Fórum de FIIs

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3.928 comentários sobre “Fórum de FIIs

  1. Boa noite a todos, Sou novo nesse universo FII e estudando muito a composição dos papeis, além de acompanhar o blog.
    Tenho uma dúvida caso alguém possa me esclarecer . Já observei varias vezes aqui no blog na categoria carteiras comentadas pessoas com mais experiencia dizendo “esse FII é muito bom mas, a taxa de administração é alta” o que necessaáriamente é considerado um valor Alta para adm FII. Exemplo:

    BRCR11 – Taxa de administração: 0,25% do valor de mercado. Taxa de gestão: 1,5% sobre valor de mercado (até Jan/17 a taxa será 1,1% em caráter de desconto).

    Esses valores são considerados caros? correto? esse e realmente um fator a ser considerado? Desculpa se minha pergunta for muito elementar. Obrigado.

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      • Receitas janeiro = R$ 11.516.469,49 ou 0,83 por cota
        Taxa d eAdM = R$ 2.243.990,34
        Total despesas = R$ 4.141.727,77 ou 0,30 por cota
        Total sobra = R$ 1.897.737,430 << valor gasto com reforma de imóveis, Condomínio, taxas Bovespa .
        Resultado = R$ 7.374.741,72 ou receitas mensais ( – ) Total de despesas = Resultado
        Resultado por cota = R$ 0,53
        Total distribuído = R$ 12.693.240,00 ou 0,92 por cota
        ADM / receita = 19,49% sobre 100% das receitas mensais
        Despesas / receita = 35,96% sobre 100% das receitas mensais.

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      • Não
        Calculo para tu saber quando a vaca esta indo para o brejo .

        ABL FULL x M2 médio cobrado = Receita potencial
        Taxa de ADM a.m / Receita potencial = Percentual de receita cobradas sobre receita

        BRCR chega cobrar mais de 20% sobre valor das receitas mensais sem desconto concedido no ano anterior.

        Agora imagina quando tem vacância no jogo.
        ABL ocupada x m2 médio cobrado = Receita mensal

        Taxa de ADM / receita mensal = Percentual da taxa de ADM sobre receita.

        Para saber quanto você paga ao ADM o calculo é o mesmo feito pelo Leonardo acima, lembrando que taxa de ADM é ajustada por índices anualmente ” IGPM” ” IPCA” etc ou seja todo ano tem reajusta na taxa base que se cobra.

        Existe uma taxa básica que ADM vai receber mesmo que valor de mercado da cota caia bastante impactando nas taxas cobradas, existe um piso de valor a qual é reajustado anualmente.

        Ultimo Mês
        HGRE <<8,93% salvo por receita extraordinária a média fica em 12% até 14% a.m

        KNRI = 19,49% sobre receita mensais com queda anunciada nas receitas.

        HGBS = 17,37%

        HGLG = 4,99%<<< Impactado por receita extraordinária

        Curtido por 3 pessoas

    • E como da louiz, vira e mexe sou obrigado a me desfazer de alguns fiis q nem passava pela cabeça vender, mas se tem uma coisa q não suporto é lucro gordo e fácil, não aconselho ninguém a fazer tal coisa, a menos que tenha uma certa segurança do que está fazendo. Mas veja Louis q até Shph eu vendi essa semana, vendi apenas uma parte e pretendo um dia recomprar de novo a preço menores. Tenho feito isso ultimamente mas não existe garantias de q vai funcionar para sempre então é bom ter cautela. Vendi também mais Cbop pois vinha me fartando dele toda vez q se aproximava dos 600, fiz de cado pensado e fiz com outros vários fiis, e continuo a fazer com fiis q acho q pode dar um lucro de ganho de capital, no momento vou mencionar um que estou estocando para ter em carteira, mas também para o fim de tentar ganhar algum vendendo o excesso caso ocorra o q penso, não é dica para ninguém, deixo bem claro, erro também às vezes, não acerto todas, mas o fii em questão é MFII, penso que quando acabar a oferta, e se os fiis ainda seguirem pressionados pela oferta e procura como estão acho q pode ter um ganhozinho nas cotas dele, veja isso não é conselho, apenas eu estou arriscando, somente por estarem os outros fiis muito caros penso q esse e mais alguns fiis, ainda podem dar alegrias. Caso não saia como planejado não tenho nenhum problema em ficar com as cotas dele a mais em minha carteira, pois é um fii q gosto muito…

      Curtido por 1 pessoa

      • Caro InterceptorFii, a maioria dos meus FIIS investi há 1 ano, janeiro de 1016, estou com valorização média de no mínimo 30%! Até PQDP que iniciei em janeiro agora por R$ 2000, já valorizou quase 20% em 1 mês….Mas ainda estou muito concentrado em RF, minha intenção é diversificar, por isso ainda não vendi nunhum FII. Tenho medo de vender e não conseguir comprar mais pelo mesmo preço…. Mas dá uma vontade de realizar o lucro heheheheh Falta coragem.
        Abraços

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      • Almocei hoje com o Barão e ele me convenceu que quem gosta de FII de tijolo, se os juros continuarem caindo o investidor vai ter que se conformar com renda abaixo de 0,8%. Parece recomendação acaciana mas as vezes alguém tem que nos lembrar que dois mais dois não dá cinco.

        Curtido por 7 pessoas

      • É Louis o q o ágio da moda faz não é mesmo. Grande conejo 0,8% hoje já é luxo, concordo com linelson, já tá difícil mesmo esse patamar, restam poucos fiis com essa margem, mas ainda tem alguns, basta garimpar um pouquinho que acha. Eu mesmo tenho um que gosto muito, ele tá pagando quase 1% e não é xpcm q tem imóvel em macaé, falo de um fii q tem imóveis em Brasília e um grande imóvel no rio com uma área de terreno q mais parece um sítio. Reajustável todo ano, contrato atípico, longo, um deles longo até demais, 2025, inquilino melhor possível, bom todos já sabem de quem eu falo né, mas veja bem como Ainda tem alguma coisa dando sopa Ainda. “Minha única e exclusiva opinião”

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      • Para Hemmer: de minha carteira BRCR 0,82% (0,97% em fev mas não recorrente), XCPM 0,90%, SPTW 0,84% , FIGS 1,41%. Apenas fundos de tijolo, de que estamos falando aqui. Se pesquisarmos na carteira do IFIX poderia encontrar mais alguns. Já os fundos de papel estão mais generosos. Mas como alerta o Barão – se os juros caírem mais, os fundos de papel também vão sofrer. Essa – a precificação do mercado – seria a causa principal da subida dos preços dos fundos de tijolo.

