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18.371 comentários sobre “Fórum

  1. Matrix dos FIIs: dezenas de rankings para auxiliar seu estudo!

    São 60 páginas de informação atualizadas toda semana no seu email, confira:
    – Código: Identificação do Fundo na Bolsa
    – FII: Nome do Fundo na Bolsa
    – Tipo: Classificação quanto aos Ativos do Fundo
    – Segmento: Classificação quanto ao Inquilino do Fundo
    – RMG: Data de Validade da RMG do Rendimento Atual
    – Prédios: Quantidade de Empreendimentos do FII (Multi>1)
    – Inquilinos: Quantidade de Inquilino do FII (Mono=1)
    – Adm: Administradoras dos FIIs
    – Prazo: Indeterminado ou Determinado, em função do tempo de vida do fundo
    – %Preg: Média de Participação nos Pregões (Dias com pelo menos 1 negócio)
    – Negoc: Média de Negócios Diários nos últimos meses
    – Mil R$: Média de Volume Negociado x1000 nos últimos meses
    – Liquidez: Resultado da ponderação das colunas anteriores como definição de Liquidez
    – Preço: Valor da última cotação em Bolsa na Data da Matrix
    – Rend R$: Valor em R$ do último rendimento por cota divulgado
    – Delta Mês: Variação do Rendimento R$ mensal
    – Delta 12M: Variação do Rendimento R$ em 12 Meses
    – Renda%: Divisão de Rend R$ / Preço
    – DY%: Soma de todos os Rend R$ nos 12 Meses divididos pelo Preço Atual
    – Projetado: Valor do DY Projetado para os próximos 12 meses
    – R%x12: Renda% multiplicado por 12 para ter idéia do Anual
    – Bruto: Resultado de R%x12 quando equiparado ao imposto da SELIC em 15%
    – VP R$: Valor Patrimonial por Cota, de acordo com a contabilidade do FII
    – P/VP: Divisão do Preço pelo VP R$ (qdo > 1 caro e qdo < 1 barato)
    – P/L: Resultado do Preço divido pelo Lucro do Fundo, dando o retorno em anos
    – Justo: Preço Justo Estimado com base nos fundamentos
    – Potencial: Potencial de valorização do Preço Atual para o Preço Justo
    – Mês%: Quanto a Cota variou no Mês Corrente (desde o dia 1)
    – Ano%: Quanto a Cota variou no Ano Corrente (desde o dia 1o de Janeiro)
    – 12M%: Quanto a Cota variou nos últimos 12 Meses completos ou 365 dias
    – Hist%: Quanto a Cota variou desde que começou a ser negociada
    – RA: Projeção ou Média da variação da cota num período de 12 meses
    – VRA: Somando rendimentos e amortização à variação da cota em 12 meses
    – VRA15: Somando rendimentos e amortização à variação da cota no Ano corrente

    Ainda não é assinante? Peça já a sua MATRIX:
    https://tetzner.wordpress.com/loja

    • Nova Taxa Selic: 14,25% aa o COPOM acaba de elevar em 0,50%

      Decisão unanime para conter a inflação (Aguarde updated)

      maior nível desde 2006
      Decisão foi tomada pelo Comitê de Política Monetária do Banco Central.
      Inflação está pressionada por tarifas e dólar alto, apesar de atividade fraca.
      Alexandro Martello – G1

      Os juros básicos da economia brasileira subiram de 13,75% para 14,25% ao ano, um novo aumento de 0,50 ponto percentual, segundo decisão tomada nesta quarta-feira (29) pelo Comitê de Política Monetária (Copom) do Banco Central. Foi a sétima elevação seguida da taxa Selic, que atingiu o maior patamar desde julho de 2006, ou seja, em nove anos – quando estava em 14,75% ao ano.
      Com uma taxa mais alta de juros, o Banco Central tenta controlar o crédito e o consumo, atuando assim para segurar a inflação, que tem mostrado resistência neste ano. Por outro lado, ao tornar o crédito e o investimento mais caros, os juros elevados prejudicam o nível de atividade da economia brasileira e, também, a geração de empregos.
      A decisão do Banco Central confirmou a expectativa da maior parte dos economistas do mercado financeiro. A previsão dos analistas dos bancos, até o momento, é de que este seja o último aumento do ciclo de alta dos juros iniciado em outubro do ano passado. A estimativa é de que os juros terminem 2015 em 14,25% ao ano e que comecem a cair em janeiro do ano que vem.
      O novo aumento dos juros básicos da economia acontece em um momento em que a economia ainda se ressente de um baixo nível de atividade, com o PIB encolhendo 0,2% no primeiro trimestre deste ano e o desemprego avançando para 6,9% em junho, maior taxa para o mês desde 2010, indicando uma possível recessão, mas com a inflação pressionada pelo aumento de tarifas públicas, como energia elétrica e gasolina.
      Outro fator que também tem atuado para estimular a inflação neste ano é o processo de alta do dólar – que avançou cerca de 25% em 2015, até esta quarta-feira (29). Dólar mais alto barateia as exportações e torna as compras feitas no exterior (quer seja de insumos ou industrializados) mais caras – e os valores geralmente são repassados para os preços finais dos produtos importados.
      Sistema de metas e possível recessão
      Pelo sistema de metas de inflação vigente na economia brasileira, o BC tem de calibrar os juros para atingir objetivos pré-determinados. Para 2015 e 2016, a meta central de inflação é de 4,5%, mas o Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que serve de referência, pode oscilar entre 2,5% e 6,5% sem que a meta seja formalmente descumprida.
      Em junho, a inflação oficial ficou em 0,79%, segundo o Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE). Nos seis primeiros meses deste ano, a inflação somou 6,17% (muito próxima do teto da meta de 6,5% para todo ano) e, em doze meses até junho, totalizou 8,89% – a maior taxa desde dezembro de 2003, quando ficou em 9,30%
      O próprio Banco Central já admite que a inflação deve estourar o teto de 6,5% do sistema de metas em 2015. A previsão da autoridade monetária é de que a inflação fique em 9% neste ano. Já o mercado prevê um IPCA de 9,23% em 2015. A autoridade monetária tem dito que trabalha para evitar a propagação da inflação neste ano e para trazer a o IPCA para o centro da meta, de 4,5%, até o final de 2016.
      Do lado da atividade econômica, após a queda do PIB no primeiro trimestre, analistas acreditam na possibilidade de o país entrar em recessão, que se caracteriza por dois trimestres seguidos de contração da economia. A expectativa da maior parte do mercado financeiro, em pesquisa realizada na semana passada pelo BC com mais de 100 analistas de bancos, é de que a economia brasileira tenha retração de 1,76% em 2015 – a maior em 25 anos.
      O que dizem os analistas
      Adriano Gomes, sócio-diretor da Méthode Consultoria e professor de Finanças da ESPM, avaliou que, com a redução da meta de superávit primário (economia para pagar juros da dívida pública) pelo governo, o processo de alta dos juros já não surte o efeito esperado de controlar a inflação.
      “Para conter a inflação, tem que atuar com a política monetária [alta dos juros] e com a política fiscal [controle de gastos públicos]. Se a política fiscal não for devidamente realizada, fica uma força com vetores contrários. O resultado é praticamente uma força anulando a outra. A politica fiscal acaba não contribuindo para o controle da inflação com a revisão da meta”, disse o economista.
      Assim como a maior parte dos economistas dos bancos, Gomes acredita que esse será o último aumento de juros promovido pelo Banco Central.
      “Não vale a pena [subir mais os juros]. Você tem uma atitude nefasta. Se por um lado você arrocha ainda mais a economia, deixa um sentimento muito mais pessimista com relação a atividade econômica e isso impacta a arrecadação do governo. Cada vez que aumentar os juros, tem que gerar mais primário para pagar as despesas de juros [da dívida pública]. Parece ser uma política que chegou ao seu esgotamento”, concluiu ele.
      Nesta semana, a Central Única dos Trabalhadores (CUT) realizou manifestação em frente ao Ministério da Fazenda contra a política econômica do governo. Na ocasião, Quintino Severo, secretario de Administração e Finanças da CUT, disse que o ato também serviu para marcar posição contra a perspectiva de uma nova alta dos juros, que foi confirmada nesta quarta-feira.
      “Estamos aqui para demonstrar que somos contra o aumento da taxa de juros. Estamos lutando contra isso, para que a classe trabalhadora não seja ainda mais prejudicada. Entendemos que dessa forma, o governo segue investido na especulação financeira”, afirmou o representante da CUT.

  2. Separei dois textos do meu guru Décio Bazin para embasar minha preferência por “GESTÃO ATIVA”.
    1 – Embolsar os ganhos:
    PERUS
    Um caipira que tinha montado uma arapuca para perus selvagens viu que doze perus estavam dentro e que outros ciscavam nos arredores.

