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3.221 comentários sobre “Fórum FIIs

  1. Tetzner em REVISTA – Setembro/16 – Ed 52

    tetzner-em-revista-capa

    Carta ao Leitor

    Não vai cair mais?😀

    Nem os Juros da Selic caem e nem o iFIX esboça mudança no seu movimento de alta.

    Reunião do COPOM manteve novamente a Taxa de Juros em 14,25% na reunião de hoje 31 de agosto de 2016.

    Enquanto esperamos, vamos aproveitar mais uma edição da nossa revista repleta de novidades e os artigos que vão levar mais dos FIIs até você!

    O amigo Dâmaso explica a importância do gestor num fundo imobiliário, além do alinhamento do perfil do investidor à ele.

    Trix nos brinda com um estudo dos fatores que influenciam a percepção de valor dos imóveis e que norteiam o mercado imobiliário.

    É muita informação para você aprofundar o seu estudo e aprimorar o conhecimento, especialmente do conceito de VALOR.

    Aproveite a edição e boa leitura.

    Blog Tetzner, Junte-se a nós, faça parte dessa família!

    Não é Assinante? Peça já a sua Edição, clique aqui!

    mini_Tetzner Tetzner

    Nesta Edição:

    • Carta ao Leitor…2
    • O Mês em Revista…4
    • COPOM…7
    • A Carteira do IFIX…8
    • Artigos do Mês
      • Importância do Gestor e do Tipo de Mandato…Dâmaso *…15
      • Fatores chave que norteiam o Mercado Imobiliário…Dagoberto Corrarello *…17
    • Tesouro Direto…20
    • Matriz dos FIIs do Tetzner…21
    • Ações: Ranking
      • – Foco em Renda…22
      • – Foco em Crescimento…23
    • Tetzner Range
      • – para FIIs…25
      • – para Ações…26
    • Resumo dos FIIs…27

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  2. Pessoal, gostaria de tirar uma dúvida.

    Gostaria de obter informações relevantes ao mercado imobiliário sobre algumas regiões do Brasil. Por exemplo, valor do metro quadrado de uma região, vacância, reajuste de preços médio, etc. Sei que existem alguns órgãos que realizam pesquisas deste tipo e sempre vejo notícias em grandes portais noticiando que o preço médio do aluguel em uma determinada região subiu ou caiu tantos porcentos. Gostaria de saber onde posso encontrar estas informações. Algum instituto realiza estas pesquisas? Alguém poderia me indicar ou como pesquisar para chegar lá?

    Obrigado.

    Curtido por 2 pessoas

    • Git

      As consultorias imobiliárias fazem essa divulgação para os seus clientes.

      Divulgam em seus sites com algum delay noções de vacância, preço do m², valor do aluguel por m², etc

      Fazem também relatórios customizados, mas o foco são grandes clientes, gestores e administradores imobiliários

      O pequeno investidor tem acesso ao conteúdo resumido, das principais regiões (SP,RJ) que dá bem pro gasto já que a maioria dos imóveis de FIIs estão ai😀

      Curtido por 2 pessoas

      • Sim, são estas informações que gostaria de obter Tetzner…. noção geral de vacância, média de preço do m² da região, etc.. Você poderia me instruir como chegar até elas? Quais consultorias fazem isto para as grandes cidade como SP, RJ, etc..?

        Acho que não estou conseguindo pesquisar da forma correta, ai só chego em site de imobiliárias kkk

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    • Sem delay só pagando consultoria imobiliária: Grandes investidores
      Com delay tu consegue pelo site de grandes consultorias: Cushman, coliers, CBRE etc
      Basicamente estes dados são do mercado de são paulo & Rio de janeiro ,mercados mais desenvolvidos e maduros, também da para pesquisar m2 em sites de locação, principalmente valor oferecido por cada laje corporativa; depois bastaria comparar com seu fundo, mas neste caso este tipo de pesquisa é completamente pessoal além de mais trabalhosa.

      Estudos do m2 precisa ser feito de tempos em tempos = Atualização
      Ou seja se tu não tem tempo para ficar de olho no mercado imobiliário tu pode pagar um estudo por fora a cada 6 meses ou um ano.
      Apesar de eu achar que em seis meses muda muito pouca coisa no mercado imobiliário real, este tipo de pesquisa pode ser feita anualmente.

      Curtido por 2 pessoas

  3. Sou iniciante nisso e gostaria de saber se a máxima de investir na baixa visando ao retorno na alta dos fundos, assim como geralmente ensinam aos iniciantes em ações, também se aplica aos FII? Ou isso será um fator mto específico para cada caso? Agradeço desde já!

    Curtido por 2 pessoas

    • Lucas seja bem vindo!

      A máxima diz: compre quando todos querem vender e venda quando quiserem comprar.

      Então vai um pouco além de apenas investir na baixa.

      Mas tudo isso é muito relativo, geralmente você reconhece “a baixa” quando já está no topo ou quase nele, ou seja, depois de um longo período de retomada de preços

      Curtido por 2 pessoas

    • “A Baixa” requer estômago para aguentar períodos sucessivos de quedas nas cotações.

      Fora isso, vale sim, independente do Ativo Financeiro seja ele Ações ou FIIs e atentando para a manutenção de bons fundamentos, comprar baixa para ter estoque e retorno nos períodos de alta.

      Ser investidor de longo prazo vai exigir de você uma metodologia alinhada ao seu perfil.

      Curtido por 2 pessoas

    • Olhando um ciclo imobiliário de vários anos, entre 10 e 15 anos, imagine que:

      5 anos só caia
      5 anos de lado
      5 anos só subindo

      Você ficaria 10 anos sem fazer uma única compra?

      Alguns amigos adaptam “o aporte” conforme a fase do ciclo, compram MAIS na baixa do que na alta, mas compram.

      Outros compram sempre, religiosamente, independente do período

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      • Mais também discordando um pouquinho do Tetz, pode acontecer que durante pouco mais de três anos vivemos várias altas e baixa em um curto espaço de tempo não muito habitual aí eu concordo para imóveis. Tivemos uma alta expressiva 2013, queda absurda em meses, depois de lado, aí mais queda onde parecia não haver mais espaço p quedas, agora temos alta expressiva, q não arrisco dizer recuperação devido a ter subido muito no passado, mais enfim vejo q estamos na hora de ter estômago também para aguentar a alta,sim por ter estômago não é só p aguentar a queda, a alta requer muito estômago e muita passiencia, essa acho mais importante q o estômago no caso da alta, pessoa q tem paciência tem se saído melhor nas altas. Mais tanto na alta quanto na baixa, para quem quer começar a investir deverzinho, sempre tem um fundo que dá p fazer uns aportezinhos, basta ficar de olho q aparece alguns momentos de compra.

        Curtido por 1 pessoa

    • a máxima é valida sim. Afinal você não quer rasgar seu dinheiro comprando a qqr preço sem critério.
      uns compram mais quando está caindo e vao comprando cada vez menos enquanto sobe.
      outros compram sempre. Depende mt do teu perfil.

      Curtido por 2 pessoas

      • Bem assim Chaves, eu compro mais quando cai bruscamente, sempre encho o carrinho nos momentos de pânico,e ainda me arrependo sempre de ter tido medo e não comprado mais, e também vou pescando sempre alguns fiis bons q às vezes passa despercebido pelos tubarões, como vc disse vou diminuindo as compras a medida q sobe, mais como disse logo acima, acho um exercício muito difícil a paciência e alto controle de não comprar quando os preços estão altos, pois sobra grana às vezes vc já sabe o fii q quer e tem q ficar aguardando os preços caírem, e contando lógico q pode até não cair tanto né, então acho muito difícil mesmo é exercício de aguardo.

