ABC dos FIIs

Seja Bem Vindo à Maior, mais Ativa e bem Informada comunidade de Investidores em FIIs (Fundos de Investimento Imobiliário).

Materiais de Estudo para INICIANTES:

– Livros do Tetzner, você pode adquirir na Loja do Blog (https://tetzner.wordpress.com/loja); tem o de FIIs e o dos Segredos do Investidor

– Cursos com o Tetzner, disponível para Investidores Iniciantes, Intermediários e Avançados, uma forma Rápida e Prática, ao vivo e pelo Zap!

Assista esse vídeo onde são apresentados os Conceitos Básicos:

Entenda como funciona o NOSSO Blog, nesse outro vídeo:

Algumas perguntas são mais comuns, então para agilizar a resposta vou criar uma Base de Conhecimento:

Pergunta:  Como funciona o Imposto de Renda nos FIIs?

Tetzner:  O rendimento mensal é isento, depositado na sua conta da Corretora. A cota se for vendida, sofre incidência de 20% sobre o lucro, recolhido via DARF código 6015.

Pergunta:  Como declaro os Fundos e os Rendimentos?

Tetzner:  Relacione os Fundos com suas quantidades e valor pago na lista de bens (código 73) e os Rendimentos na aba de Rendimentos Isentos e Não Tributáveis.

Pergunta:  E como declaro as vendas de FIIs ao longo do Ano?

Tetzner:  Na Renda Variável existe um controle separado e mensal para os lançamentos dos lucros obtidos e dos valores de DARF recolhidos.

Pergunta:  O que é uma Emissão de Cotas?

Tetzner:  A emissão de cotas é o evento de lançamento do FII no mercado ou então, um aumento do patrimônio do fundo caso ele já exista.

Pergunta:  O Rendimento do FII cai quando ocorre uma nova emissão?

Tetzner:  Normalmente sim, pois aumenta a posição de dinheiro em caixa e a maior fonte de rendimento vem da alocação em Ativos imobiliários, sejam imóveis(tijolo) ou recebíveis(papel).

Pergunta:  FII tem Risco?

Tetzner:  Sim, tem risco intermediário entre Ações e Renda Fixa, portanto todo investimento deve ser feito após muito estudo, com capital excedente.

Pergunta:  Como funciona a estratégia de compra dos TOP 5?

Tetzner:  Orientando-se pelo Ranking Mensal dos FIIs, seleciona-se as 5 melhores (TOP) relações de Renda Distribuída por Cota para investimento. Com isso, conciliamos a proteção da diversificação com o elevado retorno em renda. Além disso, estamos nos posicionarmos estrategicamente em fundos que guardam um elevado potencial de rentabilidade de cota.

Pergunta:  O que é Renda Mínima Garantida (RMG)?

Tetzner: É uma garantia de rendimento, por um período finito de tempo, criada para proporcionar renda aos cotistas, enquanto o fundo desenvolve o investimento nos ativos alvo.

Pergunta:  Por que alguns FIIs tem o “B” no final?

Tetzner:  O “B” significa que o fundo é negociado no mercado de balcão, uma estrutura mais antiga da bolsa. Consulte sua corretora para saber se ela opera neste mercado.

Pergunta:  O que significa “Cota vai a Zero” ?

Tetzner: Alguns fundos foram criados com um prazo determinado de vida. Ao longo desse prazo o fundo irá amortizar (devolver), o capital investido na oferta inicial.

Pergunta:  O FII distribui todo o aluguel ou juros recebidos aos Cotistas?

Tetzner:  Sim, eles são obrigados a distribuir 95% dos lucros com base semestral. De acordo com as regras de cada fundo, pode-se provisionar uma certa quantia a título de “Fundo de Reserva” e também reinvestir em novos ativos o montante auferido com a venda de antigos.

Pergunta:  Quando eu recebo meu primeiro Aluguel?

Tetzner:  O fundo repassa aos cotistas os aluguéis e juros recebidos normalmente numa mesma data. O dia pode mudar para mais ou para menos, em função de sábados, domingos e feriados. Uma vez provisionada a distribuição, a cota fica “Ex-Rendimentos”. Confira no nosso Ranking dos FIIs todas datas “Ex” e também o dia do pagamento.

Segmentos:

* Logística – Prédios e galpões, ou projetos para a construção destes, utilizados para apoiar a atividade industrial ou comercial como o armazenamento e distribuição de bens. Normalmanete inclui espaços e estruturas para estacionamento, carregamento e descarregamento de caminhões.

* Hospital – Hospitais e o equipamento médico necessário para seu funcionamento.

