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2.916 comentários sobre “Fórum de FIIs

  1. Construção Aumenta procura por terrenos na cidade de São Paulo
    Busca de áreas reflete intenção de mais lançamentos a partir do quarto trimestre deste ano

    Crise? Que crise?? rs Deixem os homens trabalharem! 😀

    A intenção das incorporadoras de lançar mais empreendimentos a partir do fim deste ano começa a se refletir na demanda por terrenos na cidade de São Paulo.

    A frequência das conversas com proprietários de áreas aumentou, e o volume de negócios começa a crescer, embora ainda não se possa falar de novo aquecimento do maior mercado imobiliário do país. Os preços nominais seguem estáveis, e maior parte dos negócios é fechada por meio de permuta.

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    • Pode ser também para formação de estoque: tem muito proprietário que pode não ter condições – ou não querer gastar dinheiro – de segurança para evitar invasões/ocupações, então prefere passar adiante. Já uma incorporadora tem experiência na garantia de seus terrenos e recursos para isso. Pode haver algumas “galinhas mortas”.

      Curtido por 2 pessoas

      • Tenho terreno e sou frequentemente procurado com propostas tolas desses caras, não se fala em um centavo em dinheiro, só bla bla bla, querem te pagar com participação em imóveis, aí todos que participaram da obra é tudo imóvel p pagar serviço etccc…. se for entrar dinheiro é só lá na frente se o consumidor final tiver dinheiro p comprar algo , aí aparece a grana, e com isso vai virando essa lambança e aumentando cada vez mais os estoques de imóveis novos vazio ou tirando lugar de imóveis usados, no final vai arrebentar todo mundo..

        Curtido por 2 pessoas

    • Incorporadoras contando com o ovo no fiofó da galinha, estão apostando todas as fichas no fim da crise e que vão desovar quase todo o estoque de imóveis prontos até o fim deste ano, tudo devido a intensificação no corte de juros, será que o Brasil vai recuperar os milhões de empregos perdidos em apenas um ano ou vão inundar o mercado de crédito temporariamente até as próximas eleições ?
      Mais um voo de galinha ?
      Conforme se aproxima o período de campanha presidencial, o atual governo lançará mão de medidas populistas tais como distribuir incentivos e crédito ?
      Nesse caso as grandes incorporadoras já estariam sabendo de todo o plano do governo ?
      2018, ano eleitoral, natural esperar volatilidade nos mercados ou teremos um repique apenas dentro de um ciclo de baixa muito maior ?
      Se for esse o caso, e o período pós eleitoral ? Vamos ter outro choque de realidade descobrindo que a crise é ainda mais embaixo ?
      Se for isso mesmo então nada mudou na condução do país, repetem os mesmos erros do passado, até quando vamos continuar patinando sem sair do lugar ?
      Então, devemos esperar um ciclo de baixa na nossa economia muito mais agudo e longo com uma recuperação muito mais lenta ?

      Curtido por 2 pessoas

      • Bem… Você tem uma empresa do setor imobiliário… 2016 já tomou devolução, enrolou nas entregas, diminuiu lançamento… Agora faz o que? Fala “Vamos fechar que não tem o que fazer” ou “Vamos ver se conseguimos uns terreninhos bacanas”? 😉

        Curtido por 1 pessoa

  2. Doria quer reduzir em 30% valor dos aluguéis pagos pela Prefeitura de SP
    Prefeito orientou secretários a renegociar contratos e afirmou que administração deixará imóveis em que proprietário não concordar com redução.

    Olha o Dória ai Geeente!

    O prefeito de São Paulo, João Doria (PSDB), anunciou no domingo (15) que orientou seus secretários a reduzir em pelo menos 30% o valor dos aluguéis de imóveis pagos pela Prefeitura. A estimativa é economizar cerca de R$ 10 milhões por mês e destinar a verba para saúde e educação, segundo o prefeito.

    “Teremos que fazer uma renegociação pra reduzir no mínimo 30%. Ou fazem a renegociação ou deixamos os imóveis”, disse Doria, durante evento do programa de mutirões Calçada Nova, no M’Boi Mirim, Zona Sul de São Paulo.

    Atualmente a prefeitura aluga imóveis para diversos fins, como por exemplo para a instalação de creches e unidades básicas de saúde. Para o tucano, é de interesse dos proprietários manter o poder público como inquilino. “Melhor ter a Prefeitura como inquilina pagando em dia do que ficarem com seus imóveis vazios”, afirma.

    O prefeito afirmou ainda que o volume de imóveis alugados pelas diferentes secretarias é tão grande que a Secretaria de Gestão tem dificuldade em fechar uma lista. A ideia é melhorar a utilização de imóveis da prefeitura.

    “Vamos verificar edificações que pertencem à Prefeitura e que não estão sendo utilizadas de forma adequada, para compactar”, disse. “Para que possamos usar imóveis próprios, sempre que possível”, afirmou.

    Curtido por 2 pessoas

  3. Isso mesmo, amigo Mark Mobius. Se até eu, que já tenho certa experiência em renda variável, comete erros nos investimentos, imagina os iniciantes! Te desejo sucesso e que seus investimentos te tragam muita felicidade!

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  4. Atenção: Cuidado nas compras de FIIs nesse forte alta que tende a continuar ao longo de 2017! Os preços já estão esticados e a margem de segurança já está muito reduzida! As vacâncias e inadimplências continuam aumentando e os yelds tanto de FIIs de tijolo quanto os de papel estão caindo rapidamente! Entre a alta de 2012 e a baixa de 2013 muitos investidores que compraram na euforia ou perto do topo histórico de fevereiro de 2013 tiveram grandes prejuízos e provavelmente alguns até hoje não recuperaram o prejuízo ou tiveram rentabilidades muito abaixo de quem comprou com preços nas médias. E a atual alta já está mais forte que a alta de 2012 e tende e se intensificar muito mais, implicando cuidados mais que redobrados! Meu alerta pra quem for comprar FIIs nesse rali é que façam uma avaliação muito boa da relação risco-benefício antes de qualquer compra. Isso para que não aconteçam revezes financeiros com nenhum de vocês e que sejamos investidores cada vez mais bem sucedidos!