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    • invista em inforção, lucas
      quanto mais informado você está, melhor sua percepção de risco e retorno

      digo isso pq nao adianta comprar porcaria só pq tá barato
      dizer que está comprando um ativo lixo mais barato e abaixar o preço médio é enganaçao.

      abçs e bons investimentos

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    • A questão gira em torno de saber quando será a baixa? Daqui 1 ou 2 , 3 anos.
      Diferente de saber se determinado fundo de sua carteira esta locando acima do m2, aqui diz respeito aos fundamentos do empreendimento, contratos, custos operacionais, gestão etc.
      Mais risco ! tem de pagar mais
      Menos risco = paga menos.

      O mercado é bibolar: Muitas vezes exagera para ambos os lados esquecendo fundamentos jogando cotação muita acima da capacidade real do empreendimento.

      Já outras vezes impera pânico generalizado aonde rola liquidação no estouro da manada.

      Tanto na alta como baixa impera bastante componentes psicológicos emocionais do que necessariamente fundamentos.

      Como funciona um investimento consciente: Tu conhece empreendimento,conhece mercado aonde esta inserido, sabe quanto custa manter este empreendimento rodando.
      Com todo estes dados tu aceita risco ou não de acordo com fluxo de caixa que este empreendimento pode lhe pagar ao longo da vida.
      Totalmente pessoal subjetivo bem diferente de tentar acertar topo e fundos, o que seria quase impossível para maiores do participantes do mercado.

      Tem mais risco? Tem ter mais desconto, afinal porque pagar por mais risco se existe fundo pagando mais com menos risco?

      Quer um exemplo: Qual risco de revisional na maioria do setor de lajes corporativas : Grande, médio ou pequeno?

      Ai tu se pergunta ta pagando pouco com risco grande , bom melhor comprar PQDP, SHPH, FCFL etc se é para receber pouco melhor ir no mais seguro .

      Percepção de risco: Quem faz comprar mensais tem de ter esta percepção totalmente afiada.

      Curtido por 1 pessoa

    • Poxa, professor! E que homenagem! Nada melhor que mais conhecimento! Vou estudar esse conteúdo com calma e depois começar as perguntas!:D
      Cada vez mais orgulhoso de fazer parte dessa comunidade que verdadeiramente cresce junta! Muito obrigado.

      Curtido por 1 pessoa

  4. SP Downtown: Fundo perde 40% da Renda

    SPTW_Mini

    Acaba de ser anunciada a nova renda do FII, depois das renegociações de aluguel com os dois prédios locados para a Atento.

    O resultado: uma queda de 40% na renda a ser distribuída, segundo estimativas do próprio administrador do fundo imobiliário, vejam:

    “…estimamos que os rendimentos mensais passarão a totalizar aproximadamente R$ 0,50 (cinquenta centavos) por cota…”

    Confira a íntegra na ficha do fundo, aqui:

    https://tetzner.wordpress.com/2013/01/15/lc-sp-dwntown-fii-sptw11/comment-page-1/#comment-207387

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      • Tetzner : Aluguel estava muito acima do praticado no mercado , região com uma decadência ferrenha ou um mix dos duas coisas.

        Incrível 50% é muita coisa mesmo , talvez seja um dos recorde de uma revisional ao qual tenho noticia em fundo imobiliário.

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      • Tetzner se tem um inquilino que acho problemático ” Este seria setor de call center , presenciei vários casos de dívidas trabalhistas gigantescas, alugueis em atraso e dívidas astronômicas com credores etc.
        Call center sempre foi um setor muito rotativo que sofre multas por processos trabalhista com certa frequência ,contabilidade do setor mais parece queijo suíço.

        Outra não acredito muito na competitividade deste imóvel , qual realocação no mercado em caso de vacância?

        Curtido por 1 pessoa

    • Isso é o q vínhamos alertando durante todo esse tempo, com o passar do tempo começam às revisional, sobra de imóveis,as negociações para q os inquilinos não deixem o imóvel, e a renda despenca, é um fato já anunciado nada de nós p mim, é apenas o começo, mais também uma oportunidade como estava conversando com O Tetz mais cedo, vai ser com certeza oportunidade de entradas em bons fiis, isso vai ser em todos os fiis sem exceções, apenas uns mais outros menos.

      Curtido por 3 pessoas

      • Outro movimento q pode ocorrer também é pessoal começar a vender fundos sobrevalorizados como, Bbpo, saag, Bbrc,Fcfl,Famb,Agcx,Pqdp,e muitos outros q estão fora da realidade, pessoal começa vender esses fiis por uma porrada e vai alocando em fiis com altíssimos descontos q viram, aí com isso começa a cair também os fiis q estão muito valorizado por esse movimento, e da p voltar a comprar novamente Bbpo , saag, Bbrc, etc por preços menores também, eu acho quem quer comprar fiis q estão caros de mais compensa aguardar q comprará a preços menores, pelo menos penso assim é estou fazendo isso já alguns meses.

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    • e mais uma vez fica Sacramentado:

      Não há Lanche Grátis no Mercado

      Todo FII com renda mais elevada é porque carrega um grau maior de incerteza quanto à sua perpetuidade naquele patamar.

      Fundos com Renda menor, o oposto (salvo casos de vacâncias)

      Mais uma vez: Vamos Estudar Moçada, fica pegando só renda/cota não é suficiente para fazer um investimento consciente

      #FicaaDica

      Curtido por 5 pessoas

      • Estudo de m2 em minha modesta opinião seria um dos mais importantes para se fazer.
        Se tu não sabe quanto se FII aluga m2 qual valor sendo cobrado no mercado real chances de tu vir sofrer uma surpresa são realmente grandes.

        Curtido por 3 pessoas

      • Seria legal Tetz se já não tem, fazer um estudo com os fiis q já passaram por essa experiência tipo esse aí, xpcm, Brcr também tem alguns imóveis já mais eles conseguem abafar e passa ileso sem q pesebemos, mas tipo assim oq tem mais chance de isso vir acontecer p gente ir ficando de olho p não comprar caro e depois ainda a renda cair, preju fica muito grande, Almi também vem p esse barco no caso pior ainda, com vacância quase q total, mais da p por no estudo também.

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      • interceptorfii19

        estudo dos aluguéis ?

        num fundo como o BRCR você tem aberto contrato a contrato com histórico é super fácil

        mas num HGRE ou KNRI é Impossível, por não termos acesso a tal informação e pelo fato da renda não ser a distribuição de caixa real e sim um valor arbitrariamente estipulado

        Curtido por 1 pessoa

      • RNGO = 55 m2 por laje.
        HGJH = 120 m2 na região da faria lima com perspectiva de queda se a coisa continuar feia.

        Contrato por contrato não da para saber , principal em multi&multi já vai embaralhar renda de galpão de logística com escritório.
        Escritório AAA , A e B não tem como como bem alertado pelo tetzner, já nestes fundo mono tu extrapola fluxo pelo aluguel cobrado na região para saber + ou – quanto geraria 100% locado , depois tu estima se estes valores esta muito acima da renda de aluguel ..
        OBS só não esquece deduzir receitas de estacionamento que no caso do RNGO são incorporadas ao valor do aluguel.

        Pega um estudo de m2 atual + ABL ocupada = capacidade real, compare com o que esta sendo cobrado pelo fundo.
        Se estiver acima do praticado no mercado real vai dar merda mais tarde ou mais cedo: Vide caso de almir, TBOF, HGRE etc etc.

