Fórum Fundos Imobiliários

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866 comentários sobre “Fórum Fundos Imobiliários

  1. Rendimentos X inflação
    Já estamos na metade de 2017, hora de conferir se os rendimentos estão conseguindo manter seu poder de compra. Hoje vamos verificar o setor de bancos.
    Evolução dos rendimentos pagos nos últimos 12 meses :
    AGCX11…..+10,07%
    BBPO11…..+7,19%
    BBRC11…..-3,94%
    BNFS11…..+20,52%
    SAAG11…..+4,47%

    IGPM 05/17…..1,57% (acumulado nos últimos 12 meses)
    IPCA 05/17…..3,59% (acumulado nos últimos 12 meses)

    Curtido por 4 pessoas

      • Na minha Carteira tenho:
        66,47% Escritórios
        13,59% Agências
        11,57% Logística
        3,88% Papel
        3,06% Shopping
        1,43% Desenvolvimento

        Trabalho tudo como caixa único, junto com outros rendimentos e eventualmente compro novas cotas. No caso de papel comecei a pouco tempo pois antes eu tinha adquirido CRI direto da CAIXA em uma emissão de alguns anos atrás e que zerei neste ano.

        Curtido por 2 pessoas

      • Comecei em FII mais ou menos em 2009, no inicio apenas Tijolo, mas no tempo comecei a diversificar e até por ignorâncias comprei fundos de Papel. Comecei a fazer uma Gestão mais consciente em 2012, quando eu percebi que minha carteira estava super desbalanceada e passei a controlar melhor e estudar mais, Fiquei 5 anos apenas reaplicando o capital investido, e este ano como pintou o desemprego, a minha decisão é passar para o consumo este ano. Este mês de de Junho seria o primeiro mês, mas estou planejando voltar a reinvestir uma parte no ano que vem, talvez 10% para reinvestimento, estou estudando a taxa

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      • O valor da cota acompanha o valor do rendimento. Se no longo prazo o rendimento não acompanhar a inflação, o valor da cota também no vai. O jeito de ajustar o valor da cota seria pelo grupamento. P. ex.: hoje temos cotas de 100 e 1000. No futuro esses valores podem ser 1000 e 10000. A cota do fundo do tijolo vai apreciar naturalmente em função dos imóveis subjacentes. Já o de papel teria que ajustar por grupamento…

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      • Mello

        não é tão simples assim…

        um gestor bom de papel, seleciona ativos que oferecem sempre um prêmio acima da inflação de forma consistente

        um gestor ruim de tijolo, dilapida o patrimônio ao longo do tempo

        a cota do FII no longo prazo vai se ajustar ao ambiente econômico do momento, ao resultado da gestão da carteira e à confiança na perpetuidade disso no longo prazo

        Curtido por 3 pessoas

      • um gestor bom de papel, seleciona ativos que oferecem sempre um prêmio acima da inflação de forma consistente. um gestor ruim de tijolo, dilapida o patrimônio ao longo do tempo

        Bingo!

        Tijolo, papel. Tanto faz. Gestor faz toda a diferença. O que adianta guardar rendimentos de um fundo que não vai pra frente?

        Curtido por 6 pessoas

      • Eu tô simplificando em função do contexto da sua pesquisa. Da última vez que eu estive a par dessa polêmica da inflação em tijolo x papel, a questão era que papel “distribuiria inflação” fazendo que o investidor tivesse que reaplicar parte no fundo enquanto que o tijolo “reteria inflação” fazendo que o investidor pudesse gastar o rendimento à vontade…

        Curtido por 1 pessoa

    • Tetzner,
      eu tenho preocupação quanto à fundos de papel no que diz respeito à valorizaçao da cota. Pelo que vejo, quase nenhum fundo ao longo do tempo tem as cotas reajustadas. KNCR por exemplo, 1.a emissão a 100 há anos e hoje 106.
      quanto à tijolos, se o fundo for bom, a cota valoriza ao longo do tempo.
      COmo sou consumidor de renda, se eu consumir toda a renda do fundo de papel, meu patrimonio deteriora certo?

