Cantinho do Conejo

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Conejo10, o Eterno Embaixador dos FIIs

“more pelo menos uma vez numa cidade grande, mas vá embora antes que ela o endureça; more pelo menos uma vez numa cidade a beira-mar, mas vá embora antes que ela o amoleça”

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752 comentários sobre “Cantinho do Conejo

  1. NAVEGAR É PRECISO
    VIVER NÃO É PRECISO

    Revendo antigos registros armazenados no PC, encontrei essas preciosidades, discutidas com HC sobre fundos imobiliários.

    A seguir, alguns trechos desses debates. Mas atenção: esses bate-volta ocorreram há seis anos:
    HC: “Considerando o preço de fechamento de setembro, a maior rentabilidade é encontrada no FII West Plaza Shopping (WPLZ11B), no valor de 0,83% ao mês.•

    Vanio Coelho: “ Sou aplicador em fundos imobiliários. Você alerta que o West Plaza é o que mais rende em função do preço Bovespa. Acho que você sabe (mas não alerta):
    1.- Esse fundo paga um rendimento fixo oferecido pelo lançador e não pelos rendimentos do aluguel;
    2.- Esse rendimento NÃO TEM CORREÇÃO MONETÁRIA, é, portanto, FIXO durante TRES ANOS.
    3.- Terminado esse prazo o rendimento será de alugueis, e poderá cair até 50%.
    4.- É por isso que, lançado há 3 anos até hoje seu preço de mercado é o mesmo de face e de lançamento.

    HC: Olá Vanio!
    A rentabilidade esperada é apenas uma medida: Distribuições Atuais / Valor da Cota do Fundo.
    Entretanto, é preciso avaliar n outros fatores na hora de escolher um fundo imobiliário para compor nossa carteira. Até mesmo porque maior retorno geralmente está ligado a maior risco.
    Suas considerações sobre o West Plaza (WPLZ11B) estão corretíssimas. Até o momento suas receitas não tem sido suficientes para garantir este rendimento de 0,8333 após o final da garantia.
    Só o tempo poderá nos mostrar se o fundo conseguirá reverter esta situação ou não. Enquanto isso, o mercado prefere a cautela, precificando o ativo em torno de R$ 100,00 (que é exatamente o preço de lançamento).
    E meus parabéns pela ampla diversificação no setor. Muito importante para o sucesso no longo prazo.
    Grande Abraço!
    VANIO COELHO: “Sou advogado aposentado, moro em Floripa e, quando surgiram esses fundos eu não tinha a quem consultar. Felizmente dei muita sorte pois comprei Almirante e Banco do Brasil Progressivo a mil reais e passei adiante quando chegaram a dois mil.
    Infelizmente essa falta de informações persiste. Já até apresentei reclamatória contra um cidadão que, no Prospecto aparece como apto a apresentar informações complementares em nome do banco lançador e o cidadão não respondeu ao meu e-mail. CVM nele!
    Ia comprar X mil reais do Presidente Vargas até que um amigo alertou sobre matéria em jornal chamando a atenção da fragilidade de tal fundo, dependente 60% de aluguel com a ANAC, em contrato de locação considerado como “excessivo”. Reduzi a aplicação para a metade e as cotas hoje estão em torno de 4% abaixo do valor de mercado, o que vai contra a maré desses fundos que, normalmente, valorizam-se 5 ou 10% sobre o valor de lançamento .
    Outra preocupação minha – e de minha família – é a concentração que fiz – em razão de novos lançamentos a preço especial para cotista, do Hospital Nossa Senhora de Lourdes (60%). Penso em desconcentrar mas tal fundo, embora focado num único imóvel (um hospital) é meu xodó: meu custo médio é de 154 reais contra 200 de valor de mercado; além disso, religiosamente, os dividendos estão na minha conta corrente no 6% dia útil (os demais são no 15º ou no 25º), rendendo-me 1005% ao mês sobre o valor aplicado. Corro algum risco?
    Faço essa longa explanação para desabafar, pois nem todos os fundos são transparentes: compram, vendem, de quem? para quem?
    Um dado que talvez você já tenha notado: no início os fundos ofereciam rentabilidade de 1,43% (Almirante Barroso), 1,3% (BB Progressivo), 1% (Cedae), hoje eles não oferecem mais do que 8% ano (cerca de 0,7% ao mês). Sabe o que significa? Que estão comprando imóveis muito caros, ou incorporando-os por valor acima do mercado.
    HC: “Olá Vanio!
    Consulte informações diversas sobre: fundos: Liquidez, número de negócios, volume, rentabilidades, distribuições, valor de mercado, resumo sobre os fundos.
    Enfim, colocando um esforço para trazer várias informações aos investidores. A falta de informações sobre estes fundos realmente atrapalha um pouco o desenvolvimento deste setor que tem tudo para crescer ainda mais.
    E uma analogia que gosto de fazer é comparar a rentabilidade oferecida pelos fundos (distribuição mensal / valor da cota atual) com as taxas de títulos públicos.
    À medida que as taxas de juros caíram no Brasil, a rentabilidade dos FII também cedeu. De certa forma, a correlação é alta entre juros e taxas dos FII.
    E um meio de poder dormir tranquilo é diversificar. Dilui bastante o risco de problemas em algum fundo.
    Grande Abraço!
    VANIO COELHO: “HC, permito-me discordar. A rentabilidade dos FUI NÃO SÃO MANIPULÁVEIS. O valor do aluguel é FIXO e, se você adquire uma cota que rende 1,58%, vai receber, sempre, 1,58% mais a inflação do IGP-M.
    O que ocorre é o seguinte: na medida em que os juros caem, uma rentabilidade de 1,58% ao mês provoca uma grande atratividade e o resultado é que o valor da cota, no caso o FIAMB11B, passa de 1.000 para 1,3; 1,5; 2.000 e agora quase 3 mil. E a consequência, para quem entra agora, é que a rentabilidade, para o novo cotista, vai caindo: 1,3; 1%, 0.68%.
    Assim, A RENTABILIDADE DOS FII NUNCA CAEM. O que cai é a relação com o custo da cota no mercado. É lógico que a taxa SELIC subir para 20% as pessoas irão vendendo suas cotas para outras aplicações e, vendendo se provoca queda, caindo o rendimento cresce PARA QUEM ESTÁ ENTRANDO.
    O que quero dizer é o seguinte: se você aplica num CDB as taxas oferecidas pelo banco podem ser decrescentes, mas num fundo imobiliário A RENTABILIDADE NÃO CAI NUNCA! Só aumenta, corrigida pela inflação. Abraços
    HC: “Olá Vanio!
    Acredito que não discordamos em nenhuma parte. Talvez haja apenas um mal entendimento, já que concordo plenamente com sua observação.
    Quando me referi a rentabilidade, estava mencionando a rentabilidade esperada para quem está entrando no mercado agora. Ou seja, distribuições mensais / valor cota atual.
    Logo, esta relação está ficando cada vez menor, devido ao aumento do valor da cota dos fundos.
    Grande Abraço!

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  2. Fundos exclusivos permitem escapar da alta do imposto sobre herança e organizar sucessão

    Com os governos estaduais altamente endividados e enfrentando dificuldades para ajustar suas contas, crescem as chances de aumentos no Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD), o imposto sobre heranças cobrados por essas administrações.

    Alguns Estados, como Bahia, já elevaram as alíquotas, mas outros, como São Paulo, ainda não, o observa Carolina Giovanella.

    “Mas há fortes indícios de que este ano possa ter aumento”, diz a gestora. Por isso, aumenta a procura de investidores por mecanismos de sucessão que permitam antecipar o imposto e evitar um custo maior.

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    • De 4% para 8%

      Desde 2015 tramita na Assembleia Legislativa de São Paulo projeto para aumentar a ITCMD, para ajustar contas publicas, diz Carolina. Hoje, a alíquota é de 4%, mas o projeto prevê percentuais de 3% a 8%. O Rio de Janeiro já aumento o imposto para 5%, enquanto o Rio Grande do Sul tem um tipo de cobrança diferente: em caso de morte, o imposto é de até 6% e no caso de doação, de 3% a 4%. No Distrito Federal, a alíquota vai de 4% a 6% para todos os casos.

      Diante da expectativa de aumento, os planejadores financeiros têm indicado a montagem de fundos exclusivos par a se precaver de alguma possível alta, explica Carolina. O investidor monta um fundo que se torna dono dos bens e as cotas do fundo são doadas em vida para os sucessores. “Se o investidor tem R$ 20 milhões em bens, por exemplo, para se precaver, ele doa via fundos e o imposto sobre doação será pago na alíquota antiga, mesmo que o aumento ocorra este ano”, lembra, citando o princípio da anterioridade do tributo.

