BTAL11 – BTG Agro FII

Constituído sob a forma de condomínio fechado, o Fundo é uma comunhão de recursos, captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários, destinados, prioritariamente, ao investimento no setor imobiliário, conforme definidos na regulamentação vigente, com prazo de duração indeterminado, sendo regido pelo seu Regulamento e pelas disposições legais e regulamentares que lhe forem aplicáveis.

RI: ri.fundoslistados@btgpactual.com

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

40 comentários em “BTAL11 – BTG Agro FII”

  1. Como que pode … um FII do segmento-MOTOR da economia nacional, exportador, etc e tal … pagar APENAS 0,55% a.m ?!?!?!? Pode até ser que … daqui a 2,3… 5 anos, reajustes aplicados, venha a pagar … 0,65% a.m 🤣🤣🤣🤣😒🥺

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    1. Renato, se eu nao me engano, essa última renda de maio ainda não leva em consideração a última aquisição.
      Parece q li em algum relatório que seria algo em torno 0,65 por cota. Vamo ver agora em julho.

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      1. … O resultado do mês de maio, R$ 0,56/cota, será integralmente distribuído aos cotistas no dia 25 de junho. Importante destacar que este resultado não reflete todo o potencial do portfólio, pois ainda não contempla a receita imobiliária referente ao contrato com a FS Bioenergia assinado em maio/21, com prazo inicial de vigência de 10 (dez) anos a partir de 01 de junho de 2021 … (>>> Montante: R$ 75M, Contrato: Atípico, Cap rate: 9,00%)

        LEMBRANDO:

        >>>> ZERO reajuste nos próximos CINCO anos; 5 !! Renda ESTAGNADA para os próximos CINCO anos.

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      1. >>> É só quererem investigar para caracterizarem o movimento … Fica SEMANAS no patamar de $104 para APENAS nos últimos DOIS dias antes do anúncio da renda … começar o movimento de queda. 🤨🤡🤡🥳🥳

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  2. Esperando o anúncio da RENDA do mês …

    … Considerando essa última aquisição, os recursos do Fundo estão majoritariamente alocados em ativos-alvo (92%) e caixa ou equivalentes (8%). O portfólio atual reúne 11 (onze) ativos, sendo 9 (nove) imóveis inseridos ao longo da cadeia logística do setor (3 operações de Built-to-Suit e 6 operações de Sale-&-Leaseback), e 2 (dois) Certificados de Recebíveis Imobiliários (com garantia real de imóveis do agronegócio) …

    Na continha de padaria:
    1. Em Abril … c/ cerca de 78% alocados … o rend foi de … R$ 0,48/cota
    2. Em Maio … c/ esses 92% alocados … o rend será de … R$ 0,56/cota ?!

    A conferir …

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    1. oi Renato, uma pergunta. A base para distribuição do mes provavelmente serão as quotas da posição de hoje? Mes passsado foi dia 14/05. Como recebi varios rendimentos hoje talvez seria uma oportunidade, não é?

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  3. … Fundo celebrou … aditivo aos Contratos de Aquisição e de Locação, referente à operação de Built-to-Suit (“BTS”) … ao ativo denominado “Coruripe” com as empresas Usina Coruripe Açúcar e Álcool S.A. … novo valor do investimento no projeto passa a ser de R$ 99.338.848,07 … ou seja, um incremento de R$ 15.801.098,07 em relação ao valor inicial detalhado no Fato
    Relevante divulgado no dia 04/02/2021… Nesse contexto, o novo aluguel mensal passa a ser de R$ 753.319,60 … frente ao aluguel anterior de R$ 633.494,60… o cap rate envolvido nesse incremento será o mesmo do investimento original, ou seja, 9,10% … a Gestora estima um impacto mensal adicional e imediato, decorrente do novo aditivo, em aproximadamente R$ 0,02 por cota e, portanto, implicando em um efeito total de R$ 0,13 por cota …

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      1. Renatão

        Pensa no quanto que a galera lá da KiAzar deve estar mordida… são as mesmas pessoas que estavam lá e que agora estão aqui, batendo um bolão… sinal que o ‘problema’ não eram as pessoas (na época jogaram a ‘culpa’ do atraso na alocação nos consultores… dispensando-os)