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      • O problema de você vender agora é não conseguir voltar mais depois e ficar fora do mercado. Ou recomprar caro, gastando seu lucro e ficando com um yield menor, de quebra.

        Vender faz sentido quando se trata de uma alta pontual. Neste momento é melhor apreciar os números bonitos da carteira e esperar uma reversão na curva de tendência para vender. O que, nem de longe aparece neste momento.

        Comprar agora, também não vejo oportunidade. O melhor a fazer agora é….nada.

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    • Conforme sobe vou vendendo, muita coisa! Reequilibrando a carteira, como comprei muito nos bons tempos da Dilma, vou realizando lucros e prejuízos, reequilibrando a carteira, dessa forma foram embora os Micos do BBVJ, RDES, WPLZ, BCFF e muitos Puro-Sangues, que com o lucro das vendas, recebi de uma só vez, o que receberia mensalmente no prazo médio de dois, três ou mais anos, dessa forma foram embora o JRDM, KNRI, ONEF, AGCX, PQDP. Recomprei um pouco de PQDP com uma queda pontual em dezembro, mas no mais estou quieto, quase não tenho, mais nada de prejuízos a compensar, mas se o IFIX continuar a subindo muito, “bora” pagar 20% de IR.

      Abraços e bons investimentos

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  2. Pesquisa Aluguel/M² – Ed 34 – Fev/17

    Capa Pesquisa de Aluguel - FII

    Com muita informação e comparativos regionais dos valores de locação!

    Com a pesquisa de aluguel você poderá verificar a capacidade de reposição e manutenção do rendimento, ter acesso à informações valiosas, como datas dos reajustes, conferir as margens de segurança oferecidas pelos fluxos de receitas, vigência/duração dos contratos e multas.

    Ferramentas que ajudam o investidor no estudo aprofundado!

    Ao final definimos uma seleção para acompanhamento da evolução; peça já o seu exemplar!

    Ícone Assine

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    • Para setor imobiliário, teto do FGTS não trará lançamentos

      O novo teto para financiar imóveis com o FGTS, de R$ 1,5 milhão, vai ajudar as incorporadoras a diminuir o estoque de unidades, mas não resolverá os gargalos do setor, segundo diretores de empresas do segmento.

      ué… não gostaram? rs afinal quanto de financiamento precisa??

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    • Mercado financeiro especula que nota de crédito do Brasil melhore

      A euforia no mercado financeiro dos últimos dias fez com que investidores flertassem com a ideia de que o Brasil poderia melhorar a nota de crédito, apesar da fragilidade das contas públicas do país.

      mais “good news” ?? agora vai!! 😀

      Curtido por 2 pessoas

    • Príncipe árabe elogia João Doria
      by Mauricio Lima

      Na viagem ao Oriente Médio, João Doria fez um périplo pelos fundos soberanos. Num deles, o Adia, foi recebido pelo príncipe Hamed Bin Zayed Al Nahyan, irmão do presidente de Abu Dhabi.

      Nunca nenhuma autoridade brasileira havia estado com o tal príncipe. Dono de um fundo de 900 bilhões de dólares, ele ficou cerca de uma hora com Doria.

      Ao final, surpreso em saber do ineditismo do encontro, o prefeito perguntou por que ele o havia recebido. “Não gosto de políticos. O senhor é um gestor. Por isso, lhe recebi”. Doria saiu exultante.

      é parece que o tal vídeo do Dória deu resultados!! Aí Rio de Janeiro, faz igual!!! 😀

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  3. A remuneração nada justa dos Administradores/gestores é só a ponta do iceberg. Ou o lado negro da força.

    Não seria muito mais justo que a taxa de administração fosse vinculada aos resultados ? Por exemplo o total dos aluguéis recebidos no caso dos FIIs de tijolos.
    Nós, pequenos investidores, nos aventuramos a enfrentar um mercado protegido, manipulado, viciado e podre.
    Protegido pelos órgãos reguladores fiscalizadores que protegem os interesses de quem ? Manipulado por eles, as grandes corporações e instituições, viciado em velhas práticas abusivas e apodrecido na imoralidade de atos nada elogiáveis.
    Tudo regulamentado, sacramentado e oficializado para tirar o nosso dinheiro no primeiro piscar de olhos. Nessa luta completamente desigual, nós armados com paus e pedras, eles com armas atômicas, conseguem regulamentações favoráveis, forjam altas e baixas e muito mais ao bel prazer de seus interesses.
    Quem nunca perdeu dinheiro com R.V., não por falta de estudos e dedicação, mas por regras que surgiram do nada, regulamentações que mudaram da noite para o dia e fizeram as cotações inverteram de rumo de repente.
    Somos muito, porém fracos, não passamos de meros passageiros nesse mercado, observe bem : O IFIX está em tendência de alta desde o início de 2016 e vem fazendo sucessivos topos históricos, tal movimento de alta em magnitude e duração já está beirando o incomum, algo a ver com as atuais regras de remuneração dos administradores/gestores ? As cotações não fazem movimento de correção, como seria normal acontecer, talvez pela atuação dos tais formadores de mercado, que nada mais fazem do que atuar pelos interesses … de quem mesmo ? Nossos que não são.
    E o que nos oferecem ? Com exceção de alguns FIIs cujos imóveis são de boa qualidade, ao contrário grande parte tem suas carteiras compostas por imóveis cacarecos, aqueles que ninguém iria comprar, então inventa-se um FII para desovar o encalhe e “voilà” é dourar a pílula e empurrar no mercado, bem sobrevalorizado, negócio da China, e nós acreditamos, compramos e ainda ficamos satisfeitos e orgulhosos .
    Mas por que tudo isso acontece, por que nos deixamos enganar de maneira tão infantil ? Ora, tudo isso fica enormemente favorecido de acontecer em países extremamente burocratizados, regulamentados e fechados. Tudo montado para proteger os interesses dos grupos mais fortes, infelizmente estamos longe, mas muito longe mesmo de ter um mercado mais livre e justo, nessa matéria somos mais socialistas que a China. Nosso mercado ainda muito imaturo está mais para uma arapuca para os pequenos investidores. Então por que nos aventuramos por essa selva ao invés de investir em mercados mais maduros e seguros mundo afora ? Falta de opção, conhecimento, coragem, capital ou puro comodismo ?
    Antes de colocar suas suadas economias em R.V. estude muito, nunca pare de estudar enquanto tiver dinheiro aplicado em R.V. para evitar cair nas artimanhas e armadilhas desse mercado.
    Espaços como este do Tetzner são difusores de conhecimento onde nós pequenos podemos nos fortalecer e se preparar melhor para enfrentar essa selva. Já somos uma pedra no sapato deles e vamos continuar a crescer e incomodar cada vez mais.
    Viva o Tetzner e viva o blog cada vez mais unido e forte.