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    • Doação com usufruto e controle

      Os fundos exclusivos também apresentam vantagens para aqueles que não querem fazer a doação dos bens para os filhos porque têm medo que eles dilapidem o patrimônio ou pelo receio de não poder mais administrar os ativos. Com o fundo, é possível ficar com o usufruto das cotas, que garante ao doador o direito de decidir o destino dos bens enquanto ele estiver vivo. “É a única forma para fazer, não dá para doar um CDB e usar cláusula de usufruto”, explica.

      Com isso, o filho, por exemplo, fica com as cotas em seu nome, mas não pode vende-las ou dar ordens para a gestão do fundo. O investidor pode ainda colocar cláusulas de inegociabilidade, para o herdeiro não pode vender, ou incomunicabilidade, caso o filho case. “O fundo exclusivo não é bom só para escapar da majoração da alíquota como também por dar a flexibilidade de gravar cotas com cláusulas que resguardem os direitos do dono.”

      É preciso que o investidor, antes de decidir, faça as contas, até pela necessidade de pagar o imposto antes. Se optar pelo fundo e a doação, ele terá de pagar 4% agora, no caso de São Paulo, mas evitará a alíquota de 8% mais a frente.

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    • Sem come-cotas

      O fundo exclusivo fechado também não está sujeito ao come-cotas, a cobrança antecipada de imposto em maio e novembro, que incide sobre os rendimentos mesmo que o dinheiro não seja sacado. Segundo cálculos, a cada cinco anos, considerando um fundo de R$ 10 milhões e uma taxa de juros de 10% ao ano, o come-cotas custaria R$ 1 milhão ao investidor.

      Não é para qualquer um

      Antes de optar por um fundo exclusivo, porém, o investidor precisa ver se o patrimônio que ele possui compensa os custos da estrutura. “O fundo é como uma empresa, tem CNPJ e várias particularidades que deixam custos”, lembra Carolina.

      Uma delas é que o fundo precisa de auditoria, um administrador, um custodiante e um gestor que se responsabiliza pela gestão dos recursos. “Não é uma estrutura barata”, afirma Carolina. Segundo ela, patrimônios a partir de R$ 7 milhões, já começam a fazer sentido, mas o ideal seriam valores a partir de R$ 10 milhões para pensar em um fundo exclusivo.

      Há ainda outros tipos de fundos para casos específicos, como fundos imobiliários, com estruturas diferentes e custos maiores. E tem os fundos de investimento em participações, os FIP, para ativos menos líquidos, e cuja viabilidade já começa para valores acima de R$ 20 milhões.

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    • Multimercado e fundos de participações

      Há ainda estruturas de fundos de investimentos mas líquidos, como um multimercado que compra 100% das cotas de um fundo de participações (FIP) que por sua vez compra cotas de participações em várias empresas. Quando o FIP vende a participação, o lucro sobe para o multimercado, que não paga imposto. “Muitas pessoas investem em startups por meio de um FIP, que tem as cotas adquiridas por um multimercado, o que permite também compensar perdas e lucros entre os projetos”, explica Carolina.

      Ela lembra que a legislação dos fundos de participações passou por ajustes no meio do ano passado para tornar os controles mais flexíveis e baratear o custo da gestão. “Isso pode estimular o empresário a investir usando os FIP até pela estrutura que ajuda do ponto de vista fiscal”, diz Carolina. Mas é preciso ver se a estrutura compensa, já que seu custo está em torno de R$ 20 mil por mês.

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    • Juros em baixa devem elevar procura

      “Há uma procura forte e, com a queda dos juros, apostamos que cada vez mais o investidor vai buscar assessoria de alto nível, profissionalizada”, acredita Carolina. “Antes, o cliente chegava no Banco do Brasil, na Caixa e tinha uma LCI ou LCA pagando 97% do CDI com liquidez diária e juro de 15%, ou 14% líquidos ao ano”, lembra. “Com a diminuição na taxa de juros e a falta de lastro para esse título, a oferta secou e cada vez mais pessoas procuram assessoria especializada, se não, não conseguem nem pagar a inflação”, diz.

      E há ainda o ganho fiscal que pode ser obtido com a assessoria. “Qualquer pessoa com R$ 10 milhões que não precisa mexer no dinheiro, não tem sentido não ter um fundo exclusivo, que é mais barato que uma holding, não tem PIS nem Cofins, contribuição social, e ainda pode doar as cotas em vida com usufruto”, resume Carolina.

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  3. DOS RISCOS E DESPESAS NA COMPRA E VENDA

    ALGUNS CONCEITOS para quem quer escriturar a compra de imóveis:

    LOCAL DA ESCRITURA PÚBLICA – você pode assinar uma escritura pública de promessa de compra e venda ou escritura pública de compra e venda de imóvel em qualquer cidade do Brasil, desde que seja em cartório de notas legalmente estabelecido. O cartorário, obrigatoriamente bacharel em direito, tem a coobrigação de conferir, confirmar, zelar pela veracidade e conservar a documentação, segundo exigências das Corregedorias dos Estados.
    REGISTRO – de acordo com o Código Civil, só é proprietário quem averba no livro de registro a compra e venda; sem o registro você pode ser considerado apenas um posseiro. Mesmo porque um vendedor desonesto pode vender o mesmo imóvel para mais de um comprador em cartórios diferentes, mas só o que registrar será considerado proprietário. Além da escritura pública, o imóvel só pode ser averbado no cartório de Registro Imobiliário de sua região na cidade onde está localizado. Cidades grandes possuem mais de um Cartório de Registro Imobiliário. É uma garantia de que você será o único proprietário, segurança que por si a escritura não dá.
    CONSELHO: não deixe de
    1) fazer escritura pública,
    2) registrar,
    3) alterar o nome do proprietário no registro na Prefeitura e, se for o caso, no Serviço do Patrimônio da União.
    INSTRUMENTO PARTICULAR – existem casos em que não é possível a escritura publica; seja por se tratar de posse, seja por ser em terreno de marinha. Para legalizar, no primeiro caso, se precisa de advogado para propor AÇÃO DE USUCAPIÃO (há um movimento para que a usucapião seja reconhecida no próprio cartório de notas). Em caso de terreno de marinha – aquela faixa litorânea de até 33 metros da preamar (ou rios que sofram influencia da maré marítima) não cabe usucapião; aí é feito um contrato junto ao Serviço de Patrimônio da União, paga-se a taxa de LAUDEMIO (calculada sobre o valor do terreno e das benfeitorias) e anualmente se paga o FORO (calculado sobre a faixa de terreno de marinha ocupado).
    DESPESAS –
    1) imposto de transmissão (ITBI), geralmente de 2% sobre o que for maior – a avaliação da prefeitura ou o valor da escritura;
    2) custo da escritura, em torno de dois mil reais;
    3) custo do registro mais mil reais;
    4) FRJ (Fundo de Reaparelhamento da Justiça), uma taxa em torno de 500 reais, válida para Santa Catarina.
    5) o cartório pode lhe cobrar ainda as despesas de documentação como certidão de ônus real, certidão vintenária e outras despesas.
    Essas custas variam de cidade e de estado, giram em torno de 8 mil reais e o corretor de imóveis ou o cartório podem lhe informar com mais precisão.
    O laudêmio é outro custo e varia muito de acordo com a avaliação do imóvel. A comissão do corretor deve ser paga por quem o contratou, geralmente o vendedor, e varia de 6% (imóvel urbano) e 10% (imóvel rural) e pode ser livremente convencionado para baixo.
    Existem ainda as vantagens do instrumento particular, isento de qualquer imposto e taxa, mas com toda insegurança jurídica; existem também os chamados “contratos de gaveta”.

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  4. O triunfo da vontade

    Será que é a letra do tempo que escreve nosso destino? Quem não se lembra de Marlene Dietrich seduzindo e levando à desgraça o respeitável e maduro professor Unrath em “O Anjo Azul”?

    Ou, como pergunta Diana Ross: Do you know where you’re going to? Do you like the things that life is showing you? (Você sabe para onde está indo? Você gosta das coisas que a vida está lhe mostrando?).

    Afinal, a quem Frank Sinatra pede uma segunda chance em Let me try again? Não é ele quem diz: Just forgive me or I’ll die. Please let me tray again. (Ou você me perdoa ou morrerei. Por favor, deixe-me tentar de novo)…

    Nao foi Edith Piaf, a que mais amou e menos foi amada, que cantava nas madrugadas de Paris : Non! Rien de rien/ Non! Je ne regrette rien. (Não! Nada vezes nada/ Eu não lamento nada) ?

