Fórum de Fundos Imobiliários

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7.343 comentários em “Fórum de Fundos Imobiliários”

  1. Saudações quarentênicas a todos!

    Tenho uma carteira bem diversificada de FIIs (beirando à pulverização), e sempre nessa época é uma chateação (sendo elegante) fazer a declaração do IR…

    Fico pensando se não seria melhor ficar só com uma cesta de FoFs, não apenas pensando no IR, mas também no que diz respeito a diversificação e a um provável efeito hedge (contando com a expertise da gestão) .

    Gostaria muito da opinião dos colegas.

    Grato!

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    1. FdF são excelentes veículos de exposição a uma variedade de FIIs que de outra maneira só estariam acessíveis se encarteirados individualmente; tarefa quase impossível dada às diferentes exposições e estratégias de cada FdF que faz seus gestores investir e desinvestir numa gama enorme.

      Além disso, FdF participam de ofertas restritas 476 com preço emissão mutio abaixo da oferta que vai a mercado, o que proporciona excelente ponto de entrada que pode resultar em ganhos de capital expressivos.

      Outro ponto a considerar é que a cotação dos FdF é menos sensível ao GANHO de CAPITAL de cada fundo nele contido, individualmente. Assim, pode ser interessante ainda ter FII em separado visando ganho de capital para sua carteira.

      Meu portifólio possui atualmente 5 FdF: HFOF11, MGFF11, IBFF11, RBFF11 e HGFF11 representando cerca de 25% da minha carteira. Outros 2 ou 3 FdF frequentemente rotacionam, entrando e saindo; a depender das ocndições. Por exmeplo, estava exposto no CPFF11 e RBRF11 mas já sai.

      Por fim … definitivamente essa crise mostra inequivocamente que nem todos os FdF são iguais !! Há FdF mais resilientes, outros mais passivos… a depender da gestão e do segmento de exposição da carteira de cada fundo

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    2. QUEM TEM UMA MÉTRICA PLANEJADA PARA APOSENTADORIA? VOU EXPOR A MINHA DE FORMA MUITO BÁSICA:
      invisto em FIIs para aposentadoria e pensei como eu ficaria nesta crise se eu seguisse as seguintes métricas: ter rendimentos equivalentes a no mínimo 1,2 veze meus gastos mensais e ter reserva de emergência de no mínimo seis meses de meus gastos mensais. Assumindo uma possibilidade de que os rendimentos da carteira caiam 40% durante a crise quanto tempo a situação se sustentaria?
      Exemplo: 1) despesa mensal R$ 10.000,00; 2) reserva de emergência de R$ 60.000,00; 3) Rendimentos de FIIs sem a crise R$ 12.000,00; 4) rendimentos de FIIs na crise R$ 7.200,00 (menos 40%); 5) Diferença entre gasto mensal e renda no período da crise R$ 2.800,00; 6) 60.000,00/2.800,00 = 21,42. Portanto, eu só passaria a ter problema efetivo após 21 meses.
      É apenas uma suposição de um principiante para ouvir as considerações dos mais experientes.

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      1. Olha … sinceramente ? Para conseguir tirar R$ 12 paus/mês @ 5% a.a. [acima da inflação], precisar-se-ia de um capital de quase R$ 3.000.00o,00. Nesse ritmo de despesa mensal sua… Isso daí daria para uns 20 anos de reserva !!! [3000000/(12000*12)]

        A questão é a seguinte: Como conseguir juntar R$ 3 MM ??? Na batida do dia-a-dia, empreguinho de classe média alta com familia para criar … fora os emprevistos ?! Com herança para ajudar … até pode ser.

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    3. Ter FoF só pra facilitar no IR acho besteira, há vários anos eu tenho uma carteira praticamente estática de 29 FIIs (incluso 2 FoFs) e 1 ação, e na declaração exporto tudo de um ano para o outro e somente atualizo a quantidade e PM de cada um, maior moleza.
      E tb não fico refém de informe de rendimentos, se atrasar ou não receber algum, dane-se, eu tenho meu próprio controle de todas as rendas que recebo, tá tudo em piloto automático.

