Carteiras Comentadas

Não fazemos recomendações de Compra/Venda de Ativos, cabendo a cada um decidir o que é mais adequado ao seu perfil. FIIs tem Risco e NÃO são Renda Fixa.

1- é recomendável a todo investidor, ler pelo menos os 2 últimos relatórios e informes gerenciais que podem ser encontrados na bovespa.

2- interessante também olhar a performance histórica do fundo, de preferencia dos 12 últimos meses, para ter uma noção da renda paga já que há fundos que tem a renda distorcida por conta de apgamentos anuais e semestrais. Lembrando que rentabilidade passada nao é garantia de rentabilidade futura

3- ler os comentários recentes e ficha dos fundos que deseja ter em carteira e postar as dúvidas de cada fundo que aos poucos nós vamos respondendo

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Os comentários aqui publicados não constituem recomendação de compra ou venda de ativos; são opiniões divulgadas para incentivar o debate. Não recomendo ou incentivo que sejam tomadas decisões sobre investimentos de qualquer tipo; nosso foco é educacional e não me responsabilizo por perdas, danos (diretos, indiretos e incidentais), custos e lucros cessantes.

951 comentários sobre “Carteiras Comentadas

  1. Fala galera

    Acompanho a muito a comunidade e sempre passo por aqui antes de decidir o que fazer.
    Tenho 34 anos e FIIs em minha carteira representa 25% do total.
    Meu objetivo com FIIs eh obter renda passiva e na fase de acumulação em que estou agora, os rendimentos mensais são reaplicados em tesouro direto de longo prazo (IPCA 24 e 35).
    Quando chegar onde quero eu pretendo usar a renda dos FIIs pra complementar a renda total obtida com todo o portfólio.
    Abaixo minha carteira:
    AGCX11 – 10%
    PQDP11 – 15%
    HGBS11 – 10%
    HGRE11 – 15%
    HGLG11 – 5%
    JSRE11 – 15%
    FFCI11 – 10%
    MFII11 – 15%

    Ainda sobra 5% para colocar na carteira e estou estudando o NSLU11b. Com relação à diversificação acham que tá no caminho certo?

    Grande abraço!

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    • Agências 10%
      Shopping 25%
      Logística 5%
      Papel 15%
      Lajes 25%
      Desenvolvimento 15%
      Hospital 5%

      Um pouco concentrado em lajes e shopping, 50% da carteira, mas uma carteira com bons ativos! Atenção para mfii, pois é um fundo para desenvolvimento e venda, com isso traz algum risco! Hgbs já possui participação em Pqdp, ficar de olho!

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  2. Prezado ahchaves.
    Primeiramente gostaria de parabeniza-lo e aos demais pelo excelente trabalho que este blog realiza junto a comunidade de investidores em FIIs.
    Tomei conhecimento de Fundos imobiliários, em Maio deste ano e a partir desta data, comecei a estudar e investir em FIIS, onde encontrei, em minha opinião, um excelente tipo de investimento, desde que saibamos onde e como investir.
    como citei, a partir de maio, através de informaçoes e estudos, passei a investir em Fiis, e montei minha carteira, que abaixo informo.
    Hoje, vejo que dentre outros, cometi alguns erros, bem como alguns acertos, nos titulos escolhidos, mas não me arrependo dos erros, pois é uma forma de aprendermos com estes.
    Sou aposentado, 61 anos, sem filhos, mas continuo com o meu trabalho normal.
    Possuo três diferentes fontes de renda, que as manterei até o ano de 2020, onde pretendo realmente parar e viver da seguinte forma:
    rendas de investimentos outros que não FII: 50%
    Renda de previdência privada mais do governo:25%
    Renda FIIS: 25%
    Tenho aproximadamente X investidos nos seguintes fundos, que estão em média com rendimentos mensais da ordem de 0,75% do total da carteira.
    AGCX11
    BBPO11
    BCFF11B
    BNFS11
    BRCR11
    CPTS11B
    CXRI11
    FAMB11B
    FEXC11B
    FFCI11
    FIIB11
    HCRI11B
    HGBS11
    HGRE11
    JSRE11
    KNCR11
    KNRI11
    MXRF11
    NSLU11B
    RBRD11
    RNGO11
    SAAG11
    SDIL11
    TRXL11
    XPCM11

    A minha meta para 2020, como citei acima e chegar a algo em torno de 1/42 de X mensais de rendimentos.
    Qual poderia ser uma estratégia para alcançar este objetivo??
    Hoje todos os rendimentos, são reinvestidos nos FIIs acima.
    Pelo que tenho lido neste blog, alguns fiis dos acima, estão totalmente fora, mas não me preocupam, pois outros estão indo bem.
    Poderia criticar a carteira acima, bem como dar algumas sugestões??

    Abraços

    [evite mencionar valores para sua própria segurança]

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    • Uma baita carteira, 25 FII, pulveriza bem os riscos, se não concentrar muito em um ativo. Não vejo necessidade de uma carteira desse tamanho possuir fundos de fundos! Alguns fundos com pequenos rolos no passado recente, ficar de olho!

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      • esse é o prob zeiona
        a pulveirização pode fazer com que você adquira mais porcarias do que fiis bons, já que do ifix, é uma baixa % de fiis estudáveis.

        abçs e bons investimentos

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    • Fala Pedrão bom dia
      faltou so as % em cada fii e o porque voce escolheu cada um
      Pode ser uma justificativa rapida. Se gostou dos predios, dos inquilinos, se achou as 4 letras bonitas etc kk

      Pontos de reflexão.
      São 25 fiis.
      1 Estudos aqui do blog indicam que a partir do 12 fii, a diversificação não aumenta tanto assim consiravelmente. INclusive aumenta a sua chance de comprar micos, já são poucos fiis ‘estudáveis’. Eu diri aque 25% do ifix. Além disso a % em cada um começa a ser cada vez pequena, e vai ter fii que terá uma exposição menor ainda. Em média daria 4% por fii de distribuição. Você vai demorar 25 relaórios mensais e gerenciais todo mes pra acompanhar a tua carteira. Você etá disposto?

      2 Você sabe o que significa cada ltrinha dessa? Sabe os imóveis por tras das 4 letras? Os inquilinos, contratos? Jà leu pelo menos os informes e relatórios mensais de cada um?

      3- SObre sua estratégia voce tem que precificar sua renda. Ou seja, definir um número exato de renda que você espera receber em 2020. Se deseja viver com 8 mil reais mensais, (at´onde entendi, 50% da sua renda autal vem do seu trabalho), deveria ter um montante suficiente que lhe rendesse esse valor.

      Se hoje você já possuiu uma renda somada de 6mil reais, sendo 1500 de previdência, 1500 reais dos fiis e 3000 reais do seu trabalho, e seu retrno nos fiis é 0,75% significa que…

      Dos 8 mil reais, voce já possui 1500 da previdência e 1500 dos fiis, mas perderá a renda do seu trabalho em 2020.
      Ou seja, ainda faltariam mais 5mil reais a recber dos fiis.

      Retorno a 0,75% dando uma renda de 1500, significa que você possui um patrimonio de 200.mil reais em fiis.
      Ou seja, você poderia compensar esses 5 mil reais com mais fiis.

      Digamos que você obtenha esse esmo retorno de 0,75%mensal. Seriam necessários mais 600 mil reais em fiis.
      No entanto, sua exposição em fiis ficaria mt acentuada. Mas é um inicio a se pensar.

      Jà comento sobre os ativos da tua carteira

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      • Ahchaves. Agradeço imensamente teus comentários.
        Na mensagem original, tinha colocado valores, que por alegado motivo de segurança, foram retirados, mas tudo bem.
        Racional para aplicar em FIIs: Somente renda passiva, para complementação bem como um grande Hobe, para estudos, pesquisas e passa tempo.
        Do valor referenciado no ultimo parágrafo, os 25 FIIs representam hoje, 50% deste valor, que me geram hoje algo em torno de 0,75% a.m, deste valor.
        Com relação a renda 2020, com certeza procuro e aplico para me disponibilizar o dobro do citado.
        As aplicações em FIIS representam hoje algo em torno de 13% dos meus investimentos.
        Resumindo: Aplico por renda, independentemente do tipo e duplicidade de investimento.
        Na vida, temos 50% de chance de ganharmos e 50% chance de perdermos, logo, não entro pensando em perder, entro sempre para ganhar, mas a perda faz parte do meu processo, com 50% de possibilidade de ocorrência.
        AGCX11 5,60%
        BBPO11 2,46%
        BCFF11B 1,82%
        BNFS11 2,87%
        BRCR11 9,50%
        CPTS11B 4,97%
        CTXT11 0,68%
        CXRI11 1,91%
        FAMB11B 3,12%
        FEXC11B 1,80%
        FFCI11 2,70%
        FIIB11 0,96%
        HCRI11B 0,82%
        HGBS11 6,31%
        HGRE11 6,39%
        JSRE11 4,28%
        KNCR11 4,11%
        KNRI11 1,19%
        MXRF11 5,92%
        NSLU11B 7,64%
        RBRD11 6,81%
        RNGO11 2,60%
        SAAG11 0,83%
        SDIL11 4,63%
        TRXL11 4,98%
        XPCM11 5,10%

        Curtido por 1 pessoa

    • de cara aqu já vi que você possui 4 fiis de fiis em uma carteira com 25 ativos.
      VO~cê sabe que fii de fiis investe em cotas de outros fiis, portanto acho que voc^está se expondo 5x o que deveria.

      Com certeza cada fundo de fundo desses vai ter uns 5 ou mais fundos que voce JÁ possui em carteira…
      Qual foi o racional adotado pra comprar 4 fiis de fiis? Nao acho que seja segurança e diversificação a mais pq eu já diria que você estaria pulveirizado com 21 fiis (excluindo os 4 fiis de fiis). Então, fica o alerta

      Sobre os fundos

      AGCX – AGCX-
      Resuminho do último relatório de agcx
      Portfólio – Os imoveis que compoem a carteira são agencias bancarias concentradas na região sudeste. São 26 imóveis locados à cef atraves de contratos atípicos, por 10 anos reajustados anualmente pelo igpm.

      O fundo possui outros 15 imoveis no formato bts, ou seja, personalizados e construidos sob medida. De acordo com o último relatório ainda temos um plus de 0,679 reais por cota a receber.

      Pontos positivos
      Contratos de locação com longo prazo
      risco de crédito é mitigado pelo fato de ser um banco de controle estatal
      reajuste anual pelo igpm

      pontos negativos
      onus da realização de benfeitorias necessárias dos imoveis recai sobre o fundo
      concentração dos imoveis em uma única região, sudeste, apesar desta também ser a de maior dinamismo e poder economico
      fundo mt dependente de receitas financeiras, que não é o objetivo fim do fundo.
      risco de queda na renda caso essa grana não seja realocada em novos imóveis

      domingo, 20 novembro, 2016 às 11:14
      Destaques
      Prazo de contrato de 10 anos. Igpm como indexados de correção do aluguel. Ao termino do contrato há possibilidade de renovaçao da locação por novo prazo de 120 meses, quando poderá haver negociação sobre os valores de locação

      em caso de saída antecipda, por decisão do locatário antes do prazo de 10 anos, a cef deverá pagar ao fundo o fluxo de aluguel restante que corresponde ao resultado da multiplicação do periodo remanescente para o termino da locação pelo aluguel em vigor à época trazido ao valor presente, descontado pela taxa equivalente à meta da taxa selic

      Nos ativos que sejam terrenos ou estejam em construção, há risco de atraso (mais um ponto negativo) na execução da obra ou na obtenção de todas as autorizações.

