Para quem começa a investir em FIIs muitas vezes se depara com dificuldades que vão além do investimento em si, afinal é um mundo novo cheio de termos técnicos de mercado e do “economês”.
Vamos montar um glossário aqui, você pode contribuir com sugestões nesta lista inicial, podendo incluir ou retirar o que não faz sentido para nossos Fundos Imobiliários!
Lembrem-se que já temos duas páginas dedicadas: o ABC dos FIIs e os Fundamentos que vamos juntar numa só com todo conteúdo.
Glossário
ABL: Área Bruta Locável (m²).
ABL esperada: ABL correspondente à participação nos projetos em desenvolvimento.
Abrasce: Associação Brasileira de Shopping Centers.
Aluguel complementar (shopping): É a diferença (quando positiva) entre o aluguel mínimo e o aluguel com base em porcentagem de vendas paga como aluguel, conforme definida em contrato.
Aluguel sazonal (shopping): Aluguel adicional cobrado normalmente da maioria dos locatários em dezembro, devido às maiores vendas promovidas pelo natal, além de maiores despesas incorridas nesta época do ano.
Aluguel na Mesma Área (na sigla em inglês SAR): É a relação entre o aluguel faturado em uma mesma área no ano anterior com o ano atual incluindo somente áreas ativas (shopping).
Aluguel nas Mesmas Lojas (na sigla em inglês SSR): Variação do aluguel faturado de lojas em operação nos dois períodos comparados (shopping).
Aluguel mínimo (ou Aluguel-base): É o aluguel mínimo do contrato de locação de um lojista. Caso um lojista não tenha contratado um aluguel-base, o aluguel mínimo será uma porcentagem de suas vendas.
Aluguel por m²: soma de aluguel cobrado dos inquilinosdividido pelas respectivas ABL.
Banco de terrenos: Terrenos adquiridos para empreendimentos futuros (incorporadoras e empreendedores).
BMF&Bovespa: Bolsa de Valores de São Paulo.
Brownfield: projetos de expansões em shopping centers existentes.
CAGR (Compounded Annual Growth Rate): Taxa Composta de Crescimento Anual. Corresponde à taxa média de crescimento em bases anuais.
CAPEX: (Capital Expenditure): É a estimativa do montante de recursos a ser desembolsado para o desenvolvimento, expansão ou melhoria de um ativo. O valor capitalizado representa a variação do ativo permanente, imobilizado, intangível, propriedades para investimento e depreciação.
CDI: Certificado de Depósito Interbancário. Certificados emitidos pelos bancos para geração de liquidez. Sua taxa média de 1 (um) dia, anualizada, é utilizada como referência para as taxas de juros da economia brasileira.
Cessão de direitos (CD): Cessão de Direitos é o valor pago pelo lojista para ingressar no shopping center. O contrato de cessão de direitos, quando assinado, é reconhecido na conta de receita diferida e na conta de recebíveis, mas sua receita é reconhecida na conta de receita de cessão de direitos em parcelas lineares, somente no momento de uma abertura, pelo período do contrato de locação. Cessão de Direitos não recorrentes refere-se a contratos de lojas novas em novos empreendimentos ou expansões (inaugurados nos últimos 5 anos). Cessão de Direitos “Operacional” refere-se a lojas que estão mudando em um shopping center já em funcionamento.
Custo de ocupação: É o custo de locação de uma loja como porcentagem das vendas. Inclui o aluguel e outras despesas (despesas de condomínio e fundo promocional).
Crescimento orgânico: Crescimento da receita que não seja oriundo de aquisições, expansões e novos empreendimentos apurados no período em questão.
Debênture: instrumento de dívida emitido pelas companhias para captação de recursos.
Despesas com novos projetos para locação (shopping): Despesas pré-operacionais, atreladas a projetos greenfield e expansões, contabilizada como despesa na demonstração de resultados.
Despesas com novos projetos para venda: Despesas pré-operacionais, geradas nas operações de desenvolvimento imobiliário para venda, contabilizada como despesa na demonstração de resultados.
EBITDA: Earnings Before Interest, Tax, Depreciation and Amortization. Lucro (prejuízo) líquido adicionado das despesas com IRPJ e CSLL, resultado financeiro, depreciação e amortização. O EBITDA não possui uma definição única, e sua definição pode não ser comparável ao EBITDA utilizado por outras companhias.
EBITDA de propriedades (shopping): EBITDA relacionado com o principal do negócio, propriedades para locação. A métrica exclui imóveis para venda e despesas com desenvolvimentos futuros.
Efeito da linearidade: Método contábil que tem como objetivo retirar a volatilidade e sazonalidade das receitas de aluguel. O reconhecimento contábil da receita de locação, incluindo o aluguel sazonal e reajustes contratuais quando aplicáveis, é baseado na linearização da receita durante o prazo do contrato independente do prazo de recebimento.
Efeito do reajuste no IGP-DI: É a média do aumento mensal do IGP-DI com um mês de atraso, multiplicada pela porcentagem da ABL ajustada no respectivo mês.
EPS: Earnings per Share. Ganhos por Ação; constitui-se do Lucro Líquido dividido pelo número total de ações da Companhia.
Equivalência patrimonial: A contabilização do resultado da participação societária em coligadas é demonstrada na demonstração do resultado da controladora como equivalência patrimonial, representando o lucro líquido atribuível aos acionistas da coligada.
