Não compra. Não gosta de Renda Urbana, híbrido, varejo, ficar na mão de uma marca (locatário) ou acredita que um belo dia os mercados irão desaparecer do face da terra? Não compra 😉

        Simples. Muito simples. Resolver é simples demais. Muitas vezes se complica algo que a solução básica é a mais simples e funcional possível. É tão simples que ate entendo muitos não concordarem com isso. Pois como pode ser tão simples assim? Pois é. Pior que é 🙂

        Valeu!!!

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