Fórum

Forum

A Maior e mais Ativa comunidade 100% FII

ABCP11  AEFI11  AGCX11  ALMI11B  ANCR11B  AQLL11B  ATCR11  BBFI11B  BBPO11  BBRC11  BBVJ11  BCFF11B  BJRC11 BMII11  BMLC11B  BNFS11  BPFF11  BRCR11  BTGM11  CBOP11  CEOC11B  CNES11B CPTS11B CSHP11B  CTXT11  CXCE11B  CXRI11  CXTL11 DOMC11 DOVL11B DRIT11B  EDFO11B  EDGA11B  EURO11  FAED11B  FAMB11B  FCAS11  FCFL11B  FEXC11B  FFCI11  FIGS11  FIIB11  FIIP11B FIVN11 FIXX11 FLMA11  FLRP11B  FMOF11  FPAB11  FTCE11B FVBI11B  FVPQ11  GTUL11B  GVFF11  GWIC11  GWIR11  HCRI11B HGBS11  HGCR11  HGJH11  HGLG11  HGRE11  HTMX11B  JPPC11  JRDM11B  JSIM11  JSRE11  KNCR11  KNRE11  KNRI11  LATR11B  MAXR11B  MBRF11  MFII11  MSHP11  MSLF11B  MXRC11  MXRF11  NSLU11B  ONEF11  PABY11  PLRI11  PORD11 PQDP11  PRSN11B  PRSV11  RBBV11  RBCB11  RBDS11  RBGS11  RBPD11  RBPR11  RBRD11  RBVO11  RCCS11  RDES11 RNDP11  RNGO11  RSBU11B  SAAG11  SCPF11  SDIL11  SFND11  SHDP11B  SHPH11  SPTW11  STFI11  TBOF11  THRA11B TRNT11B  TRXL11  VLOL11  VRTA11  WMRB11B  WPLZ11B  XPCM11  XPGA11  XTED11

Incentive o Blog, assine os produtos e serviços!

Mini_FitaProdServ

Compartilhe com o amigos, basta clicar aqui embaixo no Twitter, Facebook ou Google+

13.635 comentários sobre “Fórum

  1. Sobre FII e taxas de administração
    Pessoal, gostaria de discutir a respeito de um assunto recorrente no fórum, as taxas de administração dos FIIs. Muita gente reclama a respeito -algo que eu concordo. Algumas administradoras realmente cobram taxas extorsivas de gestão e administração.
    Mas eu gostaria de discutir esse assunto sob outro ponto de vista. Qual o efeito prático para quem compra cotas no secundário? Essas taxas já não estão precificadas no valor das cotas? Vou citar uma comparação:
    1- TRXL11: Pelo relatório de março de 2015, suas taxas de gestão, administração, custódia e consultoria imobiliária beiram absurdos 9,2% da receita. O valor do provento pago este mês dividido pelo valor da cota está com yeld de cerca de 0,96%.
    2- HGLG: Pelo relatório de fevereiro de 2015, suas taxas de gestão, administração, honorários jurídicos, IR sobre ganhos de capital, etc chegam a 7,9% (média dos últimos 12 meses). O valor do provento pago este mês dividido pelo valor da cota está com yeld de 0,86%.

    HGLG é um fundo maior, com ativos teoricamente melhores, com taxas ADM menores e está pagando um yeld menor, certo?
    Então aí vem as perguntas:
    1- Alguém deixa de comprar algum FII por causa dessas taxas?
    2- Elas estando ¨prefixadas¨ no valor das cotas, seus valores fazem algumas diferença para nós comprarmos FII no secundário?
    O que acham amigos?

    Curtir

    • leoctba,

      No geral é assim: Da receita bruta de alugueis ou rendimentos de instrumentos financeiros, você tem uma série de abatimentos que no no final (bottom line) resulta a receita líquida. Desta, 95 % deve ser distruibuída aos cotistas. Creio que a maioria dos cotistas, repito, maioria, não deixa de comprar uma cota como KNRI ou HGLG por causa dos custos que são abatidos da receita bruta. Essa maioria, eu inclusive, olha para o dividend yield. Ou seja, se este é consistentemente bom ao longo do tempo. Acho que é isso. Se alguém tiver algo a comentar ou reparar no que eu disse, favor ajudar. :-)

      Curtido por 3 pessoas

    • Tem muita bobagem sendo dito a respeito das taxas.

      Se fulano ou sicrano não gosta de tal FII um dos argumentos para não comprá-lo é dizer que eles cobram uma taxa alta.

      Ora ora, ora.. como você mesmo expôs no seu post a taxa, seja ela alta ou baixa já está refletida no preço da cota. Se dois hipotéticos FII, gêmeos, idênticos, tivessem dando o mesmo yield mas um tem uma taxa 10% mais caro que o outro, faz diferença qual deles comprar?

      Eu, por via das dúvidas compraria o de taxa maior.

      Afinal, numa negociação contra um FII com taxas altas uma das hipóteses é diminuí-la.

      E num FII com taxa baixa? Baixar mais ainda eles não vão, a tendência é subir.

      Então respostas para suas perguntas.

      1: nem olho para taxas
      2: não fazem diferença alguma com exceção desse risco que te falei acima, se tiver uma negociação dessas taxas, a abusiva pode ir para baixo, a baratinha pode subir.

      Curtido por 7 pessoas

    • Taxas:

      Existem distorções históricas que precisam ser corrigidas; muitas deveriam ser revistas não pelo fato de serem altas ou baixas, mas pela contrapartida do serviço prestado

      Para pensar:

      – um FII tem uma Taxa Alta, muito alta, mas o FII é um dos mais cobiçados
      – outro FII tem uma Taxa Baixa, muito baixa, e figura na lista dos sucatões da bolsa

      e ai, de qual deles você quer ser sócio??

      Curtido por 4 pessoas

    • O BRCR paga nada menos que 35 MILHÕES DE REAIS todo ano para o BTG como gestor, mais as taxas de administração.,
      E desde que substituiu o Morgan só tem feito c.g.d.
      Tão com peninha deles? Podem levar!

      Curtido por 3 pessoas

    • Um FII entregando resultados robustos ao longo do tempo pode cobrar altas taxas, vai valer cada centavo, ao passo que outro FII com resultados medíocres mesmo cobrando baixas taxas, não vai valer nem um centavo cobrado.

      Curtido por 3 pessoas

    • A minha resposta é – depende.

      Veja KNRI. Há muita movimentação para manter os imóveis alugados. Sai gente e eles trabalham dia e noite para colocar novos inquilinos lá. Veja como a vacância é historicamente baixa. Não me importo em pagar uma taxa maior aqui.

      Outro que merece a taxa cobrada é HGRE. Gestão ativa demanda bons profissionais que avaliam muito bem as oportunidades do mercado e gerenciam as expectativas futuras.

      Mas se eu tivesse PRSV não pagaria um tostão para estes vigaristas que não fazem nada para ocupar um excelente imóvel. E o pessoal do CEOC nem se fala.

      Curtido por 1 pessoa

    • O que vale é o preço (taxa) x benefício (serviços prestados).
      De fato não é uma questão de preço atual e sim “preço futuro”.
      Um Fii bem administrado, tem muito maior chance de performance bem por um longo período que um “mal administrado”. Nesse último a taxa está cara pelo baixo benefício.
      Uma das gestoras é capaz de falhar em um fundo como FCFL e a mesma só soube de problemas em um dos prédios porque o Tetzner avisou (estou exagerando propositadamente ).
      Qualquer valor aqui é alto, pois o benefício tem sido muito baixo.

      Curtir

    • Eu olho taxa, mas concordo com os colegas que avaliam que custo caro é o da administradora que presta serviços ruins e vice-versa.

      Agora em igualdade de situação: serviço semelhante, mesmo yield eu acho o mais baixo menos arriscado.

      A razão é que se você tem 2 fundos com vacância zero e entregam o mesmo yield todavia um tendo uma taxa superior, num cenário de aumento da vacância (ou com custos extraordinários) a tendência é que o mais caro entregue menos yield. Portanto, na minha forma de ver, o risco desse fundo é maior.

      De novo a análise é mais “holística” que isso (tem que ver o serviço, histórico etc), mas “ceteri paribus” prefiro o barato.

      Eu acho perigoso o mercado começar a desconsiderar taxa na análise. Isso é um prato cheio para no futuro pagarmos muito, acho que sobre taxa sempre tem-se que reclamar, mesmo que chegue a zero, kkkk

      Curtido por 1 pessoa

  2. MegaCombos de Março/15

    Aproveite essa Mega oportunidade de conhecer todos os Produtos do Blog:

    Revista + Jornal + Relatórios Comentados + Estudos do Tetzner + Pesquisa de Aluguel

    MegaCombo Produtos

    e também todos os Serviços que vão deixar você ligado nos FIIs:

    Radar + Matrix + Nitro + AnaliSYS + Carteiras

    MegaCombo Servicos

    Clique Aqui e Peça já o Seu!