    Pensou em deixar cair a tampa da armadilha e apanhar a dúzia de perus, mas nisso veio o espírito da ganância, que lhe disse para apanhar também os perus que estavam do lado de fora.

    Então um dos perus que estava dentro saiu, e o matuto resolver esperar que ele voltasse.

    Esperou mais, e viu sair outro, mais outro, mais outro…. Quando cinco perus ainda estavam debaixo da arapuca, ele passou a desejar que apenas um voltasse, a fim de completar meia duzia, o que o deixaria plenamente satisfeito. Mas os outros foram saindo, saindo… Por fim não havia peru nenhum.

    2 – Limitar as perdas:

    O FUNDO DO POÇO

    “Não me lembro de tudo “sêo delegado”. Mas parece que o caso foi mais ou menos assim:

    Há meses que todo mundo só falava em Bolsa de Valores, cotações, riquezas, bancários que tinham investido o 13 salário em ações e agora eram banqueiros. Eu fui dos últimos a entrar: queria antes ter a certeza de que a coisa funcionava. Minha mulher era dona de umas economias em letras de câmbio, eu sempre gostei de economizar, e, além disso, o meu fusca já estava pago.

    Um colega apresentou-me ao corretor. Bons tempos. Belgo Mineira de 14 caiu pra 12, por causa de umas ações falsas que surgiram no Mercado.

    – Belgo a 12 é o fundo do poço, segredou-me o corretor. – Vai fácil para 28 em menos de três meses.

    Empreguei primeiro minhas economias. Três dias e Belgo disparou para 18. Arrependi-me de não ter resgatado as letras de câmbio da minha mulher e enterrado tudo em belgo. Mas ainda tinha o fusca, que vendi por “dez” milhas à vista. Então, houve um recuo de Belgo para 15.

    – É uma queda técnica -, inventou o corretor. -Belgo a 15 é moleza, é até covardia.

    Assim, eu enfiei o dinheiro do fusca na Belgo para aproveitar a “queda técnica” a 15. Belgo depois caiu para 13,12,11….

    -Belgo a 11 é o piso -, explicou o corretor, com toda a sua sabedoria técnica. -Não pode cair mais. Nossos analistas fizeram um estudo e chegaram à conclusão de que esse papel está….

    -…no fundo do poço -, completei.

    Parecia que estava mesmo. O papel batia em 11, depois subia para 13. Resgatei as letras de câmbio da minha mulher e entrei na Belgo a 10 numa repentina “queda técnica”. Eu pensei que estava começando a entender o jogo. Só que logo as coisas começaram a ficar meio esquisitas. Belgo caiu para 8, depois subiu para 10. Quando caiu para 7, o corretor telefonou-me excitado:

    -Belgo a 7 é inacreditável. Quer entrar numa tacada grande, mas grande pra valer? Você faz uma operação a termo, nós entramos com a garantia. Esse papel vale no mínimo 15. Na próxima virada do mercado você faz um faturamento alto. E a alta está iminente.

    Eu entrei no mercado a termo, cheio de esperanças. Só que um mês depois fui chamado pra liquidar o termo. Belgo estava a 4. fui ao escritório do corretor, para fazermos o acerto de contas final.
    -É, infelizmente não deu certo -, falou ele, como toda a segurança dos profissionais consumados. – São coisas do Mercado. Mas na Bolsa a gente se refaz depressa. É hora de comprar ma-çi-ça-men-te. Neste momento, nós já estamos abaixo do fundo do poço.

    O acerto final foi assim: fiquei a zero, sem nada. Minhas economias, o fusca, as letras de câmbio da minha mulher… Tudo perdido. Fui saindo, meio zonzo.

    O corretor fez questão de acompanhar-me até o elevador. Chegamos. Devido a algum defeito, a porta estava escancarada para o vazio, para os dez andares do poço do elevador. E o corretor falando, falando…Tive uma privação de sentidos, ou coisa semelhante.

    Dizem, “sêo” Delegado, que empurrei o homem. Não sei. Não me lembro. A única coisa de que tenho certeza é que, afinal, o corretor conseguiu achar o fundo do poço.”

    Abraços.

    • Excelente barbado. Descreve muito bem as situações em que o investidor perde ou deixa de ganhar dinheiro. Já vivi situações semelhantes. Antes do Plano Collor eu tinha comprado dólar, ouro, ações, investido em poupança e fundos DI e Renda Fixa. Após o plano, a única coisa que valia era dinheiro vivo e isto eu não tinha. Afinal a inflação naquela época era altíssima e ninguém deixava dinheiro em casa.
      Quando resolvi investir em FIIs deixei a ganancia de lado e passei a acreditar que os imóveis dos quais sou pequeno proprietário sempre vão render e valorizar alguma coisa.
      Invisto em 30 FIIs e hoje meu DY está em torno de 0,75% livres de imposto. Estou satisfeito. Se continuar assim dará para aposentar com relativa tranquilidade. É isto.

  3. Rendimentos x inflação :
    Evolução dos rendimentos acumulados anuais por cota nos últimos 12 meses.

    Shoppings

    ABCP11 …… R$ 0,866 …….. + 5,25%
    FIGS11 ……. R$ 10,00 …… 0,00%
    FLRP11B .….. R$ 50,66 …….. + 94,98%
    HGBS11…… R$ 178,10 ……. + 6,14%
    JRDM11B……R$ 8,86 ………. + 0.80%
    PQDP11 …….R$ 66,63 ……… – 33,48%
    RBGS11 …… R$ 9,52 ……….. + 10,54%
    SHPH11 ……R$ 36,50 ………. – 3,18%
    WPLZ11B …. R$ 0,60……….. – 78,48%

    IGPM ….. 5,58% ….. 6/15
    IPCA ….. 8,89% .….. 6/15

    Total de rendimentos pagos nos últimos 12 meses com a evolução atualizado até 07/15. Nesta conta só entram os rendimentos visando comparar com a inflação do período para saber se nossa renda está conseguindo acompanhar a inflação. O preço da cota fica de fora uma vez que para o investidor rentista puro a evolução do preço da cota tem importância secundária.

    • TRIX, não entendi muito bem essa sua comparação entre a renda e a inflação. Por exemplo, se a inflação for para 100% ao ano, você iria esperar receber renda de 100% do PL no ano?

      Normalmente, o que se compara com a inflação é o valor da cota, pois essa sim, no longo prazo (décadas) tende a andar bastante perto da inflação.

      A renda normalmente é comparada com a taxa de juros real (Selic – inflação), para aí sim verificar se a renda real do FII é interessante.

    • Senhor dos FII, sua carteira está bem balanceada e ainda caberiam mais alguns setores.

      Aprendiz FII , os FIIs de tijolos possuem contratos reajustados pelo IGPM e IPCA, esta tabela é só para saber se a renda está conseguindo acompanhar a inflação.

  4. Pessoal,
    Gostaria de resgatar a discussão que indiretamente foi levantada pelo nosso amigo Ahchaves e Fred e já peço desculpas se estou levantando uma questão já extremamente discutida por aqui. Confesso que minha cabeça fez um nó pois eu concordo com a opinião do Ahchaves que meu PM e o DY deve ser calculado em cima do valor que foi efetuada a compra da cota e não em cima da cotação atual. O Vitor também expôs uma opinião que concordei.

    E agora? Qual análise de fato é a correta? Como os mais experiente fazem?

    Minha análise da carteira global sempre foi por exemplo:
    Valor investido= R$ 5.000,00
    DY Recebido= R$ 40,00
    Total = 0,80% de retorno em cima do valor investido.
    Porém se o correto for calcular o DY Recebido em cima da cotação atual, vou refazer novamente todos os cálculos para ver de fato o real DY recebido de cada fundo e da carteira global.
    Caso seja necessário essa análise, aí surge outra dúvida, qual o dia da cotação deve ser usado como referência?
    Exemplo FII EDGA11B
    Data Base: 24/07/2015 Data Pagamento: 31/07/2015

    Deve-se pegar o Fechamento da cotação do dia Data Base?

    Abraço.

