Fórum Fundos Imobiliários

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7.142 comentários sobre “Fórum Fundos Imobiliários

  1. Olá pessoal, tudo bem?
    Gostaria de tirar uma dúvida sobre IR em FIIs. Como fica a apuração dos lucros quando eu vendo cotas de um FII em preços diferentes na mesma nota de corretagem? Vamos a um exemplo para ficar mais fácil:

    Preço Médio: R$ 90,00
    Total de Cotas: 200

    Venda:

    Total de Cotas: 200 (zerando posição)
    Executadas:
    – 50 a 101,50
    – 50 a 101,00
    – 50 a 100,80
    – 50 a 100,50

    Custos: R$ 10,50

    Eu sei fazer apenas quando vendo a um preço, mas quando é assim em preços diferentes, não sei como calcular.

    Obrigado.

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    • Se as ordens forem executadas no mesmo dia a corretora já faz o calculo do preço médio de venda.

      Resumo abaixo da nota vem o preço médio de venda ,este preço médio de venda é que você deve usar para apurar o imposto.

      Exemplo tu manda uma ordem que é executada parcialmente em 5 vezes, adiante a ordem é executada completamente, porém o preço de compra ou venda foi feitos em diferentes faixas de preço.

      Adiante você pode conferir a nota de corretagem abaixo ” Preço médio de compra ou venda”

      Aparece da seguinte forma na nota de corretagem

      – Venda 1
      – Venda 2
      etc
      Abaixo aparece o seguinte itens: Quantidade , Preço médio

      Curtido por 2 pessoas

    • Git,
      Se você tinha 200 cotas a preço médio de 90,00. Então o lucro apurado será:

      – 50 cotas vendidas a 101,50 com lucro de 11,50 em cada ou R$575,00 de lucro nas 50 cotas;
      – 50 cotas vendidas a 101,00 com lucro de 11,00 em cada ou R$550,00 de lucro nas 50 cotas;
      – 50 cotas vendidas a 100,80 com lucro de 10,80 em cada ou R$540,00 de lucro nas 50 cotas;
      – 50 cotas vendidas a 100,50 com lucro de 10,50 em cada ou R$525,00 de lucro nas 50 cotas;
      – Lucro bruto: 575+550+540+525 = R$2.190,00
      – Lucro líquido = 2.190 – 10,50 = R$2.179,50
      – Valor do IR = 2.179,50 X 20% = R$435,90 a pagar no último dia útil do próximo mês

      Lembrando que se você tiver algum prejuízo acumulado com movimentações de FII você pode abater deste total a ser pago.

      Curtido por 5 pessoas

      • Prezados:
        Aproveitando o ensejo. Se eu vendo com valor abaixo do valor de compra, ou seja, realizei com prejuízo, não faço nada em relação ao IR. É isso mesmo? Obrigado

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      • Se teve prejuizo tem anotar tudo bonitinho para compensar quando obter lucro.
        EX

        Mês 1
        Operação 1 = – 1000
        Operação 2 = + 1000
        Operação 3 = – 1000
        Saldo do mês = – 2000
        Carrega o prejuizo para o mês seguinte e não precisa recolher darf

        Mês 2
        Operação numero 1 = + 1000
        Operação numero 2 = + 5000
        Saldo do mês = + 6000

        – No próximo mês você deve calcular o saldo geral : 6000 – 2000 = 4000

        O Imposto deve ser recolhido sobre os 4000 remanescente .

        Zerou o saldo recomeça o processo novamente !

        Prejuízo são cumulativos e podem ser abatidos dos lucros remanescentes, é necessário ter um controle rigoroso nas planilhas de acompanhamento para não comer bolar e pagar mais ou menos imposto no mês base.