    Opressor mesmo foi Charles Aznavour, esse franco-armenio de tantos sucessos mas que nos faz repensar a juventude em sua composicao/ Mes amis sont partis/ Et ne reviendront pas/ Par ma faute j’ai fait / Le vide autour de moi/ Et j’a gaché ma vie/ Et mes jeunes annees/ Du meilleur et du pire/ En jetant le meilleur.(Ontem ainda/ Eu tinha vinte anos/ … Pois meus amores morreram/ Antes mesmo de existirem/ Por minha culpa eu fiz/ O vazio ao meu redor/ E eu dissipei minha vida/ E meus jovens anos/ Do melhor e do pior/ Descartando o melhor)…

    E para aqueles que não tem mais 20 anos ha algum tempo, quando o telefone tocar não fique rezando para que não seja para você: como o seu sangue, circule pelos acontecimentos.

    Afinal, a vida é curta demais para se cultuar o tédio…

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  5. APOSENTADORIA: PRÊMIO OU CASTIGO?(*)

    Roda pela internet um daqueles slides show deliciosos, contendo os DEZ MANDAMENTOS DA TERCEIRA IDADE. Logo de cara um forte conselho: “Não se aposente da vida para se tornar a praga da família!” Em seguida a consequência: “Você não vai querer andar na ponta dos pés para evitar atritos com noras, genros, netos e outros parentes…”.

    Sou um ávido leitor de jornal; jornal local, súmulas da Agência Nacional, textos do Estadão, edição digital da FOLHA DE S. PAULO, edição impressa do VALOR ECONOMICO.

    Uma questão que mais me entristece é quando um leitor diz que pode economizar parte do salário e solicita orientação de como aplicar para garantir aposentadoria com conforto e dignidade.

    E por que me entristece? Porque os “orientadores” analisam e acabam recomendando o de sempre que, a meu ver, não leva a lugar nenhum: previdência privada, tesouro direto, ações, fundos mútuos. E nenhum deles fala em fundos imobiliários.
    No começo eu mandava e-mails agressivos. Aqueles (raros) que respondiam davam justificativas indignas do espaço que ocupam no mercado: um artigo de jornal não pode abordar tudo; ou que também existem LCI, CRI, etc; que fundos imobiliários também dão prejuízo (sic). Agora prefiro conversar com vocês. Afinal, quem está aqui é porque tem mente aberta e só por isso já merece parabéns!. Meu respeito maior vai para aqueles que afirmam ter menos de 30 e já se preocupam em construir patrimônio.

    Para retribuir a gentileza de um gerente bancário acabei adquirindo um PGBL. Pois bem: os 31 mil aplicados em 31.11.09 representavam ontem R$ 32.936,75: míseros 6.32% em 3 anos e meio. Faço conta de padeiro: houvesse investido aquele valor no NSLU11B que na época estava a 154 reais a cota (depois teve o Céu de Brigadeiro, nuvens Cumulus Nimbus e agora aguarda a biruta do aeroporto para decolar) eu teria R$ 53.000.00 (31.000 + 8.655 de valorização da cota + 12.400 de renda reinvestida). Setenta por cento contra 6,32%: é para rir ou para chorar?

    Entendem agora minha raiva? Investidores em potencial são presas fáceis de gerentes de bancos ou de orientadores de visão estritamente cartesiana, que eu chamo de “Prisioneiros da Lógica” (eu adentro nesse tema – prisioneiros da lógica – no meu artigo LE SOU PERDU/O TOSTÃO PERDIDO no próximo número da revista do Tetzner). Como assegurar uma aposentadoria digna se o produto indicado baixa em vez de aumentar?

    Já falei de Tesouro Direto: cada vez que a SELIC baixa os papéis do tesouro perdem valor, exceto se você tiver comprado um titulo que vence em 15 de maio de 2045 e mantê-lo até lá.
    Papéis de bancos estes ganham, sim, e muito. Mas só os bancos. Mesmo numa época de juros baixos nossos grandes bancos nunca tiveram tanto lucro.
    Os fundos imobiliários podem fornecer somente renda, como aqueles que adquirem papéis ligados à indústria imobiliária (Créditos Imobiliários, Letras Hipotecárias, Direitos Creditícios) ou uma renda menor e rendimento, entendendo aqueles que remuneram e ainda valorizam suas cotas, como os fundos de tijolos. Para os mais conservadores existem os fundos de fundos.
    Acho que vocês, como aplicadores em fundos imobiliários, já sabem de tudo isso. A dúvida é: qual deles preferir – papéis ou tijolos?

    Ao meu ver, as pessoas não mudam, ou então custam a mudar. Em nosso mundo de fii, temos pessoas que só poupam, pessoas que poupam para gastar mais e pessoas que poupam e usufruem. Pois existem fundos para tudo isso e eu só conheço bens uns 15 deles. Para montar uma carteira melhor consultar nosso expert, o Barão, em Carteiras Sugeridas.

    Como então montar a carteira ideal? Para os já aposentados eu diria: botem tudo em fundos de tijolo, exceto investidores que conseguem tirar leite de pedra, conseguindo resultados numa bolsa andando de lado.E justifico: fundos de tijolo pagam aluguéis que entram em sua carteira e podem ser usufruídos de imediato. Enquanto isso seu patrimônio está protegido contra a inflação e pode ainda se valorizar por circunstâncias independentes de você, como bons inquilinos, reajustes acima da inflação etc.

    É lógico que se deve mensurar a expectativa de vida, a saúde, despesas imprevistas e assim vai. Talvez até valha a pena poupar parte da renda para viagens, atender um sonho de consumo, uma linda festa de casamento para a filha. Enfim, como as pessoas não mudam e cada caso é um caso, não existe fórmula pronta.
    E para encerrar, cuidado com a historinha que segue:

    DESENGANADO, GASTA TUDO QUE TINHA. E NÃO MORRE…

    Os médicos disseram que ele estava com os dias contados. Então Dave Ismay, para quem só restavam três meses de vida, resolveu pegar todas as economias e fazer o que tinha vontade. O comediante de 64 anos, diagnosticado com cirrose irreversível, pensou que havia ainda muita coisa a ser feita em um trimestre. A pequena Ashby-de-la-Zouch (Inglaterra), onde mora, ficaria para trás. Dave raspou a conta e fez uma lista de coisas que ainda gostaria de realizar. Entre elas, jogar golfe no exclusivíssimo The K Club, na Irlanda, e comprar um Mercedes zerinho.

    “Sei que é muito dinheiro, mas se eu tinha que morrer que pelo menos fosse confortavelmente”, disse Dave ao “Daily Mail”.
    Entretanto, semana depois de começar a gastar suas economias de 20 anos de televisão, Dave recebeu uma notícia: o diagnóstico estava errado! Na verdade, o comediante, hoje já aposentado, tem uma anomalia hereditária, porém tratável, que faz com que o seu sangue tenha elevado nível de ferro.

    (*) Publicado inicialmente na Revista do Tetzner

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  6. E A APOSENTADORIA QUE NÃO CHEGA NUNCA…