FFO (Fluxo de Caixa Operacional): É a soma do Lucro Líquido Ajustado, depreciação e amortização.
FoF (Fund of Funds): Tradução literal de Fundo de Fundos, um produto que investe em outros fundos, no caso aqui imobiliários.
Greenfield (shopping): Desenvolvimento de novos projetos de shopping centers.
IBGE: Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística.
IGP-DI (Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna): Índice de inflação apurado pela Fundação Getúlio Vargas, com período de coleta do primeiro ao último dia do mês de referência e divulgação próxima ao dia 20 do mês posterior. Possui a mesma composição do IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), diferenciando-se apenas o período de coleta.
Inadimplência: Percentual não recebido do aluguel vencido trimestralmente.
Inadimplência Bruta é a somatória do valor que não foi pago dividido pelo valor total que deveria ter sido recebido.
Inadimplência Liquida é a somatória do valor que não foi pago menos a recuperação de outros períodos, dividido pelo valor total que deveria ter sido recebido. A inadimplência liquida pode ser negativa, ou seja, pode existir uma recuperação no mês maior do que o saldo em aberto no mesmo mês.
IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo): Calculado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística, é o indicador nacional de inflação controlado pelo Banco Central do Brasil.
Lojas âncora (shopping): Grandes lojas conhecidas pelo público, com características estruturais e mercadológicas especiais, que funcionam como força de atração de consumidores, assegurando permanente afluência e trânsito uniforme destes em todas as áreas do shopping center. As lojas devem ter mais de 1.000 m² para serem consideradas âncoras.
Lojas satélite (shopping): Pequenas lojas, sem características estruturais e mercadológicas especiais, localizadas no entorno das Lojas Âncora e destinadas ao comércio em geral.
Lucro líquido ajustado: Lucro Líquido Ajustado pelas despesas não recorrentes com o IPO, custos de reestruturação e amortizações de ágio provenientes de aquisições e fusões (incluindo impostos diferidos).
Margem EBITDA: EBITDA dividido pela Receita Líquida.
Margem NOI: NOI dividido pela receita de locação, linearidade e receita líquida de estacionamento.
Merchandising (shopping): É todo tipo de locação em um shopping não vinculada à área da ABL do shopping. Merchandising inclui receitas de quiosques, stands, cartazes, locação de espaços em pilares, portas e escadas rolantes, entre outros pontos de exposição em um shopping.
Mix de lojistas: Composição estratégica das lojas definida pelo administrador dos shoppings.
Multiuso: Estratégia baseada no desenvolvimento de empreendimentos residenciais e torres comerciais em áreas próximas aos shoppings.
Participação minoritária: Resultado das empresas controladas que não correspondem à participação da Companhia controladora e, consequentemente, é deduzido do resultado da mesma.
Perda de aluguel: Baixas decorrentes de inadimplência com mais de seis meses e parecer legal.
Receitas diferidas (shopping): Cessão de Direitos diferida e despesas com recompra de lojas.
Receita de estacionamento: resultado da receita de estacionamento nos shopping centers e condomínios.
Resultado Operacional Líquido (NOI): Net Operating Income, ou NOI. Refere-se à soma do resultado operacional (receita de locação, linearidade, despesas de shopping centers e despesas com torres imobiliárias) e o resultado das operações de estacionamento (receitas e despesas). Impostos sobre receita não são considerados. O NOI+CD também inclui a receita de cessão de direitos.
Taxa de ocupação: ABL locada dividida pela ABL total
Taxa de administração (shopping): Tarifa cobrada aos locatários e aos demais sócios do shopping para custear a administração do shopping.
TJLP: Taxa de Juros de Longo Prazo – custo usual de financiamento apurado pelo BNDES
TR: Taxa Referencial – Taxa média de juros utilizada pelo mercado.
Turnover (giro): Consiste na ABL locada em operação no período dividida pela ABL total disponível.
Vacância: Área bruta locável no shopping disponível para ser alugada.
Vendas (shopping): Vendas declaradas pelas lojas em cada um dos shoppings.
Vendas na Mesma Área (na sigla em inglês SAS): Aumento de vendas/m² das áreas existentes no portfólio há mais de um ano. Esta base considera as trocas de lojas dos períodos anteriores.
Vendas nas Mesmas Lojas (na sigla em inglês SSS): Vendas de lojas em operação há mais de um ano.
Vendas por m²: O cálculo de vendas/m² considera apenas a ABL de lojas que reportam vendas, e exclui as vendas de quiosques, uma vez que estas operações não estão incluídas na ABL total.
VGV (Valor Geral de Vendas): Refere-se ao total de unidades à venda em um empreendimento imobiliário multiplicado pelo valor de tabela de cada uma.
Segmentos de shopping centers:
Praça de Alimentação & Área Gourmet – Inclui operações de fast food e restaurantes
Diversos – Cosméticos, livrarias, cabeleireiros, lojas para animais, etc.
Artigos para o lar e escritório – Lojas de aparelhos eletrônicos, decoração, arte, materiais para escritório, etc.
Serviços – Centros esportivos, centros de lazer, teatros, salas de cinema, centros médicos, bancos, etc.
Vestuário – Lojas de roupas, calçados e acessórios femininos e masculinos.
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