    Curtido por 16 pessoas

    • Trix, post pra ser lido e relido vários vezes. Mas, vou me permitir ser o advogado do diabo.
      Vários foristas aqui são ou eram donos de imóveis físicos e os trocaram parcial ou totalmente pelos FII, tamanha a dor de cabeça que esse tipo de investimento dá. Imobiliárias deonestas, inquilinos difíceis, inadimplência, IR sobre os alugéis.
      Aí te pergunto:
      1:FII não é mais tranquilo que imóvel físico? Sei que FII não é exatamente igual, mas não deixa de ser investimento imobiliário, concorda?
      2: Mesmo os FIIs dando rendas reais hoje de 0,5-0,6% am., ou o equivalente a um DY anual de 6-7,5%, quais ações dão isso? Poucas, concorda?
      3: Quais outros instrumentos temos para usufruir a renda com certa presivibilidade sem dilapidar o patrimônio?

      Acho que o mais importante, no caso de nós pequenos investidores é:
      1- Diversificar. Devemos ter consciência da nossa ignorância e ser humildes. Diversificar sempre.
      2- Estudar. Ler os relatórios mensais e acompanhar o Blog já nos deixa bem mais seguros. Dificilmente alguém faz uma grande bobagem estudando.

      Saudações.

      Curtido por 3 pessoas

    • Belo texto do Trix… E precisamos sim tocar o dedo nessa ferida, naturalmente formadores de mercado foram criados para ações de empresas novas no mercado aberto e ou com pouca liquidez e para este fim são totalmente justificáveis mas para cotas de fundos imobiliários é o fim da picada..

      Curtido por 4 pessoas

      • Concordo com boa parte dos textos acima, mas cabe ressaltar que o que houve nos últimos 2,5 anos nos fiis foi atípico, tivemos uma oportunidade ímpar de comprar cotas extremamente descontadas. Isso não é o normal, no mundo real não existem descontos da mesma magnitude para os tipos de imóveis que tivemos a disposição nesse mercado. Lembro bem dos cotistas do SHPH recusando a preferência de uma proposta de compra de 15% do fundo a aprox. 820/cota, quando a cotação estava abaixo de 600, que foi exercida por algum investidor, pois a proposta era firme. Hj se paga mais de 900 pela mesma cota. Afinal, valia ou não valia? Claro que o imóvel valia, todos sabem bem disso. Por isto, zerar o desconto do VM em relação ao VP é perfeitamente normal… não são só os fiis que estão passando por isto, voltamos com tudo aos IPOs, TD flertando o rendimento de 4%, dólar beliscando 2,xx , o dinheiro está voltando ao país minha gente.
        Felizes dos colegas do blog que tiveram tranquilidade e aproveitaram excelentes oportunidades de capitalizar seu dinheiro nesse período de crise e turbinaram seus investimentos. A próxima janela como essa talvez somente se abra em uns 8-10 anos…

        Curtido por 2 pessoas

    • Trix, muito legal teu posto. Concordo com muito, discordo de um pouco também..

      Sobre as sacanagens das agencias regulatórias e dos gestores, não tiraria um A do que vc disse.
      Mas acho que a questão é: o que fazer? Podemos nos organizar, de forma organizada, fazer solicitações à BOVESPA. Tipo: retirar o agente formador de mercado..

      Sobre aqui ser o lixo do mundo e investir nos USA da vida ser muito melhor, terra dos justos… Será? Fannie Mae te lembra de algo? Eles deram um rombo de 12 trilhões de dólares!!! Olha o grau de sacanagem que rolou com os investidores de lá. Tudo chancelado pelas agências de risco. Pega todas as sacanagens do Brasil, multiplica por 100, e ainda assim não vai equivaler ao que rolou nos USA….E quer saber? Não mudou nada…. Logo, acho que, como o Leo disse, FII não é uma ferramenta perfeita, o Brasil não é perfeito, mas sabendo usar pode sim ter bons resultados.

      Sobre as cotações estarem todas altas devidos aos formadores de mercado… Será? Não estamos mantendo a histórica correlação com juros longos? Me parece que sim.. Tem FII que cobra sobre a distribuição e subiu pacas, muito por influência direta (influência não dirigida, ao acaso mesmo) do BLOG, tipo FIIB11. Depois que virou queridinho aqui da moçada ele bombou pra estratosfera…

      E por fim. Há uns 2 anos eu e vc tivemos uma conversa mais ou menos assim: O Brasil é realmente uma coisa ruim, queria muito que houvesse uma janelinha nos próximos anos para sacar tudo que tenho aqui e mandar pra fora. Era uma situação meio desalentadora na época. Mas não estamos nesta janela?

      Curtido por 3 pessoas

      • Hemmer dólar ainda tem muito a cair se levarmos em conta o fluxo positivo na bolsa tupiniquim , já da para começar montar pequenas posições no mercado global operando na contra mão deste fluxo.

        Tudo que envolve política esta diretamente ligada a corrupção ” Fannie e MaC” eram bancos privados controlados pelo governo, na verdade governo mandou emprestar crédito sub prime dando como garantia aportes do tesouro nacional.

        Uma pedalada americana, igualmente ocorreu com bancos público nacionais KK Boa parte da política desenvolvimentista sempre foi baseada nestas ferramentas, estimular economia por meio de empréstimos e crédito podre sem lastro em poupança.

        Tenho como convicção que ativos brasileiros podem se valorizar ainda mais , neste momento será uma ótima janela para montar carteira no exterior.

