Fórum Fundos Imobiliários

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2.397 comentários sobre “Fórum Fundos Imobiliários

  1. Frase do dia:

    “Daqui a 20 anos você estará mais decepcionado pelas coisas que você não fez do que pelas que fez. Então solte as amarras e navegue para longe do porto seguro. Deixe o vento soprar em suas velas. Explore. Sonhe. Descubra….”

    Mark Twain

    Curtido por 7 pessoas

  2. Não é assinante? Peça já sua Edição Aqui!

    Conteúdos Exclusivos de Assinantes dos Blog:

    • InsightsUma página restrita e dedicada a revelar os FIIs como você nunca viu
    • Trix Report: O fechamento diário dos FIIs resumido para você
    • Fórum VIP: Textos e Conteúdos Exclusivos, trazendo sempre as últimas novidades dos FIIs
    • Entrevistas: O mundo imobiliário por quem Realmente faz acontecer!

    E mais, muito mais nos comentários dos amigos aos Textos, informação valiosa para ampliar o seu estudo e conhecimento.


    Notícias da semana, você encontra aqui.

    Produtos (Mensal/Semanal)

    • a Revista a publicação vem com os Artigos dos amigos do blog, conteúdo ideal para que está aprendendo e quer um um material voltado aos Iniciantes (sai no começo do mês, dia 1)
    • o Jornal é ideal para quem já tem algum conhecimento dos FIIs e quer se manter semanalmente atualizado com os eventos de seus Fundos Imobiliários (todo sábado, no seu email)
    • os Relatórios Comentados são uma referência de pesquisa para quem busca mais sobre seu FII; nele você encontra um resumão de todos os fundos (edição atualizada todo dia 10)
    • nos Estudos o conteúdo é mais avançado, quem busca oportunidade de investimento para valorização por comparação de custo R$/m²  (Mensal, com atualização no dia 15)
    •  a Pesquisa também é voltada à turma mais adiantada, só que agora o foco é o aluguel pago x distribuído  (atualização Mensal no dia 20)

    Serviços (Diário: Segunda à Sexta)

    • o Radar traz rankings diários, ajuda no balanceamento da carteira, trazendo os FIIs mais interessantes no dia ordenados por vários critérios fundamentalistas (DY, VP, …)
    • o Nitro é a informação levada até você, a qualquer momento o fato acontece e vai direto em seu email

    Serviços (Semanal: Sábado)

    • AnaliSYS traz para você uma matriz de valores de Aluguel x Vacância x Renda
    • Matrix é uma coleção de informações com 60 páginas rankings para você virar os FIIs do avesso no seu estudo
    • Carteiras do Blog reúne a experiência de pessoas que se destacam no blog, com racionais das carteiras para você acompanhar

    MEGA Combos (Produtos/Serviços/Livros)

    • Combos são pacotes contendo os 5 Produtos da edição Mês fechado/anterior (nova edição depois do dia 20) com até 50% de desconto e envio pontual, ou então os 5 Serviços para 30 dias com até 25% de desconto, ou ainda os 2 Livros om 25% de desconto.

    Cursos

    • Você tem o Tetzner à sua disposição e Ao Vivo para explicar os Fundamentos dos FIIs no curso básico, os conceitos que levam a construção de uma carteira no Intermediário e um curso avançado para responder todas as suas dúvidas em Geral.

    Livros

    • O passo a passo do mundo dos FIIs para você que gosta de conhecer os detalhes deste tipo de investimento.

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  3. “Porto fantasma”

    Mais um grande empreendimento imobiliário sofre os efeitos da grave crise econômica do Rio.

    A três meses da data prevista para a conclusão das obras, a Tishman Speyer não conseguiu fechar um só contrato de locação do Aqwa Corporate, complexo de escritórios na região do Porto Maravilha.

    Curtido por 5 pessoas

    • De maravilha, aliás, a área não tem nada.

      O índice de imóveis comerciais vazios na região portuária do Rio beira os 89%.