        Curtido por 2 pessoas

  2. Sem recursos, PPP do Porto Maravilha agoniza

    O esfriamento do mercado imobiliário carioca asfixia o Porto Maravilha, segunda maior parceria público-privada do país (PPP) – um contrato de R$ 8,3 bilhões para reurbanizar e prestar serviços públicos em área de 5 milhões de m2 na região portuária do Rio de Janeiro

    Curtido por 1 pessoa

  3. Estudos&Curiosidades

    No final de 2015 limei boa parte dos meus FIIs, principalmente de escritórios, logísticos e shoppings, por acreditar na piora da recessão. E reapliquei boa parte em ativos que considerava mais seguros para o momento: agências e hospitais. Minhas perspectivas eram de piora dos fundamentos e da rentabilidade. Olhando o gráfico, fiz o manual do sardinha: vendi no fundo. Acho que todos os fundos se valorizaram desde então. Mas no meu quesito renda, fiz um comparativo do que a minha carteira rendia em nov/2015 e do que ela renderia hoje se mantivesse todos os ativos:

    A carteira de hoje renderia 0,84% da carteira de 2015.

    Ativos em nov/2015 (subiram + caíram – igual =):
    FIIB11 +
    NSLU11 –
    HTMX11 +
    HGRE11 –
    HGLG11 =
    HGBS11 –
    BBPO11 +
    XPCM11 –
    SDIL11 –
    RNGO11 –
    SAAG11 +
    VRTA11 –
    BMLC11 –
    FEXC11 –
    BRCR11 –
    KNRI11 =
    AGCX11 +
    HCRI11 +
    PRSV11 –
    EDGA11 –

    Curtido por 4 pessoas

  4. Fórmula 85/95 agravou desigualdade de renda e custa R$ 200 mi por mês

    “A nova fórmula garante benefício integral a quem atinge os pontos necessários. Antes de julho de 2015, o fator previdenciário reduzia o valor total do benefício; ela agravou a desigualdade de renda e custa ao menos R$ 200 milhões por mês aos cofres do governo.”

    Lendo a matéria do título me deparei com a seguinte informação:

    “Uma mulher, por exemplo, com 32 anos de contribuição e 53 anos de idade pode receber perto de R$ 5.500 se tiver contribuído pelo teto do INSS.

    Sem a fórmula 85/95, o valor seria reduzido pelo fator previdenciário de 0,544, ou seja, receberia R$ 3.009,03.

    De janeiro a maio de 2017, o valor médio recebido por quem chegou à soma de pontos foi R$ 2.937,31 (ambos os gêneros), 45% acima dos R$ 2.021,55 de quem usou o fator previdenciário.”

    Deixarei aqui algumas perguntas sobre o tema:

    1) Você considera um valor suficiente para a aposentaria R$: 3.000 ou 5.000 ?
    Considere apenas você e claro, para manter um padrão básico de qualidade de vida.

    2) Quanto seria necessário acumular em FIIs hoje para ter essa renda escolhida?
    A valores atuais se você fosse montar uma carteira, de quanto precisaria comprando nos preços de hoje.

    3) Que setores e quais os possíveis candidatos comporiam esta carteira?
    Pondere muito bem a resposta aqui, pense que seriam longos 32 anos de contribuição… então FII com perpetuidade, essa não seria uma carteira para “giro”.

    Curtido por 5 pessoas

    • 1 – 5000 pra mais.
      2 – Só em FII é loucura mas se quiser ir nessa 700 mil deve dar.
      3 – Tijolo, papel não.
      Lembrando que o salario médio com carteira assinada está por volta de 2300 no Brasil.

      Curtido por 1 pessoa

    • 1) Você considera um valor suficiente para a aposentaria R$: 3.000 ou 5.000 ?
      Considere apenas você e claro, para manter um padrão básico de qualidade de vida.

      Nenhum dos 2. Saúde será MUITO CARA. Triplique esses 5000.

      2) Quanto seria necessário acumular em FIIs hoje para ter essa renda escolhida?
      A valores atuais se você fosse montar uma carteira, de quanto precisaria comprando nos preços de hoje.

      Já respondi. Meu fuck you corrida de ratos é 5mi em ativo gerando renda passiva.

