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1.358 comentários sobre “Fórum FII

  1. Como conseguir fazer uma ordem de compra VAC, sem deixar o $ parado, sem render? Qual corretora vcs sugerem? Vcs só compram na pedra? Ou deixam a ordem de compra no book aguardando alguém fisgar o anzol? Se sim, como remunerar esse capital que está parado na corretora aguardando ( o peixe fisgar)a ordem ser executada? Desde já agradeço quem compartilhar a experiência…

    Curtida

      • Ah legal… obrigado… Fica a sugestão para ser criado um fórum com o tema corretoras e dicas. Descobri também que para trabalhar com Fii é mais interessante usar corretoras que usem corretagem variável, pois há fundos que tem uma liquidez tão baixa que a ordem inteira é realizada em um mÊs, e aí cada dia é uma ordem diferente, o que faria com que os custos ficassem elevadíssimos se trabalhássemos com uma corretora que cobra por ordem,

        Curtida

  2. marcelo, eu vejo espaço pros 2 em carteira
    e inclusive pra bbrc tbm

    vou lhe explicar o motivo.
    bbpo x agcx

    voce vai trocar um fundo que já está maduro, performando bem, com contratos longos e reajustados pela inflação, sem surpresas. Ou seja, previsibilidade com um bom dy. Mt precioso em tempos de crise. No entanto, há mts imóveis de gosto duvidoso, bem antigos e em locais não muito interessantes (imóveis esses que o bbpo vendeu ao fundo). Esse é bbpo

    trocar por um fundo que conta com um mix de agências que já funcionavam (btl) e foram vendidas ao fundo. Algumas agências também com o mesmo problema que o bbpo. Talvez não tao antigas, mas aquelas agências que alguns acham ser fundo de quintal. com localização nao tão estratégica. Além disso, por ser um fundo em desenvolvimento, tem investido em agências bts, ou seja, novinhas em folha do jeito que a caixa quer. Dessas agências faltam ainda umas 6 a serem entregues, com 2 agencias com problemas de documentação / problemas com andamento das obras.
    Soma-se o fato de que AGCX prometia aos cotistas investir em mais agências, que gerariam ainda mais renda pro fundo. No entanto, esse dinheiro acabou virando lci que rende a selic e o fundo já não pensa mais em fazer novas agencias. O que isso significa? Se n me engano são 150 milhões em lci, onde uma parte vence nos meses próximos. E que geram 40% de receita para o fundo. Ou seja, um fundo imobiliário que deveria obter renda de imóveis, conta com um impulso de quase metade proveniente de receita financeira atrelada a um índice que nos meses recentes tem grande possibilidade de queda. Se a selic voltar a 10% e agcx n fizer nada com esse valor (talvez pague em amortização para o cotista e que n seria tão ruim), mas se não fizer nada, essa renda de agcx pode cair bastante.

    Então vale a pena voce se questionar se vale a pena trocar um pelo outro, ou se vale a pena ter os dois em carteira
    Eu tenho os 2 e ainda tem espaço pra mais 1 como disse acima

    que seria um coringa. BBRC tem apenas imóveis novos e muitas agencias estilo.
    abçs e bons investimentos

    Curtida

  3. Desafio do Tetzner – Parte II

    Com a ajuda de todos e o refinamento do amigo Trem, segue a versão mais atual da carteira resultante do exercício de ontem/hoje:

    BBPO Agencia 10%
    BBRC Agencia 8%
    BVAR Comercio 5%
    MFII Comercio 5%
    BRCR Escritorio 9%
    FFCI Escritorio 5%
    FLMA Escritorio 2%
    FPAB Escritorio 5%
    KNRI Escritorio 9%
    HGLG Logistico 8%
    SDIL Logistico 4%
    FEXC Papel 7%
    VRTA Papel 8%
    HGBS Shopping 9%
    PQDP Shopping 6%

    A próxima etapa: gostaria de sugestões de como podemos melhorá-la?

    Quais FIIs poderíamos Trocar? ou substituir e por qual motivo?