      Em relação ao Aqwa Corporate, a Tishman Speyer disse que “a vacância apontada é consequência do momento econômico como um todo e do mercado de imóveis em particular”

      Curtido por 4 pessoas

    • sempre um sentimento de tristeza ver tanta energia e esforço dedicados a um projeto sem o devido retorno. acaba desincetivando outros a empreender. tantas lacunas na área de infraestrutura, por exemplo, mas qual segurança o investidor tem em aplicar seus recursos nesses projetos? daí acaba todo mundo fazendo sempre as mesmas coisas, lançando shoppings e prédios sempre nos mesmos locais. a ousadia é castigada e a falta de coragem premiada, isso nao pode estar certo.

      Curtido por 2 pessoas

      • Verdade tafaus. Estive em boenos aires argentina em 2012, e lá foi feito a mesma coisa, tenho quase certeza q até se animaram com o q foi feito lá, ficou fantástico, e como tínhamos acabado de sair do porto do rio na época, uma nojeira, quando chegamos lá todos nós perguntamos por q não teriam feito o mesmo no rio. Depois de um tempo anunciaram q fariam o mesmo no rio, fiquei entusiasmado, achei q ficaria melhor ainda aqui no rio, mas infelizmente no Brasil a corrupção e as crises de instabilidades atrapalham tudo, se eu soubesse até postava aqui uma foto lá do porto restaurado de boenos aires, é muito bonito, eles até conservaram alguns armazém antigos tombados q acabou dando um toque perfeito ao cais

        Curtido por 1 pessoa

      • Caso clássico de Sobre dimensionamento de oferta : Ocorre quando determinada região sofre injeção de estimulas governamentais como forma de atrair capital de investidores e gerar empregos.

        Na maior partes das vezes o governo acaba gerando distorção entre demanda real e demanda falsa, consequentemente isso acarreta no sobre dimensionamento regional.

        A demanda falsa é criada quando governo por meio de estímulos financeiros distorço a demanda local por meio do crédito direcionado.

        O crédito direcionado faz surgir uma demanda falsa, mais conhecida como demanda lastreada em crédito.

        Basta o crédito secar para o rombo aparecer ( índices voltando refletir demanda real), ou seja aquela demanda natural da região

        Como anteriormente na fase expansionista foi construido vários projetos levando em conta esta demanda fantasia, quando ciclo se inverte temos o efeito contrario, ou seja excesso de empreendimento para um demanda cada vez mais deprimida.

        Isso afeta diretamente a taxa retorno estimada dos projetos , já que boa parte dos estudos de viabilidade foram feitos na época de ” BOOM” ou demanda falsa.

        Caso clássico demanda falsa: Copa do mundo 2014

        exemplo: Qual necessidade de construir estádios em Brasília, Manaus etc Existe demanda para tal? Qual o custo de se manter estes empreendimentos etc.

        Caso números dois:

        Vila olímpica: Qual necessidade de construir estes imóveis na região? Existe demanda real? Quando custa manter estes imóveis vagos?

        Caso semelhante no mercado de são paulo:

        A demanda foi criada artificialmente após um boom no setor de lajes corporativas: Este boom ocorreu porque na fase anterior tínhamos injeções de crédito direcionado no setor imobiliario, consequente criou-se uma demanda dependente de crédito . As empresas contratavam e faziam seus projetos baseados nessa demanda falsa.

        Muitas incorporadoras ao perceber esta demanda falsa se alavancaram para construir prédios na região da marginal pinheiros , faria lima etc Todos estes projetos foram construidos em cima de uma taxa retorno ilusória lastreado em um aluguel de no mínimo 120 m2.

        Após este ciclo de construção que dura aproximadamente 3 anos estes empreendimentos novos chegaram ao mercado, porém a demanda real já havia retornado, ou seja estes investimento chegaram ao mercado para disputar inquilinos com os antigos empreendimentos que antes estavam com full locação.

        EX:
        Durante o ciclo de expansão.
        Demanda fantasia
        Estoques = 100
        Vacância histórica 2% = 2
        m2 = 120

        Demanda real
        Estoque = 100
        Vacância histórica 20% = 20
        m2 = 85

        Após o ciclo de desenvolvimento imobiliário

        Demanda fantasia estimada no estudo de viabilidade
        Estoque antigo = 100
        Estoque novo = 50
        Total estoque = 150
        Vacância projetada 10% = 15

        Demanda real após contração de crédito
        Estoque antigo = 100
        Estoque novo = 50
        Total estoque = 150
        Vacância 40% = 60

        Curtido por 2 pessoas

      • Empreendimento que foram vítimas da demanda falsa:
        TBOF, THERA, Vila Olímpia Corporate etc Todos estes projetos foram feitos por volta de 2009 , 2010 quando a vacância histórica no setor de lajes corporativas ficou em 2% a.a.