      3) Que setores e quais os possíveis candidatos comporiam esta carteira?
      Pondere muito bem a resposta aqui, pense que seriam longos 32 anos de contribuição… então FII com perpetuidade, essa não seria uma carteira para “giro”.

      Alocação de ativos. Não existe ativo perpetuo, patrão.

      Curtido por 3 pessoas

    • No Brasil para aposentadoria eu necessito de uma carteira de FIIS que gerasse renda acima da inflação sempre. Como a hipótese envolve possibilidades aditivas ( ” e ” ), valor por cabeça e alocação de FII necessária para atingir este valor e o país é o Brasil e o período são 32 anos ( 2049 ) e vamos nos considerar com 65 anos e os valores das cotas são os atuais e vamos mexer o mínimo possível ou até não vamos mexer nas nossas cotas e vamos considerar o custo de vida atual e vamos considerar uma possível taxação de 20% nos Fiis. O valor mínimo por cabeça seria 12-15 mil ( Plano de saúde, remédios, alimentação, vestuário, proteção contra a violência, divertimento, contas, impostos, moradia, transporte e extras). O valor total em FIIS seria 2 milhões. FIIS dependem totalmente da gestão, então com perpetuidade de 32 anos eu só vejo os do Itaú. KNIP, KNRI, KNCR. Estes são bem geridos e ninguém tira o Itaú da gestão. Pode ser que o SHPH, FIIB, PQDP, FCFL, HGLG , EDFO, ABCP , MFII e talvez até o HGRE e o BBRC cheguem lá? Pode sim, mas vai depender da gestão ( continua boa ou melhora e o ninguém conseguir fazer uma malandragem e tirar um bom gestor) e de muitas outras variáveis. Então mesclaríamos nossa carteira com uma posição bem maior dos 3 primeiros, com posições inferiores de 4 a 6 Fiis dentre os últimos .

      Curtido por 2 pessoas

  5. A dura lição do Fies

    O Ministério da Fazenda divulgou, na quinta-feira 6, as novas regras do programa estatal de financiamento estudantil Fies.

    A meta é reduzir a inadimplência, hoje em 46%, e ampliar o número de vagas para 300 mil em 2018, ante as 205 mil previstas para 2017.

    Estudantes de baixa renda terão mais problemas para pagar o empréstimo, e terão de autorizar um desconto obrigatório de até 30% em seus futuros salários, a partir do momento que conseguirem emprego.

    Curtido por 2 pessoas

    • As regras mais duras para a concessão e para a cobrança dos financiamentos devem reduzir o interesse por sua procura, o que afeta as empresas de ensino superior, como a Kroton, de Rodrigo Galindo.

      As ações dessas companhias fecharam em baixa na quinta-feira 6, seguindo-se à divulgação das medidas.

      Os papéis da Kroton recuaram 1,67%, os da Estácio caíram 1,8% e as ações da Ser Educacional perderam 1,17%.

      Curtido por 1 pessoa

      • Muito abuso….tinha o preço normal (mais barato) e o preço pro fies (mais caro), faculdade fazendo campanha para os alunos já matriculados migrarem para o fies (mais garantido receber do governo), cursos de baixa qualidade….

        Curtido por 2 pessoas

      • Os cursos são muito fracos na maioria. Se aplicar uma prova com regra de três, cálculo de área e trigonometria reprova metade dos engenheiros formados pelos fies, junta isso com a crise, o cidadão se forma e vai ser motorista de uber, sem chance de conseguir pagar o financiamento.

        Curtido por 4 pessoas

      • Falta de vergonha na cara….ou péssimo controle de risco e garantias de quem concede o financiamento, rs.

        Vendeu-se a ideia que bastava obter um diploma de curso superior que o salário automaticamente melhoraria, a empregabilidade, etc….muita gente viu que não é bem assim.

        Curtido por 3 pessoas

      • Tetzner e tofaus mataram a charada: fies sempre foi pra deixar dono de faculdade particular rico, a pegada educacional em si era fator secundário, o que leva a outra conclusão, será que as maracutaias do governo dilma+temer só ocorreram no setor de carnes (jbs) ???

        obs: não foram só os donos de faculdades que ficaram ricos, os bônus pra diretoria e alta gerência no setor privado de universidades/faculdades faziam inveja aos bônus dos traines da Ambev,rs.