    Os racionais das escolhas estão no tópico mais abaixo, então agora é partir para o refinamento

    ATENÇÃO: para incluir ou alterar, atente para o %, a soma deve se manter em 100%, então os ajustes precisam manter a integridade e devem tem uma justificativa

    Curtido por 4 pessoas

      • Thiago, até faz sentido seu racional, mas veja um ponto.
        BBPO já temos imóveis maduros, já performando. Ou seja, não há nenhuma surpresa e temos garantias nos contratos atípicos. No entanto, tem alguns imóveis velhos e em localização nao tao boa

        já bbrc, compramos uma promessa de que sejam entregues imóveis novos e com alto valor agregado. mas ainda recebe-se uma renda baixa por eles. Há um risco de atraso na entrega, ou até mesmo dar algum problema de fundação, documentos, etc

        Apesar disso, eu teria os dois em carteira.

        Curtido por 1 pessoa

      • ahchaves,

        BVAR ainda não tem liquidez, lojas marisa em sua maioria, FII de lojas de rua
        FFCI multi empreendimentoe e inquilinos, com frações em vários imóveis
        FLMA escritórios com fração de hotel, ambos em SP lado a lado
        FPAB escritórios de frente para o West Plaza em SP

        acho que podemos mesclar as sugestões até agora, reduzindo exposição em BBPO, BBRC e FPAB e aumentando a participação com mais um FII CXRI

        -2% bbpo, -1% bbrc, -1% fpab = 4% cxri que tal? atendemos a todos e entra o FII que o Git sugeriu😀

        Curtido por 3 pessoas

    • Oi Tetz …

      Eu tiraria alguns FIIs como é o caso de BVAR pela razão do volume e colocaria o CXRI pela diversidade que ele agrega.

      Apenas uma sugestão, não poderia ser um esquema de votação mensal? Por exemplo, cada um votaria em 5 FIIs, só teria que pensar em alguma forma de ponderar os % para cada mês. Assim a carteira seria como uma “gestão ativa” haha

      Abs

      Curtido por 1 pessoa

    • Tetzner, vim dar o meu pitaco, estou enganado ou essa carteira não tem uma pitada de risco ?
      De todos os ativos listados tenho BBPO e SDIL apenas porque comprei baratos, nos preços atuais talvez SDIL ainda valha a entrada.
      Acho que RNGO e BRCR encaixariam, retiraria ativos com pouca liquidez.

      Voce já calculou o DY dessa carteira ?
      Me parece um DY muito baixo e pensando na valorização e longo prazo ainda me parece não ter muita margem, “acho” que nos preços atuais já estão precificando a queda dos juros.
      Dentro do meu critério, ativos com baixa liquidez infelizmente não entram na minha carteira.
      Sinceramente tá difícil escolher um ativo pra comprar com o dinheiro da amortização do BRCR que entrou hoje, quero uma sugestão de algo bom, preço razoável e liquidez média.
      Se puderem sugerir 3 ativos eu agradeço.

      Curtido por 1 pessoa

    • Boa noite a todos.
      Porque gosta-se tanto de agencias ?
      Eu só entendo isso pra quem for perfil trade de VP , busca segurança neste momento, ou por distorçao de VP.
      quem tem visão de LP e for rentista, por favor expliquem-me porque de agencias.
      todo mundo aqui sabe que as agencias podem não acabar nunca mas que ficarão cada vez com o numero reduzido, e o risco de agencias fica cada vez maior por motivos obvios: alguns predios que não serviriam para outro tipo de empreendimento, dificuldade de venda dos imoveis….
      Eu tenho BBPO, mas tá na mira do escanteio e nunca mais agencias….
      por favor se Tetzner ou ahchaves ou ainda alguem que goste tanto de agencias, digam-me se tivem perfil de LP e rentista, pq agencias ????