      Curtido por 1 pessoa

      • Depende dos juros. FEXC11 já esteve em 135, hoje está em 90. RNDP já foi de 700 a 1090. Acredito que com a queda da SELIC, eles vão se valorizar e bom que ainda dá para escolher entre CDI IPCA IGMP. Ou seja, IGPM caiu pode vender todos que tem mais este índice. CDI / IPCA sempre tem a taxa de premio que dá boas oportunidades, parecidos com NTNB, mas com a diferença dos pingados, sem taxas e sem IR. Realmente, é uma renda fixa turbinada como bem disse o Baroni. Hoje, por exemplo, acredito que com a SELIC caindo a 9, o KNCR vai dar 110% do CDI, comparando com os rendimentos do fundos de renda fixa, isto daria no mínimo 125% do CDI, muito bom.

        Curtido por 2 pessoas

    • A maioria dos meus fundos são de tijolo os fundos de papel pra mim são mais difíceis de entender esta e a minha opinião em relação a renda tem mês que eu consumo tudo e tem mês que eu reinvisto

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    • Tijolo ou papel= por q não os dois? acho q sendo o gestor bom, cabe sim os dois na carteira, até mesmo por que vejo como uma ótima maneira de diversificar, veja q um gosta de juros baixos, o outro gosta de juros altos, tendo os dois faz se um balanço.
      Gestão ativa ou passiva =com a maioria dos gestores q temos hoje eu prefiro q eles fiquem bem passivos, pois se for p fazer besteira melhor ficar quieto, se eu não gostar da gestão dele assim, eu então q faço a gestão mudando de fii.
      Renda = o correto é sempre reter uma % até maior q a inflação se der, pois o amanhã ninguém sabe ao certo. eu infelizmente embolo tudo, não é correto assim

      Curtido por 1 pessoa

    • Quando iniciei meus investimento em FIIs tinha em mente possuir apenas os FIIs de tijolos, mas com o passar dos anos fui percebendo que o buraco é mais embaixo, passei por períodos onde os FIIs de Tijolos foram imbatíveis quanto à valorização e reposição da inflação via aluguéis, mas demorei para perceber que os FIIs de papel são importantes nos períodos de alta vacância e inflação alta, hoje tenho um mix interessante de tijolos, papéis e fundo de fundos, acho que cada um cumpre o seu papel e como meu objetivo principal é renda, estou feliz com os FIIs encarteirados. Claro que tudo isso sempre acompanhando aqui no blog os fundos que tenho e ao longo dessa jornada já me desfiz de alguns e troquei por outros, sempre analisando sob o prisma da piora na gestão, enfim. Acho interessante ter um mix de tudo, pois no final das contas todos são papéis, apesar de uns terem o imóvel lá por trás

      Curtido por 7 pessoas

      • Acho que fundo de tijolo é muito mais arriscado que fundo de papel do Kinea. Fundo de papel=fundo de CRI = RENDA FIXA com alta liquidez e fluxo de caixa mensal isento de imposto de renda = sempre vai te proteger da inflação , sempre vai ter renda real. Esta história de que fundo de tijolo protege da inflação, que a cota vai crescer acompanhando a inflação é o MAIOR ENGANO de quem investe em FII, isso acontece com REITS , em economias saudáveis, não com os Fiis daqui. Adoro o PQDP por exemplo, mas se um esquerdopata como o LULA ou o Joaquim Barbosa ganharem a eleição e destruírem a economia e o CDI estiver nas alturas será que a cota do PQDP que está variando entre 2500 e 2600 vai para 3mil, 3500? Acho mais fácil cair para 1000-1500. Então deixem de ideologia. Encarem que é mais arriscado e que ninguém sabe qual o valor crescimento da cota para daqui a alguns anos neste país de peões.

        Curtido por 1 pessoa

      • Sim, os kinea são bem administrados. Um rendimento adequado seria algo melhor do que renda fixa, por isso invisto em fii. É que pra investidor amador um bem físico de qualidade traz certa tranquilidade e entendimento.

        A questão de qual protege melhor da inflação é interessante, mas sendo RV eu tenho outras preocupações. Já investi em LCI de banco pequeno e não me senti confortável.

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    • Boa Ivo!

      Economia em recessão, queda da inflação pela retração do consumo e o desemprego.

      Inflacionamento do IFIX, com boas oportunidades para vendas de quem soube investir nos bons ativos, quando todos buscavam a segurança dos juros altos e inflacionados dos tempos áureos do PT .