    Não tá longe não, meu amigo, a vida é mais curta que você imagina. O que fazer, então, para que a terceira idade seja suave, tranquila, sem estresse nem remorsos? Dinheiro não é tudo na vida, mas a falta dele é motivo de muita desgraça. Assim, ao indicar para os jovens com menos de 60 anos um caminho de poupança nos traz o lenitivo de saber que estamos fazendo algo que justifica nossa passagem pela Terra. Entremos no tema, então.
    Meninos com menos de 30 anos: GASTEM, NÃO POUPEM!
    Jovens com mais de 30: POUPEM, NÃO GASTEM!
    Para quem ganha 100 mil por mês, poupar 50% é fichinha; para quem ganhas 10 mil por mês poupar 10% é fichinha; para quem ganha mil reais, poupar 1% é abrir mão de necessidades básicas, como alimentação, vestuário, saúde. É muito sacrifício para nenhum retorno, a não ser poupar para comprar à vista algum objeto de desejo. Fora isso não vale a pena tamanho sacrifício.
    O jovem aos 20 pode sonhar com o próprio carro, aos 25 com o próprio apartamento, aos 30 com o imóvel próprio. Poupar para criar patrimônio para a velhice, só após montada sua infraestrutura social: carro pago, imóvel mobiliado, família constituída.
    MEU PRIMEIRO IMÓVEL
    Nunca foi tão fácil adquirir o primeiro imóvel como hoje, seja em condomínios populares ou mesmo avulso. Os financiamentos são abundantes, os juros baixos e alguns programas do governo nem cobram correção monetária, o que significa que a prestação fica mais 6% menor a cada 12 meses. Até os móveis que os guarnecem já podem ser financiados pelo governo.
    É muito mais fácil do que você pensa adquirir o primeiro imóvel, mesmo com pouca ou nenhuma reserva. Basta superar três preconceitos:
    Não compro porque é longe
    Não compro porque é tudo igual
    Não compro porque não me sujeito ficar amarrado a um financiamento de 30 anos
    Só porque o imóvel é longe: você não precisa morar nele; alugue-o por um valor baixo e o aluguel vai ajudar a pagar a prestação.
    É tudo igual, parece uma gaiola: é incrível como esse povo valente tem fibra. Ao se mudar para um condomínio popular, as pessoas começam logo as personalizar seu cafofo: uma árvore para dar sombra ao carrinho, um puxadinho para a máquina de lavar roupa e para a churrasqueira, um jardinzinho com muitas margaridas, uma horta com muito cheiro verde, uma repintura externa em azul, pronto: em 2 anos o condomínio está personalizado, lindo, convidativo.
    Não vou me amarrar num financiamento de longo prazo: nada impede que você se utilize de recursos extras, como um trabalho fora, o 13º, férias vendidas e você vai comprando anos. De repente o saldo do FGTS pode quitar a dívida e o financiamento durou apenas 7 ou 10 anos…
    Mas eu queria que aquele que tem menos de 30 anos e quer poupar, compasse um imóvel simples para revendê-lo 2 ou três anos com um lucro de 200% sobre o que ele investiu: comprou um imóvel financiado por cem mil reais, gastou 10 mil em reformas e prestações, revende por 130 mil reais, o retorno é de 200% sobre o que ele investiu. De posse, agora, de 30 mil de “poupança”, pode partir para um imóvel mais perto e maior, e repetir a operação, até ter recursos para adquirir o imóvel definitivo.
    Não esqueça: ao comprar um apartamento você não é obrigado a habitá-lo; se habitá-lo não é obrigado a ficar ali para o resto da vida. Veja o primeiro apartamento como a primeira oportunidade de juntar seu primeiro capital sem forçar seu orçamento.
    Mas não esqueça de pagar o INSS, seja como empregado, seja como autônomo. Pode me acreditar: ruim, com o INSS, pior sem ele.
    MEU PRIMEIRO FUNDO
    Estamos aqui falando de fundos imobiliários. Para outras opções o Tetzner criou vários “cantinhos” (Fundos de Investimentos com Marcelo, Finanças Pessoais com Ricardo e Carteiras com Barão).
    Nessa praia eu respeito a postura do Tetzner: aplicar em fundos TOP e não vender. Essa política não tem como errar: rendimentos + rendas + + reaplicações + reforços. Mas…
    Mas até o nosso querido Padrinho comete equívoco e, para instigá-lo, eu vou conversar sobre 3 fundos: FLORIPA, XTED e BRCR.
    No Floripa Shopping – e eu já troquei informações com ele – Tetzner acredita na valorização patrimonial. Seu raciocínio é cartesiano: se a cota foi lançada há 3 anos por mil reais, apenas pela inflação hoje valeria uns 1.180 reais, enquanto o mercado paga apenas R$ 728,00. Mas a meu ver o fundo pode ter adquirido o shopping por um valor MUITO SUPERIOR ao valor real. Tanto que o construtor-vendedor Carlos Amastha se prontificou a pagar de seu bolso uma renda mínima garantida durante 3 anos, que termina agora em outubro.
    XTED – Tetzner implica com esse fundo, achando que foi mal desde o início por causa do Edifício Itambé, importante mas não fundamental ao fundo. Houve amadorismo e precipitação, mas um terceiro imóvel pode render quase, tanto e talvez mais que o Itambé. Assim, para mim, sua restrição é mais fruto de preconceito. Estou errado, amigão?
    BRCR – Um passarinho me contou que Tetzner não tem nem quer esse fundo em sua carteira. É verdade que na minha opinião o fundo errou ao lançar novas cotas e misturar patrimônio, tanto que o valor patrimonial da cota já caiu de R$ 176,41 para R$ 164,10. Está certo que a renda da cota – R$ 0,77 (em março) está abaixo do valor pago (R$ 0,96) e essa diferença está saindo ou do patrimônio ou das reservas. Tudo isso assusta. Mas um gestor que recebe 3 milhões de reais por mês por assessoria imobiliária tem que apresentar resultados caso contrario a assembleia o destitui. Um fundo que vem antecipando suas metas de renda, e que passou de 0,50 para 0,96 em 2 anos (aumento de 92%) me fazem acreditar que o fundo vai cumprir a promessa de 15 reais por ano a partir de 2015. Com a cota a 147 reais isso significa um retorno líquido de 1,25% ao mês. Que fundo promete isso?
    Mas como cada um é cada um, nada como verificar outras opções. Lembrando que o artigo de hoje é para os que têm menos de 60 anos.
    Publicado inicialmente na Revista do Tetzner

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    • Conejo seu posto foi tão mágico que eu resolvi escrever.
      Vou tentar ser bem suscinto nas palavras…
      Eu lembro que quando eu tinha 14 anos (idade a qual comecei a trabalhar e ter a carteira assinada), eu era um auxiliar de serviços gerais (na prática um faxineiro que limpava prateleiras, banheiros, ventiladores e tudo mais que estivesse sujo na farmácia). eu era um desacreditado, um garoto que não ia chegar a lugar algum… Muito bem…

      Cresci, estudei muito e com muita dificuldade, aprendi o mundo corporativo com todas as suas coisas boas e sacanagens. Diante de todas as dificuldades financeiras que passei juntamente com minha mãe (uma faxineira) aprendi rapidamente uma de suas frases desde garoto: “Dinheiro não é tudo na vida, mas a falta dele é motivo de muita desgraça”. Pois bem… Eu sempre estabeleci metas em minha vida e desde cedo economizei.

      Errei algumas vezes, acertei muitas outras vezes e em todas as vezes que acertei, existiam 2 razões muito simples: Estudo e economia. Não existia e não existe mágica.

      Claro que meu conhecimento financeiro mais aguçado veio a partir de 2007, entretanto eu diria que só agora eu possuo um conhecimento “médio”, sobre mercado financeiro. Posso dizer que errei feio no mercado financeiro, mas nada que comprometesse meu capital. Hoje posso dizer que construi alguma coisa (não necessariamente o que gostaria de ter) mas o suficiente para sustentar-me e sustentar minha família (minha mãe e meu único filho).

      Enfim… Falando de FII, acho essa ferramenta mágica pois ela invariavelmente tem o poder de construir um salário e proporcionar a aposentadoria de qualquer um. Claro que esse salário pode aumentar ou diminuir no decorrer do tempo, todavia é para isso que estamos aki. Para escolher os ativos certos.

      Quais são os ativos certos? Tem vários, inclusive eu particularmente gosto de BRCR pelo portfólio, mas não é meu preferido.

      Um abraço!

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      • Carlos Filho, sua biografia é ÉPICA (pegou a roda gigante da vida ainda quando estava sendo montada), EDIFICANTE (lembra-nos que não somos os únicos a termos dificuldade no começo), MODELAR (serve de advertência a essa geração NEM-NEM) e demonstra um pouco de quem deves ser: lutador, respeitoso, talvez ainda jovem.

        Então, à luz desse perfil, posso lhe transmitir alguma experiência, feita na marra no início mas com muitos bons aconselhamentos nos últimos 5 anos, quando então surgiram os blogs como este pioneiro do grande Tetzner e outros.

        Surgiram também os orientadores profissionais, devidamente credenciados pela CVM. Aliás você até pode encomendar uma sugestão de carteira (em torno de 200 reais) ou então assinar alguma publicação do Tetzner (bem mais em conta). Como meu patrimônio disponível está 80% em FII (20% em RF), eu conto com assessoria especializada (1% ao ano sobre o VM da carteira)

        Você deve voltar sua atenção para os fundos de tijolo e, entre esses, os fundos com muitos inquilinos e com muitos imóveis, na presunção de que você esteja montando patrimônio visando a independência financeira e ou a aposentadoria, dependendo de sua idade real.

        Esses fundos existem uns 20, não conheço todos, veja na ficha de cada um aqui mesmo neste blog: BRCR, HGRE, KNRI, ONEF.
        Existem os que estão vendendo vacância, ideal para jogar fichas no futuro (CEOC, TBOF, RNGO, EDGA, ALM), com fortes oscilações nas cotações.
        Mas se você for bom em matemática, tem muitos fundos com excelente renda, alguns em torno de 12% (na minha carteira CTPS, RDNP, BCRI, XPGA, KNCR, MXRF) mas a dica aqui está em REINVESTIR a renda mensal, fazendo os JUROS COMPOSTOS jogarem a seu favor.

        Enfim, a única recomendação que eu possa lhe dar – sem incorrer em problemas éticos e mesmo jurídicos – é que não dá para investir em FII e ir esquiar em Chamonix, há que ter um olho no boi outro no mercado.