    Consulte na Loja do Blog, assista ao vídeo abaixo e veja uma explicação de todos eles:

    https://www.youtube.com/watch?v=f9boLhW8_BE

    Curtir

  3. Pra mim a queda dos Fiis é muito mais pela alta dos juros do que por qqer outra coisa.
    Realmente, no momento é possível garantir um rendimento de 11,4% aa líquido até 2021 em um título que teoricamente e risco 0. Oportunidade muito boa.
    Pra mim, na primeira reunião do Copom que não houver alta da Selic as cotas de Fiis começam a subir. E acho que isso vai acontecer em 2015 ainda.
    Até lá temos que aproveitar, seja com RF, seja com imóveis pagando 1% ao mês de aluguel!! (Fiis)
    Quem tem que ficar preocupado e quem precisa de dinheiro emprestado, quem vai pagar juros e não nos que vamos receber juros!

    Curtido por 1 pessoa

  4. Discussão vai longe…rs

    Mas aproveitando que hoje RF esta na moda…rs.

    Qual a renda “real” dos principais investimentos em RF, lembrando de se descontar IR e custos envolvidos??

    De posse desses dados diria que muitos leitores poderão realizar uma analise um pouco mais detalhada quando compararem os diversos tipos de investimentos disponíveis….

    E principalmente ratificar ou não que hoje , digo hoje, a melhor escolha é vender Fii’s e trocarmos por RF.

    Curtido por 3 pessoas

    • Nelson, uma coisa eu te garanto, nenhum deles chega perto da renda projetada para RBBV ou a renda acruada do XPGA11. rss

      Mas falando sério, uma LFT hoje tem uma renda nominal (sem descontar IR) de 10,37% a.a para quem carrega o titulo por mais de 720 dias.

      NTN-B 2019 tem uma renda nominal hoje (Considerando IPCA de 7,50%) de 11,46% a.a

      As que levam as maiores vantagens são as LC’s, LCI’s e LCA’s, que a rentabilidade nominal pode chegar a 13,00% ao mês…

      Curtir

    • Para mim esse papo RF X FII já deu o que tinha que dar.

      Tetzner manda o pessoal postar RF no setor de RF e deixe aqui apenas para FII. Estou com saudades dos papo cabeca sobre FII e não ter que ficar defendendo um contra o outro. Ou X vai ser melhor que Y no longo prazo.

      Isso aqui é forum de FII ou Renda Fixa? Pq se não vou colocar aqui TB sobre filmes, musica, futebol já que não é mais 100% FII.

      Saudações

      Curtido por 3 pessoas

    • Leonardo, na verdade foi eu que iniciei esse debate… Então relaxa que também vou parar de postar sobre RF e comparações aqui.

      O fórum é de FIIs, então que concentremos-nos nos FIIs.

      Ademais, tetzner, obrigado por proporcionar o debate. Estou considerando algumas coisas que você falou para traçar com maior segurança minha estratégia pros proximos aportes e reinvestimentos de dividendos.

      Curtido por 2 pessoas

    • De qualquer forma Leonardo, o papo de Selic x Fii está diretamente ligado aos FIIs, não adianta, pois no momento que se pensa que a Selic vai continuar subindo sem parar, já fica evidente que os FIIs devem sofrer mais um pouco e aí gera-se toda a incerteza de comprar ou não comprar, quando comprar e etc…

      Mas não adianta, isso só cada um poderá responder a si mesmo e o importante é cada um seguir seu perfil.

      Curtido por 3 pessoas

    • Tentar comprar FII X RF é que nem tentar comparar Futebol Americano com Futebol. Os nomes são iguais, mas as regras, bola, quantidade de jogadores, rentabilidade, visibilidade são totalmente diferentes.

      Curtido por 3 pessoas

    • Waka
      o Leo M está certo, vamos dar um tempo, voltar a falar mais de FIIs e sem comparações que não seja entre eles

      Leo M
      inicia a prosa para mudar a direção da conversa então

      propõe um tema e o pessoal vai puxando, mas abre outro novo que esse ficou kilométrico, record histórico

      Curtido por 2 pessoas

    • Parabéns aos colegas pela ótima discussão. Quando comecei a investir em fii, fiquei impressionado com a possibilidade de rendimentos reajustados pela inflação. Mas já faz um tempo que venho pensando em vacâncias, reformas, revisionais para baixo que podem comprometer os rendimentos. Mesmo quem não se preocupa com cotas deve estar atento a possibilidade de queda dos rendimentos.

      Curtido por 3 pessoas

    • Toda essa discussão me leva a crer que os investidores se separam em dois times: i. Aqueles que buscam ganhos de capital e ii. Aqueles que buscam fluxo de caixa.

      kkkk, antes dos fiis eu me importava muito com a valorizacao da minha carteira. Pois bem, os fiis mudaram isso, pois há 3 anos vivemos numa economia estagnada, basta ver o ibov em reais. Portanto, buscar ganho de capital passa a ser uma tarefa inglória, o risco nao está compensando retorno.

      Falando especificamente de titulos publucos, tbm nao faz sentido buscar ganhos de capital nos mesmos…uma queda da selic faria sim os titulos dispararem…mas MUITO mais os fiis de papel, por exemplo, que estao no chao.

      Curtido por 2 pessoas

    • NelsonP;

      Computando possível (não desejável) tributação nos rendimentos dos FIIs ou não?
      Porque, dependendo do cenário e do lapso de tempo, um ou outro terá melhor desempenho.
      Vou me abster de escrever mais por respeito ao combinado com o Tetzner mais acima, mas penso que o correto não é “só” comparar e sim diversificar, prioritariamente.
      Não há como predizermos o futuro e seus diferentes cenários, daí a necessidade de não termos uma única “cesta com ovos” (gerenciamento de riscos).

      Sds.

      Curtido por 3 pessoas

    • Colegas investidores se atentem a visões únicas sobre suas estratégias, isso é nocivo e aliena a pessoa. Eu mesmo já mexi com ações, opções, CDB, Tesouro Direto, poupança, fundos imobiliários e outras coisas… Já me declarei trader, holder, fiz alocação de ativos de várias formas e no início dos investimentos até All-in, imagina se escolhe apenas uma única estratégia e um único ativo para levar por todo o sempre ignorante cenários, épocas, retornos e todas essas variáveis? A única que eu poderia ter para me proteger seria a pura sorte, porque eu compraria e fecharia os olhos aguardando o tempo me ajudar na escolha.

      A informação e os estudos são nossos aliados e não inimigos, vamos abraçar isso e não empurrar para debaixo do tapete. Reflitam!

      Abraços!

      Curtido por 6 pessoas

    • Gsuis, que belezura de discussao.
      da teoria para a prwtica…pratico alocacao de ativos e, segundo meus controles o rebalanceamento da minha carteira indica compra de fiis.
      nao vivo de renda fixa ou variavel, vivo do meu salario, das possibilidades de aumenta-lo… entao, sigo meus controles, foco no meu trabalho eo LP me da tranquilidade oara o presente.
      Sigo minha estratégia! Meus controles e continuo me capacitwndo para aumentar meu salario!

      Boa semana a todos.

      Curtido por 3 pessoas

  5. Tetzner,

    O nosso amigo SmallCaps mencionou num de seus posts sobre um novo FII: o CPTS11B da Capitânia que já está sendo negociado em bolsa e está se mostrando interessante.

    Pode fazer a ficha dele?

    Obrigado.

    Curtir

  6. FALLEN ANGELS
    Hoje escrevo sobre mitos religiosos. Brincadeira Em tempos que se fala muito em rebaixamento da nota soberana do Brasil, creio ser importante falar sobre os Fallen Angels (ou anjos caídos).

    Essa expressão geralmente é associada a títulos de dívida que possuíam grau de investimento, mas tiveram o grau de investimento perdido e se tornaram anjos caídos do paraíso que é ter grau de investimento. Eu, particularmente, nunca li nenhuma linha sobre isso no Brasil, mas no estrangeiro é bem conhecida a resiliência e os altos retornos potenciais desses títulos. Geralmente, esses títulos se concentram mais na faixa de classificação “BB” das diversas agências de classificação de risco.

    Esses títulos vêm se provando excelentes alternativas de investimento, com retornos maiores do que títulos com classificação de risco pior como os da faixa “C”. Não deveria ser assim, pois os títulos da faixa “C” deveriam ter um retorno potencial maior do que os da faixa “B”, porém não é isso que os dados parecem mostrar. A razão primordial é que uma empresa ou um governo que um dia por ventura teve grau de investimento aparentemente tem mais chance de voltar a ser grau de investimento, o que ocasiona uma apreciação no valor do título, aumentando o retorno total do investimento (retorno total = apreciação(depreciação) do título + yield). Abaixo colaciono um gráfico comparando o retorno de um ETF de Fallen Angels com um ETF de High Yield (a forma mais indicada de investir nesses títulos é por meio de ETF mesmo, pena que o Brasil seja muito incipiente nessa área ainda de instrumentos financeiros).