      Que saudade, desse tempo! Volta Dilma! Volta IFIX aos 1300 pontos!

      Curtido por 4 pessoas

      • KKK
        – Se começar liberar crédito subsidiado via banco públicos
        – Não conter o déficit fiscal crescente.
        – Controlar preço da energia etc
        – Pedalar no cambio etc

        OBS:No cambio já estão pedalando !

        Basta massa assalariada voltar a consumir para inflação volta com força! lógico que este processo demora alguns anos , principalmente por nos encontrarmos em um período de Hiato do produto e depressão severa.

        OBS: To esperando temeroso ligar impressora para pedalar nas contas públicas.

        Curtido por 4 pessoas

      • Para inflação voltar, temos de ver alguma retomada no consumo, com crescimento da renda

        Mercado anda deprimido, se você aumenta o preço não sai negócio

        Estamos vendo é muito, mas muito desconto, comerciante faz tudo para não perder a venda

        Vocês viram o nosso amigo Cristiano falando isso na entrevista

        Curtido por 1 pessoa

      • Sim Tetzner mas no brasil como não existe formação de capital bruto este processo se da via crédito.

        Primeiro o banco centra reduz compulsórios nos bancos de varejo, adiante governo despeja dinheiro na economia via crédito subsidiado para empresas ; Neste meio tempo rola um processo de renegociação das dívidas antigas ” Desalavancagem” com Empresas e PF.

        Todo este processo demora um ciclo completo para se perpetuar: Ainda temos que levar em conta que a questão fiscal do governo vem se deteriorando constantemente! O único meio de estimular economia de forma rapida é com a gambiarras de crédito direcionado, este processo parece um circulo vicioso : Quem tem mais de 40 já viveu pelo menos 3 ciclos destes.

        A questão não é resolvida porque porque demandaria décadas para formar poupança e acumulação de capital bruto.

        Armadilha da renda média:
        A armadilha da renda média ocorre quando um país emergente entra em um período de estagnação após ele ter completado a sua “decolagem” e ter superado a armadilha da pobreza e a armadilha malthusiana. Tendo chegado ao nível da renda média, a trajetória do crescimento econômico efetuada durante a decolagem deixa de ser sustentável.

        Durante a fase da decolagem, a mão-de-obra barata alimenta uma rápida expansão econômica em decorrência da migração que ocorre das áreas rurais para as cidades industriais. Nesta fase, a economia cresce pela migração, pela aglomeração e pela acumulação de capital. As taxas de crescimento econômico são altas porque a mão-de-obra é abundante e barata, e a acumulação de capital ainda gera altos retornos.

        As taxas de crescimento começam cair quando a mão-de-obra se torna menos abundante e o retorno marginal do capital se torna marginalmente menor.

        O Brasil representa um caso em que a entrada na armadilha da renda média resultou em políticas erradas que pioraram a situação.

        Curtido por 3 pessoas

      • Eu ainda acho que começa a animar, nos 7 ou 6 antes disso mais vale 360 meses aplicado do que financiado. 😉 por coincidência ontem mesmo eu estava calculando isso e hoje na empresa peguei aleatoriamente um gráfico de valoração de imóvel de 2012 pra cá e ficou próximo com o que valorizou um imóvel que tenho aqui em sc.
        Por sorte podemos contar com os incautos que com taxas superiores a isso entrarão no jogo tentando acertar o momento certo, ou tentando garantir a casa própria.

        Curtido por 2 pessoas

      • Tetzner,
        Trabalho na indústria a 30 anos
        Capacidade ociosa alta
        Essa crise política está reforçando a queda da inflação, cambio não sobe, todo mundo está partindo para exportação
        Sem chance de repasse de custo para os preços internos
        Juros reais da Selic muito altos
        Por isso acho que cortam mais 1%
        Mas é minha visão, pelo meu contexto

        Curtido por 4 pessoas

    • Ivo;