    Curtido por 7 pessoas

    • Giovanni, acho que todo mundo que investe em Renda Variável esta bem ciente dos riscos. Sinceramente não entendo o motivo de tanto pânico.

      Então agora não devemos comprar pois subiu muito né? Lembro do mesmo comentário quando AGCX estava em R$ 1020 …

      Curtido por 2 pessoas

      • Aqui o que eu quero dizer, é fazer uma avaliação mais bem feita da relação risco-retorno antes de comprar. E não necessariamente parar de comprar. Ainda surgem algumas oportunidades que dão para ser aproveitadas. Eu mesmo fiz compras de FIIs em agosto, setembro e outubro de 2016, embora com volumes reduzidos.

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      • Mesmo ‘mimimi’ de sempre sr. Geovani. É renda variável, coisa pra adulto, não precisa deste aviso de bom samaritano não, com todo respeito. Você esta ensinando o padre a rezar missa, o filho a fazer pai, nada mais.

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      • Genesio… acho que você esqueceu que o blog é um ambiente aberto! e aqui encontramos experts e novatos, muitos que procuram o blog, são leigos, pessoas dispostas a estudar e adquirir conhecimento! partindo desse ponto, o comentário do amigo é super valido, talvez não pra você! mas para iniciantes sim! será mesmo que todo investidor conhece os riscos? será mesmo que até o investidor experiente conhece os riscos do negocio?

        Curtido por 5 pessoas

    • Também compartilho do seu pensamento Giovanni, eu penso exatamente assim como vc, mas também respeito quem pensa diferente e acha q o preço tá bom, eu continuo vendendo os que sobem muito e tentando comprar um ou outro quando da,

      Curtido por 1 pessoa

      • Aqui estou tentando seguir a metodologia Value investing, que é comprar bons ativos com preços descontados em relação a seu valor intrínseco. Inicialmente seguida por Benjamin Graham e depois pelo multimilionário Warren Buffett, e também pelo maior investidor brasileiro Luiz Barsi. Não é fácil seguir, pois exige muita paciência, disciplina e visão de longe prazo. Mas acredito que a recompensa vale a pena.

        Curtido por 3 pessoas

      • Caro Giovanni muitas vezes temos de relevar , já que existe diferentes perfis de investidores no mercado:
        Rentista, patrimonialista, trader, holder , sem falar na infinidade de operacionais, como operar ciclo, operar vacância, operar dividendos, preço médio etc etc e qualquer comentaria que façamos em fóruns tende a ser de cunho genérico:

        Primeiro fator a se analisar
        – Não sabemos operacional , capital e conhecimento de quem esta por de trás do comentário.

        Exemplo: Um cara que aporta muito dinheiro tende ficar rico até com poupança , obviamente que não se recomenda fazer aportes vultosos em mercado de alta, pelo simples fato que nosso preço médio ficara travado dado grande volume de recursos.

        Mas isso apenas se aplica aos grandes investidores, sendo que o pequeno investidor aporta de mil até 5 mil mensais , agora partir de 5 mil começa ficar perigoso pelo travamento do preço médio que se da pelo volume de recursos aplicado ” Operacional muda de acordo como calibre e conhecimento do investidor.

        Outra coisa a se analisar quem já possui grande somatória de recursos investida nesse mercado 200 mil 500 mil 1 milhão será que iria aguentar sair comprando 10 , 20 , 30 mil todo mês travando preço médio na alta?

        30% de queda de 100 mil machuca um pouco , mas nem tanto ! agora 200 mil + começa ficar perigoso imagina de uma carteira milionária.

        Então este lance de buy holder é bonito no papel , mas na baixa vemos quem realmente segue esta filosofia de investimento, maioria aqui vendeu no bico do corvo e poucos assumiram risco de comprar aos preços de ocasião, na alta acontece exatamente o contrario todo mundo sai da renda fixa e compra topo.

        Neste quesito a melhor coisa para pequeno investidor amador é alocação de ativos!
        Na baixa + renda variável e na alta + renda fixa ” Arroz com feijão”, mas nunca deixe de comprar apenas reduza ou pare de comprar FII se achar que o preço esta fora da realidade.

        Sempre operei por outro sistema ” Precificação” tento comprar ativos depreciados com boa capacidade upside em grande quantidade se mantendo o maior tempo possível enquanto estes ativos se manterem com bons fundamentos ” Mesma filosofia do BUFFet um pouco diferente da filosofia do grahan que fazia trade de valor” porem tive de fazer uma serie de modificações para nosso mercado de FII, lembrando que maiores ganhos = maiores riscos.

        Tanto buffet como grahan compram pechinchas ” porem métodos usados para precificar um ativo atualmente é extremamente complexo” vai muito além destas continhas de PL, carg etc.

        Montei boa parte de portfólio na baixa ao todo 16 fundos, assumi grande riscos ,assim como estou ganhando 30% no ultimo ano poderia estar perdendo 30%.

        Ai entra perfil de cada um aliado ao conhecimento + operacional!
        Não adianta não existe formula mágica ” Cada um tem de descobrir o que funciona melhor para si” no meu caso opero precificação e para mim tem funcionada nos últimos 5 anos, até quando funcionara não sei, mas em time que esta ganhando não se mexe.

        No mercado a gente entra estudando matemática financeira e sai estudando finanças comportamentais .

        Outra lição extremamente importante ” Quanto mais recursos investidos” mais difícil fica para tu tirar do mercado com qualquer tipo de metodologia ” operar grande é diferente de pequeno” Imagina tu operando milhões 1% já faz uma tremenda diferença, por isso nem tudo que lemos nos livros da para se por em prática..
        ” Quero ver botar na roda milhões para fazer day trade, swing , position , operar mini índice etc quanto maior for nossa carteira menor exposição ao risco e mais próximo da média ficaremos! pelo simples motivo de colarmos menos dinheiro na roda dado grande volume de recursos + emocional envolvido na operação, sendo assim ganho ou perda em uma operação de risco tende representar pouco variação em relação ao montante total do patrimônio líquido.
        Isso você não aprende em fóruns de traders fundencios ou de holders fudencios:
        Tem gente que fala que faz 10% a.m com consistência “Para este repito em tom de ironia ” Jogue 1 milhão na roda e faça 10% a.m durante 5 anos consecutivos sobre patrimônio total, garanto que entra no rankings da forbes com 3 anos de mercado.
        Fazer 1% a.m sobre uma 1 milhão já é uma coisa absurda, imagine quem faz 2% esta acima da média e tem gente falando que faz 10% a.m.