        Curtido por 3 pessoas

      • North, esses milionários da ambev devem estar nas sedes administrativas, pois nas fábricas só vejo corte de custos, salários baixos e aquela lavagem cerebral de “sonho grande”.

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      • Tenho a mesma opinião, o fies serviu para um bando de malandros alugarem uma sala contratarem “professores” sem qualquer qualidade acadêmica, colocarem um quadro umas cadeiras e encher as burras de dinheiro de imposto. Acabou? fecha as portas e “partiu” outra picaretagem, talvez abrir um açougue e tascar uma verba do bndes. ops essa também já fizeram!!!

        Curtido por 2 pessoas

      • BOLSA FACULDADE foi mais um dos programas sociais às avessas instituído no Brasil da picaretagem pronta. Os supostos benefícios alcançados por uma minoria que entrou na faculdade pela primeira vez na família foram massacrados pela inoperância estatal na regulação adequada da liberação do dinheiro e da fiscalização dos locais que recebiam esse montante vultoso de dinheiro.
        Quem nunca soube que faculdade de Medicina era cara soube através do FIÉS. O que custava R$1500-2000 reais uma BOA mas cara mensalidade de faculdade particular em 2003, hoje já passa dos R$9.000 com facilidade (últimos dados, não atualizados) graças à falta de escrúpulos dos empresários da Educação e seus conchavos federais. Quem não sabe que existem um sem número de políticos donos de Faculdade por aí? Um dos senadores do Centro-Oeste é um dos exemplos de que o poder beneficia a quem o detém.
        Por fim, hoje enxergamos a conta voltar logo para aqueles que não a podiam pagar desde o início. Encerrada a mamata do dinheiro fácil e do retorno ZERO, ficam os buracos estruturais no país da falta de educação de qualidade e de profissionais devidamente habilitados e formados para tocar o barco adiante. E o dinheiro só foi para o bolso dos mais ricos.

        Longe de mim ser o cavaleiro do Apocalipse, mas quem sobreviver apague a luz.

        Curtido por 2 pessoas

  6. Primeiramente, gostaria de parabenizar a todos que participam desse blog. Estou impressionado com o nível dos participantes e discussões no blog. Muita gente fera num só lugar!

    No momento, estou pesquisando FIIs “de papel” pra agregar à carteira que estou montando. Gostaria de saber como vocês avaliam o risco vs. retorno entre KNCR, BCRI e VRTA (relativamente um ao outro)? Na opinião de vocês, qual deles tem em carteira papéis de maior qualidade / risco mais compatível com o dy pago nas cotas atuais?

    Curtido por 4 pessoas

    • Eu possuo os três, e gosto da diversificação, da gestão (Kinea/Fator/Banestes) e sobretudo da transparência com relação as escolhas e objetivos.
      Eles também irão sofrer com a queda da inflação, e risco todos têm, maior ou menor mas sempre existente, mas o diferencial quando a gestão é eficiente, é a mitigação desse risco e o lastro existente por trás de cada papel. No mais, uma boa estudada nos informes trimestrais e relatórios são essenciais.
      Abraços e seja bem vindo ao blog!

      Curtido por 3 pessoas

    • Os CRI que compõem as carteiras pussuem ratings. Quanto mais alto for a classificação, mais seguro é o papel e o prêmio também tende a ser menor.

      Importante olhar também o histórico de evolução do VP do papel. Se mantiver ou cair, melhor pular fora.

      Curtido por 5 pessoas

    • KNCR – CRI pós fixado. CDI (uns 15% do fundo ainda é papel de cupom mais índice mas conforme vencerem o dinheiro deve ir pra CDI).
      Gestão itau.
      VRTA – Basicamente Índice + cupom
      Gestão fator
      BCRI – misto. 40% CDI, 10% PRE, 50% índice.
      Gestão estatal, do BEES.