        Curtido por 1 pessoa

  5. Prezado(a)s:

    Diante da excelente discussão surgida da postagem em que o Conejo inquiriu aos participantes do blog sobre qual seria o melhor operacional a ser adotado na subscrição do MFII, veio uma dúvida à minha mente:

    Comprar vacância em imóveis prontos ou imóveis para desenvolvimento, num mercado estagnado e a preços bem abaixo do seu valor real, não seria a mesma coisa no frigir dos ovos?

    Sim, pois o racional ali exposto seria o de antecipar-se ao processo de alternância de ciclos imobiliários, objetivando comprar algo de muito valor com grande margem de segurança numa visão médio/longo prazista, confere?
    Evidente que não há como afirmar de forma categórica quando se inicia ou se encerra um ciclo imobiliário, tão pouco é esta a finalidade da minha postagem. Tentar predizer o amanhã é coisa para médiuns, não para investidores sérios. Mais do que óbvio isso.
    Mas fiquei refletindo sobre o assunto, pesando os prós e contras de cada tipo de imobilizado (maior ou menor gasto com taxas/impostos/despesas, localização, capacidade geracional de renda, etc.) e confesso que não consegui chegar a uma conclusão satisfatória.
    Será que não há uma resposta exata, mas sim várias e dependentes do quadro que se desenhar à frente?
    Portanto, uma estratégia combinando exposição mista – olha aí a diversificação de novo dando as caras – e gerenciamento de risco seria a melhor solução?
    Gostaria de saber a opinião de vocês a respeito do meu questionamento e as respectivas justificativas, se possível.
    Sds.

    Curtido por 3 pessoas

    • Mpb o q mais me preocupa é o fato de o Brcr ter devolvido grana por não ter o q fazer com ela, e eles estão no sentido oposto, será q eles têm uma carta na mão, ou algo q Brcr não tem, o q seria? Já o Bcff se lembra q fizeram pararam na metade também , sei lá o q vem né?

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    • MPB uso estratégia mista com gerenciamento de risco baseado nos indicadores regionais:
      Ex: Estudo relatórios imobiliários de uma determinada região, calculo margem operacional do FII, Calculo custos operacionais , absorção do mercado local etc.
      Projeto fluxo de caixa no futuro trago a valor presente usando taxas desconto de acordo com percepção de risco + taxa de juros.

      Alguns FII compro por vacância + potencial futuro , outros só serve para renda ! Compro de acordo com percepção de risco carteira + aporte.
      Exemplo: se perceber que FIi de vacância estão sem margem de segurança aporte em FII de renda, se perceber que meu FII de renda tem mais chances de cair renda do que subir mantenho congelado minha posição esperando mercado refletir realidade na cotação.
      Caso contrario compro renda fixa para constituir caixa e assim por diante.

      Gerencialmente de risco apenas limita percentual sobre determinado FII na carteira de acordo com a tolerância entre outros fatores que uso para determinar risco da carteira como um tudo.

      Algumas períodos posso estar visando aumentar renda comprando apenas FII de renda, já outros períodos posso estar comprando apenas FII com vacância.
      Tudo varia da margem segurança estipulado nos estudo que faço sobre cada FII em minha carteira.

      Curtido por 2 pessoas

  6. Tópico de utilidade pública para neófitos em fundo imobiliários.
    Você como cotista avalia custos operacionais dos fundos imobiliários de sua carteira?
    Se sim entende que por de trás de cada letra existe um modelo de negocio rodando com inúmeras variáveis, desde riscos jurídicos, operacionais etc
    Entende que pode quantificar mensalmente gastos avaliando desempenho de seu fundo , que uma DF anual é de suma importância para avaliar desempenho do fundo no cenário regional até mesmo mercadológico.

    Algumas decisões podem ser tomadas baseada em estudo profundos de DFS , uma das principais variáveis nesse aspecto diz respeito ao gerencialmente de risco de suas carteira; Ao qual vai desde compra de vacância , liquidação de posições, aumento de posições etc.

    Curtido por 2 pessoas

      • A revisão tem q ser diaria, e deve se buscar por informações garimpando por métodos variados, o melhor ainda é o blog, devido a G/A deixarem a desejar por demais nos últimos tempos, pra quem pode e tem condições se mora em locais onde tem imóvel de fii q se tem na carteira, visite-os, não deixa de ser uma maneira acompanhamento, pesquise em internetes, desenvolva- se métodos próprios, reinvente, por q a tem coisa nova toda hora, e com certeza estamos sendo manipulados, uma das chances disso começar a mudar e melhorar com certeza é a forma de calcular as taxas pagas para os G/A, pois na ganância pela cotação alta p gerar com isso % maiores em suas receitas, nos é sucumbido informações importantíssimas para tomarmos posição de entrada ou saída nos fiis

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      • Aliás Tetz tava pensando esses dias imagine nos se não tivesse o blog? Seríamos como cegos em um tiroteio, p vc e mais alguns q são mais experts talvez nem tanto mais pra mim é muita gente com certeza não consigo imaginar como seria, toda hora de dar uma OC a gente passa pelo blog procurando notícia ou informações comprementares,

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    • Neste semestre custos com consultoria imobiliária aumentaram substancialmente em RNGO, TBOF etc
      Agora prestemos atenção se todo este investimento terá devido retorno ao cotista , “sobre questão dos custos com vacância de longo maior gasto operacional de um FII ” Áreas vagas “aumento substancial em quase todos fundos: HGRE, KNRI , BRCR , movimento mas do que normal para setor de lajes corporativas, cabe monitoramento para ver em quais números devem divulgados até final do ano tendo em vista que ainda existe diversas vacâncias anunciadas em alguns deste Grandes Colossos até final do semestre vigente no mais tarde até inicio do segundo semestre de 2017.

      E o que isso tem haver com a questão aqui debatida? simples:

      Vacância tem duplo impacto na ótica aritmética: Redução das receitas e aumento dos custos condomínio, sempre foi uma questão bem elementar no universo dos fundos imobiliários, mas que boa parte dos iniciantes de FII desconsidera em seus estudos.
      Para manter um empreendimento rodando existe diversos custos de condomínio a qual podem variar de fundo para fundo também de padrão construtivo: A, B , AAA Etc fora localidade IPTU que diferenciando de acordo com zoneamento do fundo.
      Ou seja nenhum fundo tem DNA parecido, cada DF precisa ser analisada isoladamente sendo conjunto de todos estes custos = relação custo beneficio.

      Maiores custos:

      Condomínio : Maior custo
      IPTU: Depende do zoneamento e das questões recorrentes com fisco.
      Taxa de gestão: Depende da gestora
      Taxa de ADM: Depende da ADM
      Taxa consultoria.: Depende de terceiro contrato para prospecção de inquilinos.
      Outros : Depende de questão judiciais ou de terceiros.

      Fundo quais podem vir ter impacto no fluxo por questão jurídicas ou dívida assumidas:
      NSLU
      JRDM

      Aqui também temos duplo impacto já que despesas para manter fundo rodando tendem continuar costumeiramente, porem a receita diminui substancialmente .

      Outro ponto importante: As receitas de serviço sofrem reajuste da inflação ao passar do tempo, agora me diga o que acontece quando m2 fica estacionado com despesas sofrendo correção pelos índices de inflação?

      Outra questão importante o que acontece quando despesas superam as receitas?

      Todas estas questões investidor deve se atentar ao longo de uma vida de investimento, pois tudo que esta ali contido no DF sai previamente do bolso do cotista.

      Em um IPO a gestora entra com jurídico CNPJ e o cotista entra com dinheiro , nesse arranjo todo ou qualquer custos será sumariamente repassado ao fluxo de caixa do empreendimento chegando ao final da cadeia de distribuição com cotista detentor de cotas do empreendimento em questão.

      O gestor não pagou IPTU ?
      Boa meu amigo você é quem vai pagar.