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      2. Reparei agora … a data-base do QiAzar é dia PRIMEIRO do mês (subsequente), e não o ÚLTIMO dia do mês (anterior). Não me espanta o tal “M+2” que tanto falam no relatório … 🤡🤡

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  4. Queria saber o que os demais, q tb acompanham esse fundo, acham da última aquisição (terreno adquirido em Itumbiara, para construção do armazém).
    Eu, particularmente, fico um pouco receoso com esse tipo de aquisição neste momento, tomando por base a instabilidade do preço dos materiais de construção desde o início da pandemia. Digo isso pq estou construindo minha casa desde antes disso tudo, e o preço deles teve um aumento inacreditável. Eu msmo, se soubesse q isso tudo ia acontecer, teria dado um jeito de terminar minha construção antes da pandemia.
    Quero ver se vai sobrar dinheiro nessa conta Escrow.
    O que acham?

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    1. TUDO está tudo subindo de preço… mas em comparação com os IGPMs da vida … o INCC [índice Nacional da Construção Civil] está até que “comportado”. Obra de pequeno porte sofre mais … pela escala pequena do empreendimento; nào creio que isso afete a construção de obras de grande escala, construção pesada, industriais da mesma maneira.

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      1. Vamo acompanhar como isso vai se dar no tempo então. Acho que, nesse momento atual, os contratos em que há a compra do imóvel, com a conseguinte locação ao vendedor, são mais seguros. Digo msmo pelo ATUAL MOMENTO.

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  5. Tenho acompanhado essse fundo e, com base no último fato relevante, referente às 3 aquisições junto à I.Reidi, dos 3 centros de recebimento de grãos, fiz algumas contas aproximadas, considerando o reajuste anual pelo IPCA, a ser pago pelo ativo denominado Pérola, localizado em Maripá/PR.
    Considerei, ainda, para fins de reajustes anuais dos aluguéis, um IPCA de 5%. Cheguei, assim, a esses números, de forma aproximada:

    1º ano – 94.370,25/mês – 1.132.443/ano
    2º ano – 99.098,76/mês – 1.189.065,15/ano
    3º ano – 104.053,69/mês – 1.248.644,37/ano
    4º ano – 109.256,37/mês – 1.311.076,49/ano
    5º ano – 114.719,18/mês – 1.376.630,26/ano
    6º ano – 120.455,13/mês – 1.445.461,66/ano
    7º ano – 126.477,88/mês – 1.517.734,63/ano
    8º ano – 132.801,77/mês – 1.593.621,28/ano
    9º ano – 139.441,85/mês – 1.673.302,30/ano
    10º ano – 146.413,94/mês – 1.756.967,31/ano

    TOTAL 10 ANOS: 14.244.946,45

    Considerando, dessa forma, que o valor pago pelo imóvel será de R$ 12.242.626,00, o “lucro” obtido a partir dessa operação será de aproximadamente R$ 2.002.319,85, o que daria algo em torno de 16,35%.

    Na minha opinião e com base exclusivamente nessas contas, acho que pra empresa locatária essa é uma forma de levantar dinheiro bem interessante, e talvez até melhor do que se fosse financiar junto a algum banco. Mas pro fundo em si, não vejo grande vantagem.

    Com base nisso, pergunto se esse tipo de investimento é realmente interessante, haja vista o retorno que virá após esses 10 anos de locação do ativo (16,35%)? Queria saber a opinião de vocês. Não sei se deixei de considerar algo essencial no caso.

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      1. Ah não Renato, acho q eu não me expressei direito.
        Eu quis dizer que após os 10 anos de contrato de locação para essa Reid, o FII iria obter um “lucro” aproximado de 16,35% sobre o valor investido. Seria a diferença entre o valor investido (R$ 12.242.626,00) e o valor total obtido, após 10 anos de contrato, com os aluguéis do ativo (R$ 14.244.946,45).
        Não sei se estou pensando de forma equivocada.