        Tu fazer uma operação ou outra ganhando 10% é uma coisa agora rentabilizar isso em cima de portfólio milionário é algo completamente diferente o mesmo vale para quem faz buy holder ” Difícil ver nosso patrimônio levando marretada de 300 mil para mais em mercado de baixa e ter de por mais dinheiro na roda, por isso maioria começa bonitinho na filosofia buy holder e quando vai adquirindo tamanho logo diversifica em renda fixa para diminuir beta da carteira, pois qualquer variação tu compra uma casa ou um carro do ano.

        Boa sorte em sua jornada.

        Curtido por 10 pessoas

    • Se Chico sobe 5% ao mesmo tempo em que Francisco sobe 5%, nenhum risco de aproveitar para reciclar a carteira, o que se perde na compra se ganhou na venda. Um pouco duro para quem quer jogar dinheiro novo, aí a renda aqui pode ser inferior a outras aplicações.

      Curtido por 4 pessoas

    • O investidor consciente mensura todas as variáveis. Rentabilidade, segurança, liquidez, etc. Ocorre que com a melhora na economia e a Selic baixando, o mercado começa a achar interessante um FII que rende 0,7% ao mês.
      Lógico que se se aprofundar a crise no setor imobiliário de locações esta tendência de alta nos FII pode ser afetada. Entretanto, o mercado pensa que o governo criando condições para que os juros sejam menores, os investidores serão mais agressivos e a economia voltará a crescer, puxando consigo o mercado de locação imobiliária.
      De fato, nunca sabemos com certeza o que pensará o mercado amanhã. Tenho FII há mais de seis anos, mas em setembro de 2015 que resolvi aportar grande parte dos meus investimentos nisso. Lembro que muitos previam o caos no sistema, vacâncias enormes, redução dos aluguèis, tributação. Tudo isso continua a pairar sobre nossas cabeças, mas o que investi até agora tem valido muito a pena. Se saisse hoje realizaria um bom lucro. Amanhã, sei lá. Continuo apostando nos FIIs.

      Curtido por 4 pessoas

    • Amigo Sr dos FII. Seu comentário é simplesmente maravilhoso, cheio de ensinamentos de mestre, doutor, que certamente ajudam a muita gente a investir bem. São pessoas como você que fazem as comunidades serem melhores. Se todo mundo usasse sua inteligência e experiências de vida para fazer bem ao próximo, simplesmente o mundo seria muito melhor! Muito obrigado e sucesso nos seus investimentos e na sua vida por inteiro!

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    • Eu invisto em FIIs a, sei lá, uns 15 anos pelo menos. Ainda tenho os primeiros que comprei, vendi muitíssimo pouca coisa. Nesse tempo todo, já vi entrar crise, fim do mundo, pânico generalizado, já fui chamado de louco e amador porque mantive o Fundo “x”, que minha estratégia era errada…e no entanto, estou aqui, firme e forte, com um DY médio excelente. Já experimentei momentos de alta vacância e plena ocupação, e entre meus topos e fundos de valor de carteira não perdi nada, simplesmente porque não fiz nada, a não ser observar.

      De maneira geral, a curva de longo prazo dos FIIs é uma curva toda picotada com inclinação positiva, o que quer dizer que no curto prazo é instável, mas a longo prazo ela aponta para cima. E é essa instabilidade de curto prazo que gera as oportunidades de entrada. Investimentos imobiliários, sejam Fundos ou imóveis físicos, são investimentos de longo prazo, não adianta. Quem quiser ganhar dinheiro com isso, tem que ter paciência, não tem outro caminho. Minha estratégia não é tão charmosa quanto a dos que gostam de brincar de George Soros, mas é seguida por muitos investidores de sucesso, inclusive no mercado de ações. E garanto que funciona.

      Minha sugestão é: nos momentos de pânico e desassossego, desligue o computador e vá assistir um filme ou tomar um sorvete no shopping. Isso passa.

      Curtido por 6 pessoas

      • Muito bom aprender com uma pessoa com muitos anos de experiência e que tem muito a ensinar. Procuro investir para o longo-longuíssimo prazo e tento capturar as instabilidades no mercado. Comecei a investir em FIIs há um ano e meio, já durante esta crise e procuro desenvolver a paciência. Sim, acho que está na hora ou quase de desligar o computador e sair pra assistir um filme, tomar sorvete, passear e simplesmente aproveitar a vida! Na próxima crise, nos momentos de pânico, eu volto a ligar o computador para voltar a comprar excelentes pechinchas! kkkkkkkk
        Te desejo, amigo Fábio que você continue tendo muito sucesso nos seus investimentos e conte muito mais histórias de sucesso dos seus investimentos.

        Curtido por 2 pessoas

      • Muito obrigado pelo relato Fábio Castro! Serve e muito de inspiração para quem quer investimentos a LP.

        É possível saber o seu portfolio? Já tenho uma carteira praticamente pronta, bem conservadora, mas gosto de olhar e me espelhar em quem está há pelo menos 15 anos no mercado.

        Curtido por 1 pessoa

      • Obrigado, amigos. Não vou aqui tentar posar de “guru” pois não tenho vocação para isso….rs. Melhor dizendo, ninguém tem vocação para guru…tem muita gente que gosta de posar de, acariciar o ego, etc. Mas o tempo é senhor de tudo, não?