    Portanto, caso o Brasil perca o grau de investimento, e se transforme num Fallen Angel pode-se abrir inúmeras janelas para posicionamento em diversas classes de ativo. Tal premissa parte do pressuposto que o Brasil não iria ladeira abaixo em direção às faixas “C” e “D” que são lixo e calote, como no caso dos nossos vizinhos Argentina e Venezuela. Como acho que isso é muito difícil de acontecer, devido às nossas reservas, ao nosso gigantismo enquanto nação, a força das nossas instituições, a diversidade da nossa base econômica, eu creio que um rebaixamento pode ser muito ruim para o país no curto/médio prazo, mas pode sim ser um momento muito bom de posicionamento para investidores de prazos mais longos.

    Não é isso que eu desejo. Prefiro o meu país crescendo de maneira responsável, a vida das pessoas melhorando, principalmente das mais pobres, mas o fato objetivo é que quando há deterioração do quadro econômico as pessoas com poupança tendem a ter um valor de barganha muito maior do que em épocas de bonança.

    Abraço a todos!

    Curtido por 6 pessoas

    • Já tinha lido a respeito.

      O raciocínio é bem interessante: Seriam os melhores emissores entre os “high yield”. Os juros um pouco menores que os “high yield” convencionais são compensados pelo menor nível de calote e também se a empresa voltar a ser grau de investimento o título valoriza.

      Curtir

    • Soul,

      ETF de renda fixa exige um mercado de renda fixa liquido e diverso.

      O nosso é liquido mas definitivamente não é diverso. Renda fixa é sinonimo de dívida pública, não faz sentido montar um ETF para carregar um mix de LFT, LTN e NTN.

      Agora, uma reflexão, onde vai doer mais se perdemos o grau de investimento?

      Para mim, será no cambio, na renda variável e o custo de captação das grandes empresas emitem lá fora(ou seja, o investimento vai sofrer)

      O crédito para pessoa física continuar a agiotagem de sempre, a dívida pública vai continuar a ser financiada.

      Curtir

    • Olá, Ricardo.
      Pode sim fazer sentido um ETF com diversas maturidades de títulos públicos, mas eu acho que nem seria esse o foco.
      Eu não investiria grandes somas de dinheiro em uma debênture de uma empresa média, por exemplo. Porém, poderia fazê-lo se tivesse uma espécie de ETF de High Yield de dívida corporativa brasileira. Contudo, com LCI/LCA de bancos grandes com risco perto do soberano pagando 12% aa líquido, fica difícil prosperar um mercado de dívida privada corporativa mais robusta. Porém, seria bom se existisse, assim como um FII de papel, em sua maioria, nada mais é do que uma forma de diversificar o risco de se carregar uma única CRI com aporte inicial de 300.000,00. O problema são as altas taxas de administração desses fundos de 15 a 20% das receitas. ETFs costumam ter taxas muito mais modestas.
      O ponto específico não foi dizer que não haverá problemas com a perda de grau de investimento, haverá e muitos, apenas jogar alguma luz sobre um conceito não tão bem tratado que é o dos fallen angels.

      Abraço!

      Curtir

    • obs: se você acha que a dívida pública continuará a ser financiada, não importa o que aconteça, está apenas corroborando a tese central dos “anjos caídos”, e não acreditando que iríamos rumo a classificações como “C” ou até mesmo “D”.

      Curtir

  7. Pra quem está aguardando os FIIs cairem muito mais para começar a comprar ou posicionar com maior força, por conta de um aumento maior da Selic, tenho algo para lembrar…

    Analisando algumas cotações de alguns fundos ‘antigos’ como EURO11, FLMA e FAMB11, lá pelos anos de 2002-2003-2004-2005-2006, podemos tirar algumas conclusões sobre o desempenho e rentabilidade dos FIIs em relação a Selic e a Renda fixa.

    No caso do EURO11, a maioria dos Yields mensais analisados no ano de 2003, 2004 e 2005 estavam na faixa de 0,75% a 0,90% a.m líquidos, isso com períodos em que a Selic esteve até em praticamente 20%

    No caso do FLMA11 o resultado é mais surpreendente ainda, pois os Yields líquidos mensais do mesmo estava variando de 0,70 a 0,80% a.m, em períodos que a Selic esteve sempre acima de 15% e até em 18%.

    No caso do FAMB11, a renda nos períodos que analisei esteve na faixa de 1% a.m e até um pouquinho mais, em períodos de selic de 15,50%.

    Não tive muitos dados para analisar pois tava bem difícil de achar as cotações históricas, eu realmente só consegui achar algumas de alguns meses isolados, mas o maior Yield encontrado foi do FAMB em 2006 em um certo mês que deu 1,11% com uma selic de mais de 15,50%.

    Ou seja, o que podemos concluir com isso? Que provavelmente quem está esperando a Selic chegar a 15, 16% achando que os FIIs estarão entregando Yields de 15 a 16% a.a para poder voltar a comprar, provavelmente vai esperar sentado, pois além desses dados analisados também há de se recordar que históricamente os imóveis nunca na média pagaram muito mais de 1% ao mês, nem mesmo com selic a 30% ou maior, porquê o imóvel não foi feito para ser comparado com a Selic nem com juros, imóveis são ativos reais, de tijolo e não meros papéis como letras hipotecárias , titulos do tesouro e afins.

    Por fim, não estou afirmando que os FIIs não continuarão caindo, mas tomando como base o comportamento de FIIs mais antigos em relação a Selic, e a média histórica dos imóveis, acredito que estamos bem mais próximos do fundo do que muitos imaginam, e acredito que por mais que os Yields possam continuar aumentando, acreditar em Yields muito maiores que 1% a.m em fundos relativamente seguros e de maior qualidade ao meu ver é ingênuídade…

    Curtido por 5 pessoas

    • Waka

      não dá para fazer esse comparativo, pois naquela época a liquidez era ainda mais pífia do que é hoje…

      tão simples quanto 2 + 2 = 4 enquanto os juros subirem nos “ativos livres de risco”, os ativos de renda variável vão pedir mais prêmio para rebater o custo de oportunidade e o risco de se investir num país onde as regras mudam de 5 em 5 minutos com o jogo rolando

      Curtido por 2 pessoas

    • Tetzner, de fato a liquidez hoje faz os FIIs se prejudicarem mais, mas não dá pra ir contra os fatos e os fatos nos mostram que os imóveis historicamente nunca pagaram muito mais que 1% ao mês, por quê agora seria diferente?

      E quanto a liquidez, lembremos que já ocorreram muitas vendas desde 2013, fazendo os preços cairem absurdamente, isso tudo é gente grande saindo, mas veja um exemplo como o do HGRE, recentemente com a Selic a 11,50% e 11,75% ele esteve a 1180, agora a Selic está a 12,75% com probabilidade de ir pra 13 ou mais na proxima reunião, e ele está 1290. Será que se a Selic for pra 14 ou 15% veremos o HGRE custando 950 e o KNRI 80? Acho muito improvável… Quem vendeu HGRE a 1180 recentemente aguardando as altas da Selic já perdeu 23,20 em rendimentos por cota + 110 reais em valorização. O mesmo pro KNRI11 que recentemente esteve a 100 e muita gente estava vendendo pois acreditavam que já nas proximas reuniões ele iria cair mais, as reuniões vieram, a taxa subiu mais 1% e o KNRI11 está aí a 108.

      Enfim, não acho que dá pra tomar isso como base. Sempre lembrando também que imóveis não foram feitos para serem comparados com juros, pois não são meros papéis. Fosse assim, ninguém teria imóveis nos anos 90 e no inicio de 2000, ninguém investiria em imóveis e ninguém iria querer colocá-los para alugar, afinal, pra que ganhar 0,80% liquido se podia-se ganhar 1,50% na renda fixa ‘livre de risco’?

      Curtido por 1 pessoa

    • Acabei de ver aqui, o volume financeiro do FLMA11 por exemplo hoje em dia ainda é em vários dias igual ou até menor que os volumes de 2005 por exemplo, na média são volumes maiores, por conta também das cotas que são mais caras, mas ainda assim, isso nao justificaria uma diferença enorme no comportamento do ativo.

      No caso do EURO11, pasme, comparando o volume de hoje com o de 2007, o volume de 2007 era BEM MAIOR, chegando a ser mais do que o dobro ou o triplo várias vezes.

      Enfim, há vários fundos que o volume acabou aumentando e não reduzido comparando com hoje. O que derrubaria a tese de que os volumes hoje e a liquidez hoje jogaria os preços lá embaixo.

      Acho que os fundos mais vulneráveis e ‘dúvidosos’ de fato podem sofrer mais, mas os mais sólidos e confiáveis, duvido muito que caiam muito mais.