      O fundo esta perdendo inquilinos constantemente : Nos pagamos as despesas do mesmo.

      Ou seja vai muito além de uma relação aonde se compra uma cota espera longo prazo para fazer efeito multiplicador, existe inúmeros gastos ao quais gestores por regulamento são obrigados a dar satisfação aos cotistas ,mas boa parte dos cotista não se atentam ao DF no site da ADM para tomada decisões.

      Comum fazermos algumas pergunta para novatos ou investidores 100 % passivos: O que tu achou daquele gasto com escritório de Advocacia ou aquela multa linda para fisco? e o cotista em questão não saber do que se trata nem qual impacto em seu bolso.

      Curtido por 8 pessoas

    • pra mim não dá…. prefiro limitar meu investimento em fii em 5% e não ver nada disso. aí dedico meu tempo para a minha profissão, que é de onde sai o dinheiro mesmo. no fundo o que vai importar mesmo é o aporte e não se o retorno é 0,7% ou 0,8%. alguém ficou rico escolhendo os melhores fiis? duvido muito. ficou com a medicina, advocacia, comércio, empresa…

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      • tofaus123

        nessa fase de acumulação, de formação de carteira, realmente é o aporte mensal e o reinvestimento de rendimentos que farão toda diferença

        foca na tua fonte principal de renda, no trabalho

        mas não aliena, acompanha para não acabar acumulando em imóvel sem competitividade que o resultado do longo prazo não vai ser o que espera

        5% em FIIs? só se tiver poucos FIIs em carteira ou gostar de seguir, pelo que disse acima não curte rs

        Curtido por 1 pessoa

      • Tofaus não tem como quando tu tiver quantia substancial alocada no mercado vai ter prestar atenção nisso ou fazer como tu faz limitar % em exposição em FII ficar mais no TD, selic , renda fixa etc.
        Não tem nada haver com retorno = 0,80% 0,70% etc mas custos que consomem sim muito dinheiro do bolso do cotista e precisam ser devidamente analisados em cada assembleia.
        Casos gritantes que um estudo prévio teria evitado:TBOF, Almir, XPCM, XTEd, SPWT etc da vida ver sua renda cair muito junto com cotação do fundo por falta de estudo adequado.
        Margem de segurança é algo essencial para pequeno investidor , conhecer risco de cada empreendimento e mesurar isso pelo fluxo de caixa :Consome tempo depende se tu tem um sistema automatizado conhecimento do fundo , não demoraria mais de alguns minutos lendo relatório e compilando dados, também pode pegar produtos aqui do blog para agilizar estudo de m2 etc etc

        Curtido por 1 pessoa

      • que lapso! deixa eu incluir engenharia na minha lista pra chamar um pouco de riqueza pra minha área rrsrsrs

        gosto de acompanhar pelo blog, mas diariamente e no nível de detalhe que estão propondo pra mim é inviável.

        Curtido por 1 pessoa

      • tofaus123

        engenharias a parte, mas veja 5% em FIIs, se alocar 10 fundos…. 0,5% por ativo?

        eu acho pouco no sentido que se subir 100% passa de 0,5% para 1% (não ajuda muito, certo?)

        mas vai gerar um controle igual, desde os apontamentos do IR até algum controle mínimo de remuneração/rentabilidade que faça

        Curtido por 1 pessoa

      • mais ou menos por aí mesmo, tetzner. se subir 100% não fico rico, sei cair 50% não me desespero. tenho 8 fii em carteira e não penso em aumentar, salvo nas janelas que forem surgindo, como foi o caso do nslu.

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  7. Enquete:

    Baseado num ocorrido recente, da LOUVÁVEL iniciativa de contato de uma pessoa do ‘lado de lá’, aqui em nosso espaço, gostaria de propor uma enquete, pois uma coisa ficou bem claro: a importância deste espaço!
    Os RI’s nos acessam, nos leem, sem dúvidas.

    Vamos lá:
    Até onde a proximidade dos RIs influenciaria na sua decisão de compra?

    Se eles estivessem mais presentes, isso te influenciaria a adquirir um FII? Até onde?
    Comprariam algum, especificamente por isso?

    Outra: Sugestões de como termos uma maior proximidade?

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    • Tem uma meia-dúzia que são verdadeiras caixas-preta: não sabemos o que pensam, fazem ou quais são suas estratégias. Isso gera uma insegurança.

      Sem dúvidas, mas sem dúvidas meeeee…eesmo, eu sentiria uma absurda confiança em comprar e manter um FII, tendo uma participação mais próxima com o lado de lá.

      Nesse ano, ainda não fui em uma agência bancária.
      Tenho amigos que resolvem QUASE TUDO de banco pelo WhatsApp, com seus gerentes!!!
      Ou seja, caríssimos amigos de RI: cheguem mais, se aproximem.
      Entendemos que há as formalidades e trâmites legais, mas os tempos são outros.

      Estou montando meu patrimônio, compro religiosamente todo mês, e dentro desse espaço de tempo busco o que considero melhores oportunidades de preço. Mas, muitas vezes, simplesmente vou lá e compro.

      Muitas vezes queremos o FII, gostamos do imóvel, localização, é bom pra diversificar etc, mas justamente na questão da gestão, sentimos dúvidas. Ter alguém mais próximo, explicando o que fazem, o que pensam, as estratégias do fundo, o que pretendem fazer, os problemas que ocorrem (de maneira mais rápida), seria simplesmente decisivo para fazer as compras.

      Sem dúvidas eu e muitos pensariam: “Ok, ta caro…mas o RI é tão próximo, a gestão é tão clara, jogam tão limpo, que vale a pena pagar mais”. Temos ciência que problemas ocorrem, são imóveis. Mas ruim mesmo é não saber os problemas, ou demorar a saber.

      Puxem uma cadeira, fiquem a vontade conosco, abram o jogo. Eu investiria mais, sem dó.

      Sobre a proximidade:
      Gosto muito dos Hangouts, e o Tetzner lidera e conduz perfeitamente bem.
      E um espaço aqui no fórum, com perguntas diretas e de maneira bem formais (com uma moderação mais profissional), certamente cairia bem.

      Curtido por 4 pessoas

    • acho que a proximidade do RI é mais importante quando percebida pelo investidor iniciante. É uma segurança a mais.

      No entanto, quando você passa a ser auto-didata lendo os relatórios, perguntando aqui no blog, posso dizer com segurança que há pessoas que sacam muito mais de fiis do que o próprio gestor. Há pessoas que conhecem pessoalmente os imóveis e podem dar feedback na hora.

      Sem contar que o gestor pode ou não passar as informações que tiver, se assim o desejar. Se eu já for atendido bem por email nas minhas solicitações, pra mim isso já é suficiente.

      Curtido por 3 pessoas

    • Até onde a proximidade dos RIs influenciaria na sua decisão de compra?

      R.: Não faço tanto questão de proximidade, mas de maior transparência nos relatórios (com maior quantidade de informações) e na maior agilidade na publicação de fatos relevantes.

      Se eles estivessem mais presentes, isso te influenciaria a adquirir um FII? Até onde?
      Comprariam algum, especificamente por isso?

      R.: Só por isso não, vide resposta acima.

      Outra: Sugestões de como termos uma maior proximidade?

      R.: Hangouts com os gestores que se dispuserem a responder perguntas, esclarecer dúvidas e a ouvir/ler críticas e/ou elogios. Penso que mais informações nos relatórios também seriam bem vindas e tratadas como maior proximidade dos gestores com o mercado.

      Sds.