        Giovanni, estou também quase desligando o computador e esperando a próxima onda de pânico. Quem sabe ela não venha logo, com a posse do Trump….. 😉

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    • Tem fundos e “fundos” nessa hora é que entra a expertise de cada um, no final do ano quando olharmos de volta para jan/17 poderemos medir nossa “expertise”.
      Se (na condicional) as taxas de juros continuarem caindo, creio que haverá uma valorização das cotas da ordem de 15% talvez 20% .
      Como disse no primeiro parágrafo é preciso separar o joio do trigo, um investidor “pronto” tem que saber identificar na hora se um FIIs está bem precificado ou não, aproveitando-se dessas distorções.
      Se é hora de vender ou comprar é uma discussão para mais de metro e depois de 200 postagens (cada um dando seu pitaco) voltaremos a estaca zero.
      Só uma opinião….

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    • Vou aproveitar esse tópico para agradecer a todos do forum por tudo o que aprendi nos ultimos meses e tb para dizer que vendi tudo o que tinha de FII. O motivo da minha decisão é simples: em um ano meu rendimento nos FIIs foi de 60% considerando valorizacao da cota, dividendo e trades. Um rendimento desse não é normal para um iniciante como eu, e indica duas coisas:
      – que tive sorte
      – que está na hora de uma parada para refletir um pouco

      Na época de exército o coronel falava: quando voce acha que tem muito esperto para pouco otário, é pq tem uma coisa errada. E hoje percebo isso.

      Nos últimos dias percebi que não estava mais agindo de forma consciente, estava indo muita pela emoção. Vou ficar um tempo fora e quando me sentir confiante novamente, volto aos FIIs. Não vou deixar de ler o blog, pq aqui tem pessoas que mesmo nao conhecendo, respeito bastante.

      Curtido por 4 pessoas

    • Giovani, teu aviso é sim pertinente..

      Durante a grande queda de 2012 – 2015 o que mais teve foi chororô…. E gente vendendo na baixa pq estava perdendo do Benchmark (CDI).. Lembro até hoje que alguém postou um gráfico de um fundo HG tomando um pau do CDI, eu disse: oba, vamos comprar! E daí me disseram que eu “não sabia nem ler um gráfico”. Doeu, rssss… Mas a compra ali realizada foi, obviamente, a melhor. Era perto do fundo deste mercado, conforme estava ficando claro no gráfico.

      Concordo com vc: que aplicar agora, na alta? blz. Vai lá. Tocalepau Marco véio!

      MAS: conheça o teu cérebro. Imagina diferentes cenários, colocoa vários “E se” na tua planilha e te prepara pra tudo….

      Deve ter gente mais iniciante comprando agora pensando assim:

      “- Selic caindo, inflação caindo, austeridade fiscal vindo, agora é a hora, vai subir pacas e vendo antes de cair.. ”

      CUIDADO!

      Em tempo 1: Eu estou comprando. Mas sou extremamente tolerante com quedas acentuadas.. A única vez que eu quase paniquei e me ferrei foi na queda do Jucá. Mas por sorte, quando vi, já tinha caído tudo que tinha pra cair e já estava andando de lado.. Tive sorte, “não deu tempo” de vender no preju. Se ocorrer algo assim de novo, agora tô susse…

      Em tempo 2: Eu sou parte do “povão”, rssss, que só quer renda: ganho de capital, pra mim, vem de empresa própria, trabalho árduo, e não de mercado financeiro… Essa partezica do capital que está aqui tem uma só função: gerar renda sustentável com o máximo de perpetuidade possível. Só isso.

      Abç!!

      Curtido por 3 pessoas

  5. Aí pessoal, quero compartilhar com os ilustres amigos aqui do blog qual foi a decisão sobre minha aposentadoria, pra quem lembrar eu pedi a opinião dos amigos e tive várias opniões que me ajudaram e muito na minha decisão, e pra quem não se lembra é q eu tinha até o final do mês de dezembro para optar pelo saque ou se receberia a renda vitalícia, por incrível q pareça minha decisão foi motivada por uma das muitas e boas ideias q recebi prontamente e cordialmente dos queridos colegas. Veja que blog maravilhoso me ajudou e muito uma dúvida que me tirou alguns dias de sono, pois trata-se de uma economia de muitos anos que não podia ser desperdiçada com qualquer opção, então mais uma vez elevo aqui a importância do blog, todas as recomendações que todos os colegas gentilmente me fizeram eram todas boas e agradeço a todos, peço licença aos amigos para agradecer o amigo minex, pois foi dele q me despertou uma ideia q por mais simples q pareça eu não tinha pensado, a opção foi vitalícia e um bom seguro para proteger o matrimônio em caso de morte, gostei da ideia e agradeço de coração. Acho que foi uma boa decisão, devido à eu não ter uma aposentadoria, fiis eu tenho, imóveis físico também tenho, ações tenho, vários outros tipos de investimento e patrimônio tudo tenho um pouquinho, só não tinha uma aposentadoria, por isso estou me sentindo muito bem e penso q com a ajuda de todos tomei uma boa decisão. Obrigado a todos 👍👍✌️✌️

    Curtido por 9 pessoas

  6. Estudos do Tetzner – ED 35 – Janeiro/17

    Estudos RM2

    Observar quais são as vantagens e conhecer os pontos falhos dos empreendimentos é fundamental para entender o custo e a origem da renda.

    Nosso objetivo maior aqui não é encontrar aquele Fundo Imobiliário que pagará a maior Renda, mas sim fundos descontados no seu custo construtivo. São FIIs com preço tão abaixo do normal que o retorno em valorização da cota numa futura recuperação de preços, remunerará o principal pelo investimento feito no tempo.

    Invista em conhecimento, invista em VOCÊ!

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    • Estava olhando o iFIX no estudo e as evoluções dos FIIs que acompanho mais de perto, realmente uma tremenda evolução e para quem acha que “já deu” rs olha o Temer ai gente! kkk

      Temer elogia corte de juros e fala em baixar taxa de dois dígitos para um

      Curtido por 1 pessoa

  7. Nunca subestime o poder de destruição de valor de uma empresa mal gerida…

    Obra de 7.000 empregos que já consumiu R$ 3,2 bi completa dois anos parada

    O que era para ser um marco na busca do Brasil pela autossuficiência em fertilizantes é, há dois anos, um canteiro de obra parada, em meio a ruas de terra, que já consumiu R$ 3,2 bilhões. Se retomada, a obra poderia reabrir cerca de 7.000 postos de trabalhos, apenas em Três Lagoas (MS).