      Curtido por 1 pessoa

    • Waka,
      Caso a SELIC fique em 20% como você disse, isso significa que o país perdeu o grau de investimento. Nesse caso, os FIIs vão despencar. A liquidez também.
      Os imóveis subiram de preço no país porque o crescimento econômico e o emprego sustentaram essa subida.
      Caso a economia continue de lado……
      Exemplo simples: Japão. Nesse país os imóveis não crescem de preço a 20 anos. Os juros estão em 0% para evitar maiores quedas dos ativos de risco.

      Curtir

    • “Waka

      não dá para fazer esse comparativo, pois naquela época a liquidez era ainda mais pífia do que é hoje…

      tão simples quanto 2 + 2 = 4 enquanto os juros subirem nos “ativos livres de risco”, os ativos de renda variável vão pedir mais prêmio para rebater o custo de oportunidade e o risco de se investir num país onde as regras mudam de 5 em 5 minutos com o jogo rolando”

      Tetzner,

      A principal diferença não seria tanto a liquidez, mas sim a quantidade de sardinhas perdidas que, após serem varridas do mercado de ações entre 2010-2012, migraram em peso para os FIIs e inflaram o mercado, pois achavam “sensacional” eles terem um yield na época de 5%. Afinal de contas, a selic em 7% era um “novo paradigma” de juros baixos, que teriam vindo pra ficar, né?

      Agora, essas mesmas sardinhas foram varridas pelos FIIs e estão migrando para a renda fixa. Ou seja, não sabem o que fazem, estão mais perdidas que cego em tiroteio.

      Mas o grande erro é comparar coisas que não são comparáveis. E juros e imóveis não são comparáveis, isso também é tão simples quanto 2 + 2 = 4.

      Curtido por 3 pessoas

    • Voltaire

      Mas só lembrando que o Japão tem decréscimo -0,2% de sua população anual, o que significa que menos pessoas, menos bebes, menos crianças = menos prédios, escolas e casas.
      Ao contrário do Brasil que tem crescimento de 1% ao ano(ou seja, cada ano mais R$2 milhões de pessoas vem ao Brasil). Por isso nos próximos 20-30 anos ainda vamos precisar de muitas casas, apartamentos e prédios.

      Curtir

    • Waka

      A equação é simples: Renda% = Aluguel$/Preço$

      Você esquece de olhar o numerador da equação acima, como se apenas o preço fosse uma variável; imagino mesmo que não vá se manter esse 1%, mas porque os aluguéis vão cair e não porque a cota vai subir (aliás, coisa que o mercado está precificando junto com os juros em alta)

      da mesma forma Waka quem vendeu Kinea a 111 e HGRE a 1350 (preços recentes) está não só com lucro na venda, como capital corrigido e remunerado para comprar mais cotas de Kinea e HGRE

      temos pelo menos mais duas altas da Selic, com elevação de Juros do FED e Dolar rompendo máximas históricas sem intervenção do BC a partir de abril…

      sobre oferta de imóveis, demissões em massa no setor de construção e estagnação da economia com PIBão de 0,1% (uhuuu)

      prepara pro inverno!

      Curtido por 3 pessoas

    • Fernanda seja bem vinda e quanta satisfação tê-la no debate :D

      Eu também não concordo com esse balizamento Juros/Imóveis, mas veja o que o mercado fez com a cotação deles nos FIIs que não tem renda: CEOC,THRA, … nos que não entregaram a renda prometida: VLOL, TBOF, BBVJ, BBRC, … e nos que perderam renda PRSV, BBFI, …

      então é simples até certo ponto, porque para chegar a conclusão de que 2+2=4 o pessoal deve frequentar ao menos o ensino básico rs

      o que acontece no mercado é que a pessoa física comum (não os investidores que estão habituados ao investimento em imóveis físicos), eles quando chegam nos FIIs olham apenas a relação Renda/Cota para chegar na Renda% e projetar o DY

      dai chegamos nessas distorções que listei acima (ate certo ponto, convenhamos um imóvel locado tem mais valor do que um vago…)

      Quanto a liquidez, bem isso é do mercado uma hora o foco é Renda Fixa, noutra Ações e noutra FIIs; acho um marco importante os FIIs terem atingido o patamar que atingiram e agora como todo investimento, vai passar pelos seus ciclos

      Quem tem mais tempo de mercado já sabe que não adianta lutar contra isso, quanto antes você aproveitar e puder potencializar seu retorno melhor; seja vendendo para quem faz gestão ativa, retendo os rendimentos para comprar mais depois ou seguindo normalmente como se nada tivesse mudado com as compras mensais.

      Tudo dependerá do seu perfil, quanto antes você encontra um operacional que lhe traz prosperidade melhor e menos provável que agirá como essas “sardinhas” que citou :)

      Curtido por 3 pessoas

    • Waka

      os imóveis viveram um período de “limbo” por 15 anos antes do boom; quem tem mais de 35 anos deve lembrar que na sua juventude com juros de 2% o capital de um apartamento investido pagava o aluguel, o condomínio e ainda sobrava um troco… simplesmente não valia imobilizar

      duvido muito que voltemos a ter um período tão longo de clausura, mas como o Voltaire comentou, se ocorre o cenário que o mercado está projetando, com o juros indo para 18-20% e o grau de investimento ser mesmo perdido, vamos ficar na geladeira por um bom tempo

      ai amigão, o dinheiro definitivamente esvai-se e você vai ter um cenário totalmente diferente deste que estamos vivendo

      a questão dos volumes nos fundos antigos serem maiores levanta outra questão que pouco se fala aqui porque a maioria vem do segmento financeiro; quem lida ou lidou com imóveis sabe que eles envelhecem e depreciam, claro depois de anos e ainda podemos apelar para o retrofit, mas ainda sim um prédio novo tem recursos que nos antigos não foi pensado

      como é um investimento de longo prazo, poucos pensam nisso na hora de formar a carteira, mas depois de 15 anos ou 20 anos o imóvel já começa a passar para um outro nível de equiparação

      veja o Euro por exemplo, um dos fundos mais antigos listados em bolsa, o tempo passou e os problemas vieram, afetou bastante o fundo; agora começa a se reerguer e quando estava indo, teve o incêndio

      outro ponto que poucos abordam aqui: perpetuidade
      veja, o pessoal aqui adora brinca com linha reta, projeções de 100% de ocupação e céu de brigadeiro por anos a fio; o papel e a planilha excel aceitam tudo mas a realidade é isso que estamos vivendo, ciclos onde você vai passar por períodos (ANOS) de bonança e também de perrengue

      Fazer projeção com 100% de ocupação, olhar renda de 1% e achar que o aluguel só cresce e só aumenta é viver no mundo de Alice. Fora o risco do imponderável como um incêndio, desmoronamento, interdição por órgão público, etc, ainda temos fatores de mercado internos e externos, micro e macro econômicos que fogem àquela linha reta ascendente.

      Basta olhar quem fez fortuna com imóveis no mundo, veja que eles vem para mercados abandonados antes de se reerguer e saem deles antes da descida do vale começar a surgir…

      Curtido por 4 pessoas

    • Tetzner,

      entendo que o mercado em geral, em especial os investidores mais de curto prazo, tenham essa cabeça de ligar juros e renda dos imóveis, mas eu não sou assim, portanto, não é porquê eles seguem isso que eu vou seguir também…E mesmo assim, como eu te falei, no caso do FLMA, EURO e FAMB11, mesmo com selics bem mais altas do que hoje a renda deles não eram tão altas como a selic, a que mais se aproximava era a do FAMB, mas o FLMA pagava até 0,75% líquido com uma Selic de 16%.

      Na época da Selic de 20% os imóveis também no máximo rendiam 1% ou algo proximo disso, eu mesmo morei em um apartamento que o dono era o dono do prédio todo, e praticamente na frente ele tinha um outro prédio também, ele ganhava em média 1% ao mês bruto sobre todos aqueles imóveis alugados. Será que ele estava preocupado com a Selic a 20% ao ano e com a RF pagando mais de 1,50% ao mês? Não parecia estar, pois estava construindo é mais empreendimentos e aumentando o portfólio. Então imóveis não são comparavéis com Juros de RF, e por isso eu mesmo não irei entrar nessa mania também, é esse pensamento massificado que faz o mercado de bolsa dos FIIs agir como um mercado de papéis e não de imóveis. Nada me faz crêr que mesmo que a Selic suba pra 15, 16% que os FIIs vão estar pagando 1,30%, 1,40%, não vejo sentido nisso. Mas vamos ver.

      De qualquer forma, uma hora esses juros terão de serem reduzidos, pois uma economia não aguenta juros altos, bem difícil crescer e aumentar a produção com juros elevados, portanto vejo como uma questão natural.

      Ademais, que as cotas caiam, podem cair, eu não ligo pro valor de mercado do meu patrimônio, pois não quero vender. Mas pra quem quer vender e girar carteira, aí sim isso vai importar… Eu quero é renda!