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  2. Café com o Tetzner: Diversificar ou Pulverizar? Sócio Torcedor ou Investidor? Quem é Você?

    Uma rápida explicação dessas duas características decisivas no sucesso dos investidores, além das novidades em ALZR11, BPFF11, PLCR11, VILG11, VINO11, VISC11, XPLG11, XPML11, XPPR11.

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    1. @24.54 “… 1a. Inadimplência no Fundo …” mas o tal analista / expert / especialista lá da tal corretora … nào incluiu o XPLG no portifólio deles JUSTAMENTE porque o risco MAIOR de inadimplência era no XPIN ???

      kkk Só rindo…

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  3. Nem aluguel nem IPTU
    NaNi

    A decisão do Senado em isentar de pagamento inquilino que tem imóvel alugado até o fim dos efeitos do coronavírus agora chega aos IPTUs.

    É evidente que se o inquilino não tem dinheiro para pagar o aluguel, como ele vai ter para pagar o IPTU?

    Se o dono do imóvel não recebe o aluguel, como ele vai pagar o IPTU?

    Até agora os prefeitos ficaram em silêncio. Nenhum deles tomou iniciativa de colaborar com o país, pelo contrário, eles só querem mais recursos do governo federal.

    Curtido por 4 pessoas

    1. Não tenham dúvidas, essa conta é nossa, quem não tiver recursos vai perder capital nessa depressão q vamos atravessar, mas fiquem tranquilos, sempre terá alguém com pórva estocada p comprar capital na bacia das almas, por isso o ditado, dinheiro chama dinheiro, rico cada vez mais rico, pobre cada vez mai miserável, infelizmente esse é o senário…..

      Curtido por 2 pessoas

      1. Também não se ver falar em redução de imposto de renda como Eua e outros países estão agilizando já, pelo contrário, aqui cogita aumento de impostos para pagar a conta das boas ações q o governo tenta fazer(não q não deveria fazer, deve e tem q fazer muito mais) mais teria q pagar a conta com economia e cortes de regalias do próprio governo e não com o lombo já calejado do contribuinte

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      2. Sigo com os meus aportes mensais, nenhum 1 % de porva, não chegou nem perto do meu PM ainda, lembrando que aporto desde 1997, sou meu tiozinho já e comecei cedo.

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      3. Poderiam isentar planos de Saúde, IPTU é um imposto “barato ” além de ser direto. Gastamos mais com impostos sobre compras no mercado do que IPTU, e outra pode atrasar fim do ano renegocia , e quem puder continue pagando .

        Curtido por 1 pessoa

    2. Afinal o objetivo da quarentena é exatamente esse, conseguir recurso federal para estado falido, e prejudicar a economia para as eleições que virão, ou vocês acham que é para salvar a população da morte?

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    3. O governo não deveria entrar nesse meandro. O estado não tem como garantir saúde para o cidadão e quer tratar de aluguéis? rsrs
      Por sorte resolvi não alugar o meu apto durante a crise.
      Nos tempos atuais está fácil perder dinheiro em tudo nesse país.

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  4. Café com o Tetzner: atualização dos FIIs e a explicação da Amortização em Quasar QAGR11

    Novidades do Relatório de ABCP11 e os fluxos pré-COVID, a situação da Caixa em FAMB11B, os relatórios de JPPA11 e OUJP11 e o impacto do Covid nos recebíveis, o segmento de hospitais com NSLU11, educacional com o comunicado de RBED11, CRIs com RCRI11 e apulverização da carteira, Santader DI SADI11 e Aluguéis SARE11 informando o impacto recente nas cotas e aquisições, SPTW11 e o pagamento parcial 50% do atrasado de Atento, TBOF11 e a amortização parcial x valor total, XPHT11 e o fechamento de mais uma unidade, por fim a explicação da amortização de QAGR11.