        Bons investimentos!

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      • Conejo, antes de mais nada gostaria de te cumprimentar e agradecer pelos teus excelentes comentários.
        Gostaria, se possível opinião . Eu tenho comprado gradualmente FIIs nos últimos 2 anos. Atualmente tenho em torno de 25% do meu patrimônio neste investimento. Outros 50% em TD e 25 em RF.
        Considero meus resultados nos FII muito bons até agora, até porque pelo que entendo, peguei um período favorável.
        Atualmente estou em dúvida se continuo reinvestindo os dividentos FII ou aplico em RF aguardando uma eventual queda para fazer novos aportes.
        Poderias informar qual a estratégia que tu estás seguindo?

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      • Salve, Serrano.
        Meu patrimônio está 50% em imóveis para lazer e 50% no mercado financeiro. Nesse, sempre fui all in mas com a subida dos preços dos fundos de tijolo fui vendendo e comprando mais fundos de papel. Também realizei lucro para compensar prejuízos no passado. Em 2016 e início de 2017 consegui baixar esse prejuizo em uns 70%, restam ainda uns 30% de preju a compensar.
        Leio e ouço muita gente então também diminuí a presença em fundos de papel, e o dinheiro foi para 3 fundos: indexado ao CDI, fundo multimercado e fundo cambial (este no momento no preju), com cerca de 20%. Portanto, 80% ainda estão em FII, principalmente fundos de papel, talvez uns 60% contra 40% em tijolo.
        A renda mensal que sobra é reinvestida.
        Não sou expert nem tenho habilitação para fazer recomendações. Mas sugiro o seguinte: como os fundos de tijolo estão caros em função do retorno) e sujeitos a chuva, e os fundos de papel rendendo mais de 10% ao ano mas sujeitos a trovoadas, estude os fundos de fundos que tenham muitas cotas de fundos de tijolo mas cujo valor de mercado esteja abaixo do valor patrimonial: dilui-se os riscos e se ganha ainda na margem que existe para valorizar.
        Quais são esses fundos? Bom, aí tu pergunta no Posto Ipiranga. Brincadeirinha, adquira um dos produtos do blog que traga a radiografia de cada fundo, ali acharás a resposta.
        Bons investimentos.

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      • Obrigado pelo retorno conejo.
        Acho muito boa a maneira que expões. Colocas tuas opiniões e os riscos que as mesmas tem .
        Tenho observado que realmente o efeito dos juros compostos que tu, e o TRix sempre reforçam é muito significativo.

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      • Oi Mariano, um Orientador Profissional nunca é demais. Demais é você segui-lo de olhos fechados. O meu, que tenho a um ano, nem me lembro como consultei, acho que pedi informação sobre algum fundo e eles me ofereceram assessoria. Trocamos idéias por telefone e acabei contratando uma pessoa jurídica. Mesmo assim já comprei estudos de outros sobre minha carteira.

        Aceito e concordo com a política do blog onde indicações não são possíveis, você compreende isso.

        Com referência do Tetzner:
        a) é um dos maiores conhecedores de FII do Brasil
        b) conheço alguns de seus produtos, como o RADAR, onde você recebe diariamente planilhas com 80% das informações necessárias para uma decisão mais confortável e a REVISTA DO TETZNER, com artigos feitos por pessoas diferentes com experiências diferentes.
        c) parece-me que ele tem um curso particular sobre o mercado de FII.

        Finalmente, o grande juiz deve ser você mesmo, pois que ainda que bem assessorado, até esses consultores se equivocam. Portanto monte tua carteira de acordo com teu perfil e teus propósitos, mostre para a gente e, sobretudo, reveja-a sempre já que os fundos mudam de acordo com o produto e com o mercado.

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      • Conejo, obrigado pela resposta. Voce me alertou entre outros para um ponto super-importante : “” o grande juiz deve ser voce mesmo””
        Fiz um curso com o Tetzner recentemente onde ele clareou-me alguns pontos possibilitando-me fazer um ajuste inicial na minha carteira de FIIS.
        Sem dúvida, o Tetzner me parece ser o profissional mais indicado pra falar dos FIIS, pela experiencia que tenho tido aqui no blog, lendo seus dois livros e pelo curso recente que fiz..

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      • Conejo, complementando, vai minha carteira atual:
        (montei em meados de 2014 e fiz um ajuste inicial agora após curso com Tetzner).
        Ela representa 20% de meu patrimonio.
        Quero renda e desejaria aumentar o percentual para 50% . E fico aflito pois tenho receio de colocar + 30% agora, achando que os FIIS estão caros. Por outro lado penso que se deixar, podem ficar mais caros ainda. A solução a meu ver seria ir colocando + 30% aos poucos, em trinta meses por exemplo
        Segue a carteira. Fique à vontade para dar sua opinião, que será muito bem vinda.

        POR SETOR
        35,78% ESCRITORIO
        20,31% AGENCIA
        16,17% LOGISTICA
        16,49% PAPEL
        6,91% SHOPPING
        2,62% F FUNDOS
        1,77% MISTO

        POR FIIS
        20,32% BRCR11
        20,31% BBPO11
        7,31% HGRE11
        9,50% HGLG11
        12,89% KNCR11
        14,81% KNRI11
        2,62% BPFF11
        3,60% FEXC11B
        1,77% MFI11
        6,91% FIGS11B

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      • Mariano, bom para analisar carteiras são o MBP, o Trix, o Bigode, o Waka e muitos outros, não é minha praia. Mas dou meu pitaco: os fundos de tijolo estão caros em função do valor de mercado mais a insegurança quanto a vacância e o fazer-de-tudo para não ficar vazio. Segue aquela máxima: se pode piorar, vai piorar. Mas existem os fundos de fundos, onde estão FII de tijolo, se o PM estiver abaixo do VP então pode ser melhor que aplicar diretamente.
        Mas nos papéis existem fundos dando mais de 12% a. a. Até quando? Se a inflação baixar, uma renda menor terá maior poder aquisitivo. Mas sem esquecer que fundo de papel não tem correção monetária.

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  7. Home equity, alternativa de crédito mais barata para sair do sufoco das dívidas ou investir
    Pavini

    O mercado de empréstimo com garantia em imóveis, o home equity, fechou o ano passado com R$ 11 bilhões em operações, segundo dados da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip).

    Foi o primeiro levantamento feito pela entidade, já que o home equity ainda é muito novo no Brasil.

    O número é pequeno em relação ao total de empréstimos imobiliários do país, de R$ 532 bilhões de saldo, mas mostra um forte crescimento em relação aos R$ 3 bilhões estimados pelo Banco Central (BC) há três anos.

    E pode estar subestimado, já que o dado não inclui algumas financeiras que não são associadas à Abecip. Hoje, pelo menos oito instituições se especializaram em home equity.

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    • E o crescimento deve continuar.

      Há um maior interesse dos grandes bancos, que começam a olhar esse mercado não apenas como um concorrente de suas linhas, bem mais caras.

      Mas o que conta mesmo são as vantagens do home equity em relação às demais opções de crédito do sistema financeiro brasileiro.

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    • Juros menores

      Hoje, as taxas do refinanciamento de imóveis estão em torno de 2% ao mês (26,82% ao ano) prefixados ou de 1,15% a 1,45% ao mês (14,70% a 18,86% ao ano) mais a inflação do IPCA ou do IGP-M.

      São bem mais baixas quando comparadas a juros médios de 4,62% a 8,34% ao mês (71,94% a 161,5% ao ano) dos empréstimos pessoais de bancos e financeiras.

      Ou bem menos que os 12,46% ao mês (309% ao ano) do cheque especial ou ainda que os 15,12% mensais (441,76% ao ano) do cartão rotativo, segundo dados da Associação Nacional do Executivos de Finanças, Administração e Contabilidade (Anefac).

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    • Isso torna o home equity uma opção tanto para quem está endividado nessas linhas e precisa urgentemente reduzir suas despesas com a dívida para reestruturar sua vida financeira quanto para quem precisa de dinheiro para resolver um problema ou enfrentar um imprevisto ou ainda quer investir em seu negócio e não encontra crédito nos grandes bancos, que fecharam as portas para as pequenas empresas na crise.

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    • Prazos até 20 anos

      Os prazos das operações também são bem maiores que os das linhas de crédito tradicionais dos bancos, que chegam, em geral, a dois anos no máximo.

      O home equity varia de 10 a 20 anos, mas a maioria dos bancos e financeiras trabalha com até 15 anos.

      O prazo maior tem um impacto muito grande nas prestações ao reduzir o valor cobrado mensalmente, o que também ajuda os que estão reestruturando sua vida financeira ou investindo em um negócio que pode demorar a dar lucro.