* Hotel – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação de pessoas, frequentemente na forma de hotéis e de flat..

* Industrial – Prédios e outras estruturas usadas para a acomodação de fábricas, parques industriais, unidades fabris e outras atividades industriais.

* Residencial – Prédios e outras estruturas residenciais, normalmente casas ou apartamentos, ou projetos para a construção destes.

* Escritórios – Prédios e ou salas comerciais usadas para a acomodação de pessoas enquanto exercem uma atividade profissional.

* Educacional – Imóveis destinados a instituições de ensino e o equipamento necessário para a realização da atividade de ensino.

* Shopping – Complexos imobiliários encobertos para um conjunto de lojas de varejo, ancoradas por duas ou mais lojas de departamento de grande escala e marca reconhecida. O número de lojas normalmente excede 150 e a variedade é grande, normalmente incluindo restaurantes e cinemas.

* Lojas – Conjunto de lojas encoberto, espaços no andar térreo e outras estruturas para uma ou mais lojas comerciais individuais; normalmente não inclui cinemas, mas poderia incluir restaurantes.

* Comercial – Investimentos imobiliários que não se enquadram em nenhuma das outras categorias.

Todas as classificações acima podem apresentar estruturas derivadas do objetivo principal, como por exemplo um estacionamento para clientes, pequenas lojas, etc.

O iFIX mede a rentabilidade de dezenas de fundos imobiliários, escolhidos entre os mais frequentemente negociados e com maior volume financeiro de transações. Os fundos são reunidos como se formassem uma carteira teórica diversificada. Aqueles com maior liquidez possuem peso maior nessa carteira.

A rentabilidade do IFIX considera o retorno total do investimento, ou seja, incorpora tanto os ganhos com a valorização da cota de cada um dos fundos que formam o índice quanto o total dos rendimentos distribuídos por esses fundos ao longo do tempo.

Para o investidor em fundos imobiliários, o cálculo preciso da rentabilidade total da aplicação é sempre complexo.

Como a maioria dos fundos imobiliários distribui rendimento mensalmente – referente ao repasse do recebimento dos aluguéis dos imóveis que estão na carteira­, é preciso um controle adicional para considerar todos os ganhos da aplicação. A metodologia do IFIX busca solucionar essa questão.

Toda vez que um rendimento é distribuído, representando um ganho em dinheiro para o cotista do fundo imobiliário que fez a distribuição, o valor de mercado da cota daquele fundo é recalculado na carteira do IFIX. O objetivo é não desprezar os ganhos com a distribuição de rendimentos e eliminar eventuais distorções que podem impactar a variação diária da cota do fundo.

Muitos investidores consideram a aplicação em imóveis como sendo uma maneira eficiente para garantir o recebimento de um fluxo de caixa, sempre corrigido pela inflação.

Os fundos imobiliários, dependendo da forma como são estruturados, conseguem atender a demanda desse tipo de investidor de forma muito eficiente, inclusive do ponto de vista fiscal.

Além da maior diversificação que os fundos imobiliários conseguem proporcionar aos aplicadores, os rendimentos dos aluguéis dos imóveis integrantes da carteira podem ser repassados para os cotistas sem a tributação do Imposto de Renda. É uma vantagem significativa no longo prazo.

Glossário:

Área Boma:  Medida de cálculo da Building Owners and Managers Association. Fórmula que envolve a área privativa e áreas de uso comum do imóvel.
Área Construída:  Área total coberta, seja interna ou externa.
Área Privativa:  Área de uso privativo do locatário.
Cap Rate:  Valor da receita divido pelo valor do ativo.
DY: Média de rendimentos do ultimo ano dividido pelo último preço de fechamento.
Preço: Preço de fechamento da cota do mês anterior
Segmento:  Setor de atuação do fundo.
Rendimento Médio (12M): Média de rendimentos do ultimo ano.
Tipo: Constituição dos Ativos do Fundo
Triple A: expressão do mercado americano, serve para caracterizar empreendimentos comerciais de alto padrão, com lajes corporativas de grandes dimensões (perto de 1.000 m² ou mais cada). Estas lajes oferecem tecnologia de ponta em sua estrutura, tanto na segurança quanto automações e comunicações.
P/VP: Preço por Cota a Mercado, dividido pelo seu valor patrimonial.