      Em agosto o fii, teve que revisar as datas de entrega da ag Estrada rio do A, industrial, rio claro e patio do colegio, que apesar de terem suas obras concluidas, ainda aguardam a resolução de pendenciais finais, mas que impedem a entrega da agencia a cef, como ligação de energia pela concessionaria em campo grande ou regulagem e emissão de laudos de equipamentos de ar condicionado e quadros eletricos em industrial e patio do colegio

      em julho de 2015, a cef, informou à adm a prorrogação da suspensao de assinatura de nvoos contratos de locação bts por periodo indeterminado. Além disso foi informado que a adm, junto com a cef, segue estudando alternativas para a alocação do capital disponivel para novos investimentos, que hoje geram receita financeira, atrelada ao cdi.

      Segundo a adm, a suspensão nao impacta os imoveis com contratos já firmados e nem a distribuição de rendimentos do fundo. I(aqui eu discordo pois com a queda da selic, essa renda também vai junto)

      Em agosto foram distribuidos 8,8, 10% acima da distribuição do mesmo mes do ano anterior. O aumento foi possi´vel em função do inicio do pagamento de agencias concluidas. Os recursos do fundo ainda não alocados em imoveis, tiveram neste mes, uma remuneração média de 95,13% liquido de ir, que seguem aplicados em lci da caixa.

      Comparando com outros segmentos, fundos de agencia possuem vantagem de maior previsibilidade de receita, decido contratos de lp e isso reduz mt problema com vacancia.

      agcx toma uma posição mais ativa ao adquirir novos imoveis e desenvolve-los para posterior locação para a cef, o que pode ser um fator de risco extra, por conta dos atrasos e outros problemas legais.

      A taxa de performance é a mais alta dentre os pares de ag bancarias, mas vale frisar que a taxa é regressiva e se não me engano, já estamos na menor alíquota de 0,351% a partir do quarto ano do PL.

      O FUNDO tem até o ultimo dia do mes de dezembro pra comunicar aos cotistas o que fazer com o dinheiro.
      Caso nao chegue em nenhuma alternativa, como alugar novos imóveis. adquirir terrenos pra posterior venda e locação, eles têm permissão para amortizar esse caixa, que daria cerca de 310 reais por cota.

      Além diss, houve um problem com uma agencia Jardim da Saúde, se nao me engano, que não apresentou os documentos necessários para regularizar a agência e o fundo vai decidir se revende à caixa, ou se vende esse imóvel a publico.

      Deve levar isso em consideração tambem.

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      • BBPO BBPO

        Pontos positivos
        1- contratos de locação dos imoveis com longo prazo de duração
        2- fundos mantém contrato de formador de mercado (nao sabia)
        3- fundo com a segunda maior participação no ifix 9,16%
        4- Negociado em 100% dos pregoes em 2016 (alta liquidez)
        5- Portfolio diversificado com 64 imoveis, apesar da concentraçao setorial e de locatário, visto que o bb é o seu único inquilino
        6- Risco de crédito mitigado pelo fato de ser umb anco de contrle estatal
        7- valorização dos imóveis na reavaliação anual de junho + 1,38%
        8- renda crescente já que os contratos são reajustados anualmente pelo ipca até 2022

        Pontos negativos
        1- alguns imóveis são objeto de penhoras judiciais (n sabia)
        2- Onus da realização de benfeitorias necessárias dos imóveis recai sobre o fundo
        3- cotas negociadas bema cima do vp
        4- yield em queda, com a valorização das cotas,

        É UM fundo bem maduro, já performando completamente.

        A ressalva que faço é. Atualmente está sendo negociado mt acima do Vp, no entanto te confere mt segurança até o vencimento e isso é precificado pelo retorno atual. Rendas crescentes e reajustadas pelo ipca até 2022, baixo risco de vacãncia. Além disso, o fundo possui muitos imóveis mais antigos que precisam sofrer manunteção com mais frrequencia e isso pode consumir bastante recursos do fundo, e até mesmo serem devolvidos os imóveis que nãof orem tão competitivos.

        Pelos contratos de lp, o fundo não sofre com aumento de vacancia que fundos de outros segmentos tem registrado. O fundo faz retenção mensal de 2% do valor a ser distribuido, o qual poderá ser usado em eventuais necessidades nao programadas. Há também um caixa de 131 mi para ser destinado a esta necessidade durante o prazo de vigencia de 10 anos, evitando uma possivel chamada de capital aos cotistas

        Anualmente as receitas são corrigidas pelo ipca, sendo agosto o mes base.

        até lá você decide se mantém ou não em carteira.

        você não se casa com um fundo. vai com ele até que ele pare de cumprir seu papel.

        hoje saiu noticia que centenas de agencias irão fechar, que bb irá fazer uma reacomodação das agencias.

        ai temos bbpo e bbrc, mas mt provavelmente eles irão se livrar dos contratos típicos, já que vejo como prejuízo desocupar todas as agencias de bbrc, pagando pelos algueis até o final do contrato.

        prefiro aguardar o cenário antes de fazer algum movimento baseado apenas em notícias.

        amanha provavelmente as cotas caiam. Se for num valor interessante, compro mais bbrc, pq bbpo já passei do limite com 28% da carteira de fiis e com um pm abaixo dos 100

        vale ficar atento.
        bbpo vai dar bons frutos até 2022
        até lá a gente decide se vende, se sai do fundo antes.

        a minha perspectiva é que a cotação não caia nesse fundo até 2022 por alguns motivos

        1- o mercado é completamente rentista
        2- o fundo possui reajuste pelo ipca. Imagine um ipca médio até 2022 de 5% (pra ser bem otimista)
        Teríamos uma renda no próximo ano de 0,955 x 1,05 = 1,002 reais por cota

        2018 1,05 reais por cota
        2019 1,10 reais por cota
        2020 1,16 reais por cota
        2021 1,21 reais por cota
        2022 1,28 reais por cota

        Isso em condições normais de temperatura e pressão, sem rescisão de aluguel, sem problemas, sem incendio, sem explosão, sem terremoto, ventania, meteoro, etc

        IMagine que até lá o mercado passe a exigir um premio menor dos fiis, em cerca de 0,6% mensal (acreditando que até lá a selic também estará bem menor que hoje e pagando menos tbm)

        Para uma renda final em 2022 de 1,28 por cota, o investidor aceitaria pagar o preço de 213 reais por cota.

        Esse é o potencial de valorização de bbpo nessas condições.

        No entanto, há os riscos de que no final do contrato poucas agencias sejam renovadas e o mercado passe a exigir um premio maior em bbpo. Digamos que o mercado peça um desconto. Ainda acha que irá vender por um valor menor do que está hoej?

        n sei.
        cada um tire suas conclusões.

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  3. Bom dia, Srs.
    Gostaria que opinassem sobre a minha carteira atual. Segue a composição e distribuição:
    SETORES:
    PAPEL: 39,31%
    ESCRITÓRIO: 23,78%
    SHOPPING: 11,86%
    DESENVOLVIMENTO: 10,63%
    FUNDO DE FUNDOS: 9,20%
    COMERCIAL: 5,23%
    —–
    FIIS:
    BCRI=5,19%
    BPFF=4,95%
    BRCR=5,30%
    CPTS=5,22%
    FIGS=5,26%
    HGBS=6,60%
    HGRE=4,52%
    MFII=5,31%
    MXRF=4,25%
    PLRI=13,04%
    PORD=5,22%
    RBBV=5,32%
    RBRD=5,23%
    SPTW=13,96%
    VRTA=5,35%
    XPGA=5,29%
    —–
    Obrigado pela atenção!

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      • Leandro que diferença isso faz? Sabendo que cada cota é um valor diferente?
        100 cotas e FCFL que custa 1900
        não é a mesma coisa que 100 cotas de rbrd que custa 63

        Qul racional da tua pergunta?

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    • essa semana ainda respondo sobre tua carteira , assim que chegar de viagem

      poderia nos contar qual or acional por tras de cada escolha?
      sua idade?
      qual objetivo em escolher os fiis?
      qual horizonte de prazo de investimento
      qual % total da carteira será alocada para os fiis?
      Como é sua alocação de ativos da carteira global?

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    • com 16 fundos na carteira, será que há necessidade mesmo de ter 2 fiis de fiis na carteira?
      Accho que é exposição redundante.
      Se voce olhar a carteira de cada um, já vai ver que tem ativos que você mesmo já compra individualmente
      Nao vejo vantagem a nao ser que estejam mt descontados do vp

      BCRi tem bons cris, boa diversificação entre indexadores, paga um excelente rendimento comparado aos tijolos

      brcr – gosto do portfolio dos imóveis, mas a gestão deixa a desejar. amortizou mais de 400mi pros cotistas e agora diz que está à procura de imóveis? bizarro. Pq nao usou essa grana antes de dar pros cornistas? Além disso, o fundo tem participação no fii torre almirante, no qual a petrobras irá sair e deixar o imóvel praticamente vazio. Atentaar para esse fato

      figs até onde sei está em rmg e bem longe da renda real. quais são suas perspectivas e pq escolheu o fundo? apenas pela rmg?

      hgbs tem um bom mix de shoppings incluindo ativos muito bons como pqdp e goiabeiras, mas outros shoppings mais ou menos.

      hgre está numa situação indelicada no qual depende dos lucros das lcis para compensar parte do rendimento pago aos cotistas. O fundo hoje gera 8,39 de resultado, mas distribui 10,10. O restante é pago queimando caixa e pegando lucro dessas lcis que vencem. Nesse ritmo, o fundo demoraria 30 meses mais ou menos pra consumir tudo, desde que a vacância nao aumente ainda mais. No entanto, o fundo deveria ser mais conservador e reduzir a renda na marra pra ter dinheiro em caixa pra compra de aquisições descontadas. Afinal é um fundo de gestão ativa.

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    • mfii – paga um bom retorno pro risco que assume.
      Em outubro de 2016 ,
      foi adquirida participaçãono empreendimento Villa Bazzano, localizado em Ubatuba – SP

      Foi realizado um novo aporte no empreendimento Way Parque das Nações conforme cronograma de obras.

      Composição da carteira
      Villa di capri – incorporação residencial em ubatuba concluído 100% vendido e 100% construído.

      Villa Bozzano, incorporação residencial em ubatuba, cidade litorânea de sp, 100% vendido e concluído.

      Jardim da Serra, do tipo urbanização, em Maracanaú Ceará, 100% vendido e obras concluídas.

      Residencial campo verde, do tipo urbanização,em iracemapolis SP, concluído, mas 82% vendido.

      O cemitério terra santa em SABARÀ MG, com obras concluidas, mas apenas 4% vendido

      Logo após, temos o Way parque das nações, incorporação residencial ainda em fase de obras com 49% ainda, e apenas 43 % vendidos e um saldo a ser desembolsado de 1,2milhão

      E por último,
      MaxHaus Santos, incorporação residencial, em santos SP (essa galera gosta de um litoral pra construir hein….) Será que a manutenção desses ativos no futuro não seria mais cara por conta da maresia? Ainda em fase de lançamento, nada construído e vendido 24%. (Risco alto no meu entendimento). Valor a investir de 900 mil

      244 mil em cotas de fii, que se não me engano é o care11
      e 2,8 mi em caixa que não cita se está em lci, não cita a % do cdi que tá rendendo nem o emissor.

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      • Análise de portfolio – 41% urbaniçação
        42% incorporação residencial
        17% cemiterio

        Fases de desenvolvimento
        62% concluido, 20% em obras e 19% em lançamento

        Por retorno-alvo, 41% considerado baixo, 24% médio, 17% médio e 19% médio alto

        No final o relatório dá uma enchida de linguiça dizendo que não tem garantia do FGC (como se nossa comunidade não soubesse) :}, mas vale pros desavisados. e ressalta que rentabilidade passada naao é garantia de rentabilidade futura.

        Percebemos um acréscimo da renda nos últimos meses, mas não sabemos até quando teremos essa renda caso os cemitérios não sejam completamente vendidos, além do risco de atraso na incorporação residencial do parque das nações, falta construir o maxhaus Santos, e vender 75%. Ou seja, o premio para investir nesse fundo deve ser bem maior que outros já maduros.