      Abraço

      Curtido por 3 pessoas

    • tetzner,

      Há dois pontos que vc levantou que não fazem sentido para MIM, que ando prezando pela simplicidade ou pelo longo prazo. Longe de mim querer resumí-los, mas aqui tento refutá-los.

      O primeiro deles é o fato de vc se comportar de acordo com o que os “outros” estão fazendo. Estou sempre procurando comprar coisas com valor muito acima do seu preço. Assim, só pq a sardinhada está desesperada fazendo as cotas desabar continuamente ou o fato de o mercado relacionar – indevidamente! – imóveis com NTN-Bs não é motivo para venda de fiis e alocação em outras cestas, AGORA. Não faz sentido, para MIM. Faria sentido caso essa saída fosse feita lá pra 2012, onde uma alocação passiva relativamente simples teria “notado” o exagero quanto aos fiis – e títulos públicos, diga-se de passagem. Querer fazer o “correto” no meio do “jogo” é perder dinheiro.

      Segundo, há um viés sim de queda de aluguéis como vc bem frisou. Porém lembro que o mercado de fiis possui vários imóveis, cada um contando uma história diferente (Buit-to-suits, ausência de revisionais fortes recentes etc). Portanto, diversificar a carteira parece ser um bom antídoto contra essa queda de aluguel. Além disso, se vc ainda quiser maior segurança, o melhor negócio parece ser fugir dos escritórios…ou acreditar em algumas zebras que atraíram locatários estes últimos anos.

      Agora, gostaria de falar umas besteiras rs, resumindo o que ando vendo no forum. Parece haver relativo consenso de que Títulos Públicos parece ser a bola da vez. Eu discordo disso. O motivo é o fato de a renda fixa não oferecer lá muitas opções. Veja, quando recorremos à títulos estamos todos nas mãos de um único Ente…não gosto disso, dessa falta de opções. Como mencionei anteriormente, há 50 tons de cinza em fiis. Nas ações o mesmo. Até o Forex apresenta essa diversidade de opções. Assim:

      – Ações de empresas consagradas, hoje, estão cotadas a um P/L caríssimo de 15x a 20x. Isso é irreal e um verdadeiro insulto ao Governo kkk. Esses dias andei pesquisando e há de fato empresas boas – histórico recorrente de crescimento de lucro por anos – a preços bons, mas ocorre que estou achando que o ibovespa caiu muito pouco em resposta a essa subida da selic desses últimos 2 anos. Por outro lado, em dólar, ibovespa sim parece barato. Não deveria citar aqui, mas ITUB3 a esses preços me parece uma aposta relativamente segura. Mas como mencionei antes, são poucos “gatos pingados”…vejo com preços razoáveis apenas bancos e talvez elétricas…não dá pra formar uma carteira bacana, diversificada por setores.

      – Forex. O mundo vive hoje em estado de compasso e medo, onde ocorre contínua valorização do dólar. Existem aqueles que seguem o bonde da aparente recuperação dos EUA, mas eu não estou entre eles. Assim, vejo moedas fortes de vários países pelo mundo praticamente no chão! Isto está me motivando a procurar tais alternativas aos fiis, uma vez que dificilmente estes países apresentam tamanha desvalorização de suas moedas em relação ao dólar…parece ser a oportunidade de uma vida, como nos anos 1970/1980. Estou ainda na fase de pesquisa de como investir no Forex, que vem amadurecendo há alguns meses

      – Fiis, o que dizer?! Melhor risco retorno possível não há. Várias opções. Vários lugares. Vários setores da economia. Houve sim uma enxurrada de crédito, mas essa ficou evidenciada bastante em relação à pessoa física (Caixa, Minha Casa, Minha Vida)…desconheço linhas de crédito imobiliário “subsidiado” para empresas. LCI e CRI devem começar a secar, segurando a queda nos preço dos imóveis. A tal bolha de imóveis parece estar sendo lentamente desinflada, de uma maneira geral.

      Aí entra o estudo do Waka. Tá certo que em 2005 eram outras condições, país estava sendo atormentado por inflação vários anos anteriores. Hoje isto ainda não é tão evidente, mas me parece q estes tempos de inflação alta – não exagerada como outrora – voltarão.

      Curtido por 1 pessoa

    • Exato, waka. Fiz um post parecido com o seu, mas não tá aparecendo…Resumidamente, coloquei essa história de “o q eu tenho a ver com as sardinhas q derrubam as cotas”, além de diversidade de fiis nos proteger de quedas de aluguéis.

      Curtido por 1 pessoa

    • Waka se você não liga para a queda do valor de seu patrimônio, discussão encerrada.

      Audaz a diversificação protege da queda pontual; quando ela é setorial, não e nem repõe inflação.

      Por isso as cotas caem e por isso, devemos diversificar sim com outras classes na minha opinião.

      Curtido por 1 pessoa

    • Audaz,

      exato. Tem que se importar com cotação quem quer vender. Quem quer renda complementar previdênciaria não tem sentido fazer isso. Portanto, se meus FIIs viessem a cair uns 50% eu pouco ligaria, afinal, não venderia. Eu sei que o valor intrínseco e real de um imóvel é bem maior que o que alguns sardinhas perdidos estão oferecendo no mercado. A prova disso é o HGRE recentemente fazendo inúmeras vendas cerca de 15% acima do Valor Patrimônial. Esse é o mundo real, e não essa palhaçada de bolsa. Mas enquanto vão vendendo os FIIs no desespero, eu vou comprando e ficando cada dia um pouco mais perto da independência financeira, o legal é que quanto mais os FIIs caem, mais perto se fica dessa independência!

      Curtir

    • Waka a Griffo está fazendo o mesmo que eu, gestão ativa. Vende imóvel, deixa na renda fixa rendendo juros enquanto assiste a queda, para depois comprar mais com mais e por menos!

      A Rio Bravo em seu relatório recomendou compra de Tesouro Direto, eles sabem que o momento não é promissor ao segmento.

      Quando FIIs estavam com expectativas promissoras, isso não acontecia; os IPOs vingavam, o mercado dobrava ano após ano 4 Bi, 8 Bi, 16 … mas nos últimos anos, murchou.

      São tendências, de novo, se você não se incomoda com a desvalorização de seu patrimônio, perfeito mas no meu caso me preocupa.

      Hoje depois de alguns meses de vendas e remuneração da renda fixa já compro mais, com mais e por menos.

      Esse é o meu benchmark, enquanto continuar assim, sigo vendendo FIIs e comprando Selic.

      Curtido por 2 pessoas

    • Tetzner, hoje as cotas caem e sofrem. Amanhã vão estar disparando denovo, é sempre assim, o mercado é instável, sempre foi e sempre será assim… Meu patrimônio marcado a mercado pode cair hoje, mas depois recupera…O importante é o valor patrimônial do mesmo, o que está por trás dessas cotas. Eu vejo valor, não cotação.

      Mas mesmo assim, ainda reafirmo que acho que as cotas não irão cair muito mais que isso, mesmo que a Selic continue subindo, acredito que talvez no máximo cheguem a um Yield mensal de 1% a.m os fundos bom e por ali devem parar.

      Mas vamos ver, acredito que dentro de 1 ano já teremos as respostas pra tudo isso…

      Curtido por 1 pessoa

    • Tetzner, não recordo perfeitamente, mas sua carteira era quase 100% fiis, não? Ou seja, acredito que essa sua redução de posição foi prudente mesmo, mas ficar vendendo nos preços atuais eu já acho totalmente imprudente, a não ser que sejam vendas pontuais para comprar mais barato em pouquíssimo tempo.

      No meu caso os FIIs representam 31% da minha carteira, acredito que posso elevar essa participação até uns 50%, mas vou comprando aos poucos, sem muita pressa, e comprando também algumas ações (hoje 65%da minha carteira).

      Eu falei que acho que os FIIs não vão cair muito mais, mas certeza não há como ter, portanto, apesar de tudo também prefiro ir comprando aos poucos e não entrar com muita sede ao pote.