        Quem queria montar carteira no exterior o momento esta chegando minha gente!

        Curtido por 5 pessoas

    • Nota se que a maioria dos discursos pelo país afora , embalados por uma onda otimista até mesmo por grande parte dos veículos de comunicação seja ele qual for, já estão colocando como resolvida a situação crítica que ainda vive o Brasil. finalizo da seguinte forma, se o Brasil está redondinho como estão pintando, bolsas, fiis, e outros vão continuar surfando essa onda, agora se o país ainda estiver com problemas de ajuste de contas, lava jato com suas delações, problemas políticos, graus de investimentos negativos, déficits pra todo lado, guerra civil como natal, Espírito Santo, Rio de Janeiro, onde pessoas estão sitiadas em suas casas, aí meu amigo, nada disso tá certo ainda, e quando passa a ondinhas sujeito fica com as calças nas mãos, então devagar com o andor que o santo e de barro. Quanto aos fiis, existe imóveis físicos a rolé a venda, e quando os preços dos físicos começarem a caírem, como já estão, aí sim poderemos ter uma certa ideia de como as coisas vão ficar, nunca vi em toda minha vida tanto imóvel a venda ou abandonado, principalmente em alguns dos melhores lugares de São Paulo. Penso que tem muito chão pela frente ainda, para podermos achar que as coisas estão caminhando para o paraíso.

      Curtido por 2 pessoas

    • E podemos observar que essa alta, a maior alta de toda história dos FIIs no Brasil, praticamente coincide com a entrada em vigor da instrução 571 da CVM. E também coincide com a queda dos juros futuros. São dois ingredientes que isoladamente já são determinantes para uma forte alta do IFIX. E juntando estes dois, estamos vivenciando esta super explosiva alta! Acho o mais sensato, por enquanto parar de comprar FIIs e procurar outras alternativas para rentabilizar nosso dinheiro.

      Curtido por 3 pessoas

      • O que despertou a maioria do interesse em pessoas a comprarem fiis nesses valores foram a impressão falsa de que é um investimento que daria 1%, não atentaram que com a cotação subindo e possível vacâncias e outros fatores essa porcentagem não se concretizará. Não tendo como seguir investindo, muitos podem se sentir desestimulado e se desfazer das cotas, aí vem aquela avalanche e consequentemente ciclo de quedas. Bem típico daquelas coisa de modas sabe. Os compradores são muitos novos e os próprios que já possuíam fiis se animaram ao verem também as cotas subindo, quando tá caindo e a renda subindo q a melhor parte do negócio aí todos querem vender, bem típico de estômago fraco mesmo.

        Curtido por 1 pessoa

      • Interceptor.. Não tente simplificar tanto.. As coisas não são assim tão simples.. Não use tanta heurística.. Atalhos mentais para explicar situações complexas..
        Ali por 2015 ninguém queria FIIs.. todo mundo só enxergava nuvem negra.. Eu lembro que fui num churrasco, tinha um amigo lá que fazia MBA, ficou o churrras inteiro me zoando que eu era como todo brasileiro que não sabe fazer conta de custo de oportunidade, etc, que os FIIs iam desabar, por mil motivos…
        Depois disso aconteceram inúmeras coisa que não estavam no radar.. O SHPH que paguei uns 5xx agora é negociado a 8xx a 9xx.. Tudo quanto é “especialista” agora manda comprar.. Putz…
        As coisas são muito complexas para fazer pouco caso e menosprezar o racional dos outros..

        Curtido por 4 pessoas

      • Não manda não q vai passar vergonha, pois um dia ela vai voltar a cair e tudo será como deve ser em renda variável. Hemmer foi justamente isso que falei, quando começa a cair todos pulam fora e aquilo que parecia uma maravilha para eles se torna um pesadelo. Quando na verdade deveria comprar mais pois o rendimento subirá diante cota baixa, caso fii seja um bom fii.

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      • Na época dessa instrução, eu alertei que a não ser que houvesse a tendência de sempre haver prêmio (ou desconto) do preço de mercado sobre o valor patrimonial, na média, matematicamente, cobrar taxa de administração sobre o VM ou o VP seria a mesma coisa, com a diferença ENORME que cobrar sobre o VM é mais justo economicamente (e tende a alinhar mais os interesses do cotista com os do administrador). No longo prazo as cotações seguirão os preços do desempenho operacional do fundo, não há como escapar disso, nada é “manipulado” para sempre. Voltando um pouco à questão de cobrar taxa sobre receita, alguém já pensou que nesse caso fundos como XTED, CEOC e vários outros simplesmente não existiriam?! E os cotistas desse fundo, fariam como? Perderiam todo o capital aplicado simplesmente pq ninguém administraria o fundo?

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      • Pois é, Hemmer, é uma cobrança sobre a receita, mas com piso né?A gestora e administradora são bem claras em dizer “daqui pra baixo não trabalho” (inclusive já se protegem juridicamente botando este fato no contrato), e isso também ocorre com fundos que cobram sobre o patrimônio. Acho que estamos querendo chegar a uma solução matemática para um problema que é comportamental: pessoas só trabalham bem quando são fiscalizadas e remuneradas por isso. Não adianta só pagar, não adianta só fiscalizar, ambos devem ser feitos, e veja que em ambos os casos (fiscalizar e pagar) o cotista tem sim um papel central.

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    • Amigos obrigado pelos comentários, este post foi para alertar, especialmente aos que estão vindo da RF e entrando na RV agora, que RV não é navegar num Oceano Pacífico, tem seu lado bom mas também tem seu lado ruim.
      Sem dúvida FII como produto de investimento deu um passo além do investimento direto em imóvel físico, representa uma evolução nesse mercado. Mas há de se notar que FII é imóvel mas também é ativo financeiro, portanto sofre a atuação de duas forças : a do mercado imobiliário e a do mercado de capitais.
      Em se tratando de cotações estas ocorrem em ciclos de alta e baixa, creio que seria razoável nos próximos 10 anos termos uns 3 ciclos de baixa dando boas oportunidades de entrada, pois nossa economia é muito instável, as reformas que devem ser feitas em profundidade são quando cogitadas apenas superficiais, não temos qualidade política nem sequer mentalidade popular para mudar nada, sendo assim, Brasil continuará com seus “voos de galinha” e nós dançando conforme a música.
      No que se refere à mercados internacionais é prudente manter pelo menos entre 20 a 25% do patrimônio pessoal fora do país de residência de acordo com especialistas. Nesse caso pode-se considerar não só América do Norte mas também mercados europeus, asiáticos e Oceania e surpreendentemente pode-se conseguir ganhos equivalentes aos do mercado brasileiro com mais segurança e em moeda forte, mas isso é assunto lá pro Internacional.