      Curtido por 4 pessoas

    • Só por estar próximos, não. Mas , se essa proximidade significasse mais transparência, honestidade, eficácia… , aí , sim. Existem RIs que até respondem os contatos, mas enrolam muito. Além , das suspeitas que temos por informações privilegiadas, corpo mole na condução dos negócios, conflitos de interesses…. . Só como exemplo pessoal de “ogeriza” , a participação do btg em minha carteira chegou a 53%, hoje tem 13%…..

      Curtido por 2 pessoas

    • Os RIs poderiam tomar a iniciativa e contatar o blog afim de ter uma página específica, criando assim um canal de comunicação e transparência. Estão bobeando, quem tomar a iniciativa sai na frente, em tempos de internet é cada vez mais necessário ser rápido e inovador. Será pedir muito ?

      Curtido por 5 pessoas

      • Aí sim trix, e tudo bem feitinho todo mundo com muita educação e parcimônias, com a ajuda do fera trix, seria um marco para ambos, imagine vc ir no menu e verificar as gestoras com seus fatos, relevantes em fim seus comunicado em geral, se não ficar bom trix ajuda esclarecer o texto, complementar alguma coisa, no meu caso sou um pouco lerdo e preciso de ajuda, aqui pediria ao trix ou Tetz eles esclareceria um relatório sem precisar tar incomodando e brigando com IR do fii

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    • Falando francamente eu penso que essa gente mente muito; ou seja se não contam toda a verdade e omitem ideias e fatos importantes que nós ainda não descobrimos e isso é o mesmo que mentir. Logo, a proximidade por si só não resolveria o problema da falta de confiança mas talvez fosse um primeiro passo.

      Curtido por 2 pessoas

    • Se for uma aproximação nos termos daquela baixaria digo q não soma em nada, e na minha opinião por mim melhor q não volte a se repetir, quanto a influência de compra p mim deu, e ainda apartir de hoje começo um movimento de desmonte do Brcr das minhas carteiras, vó torra tudo

      Curtido por 1 pessoa

      • Foram cometidos excessos na discussão, sem dúvidas, mas se não cobramos os RI e os gestores por aqui, um espaço com visibilidade, ficamos largados. Lembro bem que ocorreram trocas ríspidas de mensagens quando da crítica a falta de ação nos fof e o resultado foi positivo para os cotistas!

        Voltando ao ponto, ri que responde para mim é fundamental. É a única forma que se tem de avaliar se o gestor do fundo pensa ou não como você. Exemplificando com a questão debatida se cotista é ou não “dono” do imóvel: se o imóvel do fundo valoriza vinte por cento em um ano e o inquilino faz uma proposta de compra, o gestor deve ou não realizar o lucro? Eu particularmente quero saber como o gestor pensa um caso desses. Há fundos que você compra esperando a realização do lucro enquanto em outros você deseja manter o imóvel para renda… Note que a decisão vai ser do gestor e não sua, assim, se você quer ir para um lado e o gestor para o outro, melhor nem entrar.

        E só para ressaltar, minhas críticas à gestão são sempre endereçada às instituições. Cabe a elas avaliar se seus profissionais são ou não competentes e se sua equipe está corretamente dimensionada. Para nós resta a avaliar o “conjunto da obra”!

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    • No meu caso a influencia de um bom ri é a mesma de quem vai ao restaurante olha o cardapio e prova um bom prato mas volta nao so pela refeicao mas o conjunto. Um atendimento cortes e atento transmite a mim mais seguranca e reforca o desejo de voltar e repetir. Pensando assim em ter maior contato fiz algumas tentativas notei grande correlacao no resultado das cotas com aqueles atendimentos que retornaram resposta. Sim teve mesa em que me sentei pedi o cardapio e quando fiz o pedido nao havia quem tomasse nota entao perdeu o cliente. Sim comprei e ate elevei posicao num dado fundo que vi o pessoal comentando tive a oportunidade de participar nos questionamentos com respostas na hora e depois por email. Me senti bem senti seguranca afinal meu patrimonio está ali bom pelo menos uma parte. Gostei da iniciativa eu fui atras mas pra romper este ciclo precisava mesmo de um empurrao entao se maome nao vai que venha a montanha.

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    • Assalariado

      A decisão de compra é nossa, segundo preceitos e critérios, mas ajuda muito mesmo ver um RI atuante🙂

      Você questionar um gestor ou administrador e não receber resposta é algo bem frustrante e não estou falando em resposta com qualquer tipo de informação especial eu falo de coisa simples mesmo

      Tem RI que é um buraco negro, você manda o email e ele desaparece… talvez transcenda para outra existência, mas neste mundo a resposta não chega.

      Ouvi hoje de vários gestores que entraram em contato, respondendo à um email que mandamos para cada um dos RIs convidando para os Hangouts, que eles aprenderam muito conosco.

      É uma arte, se FII é um “bicho estranho” como diz o Arthur, o cotista de FII é bem simples: ele gosta de atenção coisa que muitos RIs não tem estrutura para dar mas que o blog supre 200% a necessidade

      Então, mais uma vez é ganha-ganha, multiplicamos o conhecimento, divulgamos os materias oficialmente submetidos conforme legislação vigente e temos as portas abertas, não ESCANCARADAS para TODOS os RIs

      Convites refeitos aqui oficialmente e vamos inaugurar com um Hangout especial supresa!!! Aguarde e confie, o da poltrona😀

      Curtido por 4 pessoas

      • Tetzner,
        É isso mesmo, vá em frente. E, conte conosco!

        Um relatório com todas as informações e que não deixe dúvidas remanescentes é, e não pode deixar de ser, o Nosso objetivo, dos Cotistas e G/A de FII. E, o Mercado agradece.
        Entretanto, isto é construído com propósito, trabalho e diálogo!

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  8. Gente gostaria de postar aqui um problema que gostaria que fosse analisado e, se possível, respondido por

    ANA LUCIA MENEZES, INTERCEPTOR, ASSALARIADO, NINEFINGERS e THIAGO:

    Sou cotista do fundo MFII11 que está abrindo uma IPO inicialmente com preferência aos cotistas. Se eu aproveitar 100% dos meus direitos de preferência, irei subscrever cerca de 15% de minha carteira fora a posição atual. Sou rentista, busco renda para usufruto, ajudar os filhos e, eventualmente, reaplicar.

    Pergunto: exerço 100% dos direitos ou não devo arriscar tanto num fundo novo, de desenvolvimento e voltado para o médio prazo (3/5 anos), fazendo apenas uma subscrição modesta?

    A pergunta é ostensivamente dirigida (tenho meus motivos) mas a resposta está aberta a qualquer blogueiro.

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    • Caro conejo, é um fii de risco médio ao meu ver, a quantia sua acho muito alta, eu arriscaria menos, mais não sei do desejo do amigo em arriscar mais para ganhar mais e isso não lhe fazer tanta falta no futuro.

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      • Realmente o bom senso recomenda a moderação. Eu pensei em, assim que exercido o direito, me desfazer das cotas atuais para formar caixa e complementar com a venda de outros fundos. Mas, no fim, eu iria ganhar pouco mais de 1% (comprar por 101/102 (dependendo se vai haver ônus, pelo que li o ônus de 1 real para o atual cotista seria bancado pelo fundo, o que acaba dando no mesmo) para vender pelos atuais 103,50 que pode muito bem cair, com muita mão de obra de compra/venda.
        Acho que vou vender as cotas atuais e subscrever a mesma quantidade.
        Merci, interceptorfii19.

        Curtido por 4 pessoas

    • Conejo;

      Com a devida vênia, creio que parte da resposta está na descrição do seu perfil de investidor de fundos:

      “Sou rentista, busco renda para usufruto, ajudar os filhos e, eventualmente, reaplicar”.