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    • e essa exposição ai em PLRI?
      n acha que ele tem mt tranqueira no PL não?
      qual teu racional por tras da compra?

      rbrd
      Lojas Leader participam com 60% da receita do fundo, com 2 imóveis, vencimento pra 2024 e reajustes pra fevereiro e março.
      Ampla compoe 29% das receitas do fundo, vencimento em 2025 e pagamento anual em novembro
      E ambev, centro de distribuição participando com 10% das receitas e reajuste pra março. Com reajuste pelo ipca se não me engano.

      Então, fazendo umas contas de padeiro, hoje paga 0,49 a renda magra. Que corresponde ao aluguel dos 3 imóveis que pagam mensalmente. Suponhamos que o IPCA do período seja de 7%

      Teríamos uma renda magra de 0,52, o que daria um retorno de 0,83% mensal pra uma cotação de 63 reais.
      Não vou falar muito aguardando a cotação cair ainda mais hehe

      A renda poderia até ser maior, mas A partir de ago/16, o Fundo passou reter 5% do resultado mensal, como fundo de reserva.
      Perguntei ao ri e me informaram que isso é devido aos imóveis serem mais velhos e precisarem de manutenção mais frequentemente.

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    • vrta tem cris de mt qualidade também, mas ficou mt acima do vp

      xpga é um dos melhores de papel no momento por 2 motivos.
      1- apesar de 3 cris com problemas, ele vem pagando uma renda mt boa
      2- o fundo passou a adquriir mais 3 cris de mt qualidade pra compor o fundo
      3- o fundo tem uma gordura a ser distribuida

      abçs e bons investimentos

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    • Caro #ahchaves ,
      Objetivo: Reduzir exposição ao risco com carteira de Fiis mais sólida
      Objetivo principal: maximizar rendimentos mensais ao invés da valorização das cotas
      Horizonte: longo prazo / aposentaria.
      44 anos.
      70% Fiis / 30% TD.

      Respondendo.
      Acho que a alocação está interessante par a sua idade e necessidade de complemento de renda daqui a alguns anos.
      Seus tds, são com cupons semestrais também?

      Além disso, acho que o seu horizonte pode ser de médio prazo, já que longo seria par nós que temos 25 anos e ainda vai emorar uns 20 a 25 anos pra se aposentar.
      No seu caso, faltariam apenas 10 a 15.

      Mas tirando isso, voce tá indo no caminho correto que é buscar a informação
      conte conosco
      abps e bons investimentos

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  4. Boa tarde pessoal, gostaria de palpites ai na minha carteira. Penso em ampliar para até 12 FIIs mas ainda não sei quais (sei que não há muito o que sugerir, mas caso alguém tenha em mente e puder comentar o por que…). Sei que está uma @#$%¨&*, muito papel. Eu realizei bastante lucro de alguns FIIs que eu tinha e estes foram os que sobraram no momento. Atualmente da carteira global FIIs representam 40%, tenho também Tesouro e título de renda fixa (cbd, lci, lca).

    VRTA11 – 26,9% (papelada)
    BCRI11 – 26% (papelada)
    BBPO11 – 13,9% (estabilidade)
    AGCX11 – 13,3% (estabilidade)
    CXRI11 – 7,2% (para ter de tudo um pouco)
    TBOF11 – 6,4% (longo prazo)
    MFII11 – 6,3% (pimentinha light)

    O que vocês fariam de diferente? Buscar outros FIIs, mas o momento atual tem FIIs pagando 0,7 de DY ou menos com renda fixa pagando bem mais, fico sem norte haha

    Obrigado.

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    • Fala Chaves, legal.. valeu😀

      Bom, a maioria dos fundos eu compro há algum tempo. Os fundos de agências eu busco para o longo prazo e a estabilidade que estes apresentam (pelo menos no cenário atual). Eu era bem carregado de escritórios e a compra destes fundos de agências (+ BBRC que realizei lucro recentemente) balancearam a carteira. Os fundos de papel que tenho (VRTA, BCRI) ganharam peso na minha carteira no final do ano passado e inicio deste ano quando houve uma baixa generalizada de preços (momento de pânico) e nestes eu busco dar um up na renda, mas quero ir redefinindo estes percentuais (que hoje são mais de 50% da carteira) com novas compras em outros FIIs, pois gosto da gestão da Fator. Neste período eu também aumentei posições nas agências. A ideia de ter o CXRI é tentar ter alguns fundos que eu gostaria de ter na carteira, e alguns deles eu até tive no passado. Acho que a gestão do CXRI bem transparente e gosto da carteira que o fundo apresenta. Depois que realizei lucro em BBRC (que ainda o considero uma possível entrada no futuro) eu coloquei o TBOF em seu lugar a fim de buscar o mesmo objetivo (realizar lucro no futuro). TBOF é o único FII direto de escritório que mantive em carteira que neste eu busco a valorização daqui alguns anos, só fiz a troca pois achei que o BBRC esticou demais. Visitei a berrini e gostei bastante; tenho outros de escritórios pelo CXRI. O MFII é um fundo que eu o considero como uma pimenta na carteira; visitei um dos imóveis (o de santos) e gostei bastante apesar de ser preocupante a situação da região (muita concorrência). No momento, com essa alta generalizada, minha carteira encontra-se totalmente no verde.

      O que eu penso, mas ai que gostaria de alguns comentários aqui dos colegas do blog. Eu preciso diversificar mais, tenho 7 FIIs e pretendo ter no máximo 12. Gostaria de colocar algum de logística e aumentar um pouco a posição em escritórios, talvez algum na área educacional, mas são tão poucas opções que da até uma tristeza (haha).

      Obrigado.

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      • Então dica de estudo e dever de casa pra voce

        Logística – Estudar FIIP, HGLG, SDIL FIIB, ler os relatórios e informes gerais recentes de cada um e fazer um resumo e dúvidas aqui do que você achou e postar na ficha de cada um também

        educacional – estudar fcfl, faed, aefi, preferencia pra fcfl.
        Ler os relatórios e informes gerenciais, dizer o que achou e tirar as dúvidas.

        O coração mesmo são os relatórios gereciais pq ali contém comentários do gestor, dados sobre vacancia, receitas, despesas, panorama do mercado, dentre outros.

        Ai voce le o relatório mensal mais pra ver a alocação de ativos e demonstração de resultados, pq nesse só tém números.

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      • Obrigado ahchaves, belos comentários! Vou continuar meus estudos por aqui, mas confesso que minhas últimas compras foram a tempos atrás, estou mais concentrado em TD nestes últimos meses devido a não aceitar tanto os preços atuais das cotações. A maior vontade mesmo é vender, mas como sou holder, acabo não executando isto. Apenas em ativos eventuais que perco as esperanças como é o caso do TBOF que vendi recentemente.
        Obrigado.

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    • fala Git, finalmente…

      Bom, ao seu racional, entendi perfeitamente. Mas você já está em idade de aposentadoria? Já consome ou reinveste toda a renda?

      Vamos lá.
      Fii por fii

      Sobre VRTa- possuo em carteira, mas acho que ele foguetou demais. O mercado viu que ele estava pagando uma renda mt alta por conta do rendimento alto devido inflação descontrolada, mas comprar mais no atual momento eu não consigo. Notei aqui que houve uma diminuição do PL comparando outubro com setembro
      em setembro eram 176mi e outubro 174mi.
      Sabe o por que?

      Perceba como é a dinamica do fundo de papel
      O demonstrativo, informa que a partir de nov 2015, houve um aumento dos rendimentos por conta da alta da inflação. E a partir de julho/agosto começou a dar uma recuada na renda, pelo fato da inflação já estar mais ‘controlada’ do que ano passado.

      No entanto o fii continua sendo negociado com ágio de 25%. Apesar disso, ainda continua pagando um bom rendimento em comparação com os tijolos. Ai o investidor deve decidir e assumir o risco se compra nos atuais valores ou se procura por outras oportunidades com desconto e que ainda estejam pagando um rendimento razoável. A carteira de cris, é considerada de risco baixo de default, haja vista a qualidade dos cris, e diversificação.

      Bem diferente de FEXC, o fundo não possui muitas concentrações de cri em um ativo.
      O único com exposição relevante é o CRI megamoda, com 6,77%, mas com bom rating e pagando ipca + 9,32. e cujo risco é reduzido por ter lastro em um shopping. (performando ou ainda em obra?)

      Na segunda posição temos o cri bmw, com um risco maior, ainda em loteamento, mas a uma taxa bem atrativa tbm que é ipc fipe + 10%. Onde que pequeno investidor consegue comprar cris a essas taxas? Só via fii de papel mesmo e com boa diversificação.

      70% do fii, tem indexaçao a ipca e igpm que recuaram bastante e por isso vimos essa redução na renda.
      Como forma de diversificação temos, cdi + pre totalizando 14%, que ainda estão a taxas mt atraentes no momendo. Cdi ainda a 14% e parece que não vai cair com tanta força quanto imaginávamos e td pre como exemplo ainda pagando 12 a 13%. É possível que esses cris pré sejam a uma taxa maior.

      Alem disso, vale atentar para o volume negociado que desde agosto vem diminuindo bastante, reduzindo quase 50% de agosto pra setembro e mais 25% de set pra outubro. E foi justamente nesse período que notamos uma subida mais agressiva na cotação já que qualquer negociação seja de compra mesmo que a pouco volume já dá uma distorção na valorização diária do fundo.

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      • Oi Chaves, então… eu não cheguei nem nos 30 ainda, sou estagiário aqui… em fase de acumulação.

        Gosto do VRTA, e entendo que está com preço elevado no momento. Minha última compra neste foi no começo do ano, a 97 reais, depois estacionei. A vontade agora era de vender, mas sou holder, vendo eventualmente.

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      • tenho vrta mas nao deu tempo de comprar mt
        acabei comprando nos 105, mas dps subiu tanto que vi que nao faria mt sentido pegar fii de papel com inflação caindo e acima do vp. Mesmo pagando mais de 1%, achei melhro optar por outros fundos de papeis descontados como xpga uqe tem potencial de upside e renda caso os cris problematicos se resolvam

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    • BCRI

      COMPOSIÇÃO DA CARTEIRA
      No mês de Outubro foram adquiridos seis ativos: mais R$1,15 milhão de CRI Nova Colorado 2; mais R$2,54 milhões
      de CRI Mega Moda; R$2,98 milhões em outra operação clean corporativa de MRV; R$0,57 milhão de uma operação
      corporativa da Aliansce com Alienação Fiduciária do Shopping Bangu no Rio de Janeiro/RJ; R$1,1 milhão de uma operação da rede de hospitais Rede R’Or, com Alienação Fiduciária de hospital em Caxias do Sul/RJ; e R$5 milhões em LCI do Banco ABC. Ao todo, foram alocados 32,5% do total arrecadado na segunda emissão de cotas.

      TAMBÉM Diferente do fundo de papel fexc, esse fundo tem menor concentração de ativos. COm exposição máxima de 5% por ativo, o que dilui bastante o risco, além do rating ser de A+ pra melhor com taxas até que bem interessantes pra segurança dos cris.

      Com a seguinte alocação
      21% cdi 26% ipca 10% igpm 9% igp di 33% pre.
      Ou seja, bem equilibrado a meu ver. Mesmo que haja uma queda brusca ainda maior na inflação ainda temos a parte prefixada segurando as pontas e nao deixando a cotação cair tanto.

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      • Foi minha última compra em FIIs, na emissão. Pensar que peguei por menos de 90 reais e na emissão mais caro haha mas gosto da carteira deste. Com o meu humilde conhecimento, achei que são bons ativos, ratings e prazos; entendo os riscos do FII de papel.