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      • Ressaltando ainda que os formadores de mercado não fizeram a atual perna de alta do IFIX , mas sem dúvida nenhuma muito contribuem para isso tentando esticar e manter em alta o máximo de tempo possível a fim de adm/gestores ganharem mais com isso.
        Toda interferência, todo artificialismo é danoso no longo prazo, preços devem flutuar livremente sem interferências, o que eles fazem é tentar controlar as cotações impedindo sua livre flutuação de acordo com oferta e demanda. Portando a figura do formador de mercado nada mais é do que um elemento estranho ao mercado, um entrave entre comprador e vendedor e como tal deve ser extinto.
        Na prática não tem sentido FIIs com ótima liquidez com KNRI11 manter a figura do formador de mercado, cujo propósito é justamente dar liquidez, em contra partida FIIs como BVAR11 que não tem a menor liquidez não contam com formador de mercado. Entendem agora como se utilizam de um mecanismo para outros propósitos.

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  4. Pessoal, fazendo um racionais aqui da situação, diria que temos então pela frente vários fatores que impactaram os rendimentos negativamente, vou mencionar os negativos se esquecer alguns, por favor acrescentem, e quem souber os positivos para o futuro curto médio prazo, gentileza de mencionar também.
    Negativo = reajustes, com os índices beirando a zero ou até negativos podemos ter, cotas subindo, fundos mais sólidos vão ficar por volta de 0,30% e aí compensa? Revisional também com as próximas avaliações dos imóveis, vão jogar valor dos aluguéis a preço de mercado lá pra baixo, correto, e pior, ainda temos de aceitar à oferta e ficar caladinho agradecendo o inquilino por ele estar fazendo uma oferta lá em baixo, mas pelo menos no sentido de permanecer ainda no imóvel. Os outros pontos mais falandos aqui todos já sabem, aperto da economia consequentemente vacâncias, concorrência com ofertas de imóveis sobrando, inadimplência, quebra de alguns inquilino etccc… tudo isso aliado a alguns A/G que pioram substancialmente sua eficiência quando fica um pouco mais difícil administrar com vacâncias e receita curta, resumiria dizendo mais uma vez que vejo sentidos muito opostos entre preço de cota e rendimentos. Vejo muitos fatores pressionando cada vez mais cota a subir de preço por lei de oferta e procura, expectativa de de melhora, queda selic, mas como fechar essa conta se do outro lado também só faz apertar para baixo a renda? O que vai ser?

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    • Um positivo ai InterceptorFII19

      Novo teto para compra de imóveis com FGTS injetará R$ 4,9 bi na economia

      O aumento do limite de financiamento de imóveis com recursos do FGTS para R$ 1,5 milhão deverá injetar na economia R$ 4,9 bilhões neste ano. O impacto foi calculado pela Secretaria de Planejamento e Assuntos Econômicos (Seplan) do Ministério do Planejamento.

      mais dinheiro, reduz estoque, aumenta procura e segura a queda dos preços 🙂

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    • Outra positiva Interceptor

      Alimentação ajuda IPC-Fipe a perder força na 2ª leitura de fevereiro

      O índice desacelerou de 0,18% para 0,02% da primeira para a segunda quadrissemana de fevereiro

      inflação menor, maior poder de compra, menor repasse nos reajustes, sobra mais dinheiro 🙂

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    • heheh é hoje Interceptor! +1

      Novas contratações da faixa 1 do Minha Casa Minha Vida começam em março, diz ministério

      SãO PAULO, 17 Fev (Reuters) – As novas contratações para faixa 1 do programa habitacional Minha Casa Minha Vida terão início no próximo mês, informou o Ministério das Cidades em nota divulgada nesta sexta-feira (17).

      mais dinheiro na praça para absorver mão de obra, fazer a economia girar e reaquecer

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      • Então pelas projeções Knri se tudo der certo renda deve ficar em 0,75/cotas, com preço da cota girando em torno 150,00 se parar de subir né, é 1/2%. Brcr com saída da Petro, revisionais, reajuste baixíssimo (isso se houver), e possíveis mais vacâncias ou renegociações de valores de preços p baixo. Não poderia nem estar no preço q está, quem dera uma loucura de ainda subir mais por conta do oba oba, isso vai ser igualzinho 2013, depois não adianta lamentar né.

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      • Acabei de assistir uma entrevista da Miriam leitão com Arminio fraga, ele disse que o Brasil é um país anormal, único do mundo com esse tipo de comportamento da economia. Juros altíssimos por um tempo tão grande, tempo longo de duração de uma crise como essa ele diz quebrar qualquer previsão dos melhores economistas do mundo, grau de investimentos nas canelas e bolsa nas alturas, nas palavras deles isso quer dizer totalmente instável por não ter o mínimo de previsibilidade, disse que já viu também uma outra situação inusitada quando ele assumiu o cargo na economia brasileira na época em que os juros estavam em 22% com uma inflação de 2% dava uma real de 20 isso era a única nesse estilo no mundo

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      • Se ficar aí sim Tetz sim, está de acordo até com a entrevista de quarta né? Mas se não parar por aí agora, pode trazer fortes dores de cabeça futuras para sardinhadas, e também não se deve nem pensar em comparar com outros investimentos,

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      • Apenas acrescentando, quero dizer que sempre avera uma correção, oscilação, aí quem comprou na alta pode até abandonar o barco p sempre, se não tiver intimidade com renda variável pode estranhar, coisa q no imóvel físico por exemplo não acontece com essa intensidade, subi até sobe, mas cair sempre cai menos, e não tão bruscamente como renda variável.

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    • Eu migrei parte do que iria pra fiis pra ações, tanto de bancos como para especular!

      O mercado de fiis está surreal e irreal…alguns já estão precificados a rendas de 0,3-0,4% ao mês sem os impactos dos revisionais, vacâncias, etc! Prefiro dividendo de ações de bancos (nessa faixa de renda) com alta liquidez!

      Abraços!

