Cantinho do Conejo

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Conejo10, o Eterno Embaixador dos FIIs

“more pelo menos uma vez numa cidade grande, mas vá embora antes que ela o endureça; more pelo menos uma vez numa cidade a beira-mar, mas vá embora antes que ela o amoleça”

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619 comentários sobre “Cantinho do Conejo

  1. Fala galera

    Acompanho a muito a comunidade e sempre passo por aqui antes de decidir o que fazer.
    Tenho 34 anos e FIIs em minha carteira representa 25% do total.
    Meu objetivo com FIIs eh obter renda passiva e na fase de acumulação em que estou agora, os rendimentos mensais são reaplicados em tesouro direto de longo prazo (IPCA 24 e 35).
    Quando chegar onde quero eu pretendo usar a renda dos FIIs pra complementar a renda total obtida com todo o portfólio.
    Abaixo minha carteira:
    AGCX11 – 10%
    PQDP11 – 15%
    HGBS11 – 10%
    HGRE11 – 15%
    HGLG11 – 5%
    JSRE11 – 15%
    FFCI11 – 10%
    MFII11 – 15%

    Ainda sobra 5% para colocar na carteira e estou estudando o NSLU11b

    O que acham galera?

    Grande abraço!! Obrigado

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  2. BLACK FRIDAY no Cantinho do Conejo:

    Ganhe de graça um presente da loja do Alemão, caso seu palpite seja firme:
    QUAL O ALUGUEL REAL A SER PAGO PELO NSLU E ANUNCIADO MA QUARTA FEIRA?

    Um bem-te-vi, daqueles que chegam na minha janela para se alimentar de comida de sabiá, cantou para mim a seguinte pedra:

    “Oi amigo. Avisa a patroa que NSLU deve vir 1,4877 no próximo mesmo. Abraços..”

    Será? Ou você tem opinião diferente?
    Se for o caso tasque seu palpite aqui que o Patrão dá um presente ;;;;

    Curtido por 2 pessoas

  3. NAVEGAR É PRECISO
    VIVER NÃO É PRECISO

    “ Cada vez mais ponho da essência anímica do meu sangue
    o propósito impessoal de engrandecer a pátria e contribuir
    para a evolução da humanidade”. Fernando Pessoa

    Debate sobre FII que tive há 6 anos atrás, o trecho que me chamou a atenção foi esse:

    “Considerando o preço de fechamento de setembro, a maior rentabilidade é encontrada no FII West Plaza Shopping (WPLZ11B), no valor de 0,83% ao mês.

    Meu questionamento:
    “Sou aplicador em fundos (XXXX em 9 deles). Você alerta que o West Plaza é o que mais rende em função do preço Bovespa. Sendo especialista, acho que você sabe (mas não alerta):
    1.- Esse fundo paga um rendimento fixo oferecido pelo lançador e não pelos rendimentos do aluguel;
    2.- Esse rendimento NÃO TEM CORREÇÃO MONETÁRIA, é, portanto, FIXO durante TRES ANOS.
    3.- Terminado esse prazo o rendimento será de alugueis, e poderá cair até 50%.
    4.- É por isso que, lançado há 3 anos até hoje seu preço de mercado é o mesmo de face e de lançamento.

    Resposta do HC:
    “Olá Vanio! A rentabilidade esperada é apenas uma medida: Distribuições Atuais / Valor da Cota do Fundo.
    Entretanto, é preciso avaliar n outros fatores na hora de escolher um fundo imobiliário para compor nossa carteira. Até mesmo porque maior retorno geralmente está ligado a maior risco.
    Suas considerações sobre o West Plaza (WPLZ11B) estão corretíssimas. Até o momento suas receitas não tem sido suficientes para garantir este rendimento de 0,8333 após o final da garantia.
    Só o tempo poderá nos mostrar se o fundo conseguirá reverter esta situação ou não. Enquanto isso, o mercado prefere a cautela, precificando o ativo em torno de R$ 100,00 (que é exatamente o preço de lançamento).
    E meus parabéns pela ampla diversificação no setor. Muito importante para o sucesso no longo prazo.
    Grande Abraço!