      Pode ser uma alternativa também para quem pensa em um imóvel para pagar um compromisso e não consegue pela crise no mercado imobiliário.

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    • Imóvel de praia

      Outra vantagem do home equity é que ele está acessível a qualquer pessoa que tenha um imóvel quitado.

      Pode ser um imóvel de praia ou campo ou a própria moradia, desde que esteja com a documentação em ordem.

      Depois de analisada a capacidade de crédito do proprietário, o imóvel é avaliado pelo banco ou financeira, assim como toda sua documentação.

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    • Depois, é calculado o valor do empréstimo que a pessoa pode pegar, e que pode chegar a 60% de quanto o imóvel vale.

      As prestações e o prazo vão ser ajustados à renda e à capacidade de pagamento do tomador do empréstimo, e em geral não pode ultrapassar 30% dos ganhos do devedor somados aos do marido ou da mulher.

      A maioria, porém, como bons brasileiros avessos a dívidas, procura quitar o empréstimo no menor prazo possível.

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    • Alienação fiduciária

      É feito então um contrato de alienação do imóvel com o banco que é registrado no cartório de imóveis e, depois, o dinheiro é liberado.

      O sistema de alienação fiduciária serve de garantia para o banco, que fica com a posse indireta do imóvel, por isso os juros podem ser menores para o tomador.

      Caso o devedor não consiga pagar o home equity, ele não “perde” o imóvel.

      É feito um leilão e o que for recebido será usado para pagar a dívida, e o restante ficará com o proprietário.

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    • Custos da operação

      Há, porém, alguns custos que o tomador precisa estar atento na hora de fechar o contrato, para saber se já estão incluídos nos juros ou se serão pagos à parte.

      Há uma tarifa de cadastro, que o banco cobra para cobrir os custos com pesquisas nas empresas de proteção ao crédito para ver se a pessoa tem o nome limpo ou dívidas vencidas, que varia de R$ 800 a R$ 1 mil.

      Outra é a tarifa de avaliação de bens recebidos em garantia, para avaliação do imóvel, que pode ir de R$ 1,2 mil a R$ 1,5 mil.

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    • E, finalmente, o registro do contrato de alienação no cartório de imóveis da região, e que pode variar de R$ 1,5 mil a R$ 4 mil, e que é paga diretamente ao cartório.

      Por isso, é interessante que o valor do empréstimo não seja muito pequeno, até para compensar esses custos fixos.

      Alguns bancos oferecem isenção de certas tarifas, por isso é preciso comparar bem o custo total da operação.

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    • Documentação e registro eletrônico

      Alguns bancos aceitam apenas imóveis residenciais, enquanto outros trabalham também com galpões ou lojas.

      Mas é preciso que todos estejam em cidades e com a documentação em ordem, não só a escritura, como também na prefeitura.

      Os bancos estão negociando com os cartórios para que o processo de registro da alienação seja feito eletronicamente.

      Nesses casos, o prazo para a liberação do dinheiro cairá bastante, de um mês para alguns dias.

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    • O sistema já está funcionando em São Paulo e deve ser estendido a outras capitais.

      Alguns bancos e financeiras têm simuladores que permitem calcular quanto seriam as prestações e as condições dos empréstimos de home equity.

      O ideal é que o interessado verifique o valor de seu imóvel e quanto quer tirar de empréstimo e faça as simulações para ver se a operação compensa para seus objetivos.

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    • Arrumar as contas antes

      O home equity pode ser uma boa opção para quem está endividado, especialmente se a dívida for em linhas mais caras, como o cheque especial e o cartão de crédito, pois por seu custo menor e prazo maior podem reduzir o desembolso mensal com essas dívidas em 70% ou mais.

      Mas de nada adiantará esse fôlego se a pessoa não reorganizar suas contas para evitar gastar mais do que ganha.

      Por isso, o ideal é que a troca de dívida seja acompanhada de uma reorganização financeira da família, com a definição dos gastos essenciais e o que pode ser cortado ou economizado.

      Para isso, há sistemas de planilhas que podem ajudar a organizar os gastos oferecidos de forma gratuita, como o Procon.

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    • Já para os que pensam em usar o home equity para abrir um negócio ou ampliar o que já tem, é recomendável também procurar a ajuda de entidades como o Sebrae, que oferece cursos gratuitos para microempreendedores, e que ajudam não só na parte do negócio, mas também no controle das contas.

      A queda dos juros no Brasil pode reduzir o custo do home equity nos próximos anos.

      Mas a redução não deverá ser tão grande, já que as linhas de longo prazo e com garantias costumam ter custos (spreads) menores que as de curto prazo.

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      • Este tipo de operação é bastante comum nos EUA. Aliás, é o que está na base da crise do subprime de 2007/2008. Claro, a culpa não foi da operação em si, mas sim da pirâmide financeira que montaram em cima, fruto da falta de controle sobre o mercado financeiro daquele país.

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  8. As pirâmides financeiras 1

    Vanio Coelho *

    O sonho acabou … Agora, é recolher os cacos e começar de novo. Dinheiro fácil não existe! 

    A insustentável progressão geométrica de um esquema em pirâmide clássico.

    Os leitores desta Revista são pessoas esclarecidas, fazem parte daqueles 3% que, segundo Francisco Daudt, na Folha de S. Paulo, não são patetas:
    “… o fato de que a imensa maioria da população mundial é composta de patetas… Diria que são 97% –um percentual “impressionista”, não “cientificamente embasado”. São simplórios, pessoas reativas, sem capacidade de reflexão, imediatistas. Deixam que a vida (ou o pastor, o partido ou a opinião dos outros) as leve. Quem chegou até aqui na leitura não está com eles, e sim nos outros 3%. Agarram-se de maneira inconsciente ao que “já está decidido, resolvido e pensado”, por isso “não esquentam a cabeça”.
    O esquema de pirâmide pode ser mascarado com o nome de outros modelos comerciais que fazem vendas cruzadas legais. A maioria dos esquemas em pirâmide tira vantagem da confusão entre negócios autênticos e golpes complicados, mas convincentes, para fazer dinheiro fácil. A ideia básica por trás do golpe é que o indivíduo faz um único pagamento, mas recebe a promessa de que, de alguma forma, irá receber benefícios exponenciais de outras pessoas como recompensa. Um exemplo comum pode ser a oferta de que, por uma comissão, a vítima poderá fazer a mesma oferta a outras pessoas. Cada venda inclui uma comissão para o vendedor original.
    As pessoas na pior situação são aquelas na base da pirâmide: aquelas que assinaram o plano mas não são capazes de recrutar quaisquer outros seguidores

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    • As pirâmides financeiras 2

      O começo….
      Os esquemas em pirâmide ocorrem em muitas variações. Os primeiros esquemas envolviam uma corrente postal, distribuída com uma lista de 5–10 nomes e respectivos endereços. Ao destinatário era dito que enviasse uma pequena quantia de dinheiro para a primeira pessoa da lista. O destinatário então removeria esta primeira pessoa da lista, moveria todos os nomes restantes para cima uma posição e acrescentaria o seu próprio nome (e possivelmente outros nomes) à parte de baixo da lista. Então, ele enviaria uma cópia da carta com a nova lista de nomes para os indivíduos listados. Esperava-se que este procedimento fosse repetido e repassado e então o destinatário original seria movido para o topo da lista e passaria a receber dinheiro de outros destinatários da corrente.
      Ponzi, o inventor do esquema de pirâmide financeira
      Os casos mais famosos são de Ponzi e Bernard Madoff, mas cada cidade tem seu “Ponzi”.
      Há incontáveis casos de pirâmides financeiras que deixaram milhões de investidores no prejuízo. Na década de 20, nos EUA, o imigrante italiano Charles Ponzi montou um esquema que oferecia uma rentabilidade de 50% em 45 dias. O negócio consistia em trocar cupons postais por selos dos Estados Unidos, a um preço mais elevado. Mais de 17 mil pessoas tiveram perdas. Ele foi preso, cumpriu pena e em 1949 morreu pobre no Rio de Janeiro.
      No fim dos anos 2000, um dos mais brilhantes investidores de Wall Street, Bernard Madoff arrecadou bilhões de dólares de investidores, entre eles celebridades, como Steven Spielberg, gente do mercado financeiro, bancos e até brasileiros, prometendo uma retorno de 1% ao mês. Parte dos recursos nem foi investida. O dinheiro que entrava pagava aqueles que pediam resgate. Foram 16 mil investidores em 16 anos de atividade. Em 2009, ele foi condenado a 150 anos de prisão, entre outros crimes por fraude financeira.
      Identificando
      A característica distintiva destes esquemas é que o produto vendido tem pouco ou nenhum valor intrínseco ou é vendido por um preço fora da realidade do seu valor de mercado. Entre os exemplos, “produtos” tais como brochuras, fitas cassete ou sistemas que meramente explicam ao comprador como arregimentar novos membros, ou a compra de listas de nomes e endereços de possíveis candidatos. Outro exemplo é um produto (como um modem dial-up que pretensamente usa alta velocidade e/ou Voip), vendido por um valor acima do preço médio de mercado para produto igual ou similar, em qualquer parte. O resultado é que somente uma pessoa envolvida com o esquema seria capaz de comprá-lo e o único modo de fazer dinheiro é recrutar mais e mais pessoas, que também pagarão mais do que deveriam. Este valor adicional pago é então usado para embasar o esquema da pirâmide. Efetivamente, o esquema é bancado muito mais pelas compras superfaturadas dos novos associados do que pela “taxa de adesão” inicial.
      As pirâmides financeiras 3