      Compra perto do VP. Indice vai sofrer com inflação baixa por um tempo.
      POS CDI vai sofrer com queda na SELIC.
      /5
      Eu gosto do KNCR pra ser uma renda fixa turbinada.
      VRTA como renda de indice + cupom, mais longa para ganhar com o juros.

      Curtido por 3 pessoas

    • Os 3 são bons, bem geridos, riscos e cesta de indexadores bem distribuidos (BCRI está mais concentrado em CDI agora devido a recente emissão ainda não totalmente alocada) e com performance bastante estável.

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  7. fiz um estudo do DY de cada ativo de minha carteira pra comparar com o montante percentual em $$ de cada ativo

    ________% ATIVO____% DO DY
    FII____EM $$ EM RELAÇÃO____EM RELAÇÃO
    ____AO TOTAL CARTEIRA____AO DY TOTAL em $$

    FII 1____17,55%____18,80%
    FII 2____6,57%____6,39%
    FII 3____7,67%____8,08%
    FII 4____23,45%____24,57%
    FII 5____21,49%____19,80%
    FII 6____16,51%____13,19%
    FII 7____2,26%____2,44%
    FII 8____4,53%____6,73% (este é o mais interessante. tem menos grana e dá mais DY)

    exemplificando : no FII 8 o montante de $$ representa 4,53% do total em $$ da carteira toda
    neste mesmo FII, o montante de $$ de DY em relação ao montante total de DY em $$ representa 6,73%
    ou seja, este FII em termos de DY é o mais interessante, pois com menos dinheiro aplicado ganho mais DY

    QUAl seria a relação minima ideal % de uma carteira equilibrada para cada DY de cada FII?

    O MEU DY da carteira como um todo é de 0,68% em relaçao ao VM.

    Curtido por 1 pessoa

      • a coluna dos primeiros percentuais o cabeçaho é
        % DO ATIVO
        EM $$ EM RELAÇÃO
        AO TOTAL CARTEIRA

        a coluna dos segundos percentuaais o cabeçalho é
        % DO DY
        EM RELAÇÃO
        AO DY TOTAL em $$

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    • analisando angulos de DY:
      DY baixo = PODE ser cota valorizada ou PODE ser cota barata e DY baixo mm. Neste caso, fora com o FII
      DY razoável = PODE ser cota valorizada. SE isso, pode-se pensar em vender. PODE ser também cota barata. Neste caso, ponderar se é bom vender a cota barata ou continuar com DY razoavel
      DY alto. PODE SER cota barata. Neste caso, ponderar se é bom vender ou continuar com DY alto.

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  8. Bom dia! Frase do dia (acredito que valha para Fundos Imobiliários também)…

    “Acredito que ações de empresas que não pagam dividendos sejam como figurinhas colecionáveis. Elas só valem aquilo que você convence alguém a pagar por elas”.

    Mark Cuban

    Curtido por 5 pessoas

    • Precisa-se analisar as perspectivas futuras. Se é uma empresa em maturação, não é bom deixar de crescer para para distribuir dividendos aos acionistas. Tendo uma visão de longo prazo, deixa de ganhar hoje para ganhar muito mais no futuro.

      Curtido por 2 pessoas

    • Eu detestaria investir em uma empresa que pague menos que o líquido da SELIC em relação ao capital investido. Essa história de “fazer crescer o bolo” para depois distribuir é uma espinha de peixe travada em minha goela desde que o Delfim Neto usava esse termo no início dos anos 70 (“fazer o bolo crescer” para depois fazer distribuição de renda – deu no que deu – o bolo não cresceu). Enfim… cada um deve seguir confortável consigo mesmo. 🙂

      Curtido por 8 pessoas

      • Concordo.

        Apesar de tudo que dizem os especialistas sobre as vantagens do foco em ganhos de capital, uma empresa que não paga dividendos, ou não tem lucro ou tem lucro que retém para investir no negócio.