    Participe do movimento:
    https://tetzner.wordpress.com/2020/04/07/amortizacao-parcial-de-cotas-do-fii-qagr11-quasar-agro

    Painel e Radar dos FIIs: https://tetzner.wordpress.com/loja

    Siga o Tetzner:
    Whatsapp: https://tetzner.wordpress.com/2019/11/22/whatsapp-do-blog-tetzner

    Curtido por 1 pessoa

  5. Alguns meses atrás eu fiz um post sobre uma possível crise que eu imaginei estaria próxima, pois no meu entendimento os preços estavam muito esticados. Tentei achar o post, mas não sei como fazer isto no blog (acho que foi janeiro). Só não imaginei que aconteceria tão rápido e da maneira que está acontecendo. Meu ponto naquele momento e’ que é’ muito importante seguir e ter uma estratégia para estes momentos de estresse dos mercados. Eu tinha decidido não vender nada (a não ser XPCM que não sei o que ainda fazia na minha carteira). Obviamente estas últimas semanas abriram ótimos momentos de compra e parece que agora atingimos uma certa estabilidade. O que fazer? Eu sou um believer de compras constantes, com aumento da qtde qdo os valores baixam. Tb tenho uma reserva para estes momentos e qdo a crise estourou minha ideia era utilizar 100% dela em compras (tenho focado na verdade em ações). Consegui usar quase 30% e agora o mercado ensaia uma subida. O que fazer? Minha sugestão e’ a mesma: mantenham a estratégia, seja ela qual for. Minha percepção desta realidade e’ que depois da questão do Coronavirus, vem uma recessão a frente, pois a economia não vai retornar ao patamar anterior em 3 meses. Acho que nossa recuperação (ao menos na economia real) será lenta e dolorosa com milhões de desempregados. Existe uma boa chance de que novas oportunidades se abram num futuro não tão distante. Posso estar errado, afinal e’ somente uma interpretação individual. Importante e’ não ficar paralisado: se estava bom comprar antes com os preços nas nuvens, pode continuar. Não tente acertar o fundo. Mesmo com todo este cenário, ainda vai valer a pena no médio prazo. No longo então, com certeza. O bom dos FIIs, como já dizia um sábio, e’ que mesmo errando, no longo prazo a gente sempre acerta. Só ficar longe das encrencas.

    Curtido por 5 pessoas

    1. Lembro me do seu post.
      Quanto a questão de que a muito ainda por vir em relação a dificuldades, concordo plenamente, veja comportamento da bolsa no Brasil, ela segue as bolsas do globo, evidente q estamos em um mercado global, mas a q se atentar q no primeiro mundo terão dificuldades de recuperação, imagine aqui então com todos os nossos problemas extras, e depois nem atravessamos o vírus ainda, já presumem q vamos ter o mesmo comportamento que o resto do mundo, tanto em relação a saúde quanto a economia, não vai ser como o resto do mundo, aqui será muito pior infelizmente, basta sair às ruas e ver o comportamento das pessoas nas maioria das cidades, basta também ver em relação a economia os nossos problemas políticos e econômicos. Acho muito prematuro A proporções das altas recentes baseando se como se fôssemos do primeiro mundo. A dois dias úteis eu comprei uma porrada de ações no pregão de quinta-feira e sexta-feira, ontem e hoje já vendi quase tudo q comprei, segue a luta, vai vendo

      Curtido por 2 pessoas

      1. A nítida impressão é que não teremos problema algum com vírus e crise global, q as empresas nossas não enfrentaram problemas algum, assim q o vírus chegar p valer será igual lá ou aqui não será tão intenso por achar q somos imune, a tudo inclusive, esse comportamento q noto dos brasileiros em geral, inclusive investidores lógico

        Curtido por 2 pessoas

    2. Prêmio Walter do Mercado 2020 – IFIX : 2ª semana abril (dia 10 –270ª Edição)
      Última chamada, votação encerra hoje às 17:00, não perca tempo vote djá.
      Campeão da semana: crsviana
      Mapeamento de Tendência março/20.
      No Walter do Mercado

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      1. Boa Tetzner . É o Primeiro. Interessante que um ano antes (2019) eu achei que o risco retorno do XPCM estava bom. Nem lembrava do segundo post. Felizmente sai do fundo em 2020, melhor ainda que foi antes da crise. Sorte tb faz parte da vida. Vamos juntando as moedinhas por enquanto e investindo o que der. Valeu Tetzner e bons investimentos a todos!