    • Investidor,

      o preço médio de compra é mais para uso na declaração anual do imposto de renda

      BBFI hoje paga $ 20,96 de renda e está cotado a 2.363 (+0,89%); foi lançado a 1.000 (+2,01%)

      A renda chega todo mês, vai reinvestir nele, muda seu preço médio 1.681,5 (+1,25%)

      como ele já chegou a ser cotado por 4.400 se você só comprasse ele, reinvestindo a renda e somando novos aportes, provavelmente seu preço médio estaria bem mais alto

      Eu uso a seguinte regra: Dinheiro Novo, Preço Atual e para acompanhar a evolução e performance, tem de criar o sistema de cotas para que as compras mensais e novos aportes não influenciem no resultado

    • Para 007?
      1) Você tem de manter seu preço médio, não só para a Receita Federal, mas também para saber a hora de vender e ou a hora de comprar. Sem esquecer o Imposto de Renda, para apurar lucro/prejuizo
      2) Como calcular o DY? Sobre o valor da cota no dia que você quiser, já que o preço de compra já era. Não há sentido em calcular sobre o preço de compra, a não ser que você seja masoquista (para os casos em que as cotas estão abaixo do preço que você pagou.
      3) Na minha planilha tenho o valor aplicado, o valor de mercado (do dia em que eu atualizo as cotações), o percentual de valorização/desvalorização (para o caso de vender ou comprar mais), o peso na carteira e a data do pagamento.
      4) Abaixo coloco a renda naquele mês e a fórmula do Excel que calcula o DY.
      5) Na ultima coluna o PC calcula para mim yield anual e a arrecadação dos últimos 12 meses.

    • Pra mim vale o que vale hoje e ponto final. Se eu quero investir em algo que perdeu valor de mercado eu uso o PM para não ficar superexposto a um ativo, mas o valor de mercado serve muito bem para a comparação de pares.

      Isso me obriga a ser criterioso nas escolhas e a ser menos apegado a um ativo que perdeu valor (notem que falei valor, o que não necessariamente significa perda no preço)

    • Preciso saber quanto está rendendo o meu dinheiro, logo o DY é sobre o meu preço médio.
      Simplificando, se você comprar um título do tesouro e o valor de fase mudar como é que você calcula a sua renda, sobre o valor que você comprou ou sobre o valor de hoje?
      Na minha planilha eu tenho o DY do meu preço médio e também o DY sobre a cotação do último dia da semana anterior só para comparação e facilitar as tomadas de decisão.

    • Acho que a minha planilha é parecida com a do barbado!

      Pois eu considero o calculo em cima do PM, pois quero saber o que tudo está me rendendo em cima do valor que eu já investi, porem minha planilha também calcula o DY em cima do valor atual de mercado, que me ajuda na decisão de novas compras, para ver qual seria o retorno no momento atual! (ja que possuo alguns fundos que estão com PM abaixo ou acima do valor atual)

    • Aproveitando a deixa…
      em minha declaração venho utilizando o valor conforme o informe da ADM do fundo.
      isto eh, uso o valor do dia 31/12.
      pelo acima exposto, vcs utilizam o preço médio de aquisição…correto??
      tenho que fazer magicas pra fechar a conta!!!

    • Los Gomes essa forma fica errada e corre o risco da malha fina

      exemplo:

      comprou por 100 cotas por R$ 100 reais, total R$ 10.000

      visão da receita: de onde vieram os R$ 10 mil ? ah ok o Los Gomes tinha isso em Renda Fixa

      final do ano a cota pula para 200 e você declara patrimônio de R$ 20 mil pelo fechamento e não pela compra

      visão da receita: epa! chama o campeão aqui para explicar a variação patrimonial de R$ 10 mil rs

      * supondo que você não tenha vendido, tenha apenas comprado

    • A velha discussão! :-D

      Vou tentar abordar de uma maneira diferente para ver se ajudo alguma coisa.

      – Quando você compra um ativo, olha para um “Return On Investment” (ROI, logo, precisa do DY, correto? Pelo menos deveria olhar. Se ele for de acordo com sua expectativa, você compra aquele determinado ativo (investe). Se não for, escolhe outro ativo para alocar seu capital de uma forma tal a ter o ROI previsto.
      – Uma vez escolhido o ativo e comprado, você deve acompanhar se este está te dando ou não o ROI previsto. Se não está dando o ROI previsto, existem duas possibilidades: ROI está a maior ou a menor. Se ROI está a menor, que é indejável, é porque mudaram os fundamentos. Ex.: 1 – Rendimento caiu (moeda constante); 2 – Custo do capital investido subiu (moeda constante).
      – Normalmente em gestão ativa acompanha-se o ROI efetivo pois pode ser tomada de decisão para mudança de investimento, caso abaixo do previsto. Creio que em gestão passiva, também seria correto acompanhar e se houver uma mudança radical de fundamento, o camarada deve se mover pois “quem fica parado é poste”.

    • Vocês fazem tanto rolo.

      Então eu comprei um terreninho num lugar legal.

      Paguei $50.000,00 por ele.

      Aí vem o Donald Trump e me liga. (é só um exemplo hipotético, ele não tem o meu número)

      E ai ele quer alugar o meu terreno para construir uma mini Trump Tower dos Trópicos.

      Ok.

      E aí, o terreno valoriza 4 vezes e passa a valer $200.000,00

      E o aluguel que ele me paga é de $2.000,00 por mês.

      Então você ganha 1% ao mês ou 4% ao mês?

      Se você diz que ganha 1% ao mês nesse empreendimento, então eu te pergunto: “você colocou ali 200 paus?”

      Se você diz que ganha 4% ao mês nesse empreendimento, então eu te pergunto: “você colocou ali 50 paus?”

      Só uma resposta é a certa.

    • Pessoal para fins de declaração o que vale é Preço médio de aquisição.
      Use planilhas para automatizar o preço médio em tempo real.
      Digamos que você calcule o preço de um respectivo fundo! o que interessa para receita é sempre o preço médio de aquisição da cotas.
      Na venda do FII o que interessa é o preço médio – preço de venda = Lucro bruto – custos operacionais – impostos de renda retido na fonte 0,0005 se não me gano para operações normais e 1% day trade que pode ser abatido dos 20% do IF o que restar é valor a ser pago via DARF.
      Impostos de renda sobre FII = 20% sobre ganho de capital.
      Preço médio – cotação= percentual de valorização das cotas, só auferi lucro ou prejuízo quando se vende as cotas caso contrario só usado para avaliar ganhou ou perda com carteira virtualmente.
      Não se declara valorização das cotas e sim preço médio de aquisição quando você for holder e ganho de capital com vendas quando trader!
      Lembrando para fins tributários você embuti os custos operacionais de compra no preço médio fazendo que com seu PM fique maior, este artifício é permitido por lei.
      O Dividendo yield geralmente calculo sobre o preço atual de compra o que você vai pagar naquele momento faz seu DY subir ou baixar.
      Para quem comprar com constância o DY oscila bastante porque se comprar com diferentes cotações, importando o DY médio da carteira já o preço médio é só para fins tributários.
      O ideal para calcular rentabilidade da carteira é fazer uso do sistema de cotas, este sistema não leva em conta o aporte que distorce a rentabilidade, providencie planilhas com sistemas de cotas para calcular valorização da carteira como um tudo e para calcular o PM outra planilha para calcular o preço médio.
      Caso tenha duvida use calculadora de IR de algumas corretoras que elas já faz todo serviço sujo por você.
      Como não gosto de pagar a calculadora eu mesmo desenvolvi minha planilha de declaração de imposto de renda, estou automatizando o processo todo.

    • Eu SEMPRE calculo o DY sobre o meu preço médio de aquisição.
      Ou seja, calculo o retorno sobre o principal investido e não pelo o que este vale no momento.
      Para quê fazer rolo com coisa simples?

    • Para MPB –
      Se você comprou BRCR a 154,00 seu retorno é de 0,69%.
      Assim nunca mais na vida você vai comprar BRCR, não é verdade?
      Como eu calculo a renda pelo VM, vejo que o BRCR está me dando um retorno de 0,93% (1,10/108,00),
      então eu vou comprar mais BRCR.
      A diferença entre nós dois?
      Eu tenho a possibilidade de enricar, e você fica sozinho na estação.
      Não seja prisioneiro da lógica, fuja desse círculo vicioso.
      O preço que você pagou já era, não interessa a ninguém a não ser o IR: suas decisões devem ser tomadas de acordo com a realidade, sacou?
      Não me queira mal por esse comentário, mas acho que esse tema é importante demais para quem deseja reaplicar.

    • Não é crime controlar o DY pelo preço de mercado, mas importante “redobrar” a atenção no controle de risco. Você será “guiado”, naturalmente para situações as quais você poderá ter dificuldades para sair.

    • eu utilizo o valor de aquisição para acompanhar minha carteira e o valor de mercado. O de mercado para acompanhar a valorização ou desvalorização da carteira. E o de aquisição, além de ser para o IR, para acompanhar se meu dinheiro está rendendo satisfatoriamente. Ajuda muito em momentos de crise.

      Voce compra uma cota a 100, com rendimento de R$0,90. A cota desaba devido a vacancia e agora voce tem 80 com rendimento de 0,70. Ou seja, voce ainda tem um rendimento de 0,7% a.m, superior a poupança e superior ao aluguel residencial, não há motivo algum para panico.