        Ambos os casos são só uma aposta.

        Eu prefiro investir em empresas que são lucrativas e que remuneram o meu capital pagando dividendos.

        Há sim algum espaço para “apostas”, mas é claro o que são: apostas.

        Curtido por 7 pessoas

      • No Brasil precisa-se ter um cuidado com essa visão. Com a SELIC não alturas, como os 14,25% que estávamos a poucos meses, poucos negócios vão ter um ROIC acima dessa taxa. Porém essa alta taxa da SELIC não era sustentável, tinha que cair.

        Curtido por 2 pessoas

      • Empresa que não distribui é boa para os administradores. Para o pequeno investidor, nem tanto.

        Não precisa distribuir igual Selic/CDI. Mas, precisa haver alguma distribuição para que o pequeno investidor não seja obrigado a vender sua posição para comprar o arroz com feijão.

        Um modelo que me agrada: ITUB e o BBDC.

        Obviamente, há exceções, ou seja, empresas que nunca distribuíram e se transformaram em potências. A Apple é um exemplo, salvo engano.

        Mas, nesse campo, prefiro o trivial: monto uma empresa; ela tem lucro; parte do livro fica no negócio; e outra parte vai para o dono (acionista, cotista).

        Curtido por 6 pessoas

      • Linelson,

        – Bingo! Por isso que caem mais, em época de subida da SELIC, as empresas com ROIC mais próximos da taxa SELIC ascendente. E as empresas altamente endividadas. :-). Por outro lado, é a época de as empresas investirem em troca de máquinas e equipamentos de uma forma tal a diminuir os custos (e aumentar as margens de contribuição líquida). Claro que o governo dá uma mão algumas vezes. Exemplo: Na época do Collor foi reduzida a “zero” o imposto de importação sobre “teares a jatos de ar” (último estado da arte em tecnologia na época) para a industria textil se modernizar. Creio que houve também linhas de crédito com juros subsidiados. Enfim… tem que estar atento quanto uma certa margem de gordura no ROIC x SELIC. As empresas que tiverem uma gordura maior, vão ter o preço de suas ações menos depreciadas. E de novo um outro “metrics” a levar em conta: Baixo endividamento.
        – Um outra coisa interessante quando se comparam pares: Como pode alguém investir em uma IPO em que o P/L PROJETADO é > 20 sendo que existiam ações no mercado com P/L entre 6 e 10? Falo de uma que fez sua IPO, se não errei o ano, em 2007: Brasil Ecodiesel. Esse P/L estava indicado no Prospecto!!! E onde está ela??? Muita gente rasgou dinheiro e por falta de estudar. Deixaram-se levar pelo “mainstream” (para não usar outro termo bem batido). E olhe… Não estou “subindo no leão morto” para tirar um fotografia. Eu já pensava assim lá na tal IPO. 🙂

        Curtido por 2 pessoas

      • Quando vejo estes debate me lembro das empresas de crescimento do passado.

        A moda agora é a tal Radial sendo negociada com 51 de PL e expectativa de crescimento de 30% a.a .

        Curtido por 3 pessoas

      • Minha carteira só tem vaca leiteria:Taesa,Engie,Bradesco,Itaú,Grazziotin,Grendene,EZtez,Itausa

        Não compro esta ideia de empresa de crescimento no Brasil por dois motivos:
        – Economia volatil
        – Lei dos retornos decrescentes

        Resumo sobre a leia dos retorno decrescentes

        Quanto maior for a base de lucro da empresa mais difícil fica para empresa crescer seu lucro, caso contrario esta empresa tende a monopolizar o mercado de atuação.

        Então só compensa comprar crescimento em duas ocasiões:
        Quando existe uma base pequena de lucro que possa ser expandia rapidamente.
        Quando participação de mercado da empresa não é superior a 30% do mercado de atuação.

        Seguindo esta premissa para empresas de crescimento só arriscaria comprar small caps.