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      2. Explicou direitim… eu é que “provoquei”. Na verdadeos outros ativos tem índice de reajuste cravado no ipca sem majoração alguma. Por isso … quem acaba ditando um rendimento real aí seria o spread entre a selic e ipca. Se não houver spread… o fundo apenas repassa perda sem ganho

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  6. Data da informação
    17/03/2021
    Data-base (último dia de negociação “com” direito ao provento)
    17/03/2021
    Data do pagamento
    24/03/2021
    Valor do provento por cota (R$)
    0,160792749
    Período de referência
    Fevereiro

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  7. alguns FATOS RELEVANTES:

    1. CRI
    a) Volume total da operação: R$ 60.000.000,00 (sessenta milhões de reais);
    b) Remuneração: IPCA + 9,3% ao ano;
    c) Prazo da operação: 10 anos, com vencimento final em fevereiro de 2031;
    d) Pagamentos: juros mensais a partir do mês seguinte à emissão do CRI e amortizações anuais a partir do 48º mês (48º, 60º, 72º, 84º, 96º 108º e 120º mês);
    e) Lastro: debêntures emitidas pela Companhia Agropastoril Vale da Piragiba ( “Devedora”),
    sociedade por ações de capital fechado, com sede na Cidade de Recife/PE e inscrita no CNPJ sob o nº 11.486.255/0001-22; e
    f) Garantias: Alienação fiduciária do imóvel rural denominado Fazenda Santo Antônio II, fiança dos acionistas, cessão de recebíveis, cash collateral.
    DESTINAÇÃO: financiamento do projeto de construção da usina de açúcar e álcool
    PROVENTOS: R$ 0,07/cota

    2. TIJOLO
    Fundo celebrou com a TPES – Terminal Portuário do Espírito Santo S.A. (“TPES” e/ou
    Locatária) e Liquiport Vila Velha S.A. … a aquisição de um imóvel localizado em Vila Velha/ES e com área de terreno de 4.436 m2 … edificado um Terminal Portuário privado de granéis líquidos, que será objeto de um contrato de locação atípico na modalidade Sale & Leaseback (“SLB”) com a TPES. O investimento total neste projeto está avaliado em R$ 47.875.000,00 … Por tratar-se de operação de SLB, o Fundo também celebrou … Contrato de Locação Atípica… com prazo de dez anos … corrigido anualmente pelo IPCA. O cap rate envolvido é de 9,55% e a Gestora estima que o resultado mensal do Fundo será impactado em aproximadamente R$ 0,06 por cota/mês.

    3. TIJOLO
    Fundo celebrou com a I.Riedi Grãos e Insumos… aquisição de um imóvel localizado na BR 277, KM 533, Ibema/PR … no qual se encontra um centro de recebimento de grãos … pelo valor de R$ 21.146.355,04 … Trata-se de uma operação de Sale & Leaseback (SLB) … pelo período de dez anos … corrigido anualmente pelo IPCA … a Gestora estima que a resultado mensal do Fundo será impactada positivamente em aproximadamente R$0,03/cota. O cap rate envolvido na aquisição é de 9,25%

    >>> Eu estou 🤑🤑🤑🤑

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  8. A BTG PACTUAL SERVIÇOS FINANCEIROS S.A. DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS,
    com sede na Cidade do Rio de Janeiro, Estado do Rio de Janeiro, na Praia de Botafogo, nº 501 – 5º andar
    parte, inscrita no CNPJ/MF sob o nº 59.281.253/0001-23 (“Administradora”), na qualidade de
    administradora do FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO BTG PACTUAL AGRO LOGÍSTICA (“Fundo”),
    informa a seus cotistas e ao mercado que nesta data não haverá divulgação referente a distribuição de
    rendimentos a serem pagos aos cotistas no dia 26/02/2021.

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  9. BTAL11 … é sempre a mesma ladainha … já caiu uns R$ 1,50 desde os inícios dos negócios cuja 1a. emissão à R$ 104,32 [R$ 4,32 de custos] se encerrou há apenas alguns dias… Quem entrou no IPO … como se sente ?

    🥳🥳 – participa da festa e compra mais ?
    🤡🤡 – me fizeream de palhaço e otário ?
    🤔🤔 – fica com a pulga atrás da orelha ?
    Etc..

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    1. 😌😌 – assume o papel de trôvxa e toca a vida …
      😒😒 – sem entender porque IPO de ações disparam, mas no mundo FII … não!
      😤😤 – fica bufando de raiva !
      🥱😴 – não está nem aí para esse papinho conspitratório e toca a vida …
      😡😡 – vai escrever para o RI do fundo e questionar !!
      Etc.

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