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  8. Tetzner Journal – 14 de Jan 2017

    Capa Jornal Nova

    Carta ao Leitor

    Bem amigos do Blog, edição SEMANAL do nosso jornal para você ficar ainda mais ligado e atualizado nos FIIs 😀

    Isso mesmo, toda semana você vai receber a edição com os últimos acontecimentos; a edição mensal consolidada continua presente nos Relatórios Comentados.

    E no final da edição você encontra o Resumo dos FIIs Atualizado para você!

    Junte-se a nós, faça parte dessa família!

    Não é Assinante? Peça já a sua Edição, clique aqui!

    mini_Tetzner Tetzner

    Nesta Edição:

    • Carta ao Leitor…2
    • Conteúdo…3
    • Fatos que marcaram a Semana…7
    • Resumo dos FIIs…80
    • Nota…84

    Ícone Assine

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    • Atualização Semanal: 14/01/17

      Blog_Prod_Serv_Livro_Cursos

      Edições de Hoje

      Carteiras do Blog

      Matrix dos FIIs

      FII AnaliSYS

      Tetzner Journal

      Não é assinante? Peça já sua Edição Aqui!

      Conteúdos Exclusivos de Assinantes dos Blog:

      • InsightsUma página restrita e dedicada a revelar os FIIs como você nunca viu
      • Trix Report: O fechamento diário dos FIIs resumido para você
      • Fórum VIP: Textos e Conteúdos Exclusivos, trazendo sempre as últimas novidades dos FIIs
      • Entrevistas: O mundo imobiliário por quem Realmente faz acontecer!

      E mais, muito mais nos comentários dos amigos aos Textos, informação valiosa para ampliar o seu estudo e conhecimento.


      Notícias da semana, você encontra aqui.

      Produtos (Mensal/Semanal)

      • a Revista a publicação vem com os Artigos dos amigos do blog, conteúdo ideal para que está aprendendo e quer um um material voltado aos Iniciantes (sai no começo do mês, dia 1)
      • o Jornal é ideal para quem já tem algum conhecimento dos FIIs e quer se manter semanalmente atualizado com os eventos de seus Fundos Imobiliários (todo sábado, no seu email)
      • os Relatórios Comentados são uma referência de pesquisa para quem busca mais sobre seu FII; nele você encontra um resumão de todos os fundos (edição atualizada todo dia 10)
      • nos Estudos o conteúdo é mais avançado, quem busca oportunidade de investimento para valorização por comparação de custo R$/m²  (Mensal, com atualização no dia 15)
      •  a Pesquisa também é voltada à turma mais adiantada, só que agora o foco é o aluguel pago x distribuído  (atualização Mensal no dia 20)

      Serviços (Diário: Segunda à Sexta)

      • o Radar traz rankings diários, ajuda no balanceamento da carteira, trazendo os FIIs mais interessantes no dia ordenados por vários critérios fundamentalistas (DY, VP, …)
      • o Nitro é a informação levada até você, a qualquer momento o fato acontece e vai direto em seu email

      Serviços (Semanal: Sábado)

      • AnaliSYS traz para você uma matriz de valores de Aluguel x Vacância x Renda
      • Matrix é uma coleção de informações com 60 páginas rankings para você virar os FIIs do avesso no seu estudo
      • Carteiras do Blog reúne a experiência de pessoas que se destacam no blog, com racionais das carteiras para você acompanhar

      MEGA Combos (Produtos/Serviços/Livros)

      • Combos são pacotes contendo os 5 Produtos da edição Mês fechado/anterior (nova edição depois do dia 20) com até 50% de desconto e envio pontual, ou então os 5 Serviços para 30 dias com até 25% de desconto, ou ainda os 2 Livros om 25% de desconto.

      Cursos

      • Você tem o Tetzner à sua disposição e Ao Vivo para explicar os Fundamentos dos FIIs no curso básico, os conceitos que levam a construção de uma carteira no Intermediário e um curso avançado para responder todas as suas dúvidas em Geral.

      Livros

      • O passo a passo do mundo dos FIIs para você que gosta de conhecer os detalhes deste tipo de investimento.

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    • Acho que o Mercado acredita que vale mais a pena travar uma taxa de rendimento mensal de 0,8 liquido de IR, ao invés de esperar que sua renda fixa baseada no CDI, se converta em 0,8 ou 0,7% com IR no final de 2017. Se o mercado não pensa assim, ao menos eu, penso…kkk

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      • BC baixando 75 pontos demonstrou para o mercado que taxas devem baixar mais rapidamente, podendo chegar abaixo de 10% até o fim do ano. O governo ainda deve anunciar diversas mudanças micro-econômicas.
        Então o movimento que vem desde o inicio de 2016 para taxas pré e NTN deve continuar. E a expectativa de redução do spread bancário, ou seja, crédito mais barato, pode aumentar a tomada de empréstimo pelos empresários aliado a uma expectativa de estabilidade econômica.
        Claro que essa estabilidade, aumento de emprego, PIB, etc, acontecerá em 2018, quando estivermos elegendo o novo presidente. E lá os valores dos ativos, FII, ações e títulos estarão muito bem precificados. Nesse momento os sardinhas começarão a comprar…

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    • No mercado variável existe um turbilhão de ideias e interpretação diferentes de diversos fatos , onde cada um faz uma leitura de um fato, do andar da economia globalizada, muito difícil tentar interpretar o q vai acontecer, resumindo o mercado de renda variável é tão incerto quanto o amanhã. O que parece uma coisa muda repentinamente de versão, sem que ninguém seja capaz de mudar ou conduzir o rumo da situação….

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      • Concordo.
        Nos Fiis só tem um que to comprando.
        Nas ações vejo algumas small caps ainda disponíveis e duas ou três empresas grandes em preços ainda aceitáveis,alinhados aos fundamentos.
        Agora se vai subir ou cair ninguém sabe.

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    • O mercado sempre tenta precificar as expectativas para o futuro. Hoje o esperado pelo mercado é que os juros caiam, a economia volte a crescer, a vacância diminua e os imóveis voltem a subir.