      Curtida

  4. Leitura para o fim de semana
    Which Investor Personality Best Describes You?
    Turtle Trading: A Market Legend
    Emotional Intelligence: 5 Lessons for Investors from Charlie Munger
    https://tetzner.wordpress.com/internacional/

    Fechamento do dia, Fatos relevantes, Agenda econômica
    Gráficos semanais IMOB, IFIX, BBPO11, BRCR11, KNRI11, Jacaré, Aligátor, Gêmeos
    Destaque do Trix JSRE11, HTMX11B, CEOC11B, BBVJ11
    https://tetzner.wordpress.com/trix-report

    Prêmio Walter do Mercado 2016 – IFIX : 3ª semana mai/16(dia 20 – 67ª Edição)
    Já está aberta a votação
    https://tetzner.wordpress.com/avisa-ai-fiis/

    Prêmio Walter do Mercado
    Parabéns ao campeão da semana crsviana

    Campeões de 2015 :
    rodrl90 / Richie / Cintra / Trix / FlâvioPopô / Hall9

    Ranking 2016
    1º – (tetracampeão) crsviana
    2º – (tricampeão) FlâvioPopô / Trix
    3º – (Bicampeão) ecrylo / Mauro
    4º – (Campeão) mrmv / JRRG11B / AG08 / JS / Git

    Galeria dos campeões 2016
    0 8/01 – ecrylo
    15/01 – ecrylo
    22/01 – mrmv
    29/01 – JRRG11B
    05/02 – FlâvioPopô
    12/02 – Trix
    19/02 – Trix
    26/02 – Mauro
    04/03 – FlâvioPopô
    11/03 – FlâvioPopô
    18/03 – Trix
    24/03 – Mauro
    01/04 – crsviana
    08/04 – crsviana
    15/04 – crsviana
    22/04 – AG08
    29/04 – JS
    06/05 – Git
    13/06 – crsviana

    Curtido por 4 pessoas

  5. Estudos do Tetzner – ED 27 – Maio/16

    Estudos RM2

    Observar quais são as vantagens e conhecer os pontos falhos dos empreendimentos é fundamental para entender o custo e a origem da renda.

    Nosso objetivo maior aqui não é encontrar aquele Fundo Imobiliário que pagará a maior Renda, mas sim fundos descontados no seu custo construtivo. São FIIs com preço tão abaixo do normal que o retorno em valorização da cota numa futura recuperação de preços, remunerará o principal pelo investimento feito no tempo.

    Invista em conhecimento, invista em VOCÊ!

    Ícone Assine

    Curtido por 1 pessoa

  6. Desafio do Tetzner

    Ontem pensei num “jogo” e acho que pode estimular a participação de todos, proporcionando o aprendizado.

    Cada um escolhe um FII, apenas 1, para formar a “Carteira do Blog”, define o % dele e uma breve justificativa da escolha.

    Pense bem na sua escolha com base nas anteriores, lembre-se que o conjunto tem de funcionar bem, as exposições % tem de fechar os 100% ao final.

    Vai ser mais fácil para os primeiros e vai complicar para quem ficar por último, sim é um “quebra cabeças” e só vai funcionar com a justificativa.

    Vamos lá? Podem começar!😀

    Curtido por 4 pessoas

    • tenho mts fiis que gostaria de entrar pra essa carteira mas acho que o HGLG reune diversos requisitos que o fazem quase que um coringa

      1- boa gestão e relatórios bem claros
      2- mix de imóveis com excelente portfólio e alguns imóveis irreplicáveis
      3- renda real proxima da renda distribuida

      Curtido por 4 pessoas

      • depende AHChaves… cada um fala o FII e “põe peso” de acordo com o seu critério; já tivemos de 10% e de 5%… isso é parte do processo, ver o quanto agrada cada escolha e o grau de confiança😀 Eu por exemplo já tive exposição de 40% em um único FII… vai do estudo e perfil de cada um

        Curtido por 1 pessoa

      • tetz, ainda assim acho que fica distorcido
        40% em um único fii, numa carteira com 2 fiis é bem diferente do que em uma carteira onde temos 11 fiis e teríamos 60% pra alocar nos outros 10.

