Resumo: Tudo que o Tetzner falou está certo! os Marketeiros piram! 😀
NOTA
Esclarecimentos sobre a decisão do Colegiado de 21/12/2021 relativa à distribuição de rendimentos por fundo de investimento imobiliário
Em 24/01/2022, a Comissão de Valores Mobiliários divulgou a ata da reunião do seu Colegiado de 21/12/2021, na qual deliberou pelo provimento parcial de recurso envolvendo questões relacionadas à distribuição de rendimentos de fundo de investimento imobiliário.
O inteiro teor da decisão pode ser acessado por meio do link: http://conteudo.cvm.gov.br/decisoes/2021/20211221_R1.html.
A referida decisão envolveu um caso específico. Contudo, o entendimento ali manifestado, pode se aplicar aos demais fundos de investimento imobiliário que tenham características similares ao do caso analisado.
Com base na decisão do Colegiado, os fundos imobiliários têm discricionariedade para definir os valores a serem distribuídos aos cotistas. Entretanto, ao apresentarem suas demonstrações financeiras, devem reconhecer adequadamente a segregação dos valores distribuídos entre rendimentos e amortização de capital.
Conforme consta do voto vencedor do Diretor Fernando Galdi:
“59. Deste modo, caso a distribuição dos resultados seja superior à soma do lucro líquido do exercício com o montante de lucros acumulados (e/ou reserva de lucros) do exercício anterior, há uma transação de restituição ou devolução de capital entre o Fundo e os cotistas, com a transferência de recursos do patrimônio líquido da entidade para os detentores das cotas do FII.”.
Dessa forma, a distribuição de valores aos cotistas que exceder o lucro contábil não deve ser classificada como rendimento nem aumentar a rubrica de prejuízos acumulados do fundo.
A CVM ressalta que, ainda que os administradores calculem os valores a serem distribuídos com base nas disponibilidades de caixa do fundo, sua contabilidade é regida pelo regime de competência, conforme o disposto na Instrução CVM 516/2011.
Por fim, a CVM esclarece que, nos termos da Resolução CVM 46/2021, os recorrentes poderão, caso queiram, apresentar pedido de reconsideração.
Tetzner 
De tudo que li até agora, parece que se fez muita confusão por quase nada. Aos fatos:
1) O MXRF pedalou para poder manter os rendimentos;
2) A legislação dos FIIs deixou algumas brechas para gestores “criativos”
3) Marcação a mercado não gera nem lucro e nem prejuízo(contadores, esse entendimento é correto?)
Agora vamos às especulações:
1) A CVM percebeu a pedalada do MXRF e sem meios legais (legislação falha dos FIIs) criou essa determinação que pode levar à dúvidas em outros FIIs.
2) A dúvida foi potencializada (de boa ou má fé) pelo não entendimento claro sobre o fato 3.
3) Vai ser necessária alguma orientação mais clara, ainda que infra-legal, reforçando aquilo que é lógico e óbvio, de forma a reprimir essa “criatividade” de alguns gestores.
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Na prática a intenção foi a ARRECADAÇÃO DE IMPOSTOS de um mercado que vinha crescendo.
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Bigode, na verdade a marcação a mercado é um item que faz parte do balanço de resultados, portanto ele “ajusta”, afeta o lucro líquido. Apenas que é um dos componentes, não o único. Sem força por si só para transformar um lucro num prejuízo. Não conheço, dentro do meu parco conhecimento, algum fundo que teve lucro transformado em prejuízo por conta de reavaliação patrimonial. Nem mesmo com o MFII, quando a CVM determinou a mudança na forma de contabilizar o valor dos ativos, isso aconteceu.
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Por “marcação a mercado” me refiro ao ajuste a preço justo.
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Entendi, Fabio! Acho que fiz confusão com o conceito de marcação à mercado, a a reavaliação patrimonial dos FoFs. Estou pensando em estudar um pouco de contabilidade, vejo a cada dia que se faz necessário para todo investidor.
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Bem, CVM deve aplicar a regra de distribuição de amortização ou rendimentos
Qdo fundo distribuir amortização, PM cai, VP cai, cota cai
Neste caso como fica o pagamento de IR já apurado como prejuízo ou lucro na venda de cotas no passado?
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Eu não vejo essa mudança acontecendo. Só deve haver amortização quando houver venda de ativos na carteira dos FIIs. As reavaliações patrimoniais e marcações à mercado dos FIIs que compoêm a carteira de FoFs e híbridos não geram amortizações. No caso dos CRIs que são títulos de dívidas, caso hajam defaults, aí sim deveriam reduzir do lucro contábil e portanto reduzir a distribuição. Já no caso de prêmios por pagamento antecipado, fico na dúvida ainda como seriam contabilizados.