        Não compro empresas com PL acima de 15 ou crescimento decrescente.
        Só compro setores fundamentais para vida do cidadão assalariado .
        Não compro empresas cíclicas sem grande margem de segurança.

        Todas estas estratégia de empresa de crescimento em grande parte só podem ser aplicadas aos mercado desenvolvidos. Até hoje conheci poucas pessoas que ganharam dinheiro comprando empresas de crescimento com múltiplos esticados.

        Curtido por 6 pessoas

      • Lienson o setor financeiro paga mais dividendos porque tem uma baixa necessidade de capex ou gastos com desenvolvimento.

        O ruim destas empresas de milhagem são as receitas vinculadas aos ciclos de mercado: O mercado de milhagem é vinculado ao varejo cíclico.

        Ainda por cima tem o dedo podre das empresas controladoras ” Aviação” tem de ficar esperto porque para torar o pequeno investidor é questão de meses.

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      • Na verdade existe 3 categorias

        Dividendos
        Crescimento moderado
        Crescimento

        Dividendo distribui 100% do lucro
        Crescimento moderado 50%
        Crescimento puro 25% .

        Dividendos: Taesa , engie, multiplus, smiles etc

        Crescimento moderado: Itau, Itausa, Bradesco etc

        Crescimento puro: MDIA, Equatorial etc

        Curtido por 3 pessoas

  9. Tetzner Journal – 08 de Jul 2017

    Capa Jornal Nova

    Carta ao Leitor

    Bem amigos do Blog, edição SEMANAL do nosso jornal dos FIIs já está no seu Email!

    Isso mesmo, toda semana você vai receber a edição com os últimos acontecimentos; e nos Relatórios Comentados a consolidação do Mês e tudo que foi destaque no mundo dos Fundos Imobiliários:)

    Edição ESPECIAL com uma Super Novidade: ainda mais informação sobre o mundo imobiliário 😀

    E no final da edição você encontra o Resumo dos FIIs Atualizado para você!

    Junte-se a nós, faça parte dessa família!

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    mini_Tetzner Tetzner

    Nesta Edição:

    • Carta ao Leitor…2
    • Conteúdo…3
    • Panorama Econômico Imobiliário…7
    • Fatos que marcaram a Semana…8
    • Resumo dos FIIs…64
    • Nota…69

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  10. O rendimento como indicador na tomada de decisão de investimento.

    Atualmente me parece que a grande maioria dos investidores toma como base em primeiro lugar o rendimento na tomada de decisão de investimento, deixando para segundo plano, quando o faz, a análise qualitativa de cada FII do qual pretende se tornar cotista.
    Ao comparar apenas o rendimento do FII com o rendimento da renda fixa, tesouro direto p. ex., o investidor pode estar incorrendo em alguns erros.
    FII é renda variável, todos sabem que a cotação varia, mas muitos esquecem que o rendimento também varia, para cima e para baixo.
    Não adianta olhar rendimento passado, pois o rendimento futuro de um FII depende de uma série de fatores, portanto o investidor ao se tornar cotista de um FII tomando como base apenas o rendimento é o mesmo que dirigir olhando pelo retrovisor.
    E você, concorda que dar relevância exagerada ao rendimento na escolha dos FIIs pode ser um grande equívoco ?
    Em quais armadilhas podemos cair ao utilizar apenas o rendimento como indicador ?
    Como podemos evitar a tentação de simplificar a análise de investimento reduzindo-a apenas ao rendimento ?
    Faz algum sentido apenas comparar rendimento de FII com tesouro direto na tomada de decisão ?

    Que esta breve reflexão possa aprofundar o debate afim de evitar prejuízos e aumentar os lucros de cada um no futuro.