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      • Tentar entender os movimentos do mercado com as ferramentas que temos nas mãos e tentar prevê-lo é tão fácil como tentar prever as marés estudado algas, pedras, temperatura e o pH da água.. Vc pode ir a fundo no detalhe..

        Mas tem um troço mais macro, insondável para vc que olha tudo com lupa, que é o que guia tudo… Uma soma da cognição e da interpretação de todo o mundo, que muda a si mesma a partir de cada nova interpretação, e portanto é insondável, por definição… Tem uma lua lá em cima, que a gente não consegue ver com as lupas de precisão que temos nas mãos..

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  9. Saíram alguns relatórios de FIIs do BTG… quem anima “dar uma geral” e atualizar as fichas?? 🙂

    12/01/2017 – Relatorio Gerencial – 12/01/2017
    FII CENESP (CNES – MB)
    FII TBOFFICE (TBOF)
    FII LOURDES (NSLU – MB)
    FII CRIANCA (HCRI – MB)
    FII CAMPUSFL (FCFL – MB)
    FII GALERIA (EDGA – MB)
    FII BMBRC LC (BMLC – MB)
    FII TORRE AL (ALMI – MB)
    FII INDL BR (FIIB)

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    • Dados de novembro/16

      Total de Receitas R$ 13.651.924,92
      Total de Despesas R$ -2.543.715,20
      Saldo Final em 30/11/2016 R$ 11.108.209,72

      Nunca compraria um fundo desses (questão de principio), as despesas consomem 19% das receitas.
      Existe “n” fundos com despesas mensal abaixo de 6% das receitas.

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      • Não sou barbado mais ai vai relação dos fundos.

        HGLG
        receitas 2016 = R$ 38.351.558,00
        Despesas 2016 = R$ 2.863.609,00
        Despesas receitas = 7,47%

        HGRE
        Receitas 2016 = R$ 108.921.270,00
        Despesas 2016 = R$ 19.365.885,00
        Despesas receitas = 17,78%

        HGBS
        Receitas 2016 = R$ 100.753.207,00
        Despesas 2016 = R$ 14.416.820,00
        Despesas receita = 14,31%

        RNGO
        Receitas 2016 = R$ 26.160.957,71
        Despesas 2016 = R$ 3.194.910,12
        Despesas receitas = 12,21%

        Em média os fundos de bancos tem menos despesas por não tem vacância.

        AGCX acumulado 2016
        despesas / receitas = 6,06%

        SAAg = 4,11%

        BBPO é o mais caro = 17,66%

        As maiores bombas

        TBOF = 42,84%
        TRNT = 33,47%
        SDILL = 27,09%
        KNRI = 18,98%

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      • Fundos ativos tendem a ser mais caros, isso é fato! ou seja não existe almoço grátis .
        A questão gira quando tu paga um caminhão despesas e obtém em troca uma baixo retorno , esta é a real desvantagem em relação aos fundos 100% passivos.

        Governança e expertise imobiliária sempre será um fator fundamental em fundos ativos, lembrando que isso custa dinheiro , cabe cada um pesar sobre pró e contras.

        As maiores taxas são de longe as da BTG e se não me engano BRCR sem desconto nas taxas de ADM passa fácil dos 20% da receita.

        A Ana da Votorantim tinha postado uma tabela com as taxas de ADM de cada casa.
        Outra questão importante gastos com áreas vagas , condomínio e IPTU tem um peso maior do que taxas de ADM em alguns fundos.

        Por exemplo TBOF
        Taxa de ADM em relação a receita já inclusas taxa de consultoria = 5,65%
        Despesas totais = 42,84%
        Resumo da obras aproximadamente 37,19% das taxas vão para pagar IPTU + Condomínio e demais gastos com áreas vagas.
        AI lhe pergunto aonde esta pegadinha?
        Simples: Vacância = prejuízo
        Ma Governança = prejuízo
        IPTU = prejuízo
        Condomínio = prejuízo
        Taxa de ADM caras combinado ao baixa retorno = prejuízo

        As demais taxas tem pouco impacto no resultado das despesas de um fundo.

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      • Locado esses custos todos vão para o inquilino, por isso que ele devolve mesmo sem dó, até empresas grandes como tem sido o caso do Tbof e quando passa de 50% de vacância chegamos ao ponto de quase ou praticamente zerar a renda já que dificilmente as suntuosas pactuações de prestadores nababescos são renegociadas.
        O dia que o contrato dos elevadores vier a público… tem gente que vai querer abrir empresa e atender o prédio.

        Curtido por 2 pessoas

  10. Senhores, bom dia.

    Me desculpem a ignorância, mas o que vocês querem dizer com um FII “pimenta”?

    Estou inclinado a comprar milhões em MFII kkkk

    Apesar do risco, o retorno é alto, pessoal comenta que a gestão é boa e eu percebi que o fundo tem vários empreendimentos que pulverizam o risco caso tomem prejuízo forte em algum deles. Considero que mesmo tendo problemas, se o FII ficar em 0,85% de rendimento já está aceitável, ainda mais considerando que o valor de cota deste fundo nunca esteve abaixo de 99 reais.

    A idéia é comprar e jamais se desfazer das cotas.

    Reparei que há subscrição em minha corretora, vai ter um custo real de 104 por cota e no book de ofertas tem poucas pessoas vendendo (preço maior que 105) e muitas pessoas querendo comprar a 103. Vale a pena subscrever na opinião de vocês?

    Desculpem se falei alguma besteira kkk

    Abraços.

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    • Este fundo é novo e também com um Patromônio também pequeno, vivem pedindo dinheiro novo.
      Não gosto de fundo que fica me pedindo dinheiro novo, eu invisto para “receber dinheiro”.
      Quanto ao desempenho, por enquanto é surpreendente.
      Abs.

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    • PIMENTA: (leia os itens 3 e 4)

      substantivo feminino

      1. angios design. comum a diversas plantas do gên. Capsicum, da fam. das solanáceas, nativas da América tropical, muito cultivadas pelos frutos, que são bagas com numerosas sementes, de coloração verde, amarela ou vermelha, us. como condimento picante [A maioria das spp. cultivadas, incluindo os pimentões, deriva de C. annuum var. annuum e é classificada em grupos, conforme as características do fruto.