    • Pessoal,

      Agradeço a opinião de todos! Acho que essa análise não existe certa ou errada, pelo comentários isso é pessoal, MUITO pessoal, pelo menos foi o que eu entendi (tomara que eu não tenha entendido errado :) ), cada um gosta de analisar de um jeito.
      Vou continuar olhando para meu DY com base no meu PM, MAS, vou usar a cotação atual a partir de agora apenas como nível de comparação.

      Conejo não sou masoquista kkkk, mas analisando desse jeito estou olhando a quantia $$$ que de fato sai do meu bolso.

      FlavioPopô , entendi sua análise apenas não compreendi a afirmação: “Pra mim vale o que vale hoje e ponto final” ?? Como assim? Vale a cotação do dia? Que dia usa como referência?

      Barbado , sigo essa mesma linha de raciocínio citada por você.

      RPLeo , para mim o valor é 4%, afinal investi R$ 50,000 SE eu for vender aí olho para a valorização.

      mbp77 , não é rolo com coisa simples, mas pelas diversas opiniões, viu que cada um faz análise de um jeito? Para uns o que importa são o preço da cota diariamente para outros (meu caso) não, como já citei acima, importa o que literalmente sai $$$ do meu bolso.

      Obrigado novamente a todos…Abraços.

    • Conejo;
      “Se você comprou BRCR a 154,00 seu retorno é de 0,69%.
      Assim nunca mais na vida você vai comprar BRCR, não é verdade?”

      Desculpe, mas eu faço compras mensais e reaplico os rendimentos auferidos. Desconheço de onde você tirou este operacional que citou sendo como o meu.

      “Como eu calculo a renda pelo VM, vejo que o BRCR está me dando um retorno de 0,93% (1,10/108,00),
      então eu vou comprar mais BRCR.”

      Exatamente o que eu faço, dado que vejo ser o melhor dos mundos: fundamentos + oportunidade.
      Agora, para se saber o retorno exato de um montante aplicado há que se atualizá-lo após novos aportes (sejam de rendimentos, sejam os mensais de praxe), verificar o valor mensal pago e daí tem-se o DY de retorno.
      Será que estou errado no meu racional?

      “A diferença entre nós dois?
      Eu tenho a possibilidade de enricar, e você fica sozinho na estação.”

      Este tipo de ironia que eu penso ser desnecessária.
      De onde você tirou que eu não somo as minhas compras mensais (mais rendimentos) na composição do meu PM e, consequentemente, atualizar o DY mensal de um ativo específico componente da minha carteira?

      Por fim, não se preocupe, não irei mais dirigir qualquer palavra a você.
      Já pensei ter me desculpado contigo sobre alguns episódios passados, mas nem todos conseguem aceitar desculpas.
      Algumas vezes já percebi que ao me dirigir a você, causo certo desconforto por conta daquelas divergências.
      É o silêncio que grita. Mas fique tranquilo, eu entendo e respeito.
      É um direito seu.

      Sds.

    • Na minha opinião nós temos 2 problemas distintos:

      1 – Avaliação do desempenho passado do ativo/carteira:
      PM: Só uso para IR pois PM ignora totalmente o fator TEMPO no investimento.
      TIR: MUITO mais eficiente pois informa a rentabilidade anualizada do ativo (considerando compras, vendas e proventos).

      2 – Decisão de continuar/entrar no ativo
      VM: É fundamental usar o valor de mercado em qualquer análise. Você até pode (e deve) usar o passado do ativo na tomada da sua decisão, mas usar o seu passado (PM) certamente estará atrapalhar sua decisão.

      Respondendo as perguntas do RPLeo e ilustrando meu ponto, para mim o valor é 1%, afinal HOJE eu tenho que decidir se vendo meu terreno por 200k (valor de mercado) e parto para outro tipo de investimento ou se fico com ele tendo rentabilidade futura de 1% ao mês. Entretanto meu TIR será bastante alto indicando que minha decisão passada foi muito acertada.
      Se você disse que está ganhando 4%, você estará se ENGANANDO e poderá deixar passar oportunidades de ganhar ainda mais, como por exemplo vender o terreno por 200k e partir para um investimento com DY de “apenas” 1,5%.

    • Antes que vocês comecem a brigar, esse negócio de dizer que BRCR a 154 dá um yield de 0,69% e aí depois que a cotação cai, você passa, magicamente a ganhar mais é ilusão.

      Só se ganha mais depois que acontecer um reajuste e jogar a RENDA para CIMA, a cotação para baixo não aumenta renda, muito menos o yield de uma cota comprada no passado.

      Você comprou uma cota a $154 reais e ganhou $1,01.

      Não importa se a cota dobrou ou caiu pela metade, aqueles seus $154, estão te dando $1,01 (até que venha novo reajuste OU você faça mais compras mudando assim seu preço médio)

      Então na visão que o preço atual determina tudo, voltando meu exemplo da Trump Tower dos Trópicos:

      Se não tivesse tido nenhuma valorização no terreno eu teria investido 50k e receberia 2k por mês = Gênio do Ramo Imobiliário (4% ao mês)

      Se tivesse valorizado 4 vezes eu teria um empreendimento cujo valor é 200k recebendo 2k por mês = Investidor mediano do Ramo Imobiliário (1% ao mês)

      Se tivesse infelizmente valorizado 10 vezes eu teria um empreendimento cujo valor é 500k recebendo 2k por mês = Um fracasso total e completo, Prêmio de Pior Investidor do Ramo Imobiliário (0,40% ao mês)

      Então, voltando ao BRCR a 154, cuidado ao pensar que se a cotação cair para $50 você é um Gênio das Finanças, pois esses “seus $50″ estão te dando $1,01 (2,02% ao mês), chore, mas chore muito, porque os seus $154 se transformaram em $50.

    • Baroni, por favor poderia me explicar o que quis dizer nessa afirmação:
      “Você será “guiado”, naturalmente para situações as quais você poderá ter dificuldades para sair”?

      Você quis dizer algo em relação se olhar somente para seu PM e se o PREÇO da cota disparar estará fazendo um timing já que não irá querer comprar determinada cota tão cedo?Viajei?É por aí?
      Pois até então eu tenho comigo o seguinte, sempre fazer aportes, nos meus FII’s as vezes um irá ficar na geladeira já que minha realidade não permite eu fazer aportes em todos meus 12 FII’s todo mês e outros com preços melhores estarei fazendo aportes, tipo de grão em grão “vai indo” e sempre analisar se algum fundo mudar algum fundamento aí pula do barco e parte para outro fundo.

      Aprendiz FII, entendo que VM é fundamental para se usar quando vai adquirir uma cota tipo para fazer aportes por exemplo, agora porque PM ignora o fator TEMPO no investimento? Não entendi o que quis dizer?!
      Porque usar o PM irá atrapalhar decisão de continuar no ativo?
      Tenho EDGA a R$ 68,00 reais (PM), a cotação R$ 74,40 (hoje) você quis dizer que SE eu olhar SOMENTE para meu PM do EDGA não vou querer adquirir a cota do mesmo tão cedo? Seria nesse sentido?

      Aí eu concordo com você não devo olhar apenas o PREÇO mas o VALOR, contudo, como já fiz a indagação acima para o Baroni, nem sempre vou poder fazer aporte nos meus 12 FII’s então vou no mais descontado,logo, uma hora ou outra independentemente do PREÇO cair se o fundamento não mudou vou sim efetuar a compra de mais cotas.

      Abraço.

    • Amigos, talvez eu esteja supersimplificando as coisas, mas NO MEU CASO:
      1. Calculo o DY pelo preço que paguei para acompanhar a evolução das minhas aplicações. Preço medio de compra é importante do ponto de vista do IR
      2. Na hora de investir, comparo o DY real (valor de mercado no momento da compra) .Neste momento, as minhas compras passadas nao tem importancia…

    • Investidor_007

      O sujeito vende “coisa boa” que tá cara, e compra “coisa menos” boa que tá barata.

      Só que a “coisa” boa continua subindo e a coisa “menos boa” fica ainda mais barata.

      Como é que fecha essa conta?

      Investir é Renda + Patrimônio.
      Sempre foi e sempre será.

      Se focar só em um, uma hora a conta chega.

    • Mais uma vez volto a repetir, pois esse conceito de finanças é fundamental para qualquer investidor de qualquer tipo de ativo (poupança, RF, ações, FII, etc.).

      O indicador que irá te dizer se você deve chorar ou se você deve comemorar o(s) investimento(s) que você fez no PASSADO é seu TIR (se alguém não souber como calcular, é muito fácil usando planilha).