      Saturação de mercado
      Todos os esquemas exigem que uma pessoa recrute duas outras, que devem recrutar outras duas, que devem recrutar duas outras etc.
      Versões prévias deste golpe foram chamadas de “Golpe do Avião” e os quatro níveis foram rotulados de “comandante”, “co-piloto”, “tripulação” e “passageiro” para indicar o nível da pessoa: cada um dos oito passageiros deve pagar (ou “doar”) certa quantia (por exemplo 2 mil reais) para se juntar ao esquema. Esta quantia (neste caso, R$ 16.000) vai para o comandante, que sai do esquema, com os níveis abaixo dele subindo um degrau. Agora existem dois novos comandantes, de modo que o grupo se divide em dois, cada um exigindo oito novos passageiros. Uma pessoa que se junte ao esquema como passageiro não terá qualquer retorno financeiro a menos que saia dele como comandante. Isto exige que, abaixo dele, outras 14 pessoas tenham de ser persuadidas a se associar. Desta forma, os três níveis inferiores da pirâmide sempre perdem o dinheiro investido quando o esquema finalmente entra em colapso.
      O Marketing Multinível (MMN) funciona recrutando pessoas para vender, divulgar ou consumir um produto. Recebe comissão em forma de bônus quem recruta pessoas para vender ou representar seus produtos, como seus “downlines” (ou “parceiros de negócio”). Pode ser exigido dos novos associados que paguem pelo treinamento/material de propaganda, ou que comprem uma grande quantidade dos produtos para o sistema que irão vender. Um teste de legalidade utilizado amiúde é verificar se o MMN ou empresa
      No Brasil
      Fundado em Goiânia em 1998, o grupo Avestruz Master oferecia contratos de compra e venda de avestruzes com compromisso de recompra dos animais. Assim, quem investisse em uma ave com 18 meses de vida, ganharia um retorno de 10% sobre a aplicação até o mês em que a avestruz fosse readquirida pela empresa. O lucro seria assegurado pela suposta exportação da carne. Mas o negócio propriamente dito jamais chegou a ir para frente: em sete anos de operação, nenhuma ave foi abatida. Na teoria, a Avestruz Master teria comercializado mais de 600 mil animais. Na prática, só possuía 38 mil. Apostando antes na propaganda do que nas aves em si, o grupo conquistou 40.000 investidores no Brasil, 30.000 deles só no estado de Goiás. Para engordar a base da pirâmide, foram gastos 4 milhões de reais em publicidade em 2004 – e apenas 100.000 reais em ração para as avestruzes. Quando a pirâmide ruiu em 2005, a empresa fechou as portas e seus sócios fugiram para o Paraguai. Em 2010, a Justiça Federal condenou os dois filhos e o genro do dono da Avestruz Master a indenizar os investidores em 100 milhões de reais. Jerson Maciel, controlador do grupo, morrera dois anos antes da decisão. Os acusados também receberam penas de 12 a 13 anos de prisão. A execução da indenização, contudo, só irá acontecer quando todos os recursos judiciais tiverem se esgotado. Se executada, ela não será suficiente para cobrir o prejuízo total amargado pelos investidores, estimado em 1 bilhão de reais.
      Acusado de provocar um prejuízo que beira 100 milhões de reais, o mineiro Thales Emmanuelle Maioline montou seu esquema de Ponzi em Belo Horizonte. O produto oferecido – e comprado por 2.000 investidores – era a participação em um Fundo de Investimento Capitalizado (Ficap), que só existia de fato no site da empresa criada por ele, a Firv Consultoria e Administração de Recursos Financeiros. Como os demais golpes do tipo, o fundo prometia um retorno de 5% ao mês acrescido de um bônus semestral. Mas depois que um investidor solicitou o resgate de 3 milhões de reais em julho de 2010, a pirâmide não conseguiu se manter de pé. Maioline desapareceu por 140 dias, sendo preso em dezembro de 2010.

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      • As pirâmides financeiras 4

        O que se passa na mente dos escroques financeiros?
        No seu livro “The Ponzi Scheme Puzzle: A History and Analysis of Con Artists and Victims” [“O Enigma da Pirâmide: História e Análise de Vigaristas e Vítimas”], um livro Tamar Frankel estuda o assunto. Eis parte de sua entrevista
        P. Algumas vítimas de Bernard Madoff sentem que justificadamente depositaram sua confiança em um veterano do mercado. Então, onde está a linha entre confiança justificada e credulidade irracional?
        R. Como eu noto no meu livro, muitos vigaristas fazem parecer que limitam o acesso a seus investimentos, disponibilizando-os apenas para alguns escolhidos. Mas, racionalmente, por que um administrador de dinheiro faria isso? Olhe ao redor e verá fundos hedge, fundos mútuos, fundos de capitais privados e assessores, todos salivando para conseguir mais clientes. No entanto, há aqueles que acreditam que quanto mais difícil for entrar em um investimento, mais valioso ele é. Isso é credulidade.
        P. Madoff não prometeu retornos estratosféricos – ele apenas ofereceu uma consistência estável. A senhora não acha que os futuros fraudadores vão tirar uma lição do roteiro de Madoff?
        R. Eu duvido. As pessoas estão mais preocupadas com os riscos do que estavam antes da crise. Mas os fraudadores não adaptam suas histórias à cultura atual e ao sentimento público, eles sobretudo se concentram em seu público-alvo. Por exemplo, um estelionatário que operou uma organização de caridade atraiu organizações semelhantes com a história de que um doador anônimo faria investimentos iguais aos deles. Essa história foi convincente porque os gerentes das instituições de caridade têm doadores que desejam permanecer anônimos.
        (Texto produzido de acordo com artigos de diversos autores, disponíveis na internet)
        Artigo originalmente publicado na REVISTA DO TETZNER

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      • A previdência do INSS é uma gigantesca pirâmide financeira. A base da pirâmide que entra agora banca quem já se aposentou. O dia que a base ficar menor que o topo da pirâmide, quebra.

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      • Para Raphis, a mais recente piramide no Brasil foi a do Telexfree:
        “Detido nos EUA com US$ 20 milhões em colchão ganha ‘corrente’ na web
        Em texto, família admite a relação do acusado com o sócio da Telexfree.
        Cléber Rene saiu do ES e foi detido com dinheiro em Massachusetts.”
        Para Louis: seu raciocínio está correto: se para cada aposentado devem existir 5 contribuintes, para 50 milhões teriam que existir 250 milhões de novos empregados. Assim, se toda a população brasileira (205.000.000) voltasse ao trabalho ainda faltaria dinheiro, eh eh
        Aproveitem essas “educações financeiras” e continuem INVESTINDO!!!!

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      • Grande Embaixador! Eu conheci um investidor do Maioline, este “investidor” é um amigo de um amigo. Vi na cara o que a ganância faz com o sujeito. Formado, professor de universidade com mestrado e doutorado (enfim, desculpa de baixo QI não tinha) aplicava ganhando 5% ao mês. Eu e meu amigo em comum sempre achamos tudo muuuuito suspeito; achávamos que era alguma agiotagem, não era possível esta taxa num mercado normal. Alertávamos deste fato, mas nunca ouvia. Depois começaram a sair notificações da CVM sobre a irregularidade, e aí dobramos os alertas, mas era impressionante como o sujeito mudava de assunto. O Maioline até fez um encontro dos investidores num hotel chique de Belo Horizonte mostrando um extrato onde garantia os fundos do “fundo”. E todos caminharam para o precipício andando em fila indiana, preferindo acreditar no ganho do que encarar a realidade. Perdeu tudo.