      2. condimento picante, sialagogo e rubefaciente preparado com os frutos dessas plantas.

      3. alcunha muito utilizada em investimentos de FIIs para se referir a fundos que apresentam altos yields devido problemas estruturais precificados pelo mercado e que depois irão emergir, levando o valor da cota lá embaixo. É muito usado para fundos da moda que depois caem em desgraça.

      4. a palavra também ser utilizada no mercado de FIIs para alguns fundos para os quais o mercado não dá o menor valor por desconhecimento geral, e que depois que se tornam conhecidos apresentam apreciação significativa de sua cota.

      Espero ter ajudado!!!!!

      Curtido por 2 pessoas

    • Antes de colocar milhões em MFII faz o seguinte:
      Esquece que é um FII e esquece o valor do yield. Apaga isso do cérebro.
      Olha no que ele está investindo. Tu investiria nisso? Te parece um mercado que está indo bem? Vc colocaria teu capital direitamente nestas coisas? Sim? Então olha a estrutura do fundo, P/VP, gestão, etc. Continua positivo? OK. coloca um tiquinho, dentro de uma carteira balanceada.

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    • heheh tem uma turminha da Xispê que não faz conta mesmo… dando ordem de mais de 10k a vista pra pagar mais de 104 rsrs

      pessoal preferencialmente optem pela emissão assim o FII cresce, o risco de concentração por projeto vai sendo diluído

      ficar disputando cota em book para pagar mais que o valor de emissão é idiotice

      se sua corretora é uma dessas aqui abaixo, faça contato e peça subscrição ao invés de se debater no book

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      • Oseias_FA

        De modo geral ok? Vale para essa do MFII e para todas as demais (KNCR, VRTA(canc), …)

        O Fundo Imobiliário chega ao mercado com emissão primária, ou IPO se você fizer um paralelo para as ações.

        Então digamos, R$ 100 milhões capta e aloca em investimentos imobiliários

        Ai temos uma oportunidade de aumentar o “bolo”, então vamos supor em mais R$ 50 Milhões

        Cada cotista atual receberá direitos de subscrição de 50% da posição; quem tem 100 cotas vai poder subscrever 50

        No caso dos atuais cotistas foi só avisar a sua corretora qualquer que seja ela de que vai participar, eles debitam o valor da sua conta

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      • Oseias_FA ficou extensa a resposta, então continuando…

        Passada essa rodada que dá preferência aos atuais cotistas, vem os rateios e ai você pode entrar como novo cotista, mas precisa ser de uma corretora que participa da emissão.

        Aí você manda email para o RI da sua corretora (atendimento) e pede: quero 100 cotas desse FII ai e fala o código dele.

        Pronto estará participando do crescimento do FII; a mercado você pode comprar as mesmas 100 cotas mas o preço não será “fixo” do valor da emissão (100, 101, 102, .. aqui no MFII é 104) e ainda terá de disputar oferta com o resto dos investidores.

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      • Raphael

        Ao contrário, a comissão é bem “gordinha” 3,5% mas é o mesmo valor da maioria das emissões que foram feitas, meio que a “praxe” do segmento :/

        Já deixei a sugestão para negociarem uma redução nas próximas, mas para isso é fundamental essa fluir e o FII crescer.

        Para o fundo tanto faz emissão de 10 milhões ou 100 milhões, os custos são todos em % do valor captado; já para os abutres do sistema, o “olhão gordo” cresce quando vê 100 milhões néh? 😀

        Mas mesmo assim rolou um boicote, enfim águas passadas e se SUA corretora estiver na lista assim e o atendimento não souber te informar da emissão, AVISA que a gente ajuda ou manda um email para o RI do FII

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      • kkk Rafael saiu 3 vezes, seguinte:

        sempre que postar e “sumir” só avisa aqui que o povo corre analisar

        no caso foi a citação desta ou daquela corretora, sempre que puder evite a figura tem a lista completa 🙂

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      • Respondendo aos colegas….

        HEMMER: Investiria sim na incorporação imobiliária, mesmo porquê o que me trouxe hoje capital para investir em imóveis foi construir casas e vender. Só achei estranha essa história do cemitério, mas deve dar uma margem de lucro boa… como o Tetzner disse: “Só uma coisa é certa”, então, certamente eles devem conseguir vender todos os jazigos.

        Tetzner: O que me faria não comprar é o risco dessa cota cair no chão junto com a renda, porém olhando o histórico de cotações ela sempre esteve estável e a renda crescente. Somado a isso, observei que o fundo no 3o trimestre de 2016 têm 40% dos produtos em fase de lançamento ou obras, o que significa que vendas futuras existirão. Finalizando, acredito que a economia deva melhorar nos próximos anos, e, ao menos, estabilizando o setor imobiliário… pior do que está não deve ficar.

        Sobre o valor da cota, o meu broker avisou que esse fundo estava em oferta, ai decidi segurar a compra e trocar uma idéia com vcs. Percebi no book de ofertas que tem muita gente com ordem de compra a 103 ou menos, devo me posicionar por ai.

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      • Respondendo aos colegas….

        HEMMER: Investiria sim na incorporação imobiliária, mesmo porquê o que me trouxe hoje capital para investir em imóveis foi construir casas e vender. Só achei estranha essa história do cemitério, mas deve dar uma margem de lucro boa… como o Tetzner disse: “Só uma coisa é certa”, então, certamente eles devem conseguir vender todos os jazigos.

        Tetzner: O que me faria não comprar é o risco dessa cota cair no chão junto com a renda, porém olhando o histórico de cotações ela sempre esteve estável e a renda crescente. Somado a isso, observei que o fundo no 3o trimestre de 2016 têm 40% dos produtos em fase de lançamento ou obras, o que significa que vendas futuras existirão. Finalizando, acredito que a economia deva melhorar nos próximos anos, e, ao menos, estabilizando o setor imobiliário… pior do que está não deve ficar.