        Poderiamos montar um time de futebol. 12 fiis e cada um escolhia um fii e uma determinada %

        e claro que não teremos apenas 12 pessoas opinando. Pra isso, escolheríamos os 12 mais votados e poderia ser feito uma média entre as % que cada pessoa escolheu no mesmo fii, entende?

        mas ai fica o que o pessoal achar melhor
        por mim, hglg 8%

        abs e bons investimentos

        Curtida

      • AHChaves minha carteira tinha 10 quando aloquei no exemplo citado🙂 De novo, questão de perfil e até de oportunidade rs

        A ideia do desafio é fazer cada um refletir, porque para apresentar a sua sugestão, você precisará considerar as já existentes… senão ficamos 100% escritórios, 50% shoppings, …

        É para “queimar” a cuca mesmo, daí a imagem do quebra-cabeças… não é um mural de lançamentos de FIIs kkk como disse ao Mariano, essa votação dos FIIs mais queridos já fizemos, agora é ver como vocês colocam eles para “conversar” entre si kkk

        Curtido por 1 pessoa

      • Tenho vários FIIs para citar mas irei indicar um que é pouco comentado no blog: FLMA. Trata-se de um excelente empreendimento com localização privilegiada . Engloba o Hotel Pullman e escritórios. Por estar próximo à estação de trem, Shopping Vila Olímpia, Aeroporto de Congonhas e Avenida Faria Lima o hotel pode ter altas taxas de ocupação. Indico a uma taxa de 2% para composição da carteira.

        Curtido por 3 pessoas

    • 10% de Knri, boa gestão , apesar de cara, ótima diversificação em seguimentos, ótimos imóveis em ótimas localização q pra mim é o q mais importa. E uma renda até boa para o momento com possibilidade de melhora no futuro.

      Curtido por 1 pessoa

    • KNIR11
      10% da carteira pensando em uma carteira com 10 FIIS
      Racional
      1) diversificado em metade escritorios e metade logistico. ataca 2 setores de uma vez só.
      e ambas as metades são praticamente simetricas com relação à renda.
      não há simetria entre as ABL, logico, pois logistico é muito maior que escritorio.
      2) fundo dificil de replicar (alguem montar fundo parecido) devido aos imoveis
      3) gestão ativa do Itau em relação aos inquilinos com baixissima taxa de vacancia.
      4) trabalhei no Itau 7 anos… os caras não dão ponto sem nó.

      Curtido por 3 pessoas

      • Os meus dois preferidos já foram VRTA e BRCR . Faltando um fii de agencia que eu aindo não vi BBPO 10%.
        Nessas horas de instabilidade do mercado um fii com uma boa resiliencia com contratos longos ….
        Abraços

        Curtido por 5 pessoas

    • 8% em Bbrc, fii q chegou de mansinho, até muito manso, mais vem se destacando pela localização dos imóveis, q são bons por atender público de elite, não daria para um vivente chegar de Mercedes como nosso embaixador em qualquer localidade, então os locais são escolhidos a dedo, e o inquilino despensa comentários e os clientes dos inquilino menos ainda, ou seja não a crise nesse fii. Outra coisa q vou revelar a vc é cliente estilo nunca vai acabar e consequentemente as agência. Lá são mais um escritório do banco do q uma agência , onde a gente vai tratar de negócios grandes, seja empréstimos ou grandes investimentos, não tem como tratar como digital como vem surgindo essa modalidade, lá tem q ser olho no olho e assim será. Imóveis todos zero, p encerra não espalhem mais é o melhor fii do momento kk. Ah renda crescente , e boa correção, contratos ótimo ……….

      Curtido por 10 pessoas

      • Fala interceptorfii !
        Tenho observado seus comentarios no blog e acho que voce tem uma bola de cristal…
        Boas entradas voce já deu e com muitos acertos ! Parabens !
        Estou pensando entrar tambem em Bbrc e tenho observado que este fundo realmente tem estado com um crescimento continuo. Muito boa sua colocação em relação as agencias com aspecto de escritorios….. Será que esta forma de agencias (novas) é um aspecto positivo no futuro para uma possivel locação para outros fins ?
        Grande Abraço

        Curtido por 4 pessoas

      • interceptor, totalmente de acordo contigo.
        no entanto, vale ressaltar que esse fundo já foi considerado como mico por muitos do blog, principalmente por não construir agências novas por um bom tempo e pagando menos que a pouipança

        agora a galera tá dando pulo de alegrias. mas o mais importante é que o retorno dessa galera que reclamava mas manteve o fundo na carteira é mt alto já que a cotação acompanhava a renda baixa. Alguns devem ter um pm menor do que 65, acredito eu. Imagine se esse fundo pagar uns 0,8 reais por cota com todas as agências???

        agências estilo são mesmo diferenciadas e mais competitivas, novas, bem localizadas. Afinal quem vai colocar uma agencia estilo na favela em são paulo?

        abçs e bons investimentos

        Curtido por 2 pessoas

    • HGBS com 10%.