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      • Aí sim,um investidor de verdade (que olha todo o espectro de investimentos disponíveis, não apenas um determinado tipo). Só lembrando que mesmo no mercado de FIIs, existem vários setores (lajes, logística, agências, educacional, papel, hotel,hospital, shoppings) e não necessariamente todos estão sobrevalorizados.

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      • Northeastecomy,

        Concordo plenamente…nem todos estão muito caros ou precificados, mas aí entram as minhas restrições, que cada investidor tem!

        Eu invisto em RF, TD, FIIs e Ações…faço um equilibrio percentual e vou adaptando com o tempo. Ultimamente conclui que muitas ações têm previsibilidade de dividendos e rentabilidade maior que muitoa FIIs! Na era do oba-oba de valorização de ações e Fiis pq não surfar nas ações, muito mais líquidas?

        To comprando $ em ação X e já coloco ordem de venda com 10-20% de valorização….o mercado tá muito volátil e frágil pra ficar segurando ação na mão! To fazendo isso enquanto tento pescar FIIs e acabei comprando ações de bancão que estão distribuindo dividendos próximos a muitoa FIIs! Fiquei assim!

        Lembrando que eu determinei a porcentagem do meu $ pra fazer isso! E não to querendo influenciar ninguém…é arriscado, não me responsabilizem!

        Abraços!

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    • Como se diria na economia, o modelo mental de decisão de grande parte dos investidores de FIIs pessoa física parece um AR(1) “autoregressivo com 1 defasagem”. Nesse modelo, a única informação que interessa para prever o valor de uma variável no tempo T é o valor observado dela em T-1, e, como se percebe, é um modelo adequado no máximo para o curtíssimo prazo (séries temporais mensais ou diárias, nunca anuais). Ocorre que zilhões de estudos já foram feitos com preços de vários ativos financeiros em vários países, e no curtíssimo prazo modelos AR(1) e semelhantes fracassam totalmente em oferecer algum grau preditivo, ou seja, no mercado financeiro, nem pra isso eles servem. Quando um investidor consciente vai precificar um ativo financeiro, na pior das hipóteses ele vai ter que fazer suposições para os próximos 5 anos e mais um fator chamado perpetuidade, e claro, mesmo assim pode errar, afinal como prever 5 anos de comportamento financeiro de um ativo? O que alguns fazem (eu inclusive) para diminuir a chance de errar, é ser conservador nas premissas, assim diminuem as chances de estar muito errado lá na frente. Mas o que muitos dos investidores brasileiros de FIIs tem feito? Pegam um ativo, vamos supor, com 8 anos de vacância média em 10%, aí – devido ao momento atual da economia – a vacância sobe pra 40% no curto prazo e as pessoas passam a projetar esses 40% como a nova tendência pro longo prazo (se esquecendo que durante 8 anos a vacância média foi bem abaixo disso). Ou então fazem o que fizeram com o nossa senhora de lourdes alguns anos atrás, quando começou a novela judicial sobre os alugueis: na primeira oportunidade, projetaram que aquele valor liminar seria o novo valor normal do aluguel, e por isso bateram na cota do fundo sem dó…quem comprou naquele momento de pânico, ganhou líquido 200% do CDI em dois anos (mesmo com as barbeiragens que BTG fez e ainda faz por lá). Existem FIIs que aparentam estar caros? Sim, principalmente no setor de shoppings (os já conhecidos e/ou maturados) e agências bancárias,já lajes corporativas (tirando um ou outro caso como KNRI e TBOF) parecem melhor precificadas. Concluindo, possa ser que a alta tenha ido longe demais em alguns setores, mas não podemos cair nessa armadilha de projetar o hoje como a nova realidade do amanhã, deve ser pior ou melhor, mas igual dificilmente será, e nem podemos simplesmente vender um ativo porque ele “subiu demais”.

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      • northeasteconomy

        a esmagadora maioria não faz sequer um estudo mínimo… compra “dica quente” ou vai pela opinião de alguém

        antigamente o “gerente de banco” era esse alguém, por isso o papel do blog, da comunidade debatendo os assuntos e temas é tão importante

        formar opinião, construir um racional, estabelecer uma filosofia de investimentos é algo que “dá trabalho” e sabemos bem que o “brazuca” não é “chegado” nisso kkk

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  5. Curti muito esses informe trimestrais da Bobovespa, vem bastante informação e fácil visualização!

    Agora estava vendo o KNRI, tá lá, preto no branco, dinheiro que deveria ser usado para “comprar coisas”, está sendo usado para “tapar coisas”! Na minha visão a renda deveria estar no patamar de R$0,75.

    The winter is coming! =)

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      • Zeitona na verdade não, por lei todo fundo é obrigado a ter um % do PL em ativos financeiros .
        Quando chegar abaixo de 70 milhões estaria entrado muito próximo de um limite tolerável, ademais parte dos ativos financeiro é usada para amortização de dívida imobiliária

        No ultimo mês kNRI deu fritada de uns 5 milhões no caixa e pelo andar carruagem ” Queimação” vai se intensificar adiante.

        Queda na selic = Menor correção nos ativos financeiros
        Amortização da dívida imobiliária .
        Manutenção e reformas nos prédios .
        Diferença de ao menos 2 milhões a.m entre o que se arrecada via receita e o que se distribui para o cotista.

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  6. OPORTUNIDADE DE LOCAÇÃO PARA OS FII NA CIDADE DO RIO DE JANEIRO!

    Boa tarde pessoal, tenho amigos no IBGE e soube que mais de 2000 funcionários serão transferidos para um prédio único, na cidade do Rio de Janeiro (Centro ou arredores). Inclusive saiu uma espécie de consulta pública no DOU, que copiei:

    FUNDAÇÃO INSTITUTO BRASILEIRO DE GEOGRAFIA E ESTATÍSTICA
    DIRETORIA EXECUTIVA – AVISO DE CONSULTA PÚBLICA

    O Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística – IBGE tem sua Administração Central localizada na cidade do Rio de Janeiro e distribuída em vários imóveis. Visando melhor adequar as atividades técnicas e operacionais da instituição, o IBGE necessita centralizar em um único imóvel as suas Unidades, com os seguintes objetivos, entre outros: melhorar a produtividade dos servidores, reduzir os deslocamentos entre as Unidades, reduzir a frota de veículos oficiais em uso e reduzir substancialmente os contratos de serviços de infraestrutura terceirizados. Neste sentido, vem realizar consulta pública com o objetivo de obter propostas referentes ao Projeto Básico, cujo objeto é a locação de imóvel para instalação da Sede da Administração Central do IBGE no centro e arredores da cidade do Rio de Janeiro. Os interessados poderão obter o arquivo do Projeto Básico na Coordenação de Recursos Materiais da Diretoria Executiva, localizada na Avenida Franklin Roosevelt, 166/sala 604, Castelo, Rio de Janeiro/RJ, CEP 20.021-120 As propostas deverão ser entregues em até 30 dias a contar da data desta publicação(13/2), na Coordenação de Recursos Materiais da Diretoria Executiva, no endereço acima.