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    • BBPO

      Pontos positivos
      1- contratos de locação dos imoveis com longo prazo de duração
      2- fundos mantém contrato de formador de mercado (nao sabia)
      3- fundo com a segunda maior participação no ifix 9,16%
      4- Negociado em 100% dos pregoes em 2016 (alta liquidez)
      5- Portfolio diversificado com 64 imoveis, apesar da concentraçao setorial e de locatário, visto que o bb é o seu único inquilino
      6- Risco de crédito mitigado pelo fato de ser umb anco de contrle estatal
      7- valorização dos imóveis na reavaliação anual de junho + 1,38%
      8- renda crescente já que os contratos são reajustados anualmente pelo ipca até 2022

      Pontos negativos
      1- alguns imóveis são objeto de penhoras judiciais (n sabia)
      2- Onus da realização de benfeitorias necessárias dos imóveis recai sobre o fundo
      3- cotas negociadas bema cima do vp
      4- yield em queda, com a valorização das cotas,

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      • É UM fundo bem maduro, já performando completamente.

        A ressalva que faço é. Atualmente está sendo negociado mt acima do Vp, no entanto te confere mt segurança até o vencimento e isso é precificado pelo retorno atual. Rendas crescentes e reajustadas pelo ipca até 2022, baixo risco de vacãncia. Além disso, o fundo possui muitos imóveis mais antigos que precisam sofrer manunteção com mais frrequencia e isso pode consumir bastante recursos do fundo, e até mesmo serem devolvidos os imóveis que nãof orem tão competitivos.

        abçs e bons investimetnos

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      • Pelos contratos de lp, o fundo não sofre com aumento de vacancia que fundos de outros segmentos tem registrado. O fundo faz retenção mensal de 2% do valor a ser distribuido, o qual poderá ser usado em eventuais necessidades nao programadas. Há também um caixa de 131 mi para ser destinado a esta necessidade durante o prazo de vigencia de 10 anos, evitando uma possivel chamada de capital aos cotistas

        Anualmente as receitas são corrigidas pelo ipca, sendo agosto o mes base.
        abçs e bons investimentos

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      • até lá você decide se mantém ou não em carteira.

        você não se casa com um fundo. vai com ele até que ele pare de cumprir seu papel.

        hoje saiu noticia que centenas de agencias irão fechar, que bb irá fazer uma reacomodação das agencias.

        ai temos bbpo e bbrc, mas mt provavelmente eles irão se livrar dos contratos típicos, já que vejo como prejuízo desocupar todas as agencias de bbrc, pagando pelos algueis até o final do contrato.

        prefiro aguardar o cenário antes de fazer algum movimento baseado apenas em notícias.

        amanha provavelmente as cotas caiam. Se for num valor interessante, compro mais bbrc, pq bbpo já passei do limite com 28% da carteira de fiis e com um pm abaixo dos 100

        vale ficar atento.
        bbpo vai dar bons frutos até 2022
        até lá a gente decide se vende, se sai do fundo antes.

        a minha perspectiva é que a cotação não caia nesse fundo até 2022 por alguns motivos

        1- o mercado é completamente rentista
        2- o fundo possui reajuste pelo ipca. Imagine um ipca médio até 2022 de 5% (pra ser bem otimista)
        Teríamos uma renda no próximo ano de 0,955 x 1,05 = 1,002 reais por cota

        2018 1,05 reais por cota
        2019 1,10 reais por cota
        2020 1,16 reais por cota
        2021 1,21 reais por cota
        2022 1,28 reais por cota

        Isso em condições normais de temperatura e pressão, sem rescisão de aluguel, sem problemas, sem incendio, sem explosão, sem terremoto, ventania, meteoro, etc

        IMagine que até lá o mercado passe a exigir um premio menor dos fiis, em cerca de 0,6% mensal (acreditando que até lá a selic também estará bem menor que hoje e pagando menos tbm)

        Para uma renda final em 2022 de 1,28 por cota, o investidor aceitaria pagar o preço de 213 reais por cota.

        Esse é o potencial de valorização de bbpo nessas condições.

        No entanto, há os riscos de que no final do contrato poucas agencias sejam renovadas e o mercado passe a exigir um premio maior em bbpo. Digamos que o mercado peça um desconto. Ainda acha que irá vender por um valor menor do que está hoej?

        n sei.
        cada um tire suas conclusões.

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    • AGCX-
      Resuminho do último relatório de agcx
      Portfólio – Os imoveis que compoem a carteira são agencias bancarias concentradas na região sudeste. São 26 imóveis locados à cef atraves de contratos atípicos, por 10 anos reajustados anualmente pelo igpm.

      O fundo possui outros 15 imoveis no formato bts, ou seja, personalizados e construidos sob medida. De acordo com o último relatório ainda temos um plus de 0,679 reais por cota a receber.

      Pontos positivos
      Contratos de locação com longo prazo
      risco de crédito é mitigado pelo fato de ser um banco de controle estatal
      reajuste anual pelo igpm

      pontos negativos
      onus da realização de benfeitorias necessárias dos imoveis recai sobre o fundo
      concentração dos imoveis em uma única região, sudeste, apesar desta também ser a de maior dinamismo e poder economico
      fundo mt dependente de receitas financeiras, que não é o objetivo fim do fundo.
      risco de queda na renda caso essa grana não seja realocada em novos imóveis

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      • Destaques
        Prazo de contrato de 10 anos. Igpm como indexados de correção do aluguel. Ao termino do contrato há possibilidade de renovaçao da locação por novo prazo de 120 meses, quando poderá haver negociação sobre os valores de locação

        em caso de saída antecipda, por decisão do locatário antes do prazo de 10 anos, a cef deverá pagar ao fundo o fluxo de aluguel restante que corresponde ao resultado da multiplicação do periodo remanescente para o termino da locação pelo aluguel em vigor à época trazido ao valor presente, descontado pela taxa equivalente à meta da taxa selic

        Nos ativos que sejam terrenos ou estejam em construção, há risco de atraso (mais um ponto negativo) na execução da obra ou na obtenção de todas as autorizações.

        Em agosto o fii, teve que revisar as datas de entrega da ag Estrada rio do A, industrial, rio claro e patio do colegio, que apesar de terem suas obras concluidas, ainda aguardam a resolução de pendenciais finais, mas que impedem a entrega da agencia a cef, como ligação de energia pela concessionaria em campo grande ou regulagem e emissão de laudos de equipamentos de ar condicionado e quadros eletricos em industrial e patio do colegio

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      • em julho de 2015, a cef, informou à adm a prorrogação da suspensao de assinatura de nvoos contratos de locação bts por periodo indeterminado. Além disso foi informado que a adm, junto com a cef, segue estudando alternativas para a alocação do capital disponivel para novos investimentos, que hoje geram receita financeira, atrelada ao cdi.

        Segundo a adm, a suspensão nao impacta os imoveis com contratos já firmados e nem a distribuição de rendimentos do fundo. I(aqui eu discordo pois com a queda da selic, essa renda também vai junto)

        Em agosto foram distribuidos 8,8, 10% acima da distribuição do mesmo mes do ano anterior. O aumento foi possi´vel em função do inicio do pagamento de agencias concluidas. Os recursos do fundo ainda não alocados em imoveis, tiveram neste mes, uma remuneração média de 95,13% liquido de ir, que seguem aplicados em lci da caixa.

        Comparando com outros segmentos, fundos de agencia possuem vantagem de maior previsibilidade de receita, decido contratos de lp e isso reduz mt problema com vacancia.

        agcx toma uma posição mais ativa ao adquirir novos imoveis e desenvolve-los para posterior locação para a cef, o que pode ser um fator de risco extra, por conta dos atrasos e outros problemas legais.

        A taxa de performance é a mais alta dentre os pares de ag bancarias, mas vale frisar que a taxa é regressiva e se não me engano, já estamos na menor alíquota de 0,351% a partir do quarto ano do PL.

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      • O FUNDO tem até o ultimo dia do mes de dezembro pra comunicar aos cotistas o que fazer com o dinheiro.
        Caso nao chegue em nenhuma alternativa, como alugar novos imóveis. adquirir terrenos pra posterior venda e locação, eles têm permissão para amortizar esse caixa, que daria cerca de 310 reais por cota.

        Deve levar isso em consideração tambem.

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    • CXRI – É UM FUNDO QUE EU GOSTO BASTANTE.
      Ressalvas – é um fundo que está sendo negociado acima do VP
      Pra adquriir papel ou fundo de fundos, acho mais sensato exigir uma margem de segurança pra comprar ativo com desconto.

      A aquisição de fiis desse ativo é mt interessante, tem bastante exposição a bancos também e a fiis que não são problematicos como é o caso de bcff que ‘sem querer querendo’ possui ativos que são geridos pela mesma empresa. Coincidencia, nao?

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    • TBOFE – conheço pouco, mas não me enche os olhos

      1- a vacância nesse fundo aumentou ainda mais dps da saída da tam
      2- o custo de oportunidade nesse imóvel pode ser bem cruel. Até quando esperar a economia dar sinais de melhora, enquanto recebe esse rendimento pequeno?
      3- a cotação pode cair ainda mais com novas vacâncias. Se for uma grana que você pensa em não resgatar tão cedo, ok. Vira uma aposta

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      • Esse eu vendi, eu troquei BBRC por TBOF, cagada né, mas eu fiz com o objetivo de lucrar com a alta das cotas. Consesegui alguma coisa, mas depois de alguns eventos recentes eu perdi as esperanças nisso ai. Já tenho ele pelo CXRI, ai resolvi encerrar.

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      • esse é o risco de tentar acertar o timing
        numa carteira, 90% do resultado vem da alocação de ativos e 10% do seu acerto em entrar ou sair na hora correta.

        Por isso acho esses giros perigosos. Até mesmo gestores profissionais erram. Pq eu, mero investidor em aprendizado iria acertar? As probabilidades estão completamente contra.

        dependendo do seu pm, você ganharia mais com bbrc, com rendas crescentes e reajustadas pelo ipca anualmente, além da valorização na cota que provavelmente iria companhar esse aumento de rendimento e segurança.

        em tbof é só incerteza.
        eu prefiro jogar com a probabilidade mesmo pq o custo de oportunidade sai caro no longo prazo.

        em cxri, tem posição pesada ainda em tbof se nao me engano, e seria exposição dupla.

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    • MFII

      voce acaba de adqirir uma pimenta, do tipo malagueta mexicana
      eu possuo o ativo, mas em pouca quantidade na carteira.

      Em outubro de 2016 ,
      foi adquirida participaçãono empreendimento Villa Bazzano, localizado em Ubatuba – SP

      Foi realizado um novo aporte no empreendimento Way Parque das Nações conforme cronograma de obras.

      Composição da carteira
      Villa di capri – incorporação residencial em ubatuba concluído 100% vendido e 100% construído.

      Villa Bozzano, incorporação residencial em ubatuba, cidade litorânea de sp, 100% vendido e concluído.

      Jardim da Serra, do tipo urbanização, em Maracanaú Ceará, 100% vendido e obras concluídas.

      Residencial campo verde, do tipo urbanização,em iracemapolis SP, concluído, mas 82% vendido.

      Terra Santa cemitério Parque. Parque???, em Santo André, em fase de obras com performance de 49% e apenas 43% vendido E um valor de 1,2 milhão a ser investido

      MaxHaus Santos, incorporação residencial, em santos SP (essa galera gosta de um litoral pra construir hein….) Será que a manutenção desses ativos no futuro não seria mais cara por conta da maresia? Ainda em fase de lançamento, nada construído e vendido 24%. (Risco alto no meu entendimento). Valor a investir de 900 mil

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      • Aqui acima eu confundi
        Após o residencial campo verde, temos O cemitério terra santa em SABARÀ MG, com obras concluidas, mas apenas 4% vendido

        Logo após, temos o Way parque das nações, incorporação residencial ainda em fase de obras com 49% ainda, e apenas 43 % vendidos e um saldo a ser desembolsado de 1,2milhão

        E por último,
        MaxHaus Santos, incorporação residencial, em santos SP (essa galera gosta de um litoral pra construir hein….) Será que a manutenção desses ativos no futuro não seria mais cara por conta da maresia? Ainda em fase de lançamento, nada construído e vendido 24%. (Risco alto no meu entendimento). Valor a investir de 900 mil

        244 mil em cotas de fii, que se não me engano é o care11
        e 2,8 mi em caixa que não cita se está em lci, não cita a % do cdi que tá rendendo nem o emissor. Alguem saberia me informar isso ai?