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      • Olhando agora o Maioline tem até verbete na wikipedia. Lá diz que após a prisão divorciou da sua esposa, e foi liberado em 2012 voltando para casa como hóspede.
        Como o Embaixador é advogado, lembrei de uma história de outro amigo advogado. Ele representou uma cliente, e seu amigo o esposo na separação. Houve muitas brigas e discussões, foi uma separação complicada. Mas ao chegar em frente ao juiz, ele passou todos os bens e imóveis para a esposa, além de concordar com uma alta pensão. Ninguém entendeu. E depois de um tempo, descobriram que ele tinha voltado a viver com a ex-esposa, mas tinha passado todos os bens para ela para blindar o patrimônio da falência da sua empresa.
        E outro amigo que separou, depois fez as pazes com a esposa mas não cancelou o acordo de separação, já que continuou pagando pensão à esposa e filho e descontando o pagamento do IR…

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      • Atualmente temos um grande esquema de piramide em funcionamento no Brasil… O esquema funciona da seguinte forma: você deve pagar alguns milhares de reais (~R$6mil) para comprar os produtos e a “lojinha”. Esse valor vai servir de percentual para toda a corrente de “promotores” que foram incluindo ao longo do tempo os vendedores antes de você.
        O foco da empresa é muito maior na inclusão de novos “donos de lojinha” do que propriamente no produto que vende.
        Quando se entra numa lojinha, é possível observar diversos posters com pessoas felizes, com iates e carrões de fundo. Quase não se vê informações sobre o produto propriamente dito.
        O produto vendido promete emagrecimento rápido e saudável. Ainda não conheci uma pessoa que tenha tido sucesso com esse tratamento…

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  9. VIVER COM A RENDA

    ou

    POUPAR PARA A VELHICE?

    POR VANIO COELHO (*)

     

    Gastar nos estudos e pagar previdência e casa própria também são poupanças para a velhice mas Tio Patinhas começou cedinho e nunca viveu a vida

    Um colega me fez uma intrigante pergunta:

    “Juntar dinheiro para uma velhice tranquila ou aproveitar mais a vida enquanto se é jovem e saudável?”

    E agora, José?

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    • Vou começar, como sempre faço, contando uma historinha.

      O Diabo chegou para o jovem de 20 anos e provocou: “E daí, vamos curtir a vida?”

      O jovem foi sincero: “Não posso. Tenho tempo e disposição, mas não tenho dinheiro!”

      O Diabo deu um tempo e mais tarde perguntou ao Quarentão: “E agora, vamos curtir a vida”?

      “Não posso, respondeu o agora o jovem na meia idade, tenho disposição e dinheiro, mas não tenho tempo!”

      Vinte anos depois retorna o Diabo ao agora Sessentão: “E aí vamos curtir a vida”?

      “Não posso, respondeu o Coroa, tenho tempo e dinheiro, mas não tenho disposição!”

      Como vemos, quase sempre não há possibilidade de gozar a vida, no sentido de prazeres mundanos: ou falta dinheiro, ou falta tempo ou falta disposição. Ou falta tudo!

      Pois para economizar se dá a mesmíssima coisa: não posso, não tenho, acabei de comprar um carro, acabei de me casar, acabei de ganhar um filho!

      Mas vale a pena guardar tanto assim o seu dinheiro e não aproveitar as outras coisas da vida?

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    • Por outro lado, será que é preciso gastar até o último centavo e se endividar na busca da felicidade, ao ponto de, na velhice, não ter nenhuma segurança nem garantia?

      Eis o drama do amigo que me questionou:

      “Entre a vida vivida e velhice empurrada e a vida sacrificada em prol de uma velhice segura existe uma terceira opção? A melhor opção seria o equilíbrio. O problema é que é fácil de falar e difícil de cumprir. Vivo esse dilema no meu dia a dia, tenho 44 anos e um bom salário, porém com 3 filhos em escolas particulares, plano de saúde etc., fica difícil juntar dinheiro e ao mesmo tempo viajar e frequentar bons restaurantes. Quando solto o freio acabo gastando demais e quando seguro a onda acabo sacrificando o lazer da família.”

      Como já dizia o filósofo Confúcio, “a virtude está no meio”. No caso da vida financeira, isso quer dizer que você deve pensar em poupar, mas sem cometer o exagero de deixar de viver só para guardar mais dinheiro.

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      • Sofrer privações de necessidades básicas visando acumulo de capital ou gastar até os últimos cents do que sobra em busca da felicidade não é bom. Eu sempre digo aos colegas: O que é melhor? Enriquecer sua família ou a do vizinho gastando tudo que sobra com supérfluos? Mas eles preferem torrar tudo com supérfluos e enriquecer o vizinho…

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    • Eu já falei na Revista do Tetzner sobre a Pirâmide de Maslow: o homem quer um carro aos 20 anos, um filho aos 30, uma casa aos 40. E quando pensar na aposentadoria pode ser um pouco tarde. Quanto mais sobre na escala social seus desejos são mais hedonistas. Primeiro a sobrevivência, depois a segurança depois a lancha, o Lamborghini, o esqui na neve.

      A verdade é que é extremamente penoso alguém ganhar dois mil reais e querer economizar: isso só será possível se houver corte em despesas da própria subsistência. Mas a economia terá que ser feita. Pode-se ir aplicando num fundo de ações, de rendimentos, na poupança e mesmo nos fundos imobiliários. Ações adquiridas ao longo da vida nunca vão dar dor de cabeça.

      Além do que comprar uma casa própria é ao mesmo tempo ganhar (o aluguel) e economizar (as parcelas pagas, tirados os juros). Já um automóvel é, quase sempre, bancar as despesas de uma segunda família.

      Existem prazeres que nos ajudam a viver a vida com alegria e sem gastarmos muito: um churrasco aos sábados, uma partida de futebol nos domingos, um cinema na quinta com a esposa, uma visita ao zoológico com o filho num feriado, férias em alguma praia primitiva, jantar fora com a esposa uma vez ou outra, uma viagem longa.

      É preciso também entender que algumas “despesas” na verdade são investimentos. Aplicar dinheiro na própria formação profissional é investir em melhores empregos e salários. Investir na educação dos filhos é ser dispensado de ser seu provedor no futuro, já que poderão conseguir bons empregos.

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    • E isso pode ser feito paralelamente a algum tipo de poupança: tesouro direto a partir de 300 reais, fundos de ações, fundos imobiliários do tipo fundo de fundos, a velha caderneta. E, claro, os dois principais: um plano de aposentadoria, que pode ser o próprio INSS que vai limitar a renda nuns 2.500 reais mais a residência própria.

      E qual a meta a ser preenchida para uma aposentadoria confortável? Bom, o plano de saúde deve ser bom, e se os filhos já estiverem diplomados, uns 10 mil reais mensais além da aposentadoria podem estar de bom tamanho. Recentemente Tetzner lançou um questionamento:

      Renda Mensal ou Valorização do Investimento?

      A maior parte respondeu que deseja RENDA, o que é um indicativo de que seus investimentos são para complementar salário e ou curtir a vida. No meu caso é mais para lazer e pequenos desejos, mas meu protótipo é especial (aposentado, 74 anos, filhos encaminhados, sem dívidas).

      Existem pessoas que não sabendo poupar e sendo perdulárias confessas, gastam tanto que, depois de mortas, seus bens precisam ir a leilão para pagar as dívidas. Não podemos abrir mão de um planejamento financeiro, afinal a vida não é um processo linear que se repete continuamente. Se hoje você tem uma boa remuneração, que permite a você viver muito bem, isto nem sempre permanecerá assim.

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    • Na medida em que vamos envelhecendo, nossa remuneração tende a diminuir e até mesmo nossa aceitação no mercado profissional vai se tornando menor. Muita gente tem dificuldade em poupar por não compreender bem esta dinâmica ou por, simplesmente, não querer pensar nela, acreditando que a velhice demora muito para chegar.

      A grande questão nesse ponto, conforme explica o consultor da Dinheiro em Foco e autor do livro ‘O Ciclo da Cigarra Milionária’, Ricardo Fairbanks, é pensar mais no longo prazo do que no curto prazo. Quando a pessoa é mais imediatista, a tendência é considerar um gasto desse tipo como um desperdício, pois há um grande desembolso momentâneo que não trará um retorno tão rápido.

      E com que idade começar? Junto com o primeiro emprego!

      Para quem está começando a recomendação é aplicar sempre que possível em FII e reaplicar a renda.

       

      Artigo publicado orignalmente na REVISTA DO TETZER Junho 2014

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    • Belo texto. Parabéns Conejo.

      Eu poupo desde o primeiro emprego. Às vezes mais outras menos, mas sempre procurando guardar um pouco, ainda que o pouco parecesse bem pouco.

      Na velhice, não sei se dará certo. Afinal, o que pode acontecer em trinta anos. Mas, a minha parte eu fiz, faço e continuarei fazendo: poupar. O futuro a Deus pertence!

      Parabéns novamente, Conejo.

      Ao Tetzner, parabéns também pelo blog.

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