      Considero que os FIIs já incorporam em boa parte tal queda dos juros nos preços atuais, pois não acompanham a Selic e sim os juros futuros (DI).
      Um exemplo disso é que spread entre o DY daqueles e os juros reais pagos nas NTNBs está abaixo da média histórica.
      Portanto, o nível de preços deve andar meio que de lado ou, por causa em grande parte da baixa liquidez, apresentar altas (bem) moderadas daqui em diante.
      Sobre a Economia, bem… hoje temos um governo zumbi e não vejo perspectivas para que as reformas tenham a abrangência mínima necessária para conter a trajetória ascendente/explosiva do déficit fiscal do governo.
      Num ambiente desses, a falta de credibilidade e confiança pesam mais para a retomada econômica do que o nível de juros, vez que a cadeia produtiva precisa de uma estabilidade mínima de cenário para investir mais e com isso gerar mais empregos.
      Juros mais baixos, mas sem demanda sustentável e com inflação baixa, é algo inócuo no nosso quadro atual. Só ver a quanto continuarão rodando o nível dos nossos juros reais com esse novo corte de julho. Isso que ainda temos o FED, o que complica ainda mais a situação (temos um piso mínimo, se quisermos atrair capital externo).
      Temo que diante do cobertor cada vez mais curto partam para uma futura impressão de dinheiro, como disse o Sr. dos FIIs, e isso seria catastrófico numa economia indexada como a nossa.
      Sds.

      Obs.: Também acho que cortarão 100bps, mas o efeito maior se dará na rolagem da dívida, não tanto na Economia.

      Curtido por 1 pessoa

    • Ivo, diante dessa projeção de inflação abaixo da meta, abaixo de 4(devido ao desemprego pela crise), penso q Ainda tá melhor do q com aquela inflação alta, resta acompanhar até onde ele desse, mas tudo é cíclico, acostumar com as oscilações de juros baixos e altos é sem duvida o melhor caminho p nos brasileiros, faz parte da nossa trajetória de vida, investidores e principalmente empresários têm q estar atentos a isso no Brasil, tudo isso tem q estar já no planejamento do investidor ou empresários, que ao longo da vida vai existir os juros variando mais q o normal do q em economias de países mais estáveis. Agora tem o lado bom 😊 da mais adrenalinas, imagine que marasmo não deve ser a vida dos investidores e empresários nos outros países, um tédio né, fora q com vitalidades constantes e sabida que sempres viram, surge as oportunidades de acertar umas boas de vez em quando, blz eu adoro Brasil 🇧🇷

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    • No valor da cota – ZERO! Quem impacta aqui são os juros futuros.

      Nos rendimentos – DEPENDE. Tem muito fundo de papel atrelado ao CDI. Quando ele cai, os rendimentos caem também. Lembrar que outros fundos como AGCX possuem parte do rendimento atrelado ao CDI.

      Curtido por 1 pessoa

    • BC vê inflação abaixo de 4% em 2017 e mantém alta do PIB em 0,5%

      Com uma inflação abaixo do esperado em março, abril e maio, o Banco Central reduziu sua projeção do IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo) para 2017 de 4% para 3,8% no final do ano.

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  2. Rendimentos X inflação
    Já estamos na metade de 2017, hora de conferir se os rendimentos estão conseguindo manter seu poder de compra. Hoje vamos verificar o setor de hotéis.
    Evolução dos rendimentos pagos nos últimos 12 meses :
    FLMA11…..-8,37%
    HTMX11…..-17,24%

    IGPM 05/17…..1,57% (acumulado nos últimos 12 meses)
    IPCA 05/17…..3,59% (acumulado nos últimos 12 meses)

    Curtido por 5 pessoas

  3. Governo terá fundo de investimento imobiliário, informa Planejamento

    BRASÍLIA – O governo federal assinou um acordo para estruturar um fundo de investimento imobiliário, informou o ministério do Planejamento. Esse fundo terá como lastro parte da carteira de imóveis da União, administrada pela Secretaria do Patrimônio da União (SPU) do Planejamento.

    Fiuíiiii 😀

    Curtido por 5 pessoas

    • Xi…..lá vem mais desova de cadáver. Não vão lastrear o Fundo com imóveis em uso (poderiam montar um com contratos atípicos), vão lastrear com as tranqueiras que estão encalhadas. E outra, será que vão transferir a propriedade dos imóveis para o FII mesmo ou será apenas o direito de exploração? Aí, além de tudo, quem comprar o Fundo não estará comprando imóveis, estará comprando apenas um contrato que ficará ao sabor do governante de plantão….