        Análise de portfolio – 41% urbaniçação
        42% incorporação residencial
        17% cemiterio

        Fases de desenvolvimento
        62% concluido, 20% em obras e 19% em lançamento

        Por retorno-alvo, 41% considerado baixo, 24% médio, 17% médio e 19% médio alto

        No final o relatório dá uma enchida de linguiça dizendo que não tem garantia do FGC (como se nossa comunidade não soubesse) :}, mas vale pros desavisados. e ressalta que rentabilidade passada naao é garantia de rentabilidade futura.

        Percebemos um acréscimo da renda nos últimos meses, mas não sabemos até quando teremos essa renda caso os cemitérios não sejam completamente vendidos, além do risco de atraso na incorporação residencial do parque das nações, falta construir o maxhaus Santos, e vender 75%. Ou seja, o premio para investir nesse fundo deve ser bem maior que outros já maduros.

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      • É, esse é pimenta mesmo, entendo isso, tanto que é a menor participação na minha carteira e não pretendo aumenta-lo. Estive no MaxHaus em Santos/SP, o projeto é legal mas o que pode ser um problema é a quantidade de prédio legal na vizinhança com diversas placas da franquia “vende-se”.

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  5. Pessoal, já invisto no mercado financeiro há 1 década…no entanto começo agora a me interessar pelos FII’s. Meu foco principal não é especular com a valorização dos mesmos, mas sim ter uma rendimento mensal seguro e previsível. Não quero montar uma carteira grande, no máximo 3 FII’s. Por tudo que li e pesquisei em vossos fóruns, escolhi BBRC11, FFCI11 e NSLU11B. Gostaria de saber a opinião de voces…estou no caminho certo?

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      • Traduzindo pra uma forma mais prática

        1) Especificando (S): (5W – What, Where, When, Why, Who)
        I- Quem?
        a) Eu.

        II- What – Quais fundos estudar?
        a) bbrc
        b) ffci
        c) nslu

        III- Where to find information?
        a) blog do tetzner
        b) relatórios gratuitos da bovespa
        c) relatórios pagos
        d) assessoria financeira
        e) perguntar na cara de pau e conseguir informação gratuita e relevante na página CARTEIRAS COMENTADAS

        IV- When – Quando irei começar os estudos?
        a) Hoje.
        b) ontem

        V- Why am I buying? Qual o propósito de comprar fiis? Qual o motivo o levou a comprar fiis?
        a) Conforto / viagem / segurança / necessidade / independência / qualidade de vida.
        b) para aposentadoria
        c) renda extra
        d) depender menos da renda do meu trabalho
        e) diversificação de renda

        2) Medindo (M): How much, How many
        I- Quanto estou disposto a pagar mensalmente?
        II- quantos fiis desejo ter em carteira?
        III – qual será a alocação na minha carteira? Qual a % em cada fundo imobiliário?

        3) Alcançando (A):
        (Aqui devem ser listados os pré-requisitos necessários ou habilidades que você necessita adquirir para concluir a meta)

        I- Preciso ter o mínimo de conhecimento de educação financeira, como gastar menos do que ganha
        II- investir na minha carreira para me dar condições de ter um grande volume de aporte mensal para comprar
        III- preciso dominar e interpretar o que me diz o relatório mensal e informe gerencial de cada fundo
        IV- Conhecer mais de perto o ativo que você investe, como ir num shopping do qual você é detentor via fii

        4) Realidade (R):
        I- A minha meta é realista?
        É possível me aposentar com fiis?
        Sou mesmo capaz de aportar todo mês pra adquirir a independencia financeira?
        Ex: Quero receber 7mil de renda dos fiis em 1 ano.
        Amigo… n é impossível, mas o que você está fazendo para que isso aconteça? É um esforço realista?
        Caso contrário, repense suas metas, e estime algo menos agressivo.

        5) Tempo final (T): É o periodo máximo que sua meta esteja madura.
        I- Novembro de 2040
        II- Pode ser adiado?
        a) Sim, até o início de janeiro de 2045. Esse é o prazo máximo que você admite para terminar a sua meta, tendo-se em vista imprevistos, gastos, emergências que podem postergar sua meta um pouquinho.

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      • Então sua meta fica.
        Eu, AlexFr, desejo possuir 400 mil reais em fundos imobiliários, que me trarão retorno mensal aproximado de 3,500 reais, poupando religiosamente todo mês 2 mil reais, tentando não aumentar o meu padrão de vida de modo que sobre mais final do mes para investir, sem abrir mão da qualidade de vida.

        Para que isso aconteça, disponho de 2horas por semana a partir de hoje, estudando os relatórios, comentando e tirando minhas dúvidas no blog ou com meu educador financeiro.
        Adquirindo os determinados fundos na seguinte proporção
        nslu 20%
        bbrc 40%
        pqdp 40%

        Reservando 30% da minha carteira global para os fundos imobiliários e o restante em renda fixa pra aquisição de oportunidades, podendo ultrapassar até 50% da alocação inicial de cada fii caso aconteça alguma oportunidade, de modo a não ficar mais exposto do que isso.

        Estimar o melhor e o pior cenário possível e planejar o que você pensa em fazer caso isso aconteça. (isso te poupa tempo, e minimiza o dano financeiro em momentos de stress do mercado)

        Estarei comprando fiis com o objetivo de renda mensal futura, para me dar mais segurança em tempos de crise, antecipar minha aposentadoria, e sem me preocupar com valorização ou desvalorização do patrimonio.

        Até 2050, quando eu tiver x anos, Acredito que minha meta será realizada, desde que eu siga esse passo a passo.
        Mesmo que existir algum contra tempo, estarei com uma situação financeira muito mais confortável do que quem não planeja e não possui o básico da educação financeira

        Aqui acima, alex, foi um exemplo rebuscado que pode ou nao refletir sua realidade. Apenas pra voce ter uma ideia.

        Esse método foi retirado de um artigo que publiquei pra um blog e resumi aqui pra você. Pode ser aplicável pra qqr área da sua vida. E tem um potencial ainda maior de realização se você juntar isso tudo à filosofia de enriquecimento de Napoleon Hill e Andrew Carnegie. É imbatível.

        Fazendo esse passo a passo, eu posso te garantir que milionário você não fica da noite pro dia, mas que é possível conquistar sua independencia financeira em um prazo mt mais curto que a manada

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    • Alex bom dia. Conte-nos mais sobre seu perfil, idade, % que deseja alocar nesse ativo, e a alocação que você pretende ter na sua carteira toda.

      Por exemplo
      Anderson Chaves, 25 anos, solteiro, destino 50% da minha renda para os investimentos, reinvisto todos os proventos, pretendo usar os fiis para antecipar minha aposentadoria. Simples e objetivo. Assim ajuda nos pitacos que a gente for dar na carteira.

      Se seu objetivo é não especular, há pessoas aqui no blog que seguem por esse caminho.
      Seu objetivo está claro. Porém, como objetivo ele precisa seguir o método SMART do Peter Druker

      Specific (Específicas): o que, quem, quando, onde
      Measurable (Mensuráveis): quanto custa, por exemplo
      Achievable (Alcançáveis): que pré-requisitos você precisa para concluir sua meta
      Realistic (Realistas): deve ser algo realmente possível de ser alcançado
      Timely(Temporais): determinar o prazo máximo de conclusão, a fim de evitar a procrastinação

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    • Dei essa volta toda pra dar o pitaco sobre sua carteira.

      Dependendo da sua idade e a % que vai aportar no fiis, acho que apenas 3 fiis vão te deixar mt exposto.
      Sendo que existem setores logísticos, educacionais, escritórios, shoppings que poderiam ser melhores explorados.

      Numa crise, e com mais setores voce fica naturalmente sofrendo menos risco.

      sobre BBRC – BBRC bbrc – fundo em desenvolvimento, com algumas ag~encias já prontas. São agencias construídas no modelo buy to suit que são customizadas pro inquilino, bem competitivas e modernas. São um total de 20 agências, mas apenas 15 ou 16 já construídas, e as outras ainda em processo de conclusão, obras, paralização, e 1 que teve um problema de obra pela prefeitura. Ou seja, nesse fii de desenvolvimento, há um risco de que o esperado no prospecto não sja completamente concluído, alguma ag~encia pode micar, pode ficar paralisada por tempo indeterminado, etc. A vantagem é que são imóveis novos em folha, mais competitivos e feitos sob medida pro inquilino. Lembrar também que por ser no modelo atípico, confere uma segurança maior já que o inquilino apenas sai se pagar todos os alugueis restantes e temos também a correção por algum índice inflacionário.
      ** algumas agencias já estão prontas mas não tem ninguém pra ocupá-las e já foi dito isso aqui no blog. vale entrar nos coment´rios e na ficha do fundo pra voce entender melhor

      ffci desconheço

      NSLU – hospital oferece um risco maior pelos eguinte. Se ele ficar inadimplente, ou seja não pagar o aluguel, ele não pode ser despejado assim tão facilmente, pois o juiz entende que é um inquilino que presta um serviço social de absoluta importancia. Como despesar um hospital com pacientes numa mesa de operação? N é tão fácil assim. Então, o inquilino tem mt vantagem aqui e como aconteceu com nslu, já pediu revisão de aluguel várias vezes, tanto que a renda hoje caiu bastante com relação ao ano passado. Se o locatário nao ceder, o hospital pode deixar de pagar e ficar ali por um bom tempo dando dor de cabeça. Por isso entendo que é possível ter um hospital em carteira, mas em quantidade reduzida e exigindo um premio maior

      Quase nao vejo você comentando nos fundos, tirando dúvidas. Sua experiencia no mercado financeiro pode ser útil e agregar valor nas fichas de cada fundo. Pense nisso
      abçs e bons investimentos

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  6. Salve, Salve pessoal , acompanho o site faz alguns meses , nunca postei nada ainda,e estou montando minha carteira, já possuo alguns fiis.
    Tenho 20 anos, comecei a guardar uns trocados com 15 anos, idade em que comecei a trabalhar de aprendiz, e lá se foram 5 anos aplicando todo mês na Poupança :< .
    Enfim consegui sair dessa vida, e fui para RF e agora começando na RV por FIIS, pretendo acumular patrimônio e reinvestir todos os rendimentos, não me considero conservador, mas como estou iniciando achei melhor ponderar minha carteira com a maior parte de ativos mais seguros.
    Não vejo muito sentido na ideia de que o preço não importa , mas também sei que para um iniciante é bastante difícil discernir o caro do barato.

    Uma breve, explicação dos motivos que me levaram a colocar cada um desses fiis na carteira.
    Não pretendo investir em FII de PAPEL.

    ESCRITÓRIOS:
    HGRE11 – Qualidade e Diversificação de imóveis e inquilinos
    BRCR11- Qualidade e Diversificação de imóveis e inquilinos
    CBOP11 ou TBOF11 ou RNGO11 – Aumentar um pouco o risco, colocando ativos com poucos imóveis e alta vacância.
    KNRI11- Um misto pra fazer companhia ao HGLG , em logística, mas vejo esse fii desaparecendo da minha carteira em breve, baixíssimo risco, e renda que condiz a esse risco.

    LOGÍSTICA:
    HGLG11 – Para um fii de logística é diversificado,boa administradora.

    SHOPPING:
    SHPH11 ou PQDP11- Tenho que decidir um dos dois, mas é saudável ter um fii desse setor na carteira.

    BANCOS
    BBRC11 – Já tenho em carteira, o meu preferido hehe
    AGCX11 – Com uma % pequena pra ir conhecendo, até ver o que eles vão fazer com aquela grana toda.