    Então estiquei a conversa já que não é todo dia que se pode conversar com pessoas inteligentes:

    “Sou advogado aposentado, moro em Floripa e, quando surgiram esses fundos eu não tinha a quem consultar. Felizmente dei muita sorte pois comprei Almirante e Banco do Brasil Progressivo a mil reais e passei adiante quando chegaram a dois mil.
    Infelizmente essa falta de informações persiste. Já até apresentei reclamatória contra um cidadão que, no Prospecto aparece como apto a apresentar informações complementares em nome do banco lançador e o cidadão não respondeu ao meu e-mail. CVM nele!
    Ia comprar 200 mil reais do Presidente Vargas até que um amigo alertou sobre matéria em jornal chamando a atenção da fragilidade de tal fundo, dependente 60% de aluguel com a ANAC, em contrato de locação considerado como “excessivo”. Reduzi a aplicação para a metade e as cotas hoje estão em torno de 4% abaixo do valor de mercado, o que vai contra a maré desses fundos que, normalmente, valorizam-se 5 ou 10% sobre o valor de lançamento.
    Outra preocupação minha – e de minha família – é a concentração que fiz – em razão de novos lançamentos a preço especial para cotista, do Hospital Nossa Senhora de Lourdes (60%). Penso em desconcentrar mas tal fundo, embora focado num único imóvel (um hospital) é meu xodó: meu custo médio é de 154 reais contra 200 de valor de mercado; além disso, religiosamente, os dividendos estão na minha conta corrente no 6% dia útil (os demais são no 15º ou no 25º), rendendo-me 1005% ao mes sobre o valor aplicado. Corro algum risco?
    Faço essa longa explanação para desabafar, pois nem todos os fundos são transparentes: compram, vendem, de quem? para quem?

    Um dado que talvez você já tenha notado: no início os fundos ofereciam rentabilidade de 1,43% (Almirante Barrosos), 1,3% (BB Progressivo), 1% (Cedae), hoje eles não oferecem mais do que 8% ano (cerca de 0,7% ao mês). Sabe o que significa? Que estão comprando imóveis muito caros, ou incorporando-os por valor acima do mercado.”.
    A opinião de HC:
    À medida que as taxas de juros caíram no Brasil, a rentabilidade dos FII também cederam. De certa forma, a correlação é alta entre juros e taxas dos FII.
    E um meio de poder dormir tranquilo é diversificar. Dilui bastante o risco de problemas em algum fundo.

    −VANIO COELHO

    Henrique, permito-me discordar. A rentabilidade dos FII NÃO SÃO MANIPULÁVEIS. O valor do aluguel é FIXO e, se você adquire uma cota que rende 1,58%, vai receber, sempre, 1,58% mais a inflação do IGPM.
    O que ocorre é o seguinte: na medida em que os juros caem, uma rentabilidade de 1,58% ao mês provoca uma grande atratividade e o resultado é que o valor da cota, no caso o FIAMB11B, passa de 1.000 para 1,3; 1,5; 2.000 e agora quase 3 mil. E a consequência, para quem entra agora, é que a rentabilidade, para o novo cotista, vai caindo: 1,3; 1%, 0.68%.

    Assim, A RENTABILIDADE DOS FII NUNCA CAEM. O que cai é a relação com o custo da cota no mercado. É lógico que a taxa SELIC subir para 20% as pessoas irão vendendo suas cotas para outras aplicações e, vendendo se provoca queda, caindo o rendimento cresce PARA QUEM ESTÁ ENTRANDO.
    O que quero dizer é o seguinte: se você aplica num CDB as taxas oferecidas pelo banco podem ser decrescentes, mas num fundo imobiliário A RENTABILIDADE NÃO CAI NUNCA! Só aumenta, corrigida pela inflação.