      Algumas considerações:
      1 – DY é uma grandeza absoluta e que depende única e exclusivamente do ativo, ou seja, ele é o mesmo para todos que possuem aquele ativo.
      2 – Alguns fundos mostram em seus relatórios um DY com base no valor de lançamento da cota, o que acredito ser uma forma de ludibriar (salvo exceções como THRA, TBOF e CEOC, etc. os quais explicitam o desastre que foi o lançamento desses FIIs) os clientes. O objetivo deles é usar a inflação do período para esconder seus erros e ter um número para mostrar quão bons gestores eles foram. Tipo, lançaram o fundo 10 anos atrás e hoje eles fazem propaganda de um “DY” em relação ao lançamento de uma década atrás de 2,5%. Isso acaba confundindo o conceito da galera sobre o que é DY. Eles até parecem o pessoal da SANASA com as várias métricas de volume morto, que no final das contas fez o cantareira ter volume total superior a 100%….

    • Baroni,nesse caso citado, a conta não fecha. Olhando por esse lado sempre irá existir um desbalanceamento, por isso nem sempre devemos olhar PREÇO.
      Seria isso o X da questão?
      Como dizia Rolando Lero: Captei? Captei vossa mensagem Mestre?

      Como eu disse nem todo mês tenho condições $$$$ de investir em todos meus 12 FII’s, então escolho um que está “mais descontado”, porém, se no próximo mês o fundo A que estava descontado estiver mais descontado ainda e o fundo B que não estava descontado subir mais aindauma hora ou outra o mercado é ciclíco o fundo B vai cair de preço e SE não cair de preço vou fazer os aportes mesmo assim.
      Talvez eu tenha me expressado mal com a idéia que compro apenas “fundo descontado”, procuro sempre manter o bom senso na hora da compra, não faço diversificação ingênua (talvez um dia eu chegue lá), porém, tento manter um controle de balanceamento da carteira para justamente não ficar muito exposto a um ativo.

      Abraço.

    • Caramba, como conseguem complicar uma coisa que é simples!

      Dividendo atual/Preço de compra chama-se “yield on cost” ou renda pelo preço de custo.

      Dividendo atual/Preço atual chama-se “dividend yield” ou renda pelo preço atual.

      É só isso, gente!

    • Gente, conta difícil hein?

      DY referência = Dinheiro q ganha / (Valor pago corrigido pela inflação)

      funçaõ: Serve para ter uma ideia de como está sua gestão

      (DY de compra) = (DY de agora)

      Função: serve para saber o que comprar agora com dinheiro novo

      DY para troca = (dinheiro que ganha)/ (valor de venda) * b

      onde b = 1 se for neutro em relação à comparação
      b1 se a perspectiva do ativo atual for melhor que a da troca.
      valor de venda = valor pago – (valor de mercado – valor pago)*0,15 – Desconte os custos de venda.

      função: se (DY para troca) for < (DY de agora) de outro ativo de interesse, troque de ativo

    • AAFG,
      Perda de tempo calcular DY? Quer dizer se você tem um fundo que a cota está a R$ 100,00 e você recebe como rendimento distribuído R$ 0,20/cota e outra que a cota está a R$ 110,00 com rendimento distribuído a R$ 0,90 foi perda de tempo fazer os cálculos? Não entendi sua colocação. Há eu também reinvisto aquilo “que cai” de renda distribuída.

      Raffi,
      Agradeço os conceitos repassados, já foi anotado, porém a dúvida inicial foi como o pessoal calcula o rendimento da carteira se é com base no PM ou no VM.

    • Pra mim é simples: vale o que saiu do seu bolso. E o que rende hoje em cima do que saiu do seu bolso.
      Quanto vale hoje? Quanto vale amanhã? Isso é volatilidade de mercado e não interessa, é só um sonho se você não vender ou comprar.
      O seu rendimento vai ser em cima do dinheiro que saiu do seu bolso. Só vale a cotação atual se você vender ou comprar, o resto é devaneio e / ou ilusão.
      Mas concordo que para comprar ou vender hoje interessa o preço atual, óbvio, mas o lucro vai ser calculado sobre o preço de compra, sem choro nem vela em qualquer tabela do imposto, de contabilidade, de regime de caixa, etc.
      No fundo, cada compra é individual, e vai ter um resultado individual. O PM serve para dar uma média e facilitar a conta, mas quanto mais tiver do ativo, mais difícil vai ser pra nova compra alterar o PM, a não ser que se desfaça de grandes posições.
      O seu lucro/prejuízo só vai ser calculado em cima do que pagou, qual o mistério e a dificuldade de entender isto?

    • In sim, sem conta. Próximo mês é tal FII. Pronto, compro ele. Não muda minha decisão se estará 90, 100 ou 110. Não olho para DY. Não vou enricar ou empobrecer com os FIIs. Apenas ajudará num complemento de renda futuro.

  5. ” Esse é o menor número desde outubro de 2012 (58.460), antes, portanto, da oferta do fundo Progressivo II, do Banco do Brasil, que adicionou cerca de 50 mil CPFs à base.”

    Ou seja o mercado e menor do que imaginava, so a base do BB adicionou mais de 50% dos investidores de FII

  6. FII RIOB RC (FFCI) – FATO RELEVANTE

    Enviou o fato relevante abaixo:

    ” vem, por meio deste, em cumprimento ao disposto na Instrucao CVM no 472/08, bem como na sua Politica de Fatos Relevantes, comunicar que recebeu, em 27/07/2015, da International Paper do Brasil Ltda., locataria dos conjuntos 141 e 142 (“Conjuntos”), aviso de devolucao dos Conjuntos que somam 1.015,30 m2 de area privativa, equivalente a 6,7% do ABL do Fundo e aproximadamente 6,4% da receita imobiliaria atual do Fundo.

    Diante das condicoes do contrato de locacao, os Conjuntos serao devolvidos em 27 de outubro de 2015 e o Fundo fara jus ao recebimento de uma multa pela rescisao antecipada de aproximadamente 0,2 alugueis vigentes na ocasiao da devolucao. Em
    razao do fato acima, esclarecemos que a Rio Bravo esta tomando todas as providencias necessarias no sentido de zelar pelos interesses dos cotistas do Fundo e buscar novos locatarios para os Conjuntos.”

  7. André Freitas, diretor da área de fundos imobiliários da Credit Suisse Hedging-Griffo.
    Entrevista originalmente publicada na edição de junho de Época NEGÓCIOS (29/07/2015)

    O preço dos imóveis não deve se recuperar tão cedo. Mas isso não significa que não dê para ganhar dinheiro com imóveis. Para André Freitas, diretor da área de fundos imobiliários da Credit Suisse Hedging-Griffo, com a paralisação dos lançamentos ocorrerá o hiato para um novo ciclo de crescimento, que cria oportunidades.

    >> Quando o preço dos imóveis deve parar de cair?

    A partir de 2016, quando o estoque começar a cair. Hoje, estão sendo entregues prédios construídos em 2010, quando a economia estava bombando e a vacância, lá embaixo. Em 2015, o preço ainda cairá, porém, menos, talvez 5% ou 10%. O crescimento econômico também afeta o setor. Com a estagnação, não temos tanta procura por novos negócios.

    >> Nesse cenário, ainda dá para ganhar dinheiro com imóveis?

    Com imóveis sempre dá para ganhar, com o mercado bom ou ruim. É preciso adaptar as estratégias. Nos nossos fundos imobiliários, concentramos o portfólio de escritórios fora dos edifícios triple A, os que sofreram mais. A aposta no segmento é o retrofit, em pegar regiões já estabelecidas e tentar recuperar prédios. Outra oportunidade são os fundos imobiliários negociados em bolsa. Até maio de 2013, eles eram negociados por 5% acima de seu valor patrimonial. Hoje, estão 30% abaixo desse valor. Essas oportunidades podem levar até dois anos para se materializar, mas o ponto de entrada talvez seja agora. Quando todo mundo achar bom, aí é tarde. É na baixa que se fazem os grandes negócios.

    >> Muitos investidores comparam os fundos imobiliários com LCAs e LCIs, que também contam com isenção fiscal, e têm preferido esses papéis.

    Essa comparação é indevida. LCA e LCI são títulos de renda fixa. Fundo imobiliário não é. Ele sobe e cai. É renda variável, com lastro em imóveis. Eles vão refletir o aumento de vacância, o aumento ou diminuição dos aluguéis… A única coisa em comum entre eles é a isenção tributária.

    >> Onde estão as oportunidades para comprar imóveis?

    Três coisas são importantes: localização, localização e localização. Regiões perigosas no momento são a Barra, no Rio de Janeiro, onde se construíram muitas salas comerciais, sem investidor final. A própria Marginal, em São Paulo, próxima à Chucri Zaidan, tem hoje uma oferta muito grande. A maioria das oportunidades está na Faria Lima, na Vila Olímpia, mas há outras. No prédio ao lado do Shopping Cidade Jardim, por exemplo, os residenciais negociam a R$ 15 mil o metro quadrado, e os comerciais a R$ 8 mil. Tem alguma coisa errada, né?