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    • – Eu olho renda, sim. E por prazo longo. Já que estamos falando de renda variável, vou pegar um extremo “mais variável” e que são as ações de CIAS abertas. FESA4 vem distribuindo dividendos, de forma habitual e permanente (todos os anos!), desde 1996 (meu histórico). E este é um exemplo pouco conhecido. Exemplo mais conhecido: ITSA4. Também mesmo histórico de dividendos. Para mim é um histórico muito grande (tamanho da amostragem) para se desprezar o valor estatístico. Voltando aos FII’s… Como desprezar o rendimento futuro e conhecido de alguns contratos atípicos? Principalmente quando se está na fase de viver de renda? Posso até entender que na fase de acumulação deva se dar maior peso a outros quesitos, no entanto, renda firme por 10 anos a frente (comparado a outros pares, claro), é algo de peso alto para quem está na fase seguinte a de acumulação. E para quem tem ações em carteira, o histórico sistemático de dividendos.
      – Concluindo… para quem vive de renda, dar alta relevância ao rendimento não é um equívoco. Não para mim. 🙂

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      • O primeiro fator que eu observo quando vou investir em FII é o yield mensal, que na minha visão junta o preço (custo de oportunidade) e o rendimento. Como FII para mim é aposentadoria (isenta de IR!!), para o quesito renda dou sim muita relevância. Se o FII estiver relativamente barato, então, é hora de comprar aproveitando a oportunidade. Não sou adepto a especulações. Renda sim, acima de tudo, aliada à oportunidade. Abraços!

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    • Tem que olhar o rendimento. Tanto o presente quanto estimar o futuro. Se o rendimento presente é inferior a outros investimentos mais seguros e não há perspectiva de melhora, já posso descartar o fundo do meu estudo. Resumindo, o rendimento serve de filtro, mas não é quem decide a aquisição.

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    • E você, concorda que dar relevância exagerada ao rendimento na escolha dos FIIs pode ser um grande equívoco ?

      De pleno acordo. Uma métrica de escolha que se baseia (muito) mais nos rendimentos do que nos fundamentos que os balizam, embute uma ampliação nos riscos já inerentes a este tipo de ativos e, consequentemente, na possibilidade de materialização de prejuízos consideráveis ao patrimônio do pequeno investidor. Portanto, há que se buscar um equilíbrio entre rendimentos X fundamentos.

      Em quais armadilhas podemos cair ao utilizar apenas o rendimento como indicador ?

      O mesmo tipo daquela em que alguém investe pesado numa determinada ação que anunciou o pagamento de vultosos dividendos, sem ao menos observar no seu balanço se estes são recorrentes (muitas vezes não). É a afamada armadilha “Corre que é cilada, Bino”.

      Como podemos evitar a tentação de simplificar a análise de investimento reduzindo-a apenas ao rendimento ?

      Estudo prévio e detalhado dos ativos que se adequam ao seu perfil e que despertem interesse, objetivando refinar o racional que fundamenta tal escolha para depois determinar o ingresso daqueles na carteira.

      Faz algum sentido apenas comparar rendimento de FII com tesouro direto na tomada de decisão ?

      Apenas e tão somente, não. Há outros ativos de renda fixa (LCI, LCA, debêntures, etc.) e de renda variável (ações, FIPs, derivativos, etc.) que são bons geradores de renda passiva que devem observados na comparação de retorno. Ou seja, o cálculo do custo de oportunidade vai além do TD.

      Sds.

      Curtido por 7 pessoas

    • É sem dúvida importante levar em consideração a renda na hora da análise. Um Fundo com yield baixo pode indicar um excelente ativo, mas que pode estar muito caro. Um yield mais atrativo pede, aí sim, uma análise mais apurada sobre a qualidade do ativo. Um ativo (Fundo) ruim com elevado yield não me interessa, assim como um excelente ativo com yield muito baixo – que importa um ótimo ativo que, no fim das contas, não dá uma boa renda?

      Em tempo, eu particularmente não costumo usar TD como métrica. A mim interessa mais a rentabilidade média da minha carteira de FIIs. Prefiro comparar iguais. Mas antes que me critiquem e digam (mais uma vez…rsrs) que minha análise está incorreta, isso é muito pessoal. Não existe uma fórmula única para o sucesso. Se existisse, estava tudo resolvido, era só aplica-la e fim….. 🙂

      Curtido por 3 pessoas

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