    HC:
    “Acredito que não discordamos em nenhuma parte. Talvez haja apenas um mal entendimento, já que concordo plenamente com sua observação.
    Quando me referi a rentabilidade, estava mencionando a rentabilidade esperada para quem está entrando no mercado agora. Ou seja, distribuições mensais / valor cota atual.
    Logo, esta relação está ficando cada vez menor, devido ao aumento do valor da cota dos fundos.
    Grande Abraço!”

    VALEU HC, boa semana seis anos depois…

    Curtido por 3 pessoas

    • Vou destacar um trecho: inflação do IGPM…

      Sem entrar no mérito sobre metodologia ou teorias da conspiração sobre manipulação do IPCA… Quem já procurou ver a diferença entre os índices nos últimos anos sabe que o uso do IGPM é uma tremenda vantagem.

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      • Ecryllo: fiz duas simulações pela internet (tabelas de correção monetária corretas? Não sei):

        INPC de -1.01.2007 01/01/2016 = 74,47%
        IGP-M mesmo periodo = 77,39%
        Assim, a longo prazo os indices se aproximam….

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      • Conejo,

        É por aí mesmo, mas veja o que acontece quando se muda o período:
        Fonte: Calculadora do cidadão – Banco Central do Brasil
        Período: 01/1996 – 10/2016
        IGPM – 431%
        IPCA – 282%

        Há explicações sobre o IGPM mais baixo devido ao boom das commodities nos últimos anos… se vai continuar ou não, cada um que faça o seu cenário, mas prefiro os contratos corrigidos pelo IGPM…

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  4. Conejo.
    Deduzi de suas mensagens que você é aposentado pela mesma empresa que eu. Sou da empresa filha (distribuidora) e pelo que entendi, você aposentou-se pela empresa mãe. Deduzi que você aposentou-se também pela mesmo plano de previdência fechada que eu possuo e que as nossas empresas mãe e filha participam. Pois bem, peço desculpas por incomodá-lo em meu assunto particular, mas caso seja possível gostaria de ouvir o seu conselho sobre a minha situação:
    Como é de conhecimento público, a empresa “filha” que eu trabalho será privatizada e está oferecendo um PIDV que pretendo aderir. Atualmente faltam 3,5 anos para eu completar os 35 anos de contribuição e aposentar-me pelo INSS. Pois bem, a dúvida que estou é a seguinte:
    a) Devo continuar contribuindo para o previdência fechada (minha parte e da empresa) e aposentar-me pelo INSS e pela previdência fechada normalmente daqui a 3,5 anos;
    b) Não pagar mais a previdência fechada e tornar-me “remido” fazendo juz à aposentadoria proporcional quando aposentar-me pelo INSS daqui a 3,5 anos e usar o valor que pagaria à previdência fechada para aplicar em fundo imobiliário.

    Informo que já possuo um montante investido em FII que é suficiente para as minhas despesas mensais.

    Antecipadamente, agradeço.

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    • Amigo também trabalhei na BR (1988/9).
      Continue pagando a PETROS.
      Confira se é o seu caso: no meu caso, com o falecimento minha família recupera um pecúlio equivalente a 15 salarios de aposentadoria.
      Apesar dos problemas de deficit operacional, causado por péssimas aplicações financeiras (no meu tempo foram compra de ações de um jornal e de um estaleiro, ambos falidos, mas de propriedade do notório Nelson Tanure, obrigados que foram pela Zelia Cardozo de Mello) e depois foram os títulos micados do governo de Santa Catarina (o famoso escandalo dos precatorios…) a Petrobrás vai se reerguer. Privatizada a BR talvez a contribuição de 1 por 1 venha a ser revista mas a Petros ainda é uma potencia.
      Saudaçoes petroleiras….

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      • Obrigado pela sua opinião. Acredite foi de grande valia para mim. O pecúlio de 15 salários também vale para mim. E realmente é um excelente seguro para nossos familiares em nossa ausência.
        Vou continuar na Petros. Espero conseguir pagar o plano até eu me aposentar pelo INSS.
        Saúde e paz para o amigo.

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