      Curtir

    • Waka

      para encerrar a questão, postei no VIP dois gráficos para te mostrar que:
      – nem somando cota com renda você bate o CDI (olhando só a cota a coisa fica horrível)
      – o ciclo é um movimento de ANOS e não dias
      – cota “disparar” precisa de ambiente e $$$, coisa que no momento está em falta e deve ficar mais um bom tempo assim
      – temos mais motivos para seguir caindo que para subir:
      a) imóvel ainda está caro no Brasil e muito aquém do poder aquisitivo da população sem financiamento
      b) recessão faz a economia e os investimentos se retraírem
      c) taxa de juros em alta eleva o custo do dinheiro e como estamos vendo, enxuga a disponibilidade trazendo menos liquidez e maiores spreads
      d) ameaça de queda da isenção dos FIIs ou, de mudança na forma como é hoje
      e) demissões em massa em vários segmentos: civil, petróleo, automotivo, …
      f) ameaça de downgrade soberano e fuga de capital (mais vendas de fundos e investidores que só podem fazê-lo em países com investment grade)
      g) briga política e mudança de regras, gerando ainda mais insegurança do empresariado


      vou parar por aqui para não ficar chato, mas dá para ir até o final do alfabeto

      Quanto a carteira: nunca fui adepto dos 100% e sempre insisti em outras categorias

      o Dólar eu falei aqui desde 2,15 e olha só onde estamos hoje, hein?
      a Renda Fixa estou falando já faz um tempinho, pelo visto vai pelo mesmo caminho… pelo menos tentei

      Imagine se nos 1400 eu pensasse assim como você:
      – ahh mas já caiu tanto desde os 1600, já já volta!

      e as cotas seguiram caindo, caindo, caindo, …
      a gente só viu o medo até agora e um ou outro com aviso de vacância, mas deixa a coisa pipocar para você ver, revisional de FII negativa igual do Torre Almirante, devolução de lages como no TBOF e ONEF, … vacâncias prolongadas como no RDES, … vai olhando em volta, a água está esquentando devagar, devagarinho e estão cozinho o sapo…. óbvio que não vão ferver ou, quando ferver ai sim, será tarde demais

      Curtido por 1 pessoa

    • Tetzner, vou ver os gráficos.

      Pra encerrar aqui, de fato tudo isso que você falou é verdade, porém lembre-se sempre de como se comportaram historicamente os Yields dos imóveis, sempre na faixa de 1%, mesmo antes do plano real, mesmo de 1994 a 2005, com juros nas alturas, agora será diferente? Talvez, mas as estatísticas e os dados históricos mostram que não.

      O preço dos imóveis deverá cair, é verdade, mas se você reparar a nossa inflação é bastante alta que mesmo os imóveis não caindo, apenas permanecendo com os preços estagnados, já significa uma grande queda real, e é este cenário que anda ocorrendo e acredito que continuará, queda real de preços, também há de se lembrar que os preços das cotas hoje já demonstram descontos enormes perante o mercado real de imóveis, o que deve neutralizar bastante novas quedas.

      Quanto ao seu exemplo de ficar comprando desde que começou a cair, eu não fiz isso, mas mesmo se tivesse feito, a minha renda estaria maior a cada mês, e se eu não quisesse vender (como não quero), o que isso mudaria? Nada. A cotação só importa pra quem quer vender. Se você quer comprar pra revender com lucro no curto e médio prazo, aí eu concordo com você que talvez tenha que esperar…

      Mas lembre-se, quando você achar que a Selic enfim vai parar de subir e que é hora de começar a recomprar FIIs, é bem provável que o mercado já tenha subido bastante e que você vai pegar o ‘fim da festa’, o mercado é sempre assim, está sempre lá na frente.

      Curtir

    • rs Waka isso tudo que estamos falando em REAIS

      Não vou nem mencionar a valorização do capital investido em dólar nesse tempo todo para não te deixar mais indignado ainda rs

      e deu tempo, orrrraaaa como eu falei do dólar bem antes de subir

      Curtir

    • Eu concordo com o Wakabamoyashi quando ele diz que o mais importante é a renda.

      E digo isso pois, se em vez de FIIS eu tivesse comprado diretamente imóveis, eu não ficaria telefonando diariamente pra imobiliária e perguntando qual a “cotação” do meu imóvel no dia.

      Curtido por 2 pessoas

    • Tetzner, a propósito, que renda fixa você tem comprado? Como eu já falei em outro tópico, tem vários FIIs por aí, inclusive de papel e etc que estão performando bem acima da Renda fixa atual e continuarão performando provavelmente, logo, não consigo achar essa atratividade toda na renda fixa, mais um ponto pros FIIs.

      Pode cair mais? Verdade. Mas a renda é maior que a maioria das opções de RF.

      Curtir

    • Waka

      FII de Papel realmente concordo contigo, agora desde quando você está comprando XPGA/MXRF esperando rendimento e a cota só caindo…

      então o retorno hoje é de 1% não porque ele é melhor que a RF, mas porque você PERDEU de 10 a 15% do principal investido (mais de 1 ANO de juros)

      porque?

      por que os FIIs de Papel também tem risco e além do risco intrínseco, tem o risco do gestor …

      Fundos de Fundos estão pagando 1% porque? porque caíram 40% do valor principal investido e como o patrimônio é de cotas de FIIs, se o mercado continuar caindo eles vão junto

      Hoje para comparar FII com Renda Fixa eu já considero que haverá incidência de IR na Renda e que vamos ter desagradáveis surpresas ocultar gentilmente concedidas por nossos gestores

      então, tanto faz a renda fixa que você use, baliza pela Selic e pronto, acima com certeza tem algum risco setorial e muito abaixo não compensa a menos que seja de extrema liquidez

      Curtir

    • Tetzner, e lá em 2004 ou 2005, você também iria esperar o FLMA e o EURO11 pagaram 1,50% ao mês pra começar a comprar? Já que era isso que a RF pagava livre de risco… Quem esperou, esperou sentado pra sempre…

      O mercado está me dando oportunidade de comprar um BCFF11 por quase metade do seu valor, um MXRF com uma renda gorda acruada com desconto, XPGA com uma renda enorme guardada com um belo desconto, um FLMA11 com enorme desconto em relação ao patrimônio, o próprio HGRE e etc…

      Usando sua lógica, temos que chutar, usandoo chutômetro de tentar adivinhar até onde a selic vai subir, e chutar quando ela deverá parar de cair, sem falar que como eu disse, o mercado sempre tá a frente, quando você achar que a selic vai começar a cair denovo, os FIIs já vão ter subido bastante…

      Se você falar que vai comprando aos poucos com ‘parcimônia’ eu vou concordar com você. Mas se falar em esperar a selic fazer ‘topo’, aí pra mim é pedir pra ”perder o bonde”.

      Curtir

    • Waka

      não é pela repetição de um mesmo argumento que você vai conseguir convencer alguém; mas sim mostrando a trajetória lógica dos fatos

      EURO: 2004 cotação 100,00 10 ANOS depois em 2014 cota: 100

      é um caso extremo, mas já que você está insistindo, olha ai a oportunidade voltou pra quem esperou e ainda com juros de renda fixa de 10 anos para comprar o DOBRO de cotas…

      Curtir

    • Tetzner, como você mesmo disse, foi um caso extremo, algo bem isolado, o legítimo acertar o * da mosca.

      Mas me explique, por quê EURO11 tinha um DY de 0,80% líquido num período de Selic a 20%? E pq agora ele vai ter que ter um DY de 1,50% ao mês pra valer a pena com a mesma selic? Será que os investidores da época não estavam se tocando nessa selic altíssima? Não consegui entender porquê as coisas mudariam tanto. Liquidez não pode ser usado como argumento já que o volume dele era até maior…

      Curtir

    • Tetzner, eu ‘por sorte’ estou comprando XPGA apenas na faixa dos 80,xx, comprei alguma coisa nos 9x,xx mas muito pouco, e MXRF comecei a comprar nos 79,xx. Mas por essa lógica, mesmo esses fundos de fundos e os fundos de papel em breve poderão estar bem mais baratos e aí eu terei meu patrimônio reduzido também, então por essa lógica temos que ficar com tudo na RF, né?

      BCFF eu comecei a comprar nos 66, comprei um pouco nos 63 e dobrei nos 61,80. Mas concordo que pra quem vem comprando desde os 100 tá sendo um negócio terrível… Mas aí um pouco de estudo é necessário, saber que boa parte daquelas rendas pagas há anos atrás eram de lucros da venda de cotas, apenas hoje estamos vendo o lucro real e recorrente.

      Curtir

    • Waka

      desculpa, seu argumento não faz o menor sentido

      agora que a cotação está em 62 é fácil olhar pra trás e falar que a 90,80,70 era errado e faltava estudo; na verdade em cada um desses momentos o cenário mostrava sustentação dos preços (ou teria pulado de 100 pra 60 e pronto)

      o que mudou foi o cenário e ai os preços se ajustaram

      assim como laaaaaaa atrás em 2004 a liquidez e o conhecimento sobre FIIs era praticamente NULO, que esses fundos pioneiros apresentaram comportamentos distorcidos, que vão se repetir apenas se minguar novamente o investidor do segmento

      ou seja, se ficar só o Waka com as cotas do EURO vendendo para o Waka noutra corretora é que essas situações se repetirão, porque ai muda o padrão, o cenário será outro

      Curtir

    • Tetzner, mas se boa parte da renda dele era proveniente de vendas de cotas com lucro, isso ficava claro que não era recorrente, né? É a mesma coisa que esperar que o HGRE todo janeiro distribua uns 36 por cota. No caso do BCFF fica claro que não era sustentável já que o mercado obviamente nem sempre seria altista e nem sempre daria oportunidades para vendas com lucros.