  8. Decidi destrinchar minha carteira de FIIs com relação a tipo de imóvel e reajustes de contrato para ter os percentuais exatos e a noção do impacto de cada fundo. Encontrei algumas coisas interessantes, entre elas:

    – Embora eu tenha teoricamente apenas tijolos, minha carteira apontou incríveis 14,49% da receita dos FIIs vindas de papéis (sejam eles renda fixa, outros FIIs ou ações), com os fundos AGCX, BBPO, BBRC, HGLG e HGRE.
    – Esse percentual em papéis está praticamente empatado em segundo lugar de maior relevância na carteira, junto com escritórios (14,98%) e logísticos (13,99%).
    – Já esperava a posição disparada em agências, mas, com o destrinchamento, ficou em 31,25% ao contrário dos quase 40% que apresentava antes (estou praticamente um Cmarques :D ). Esse percentual deve cair mais um pouco quando eu tiver tempo de analisar todos os imóveis de BBPO, que também tem escritórios (só não consegui encontrar um lugar dizendo exatamente os percentuais financeiros que representam cada um desses imóveis).
    – Não gosto de me expor muito a um setor específico. Porém, tenho buscado ficar nos FIIs multi e com contratos atípicos. Também aproveitei BBPO pela perspectiva de aumento na renda e não estar bem precificado isso. Posso acabar realizando trade com lucro para trocar pelos FIIs que estou querendo (KNRI e HGBS) quando oferecerem uma boa oportunidade ou até mesmo manter BBPO em carteira. Ainda não decidi.
    – Fiquei com ótimo equilíbrio nos índices de reajuste: IPCA (52,53%), IGPM (46,77%) e outros (0,70% – HGRE).
    – Também diminuí bastante o risco BTG, que cada dia parece que piora. Estou com 9,07% em carteira (PQDP).
    – Por outro lado, fico com 34,14% na VAM (BBPO, BBRC e RBRD).

    De modo geral, gostei da reformulada na carteira (migrei de 28 fundos em março para 8 fundos atualmente) e me sinto mais confortável com a nova alocação, mesmo sendo em menor número de fundos. Porém, as vendas dos outros 20 FIIs também levaram parte do dinheiro para renda fixa e ações, baixando minha exposição de 75% para 53,68% em FIIs.

    Post ficou meio longo, mas é que eu queria estimular essas análises, pois às vezes você acha que tem 20% em papel, mas na verdade está muito mais exposto, visto que tenho quase 15% sem ter um FII propriamente papel.

    Fiz esse estudo com base em um excelente artigo do Aspira da revista ou jornal (não me lembro agora) e também nas provocações do Baroni, que, embora às vezes excessivas, são excelentes para despertar um olhar mais crítico ao investidor.

    • ja li esse mesmo artigo do aspira
      acho que foi na revista desse mes, se nao me engano.

      sensacional mesmo.
      vou fazer esse raio x detalhado da minha carteira pra ver minha real exposição.
      exposição em papel
      exposição em gestão
      exposição por setor (existem fiis que existem em outros setores) e analisar pra ver se ha mt redundãncia

      as vezes o investidor nao deseja ter mais que 5% em hospital. Já possui 6% em NSLU e tem uma boa participaçao de HGLG que se nao me engano tem participação em setor hospitalar também.

      Nada melhor que esse raio -x pra conhecer melhor nossa estratégia!!

      viu como fica mt melhor manter apenas os fundos petreos?
      Daqui a pouco sua carteira fica igual a minha hehehehe

    • Bom estudo, Vitor.

      Detalhe que RBRD é RB Capital. A VAM só faz a Administração.

      Em tempo: Todo fundo de tijolo precisa ter caixa. Natural.
      Poucos (ativos) são os que fazem operações estruturadas.

    • Obrigado, André e Helio!

      Anderson, não analisei exatamente todos os imóveis do HGLG, pois queria terminar ontem e já estava tarde, então fui apenas pelo relatório. Mais tarde verei certinho como fica, mas o que consta no relatório é que ele tem 16% em papéis (8% renda fixa e 8% outros FIIs) e 84% imóveis, dos quais 45% industriais e 55% flex. Dentro desse flex é que deve ter algo de hospital se você estiver correto (sabe dizer em qual imóvel seria?). Acabei classificando como logístico essa parte flex.

      Também esqueci de inserir no primeiro post que RBRD tem 3 tipos de imóveis (61% lojas, 29% escritório e 10% centro de distribuição), FIIP tem CDs (63%) e lojas (37%) e HGRE tem 4 tipos (95% escritórios, 2% industriais, 2% logísticos e 1% loja, que imagino ser a Decathlon Praia Grande).

      Baroni, obrigado por apontar isso! Acabei indicando a administradora, mas o mais relevante seria a gestora, correto? Nesse caso, seria melhor encaixar RBRD e FIIP como RB Capital mesmo.

      E também acho que fundos de gestão ativa ou em desenvolvimento precisam ter esse caixa (assim como eu tenho caixa em renda fixa por causa de gestão ativa, enquanto você não tem por sempre fazer os aportes quando tem a disponibilidade).

    • Meus Parabéns Vitor, contribuição fantástica :)

      Queria destacar aqui a inspiração no artigo do amigo Aspirante na Revista de Julho/15 – “A importância do “Raio-X” da Carteira”, como citado acima.

      Aproveitar também para convidá-lo a redigir um artigo nesse tema já para a próxima edição da revista, com a compilação de todos os dados desse estudo, tabelas, gráficos, …

      Topa Vitor? :D

    • Eu não me lembro de ter visto setores hospitalares no HGLG, o FLEX até onde eu me lembro eram galpões que podiam tanto ser usados como estoque de mercadoria (logísticos) como pequenos escritórios e /ou maquinário mais pesado de indústria.

      Não era isso?

    • Vitor, muitíssimo parabéns!

      Acho que olhar além das quatro letras é de extrema importância, mas olhar a “alma” do fundo é um diferencial. É quando chegamos nesse ponto que começamos a atingir a maturidade no investimento de FII.

      Me sinto muito lisonjeado em ter criado um material que fez a diferença para você, e mais ainda de ter lido a descrição do seu texto e ter me enxergado.

      Sugiro fortemente que aceite o convite do Tetzner em produzir o material. Você vai perceber como a evolução do se estudo vai ser ainda maior e ainda vai contribuir para um material que faz diferença na vida das pessoas (e nem preciso dar exemplos né? :) ).

      Parabéns, grande abraço e SUCESSO!

    • Cmarques, obrigado! Sua forte convicção em agências também teve influência na decisão!

      Carlos, obrigado! São coisas para as quais às vezes não nos atentamos, mas podem fazer grande diferença na carteira.

      Tetzner, fico muito agradecido pelo tanto que aprendi nesse tempo com as excelentes informações do seu site e das pessoas que contribuem aqui! Realmente, é um espaço diferenciado e único. E claro que topo! Preciso organizar melhor o estudo e aprofundar alguns pontos, mas estou dentro!

      RPLeo, também acho que é isso. Vou pesquisar certinho à noite. Até me surpreendeu ele mencionar sobre um hospital, seria bem interessante ter essa diversificação interna sem precisar pegar BTG!

      Aspira, você voltou! :D
      Tenho certeza que suas contribuições fizeram a diferença não só para mim, mas para outros que também aproveitam suas análises.
      O convite do Tetzner já está aceito. É uma grande honra poder contribuir para este espaço depois de tanto tempo aprendendo e tirando dúvidas, que, claro, continuam existindo.

    • Belíssimo estudo!

      Posso dar uma sugestão? Analise também a vacâncias e o risco relativo que cada ativo tem dentro do fundo e verás que mesmo com menos fundos seu risco não foi aumentado.

      Talvez conclusão seja de concentrar em ainda menos fundos..

      Abraços

    • Flávio, gostei da sua sugestão! Ainda não analisei exatamente a vacância da minha carteira, mas olhando por cima ela é bem pequena (tem pouca coisa de PQDP, HGRE e HGLG). Bom analisar de qualquer maneira!

      Quanto a restringir ainda mais a carteira, acho bem difícil. Já estou com 8 ativos e tenho a intenção de ter 10. Por curiosidade, quais são os fundos que você tem e por que disse que pode diminuir ainda mais o risco?

    • Radar dos FIIs: a informação levada até você!