      1 – Boa gestão;
      2 – Bom mix de empreendimentos ;
      3 – Gestão duplamente ativa; uma do gestor do fundo ( Griffo ) e outra do administrador do shopping;
      4 – Fundo que permite o gestor fazer negócios imobiliários gerando mais flexibilidade para manter a renda mensal; tanto que está mantendo a renda na atual situação econômica.

      Curtido por 3 pessoas

      • Luizinvest meu caro colega, a questão de agências desse modelo só se for adotado também pela mesma classificação de clientes existentes nos bancos, vc tocou num ponto q é possível sim q aconteça, são os clientes do prime (Bradesco) personalite (itau), van gogh (santander) , esses clientes necessitam de atendimento diferenciado, o q não é possível ser feito numa agência comum , muito menos digital. Por isso a abertura de várias agências do estilo Bb. Quem QUIsER esse tipo de cliente agora , tem q correr atrás, e oferecer o mínimo q o Bb tá oferecendo. Abs

        Curtido por 6 pessoas

      • Sim concordo interceptorfii ! Mas o que observei tambem é a possibilidade de no futuro estas agencias nao serem mais agencias. Eu fui no BB prime e não tem nem caixa…. É uma sala como se fosse um escritório…
        Nada impede no futuro estas agencias sejam alugadas para outros fins alem do setor bancario.
        Não tinha me atentado a este fato. Talves ate possa ir migrando gradativamente para este fii como uma possibilade de mante-lo po um periodo maior que o BBPO (por exemplo). As agencias são novas e poderão ser mais facilmente alocadas com a digitalização.
        Muito Obrigado novamente

        Curtido por 4 pessoas

    • mfii1 na proporção de 5% da carteira de FIIs

      Fundo de desenvolvimento bem gerido e bem transparente.
      Ao contrario de outros FIIs do mesmo setor, os rendimentos tem pouca variação mensal.
      Tem alto yeld.
      Aumento na diversificação do portifólio.

      Curtido por 3 pessoas

    • Tetzner, tenho uma sugestão:
      troque o criterio de formação da carteira do blog.
      Criterios sugeridos:
      limite o dia para resposta
      compile todos as respostas e escolha os 10 mais votados.
      maximo 10 fiis
      se não, a carteira do blog fica prejudicada. os primeiros que votarem como eu fiz podem escolher fiis que não sejam lá muito bons.
      se pegar a opinião de muita gente e compilar os mais votados, a carteira fica muito melhor.
      se não der muito trabalho

      Curtido por 2 pessoas

    • Vamos dar uma turbinada na carteira com um dos melhores FII de papel na minha opinião, então eu agrego mais 8% para o FEXC.

      Boa gestão, boa transparência (ufa!), bons rendimentos e resiliência acima da média.

      Curtido por 2 pessoas

      • tdk, gosto do fexc. No entanto, alguns não recomendam esse fundo pro lp.
        Somente pra surfar nas altas da inflação mesmo.

        mas no momento estou satisfeito com o fundo e com o portfólio
        abçs

        Curtido por 1 pessoa

      • Agchaves, já tenho esse “famigerado” faz mais de 4 anos, e o considero um dos melhores fundos do mercado, meu único arrependimento foi de uma vez, ter-me desfeito de algumas cotas para reequilibrar a carteira.

        Abraços

        Curtida

    • FPAB – Fundo clássico com bons imóveis e ótima localização, caixa robusto, boa administração, com vacância elevada devido ao cenário mas com grande potencial no médio/longo prazo.
      Comprar vacância na Francisco Matarazzo é totalmente diferente de comprar em Macaé.
      Peso de 5%

      Curtida

    • Boa pergunta!

