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94 comentários sobre “PodCast”

  6. PodCast – Tetzner – A Bola Está Com Vocês!

    Quero ver VOCÊ em campo ajudando os Amigos 😀

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    • Boa tetzner.
      Sobre IFIX:
      Item1: Mercado incipiente com volume baixo , pouco investidores qualificados suficientemente para analisar FII de uma maneira profissional.

      Item2: Muitos investidores remanescentes da primeira onda rentista de 2012 e 2013 carregando posições até o momento, tenho absoluta certeza quando nossa janela virar com respectiva queda no juros muitos investidores remanescente da onde rentistas devem sair correndo do mercado, principalmente aqueles que vem carregando posições com valores vultosos desde o IPO de 2012.

      Item3: Sobre a questão da composição do IFIX, Leva em conta reaplicação da renda distorcendo qualquer analise racional do preços nos ativos em SI, ciclos imobiliários são lentos e morosos podendo ocorrer dentro de uma década ou mais, muitos dos investidores de FII ainda tem perfil do mercado acionário aonde ocorrem mudanças no preços dos ativos constantemente.

      Item4:Questão da liquidez diminuta citada anteriormente , investidores com participação relevante tendem a segurar suas posições de olho na virada do mercado, além do efeito psicológico que ocorre quando há uma queda generalizada como vem ocorrendo sucessivamente nos últimos 3 anos.

      Item5: Não da para auferir uma analise racional de FII se baseando em uma janela de IPO comprada no topo histórico, muito IPO sobre avaliados, deve-se aguardar ao menos mais 3 ou 4 anos para auferir uma racional fundamentado em uma janela um pouco mais ampla.

      Item6: Futuramente devem ocorrer muitas incorporações de FII mono imóvel alias faz todo sentido para aumentar liquidez.

      Item7: Risco tributário rondando mercado de FII, a partir do momento que um investidor não insere tal variável na conta corre grave risco de ter boa parte do patrimônio diluída fortemente pelo ajuste das cotas no mercado, atualmente boa parte dos FII subiu muito acima das expectivas, principalmente pela queda na curva de juros futuro, porem este mesmo pessoal não calcula risco com vacância, revisional, fluxo de caixa, despesas, risco tributário, apenas faz um ajuste cru baseado nas taxas dos títulos pré fixados NTN-B.

      Todas analises que faço atualmente levam em conta questão do risco tributário, vacância, revisional etc.

      Exemplo KNRI11:
      Vacância física: 1,55%
      Renovação dos contratos: 19% em 2016 observação se não renovou até agora com certeza teremos alguma vacância a vista.
      Paga atualmente 0,92
      Renda real girando em torno de 0,88
      Valor de mercado 115 reais.
      Pela renda real de 0,88 daria um yield de 0,77% Mês, se formos levar em conta distribuição atual de 0,92% daria 0,80% com uma alíquota de imposto de renda de 17,50% teríamos 0,66% livre de imposto o que daria uma renda em regime de juros simples 7,93%.
      Agora simule diferentes taxas de vacância com incidência de despesas, observe como uma mera analise de curva de juros futuros se revela totalmente falha, desconsiderando risco tributário, vacância, revisional!
      Como proceder corretamente em uma analise de FII? isolando todas variáveis fazendo simulações aceitando ou não correr tal risco.
      Nestes preços atuais observo apenas uma pequena parcela de FII que valem apena frente aos desafios, claro que um cenário de alta existe ganho com valorização da cota , porem tal variável será anulado se tal cenário for de vacância acentua e revisionais nos alugueis .

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      • Concordo contigo Sr dos FIIs, inclusive vejo a incorporação dos FIIs pequenos pelos grandes ou a união dos pequenos para formar um maior como a única salvação de muito imóvel ruim que foi “enfiado” no mercado por meio de cotas e a preços que tão cedo não veremos justificados.

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    • Se as avaliações foram para baixo, as cotações deveriam cair, mas nada é tão simples.

      O que eu não entendi foi a crítica quanto a venda dos ativos em linha com o PL. Se vendeu em linha com o PL da época, e o PL agora caiu, quer dizer que vendeu melhor do que se imaginava, não?