    Observações:
    – A princípio vou vou começar com porcentagens iguais em cada fii , conforme eu for me sentindo seguro com cada fii , aumento minha exposição.
    – Ainda pretendo incluir mais uns 2 fiis , com maior “risco” da área educacional/hosp. ou outro, ainda não tenho nenhum em mente, assim completando uns 10 fiis.
    – Quando fui decidir que cota de banco escolher, comparei BBPO com BBRC, e vi que o BBRC tem o perfil que eu gostaria que tivesse minha carteira. Minha pergunta é, no setor de shopping o mesmo acontece com SHPH e PQDP ?

    Obrigado,

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    • Llobo, parabéns por começar a investir tão cedo e com tanta consciência…assim, vai chegar longe!
      Sobre seus FIIs, considero todos bons, porém, acho que alguns deles não estão em bom momento para a compra, ex.:
      -BRCR – vai sofrer com a entrega do Torre Almirante pela Petrobras;
      -RNGO – vai sofrer queda na renda e mais vacância em 2017;
      -HGRE – idem;

      Concordo com sua ideia de não investir em papéis. No momento, acho que não vale a pena mesmo.

      Sobre logísticos, sabia que HGLG possui uma grande participação no mesmo imóvel do FIIB? Acho esse FII interessante e uma das poucas oportunidades de compra no momento…vale a pena dar uma estudada. Ainda em logística, gosto do FIIP, que possui um pouco mais de riscos que os dois primeiros, mas paga um yIeld superior…pode caber numa carteira diversificada.

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    • Fala lobo boa tarde

      essa semana ainda respondo sobre tua carteira , assim que chegar de viagem

      poderia nos contar qual or acional por tras de cada escolha?

      qual objetivo em escolher os fiis?
      qual horizonte de prazo de investimento
      qual % total da carteira será alocada para os fiis?
      Como é sua alocação de ativos da carteira global?

      ab~s e bons investimentos

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  7. Olá amigos!
    Montei minha primeira carteira de FII e gostaria de conhecer a opinião de vocês

    -RNGO-7,41%
    -BBPO-11,17%
    -BBRC-9,73%
    -HGRE-12,34%
    -MFII-7,11%
    -NSLU-11,27%
    -SHPH-14,2%
    -TBOF-5.55%
    -TRXL-4,56%
    -VRTA-8.75%
    -KNCR-7,91%

    Meu objetivo é acumular patrimônio e reinvestir os dividendos.

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    • Sócrates;

      Sore os fundos escolhidos:

      BBPO – Fundo de agências com boa diversificação geográfica, inquilino resiliente e contrato atípico (longo e com multas elevadas). Cabe mencionar que uma parte dos imóveis já possui relativa idade e poderão não ser mais tão atraentes ao inquilino quando do fim do contrato (assim como o valor dos seus aluguéis). Portanto, podemos ter à frente um aumento de vacância (por não renovação de determinadas agências) e de custos com a reforma destes imóveis, a fim de deixá-los mais atraentes/competitivos.
      VRTA – Fundo de papel cujo administrador é um dos mais elogiados pelos colegas deste espaço. Bom portfólio de CRIs e demais ativos. Não obstante, possui pequena posição (cerca de 5% do PL) em Urbplan, empresa do grupo Carlyle que vem procurando renegociar suas dívidas.
      MFII – Acho-o muito diferenciado, pois atua num nicho pouco explorado pelos FIIs, ou seja, o de incorporação e desenvolvimento imobiliário. Ativo com RI excelente, relatórios resumidos mas com as informações necessárias e com rendimento interessante. Observar se este último vai se manter no atual patamar com a última emissão e acompanhar qual será a destinação dada ao capital levantado na operação. Convém lembrar que poderá ter futuras oscilações na distribuição, haja vista o cenário difícil em que se encontra o mercado imobiliário como um todo. Aqui o foco não pode ser renda e o risco é maior, portanto.

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    • HGRE – É um dos três grandes fundos de lajes corporativas com gestão ativa. Tem uma administradora com expertise reconhecida (Griffo) e excelente portfólio de imóveis. Há pouco tempo atrás, andou realizando vendas de ativos que não agradaram a todos, objetivando manter um bom nível de distribuição de renda. Nada que o desabone, desde que se tenha conhecimento desta característica e do possível impacto futuro.
      SHPH – fundo mais resiliente que o finado muro de Berlim. Localização privilegiada, padrão construtivo de excelente nível, público fiel e de alta renda, vacância historicamente baixa, etc. Em suma, se fosse uma mulher, eu me casaria com ele. Se não se importa com o baixo rendimento mensal e prioriza a segurança no fluxo mensal, é um bom menino para chamar de filho!
      TBOF – aqui o foco tem que ser o MP/LP. Ativo de excelentes padrão construtivo e localização, mas com uma administradora simplesmente incapaz de demonstrar competência em aumentar os níveis de ocupação. Lembrando que o setor de lajes corporativas passa por um momento de sobreoferta de espaços disponíveis.

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    • KNCR – como todo fundo de papel, seus rendimentos oscilam ao sabor da Selic (CDI ) e índices de inflação. Já se percebe um arrefecimento nos últimos e se fala que a primeira será reduzida nos próximos semestres. O que acontecerá com os seus rendimentos, então? Não obstante este alerta, pelo pouco que pude ver do seu portfólio, os CRIs que o compõem são de excelente nível.
      NSLU – Apesar de considerar o melhor fundo deste segmento (o outro é HCRI), há um certo risco oculto aqui, na minha opinião. Até a venda da Rede D’or, havia uma certa “guerra de compadres” entre o inquilino e o fundo, no que tange processo judicial sobre o valor justo do aluguel, pois ambos estavam sob controle/administração do BTG. Pouco mais de um ano após a mudança de controle do inquilino, tal receio meu se confirmou com a recente ação revisional que diminuiu o montante pago pelo aluguel (decisão liminar). Não obstante, acho bem difícil o inquilino vir a sair (dada a natureza de sua operação e a carência de imóveis que atendam suas necessidades), bem como, haver mais impactos significativos no atual nível de distribuição. Por outro lado, dada a “natureza social” da atividade exercida pela inquilina, esta goza de certa “simpatia jurisprudencial” no Judiciário. Tendo isto claro em mente, não vejo impeditivo de tê-lo em carteira.
      BBRC- Na minha opinião, o detentor de melhores fundamentos no segmento de agências bancárias. Imóveis novos, bem localizados e contrato longo com excelente inquilino. Observar como vai se dar o processo de desapropriação da agência Santo Amaro e qual o impacto disso no fundo.

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    • fala socrates

      essa semana ainda respondo sobre tua carteira , assim que chegar de viagem

      poderia nos contar qual or acional por tras de cada escolha?

      qual objetivo em escolher os fiis?
      qual horizonte de prazo de investimento
      qual % total da carteira será alocada para os fiis?
      Como é sua alocação de ativos da carteira global?

      ab~s e bons investimentos

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  8. Senhores(as), depois de muito estudo e paciencia pra investir e com gestão mais ativa estou com a seguinte carteira (considerando % em capital investido):

    – BBRC: 20%
    – SAAG: 10%
    – SDIL: 7%
    – HGLG: 8%
    – HGBS: 6%
    – FIGS: 12%
    – MFII: 12%
    – VRTA: 14%
    – RNDP: 11%

    Essa carteira me rende 1,05% liquidos ao mês! :-)))

    Faltam escritorios, mas acho que todos estao muito ruins no momento e nao investi neles (eu já havia saido do BBRC11 tempos atrás por vários motivos). Tem algum de escritórios que consideram bons pra incrementar na minha carteira? Por que?

    Considero FIGS e MFII como minhas pimentas! Alguém discorda? O que tenho que ficar de olho na carteira acima?

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    • Sem individualizar por FII, mas acho que é a tendência que os papéis percam rendimento no médio – longo prazo. Na minha carteira, por exemplo, venho diminuindo minha posição em VRTA (que na cotação atual não paga muito mais de 1% a.m.) e aumentando de tijolos (BBRC, RNGO, etc).
      Realmente FIGS e MFII são pimentas, mas só curto a segunda… a primeira, fico de fora.

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      • Bigode se foste você esqueceria RNGO para renda e focaria no BBRC.
        Fiz alguns estudos aqui , existe vários contratos vencendo em 2017
        OBS vencendo mesmo e nem multa cabe neles .

        Segue resume de contratos:
        CSAV GROUP AGENCIES BRAZIL AG
        vencimento:28/02/17
        ABL ocupada: 1222
        Aluguel estimado por conjunto: R$ 33.605,00
        Perda de aluguel potencia: 67.210,00

        SMART NET BRASIL SERVICOS DE P
        Vencimento:31/03/17
        ABL ocupada: 1222
        Aluguel estimado por conjunto: R$ 33.605,00
        Perda de aluguel potencia: 67.210,00

        VR PRESTACAO DE SERVICOS ADM
        Vencimento:31/03/17
        ABL ocupada: 611
        Aluguel estimado por conjunto : R$ 33.605,00
        Perda de aluguel potencia: R& 33.605,00

        CONNECT CAR
        Vencimento:31/08/17
        ABL ocupada: 611
        Aluguel estimado por conjunto : R$ 33.605,00
        Perda de aluguel potencia: R& 33.605,00

        CIRANDA CULTURAL
        Vencimento:09/09/17
        ABL ocupada: 611
        Aluguel estimado por conjunto : R$ 33.605,00
        Perda de aluguel potencia: R& 33.605,00

        Vacância média na região 40%
        Vacância potencial se cumprindo todas desocupações 30%.

        Não vale apenas o risco ” Sei que tu é rentista ” minha opinião ok
        Se tu quer renda Compra BBRC até o talo

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      • Muito obrigado pelas considerações, Senhor dos FIIs. Realmente a situação é preocupante para RNGO no curto e médio prazos. Pois é, sou rentista, não por opção, mas pela circunstância, já que hoje minha renda vem toda dos FIIs. A parte que tenho em RNGO é mais por gostar do ativo do que pela renda mesmo, mas cabe dar uma repensada nessa minha estratégia mesmo, visto os pontos expostos pelo seu estudo. Está difícil encontrar Tijolos, mas ao mesmo tempo imagino que a situação só vá piorar, pois acredito que as cotas de tijolos se valorizarão ainda mais ao contrário dos papéis.

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      • Felipe Mendes, se não se importar, pode nos contar mais sobre a sua decisão para ir embora do país e viver da renda dos FIIs? Foi vc quem pediu para sair, ou a empresa que decidiu? Quanto % da renda dos FIIs vc gasta mensalmente para se manter fora do país? Como “trata” o fator cambial? Pretende retornar ao Brasil? Só se quiser responder…

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      • AG08, posso comentar, sem problemas. Era concursado na Petrobras e após 7 anos de empresa, estava cansado da politicagem e falta de meritocracia da empresa (que agora parece estar melhorando) e decidi sair. Ainda mão me mudei completamente do país, fico alguns meses no Br e outros na Itália. Nada contra o Brasil, muito pelo contrário, acho que depois das grandes mudanças por quais está passando, muitas oportunidades boas virão. Minhas contas, tanto no Br como na Itália consomem em torno de 70-75% da renda dos FIIs (o resto eu reaplico). Sobre o cambio, quando estou no Brasil, vou comprando um pouco de euros nos momentos de queda…mas não me aborreço muito, se tenho que pagar IOF vez ou outra usando o cartão de crédito e débito.
        Bom, é mais ou menos essa a situação, por isso que não posso ser um investidor de valor, apenas comprando SHPH, PQDP, imóveis da Faria Lima e Paulista, visto que minha renda é necessária no presente. Por isso, vou tentando girar um pouquinho e ir melhorando a carteira, mas sem sacrificar muito a renda no presente.
        Por outro lado, se tivesse outra fonte de renda, seguramente investiria a maior parte da minha carteira nos FIIs classe A++.