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  6. Amortização Parcial de Cotas do FII QAGR11 – Quasar Agro

    quasar

    Prezados,

    Dando continuidade ao movimento para recuperação do investimento feito no FII Quasar Agro (QAGR11), proponho que reunamos os cotistas do fundo dispostos a pedir que o valor captado ainda não alocado, seja restituído aos cotistas (amortizado).

    Argumentando com as palavras da própria gestão:

    “após a colocação da oferta, as diligências finais das operações se mostraram mais complexas que o antecipado em função, entre outros pontos, de dificuldades dos proprietários dos imóveis em obter a documentação necessária. Assim, as diligências necessárias para a aquisição de determinados ativos não se mostraram satisfatórias.”
    “o interesse pela própria estrutura de SLB arrefeceu, uma vez que movimentos inesperados de mercado favoreceram sobremaneira o setor de atuação da principal cedente, reduzindo sua necessidade de captação de recursos.”

    Temendo uma precipitação ou alocação desbalanceada e maior exposição ao risco de crédito de inquilinos, como mencionado na mesma Carta do Gestor de 03/04/20:

    “enquanto seu patrimônio líquido for de até R$ 500.000.000,00, o Fundo pode investir no máximo 30% do patrimônio em ativos cujos locatários apresentem maior risco de crédito (high yield) e um mínimo de 70% em ativos cujos locatários apresentem menor risco de crédito (high grade).”

    Manifestamos o desejo de receber o valor captado e não comprometido ainda com aquisições já anunciadas, restituído aos cotistas na forma de “Amortização Parcial”.

    Pelo último informe (Fev/20), o FII possui R$ 484.131.867,56 em liquidez, um total de 5.040.000 cotas, o que dá um VP de R$ 95,90. Conforme anunciada, as aquisições até então feitas totalizam R$ 88 milhões, ou seja, R$ 17,46 por cota; restam então não alocados o equivalente a R$ 78,44 ou 81,7%.

    A proposta então seria de uma Amortização Parcial de Cotas, num valor de até R$ 73/cota, deixando uma reserva de caixa mínima superior a 5%. Na prática o FII continuaria existindo, com imóveis na tipificação sugerida, um patrimônio médio de R$ 116 milhões e a gestão teria tempo para aprender a trabalhar um Fundo Imobiliário e entender o funcionamento do mercado de imóveis.

    Confira as informações, como Nome e Email antes de enviar

    [contact-form to="tetzner@gmail.com" subject="QAGR_Cad"][contact-field label="Nome/Apelido" type="name" required="1" /][contact-field label="Email" type="email" required="1" /][contact-field label="Cel/Whatsapp (DDD+Número)" type="text" required="1" /][contact-field label="TOTAL de Cotas QAGR11" type="text" required="1" /][/contact-form]
    Não haverá qualquer tipo de exposição das informações pessoais/individuais

    Curtido por 4 pessoas

  7. CVM lança audiência pública para regulamentar assembleias 100% digitais
    De acordo com a comissão, os ajustes pontuais buscam dar uma resposta rápida a alguns dos desafios impostos pela crise do novo coronavírus às companhias abertas

    Mariana Durão, O Estado de S.Paulo 06 de abril de 2020 | 18h21

    RIO – Uma semana após a edição da Medida Provisória 931, que ampliou o prazo para a realização de assembleias de acionistas em 2020 por conta da pandemia da covid-19 e abriu espaço para a Comissão de Valores Mobiliários (CVM) regulamentar a realização de reuniões virtuais, a autarquia abriu audiência pública sobre o assunto. O objetivo é estabelecer condições para que as companhias realizem assembleias inteiramente digitais.

    CVM
    Sede da Comissão de Valores Mobiliários, no centro do Rio de Janeiro. Foto: Fabio Motta/ Estadão
    De acordo com o órgão regulador do mercado de capitais, os ajustes pontuais, propostos em caráter excepcional, buscam dar uma resposta rápida a alguns dos desafios impostos pela crise do novo coronavírus às companhias abertas. Diante do curto espaço de tempo para implementar as alterações antes da realização das assembleias marcadas para o fim de abril, a CVM só receberá comentários do mercado até o dia 13. A meta é que a instrução seja editada até o dia 20 de abril.