        Curtido por 2 pessoas

      • Como diferenciar um demanda falsa de uma demanda verdadeira?
        Crédito bom = Lastreado em poupança
        Crédito ruim = Lastreado em concessão arbitraria de crédito

        Crédito lastreado em poupança: Significa que algo foi produzido antes para sociedade gerando excedente e poupança.

        Crédito lastreado em concessão arbitraria: Significa que o sistema financeiro resolveu liberar crédito sem lastro em riqueza real criada anteriormente.

        O banco simplesmente analisa histórico de crédito do cliente e de acordo com nível de renda ele concede crédito direcionado .

        Porque bancos fazem isso? Porque eles ganham dinheiro ao multiplicar dinheiro e extrair juros do crédito.
        Quando maior a for base de concessão de crédito , desde que seja viável pagamento por parte do devedor , melhor para o banco.

        Aonde esta o x da questão? Alguns bancos vem emprestando para indivíduos sem histórico de crédito, ou crédito de baixo score, consequentemente isso acarreta em inadimplência elevada e adiante terminada em distratos.

        Curtido por 1 pessoa

  4. Radar dos FIIs: Edição Especial Selic 9,25%aa

    Radar dos FIIs

    E o COPOM baixou hoje a Taxa Selic em 1,00% para 9,25% aa motivo mais que suficiente para uma edição especial do Radar dos FIIs, já no seu Email!

    A decisão foi unânime e era esperada pelo mercado; foi inclusive antecipada pela pesquisa do blog 😀

    Veja trechos que nortearam esta decisão:

    ” a manutenção deste ritmo de corte de juros, de um ponto percentual, ‘dependerá da permanência das condições descritas no cenário básico do Copom e de estimativas da extensão do ciclo.’

    ‘O ritmo de flexibilização continuará dependendo da evolução da atividade econômica, do balanço de riscos, de possíveis reavaliações da estimativa da extensão do ciclo e das projeções e expectativas de inflação’, acrescentou a autoridade monetária. “

    Ainda não é assinante? Faça seu pedido, clique aqui.

    Curtido por 3 pessoas

  5. Fala pessoal, tenho acompanhado o blog desde o fim de 2015 e iniciei os investimentos no começo de 2016. Tenho aprendido muito com vocês!
    Desde que comecei, o preço das cotas subiu muito e assim fico reticente de investir em alguns bons fundos, como o PQDP11.
    Tenho uma dúvida sobre o operacional e também tributação que acho que afeta mais os “Traders” de FIIs.
    Minha ideia é segregar a carteira com ativos permanentes e destinar parte do dinheiro para fazer uns trades como o André, mas o raciocínio que tem me barrado é o seguinte:
    Se tenho X cotas permanentes de PQDP11 com PM de R$2010. Caso eu compre Y cotas a R$2600 para vender à R$2700, pagarei imposto sobre a variação do PM de (X+Y), que pode ser bem superior ao ganho auferido na operação temporária.
    Ok, meu PM vai aumentar, e se eu vendesse todas as cotas X+Y acabaria não sendo prejudicial. O problema é que não tenho interesse em vender X. Em outras palavras, o PM não teria mais importância.
    Meu raciocínio está certo? Gostaria de saber como procedem os colegas. Valeu!

    Curtido por 3 pessoas

    • Fiis, ao contrário de ações, não tem isenção pra quem vende até R$20mil por mês. Em ações faz algum sentido esses trades pra elevar o preço médio e, assim, você praticamente não pagar IR lá na frente quando for vender uma posição muito vencedora. Por outro lado, fiis não tem nenhuma isenção e nem a liquidez das ações, de forma que não vejo ser vantajoso fazer isso descrito por você.