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    • Bigode sobre CBOP tu pode fazer uma jogada de hedge proteção da carteira, sabendo que cbop você vai estar totalmente condicionado ao riscos da Eletropaulo, tu pode executar uma parte do RNGO diminuindo a participação do mesmo.

      Apesar do yield atual do RNGO ser 0,82% se não me engano , boa parte é recorrente de multas e do caixa.
      O valor do yield depois da desocupações confirmados aos preços atuais deve girar na casa dos 0,72% ou 0,75% mês , pela cotação cotação atual CBOP já paga isso e BBRC igualmente, agora se for levar em conta outras possíveis desocupações ai calo aperta.

      Na escala de risco do melhor para pior.

      BBRC << Aqui tu tem certeza que vai ter inflação repassada no aluguel e risco quase nulo de vacância.
      CBOP <<< Aqui você tem risco de vacância e revisional , porem com contratos e multas com maior duração, além de ter melhores inquilinos do que RNGO.

      RNGO << Aqui tu corre risco de vacância e desocupações ao longo de 2017 , lembrando se não teve aditivo de renegociação nestes contratos é porque pelo menos metade destes inquilinos citados deve deixar empreendimento.

      Consultando numero de estoques regionais constatei mais 2 empreendimento de padrão similar ao RNGO chegando na praça.

      Ai tu faz aquela relação básica: Se tu opera em cima da renda vai sempre dar preferência ao melhor yield ao menor risco.

      Se você opera preço e faz gestão ativa: Vai esperar vacância bater na renda para assim voltar a preços mais convidativos com tudo de ruim devidamente precificado.

      Se opera preço médio: Vai dar preferência ao aporte , embora acredite ser besteira este lance de preço não importa no longo prazo.

      Tanto importa que minha carteira global esta com uma média de 2% a.m e segue subindo conforme preço dos FII disparar rumo estratosfera, questão de tu ter bom senso e saber dosar devidamente os riscos , um ativo de maior risco tem de pagar mais do que um ativo de menor risco, caso contrario tu cai na falácia do preço não importa e compra bolhas especulativas " Assumi mais risco" com uma estratégia que deveria ser de menor risco visando valor.

      Todo final de mês faço uma relação de estudos e vejo quais ativos estão Sub precificados , agora aceitar este risco ou não é outros 500.

      Por exemplo metade da minha carteira tem performance muito abaixo de uma carteira rentista, por ter muita vacância meu yield médio é sofrível.

      Só que basta anunciar uma ocupação para carteira disparar ou mesmo mera expectativa " Estratégias diferentes para perfis diferentes.

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      • Perfeito Senhor dos FIIs. Estou tentando, de forma ainda rudimentar, melhorar a carteira usando um raciocínio parecido. Tento sempre analisar em pares, por exemplo: FII1 paga 0,9% e FII2 0,8% a.m. Tento extrapolar os contratos e possíveis vacâncias e responder quando a renda de 1 e 2 se equipararão? Se isso vai ocorrer em prazo de 12 meses por exemplo, melhor já trocá-los agora. Porém se tal equivalência só viria daqui 3, 5 anos, melhor manter por um tempo a mais.
        – Papéis devem perder um pouco de renda nos próximos 12 meses;
        – Tijolos com contratos típicos, devem perder um pouco com revisionais e vacâncias, nos próximos 12 meses também;
        -Tijolos com contratos atípicos devem pagar seus dividendos com correção até o final do contrato, porém depois devem sofrer uma pancada muito forte rumo a realidade.
        Ao meu ver, estratégia para 2017: vender papéis e comprar tijolos com contratos típicos que já passaram pelas revisionais negativas e de contratos atípicos com vencimento longo (5 anos ou mais). Para depois de 2017, ai migrar dos atípicos para os típicos.

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      • O atípico já é precificado previamente se bobear vai estar mais caro!
        Agora típico tem de esperar vacância e revisional bater no caixa, boa parte até meados de 2017 vai levar paulada, ai basta entrar com tudo de pior já no preço.

        Aqui tu trabalha em cima do que já foi divulgado.

        BRCR11 vai levar paulada
        HGRE11 vai levar paulada
        KNRI11 vai levar paulada
        HGLG11 vai levar paulada
        RGNO11 vai levar paulada

        Depois que tudo estiver no preço tu compra tranquilo que não vai levar nenhuma surpresa adiante.

        Agora se tu faz uma comparação atual tosca:

        Exemplo todos este citados acima média de 0,72% ao a.m contra uma atípico pagando 0,73% a.m como rentista tu pensa que não valera o risco.

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      • Acontece que boa parte do mercado leva paulada kkKK
        Tudo bem ser rentista mas tem de fazer a coisa certa, para que diabo um cara vai comprar um fundo que paga 0,72% com tendência de queda em vez de um que paga 0,73% com contratos melhores ” logo vem a paulada” e indivíduo fica aflito porque comprou para renda.

        Paulada nele!

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    • trem boa tarde

      essa semana ainda respondo sobre tua carteira , assim que chegar de viagem

      poderia nos contar qual or acional por tras de cada escolha?

      qual objetivo em escolher os fiis?
      qual horizonte de prazo de investimento
      qual % total da carteira será alocada para os fiis?
      Como é sua alocação de ativos da carteira global?

      ab~s e bons investimentos

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  9. Amigos…o que voces pensam do fundo ABCP11 e do CBOP11? Estou pensando em acrescentar na minha carteira..Tenho estudado eles ao longo desses dias.. estou começando aos poucos com investimentos e cada mês acrescento um novo fundo..aporto para FII na faixa de 1 a 2k tdo mes. Já tenho na carteira KNRI11, JSRE11, FFCI11, HGLG11, RNGO.. Tambem quero ao longo do tempo colocar agencias (BBOP11, BBRC11 e AGCX11) e talvez SHPH11 (foda que está muito caro) e PQDP11.

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    • abcp e cbop nao estudei

      knri knri- mix de logistica e escritórios. A maior área vem do setor logístico, mas as receitas são predominantemente vindas dos escritórios. Isso pq o aluguel por m2 de logistica é muito inferior ao de escritório. Possui um excelente mix de imóveis. Gestõ bem alinhada com os inquilinos, vacância ainda controlada, estão semrpe em contato com novos inquilinos e tem tido sucesso em novas locações. No entanto, vale atentar que com as receitas do fundo, não é possível pagar o rendimento que ele paga aos cotistas. COmo assim? KNRI vem há mt tempo pagando 0,92 por cota. No entanto, de uns tempos pra cá, as receitas não são suficientes e o fundo acaba usando o caixa pra pagar essa gordura. No relatório você pode perceber que knri GERA cerca de uns 0,84 ou 0,88 reais por cota e quanto maior a vacância, maior fica esse spread de renda a ser compensada. Isso consome o caixa numa velocidade impressionante apesar da robustez do mesmo. ALém disso, quanto maior é o valor de mercado, maiores as taxas de adms que consomem ainda mais o resultado operacional do fundo, vindo cada vez menos pro bolso do cotista.

      HGLG HGLG: um fundo excelente de logística. acho que é um dos melhores atualmente do segmento. tem um portfólio mt top, vacância controlada, gestão da griffo muito boa e relatórios de fácil entendimento, sugiro dar uma olhada pra você ver como é agradável a leitura. também possuo em carteira

      BBPO bbpo – difrente do modelo de bbrc, o fundo adquiriu algumas agências já antigas e performando e passou a alugar para o inquilino. Dessa forma, o BB desimobiliza capital e o dinheiro vai para o fluxo de caixa. Como dito, esse é um fundo que já performa 100% e não tem o risco natural de bbrc. Como desvantagem, temos os imóveis que são menos competitivos, são mais antigos, requerem maior manutenção (embora a gestora da Vam teha dito em entrevista que o fundo possui gestão ativa no cuidado com os imóveis). A segurança é o contrato tabém atipico até 2022, corrigido por indice de inflação

      BBRC bbrc – fundo em desenvolvimento, com algumas ag~encias já prontas. São agencias construídas no modelo buy to suit que são customizadas pro inquilino, bem competitivas e modernas. São um total de 20 agências, mas apenas 15 ou 16 já construídas, e as outras ainda em processo de conclusão, obras, paralização, e 1 que teve um problema de obra pela prefeitura. Ou seja, nesse fii de desenvolvimento, há um risco de que o esperado no prospecto não sja completamente concluído, alguma ag~encia pode micar, pode ficar paralisada por tempo indeterminado, etc. A vantagem é que são imóveis novos em folha, mais competitivos e feitos sob medida pro inquilino. Lembrar também que por ser no modelo atípico, confere uma segurança maior já que o inquilino apenas sai se pagar todos os alugueis restantes e temos também a correção por algum índice inflacionário.
      ** algumas agencias já estão prontas mas não tem ninguém pra ocupá-las e já foi dito isso aqui no blog. vale entrar nos coment´rios e na ficha do fundo pra voce entender melhor

      AGCX agcx – é um miso entre bbpo e bbrc. è um fundo de desenvolvimento + receitas fnanceiras. Como isso funciona?
      Jà existem algmas ag~encias performando, e o fundo mantém uma lci de 150 mihões que seria utilizada para levantar novos imóveis e alugar pra CAIXA. No entanto, foi decidido qu não seriam construidos mais imóveis por algum motivo que nao sei explicar e hoje o fundo tem receias provenientes dos imóveis alugados (60%), e 40% proveniente da lci. O problem disso tudo é que é um fundo bem dependente da selic, já que a lci é indexado a esse índice.Enquanto a selic batia 14,25 tava tudo bem. no entanto com os cortes que irão acontecer, a renda desse fundo pode cair bastante. Aém disso, ainda faltam alguns imóveis que já estavam sendo contruídos e estão avançando. Assim que as agencias vão sendo entregues a renda vai aumentando

      SHPH – excelente empreendimento. padrão construtivo bem opulento. publico de maior poder aquisitivo, localizaçao diferenciada e estratégica. é o sonho de consumo de todo investidor. rendas crescentes. ai quanto ao valor é contigo. valor é o que você leva, preço é o que você paga

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  10. Comecei a fazer aportes mensais de 2k por mês para aposentadoria no prazo de 28 anos. Escolhi como investimentos TD ipca 2035 e 6 fundos imobiliários, mas estou em dúvida sobre qual % devo aportar em td e qual em fundos. Se puderem me ajudar, ficaria muito agradecido.
    Escolhi 11 flls e queria saber o que vocês acham. Segue abaixo a relação.

    BRCR
    BBPO
    KNRI
    SAAG
    BNFS
    HCRI
    BBRC
    EDFO
    FIIP
    FIIB
    CBOP

    AGUARDO OS COMENTÁRIOS

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    • Primeiramente, tu já leu as recomendações do início da página? Espero que sim. Vamos aos comntários.
      Seja bem vindo ao blog. Aqui nao fzemos recomendações de fiis. apensa comentamos nossa opinião e voc~e tira suas conclusoes.