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      • Bertolino

        Não é isso, mas o fato de que a parte reflete no todo; se você tem uma sacola com notas, enfia a mão e puxa uma nota de 100 vai pensar: as outras todas são… olha o VP vê que uma fração foi vendida pelo VP, olha o todo e fala: Vale mesmo!

        O laudo mostrou que aquelas vendas é que foram pontos fora da curva, a griffo percebeu a queda antes, vendeu e vai receber a prazo para ir completando o resultado da renda.
        áa
        De novo, a questão não foram as vendas isoladas mas como o povo assimilou aquilo à época; erroneamente como foi demonstrado agora e já era amplamente comentado no momento.

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      • Gomes,

        a que se considerar a parte recorrente e o não recorrente; eu acho complicado ficar lançando estimativa por dois motivos:

        – você não sabe quando vai se tornar realidade
        – nem todas as variáveis estão disponíveis para se fazer uma conta certinha; eu falo de coisas que acontecem no dia a dia do fundo e sob as quais não temos acesso ou controle

        o que eu posso partilhar é a minha expectativa de renda neste FII, com base no meu acompanhamento e não se constituindo garantia ou promessa de renda futura, ok?

        o que eu faço, lanço tudo no meu sistema e coloco ele pra fazer contas kkk o resultado é a tabela do AnaliSYS que vocês podem receber para todos os FIIs que seguimos (caso o seu FII não esteja listado, só pedir que incluímos)

        Então, factível a meu ver, 0,73 nesse patamar atual; se jogar ai uns 10% de IPC-A acumulado, chega “a grosso modo” em 0,80

        Agora QUANDO e SE vai mesmo chegar nesses patamares de renda, bem tem um longo caminho pela frente; lembrando que: as agências são entregues, o banco paga o aluguel, mas dessa última leva entregue, está tudo vazio, fechado com tapume e o banco sequer colocou os móveis

        Nós aqui do blog tivemos que interceder e exigir o fechamento, porque já tinha mendigo fazendo fogueira dentro da área da agência; mato crescendo, alguma pixação… enfim, tenho as fotos aqui se quiserem ver é só pedir que eu publico.

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    • Tetzner

      Acompanho os relatórios mensais deste fundo. E pensei que a entrega é documentação dessas 4 agências já estivessem mais adiantadas, pois se não me engano no documento diz que já ouve o aceite do banco e que falta apenas sair no diário oficial. Por este motivo, a impressão que tive é que seria concluído mais rápido.

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      • Gomes, sim e não… Explico: a burocracia está adiantada, mas é nítida uma morosidade: era final de 2014, depois final de 2015, agora 2o semestre 2016; enfim vamos acompanhando; afinal o cotista que já esperou tantos anos, espera mais alguns meses com juros e correção IPCA.

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    • Muito bom Tetzner!

      Sugestão depois de Hangout: quando comprar vacância?

      Todo mundo fala em fundo com relação perenicidade da renda, mas algumas pessoas utilizam os FII como estratégia de investimento para valorização patrimonial (ficando a renda como um pois). Uma estratégia mais próxima dos investimentos em imóveis reais. Que fundos podem representar melhor essa estratégia de investimento?

      Abraços

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    • Eu não estou comprando vacância ainda, nos momentos de baixa do mercado eu tenho comprado agencias, fiis de papel e fii de fii. Quando os fundoes ativos começarem a comprar imóveis eu volto a analisar. Tenho Brcr Hgre e Hgbs como fundoes e quando no relatório deles vier compramos tal imóvel ai provavelmente chegou a hora. Essa é apenas minha opinião.

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    • Os fundoes só tem aplicado dinheiro novo em renda fixa. Os fii de fii alguns estão vendendo fii no prejuízo para comprar Cris e para piorar os fiis subiram de preço. Com Fexc a 82, Vrta a 102, Bcff a 50, Saag a 80 e Agcx a 900 dava para comprar agora ta mais difícil, tem que esperar ,o mercado ta apontando para uma queda dos juros mas os fundamentos do mercado imobiliário e do Brasil não permitem compras sem desconto.

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