        Sobre o valor da cota, o meu broker avisou que esse fundo estava em oferta, ai decidi segurar a compra e trocar uma idéia com vcs. Percebi no book de ofertas que tem muita gente com ordem de compra a 103 ou menos, devo me posicionar por ai.

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      • Respondendo aos colegas….

        HEMMER: Investiria sim na incorporação imobiliária, mesmo porquê o que me trouxe hoje capital para investir em imóveis foi construir casas e vender. Só achei estranha essa história do cemitério, mas deve dar uma margem de lucro boa… como o Tetzner disse: “Só uma coisa é certa”, então, certamente eles devem conseguir vender todos os jazigos.

        Tetzner: O que me faria não comprar é o risco dessa cota cair no chão junto com a renda, porém olhando o histórico de cotações ela sempre esteve estável e a renda crescente. Somado a isso, observei que o fundo no 3o trimestre de 2016 têm 40% dos produtos em fase de lançamento ou obras, o que significa que vendas futuras existirão. Finalizando, acredito que a economia deva melhorar nos próximos anos, e, ao menos, estabilizando o setor imobiliário… pior do que está não deve ficar.

        Sobre o valor da cota, o meu broker avisou que esse fundo estava em oferta, ai decidi segurar a compra e trocar uma idéia com vcs. Percebi no book de ofertas que tem muita gente com ordem de compra a 103 ou menos, devo me posicionar por ai.

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      • Legal Rafael!

        Cabeça de investidor, show a galera é mais cabeça de renda o que torna um fundo “pimenta” mais difícil de aceitar

        Lembra que Passado não é garantia de futuro, tudo vai depender da expertise da gestão e do momento de mercado

        Precisa acompanhar um pouco mais um FII assim, do que um FII maduro em fase de renda; a questão aqui é justamente focar nessa emissão para que o FII cresça e mais projetos ajudem a ir distribuindo a concentração dos atuais.

        O momento da emissão impede que façamos outras entrevistas mas assim que esta atual finalizar eu quero muito fazer outra pra atualizar a anterior.

        De lá para cá passou-se quase um ano e o FII segue firme, crescendo e com mais projetos 🙂

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      • Ahhh, meu negócio é FII mesmo, comprei umas ações que “rendem dividendos” não sei se eu sou MUITO leigo mas achei muito mais vantagem o FII. O preço não oscila tanto e todo mês cai o meu trocado. Estava com umas posições, ai quase vendi quando percebi que tinha perdido um mte de grana, por 2 centavos não caiu no stop, agora consegui 8% de lucro e cai fora a princípio pra não voltar mais.

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  11. Pessoal,

    Com a Selic em 13,XX%, temos um rendimento entre 0,6-0,8% para uma carteira diversificada em fiis de tijolo. Contudo, caso a trajetória de queda não se altere, observaremos uma redução neste yield, correto? Sendo assim, gostaria de saber dos mais antigos qual foi o yield obtido durante a fase em que a Selic esteve em 7,25% (ou/12-mar/13). É só por curiosidade mesmo. Sei que o momento econômico agora é outro.
    Abs

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    • Meu amigo tu esta fazendo conta totalmente errada nossa mercado leva em conta curva de juros futuros e não a taxa selic como parâmetro.
      Resumindo o yield atual reflete curva de juros longa que esta em torno de 10% líquido tendendo para 9% a.a ou seja o mercado não é burro ele se adianta aos eventos em até 2 anos.

      O yield atual já reflete uma curva de juros em entre 9% ou 10% a.a agora se vai mais isso não há como dizer , porque tem a questão fiscal e estrutural.

      Lembra o que aconteceu quando tungou a selic sem revolver a questão fiscal ?
      Criou inflação em 2015 e 2016 então todo cuidado é pouco porque se adivinhar cenário futuro foste fácil só teria rico em renda variável.

      Muitas vezes critério político suplanta o critério técnico , porem a matemática não falha nunca! esta tu pode confiar.

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      • Senhor do Fundos,
        Você tem razão! Fii acompanha DI futuro. Vou mudar a pergunta para ficar mais claro. Vocês ja pegaram um cenário de DI futuro por volta de 8-9%? O yield caiu muito
        Nesta época? O DI1F19 está em 10,84. Não estou tentando adivinhar o futuro, não se trata disso. Só gostaria de saber como o yield se comportou num passado com juros baixo. Enfim…

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      • O yield em ficava em torno de 5% ou 6% ao a.a, considero este como sendo piso aceitável.
        Abaixo disso só se o Brasil virar suíça ” Produtiva chinesa” ” Abertura de mercado estilo Cinga Pura” + Fiscal neozelandês.

        Tem questão da convergência de capital também: O que vale mais ganhar 2% títulos norte americanos ou 2% moeda podre inflacionada emergente ou seja existe um piso.

        A questão inflacionaria também conta ” digamos que 4%” seja media anual teríamos uma selic em torno de 6% ou 7% menos que isso não vai.

        Curtido por 3 pessoas

      • Valeu, Senhor do fundos!
        Era exatamente isso que eu gostaria de saber com relação ao yield. Eu tambem acho muito difícil um juro real menor do que 3%-4%. O risco aqui é muito maior e, por isso, exige um prêmio maior.
        Obrigado pelas considerações!
        Grande abraço

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    • A inflação abaixou de 10,3% pra 6,3%, então tivemos uma queda de 40% comparado com 2015. Caso a Dilma estive ainda no poder e fazendo as burradas dela, hoje estaríamos nos 17% de inflação tranquilamente e com tendência de 20% pra 2018.
      Inflacao diminuindo é sempre bom, por isso o Copom também reduziu a taxa de juros. Mas lembrando que a inflação não está contida, a queda de hoje só será sentida lá pelo 2 semestre.

      Com uma economia em forte recessão não podemos estrangular mais ainda o consumo, uma vez que o governo não quer diminuir gastos ou corrupção então tem que afrouxar um pouco a corda no setor que precisa produzir e gerar riqueza. Afinal como o governo vai se manter se não produz nada e precisa de mim e você pra sobreviver?

      Curtido por 1 pessoa

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