      Gostaria de saber as razões que fez você escolher esses fiis abaixo.

      vamos aos comentários, somente dos fiis que conheço ou possuo em carteira.
      Não vou comentar sobre o preço, mas sim sobre o ativo em si

      knri- mix de logistica e escritórios. A maior área vem do setor logístico, mas as receitas são predominantemente vindas dos escritórios. Isso pq o aluguel por m2 de logistica é muito inferior ao de escritório. Possui um excelente mix de imóveis. Gestõ bem alinhada com os inquilinos, vacância ainda controlada, estão semrpe em contato com novos inquilinos e tem tido sucesso em novas locações. No entanto, vale atentar que com as receitas do fundo, não é possível pagar o rendimento que ele paga aos cotistas. COmo assim? KNRI vem há mt tempo pagando 0,92 por cota. No entanto, de uns tempos pra cá, as receitas não são suficientes e o fundo acaba usando o caixa pra pagar essa gordura. No relatório você pode perceber que knri GERA cerca de uns 0,84 ou 0,88 reais por cota e quanto maior a vacância, maior fica esse spread de renda a ser compensada. Isso consome o caixa numa velocidade impressionante apesar da robustez do mesmo. ALém disso, quanto maior é o valor de mercado, maiores as taxas de adms que consomem ainda mais o resultado operacional do fundo, vindo cada vez menos pro bolso do cotista.

      bbrc – fundo em desenvolvimento, com algumas ag~encias já prontas. São agencias construídas no modelo buy to suit que são customizadas pro inquilino, bem competitivas e modernas. São um total de 20 agências, mas apenas 15 ou 16 já construídas, e as outras ainda em processo de conclusão, obras, paralização, e 1 que teve um problema de obra pela prefeitura. Ou seja, nesse fii de desenvolvimento, há um risco de que o esperado no prospecto não sja completamente concluído, alguma ag~encia pode micar, pode ficar paralisada por tempo indeterminado, etc. A vantagem é que são imóveis novos em folha, mais competitivos e feitos sob medida pro inquilino. Lembrar também que por ser no modelo atípico, confere uma segurança maior já que o inquilino apenas sai se pagar todos os alugueis restantes e temos também a correção por algum índice inflacionário.
      ** algumas agencias já estão prontas mas não tem ninguém pra ocupá-las e já foi dito isso aqui no blog. vale entrar nos coment´rios e na ficha do fundo pra voce entender melhor

      BRCR : fundo com um excelente mix de imóveis do ramo de escritórios. o melhor deles é o eldorado. imovel bem localizado e mt competitivo. No entanto, vale atentar pro fato relevante referente ao fii torre almirante, no qual o fundo possui participação direta e indireta. Torre almirante é um mono imóvel e 2 inquilinos. No entando a PETROBRAS é responsável por quase que toda a receita, e a caixa economica pelo restante. PAra piorar, a petrobras decidiu rescindir o contrato de locação e teremos um aviso prévio de 6 meses + uma multa de 4 meses. o FII tem bastante participação e pode impactar bastante a cota de brcr. EU espero um ponto de entrada no fundo mais pra frente.

      bbpo – difrente do modelo de bbrc, o fundo adquiriu algumas agências já antigas e performando e passou a alugar para o inquilino. Dessa forma, o BB desimobiliza capital e o dinheiro vai para o fluxo de caixa. Como dito, esse é um fundo que já performa 100% e não tem o risco natural de bbrc. Como desvantagem, temos os imóveis que são menos competitivos, são mais antigos, requerem maior manutenção (embora a gestora da Vam teha dito em entrevista que o fundo possui gestão ativa no cuidado com os imóveis). A segurança é o contrato tabém atipico até 2022, corrigido por indice de inflação

      .fiip – é um fundo com contratos mais curtos, apesar de serem atípicos. Atentar para o vencimento pois o barry chocolaut vence agora em setembro e é responsável por 13% das receitas. Pode ser que seja renovado o contrato, mas talvez não nos mesmos moldes atuais. Acredito em um desconto de 10 a 15% no aluguel e talvez não seja mais atípico, quem sabe. Tem uns 5 inquilinos, mas os imóveis não são tãaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaaao competitivos assim. São imoveis bons, mas não são excelentes. Apesar disso, gosto do fundo para te-lo em carteira

      Quanto aos setores, é interessante você definir um percentual por setor, e as caractrísticas de cada e evitar concentração por setor.
      abçs

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      • Chaves, acho que o comentário sobre o FIIP está desatualizado, não? Barry Callebaut renovou, com um desconto. Segundo relatório a renda em janeiro deve cair uns 6% em relação a atual. Nas minhas contas (somando a renda gora e dividindo por 12), teremos uma renda aproximada deR$ 1,45-R$1,48 a.m. para os próximos 12 meses.
        Alexandre, sobre FIIs de agências, só gosto de BBRC, que estou de olho para entrar na minha carteira. De resto, gosto dos FIIs da sua carteira. Vejo FIIs com prédios bons, que serão atrativos no longo prazo, após a economia se reaquecer.

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      • bigode, eu apenas copiei e colei pq tava fazendo isso pra várias carteiras

        esqueci de atualizar. obrigado pelo comentário.

        recbi resposta hoje de fiip dos contratos
        confere lá na pagina do teu filho, pq se der mole eu entro com pedido de guarda…

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  11. Bom dia pessoal… por favor, me ajudem nessa carteira, tenho ciência que está está lotada de FIIs de papel, estou pensando em comprar mais FIGS. Procuro fixar rendimento acima de 1% a.m. a fim de criar renda passiva. Último mês tive 0,99%.

    BRCR11: 14%
    BCFF11B: 14%
    CPTS11B: 13%
    KNCR11: 13%
    BBRC11: 15%
    FIXX11: 14%
    FIGS11: 15%
    VRTA11: 2%

    Grato.

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    • Amigo, cuidado com esse teu target ai de 1% nos fiis.
      Primeiramente, tu já leu as recomendações do início da página? Espero que sim. Vamos aos comntários.

      Falei sobre o retorno de 1%, pq hoje omercado de fiis já não precifica mai a selic com 14,25 onde há meses atras haviam vários fiis dando sopa a mais de 1% ao mes.
      HOJE, você consegue mt raramente um fii problematico pagndo mais que 0,8% por mes.
      Imagine fis mais seguros, o mercado hoje aceita um retorno de poupança para os mesmos.
      Potanto, se quer retorno de 1%, saiba que vai ter que garimpar mt, podendo correr o risco de ter uma carteira mt exposta a ativos arriscadíssimos.

      vamos aos comentários

      Não vou comentar sobre o preço, mas sim sobre o ativo em si
      bbrc – fundo em desenvolvimento, com algumas ag~encias já prontas. São agencias construídas no modelo buy to suit que são customizadas pro inquilino, bem competitivas e modernas. São um total de 20 agências, mas apenas 15 ou 16 já construídas, e as outras ainda em processo de conclusão, obras, paralização, e 1 que teve um problema de obra pela prefeitura. Ou seja, nesse fii de desenvolvimento, há um risco de que o esperado no prospecto não sja completamente concluído, alguma ag~encia pode micar, pode ficar paralisada por tempo indeterminado, etc. A vantagem é que são imóveis novos em folha, mais competitivos e feitos sob medida pro inquilino. Lembrar também que por ser no modelo atípico, confere uma segurança maior já que o inquilino apenas sai se pagar todos os alugueis restantes e temos também a correção por algum índice inflacionário.
      ** algumas agencias já estão prontas mas não tem ninguém pra ocupá-las e já foi dito isso aqui no blog. vale entrar nos coment´rios e na ficha do fundo pra voce entender melhor

      14% BRCR : fundo com um excelente mix de imóveis do ramo de escritórios. o melhor deles é o eldorado. imovel bem localizado e mt competitivo. No entanto, vale atentar pro fato relevante referente ao fii torre almirante, no qual o fundo possui participação direta e indireta. Torre almirante é um mono imóvel e 2 inquilinos. No entando a PETROBRAS é responsável por quase que toda a receita, e a caixa economica pelo restante. PAra piorar, a petrobras decidiu rescindir o contrato de locação e teremos um aviso prévio de 6 meses + uma multa de 4 meses. o FII tem bastante participação e pode impactar bastante a cota de brcr. EU espero um ponto de entrada no fundo mais pra frente.
      BCFF11B: 14% eu tenho mas acho que o fundo possui muitos ativos que eu mesmo não teria em carteira. Comprei sem estudar pq antes pagava 1% e hoje está pagando quase 0,8. Ou seja, o motivo que te falei acima.

      KNCR11: 13% excelente fundo de papeis do krni.

      FIGS11: 15% voce sabe que esse shoping esta´ em renda mínima garantida certo?
      eu não possuo o ativo nem acompanho de perto, mas se você ver comentários noa ficha do fundo, vai ver que o fundo hoje só consegue gerar uns 40% dos rendimentos que são pagos. Ou seja, se a rmg acabass ehoje, você só receberia 40% da renda que recebe hoje. Então isso é um risco a ser analisado, já que a cotação também vai cair se isso acontecer.

      VRTA11: 2% – também excelente fundo e papel e serve para turbinar a carteira. Cris de boa qualidade e boas taxas.

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      • Muito obrigado pelas dicas. Vou estudar mais outros ativos de diferentes setores para integrar a carteira. Sobre o FIGS comprei pois a RMG vai até 2019 e me pareceu atraente essa questão, além do comentário do pessoal falando sobre torres no entorno e o outro shopping que está se estruturando. Tenho intenção de dar um pulinho lá em Guarulhos pra conferir pessoalmente o projeto.

        Agora uma dúvida de novato, que sentido faz uma carteira de FIIs render por exemplo 0,8% sendo que conseguimos esse valor em RF com muito mais segurança?

        Abraço

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      • rafael boa tarde.
        sabendo desse risco do figs, blz

        pod esre que melhore ao longo do tempo e é bom voce acompanhar de perto pq se a receita não ficar em linha com a rmg, vai ser queda na cotaçao com certeza assim como outros shopings com rmg

        conhcer pessoalmente o ativo é excelente
        voce pode também tira dúvidas mandando email pro gestores do fundo.

        sobrea sua dúvida
        o mercado e fiis já precifica uma queda na selic.

        DIgamos que volte aos 9% anual.
        Voce terá um retorno de 0,75% grosseiramente.
        A selic pode cair até mais tbm e o premio que se passa a exigir dos fiis também diminui.

        O interessante é que seja maior que a renda fixa, mas nao fique tão bitolado quanto a isso.
        Por isso tenho os 2 em carteira.
        Tanto renda fxia quanto fiis.

        Hoje se você garimpar, talvez consiga uns 0,85 escolhendo alguns ativos mais arriscados mas mesclando a arteira com qualidade também.

        Por isso o preço de entrada é ta importante. Exemplo. bbrc estava cotado a uns 107 reais por cota. Eu dei ordem a 102 valida até cancelar.

        N tava com pressa de pgar o ativo, até que caiu e executou. Ou seja, quem adquire a 102, tem um retorno de 0,803% com a renda atual

        Mas quem entra a 107, tem um retorno de 0,766%

        Lembrando também que o diferencial dos fiis é poder ter uma renda mensal, coisa que na renda fixa você nao possui

        EU ficaria satisfeito se recebesse um pouco mais nos fiis do que na renda fixa por conta desse diferencial.

        abçs

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    • senti fala de setor logístico e shoppings
      fixx senao me engano é um fundo de fundos, certo?

      pra que 2 fundos de funds na carteira? nao acha exposição acentuada e duplicadanao?
      Pouca exposição a bancos. Pouca exposição em escritórios.

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    • Eu ficaria fora de FIGS, visto que a renda real do FII não chega nem a 50% da RMG . Dentro da sua meta de rentabilidade, poderia trocar FIGS por MFII, por exemplo. Já no caso do Fundo de Fundos BCFF, trocaria por CXRI e/ou JSRE.

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    • Prédios interessantes, boa diversificação geográfica, mas como todos os de laje, vem sofrendo nos últimos tempos.
      Ainda está com desconto sobre oVP, seu yield está em torno de 0,8%. Mas ainda tem risco de aumentar vacância e reajustes para baixo dos aluguéis .
      Tem estratégia diferente dos outros de gestão ativa, ele compra apenas poucas salas de lajes, não fica com os prédios inteiros. Teoricamente, briga com muitos outros locatários pelos mesmos inquilinos. É um ponto a ser pesado na compra.
      Outra coisa que não me agrada é o baixo preço da cota. Se você der uma ordem de compra a mercado e tiver poucas cotas naquele nível de preço, pode comprar tão poucas cotas que não vai compensar a corretagem. Muito cuidado com isso. Se for comprar, certifique-se que tem o número suficiente de cotas para comprar no preço que você deseja.

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