      Agora hoje a situação é diferente, a renda REAL e recorrente dele está na faixa dos 67 centavos nos últimos meses, a cotação está em 62,50, ou seja, quase 1,10% de rendimento RECORRENTE. Pode cair mais? Sempre pode, mas se cair, os rendimentos seguirão aumentando, a não ser que de fato a vacância atinja com força o BRCR (que faz parte da carteira dele) e outros fundos. Mas aí eu te pergunto, quando comprar então? Se com 1,07% de renda não tá bom, quando estará? Quando chegar em 1,50% 2%? Quem me garante que chega lá?

      Hoje pelo menos eu posso dizer com certeza: To comprando BCFF porquê a renda dele RECORRENTE é maior que 1% ao mês. Isso já me dá uma margem de segurança BEEM MAIOR do que pra quem comprava a 100…

      Curtir

    • Concordo com o Tetzner que os FIIs podem cair ainda mais, e pessoas que fazem gestão ativa tendem a ter um melhor resultado no longo prazo.
      Porem para fazer gestão ativa tem que ter conhecimento do que faz, operar um coração vendo video aulas do YouTube não vai te ajudar a salvar uma vida.

      Também concordo com o Waka que quem foca em renda mensal não deve ficar olhando para valor das cotas, pois se não fica maluco e acaba realizando prejuizo.

      Mas senhoras e senhores não vão ser cegos, FII é renda variável. E ela varia para cima e para baixo. E nossa economia parece um mendingo pinguco que apanhou se 4 colegas porque não pagou a pinga que devia. O fato é que vamos ter revisionais, queda de renda, vacância e muitos outros capítulos dessa novela que é de terror.

      Eu continuo com minha estrategia de compras mensais e constantes, pois meu objetivo é para longuíssimo prazo(15-25 anos). Então o que eu pago hoje pode valer 100X mais daqui 25 anos ou 100X menos.
      Eu foco em renda, então se amanha BRCR for para R$50,00 e continuar pagando R$1,01 por mês estarei tranquilo.
      Vejam FIIP11B senhores, é do setor logístico e aumentou os rendimentos de R$1,16 para R$1,24 mensais. SAAG11 também teve um leve aumento de alguns centavos e vamos ter muitas outras boas surpresas como RBRD e outros.
      Tambem remos FIIs injustiçados que são ótimos e com boas rendas ou futuras rendas e estão caindo as cotas como PQDP, AGCX, XPCM entre outros.

      Temos que manter o foco naquilo que sentimos paz, tem gente que compra fazendas ou sítios e fica mais rico que muitos aqu investindo a mesma quantia em FII. Tem gente que compra terrenos e espera valorizar e tem tino para isso. Enfim, o importante é saber a guerra que esta lutando e porque.

      Curtido por 2 pessoas

  8. Vem mais remédio amargo por aí…

    Na terça-feira (31), o ministro da Fazenda, Joaquim Levy, irá discursar na CAE (Comissão de Assuntos Econômicos) do Senado Federal, o que deverá ser acompanhado de perto pelo mercado uma vez que fica a expectativa de que o ministro falará sobre possíveis próximas medidas monetárias que o governo está programando.

    Curtido por 1 pessoa

    • Olha o problema de você dar mais remédio para um soldado em um campo de batalha que já perdeu as 2 pernas, balas voando para tudo quanto é lado, pisou em uma mina terrestre e perdendo sangue sem parar é só para aliviar a dor porque o soldado já não tem mais esperança.

      Tradução:
      Mina terrestre = impostos
      Soldado = brasileiro trabalhador
      Sangue = energia de ter wque trabalhar mais para a guerra
      Remédio = conversa para boi dormir do governo
      Balas voando = insegurança jurídica

      Se isso aqui não de pior que a Síria entao não sei mais de nada.

      Curtido por 4 pessoas

  9. Para quem ainda acha que a queda chegou apenas nos FIIs …
    Quem se habilita a ir até lá e dar um “geral” para gente depois??

    Construtora faz saldão com descontos de até 50% em unidades de R$ 240 mil a R$ 2,6 mi

    Os descontos variam de 6% até 50%, mas a grande maioria deverá oscilar entre 20% e 50%
    Por Felipe Moreno – |14h01 | 27-03-2015

    SÃO PAULO – A Even deverá fazer mais uma vez o seu já tradicional “feirão” de imóveis na cidade de São Paulo, o Even Day, a ser realizado neste domingo (29). A empresa disponibilizará 3.900 unidades de 84 empreendimentos (tanto residenciais quanto comerciais) diferentes em 47 bairros da capital paulista.

    Os descontos variam de 6% até 50%, mas a grande maioria deverá oscilar entre 20% e 50%, de acordo com a assessoria de imprensa da construtora, ou seja – pode ser um valor expressivo sobre o valor de face. Colabora para isso tanto a fraqueza do mercado imobiliário, quanto a necessidade de se livrar dos estoques.

    As unidades variam de alguns empreendimentos no valor de R$ 240 mil até um de R$ 2,6 milhões – um luxuoso apartamento de 392 metros quadrados no Anália Franco, zona leste da capital paulista.
    prédio de apartamentos – imóveis

    Muitos empreendimentos possuem diversas unidades à venda, mas os descontos variam bastante entre uma e outra devido às condições de cada uma.

    Ao contrário da maioria das construtoras que tem feito saldões nos últimos anos, a Even realiza esse tipo de evento desde 2012, e este é a 6ª edição. O evento será realizado na sede da Even, na Rua Hungria, número 1.400, começando às 7h00 (horário de Brasília).

    Curtido por 2 pessoas

    • Esses feirōes de construtoras são um engodo tipo black friday brasileira. Colocam preços absurdos para conceder descontos e chegar ao preço real. Nada demais. Falo com conhecimento pois já fui a um da mesma construtora acima citada.

      Curtido por 1 pessoa

    • Eduardo,
      A situação está feia mesmo. O preço dos imóveis cresceram muito acima do poder aquisitivo da população.
      Falo isso porquê o mercado imobiliário aqui está lastimável.
      E olha que o governo nem começou a cortar gastos….. Se o governo não cortar, o mercado corta através de juros mais altos no tesouro.

      Curtido por 1 pessoa

    • Tenho um filho que quer morar no que é seu para formar sua família, esse filho não tem uma renda muito consistente, ela é oriunda de uma doação minha em FII mais o que ele ganha com seu blog.
      Vi um anúncio de um prédio em construção num bairro chamado Novo Campeche, com alguns studios a venda (45 m2) e fui consultar preços e condições. Me senti insultado: 450 mil reais o mais em conta.

      Curtido por 1 pessoa

    • Esses feiroes sao casos de promoçoes pela metade do dobro.
      Sou do DF e aqui em determinada cidade pediam 6 mil no mt em 2012, hj caiu pra 4 mil, mas ainda está caro, haja vista o local ter vacancia residencial estimada em 40% (imoveis vazios) e 60% nos comerciais. Vou esperar chegar nos 2.500 mt2, enquanto isso avoa TD.

      Curtido por 1 pessoa

    • Conejo

      Fui ver o mesmo estúdio e também sai insultado.
      Infelizmente algo bom em Florianopolis por menos de R$250 mil nao tem.
      Se quiser dai tem que ir para São José ou Palhoça. Mas ai tem o detalhe de pegar transito da ponte em horários de pico e tudo mais.

      Eu prefiro viver de aluguel hoje em dia do que ter algo próprio. Simplesmente o aluguel compensa mais que um financiamento bancário. Fora a flexibilidade de mudar caso encontre um serviço melhor. Eu por exemplo morei 2 anos nos Ingleses, dai encontrei um serviço melhor e me mudei pro bairro onde trabalho agora. Econômizo gasolina e posso sair de casa 5min antes de entrar no serviço. Tem coisa melhor que qualidade de vida?

      Curtido por 2 pessoas

    • Leonardo, eu adoro os Ingleses, é um bairro independente, funciona os 12 meses do ano com população permanente. Acho que ali ainda encontro alguma coisa sensata como um apartamento (junção de 2) com piscina no segundo andar mas sem elevador – preço 600 mil; outro duplex com piscina 500 mil
      O jeito é tirar ao dia para procurar.
      Richie, acho que existem muitas pessoas comodistas (geralmente esses imóveis são financiáveis), se encantam com a presença do mar e acabam entrando naquela sem muito pensar. Dos 8 studios a venda o corretor me disse que 3 já tinham sido vendidos.

      Curtido por 3 pessoas

    • Leonardo M.,

      Clap, clap , clap clap (aplausos). Você tomou uma decisão correta e estatégica para seu perfil, no meu ver.

      1 – O custo de oportunidade. Comprar imóvel hoje, financeiramente falando, é um suícidio. Vai cair e muito!