      Diariamente no seu email vários Rankings para se manter bem informado:
      – Resumo de Distribuições
      – Agenda dos próximos Rendimentos,
      – Listagem dos FIIs,
      – Ordenação Setorial,
      – Ranking de Renda%,
      – Renda Anual (DY),
      – Preço/Valor Patrimonial (P/VP),
      – Ranking de Status,
      – Lista de RMGs
      – Ranking Balanceado Geral

      Ainda não é assinante? Peça já o seu RADAR:
      https://tetzner.wordpress.com/loja

  9. Boa tarde pessoal do blog. Sou bem iniciante em FII. Gostaria de tirar uma dúvida sobre um fato relevante que saiu recentemente no KNCR11 (papel), dizendo: “Deve-se partir do resultado contábil
    (lucro ou prejuízo) apurado pelo regime de competência, em um determinado período, e ajustá-
    lo pelos efeitos das receitas/despesas contabilizadas”. Gostaria de entender melhor, qual será a mudança e como o cálculo da distribuição era feito antes e como será agora? Obrigado e desculpe a ignorância, sou bem iniciante :(

    • Iniciante..tudo bem?
      Eu vou tentar ser bem didático para você entender. Após, você pode acessar as páginas dos fundos de papéis, e tentar se aprofundar gradativamente no assunto, que é verdadeiramente complexo.

      Imagine a seguinte situação:

      Você tem 100 reais. Você irá emprestar 90 reais, por determinado prazo, e vai receber mensalmente 1 real a título de juros e correção monetária. Você planeja gastar este 1 real recebido todo o santo mês e vai permanecer com os 10 que sobraram aplicados.

      Até aqui tudo bem, pois você tem um rendimento LINEAR que lhe proporciona ter um fluxo de caixa constante.

      Imagine agora que você tem os mesmos 100 reais e que vai emprestar os mesmos 90. Só que desta feita você irá receber ainda mensalmente, só que de forma variável, de acordo com prévia negociação com o devedor. Então imagine que este fluxo de recebimentos contemple em determinado mês 0, 50, noutro 0,80, depois 1,20 e ainda em outro momento

    • Continuando que deu problema aqui…rsrsrs:

      …e ainda em outro momento voce receberá 1,10, e após 0,30. No seu planejamento você considera que utilizará 1 real mensalmente para as suas necessidades. Mas como em certos meses você receberá menos, haverá a necessidade de você complementar a sua necessidade, utilizando para isto parte dos seus 10 reais aplicados, para suprir a sua renda mensal.

      É o que acontecia com o KNCR, e que pelo entendimento da CVM fere a legislação. Assim, o FII passara a distribuir apenas o que efetivamente entra no seu caixa mensalmente.

      Espero que tenha entendido…aprofunde-se no assunto..

  10. aMIGOS, BOA tarde.
    Uma dúvida de iniciante ainda hehe

    A maioria dos meus fiis hoje, continuam com um desconto muito consideravel em relaçao ao VP da cota, apesar da valorizaçao de 2% da carteira em 2 meses. Meu dy hoje está em torno de 0,77 mais ou menos.

    Quando esses ativos voltarem proximo ao seu valor patrimonial, a tendencia nao é o meu DY diminuir cada vez mais?
    Digo isso pq ao meu ver, um fii que está desvalorizado uns 20 / 30 ou até 40% em alguns dos meus fiis, dificilmente o aumento do aluguel iria acompanhar esse aumento até o valor patrimonial do fii.

    O que voces acham?Forte abç e bons investimentos :}}}}}

    • Ahchaves,

      Não importa o DY futuro já que o capital seu está sendo remunerado pelo valor que comprou agora. No entanto, se o rendimento cair, você deve calcular o seu novo DY mas sempre em cima do capital inicial corrigido pela inflação.
      O DY futuro com certeza cairá pois o valor nominal das cotas vai subir mais que a inflação em um cenário de queda de juros. Lembre-se que com as NTNB’s acontece o mesmo: Com os juros em queda, o preço nominal daquelas NTNB’s que você comprou com juros mais altos, terão o valor nominal muito maior que apenas a correção inflacionária!
      Olhar o DY no futuro só servirá para você comparar entre outros FII’s e fazer uma eventual compra de um que esteja com DY maior e que caiba em sua carteira.

    • cmarques, eu compartilho do mesmo ponto de visão seu.

      pois foi o valor que eu desembolsei.
      Se o meu fii aumenta de valor 2 vezes, mas a cota continua constante, eu interpreto como 100% de valorização, mas DY constante, correto?

    • ahcgaves.

      Há um outro importante impacto da valorização da cota: Teu DY cai sobre as novas compras. Como o CMarques falou, o que vc comprou, comprou.

      Mas as novas compras terão um DY menor. Logo, se fizeres projeções futuras de juros compostos, é bem mais complexo que no TD, por exemplo…. PQ o teu DY varia com o tempo.

    • Sim, entendo Hemmer. Mas como eu disse pro cmarques. Eu perguntei em relação a como fica o meu DY sem mais compras, entende?

      Claro que se eu continuar comprando esse fii muito mais caro que minhas compras iniciais o DY vai cair. Concordo pq o meu PM também vai subir e o DY teria ficado constante.

      mas como fica nos casos em que inicialmente eu tinha um DY de 0,8% em HGRE por exemplo a 1300 inicial. Supondo que eu parasse de comprar nesse instante e ficasse apenas recebendo esse mesmo DY, e aportando em outros fundos que cairam

      E hoje está a 1400? O meu Dy nao seria o mesmo 0,8%?
      Eu nao estou comprando mais nele, isso que eu gostaria de saber :}

    • Realmente não entendo o raciocínio de trazer o DY ao valor de mercado.

      Se você comprou BBPO com preço médio de 100,00 e paga 0,80 por cota, você tem um fundo pagando 0,8%. Quem pegou com a cotação a 105,00 tem o fundo pagando 0,76%.

      Quando BBPO tiver o reajuste, você terá 0,87% de rendimento e o outro 0,82% (claro, supondo que não se faça novos aportes).

      O engraçado disso é que, se não fizer aportes enquanto a cota aumenta de valor e o rendimento é ajustado pela inflação, seu DY fica cada vez maior. Se fizer aportes enquanto a cota sobe, o DY vai caindo, mesmo que você ganhe mais $$ por causa da maior quantidade de cotas.

      Porém, pegando sempre fundos mais descontados, a tendência é otimizar esse DY sempre, aproveitando os descontos pontuais.

      Claro que numa situação de economia aquecida dificilmente você pegará algum fundo com valor abaixo do seu PM e isso não deve ser impeditivo para compra, mas simplesmente fechar os olhos para o preço é algo que não faço.

    • Exatamente esse o ponto Vitor.
      A partir do momento em que um fii estica muito e eu nao faço mais aportes nele, na minha interpretação o DY nao muda. Pq eu gastei aquele valor inicial quando bbpo estava a 100 por exemplo.

      nao consigo enxergar que por ele estar hoje a 105 o DY seja menor.

      A menos que eu faça mais compras nessa cotação alta, o DY vai ficar menor pq o meu PM que antes era de 100 e me pagava 0,8, vai tender cada vez mais a pagar 0,76%

      Mas o que eu tenho feito é parar de aportar nesses fiis que cresceram muito justamente para nao prejudicar o meu DY, e enquanto isso eu aporto em outros fundos que estão com mais desconto e estão pagando um bom dy.

      mas como voce disse.
      Se o cenário é de aquecimento em todos os fiis, eu nao vou deixar de comprar, claro. Posso comprar menos do que compraria ou entao montar uma reserva em renda fixa e usar como gatilho quando houver pontos de entrada.

    • Discordo dos colegas.

      O DY sempre deve ser calculado em cima do valor atual da cota. Quanto a pessoa pagou no passado não interessa. PM serve pra declaração de IR e pra efeito psicológico no controle de lucros/prejuízos.

      O que interessa é o valor da cota hoje. Eu compro hoje BRCR por 100, pagando 1 por mês = dy 1%. Daqui 10 anos a cota vale 200 no mercado e paga 2 = dy 1%. Meu DY não será 2% só pq 10 anos atrás eu paguei 100 na cota. Meu DY será 1% pois hoje a cota vale 200 e o custo de oportunidade do meu capital deve ser calculado sobre 200 que é o dinheiro que vou receber se eu vender a cota hoje.

      Se outro FII com as mesmas características estiver pagando 1.2% ou posso pensar em trocar pois no BRCR eu estou ganhando 1%. Mas se o cara acha que tá recebendo 2% (calculando pelo preço da década anterior rs) ele vai ficar achando que tem o melhor FII do mundo kkkkk.

      Enfim, passado é passado. Seu patrimônio vale o valor da cota hoje. E o DY é a remuneração que o mercado dá pro seu patrimônio, pelo valor de hoje, pois é hoje que vc detém as cotas.
      O Eike Batista era o brasileiro mais rico quando a participação dele na OGX valia xxxx bilhões. Quando a ação passou a valer pouco ele virou “pobre”, pq conta o valor atual e não o valor de compra.