De qualquer forma, não acredito que a CVM criasse um situação em que a solução fosse tão infactivel como essa hipótese aventada de termos que corrigir IRPF passado…no máximo o IR pago pelos fundos pode ser alvo de correção retroativa.
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Tetzner excelente ajuda. Alguns fii de cri tiveram ganhos reais entre lucro contábil – rendimento distribuído, mas fica no prejuízo da movimentação do patrimônio quando soma os gastos das emissões. Neste caso o fundo é obrigado a amortizar a diferença?
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Excelente, Tetzner! Agora precisaríamos fazer uma lista negra dos FIIs problemáticos….rs
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O grande nó que enxergo nessa questão é que a reavaliação patrimonial está dentro do lucro contábil. Esse é o grande problema, pois pode gerar um “prejuízo contábil artificial”.
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A CVM tinha que refinar a regra. Como o Tetzner falou: Deixa algumas classes com parágrafos extras outras nem tanto. Mas deixa o que pode e não pode ser feito de forma clara. Da pra contornar facilmente a diferenciação entre: FII Tijolo, que distribui o aluguel recebido (não relacionado a avaliação dos imóveis), dos FoF e etc. Querendo, se ajeita tudo e deixa todo mundo caminhando igualzinho.
MXRF ta no lucro (ajuda ter 2 nomes gigantes no mercado dando suporte). Se fosse outro, teriam suspenso a cota e feito mais bagunça ainda… 😉
Valeu!!!
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Tezter, alguns CRIS estão com a movimentação patrimonial negativa, devida aos custos das emissões, porém distribuem os rendimentos dentro do lucro contábil. Nestes casos deverão pagar a diferença em amortização?
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Mandou muito bem!
Quando li uma reportagem fiquei curioso sobre o tema. Ai depois de ler fiquei com algumas impressões. Após ver seus vídeos percebi que deixei a reportagem me guiar nas reflexões. Pude parar, refletir mais e ir atras de maiores dados.
Reportagens pagas ou com interesses. Rolou geral 🙂
E alguns pontos chaves envolvendo o nome de quem cuida do Fundo ainda seguem sem ser foco nas lives e entrevistas da turma que vende relatório. Só tocam no ponto do risco sistêmico que a decisão da CVM pode causar na indústria de FII….algo muito bizarro!
Postei nas redes e compartilhei.
CVM ta certa na questão quanto ao Fundo. Ta ali e tem que resolver. Cotistas deveriam cobrar MUITO de seus assessores, de suas corretoras e do RI do Fundo. Ate mesmo da CVM por maiores detalhes. Mas muitos não fazem e sequer sabem como fazer. MAS, a própria CVM tem sua parcela de culpa. As instruções e regras que permitem processos distintos só complica a vida do investidor e do próprio mercado. Regras mais simples e eficientes resolveria TUDO. Coloca os FII numa direção e todos fazendo TUDO igual no aspecto de burocracia e contabilidade. A gestão em si que os deixaria distintos com a politica de investimentos e ativos carregados. Tem classes que precisam de atenção especial? Cria a regra especial. Investidor deveria pegar um papel do FII A, do B, do C e olhar e saber que TUDO esta como deve ser. Ai olha a estratégia da carteira e decide por qual alocar. Algo organizado. Ainda temos bagunça e cenário pra confusões como esta. E no passado já houveram outras. E se nada mudar, no futuro teremos de novo.
Respingar no mercado como um todo? Exagero. Intencional. Muda as regras, informa, da o prazo adequado, faz o marco zero e o mercado se enquadra. Os FII não morrem com isso. Só não pode ser do jeito que estavam gritando: Acabou os FII! CVM joga bomba! CVM quer destruir e criar um risco sistêmico num mercado que é vital para a economia! Tem viés político na decisão! Diretor que saiu votou pra criar bagunça! Ouvi de tudo. Com isso quem sofre é o investidor. Confusão sempre tem o perdedor definido: Cotista!
Valeu!!!
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Muito Bom Tetzner, … Sempre “indo a fundo no Problema”, sem passar a mão na cabeça de ninguém(nem dos Grandes) !!!
Atenciosamente,
Arnaldo Requena
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Quase não escrevo no blog, mas leio diariamente há vários anos e sempre me foi muito útil.
Parabéns e obrigado Tetzner.
Conte sempre comigo.
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