      2 – Quem paga aluguel passa a partir de agora e por bom tempo a ter mais poder de negociação na renovação de contrato. E a meu ver, isto vai no mínimo até o final do mandato deste governo.

      3 – A sua decisão e da esposa de não ter filhos (tenho quase certeza de que você já falou isto por aqui) te dá condições de mobilidade para ir para quaisquer partes do país e até para fora.

      4 – A decisão de se estabelecer em um lugar, ou seja, criar raízes masi profundas, começa a vir mais perto dos 40 anos de idade, para a maioria.

      5 – E agora, algo muito importante e que concordo 100 % com você: Morar perto do trabalho não tem preço!

      Em 1981 eu fui de Jacareí – SP para Salvador – BA para trabalhar no Pólo Petroquímico de Camaçari. Viajava todo dia de ônibus fretado, 4 horas entre ir e vir. Ou seja, contando deslocamento, horas de trabalho + hora de refeição, eu ficava 13 horas fora de casa! Conclusão: 2 anos e 7 meses depois mandei tudo as favas (já tinha dois filhos) e fui para São Vicente – SP trabalhar com meu pai enquanto não arrumava outro trabalho. Em 27 de Novembro de 1984, recomecei na mesma industria que havia largado lá em 1981! QUe ironia, não? Mas foram, a patir daí, 20 anos e 4 meses (e prazerosos) trabalhando na mesma empresa. Sabe qual a distância de minha casa até a empresa? 3 km! rsrs De carro, eram 5 minutos, parte deste tempo circulando dentro do estacionamento até achar vaga, e depois caminhando até o relógio de ponto já dentro da empresa.

      Isto não tem preço! Tempo de sobra para a família! :-)

      Curtido por 3 pessoas

    • Conejo, não sou da área de vendas, mas sei q uma estratégia é dizer q os melhores imóveis “já foram vendidos” e tentar empurrar os piores primeiro. Nem sempre o corretor diz a verdade :-)

      E na situação atual, tem q negociar no mínimo 30% de desconto. Um tanto pra tirar o excesso de gordura q toda construtora colocou no boom imobiliário (preços de ilha da fantasia, nesta forma em q vc pensou: se colar, colou), e mais um tanto pela deterioração da economia atual.
      Abs!

      Curtir

    • Talvez as pessoas não estejam familiarizadas com as regiões em Florianópolis. O Novo Campeche virou uma área de extrema procura. É um local com uma praia belíssima (altas ondas), muita natureza, parece que você está no interior. Porém, em 15 minutos (sem trânsito) está no centro, e em 20 minutos num shopping. Não existe isso em nenhum lugar do Brasil. Ou se tem interior, ou se tem cidade. Aqui se tem tudo. Além do mais, foi mudado o plano diretor e ficou mais restrito para se construir. Não vejo cenário de queda acentuada em imóveis nessa região, pois há muita demanda. É verdade que serão entregues muito imóveis no sul da ilha, mas se é no Novo Campeche na parte da praia é difícil cair o preço em demasia. Entretanto, realmente R$ 10.000,00 o m2 está muito forte, talvez haja espaço para uns 15/20% de deságio.

      Abraço!

      Curtido por 1 pessoa

    • Cmarques,
      Dizer que comprar um imóvel é suicídio, um pouco de exagero. A riqueza da maioria das pessoas está concentrada nos seus imóveis. Acho pouco provável também uma queda acentuada. Quando escrevi um artigo há um ano sobre a tendência do preço dos imóveis no longo prazo, coloquei que o mais provável no Brasil era estagnação ou leve queda nominal e em 3/4 anos boa parte da alta taxa de crescimento real dos anos 2008 a 2012 seria compensada e colocaria os imóveis numa trajetória mais compatível de crescimento real modesto. Porém, é fato que as décadas de 80 e 90 foram péssimas para os imóveis, assim talvez boa parte da alta forte nada mais seja do que uma parte de um ciclo longo.
      É difícil prevermos se vai haver essa força mesmo. Há muito déficit de habitação de qualidade no Brasil. Num cenário de estagnação ou recessão completa, não se sai mais projetos, e isso tende a se estabilizar. Creio que achar que isso vai ocorrer apenas em 2019 um pouco pessimista demais.

      Porém, concordo sobre alugar. Eu apenas tenho o meu, pois comprei por um bom preço em 2008 e é num lugar que para mim é um dos melhores do Brasil. O aluguel dá muito mais flexibilidade, principalmente para pessoas mais jovens.

      Abraço!

      Curtido por 2 pessoas

    • Olá Soulsurfer! :-)

      Do seu texto: Dizer que comprar um imóvel é suicídio, um pouco de exagero.

      Do meu texto: Comprar imóvel hoje, financeiramente falando, é um suícidio.

      Veja a palavra “hoje”. :-)

      Refirmo: No contexto atual, dá para se esperar um pouco. No meu ver, mal iniciamos uma curva de desaquecimento da economia. Ter dinheiro na mão em épocas de crise, e dinheiro este devidamente protegido da variação inflacionária, vai te levar a pagar os mesmos preços nominais (ou menor, pois em recessão os preços caem) lá na frente. O numero que citou no primeiro post, 15 a 20 %, parece-me muito factível.

      Por fim, não sou contra a compra de imóveis. Tanto que quando me casei, 3 meses depois comprei um. E com financiamento proprio do construtor (1977). Mas foi uma decisão, já na época, com um “olho no peixe e outro no gato”. Na época, parecia-me acertado comprar o imóvel e não alugá-lo (havia as duas possibilidades). Decisão está que 2 anos depois mostrou-se muito acertada (comprei dando entrada e assinando 72 notas promissórias que tinham valor PRÉ ajustado – e a inflação foi bem acima dos valores pré ajustados). :-)

      Abraço fraterno,

      Carlos

      Curtir

    • Controverso isso acerca comprar o imóvel onde vive.. Eu comprei o apto onde vivo e não me arrependo, dentro do contexto no qual rola minha vida, claro…. Minha esposa muito mais feliz, viver no seu imóvel é outro padrão, vc investe nele sem dó… Mas concordo que hoje, março de 2015, comprar…… Poxa, eu esperaria um pouco..

      Tive uma experiência recente na compra de um carro (que dó de incinerar este dinheiro!) que me foi uma amostra do mercado: um certo desespero dos vendedores.. Vc leva a negociação ao limite. Quase tive vergonha da proposta que mandei.. Foi no limite do desrespeito, rss… Mas deu certo, o preço caiu muito. Acho que imóveis residenciais não deve estar muito diferente, pois com a taxa de juros monster atual, o financiamento deixou de ser algo leve como antes..

      Curtido por 1 pessoa

    • Amigos, peço perdão pelo meu desabafo aqui hoje de manhã, quando registrei minha ojeriza pelo preço de um studio de 48 metros numa praia chamada Campeche.
      É que quando minha mulher chegou em casa, de noite, queixou-se que foi INJURIADÍSSIMA: pediram nada menos que UM MILHÃO E VINTE E CINCO MIL REAIS por um studio de menos de 48 metros, no centro de Floripa (Rua Arno Hoechet), há uns 500 metros da beira mar.
      Acho que não só não vou vender nada como meu filho vai ter que morar no Morro da Cambirela, aquele onde nevou ano
      passado.. eh eh

      Curtido por 2 pessoas

    • Conejo, o Soul tem razão, e eu até pensei antes do comentário do Soul de fazer um aparte que não conheço o mercado de floripa. Mas, até pelo seu milhão no apê pedido, ainda acho que há muita gordura pra cortar. É claro que em locais com maior procura, demanda também maior procura e tentar achar a famosa “galinha morta”. Você sabe muito bem sobre isso, vide seus interessantes relatos sobre aquele terreno no RJ e outros.

      Mas ainda acho que a situação econômica atual favorece o comprador e locatário, em detrimento do locador e proprietário (vide os FIIs). Dizem que quem tem o imóvel não aceita vender abaixo do preço, e segura até onde der. Tenho uma conhecida que pôs um preço incrível no seu apto, e já tenta vender há mais de dois anos…

      Mas o cabeça dura aqui também sabe esperar… Já penso em comprar imóvel há 4 anos, mas fico aqui quietinho, aguardando o momento certo, e acho que até o final do ano, com essa maré de notícias ruins, algumas boas galinhas mortas vão começar a aparecer.

      Curtir

Novos Comentários Aqui ou via botão "Resposta" nos anteriores (Não Inserir Links)

Preencha os seus dados abaixo ou clique em um ícone para log in:

Logotipo do WordPress.com

Você está comentando utilizando sua conta WordPress.com. Sair / Alterar )

Imagem do Twitter

Você está comentando utilizando sua conta Twitter. Sair / Alterar )

Foto do Facebook

Você está comentando utilizando sua conta Facebook. Sair / Alterar )

Foto do Google+

Você está comentando utilizando sua conta Google+. Sair / Alterar )

Conectando a %s