      Curtido por 2 pessoas

    • Cara o governo já faliu vários bancos e empresas.
      Atualmente deixou um rombo bilionário na caixa por causa do MCMV,Petrobras, correios e outros.

      Vocês acham mesmo que um FII com sei lá quantos mil imóveis vai dar lucro????
      Que imóveis são? Pq pelo visto vai entrar imóveis desocupados também! E pode certeza que o governo quer é repartir é prejuízo, se tivesse dando lucro o governo ficava com o lucro.

      Curtido por 3 pessoas

    • Pra mim, é uma maneira de vender o patrimonio imobiliário fugindo da legislação que praticamente invibiliza.

      Coloca no FII, sendo o governo unico cotista. Gestor e ADM independentes.

      Vende o imovel. Distribui como rendimento.

      Curtido por 1 pessoa

      • Como a União vende um imóvel hj?
        Licitação e o ativo me parece que tem de estar no programa nacional de desestatização.

        Num FII, coloca o ativo no FII com integralização de cotas no valuation do imóvel com um migé em reais.
        Administradora e gestora privadas seguindo o regulamento do fundo que permite negociação de ativos sem necessidade de AG.
        Então sai da lei de licitação. Vendo a mercado, segundo as regras da legislação de FII.

        E distribuo 95% do lucro-cx pro cotista.
        Deu certo? faço outra emissão colocando imóveis na integralização.

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      • Ricardong;

        A legislação já permite (Lei Federal nº 13.240/2015):

        “Art. 20. Ressalvados os inscritos em regime de ocupação, os imóveis de propriedade da União arrolados na portaria de que trata o art. 8o e os direitos reais a eles associados poderão ser destinados à integralização de cotas em fundos de investimento.

        § 1o O Ministro de Estado do Planejamento, Orçamento e Gestão editará nova portaria para definir os imóveis abrangidos pelo caput e a destinação a ser dada a eles.

        § 2o O fundo de investimento deverá ter em seu estatuto, entre outras disposições:

        I – o objetivo de administrar os bens e direitos sob sua responsabilidade, podendo, para tanto, alienar, reformar, edificar, adquirir ou alugar os bens e direitos sob sua responsabilidade;

        II – a permissão para adquirir ou integralizar cotas, inclusive com imóveis e com direitos reais a eles associados, em outros fundos de investimento;

        III – a permissão para aceitar como ativos, inclusive com periodicidade superior a sessenta meses, contratos de locação com o poder público;

        IV – a delimitação da responsabilidade dos cotistas por suas obrigações até o limite de sua participação no patrimônio do fundo;

        V – a vedação à realização de operações que possam implicar perda superior ao valor do patrimônio do fundo;

        VI – a possibilidade de o fundo poder ter suas cotas negociadas em ambiente de negociação centralizada e eletrônica, inclusive em bolsa de valores e de mercadorias ou em mercado de balcão organizado.

        § 3o Para os fins deste artigo, a União poderá selecionar fundos de investimentos administrados por instituições financeiras oficiais federais, independentemente de processo licitatório.”

        Sds.

        Curtido por 1 pessoa

    • É quase certeza que serão imóveis de C pra baixo, colocam alguns B ou A pra aparecer no prospecto e muitos incautos entram de gaiato. E se muitos imóveis estiverem precisando de reforma vai sair do bolso do cotista, é como comprar uma empresa sucateada e com um passivo grande, é osso hein.

      Curtido por 2 pessoas

      • Se bobear ainda anunciam com toda a pompa que vai ter recurso obrigatório da Poupança, do FGTS ou outra fonte “do governo”.

        Vou fazer uma Hotline para pessoas físicas pensando em entrar nisso. Você liga e um psiquiatra te atende, encaminha p/ uma consulta, etc. 😉

        Curtido por 2 pessoas

      • O.R.S

        conversei hoje e até pedi a opinião aqui no blog, o amigo malufloyd conhece bem e atua nisso

        como FII é uma incógnita, mas como gestão de imóveis eles sabem fazer

        com certeza será uma estrutura à parte, mais um filão

        seria algo para a Caixa como a Kinea é para o Itaú… guardadas as devidas proporções

        nasceria gigante… ficarei de olho!

        Curtido por 2 pessoas

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