Assembleia Geral de Cotistas:

Compete privativamente à Assembleia Geral de Cotistas deliberar sobre:
(a) demonstrações financeiras apresentadas pelo Administrador;
(b) alteração do Regulamento;
(c) destituição do Administrador, do Gestor e do Custodiante;
(d) escolha do substituto do Administrador;
(e) emissão de novas cotas;
(f) fusão, incorporação, cisão e transformação do Fundo;
(g) dissolução e liquidação do Fundo;
(h) alteração do mercado em que as Cotas são admitidas à negociação;
(i) apreciação de laudo de avaliação de bens e direitos utilizados na integralização de Cotas;
(j) eleição e destituição de representantes dos Cotistas, eleitos em conformidade com o disposto no Regulamento; e
(k) aumento das despesas e encargos do Fundo, especialmente, mas sem se limitar, à Taxa de Administração.

Propriedade das Cotas:

É possível que o fundo tenha imóveis em sua carteira; neste caso, a propriedade das Cotas não confere aos Cotistas propriedade direta sobre os imóveis, ou seja, o Cotista não poderá exercer qualquer direito real sobre os imóveis ou sobre ativos imobiliários que eventualmente venham a integrar o patrimônio do Fundo.
Por outro lado, o Cotista não responde pessoalmente pelas obrigações legais ou contratuais, relativa aos imóveis ou ativos imobiliários que eventualmente venham a integrar o patrimônio do Fundo.

Base Legal

O FII tem como base legal a Lei nº 8.668/1993, a Instrução CVM nº 472 e a Instrução CVM nº 400, estando sujeito aos termos e condições do seu Regulamento.

Exemplo prático e oficial da BMFBovespa, sobre os Rendimentos de FIIs e Amortizações:

Assunto: ETFs /Fundos / Certificados / Renda Fixa

Prezado(a) Tetzner,
O Serviço de Atendimento ao Público da BM&FBOVESPA agradece seu contato. Mediante sua solicitação, informamos o abaixo disposto:
Se o FII fecha cotado a R$ 100 e distribui um rendimento de R$ 1, a abertura ex-direito será R$ 99. da mesma forma. Se a amortização é de R$ 10, ele abre a R$ 90, ou seja, é descontado do valor de abertura a equivalente distribuição.
Atenciosamente,
Serviço de Atendimento ao Público da BM&FBOVESPA

FII x Imóvel, temos alguns pontos que faz toda a diferença:

1) Você não é o dono do imóvel. Você é dono de uma cota. Então, se uma assembléia tomar uma decisão contrária ao que vc. “acha” que é certo, pouco se pode fazer.

2) A renda paga pelo FII é isenta de IR para Pessoa Física, pequeno investidor

3) FII gera renda mensal e com essa renda vc. pode comprar outras cotas. Normalmente quando se recebe um aluguel de imóvel físico, o capital é direcionado para outros investimentos, até se conseguir acumular valor suficiente para outro imóvel

4) Normalmente quem investe em imóvel físico, investe no mercado residencial, já que os comercial são bem mais caros.

5) Como ter inquilinos de primeira linha em imóveis físicos?? Claro, é possível, mas é bem mais fácil alugar um apto para o Sr. João do que agências para o BB.

6) O “poder” da diversificação nos FIIs é muito mais “prático” do que nos imóveis diretos. Em uma boa carteira, você pode ter 300 imóveis, 200 inquilinos, receitas de 50 milhões ,etc.

7) Em imóveis próprios, a segurança é “psicologicamente” maior, já que todas as decisões são normalmente pautadas com base no “seu” conhecimento.

Como disse, apesar da mesma natureza, são diferentes.
Enfim, no geral, é isso.. mas claro, poderíamos falar outros pontos.”

* Contribuição do Amigo Jose Dias

“Todas as diferenças apontadas são muito importantes para a escolha do investimento. Permito-me acrescentar entre muitas outras diferenças (como você destacou) 3 que me parecem relevantes: 1) Na compra de um imóvel o comprador arca com despesas relevantes de cartório, registro de imóveis, etc. que pode superar 5% do valor da compra; 2) na venda a comissão de corretagem leva em geral 6% do valor de venda, sem considerar outra despesas como certidões negativas dos vendedores, etc.; e 3) se for preciso vender o imóvel para obtenção de recursos necessários nunca será possível vender apenas a cozinha, a área de serviço, a sala, etc. Já com relação ao FII é possível vender apenas o estritamente necessário.”

* Contribuição do Amigo Irvando:

“Acredito que seria bom para a maioria do pessoal aqui do blog se a gente conseguir expandir essa questão levantada: IMOVEL FISICO x FII. Permita-me já engrossar a fileira das sugestões e comentários, começando com outros pontos que acredito serem importantes a considerar:

1- Ao adquiri um imóvel, além de todas as taxas Jose comentou, temos que considerar possívels reformas no imóvel e/no condomínio((neste até não temos como interferir muito, pq depende da maioria em assembléia e as reformas podem não ser do seu agrado e encarecem o valor da ”chamada extra” que é de reponsabilidade do proprietário)).