    A autarquia terá que alterar a Instrução CVM 481, que já prevê o boletim de voto a distância. “A CVM quer garantir que assembleias gerais realizadas unicamente por meio digitais observem integralmente a legislação societária e propiciem aos acionistas condições de participação análogas às que teriam caso participassem presencialmente”, afirma o diretor Gustavo Gonzalez.

    Segundo Gonzalez, a CVM se preocupou em propor uma regulamentação neutra sob o ponto de vista tecnológico. “As mudanças propostas não especificam as condições de acesso e o modo de funcionamento das ferramentas que serão utilizadas pelas companhias abertas para realizar suas assembleias digitais, optamos, ao invés, por elencar os requisitos mínimos para o funcionamento dos sistemas eletrônicos.”, explica em comunicado.

    A proposta prevê ainda que a convocação deverá informar o local em que a assembleia será realizada, caso não seja realizada no edifício onde a companhia tem sede. Se admitida a participação à distância, a convocação deve detalhar como os acionistas podem participar e votar, e se a assembleia será realizada parcial ou exclusivamente de forma digital.

    De acordo com a CVM, o sistema eletrônico usado em assembleia digital deve assegurar a possibilidade de manifestação e visualização dos documento apresentados, bem como a autenticidade e a segurança das comunicações.

    “O propósito é refletir as alterações promovidas pela MP 931 em nossa regulação, para que tanto as companhias quanto seus acionistas tenham condições de atender, de forma ordenada, suas obrigações, e exercer seus direitos. De um lado, as companhias que entenderem pertinente realizarem as AGOs (assembleias gerais ordinárias) por meio digitais terão essa possibilidade, e, de outro, os acionistas poderão participar e se posicionar sobre as matérias a serem deliberadas, caso queiram, a distância”, diz o presidente da CVM, Marcelo Barbosa.

    Segundo Barbosa, independentemente da forma – presencial ou digital -, não poderá haver prejuízo ao acionista por conta da escolha feita pela companhia.

    As manifestações sobre a audiência pública devem ser encaminhadas apenas até a próxima segunda-feira, 13, para o e-mail audpublicaSDM0320@cvm.gov.br.

    Acesse o edital da Audiência Pública SDM 03/20.

    Curtido por 3 pessoas

  8. Café com o Tetzner: a Carta despedida de Quasar Agro, Juros e PIB e a novidade em TBOF

    O cenário futuro de PIB vai ficando cada vez mais cinzento, contrariando o otimismo do mercado com arrefecimento da Covid19 na Europa. O fundo QAGR11 divulgando uma carta onde explica toda sua ineficácia até o momento e praticamente diz adeus a tese do FII. Temos o primeiro relatório completo de JSRE11 com Tower Bridge Tbof e o update mensal de TRXF11.

    Curtido por 4 pessoas

      1. A emergência do irracionalismo Hi-tech e o crescimento do obscurantismo, ou seja, existe um dragão invisível no meu fundo e o mundo dos FIIs assombrados por demônios.

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    1. Prêmio Walter do Mercado 2020 – IFIX : 2ª semana abril (dia 10 –270ª Edição)
      Ainda dá tempo de participar e concorrer ao prêmio semanal, não perca tempo vote djá.
      Campeão da semana: crsviana
      Mapeamento de Tendência março/20.
      No Walter do Mercado

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    2. @Tetzner,

      Quanto ao parâmetro utilizado para a amortização do TBOF ser só de 48,75 , discordo. Se o argumento utilizado por eles é de que a mínima histórica é essa, e alguém pode ter esse PM, é só deixar “retido” 20% da diferença, e podia amortizar o resto.

      Supondo que o valor final que eles amortizarão por cota seja 100 reais, apenas um exemplo. Podiam já ter amortizado até 89,75, pois o 10,25 retido já seria suficiente p/ pagar os 20% do imposto do “maior lucro possível”

      Abraço

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