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      • A fila vai ser grande…

        Só me falta o BC Fund entrar nessa e voltar a cometer o mesmo erro de outrora ao locar o ALMI para um único órgão governamental/estatal da seara federal.

        Não sei se enquadra nas dimensões e perfil do empreendimento, apenas devaneio meu que passou pela cabeça.

        Sds.

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      • Já é a segunda empresa no perfil que eu soube Mbp77… mesmo esquema, quer concentrar num prédio só pra otimizar

        Para o inquilino pode ser bom, além de conseguir barganhar muito nesse momento, mas para o FII criar dependência de novo num único inquilino seria “flórida” rs

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      • Eu até concordo que seja melhor locar do que deixar vago e gerando despesas para o fundo.

        Mas eu preferia que a base de inquilinos fosse pulverizada, dilui o risco.

        Claro, dependendo do ALMI ser o escolhido. Puro exercício de imaginação (fértil) aqui.

        Sds.

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    • Voces acreditam na implementação pelo governo Temer da tributação sobre os fundos imobiliários? reportagem recente da época dá conta de que para ampliar a popularidade o governo estuda diminuir o imposto de renda (ampliando a faixa de isenção, na verdade), e , para compensar, aumentaria a tributação sobre ganho de capital.

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      • Mario

        no momento não acho que conseguem mexer na isenção da pessoa física pequeno investidor

        FIIs já são tributados, as PJs pagam IR e PFs com mais de 10% do FII também

        o segmento hoje está muito mais organizado que da outra vez

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      • ai ficaria melhor hein, mais dinheiro circulando, menor retenção se perdendo nos cofres públicos…

        “O projeto, em etapa inicial de elaboração no núcleo do governo, consiste em isentar do tributo pessoas físicas que recebem até R$ 8 mil por mês. Atualmente, essa faixa de isenção se aplica apenas a quem tem salário de até R$ 1.900 mensais. A bondade liberaria parte da renda das famílias e, espera o governo, resultaria em aumento do consumo, uma forma de reativar uma economia em recessão.”

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      • Não sei se eu concordo com essa afirmação da matéria:

        “Nós tributamos muito o consumo e muito pouco a renda e os ganhos de capital. Quem paga mais imposto no Brasil é o mais pobre”

        O fato é que TODOS PAGAM MUITO E POUCO NOS É DADO EM TROCA

        Quer saúde? Pague convênio Particular
        Quer educação? Pague colégio Particular
        Quer segurança? Pague vigilância Particular

        Isso não é “o imposto oculto” ?

        Olha o custo de se dar emprego nesse país… veja o quanto o empresário paga ao trabalhador e o quanto paga ao governo…

        um CLT de 1.000 custa 2.000… o governo tem de focar em austeridade, economia e fazer render o que tem

        devolve parte do imposto pago a quem recolheu que vai ser o melhor programa de ativação da economia

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      • Mario

        diretamente não acredito, como disse Taxado já é… a PF pequeno investidor tem isenção

        o que podem fazer é taxar grandes fortunas ou rendas por faixa, como fazem no IR com o salário

        mas ai entra na minha visão em bitributação, pois é um dinheiro que já foi taxado e vai ser de novo porque “acumulou”

        enfim, vai dar muita discussão… eu acho que a sociedade não vai aprovar mais impostos

        qualquer político que se movimentar na direção de aumento de carga tributária… perde o mandato hoje

        o povo não aguenta mais pagar e não ver retorno, chegou ao limite social

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      • Quando uma empresa ou uma pessoa está caindo ribanceira baixo, ela se agarra a qualquer coisa, seja galho grosso(mais ricos)ou galho seco(os mais pobres) na hora da queda não tem como escolher nada, agarra se até mesmo em uma cobra 🐍 se preciso for. E para isso caminha a governação brasileira.

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      • Pois é, Fii já é parcialmente tributado, mas cerca de 70% dos aportes são feitos exatamente pelas PF que não são tributadas, concordam?
        Então, para o governo nos tributar, é fácil, fácil.
        Outra coisa, FII é coisa bem de classe média, justamente a classe que tem menos vez e voz para com o governo. Os pobres acham que a gente é coxinha, rico. O governo sabe que a gente é lixo.
        Acho que tributarem nossos rendimentos é questão de tempo.

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      • Pois é leoctba. E fico pensando como será isso após o rali q estamos vendo nas cotações. Se em abril / maio sair uma taxação nova as cotas que já estão infladas irão derreter.

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      • Ganho de capital já é taxado. O que podem é aumentar alíquota. Mas aí….pode inviabilizar o mercado de Renda Variável. Sobre os rendimentos de FIIs, a tributação não iria remediar muito os cofres públicos, acredito eu. E seria um enorme desestímulo para esse mercado que já não é assim tão vitaminado como poderia ser.

        Sei que está em estudo uma reforma tributária que visa dar mais racionalidade a esta questão. Mas não tenho detalhes dela. Algum amigo aqui tem mais informações?

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  7. Tetzner Journal – 18 de Fev 2017

    Capa Jornal Nova

    Carta ao Leitor

    Bem amigos do Blog, edição SEMANAL do nosso jornal para você ficar ainda mais ligado e atualizado nos FIIs 😀

    Isso mesmo, toda semana você vai receber a edição com os últimos acontecimentos; a edição mensal consolidada continua presente nos Relatórios Comentados.

    E no final da edição você encontra o Resumo dos FIIs Atualizado para você!

    Junte-se a nós, faça parte dessa família!