      Já citaram BBRC, KNRI e HGBS, portanto minha escolha será SDIL com 5%! Motivos:

      – Gestão da Rio Bravo me parece ter escolhido o caminho certo: descontos agora para manter alguma renda, portanto ponto pro administrador!
      – Acredito que galpões logísticos modais são bastante atrativos em qualquer cenário: crescimento econômico, decrescimento econômico, importações e exportações!
      – Ao lado de um grande porto e grande mercado consumidor!
      – Empreendimento razoavelmente novo!

      Abraços!

      Curtido por 2 pessoas

    • 7% em ffci, cota baixa, apesar do portifolio ser apenas de porcentagens nos imóveis, os mesmos são bons, com boa exposição em São Paulo, que é a locomotiva do país. Gosto dele pois posso usar as “quirelas” que sobram mensalmente e aumentar sem estresse a exposição.

      Curtido por 1 pessoa

    • Acho que tinha que ter aqui no topo como a carteira ja esta. Fica complicado ficar rolando a barra pra ver cada Fii ja citado e seus %.

      Meus preferidos ja foram. So os % que EU alteraria. To buscando algum outro.

      Mas enfim: Ate agora como esta esta Hipotetica carteira?

      Valeu!!!

      Curtido por 2 pessoas

      • tbm achei gama
        poderiamos fazer uma votação pros top 10 ou 12
        dps de escolhidos, faríamos uma votação da % pra cada um pq ai faria uma média

        enquanto a galera votava, postava o racional embaixo que nem aqui
        abçs

        Curtido por 2 pessoas

      • Lista dos queridinhos do blog, categoria “FIIs da mamãe”:

        BVAR 5%
        FFCI 7%
        SDIL 5%
        FPAB 5%
        FEXC 8%
        MFII 5%
        PQDP 7%
        HGBS 10%
        BBRC 8%
        BBPO 10%
        BRCR 10%
        KNRI 10%
        VRTA 10%
        FLMA 2%
        HGLG 8%

        Sds.

        ADVERTÊNCIA: O Ministério da Prudência e do Bom Senso adverte que o uso desta lista para composição da carteira pode resultar em graves danos à saúde financeira. Invista com critérios próprios.

        Curtido por 9 pessoas

      • Gama, por gentileza, podes falar os seus favoritos ??? estou procurando fundos para diversificação. como não dá tempo de estudar todos, procuro sugestões e aí vou estudar. se puder enunciar seus favoritos, fico grato.. .abas Mariano

        Curtido por 1 pessoa

      • Brcr pelo porte e portfólio. Ffci pela simplicidade é portfólio

        Vrta por ter um gestao fora do comum

        Bbpo pela constância e segurança (ao menos até próximo dos vencimentos dos contratos)

        Nslu pela diversificação setorial

        Hgre e hglg pela gestão. Falam muito deles, mas desde o inicio sempre souberam gerir bem. São os melhores gestores em minha opinião para comprar bem e vender ainda melhor os ativos dos fundos

        Diria que estes são meus queridinhos.

        Valeu!!!

        Curtido por 1 pessoa

    • Se ainda estiver valendo, eu vou sugerir no máximo 20% para o CXRI11, pelos motivos:

      – Gestão de duas mãos (caixa e rio bravo);
      – Transparência (em gestão e carteira);
      – Boa diversificação na carteira em setores e FIIs (diversos FIIs que gostaria de ter, mas pelos preços ficam inviáveis);
      – É o único FII de FIIs que me atrai hoje no mercado;
      – Fundo para no longo prazo (que é o objetivo da maioria de quem investe em FIIs, humildemente acredito eu rs)

      Abs

      Curtido por 1 pessoa

    • Eu sugiro diminuir o percentual da seguinte maneira:

      Agências: 18%
      Comércio: 10%
      Escritório: 34% => 30% (-2% FFCI; -1% KNRI; -1% BRCR)
      Logístico: 13% => 12% (-1% SDIL)
      Papel: 18% => 15% (-2% VRTA; -1%FEXC)
      Shopping 17% => 15% (-1% PQDP; -1% HGBS)

      Não tenho nenhum racional muito forte para essas diminuições, só mesmo um feeling.

      mas já adianto que a carteira a que chegamos não é ruim não, mas me parece uma carteira bastante conservadora e mais patrimonialista.

      Abraços!

      Curtido por 1 pessoa

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