      Há um manifesto desejo da gestora em manter o atual nível de distribuição, o que seria ótimo. Entretanto, acho difícil que tal meta seja atingida, vez que a nova emissão triplicará o tamanho do fundo e não é tão fácil assim manter um fluxo de caixa como o atual. Friso que será difícil, mas não impossível.
      Não obstante, mesmo se houvesse um impacto na ordem de apenas 15% sobre o rendimento atual (algo em torno de R $ 0,99), ainda assim proporcionaria um belo retorno frente ao preço da cota.
      Tudo vai depender, portanto, de qual margem de “perda” no seu fluxo mensal você aceitaria acaso opte por subscrever os 100% de cotas a que faz jus.
      As outras possibilidades apontadas por ti e pelo interceptor podem (e devem) ser consideradas, visando mitigar um possível impacto negativo na posição.
      Sds.

      Curtido por 4 pessoas

      • Sim, sim, MBP77, meu próprio Broker recomendou-me prudência quanto a esse fundo. Confesso que ingressei nesse fundo recomendado por um amigo comum que conhece profundamente o mercado de FII, mas a partir de outubro/novembro o mercado vai ser inundado pelas novas cotas que representarão 280% a mais que a quantidade de cotas existentes e, como não sei se a renda atual é consistente, poderíamos estar face a mais um fundo que se esforça para pagar bem antes de uma IPO e, depois, vem a realidade do mercado.
        Sabe aquele sininho que toca baixinho mas toca?
        Então, na dúvida atual (pode ser que outras pessoas tragam para cá aspectos que ignoramos nesse momento), acho que vou aproveitar a preferência apenas para ganhar no spread, isto é manter os atuais 4% da carteira trocando as atuais pelas futuras cotas, garantida a reserva.
        Merci!

        Curtido por 3 pessoas

    • Conejo, vou me abster de dar minha opinião nessa, até por não acompanhar este FII (ainda), e sua dúvida foi bastante pessoal.

      Não sou rentista, não sei seus anseios e onde o calo aperta para vocês, meu foco atual não é no valor da renda, e sim em ficar recebendo ela até atingir sua idade, e também poder deixá-la para os herdeiros que eu possa vir a ter.

      Outro motivo, que aprendi com muitos aqui que só sei o nickname, é ter mais cautela em emissões (como já explicado pelo mbp77, ocasiona algumas transformações) e IPO (tenho um pé atrás nisto, em grande parte por conta de seus conselhos – se não me engano, você disse que das IPOs vieram alguns de seus principais erros), portanto não me aprofundei nestes movimentos, por hora.

      Ainda estou montando meu patrimônio, e não me sinto confortável em me expor a isso. Certamente no futuro pensarei melhor, e lavarei em conta a experiência de vocês.

      Até aproveito a oportunidade pra agradecer aos colegas do blog, de nicks estranhos, engraçados e sem sentido. Não sei a idade, nome, história de vida, formação ou área de trabalho, e isso não importa, nem se escrevem certo ou errado. Agradeço principalmente por falarem de seus erros, sei que vou cometer vários, como todos, mas vou cometer um pouco menos, por ter aprendido com erros de ilustres desconhecidos.

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      • Obrigado, Assalariado, por me lembrar os meus equívocos nas IPOS (BRCR, TBOF, RNGO, SPTW, XTED), embora também tenha havido alguns sucessos (NSLU, AGCX, BBPO – os dois – SAAG…)
        Daí eu ter me acordado por um fato desagradável: a maior parte das IPOS não retornou a renda sugerida.
        Acho que vou exercer a preferencia para no spread ganhar algum, apenas isso. E caso as novas cotas derrubarem o preço
        (de 310.000 cotas vamos pular para 1.178.00 fora cotas complementares e suplementares, tornando-o um entre aqueles 3 ou 4 com VP superior a um bilhão de reais), então compramos mais cota por menos desembolso.
        Valeu!

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      • Ops, erro meu: as cotas passando de 310.000 para 1.178.000 e a R$ 101,00 a cada o valor patrimonial vai para os modestos 118 milhões de reais, bem longe do bilhão que calculei no outro post.

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      • Bom, parece-me que subscrição é bem menos arriscada que IPO. Na subscrição vc já viu o fundo funcionando e tem ideia da competência da gestora e da capacidade de gerar valor. Mas não sabe se ela conseguirá usar “bem” os novos recursos, mas espera que já haja um plano. Vide VRTA, que num curtíssimo prazo de tempo já alocou todos os recursos com taxas interessantes.
        Outra coisa é IPO, como naquele fundo de bancos, onde o prospecto dizia que de 6 meses a 1 ano todas as agências estariam alugadas e performando, e levou mais de 4 anos (!) pra começar.

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      • Como sempre disse e o conejo também se referiu a esse detalhe importantíssimo, todo fii q joga muitas cotas no mercado à tendência é de queda, mas também temos q pensar q pode ser q esse fii tenha uma carta nas mãos e dessa forma pode nos surpreender com algo novo , diferente, sabendo q se trata de um fundo diferente, até tumulo tem, então vejo q se pode dar um voto de confiança a eles, mais a famosa canja de galinha nunca fez e não vai fazer mal a ninguém, (aquele q arrisca pouco e sofre quando dá certo e poderia ter ganho mais, sofre menos q aquele que arrisca muito e perde muito).

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      • Eduardo suas interferencias são sempre bem vindas. Mas que tal alguma adrenalina como trocar as cotas velhas pelas novas ganhando algum no spread?

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    • Conejo,

      a idéia do gestor é alocar estes recursos em projetos que já estejam gerando fluxo de caixa para manter a renda atual, porém como o Mbp bem expôs, isso pode não ocorrer, portanto, EU acho um tanto arriscado exercer tudo, porém ao mesmo tempo acho interessante exercer uma parte boa, já que mesmo que a renda não se mantenha em R$ 1,17 (Repito, a idéia do gestor é manter, e eles devem saber como manter) ainda pode ser um bom investimento.

      Curtido por 6 pessoas

      • Pois é, Waka, aí entra meu perfil. O fundo é de desenvolvimento e pode exigir alguns anos para maturar, fugindo de meu princípio que é a renda hoje. Explicado como você fez, o fundo é mais indicado para quem está formando patrimônio pensando numa futura aposentadoria.

        Curtido por 1 pessoa

    • tenho a mesma dúvida conejo
      mas acho sensato, não correr tantos riscos com seu perfil, e ficaria com a metade.

      Antes eu estava tentado a subscrever 100%, mas fiquei com um pé atras por achar que eles não iriam manter a renda pela triplicação das cotas, risco de não conseguirem os empreendimentos adequados. Então decidi que já vou subscrever no mínimo 50. Até o fechamento eu decido se subscrevo as demais

      Curtido por 1 pessoa

      • Merci, Chaves. Tenho XXX cotas, pensava em vendê-las para em seguida cobrir a reserva mas acho que é muito esforço para pouco resultado: vendo a 103,00, tiro as despesas vai para 102,50 e compro a 101 + 1 real de pedágio então vou ganhar 50 centavos por cota, não vale a pena, acho que não vou subscrever, vou jogar com o imponderável e aguardar se a enxurrada de quase um milhão de cotas novas (considerando o lançamento + complemento + suplemento) os preços de mercado arriscam a entornar o caldo.

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    • Agradeço a todos com sinceridade.
      Eu pretendia aumentar na subscrição 280% nesse fundo, pulando de 3,7% para 14,06%.
      Mas os diferentes comentários me chamaram à realidade.

      Continuo contudo aguardando a presença de
      ANA LUCIA, NINEFINGERS e THIAGO
      como prova de boa vontade para com o blog, os blogueiros e a comunidade investidora em FII em geral, Merci!