    Não é Assinante? Peça já a sua Edição, clique aqui!

    mini_Tetzner Tetzner

    Nesta Edição:

    • Carta ao Leitor…2
    • Conteúdo…3
    • Fatos que marcaram a Semana…7
    • Resumo dos FIIs…71
    • Nota…74

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    • Atualização Semanal: 18/02/17

      Blog_Prod_Serv_Livro_Cursos

      Edições de Hoje

      Carteiras do Blog

      Matrix dos FIIs

      FII AnaliSYS

      Tetzner Journal

      Não é assinante? Peça já sua Edição Aqui!

      Conteúdos Exclusivos de Assinantes dos Blog:

      • InsightsUma página restrita e dedicada a revelar os FIIs como você nunca viu
      • Trix Report: O fechamento diário dos FIIs resumido para você
      • Fórum VIP: Textos e Conteúdos Exclusivos, trazendo sempre as últimas novidades dos FIIs
      • Entrevistas: O mundo imobiliário por quem Realmente faz acontecer!

      E mais, muito mais nos comentários dos amigos aos Textos, informação valiosa para ampliar o seu estudo e conhecimento.


      Notícias da semana, você encontra aqui.

      Produtos (Mensal/Semanal)

      • a Revista a publicação vem com os Artigos dos amigos do blog, conteúdo ideal para que está aprendendo e quer um um material voltado aos Iniciantes (sai no começo do mês, dia 1)
      • o Jornal é ideal para quem já tem algum conhecimento dos FIIs e quer se manter semanalmente atualizado com os eventos de seus Fundos Imobiliários (todo sábado, no seu email)
      • os Relatórios Comentados são uma referência de pesquisa para quem busca mais sobre seu FII; nele você encontra um resumão de todos os fundos (edição atualizada todo dia 10)
      • nos Estudos o conteúdo é mais avançado, quem busca oportunidade de investimento para valorização por comparação de custo R$/m²  (Mensal, com atualização no dia 15)
      •  a Pesquisa também é voltada à turma mais adiantada, só que agora o foco é o aluguel pago x distribuído  (atualização Mensal no dia 20)

      Serviços (Diário: Segunda à Sexta)

      • o Radar traz rankings diários, ajuda no balanceamento da carteira, trazendo os FIIs mais interessantes no dia ordenados por vários critérios fundamentalistas (DY, VP, …)
      • o Nitro é a informação levada até você, a qualquer momento o fato acontece e vai direto em seu email

      Serviços (Semanal: Sábado)

      • AnaliSYS traz para você uma matriz de valores de Aluguel x Vacância x Renda
      • Matrix é uma coleção de informações com 60 páginas rankings para você virar os FIIs do avesso no seu estudo
      • Carteiras do Blog reúne a experiência de pessoas que se destacam no blog, com racionais das carteiras para você acompanhar

      MEGA Combos (Produtos/Serviços/Livros)

      • Combos são pacotes contendo os 5 Produtos da edição Mês fechado/anterior (nova edição depois do dia 20) com até 50% de desconto e envio pontual, ou então os 5 Serviços para 30 dias com até 25% de desconto, ou ainda os 2 Livros om 25% de desconto.

      Cursos

      • Você tem o Tetzner à sua disposição e Ao Vivo para explicar os Fundamentos dos FIIs no curso básico, os conceitos que levam a construção de uma carteira no Intermediário e um curso avançado para responder todas as suas dúvidas em Geral.

      Livros

      • O passo a passo do mundo dos FIIs para você que gosta de conhecer os detalhes deste tipo de investimento.

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  8. Pergunta urgente para quem entende os meandros da bolsa: achei superinteressante KNRE11 por R$ 1,10. Fui às compras e me surpreendi com ordens de compra e venda superiores a 100 mil cotas porém nenhuma está sendo executada. Será que houve algum FR e a bolsa sustou as negociações?

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  9. Galera, bom dia.

    Uma dúvida, se vários empreendimentos são indexados pelo IGPM ou IPCA, por que determinados fundos tem valor de cota muito abaixo do que seu próprio valor alguns anos atrás? sei que existem variavéis como o preço em relação ao seu VP, oferta e demanda.. mas gostaria de saber se algum dado momento, o valor da cota tende a convergir para seu valor mais equilibrado.. (como uma marcação à mercado rs).

    Enfim, tenho bastante dúvidas para avaliar se ainda com os rendimentos, os investimentos em fundos consigam ganhar do TD, por que é fácil encontrar um fundo que em tem valor abaixo do praticado há dois ou três anos antes (possivelmente estou comparando quando a SELIC era mais baixa e os valores das cotam eram maiores, aí volta a pergunta do primeiro parágrafo)

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    • Guilherme consegue dar um exemplo?

      Nos tijolos o VP vai oscilar em função de taxas de juros, aluguéis pactuados (e agora revisionados), … enfim o momento impacta na “foto” da avaliação anual

      Fundos de Fundos e Papelada sim, marcação e ajuste mensal a mercado

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    • Creio que há poucos anos atrás os preços das cotas também foram influenciados pelo boom imobiliário, praticamente uma bolha onde todos do ramo ganhavam dinheiro. Como veio a crise, quebradeira no setor imobiliário, crédito secou, empresas diminuindo de tamanho e vacância em alta, os preços das cotas também tiveram que ser corrigidos para baixo.

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    • “… por que determinados fundos tem valor de cota muito abaixo do que seu próprio valor alguns anos atrás?”

      Os motivos seriam diversos e imputáveis a certos casos, e outros nem tanto, mas em linhas gerais podemos citar alguns:

      – Má gestão; sobrepreço no valor da cota em IPO sobre o valor real de mercado; precificação de cota sobre uma RMG inalcançável/insustentável; depreciação dos imóveis; ciclos imobiliários de alta vacância; má localização dos empreendimentos; retenção de renda para obras de atualização/expansão (retrofit); alta dependência de um inquilino (em alguns casos); inquilinos em má situação financeira; ajuste no valor de cotas frente aos juros praticados/futuros (custo de oportunidade); etc.

      Sobre a comparação com o TD, um bom filtro seria você verificar o rendimento histórico acumulado de cada fundo comparado ao CDI (benchmark este sistematicamente acima da inflação), haja vista muitos trazerem esta informação no bojo de seus relatórios.

      Uns vão preencher este requisito (básico), outros nem tanto.
      Sds.

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