      Curtido por 3 pessoas

    • Potker, cada vez que você adquire novas cotas de fundos seu PM vai variar para mais ou para menos, se comprou acima ou abaixo do preço anterior. No seu caso vamos supor que você tinha 10 cotas de PQDP11 ao custo de 20.100 reais.
      Adquiriu mais 10 agora ao preço de 26.000 reais, entonces seu novo PM será de 2.305,00. Vendendo 10 cotas por 27.000, seu lucro será de 295 reais por cota, paga IR sobre o lucro e seu preço médio continuará sendo de 2.305,00 para as cotas remanescentes até comprar novas cotas a preço superior. Assim, se você pretende comprar e vender mas guardando a mesma quantidade inicial, nenhum problema, só registrar o novo PM para fins de IR.

      Curtido por 4 pessoas

  6. Pensei que este fosse um Fórum para tratar de assuntos financeiros e/ou FIIs, especificamente.
    Não sabia que era um ringue de egos, troca de gentilezas, caça às bruxas e outros afins.
    Infelizmente, são muitas as pessoas que não entendem a diferença entre liberdade de expressão e generalização gratuita.
    Sds.

    Curtido por 13 pessoas

    • Pessoal, lí o desabafo de todos, sou mais um brasileiro indignado que produzo e sou obrigado a carregar nas costas o peso morto dos que não produzem absolutamente nada. Mas pra encerrar o assunto, pois aqui é um blog de investimentos, FIIs e afins, conformemo-nos : isto é Brasil, sempre foi é e sempre será assim e quem não concorda e quer um país melhor para a família viver que se programe e mude para um país de 1º mundo.
      E para os que ficam vamos falar de FIIs.

      Curtido por 3 pessoas

    • Caro mbp77
      Infelizmente uma parcela dos seres humanos não sabem “dialogar”, discutir e respeitar a opinião alheia, partem para briga como se fossem o dono da verdade, tenho como hábito estudar e tirar um pouco de sabedoria de cada pessoa disposta a dialogar, formando e formatando assim uma “opinião” mais elevada de determinados assunto, sabendo sempre que não é nunca será verdade absoluta.

      Curtido por 6 pessoas

      • Infelizmente em política não é tão simples assim: Quando um grupo chega ao poder ele impõem a outro grupo por meio do aparato estatal : Regulações, imposto etc etc

        Mesmo que um grupo não concorde abertamente em pagar mais imposto , é obrigado pagar por meio de coerção estatal.

        A ideia de debate sadio de ideia é bem utópica também: Não é preciso ser muito inteligente para saber que um governo que gasta mais que arrecada vai tributar cada vez mais a sociedade para manter funcionamento da maquina pública.

        Ai mora o perigo de acreditar que política se trata de debates de ideias, quando na verdade se trata de poder ” unicamente poder” nada de bom se consegue abstrair destas discussões diga-se de passagem.
        Cada grupo defende o que é mais conveniente para si! Por isso esta a estrutura de pouca autonomia regional engessa grupos distintos a sobreviverem na margem do estado.

        A estrutura de super estado não cabe dentro de si mesma por questões contábeis e estruturais: Acreditar que é possível fazer mais do que matemática permite é acreditar que gravidade não existe.

        Este tipo de questão não esta aberta ao debates já que se trata de um fenômeno mundial.

        Sacrificamos o amanhã para ter o hoje e a conta chegou! Por isso as pessoas ficam profundamente irritadas! porque elas são obrigadas a participar do jogo mesmo sabendo que vai dar errado.

        A minha sugestão para não concorda e tem condições é deixar o país .

        A todo resto que não tem condição deve trabalhar arduamente para isso! Quem fica pode burlar um pouco estrutura social ao criar uma bolha social.

        Infelizmente não vale apena se desgastar nestes debates morosos e tediosos, o ideal seria que cada grupo tive-se autonomia sobre seu destino sem impor aos outros seu ponto de vista.

        Curtido por 5 pessoas

    • Epa, o que aconteceu mbp77? Rolou algum stress por aqui? Se foi, não esquenta. Isso às vezes acontece mas daqui alguns dias já terá caído no esquecimento…já vai estar nos “comentários mais antigos”, ninguém lembrará mais e a vida (e amizades) continua.

      Curtido por 3 pessoas

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