      Curtido por 3 pessoas

      • Salve mestre conejo!
        Me parece que sua convocação é uma espécie de “teste” aqui. Então vamos lá:

        Como sou do perfil “rentista/conservador”, não tenho, nem pretendo ter, fii de desenvolvimento.
        A conjuntura adversa me leva a ser mais radical: pouca exposição a contratos típicos, privilegiando alguns shoppings, logísticos e atípicos (agências).
        No caso deste MFII tenho preocupação adicional com as incorporações em praias e centros urbanos menores. São mais arriscados. Portanto estou fora. Quanto aos direitos de subscrição, se os mesmos tiverem valor, é negociar-los.
        É meu ponto de vista.

        PS.: SE não me engano, você é da área de comunicação social. Se sim, penso que deveria dar umas aulas para a Dona Ana. Ela está agindo aqui de forma muito amadora. Resolveu se engajar na guerra de guerrilha da internet. Isto pode redundar em danos para a sua empresa.🙂

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      • Para Ninefingers:

        Não, eu não pretendi analisar a postura de cada um, mas veja você mesmo cada qual deu um caminho diferente.
        Isso comprova uma velha tese aqui do blog, cada pessoa é uma pessoa (suas experiências, vivência, estudos, idiossincrasias, perspectivas, capacidade memorativa-cognitiva-analítica) e por aí vai.

        Quem ganhou fui eu, que já me decidi sobre a não subscrição, com base na convicção formada vis a vis de vossas apreciações, às quais muito agradeço.

        Com relação ao esquento de sexta feira: quem morde não percebe a extensão de sua mordida, quem é mordido nunca esquece.
        Uma briga não começa exatamente quando um agride o outro, ela pode ter começado bem lá atrás e a pessoa foi se contendo até o momento em que ou transborda e bota para fora ou se sufoca e forma estresse ou úlcera estomacal.
        Já disse aqui que mais vale ficar vermelho um minuto na vida, que ficar amarelo o resto da vida.

        Mais não digo a não ser na presença de meu advogado, eh eh

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      • Tetzner, são fatos distintos.
        Os gestores têm que ser tratados com dureza. Se você trata um gestor como se fosse bom, você está aprovando a incompetência. Não concordo com isso.
        Outra coisa é respondendo outro internauta de alto nível. “Uma coisa é uma coisa, Outra coisa é outra coisa”.
        😟😟😟

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    • Nobre Embaixador dos FIIs vou deixar aqui o meu “pitako”

      Como sua posição atual + subscrição integral vão levar o todo para mais de 20% de concentração num único FII e de menor liquidez, acho que seria interessante baixar a posição antes de forma a obter no conjunto da obra (Cotas + Direitos) o montante desejado.

      Assim você também dará oportunidade de subscrição à quem está interessado mas não consegue comprar as cotas; a alternativa à esse giro seria subscrever apenas o montante que completa o total e deixar os direitos excedentes “micarem” indo para a segunda rodada da fila de espera.

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      • Mestre, suas opiniões deveriam ser remuneradas, afinal seu conhecimento acumulado é fruto de um árduo trabalho.
        Ocê é daqueles que aprenderam cedo que o único lugar do mundo em que sucesso vem antes do trabalho é no dicionário.
        Merci, mas continuo convencido que desta vez devo deixar passar. Foi o que deduzi da dezena de posts em resposta ao meu apelo, pessoas que parecem me conhecer melhor do que eu mesmo, afinal sempre primei pela incoerência e um puxão de orelha com carinho não dói.

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    • Meu pitaco: posso estar dizendo o óbvio, mas um FII de desenvolvimento como esse, para ser bem sucedido, dependerá da competência do gestor e das condições da economia. Sobre o primeiro, sinto uma boa impressão até então, já sobre o segundo item, é mais difícil afirmar algo. Ou seja, a confiança no FII, dependerá da confiança no País.

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      • Noob, Felipe e Dâmaso: conhecem aquela verdade – duas cabeças pensam melhor que uma?
        Sugestões recebidas, registradas e em fase de análise.

        Tetzner, tu viu como uma pergunta inocente pode revelar tanto conhecimento e tanta opinião retida, apenas aguardando quem as provoque para serem expostas?
        Tu me deves um prêmio extra pela quantidade de pitacos recebidos e de interesse geral!

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      • E eu q costumo exercer total os direitos de subscricão como o fis inclusive na época do Bcff q me deu um preju danado, tinha comigo uma certa quedinha em exercer nesse fundo meus direitos embora esteja escaldado com esse procedimento, depois de tanto conteúdo rico em sabedoria, sinto q devo aguardar um tempo a entrada de novas cotas para aumentar o referido fii na carteira, pois é um fii q gosto do jeitão dele, mais perder dim dim dói p caramba, ilustre conejo mais uma vês ajudaste muita gente com seu rico poste do q a vc mesmo, e o mais legal nisso, nota se claramente q vc faz com muito boa vontade essa ajuda de q todos nós tanto precisamos, mais uma vez valeu e obrigado.

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    • Querido Conejo,
      Com a experiência que adquiri trabalhando no mercado financeiro ao longo de 25 anos, sendo que na VAM os últimos 6 anos, especificamente da área que faz gestão/administração de FIIs, mas anteriormente fui private banker durante bastante tempo, de um banco francês e depois de um banco suíço, passando após para a área de estratégia e negócios, onde me mantive, e aprendi que fundo imobiliário de desenvolvimento pode dar em qualquer coisa, o risco é bem grande. Avaliando o negócio específico que vc indicou, analisei a empresa gestora, o site, as informações sobre o fundo, os gestores e o portfólio proposto para o fundo, e tenho a seguinte opinião sobre cada:
      EMPRESA: muito nova no mercado, não há muita informação sobre as pessoas que as administram, só tem um fundo no mercado, esse para o qual está fazendo a 3ª. oferta, também só tem esse patrimônio sob gestão R$ 35 milhões, conforme dados da ANBIMA;
      GESTOR: foi o único gestor que encontrei informações, que é o que indica no material publicitário, procurei saber no mercado sobre ele, e de fato é o que parece, não é conhecido, é bem jovem, parece um jovem talento, muito bem formado tecnicamente, mas, ainda com bastante caminho para rodar até que se destaque;
      SITE/INFORMAÇÕES SOBRE O FUNDO: o site parece simples, mas, o material publicitário atende as necessidades essenciais de informação sobre o produto;
      PORTFÓLIO: particularmente achei a maior roubada, aqui nós fugimos de projetos de urbanização, se a incorporação por si só pode ser uma grande problema, imagina começar do zero? Isso pode ser bem pior se não houver um estudo profundo e sério sobre a área, os impactos ambientais, as reservas históricas, as ocupações anteriores do terreno, as autorizações necessárias, pois, dependendo do tipo de terreno ou do que se encontre nesse terreno pode mudar o futuro e o andamento do projeto. A parte sobre cemitérios é uma incógnita maior ainda dado que não há trackrecord sobre esse tipo de empreendimento em fundo imobiliário, mas, minha equipe mesmo já avaliou alguns cemitérios e de fato encontramos oportunidade de se fazer bons negócios, mas, é tudo muito burocrático, enfim, não evoluímos em função das oportunidades maiores nos outros segmentos.
      Por fim, considerando seu perfil e objetivo descrito, creio que isso não atenda em nada sua expectativa de investimento, se já tem, não aconselharia aumentar sua posição.
      Espero ter colaborado de alguma forma.
      Gde abç,
      Ana Menezes

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      • Puxa, que aula!
        Se eu já estava em dúvida, agora mesmo é que me convenci.
        Mas, amigos olhem esses posts pelo seguinte ângulo: muitos dos amigos que deram seu pitaco me conhecem, sabem que sou idoso, vida financeira organizada, custos sociais pagos (casa de residência e de lazer, filhos encaminhados, sem dívidas) que não estou preocupado em montar patrimônio e que vivo de aposentadoria + renda financeira. Portanto, esses comentários foram dirigidos para mim.
        Para quem está querendo montar carteira, iniciar patrimônio e considera que o retorno está num bom nível (1,113% a.m.) deve analisar com outros olhos.