2- Temos que considerar e não menos importante, a depreciação do imóvel (existe uma tabela, que é usada por nós, avaliadores de imóveis, que é aplicada em todas as fases do imóvel, desde seu lançamento, na entrega das chaves, nos 1ºs anos a tendência é o imovel valorizar).

3 – Observar se o preço pago, tanto p/imóvel novo como para usado, está dentro dos valores médios por m2 da região/bairro/cidade). Existem vários índices disponíveis s/ o m2, mas acredito que o mais eficiente é o de comparação feita ”in loco” com os demais imóveis vizinhos e, ainda, verificar se na região a tendência é RESIDÊNCIA, COMERCIAL ou INDUSTRIAL.

4- TAMBÉM EXISTE A POSSIBILIDADE DE O LOCAL ESTAR COM O VALOR ELEVADO JÁ N M2 DO VALOR DO TERRENO, e aí entra outra questão legal que é quantos m2 de construção a prefeitura da cidade permite, qual a atividade pode ser instalada no local, qual a altura maxima do predio, quais os recuos obrigatórios, qual índice de aproveitamento de terreno que limita o total de m2 permitidos; ((enfim são inúmeras condições que o comprador do IMOVÉL PRONTO ou TERRENO deve averiguar, e, ja existem prefeituras que  criaram o Guia de Edificação e Uso do Solo, Índice de aproveitamento do terreno, etc….) Bom aqui alguns amigos do blog engenheiros, arquitetos, certamente terão mais dados minuciosos que precisam ser verificados ou estarmos alerta

5- Melhoramentos nas vias ou instalações de novas edificações previstas (shopping, escolas, indústrias, transporte urbano, etc).

6- Não menos importante, é por quanto vamos alugar o imóvel, há risco de vacância prolongada?, há risco de inadimplência? qual o percentual que a região consegue de retorno em relação ao preço do imóvel (0,5% em média e ainda tem o imposto de renda.)”

* Contribuição do amigo Sr dos FIIs:

“O diferencial de receber renda mensal pode lhe ajudar em alguma dificuldade sem que precise resgatar investimentos.
Em uma fase de acumulo de patrimônio se recomenda reinvestimento do aluguel por muitos anos auferindo juros compostos sobre um montante X.

Independência financeira varia de acordo com cada perfil de investidor, idade,objetivos etc.
Geralmente se divide em 3 fases.

Fase 1
Cobrir suas despesas mensais em 100%.
Fase 2
Dobrar o valor das despesas mensais em 100% para auferir margem de segurança.
Fase 3
Aumentar seu retorno mensal para algo torno de 20% , 30% sobre renda mensal para reaplicação posterior mantendo seu bolo crescendo exponencialmente acima da inflação.

Agora vamos aos contras:

1 Cotas podem desvalorizar pelos mais diverso fatores: macroeconômicos,microeconômicos,gestão, reformas etc
2 Qualquer fundo precisara auferir reformas em alguma parte da sua existência, dinheiro sairá do bolso do cotista.
3 A gestora pode prejudicar desempenho do fundo nos mais diversos âmbitos, jurídico , financeiro etc.
4 O governo pode aumentar tributação sobre sua renda .
5 imóveis podem sofrer reavaliações consideráveis.
6 O imóvel pode apresente riscos de sinistro etc.
7 A maior parte dos FII atualmente não consegue repor inflação.
FII são ativos de renda variável negociados em bolsa de valores, portanto possuem risco diretamente ligadas a renda variável.

Não seria recomendável :
1 Ficar expostos 100% em FII na fase inicial.

Seria recomendável:
1 Ter ativos de renda fixa de pelo menos 70% da carteira na fase inicial.
2 Compra mais qualidade menos quantidade.
3 Acompanhar a contabilidade periodicamente.
4 Gerenciamento de risco ” de acordo com o perfil do investidor”
5 conhecimento básico dos mecanismo do mercado imobiliário e financeiro.
6 Iniciar posição por FII multi inquilinos , multi imóveis.
7 Balancear sua carteira em fase inicial com setores mais defensivos: Bancos, Faculdade e hospitais.
8 Dar preferência para cotas mais baratas caso seu capital direcionado em fase inicial for baixo.
9 Ser pro ativo nos investimentos.”