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      • Nem tudo são flores como imaginamos, as vezes um balde de água fria nos coloca à realidade.
        Comentários de quem vivencia esse ramo com larga experiência como a Ana ou o Dâmaso fazem toda diferença, vou rever minha estratégia sobre essa subscrição.
        Obrigado a ambos.

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      • Raphael lembra que falamos de trazer até vocês os FIIs e o ramo imobiliário por quem realmente faz? Era disso que estava falando, dessa visão que completa a paisagem e TODOS ganham com mais conhecimento. #JuntosSomosMaisFortes🙂

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      • depois dessa resposta, juntamente com a opinião do dâmaso, já não tenho mais dúvidas quanto a % que irei subscrever
        abçs e bons investimentos e obrigado pelos esclarecimentos e compartilhamento do ponto de vista

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    • Não consigo entender por quê esse FII é tão comentado aqui.
      Quase não vejo comentários sobre este fundo em outros lugares.

      É um fundo de desenvolvimento que tem todos os riscos do desenvolvimento imobiliário e está sob a tutela de uma empresa com pouca experiência neste tipo de mercado, ou seja, muito risco.
      Na minha opinião é tão arriscado quanto comprar uma ação de empresas de construção imobiliária.

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      • ACCB

        Com certeza e é a situação mais Ganha-Ganha de todas:

        O gestor ganha divulgando seu produto (FII) e fazendo ele chegar ao maior número de cotistas

        O cotista ganha sabendo ANTES o que o espera DEPOIS

        O mercado ganha com mais um player que se forma e entra no jogo da disputa por capital, gerando mais empregos e reforçando a cadeia produtiva.

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      • Prezado Professor,
        👏👏👏👏👏👏👏👏👏👏
        Eu também vejo desta forma.

        Este foi, e permanece como o meu objetivo ao fazer a pergunta, ou levantar a questão, através de exemplo recém ocorrido em nosso site: A causa de um FII com as características (????) analisadas pela RI da VAM ter tanta repercussão no maior site de FII.
        Enfim, vamos estabelecer uma estratégia de “relacionamento & convencimento” com os G/A dos FII que quanto melhor a transparência e ética entre nós o Mercado só tem a ganhar❗️☺️

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  9. Atualização Semanal: 27/08/16

    Blog_Prod_Serv_Livro_Cursos

    Carteiras do Blog: Dâmaso, AHChaves e Tiago Reis (Atualização)

    Matrix – Semanal: 27/08/16

    FII AnaliSYS: BRCR (com e sem Petro) (Atualização)

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    E mais, muito mais nos comentários dos amigos aos Textos, informação valiosa para ampliar o seu estudo e conhecimento.


    Notícias da semana, você encontra aqui.

    Produtos (Mensal)

    • a Revista tem os Artigos, ideal para que está aprendendo ter um material voltado aos Iniciantes (sai no começo do mês, dia 1)
    • o Jornal é ideal para quem quiser se atualizar mensalmente sobre todos os FIIs, num só lugar  (dia 5)
    • os Relatórios Comentados são uma referência de pesquisa, ali você encontra um resumão de todos os FIIs (dia 10)
    • nos Estudos o conteúdo é mais avançado, quem busca oportunidade de investimento para valorização por comparação de custo R$/m²  (dia 15)
      também a Pesquisa é voltada à turma mais adiantada, só que agora o foco é o aluguel pago x distribuído  (dia 20)

    Serviços (Diário: Segunda à Sexta)

    • o Radar traz rankings diários, ajuda no balanceamento da carteira, trazendo os FIIs mais interessantes no dia
    • ordenados
      no Nitro é a informação levada até você, a qualquer momento o fato acontece, levamos até você

    Serviços (Diário: Segunda à Sexta)

    • o Radar traz rankings diários, com os FIIs ordenados por critérios fundamentalistas
    • no Nitro leva até você os últimos acontecimentos e notícias, direto no email para te manter bem informado

    Serviços (Semanal: Sábado)

    • AnaliSYS traz para você uma matriz de valores de aluguel x vacância x renda
    • Matrix é uma coleção de informações com 60 páginas rankings para você virar os FIIs do avesso no seu estudo
    • Carteiras do Blog reúne a experiência de 10 pessoas que se destacam no blog, com racionais das carteiras para você acompanhar

    MEGA Combos (Produtos/Serviços/Livros)

    • Combos são pacotes contendo os 5 Produtos da edição Mês fechado/anterior (nova edição depois do dia 20) com até 50% de desconto e envio pontual, ou então os 5 Serviços para 30 dias com até 25% de desconto, ou ainda os 2 Livros om 25% de desconto.

    Cursos

    • Você tem o Tetzner à sua disposição e Ao Vivo para explicar os Fundamentos dos FIIs no curso básico, os conceitos que levam a construção de uma carteira no Intermediário e um curso avançado para responder todas as suas dúvidas em Geral.

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  10. Aos que estão achando as cotas “esticadas”, e estão aguardando uma oportunidade para um maior aporte em FII futuramente (depois de alguma correção para baixo), onde vocês costumam alocar os recursos para ser utilizado a qualquer hora, sem uma previsão certa?
    -Tesouro Direto (se retirado antes do vencimento fica sujeito a variações de preço)
    -Poupança
    -CDBs de bancos de varejo
    Pergunto isso porque os que considero com melhores rendimentos em RF têm carência, não se pode sacar a qualquer momento.

    Curtido por 2 pessoas

      • taxa de adm max?
        pq não td selic por corretora isenta?

        100% do cdi, pagando apenas a taxa de custódia de 0,3% à bovespa, acho que tá excelente.
        td selic tem liquidez diaria. tem corretora que te dá um limite especial que voce pode comprar mesmo sem ter dinheiro na conta. Se a oc executar você vende seu TD, espera cair na conta e trasfere pra corretora

        Curtido por 4 pessoas

      • max voce nao compreendeu.
        n uso o td selic como garantia

        uso td na corretora 1
        e fiis na corretora 2

        no entanto, a corretora 2 me dá um saldo virtual de 40% da minha posição. Mesmo que eu não tenha td por ela. A ‘garantia’ é o meu próprio patrimonio ali contido seja fiis, ações, debentures. Desde que eu aporte esse valor (n interessa de onde, de que corretora, de que agiota) em até 3 dias, saca?

        na minha corretora, essa opção chamase- limite operacional. Posso dar OC’s sem ter a grana depositada na conta. Deixo as ocs e se executar transfiro da selic que está em OUTRA corretora.

        Curtido por 2 pessoas

    • lluis, nesse caso uma maior rentabilidade pouco importa.
      A diferença em reais vai ser mt pequena. Sugiro o que seja mais fácil pra você.

      Eu gosto de investir em td selic. Minha corretora me permite comprar mesmo sem ter dinheiro na conta. Quando a ordem é executada, eu vendo o td selic e deposito na corretora logo dps.

      Voce pode deixar napoupança, no td, em cdb, tanto faz amigo. Na poupança eu acho besteira pq tá perdendo da inflação. Deixa no minimo no td ou cdb do proprio banco. N inventa mt não. Voce precisa é de liquidez nesse caso.

      abçs

      Curtido por 3 pessoas

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