    • Mas Fred, o seu dy vai aumentar se quando a cotação cair voce comprar cada vez mais, pois o seu PM vai tender ao valor atual e considerando o aluguel constante, o seu DY nesse fundo aumenta. Ai eu entendi

      Mas no meu caso, se uma cotação dispara e eu tenho um PM de 100. e dy de 1%
      Vejo que ela tá 102, 105, 110. já parei de comprar logo no inicio. Portanto mesmo que hoje ele esteja valendo 10% a mais, eu interpreto isso como um aumento de patrimonio de 10% com um dy de 1% pois foi o valor que eu depositei no fundo. Eu nao comprei mais. Meu PM parou em 100.

      Enquanto isso eu compro outro sfiis que estão com desconto e estão pagando um bom dy também.

      Diferente de eu comprar as cotas a 110, e com isso o meu PM vai tender a 110 e portanto fazendo com que meu dy seja menor, nao concorda?

    • Fred e demais blogueiros, concordo que o DY atual é o que vale. Passado é passado!

      Entretanto, tenho uma dúvida, para quem é B&H como equalizar o tal custo de oportunidade e a ideia de valor do ativo?

      Tenho essa dúvida porque pelo critério custo de oportunidade, eu deveria, por exemplo, vender minhas cotas de KNRI e comprar cotas de outro fundo mais descontado, com DY mais elevado.

      Ocorre que essa troca, pela minha planilha, gerará o seguinte: comprar um ativo de menor valor ou concentrar recursos em outro fundo que, embora de valor, já conta com expressivos aportes na carteira. Normalmente, os ativos de igual valor têm DY semelhantes.

      Na minha humilde opinião, o conceito de custo de oportunidade é o mais complexo em finanças, pois embora tenha caráter objetivo, afinal 2 é maior que 1, identificar o momento de troca é altamente subjetivo ou requer conhecimentos complexos, que, infelizmente não domino. Isso, contudo, não me impediu de ter um patrimônio crescendo acima da inflação.

    • fala carlos
      tudo certo?

      pois é. eu devo ser mt cabeça dura mesmo. mas nao consegui ainda enxergar o dy pelo valor da cota atual justamente pq eu nao aumento o meu pm.

      Eu deixo ele congelado e vou comprando em outros ativos que estão mais descontados e pagando um dy melhor, entende?

      Se fosse assim eu teria que vender boa parte de HGRE que aumentou mais de 5% desde a minha compra inicial. No meu dy pelo PM está excelente.

      mas se eu for analisar igual voce faz, eu acho que teria uma visão distorcida pq eu nao continuei comprndo hgre na alta. Portanto MEU pm tá longe da cotaçao a mercado.

      Eu enxergo como uma valorizaçao do patrimonio e um dy pelo meu PM, entende?

      talvez eu pudesse vender parte desses fiis que ficaram mais caros para comprar outros fiis, mas nao é o caso

      forte abç e bons investimentos

    • Custo de Oportunidade é o primeiro estágio da gestão ativa. Potencial maior de retorno, claro.
      Mas com o risco de se desfazer dos puro-sangues no meio do caminho e ficar com os pangarés no fim da história.

    • Nao entendi Baroni. poderia explicar melhor seu post?
      nao to afim de me desfazer dos puro-sangues nao. Eles é quem vao puxar minha carroça hehe
      abçs e bons investimentos

    • Fred, o rendimento e a valorização ou desvalorização da cota não devem ser calculados em cima do valor de compra?

      Se comprei 100 cotas de BBPO a 100,00, estarei recebendo 80 reais, tendo desembolsado 10.000,00.
      Se comprei 100 cotas de BBPO a 105,00, estarei recebendo 80 reais também, mas tendo desembolsado 10.500,00.

      Ou deve ser simplesmente ignorado o valor que você gastou?

      Em um investimento de abertura de uma empresa, por exemplo, você calcula o ROI sobre o valor investido inicialmente.

      E como é que se calcula uma TIR sem considerar o preço médio?

      Essa história de PM dá pano pra manga, mas realmente não me desce como investir sem olhar preço? Como você vai saber sua rentabilidade?

    • concordo com o Vitor.
      nao consigo enxergar de outra maneira
      Ou estou sendo mt ignorante ou é pq nao tenho experiencia ainda por ser iniciante.

      Além do mais, eu congelei o preço. Nao consigo enxergar o dy pela cotaçao de mercado, me desculpem :{
      Sinceramente, nao consegui mesmo.

      Eu entendo que se eu continuar comprando bbpo cada vez mais a 105, o PM irá convergir para isso e tendo-se em vista o DY constante (nao é, mas só pra facilitar a conta), o meu DY ficaria menor, ok. mas pq eu fiz mais e mais compras numa cotação de mercado mais alta que estava o meu pm

      Mas se eu congelar o meu PM, terei uma valorizaçao de 5% do patrimonio + um dy constante de 0,8%
      é assim que eu tenho interpretado a minha carteira. Se estou equivocado, nao sei, mas é a maneira que a interpreto.

      com isso, deixo de comprar em bbpo, e vejo outras oportunidades de queda em outro fii pra ter um dy melhor.

    • Ahchaves, desculpe-me se estiver errado, sou novato, mas a meu ver olhar o DY pelo PM e pela cotação atual, são duas análises distintas e essenciais, enquanto no primeiro você olha como está o desempenho da sua carteira, o segundo você identifica o custo de oportunidade do mercado, para tomar a decisão acredito eu que os dois fatores devem ser considerados, além é claro da qualidade do fundo, entre outros, a fim de evitar os “pangarés”, como dito pelo Baroni, no entanto aqui entra a dificuldade de possuir pouco fundos, onde num mercado aquecido e como acredito que devem ter feito as melhores escolhas para o momento, eles tendem a ser os Tops, para todos, portanto os mesmos estarão mais “caros”.
      Repito, essa é a opinião do novato aqui.

    • fala carlos, tbm sou iniciante.
      acho que deve ser por isso que nao consegui entender de outa maneira

      mas vejamos
      voce gastou 100 reais em bbpo e recebe 0,8%

      ai sua cota cai pra 50%. Voce teve uma perda de 50%, mas seu dy ao meu ver continuaria o mesmo.

      a menos que voce fizesse muitas compras que fariam com que seu PM ficasse cada vez mais proximo do mercado, que iria amortizar seu prejuizo de 50%, mas teria um DY maior cada vez que se aproximasse da cotaçao a mercad, nao acha?

    • Por isso que as duas se inter relacionam, uma análise não existe sem a outra…ai juízo de valor do que levar em consideração para cada caso é individual.

  11. Conejo e Richie, no meu post eu foco no aluguel eterno, mesmo. Até agora não enxerguei sentido em adquirir imovel para moradia. Tenho um apto quarto e sala locado, que atualmente me rende 0,62% do valor investido. Penso que se for para comprar imoveis, que sejam quarto e sala, pois a rentabilidade é maior.
    Um imovel para a familia viver confortavel hoje, seria algo entre 600 e 1milhão. Não consigo imaginar eu imobilizando tanto dinheiro apenas para o conforto psicológico de dizer aos amigos que é meu. Por isso a pergunta: Será que estou iludido?
    Talvez conseguir um contrato atipico com alguem proprietário por 10 ou 20 anos seja a solução.

    • Nao respondeste o que eu perguntei mas entendo que a humanidade veio ate aqui comprando imovel. Agora, essa tua ideia e nova em economia, logo o risco e alto e somente teu.

    • Abrahão, tive um amigo na Petrobrás que, apesar da segurança no emprego, morreu em casa alugada. Nunca se questionou.
      Acho que você não está sozinho nesse pensar.
      Mas como sou boquirroto mesmo, aqui vai: você pode fazer um up grade com o quarto e sala, e aí o preço a ser desembolsado não será aquele que você anuncia.
      Mesmo porque, aposentado e filhos fora de casa, nada impede que você opte por comprar um imóvel mais barato numa praia ou numa serra, eh eh tomando churrasco (ou cerveja) e caçando (ou pescando), eh eh

    • Abrahao, você perguntou sobre experiência acima de 15 anos de imóveis, então vai aqui o racional: você está com o viés atual, onde os preços subiram absurdamente e realmente também não vejo sentido em empatar um supercapital na compra de um imóvel; financeiramente não faz sentido.

      Mas tudo tem ciclos: daqui a alguns anos os preços estarão, suponho, bem melhores. Talvez os mesmos preços de hoje, mas descontados pela nossa belíssima inflação. Vai chegar num momento onde fará sentido comprar o imóvel, porque quando reiniciar o ciclo de alta você não vai conseguir acompanhar, como bem expressou no seu primeiro post.

      Vamos ao exemplo: em 1998/2000, a selic estava a 20, 30, 40% a.a. Os imóveis estavam bem deprecidados, não tendo nenhuma valorização expressiva nos anos 90. Com uma aplicação financeira você pagaria o aluguel e sobraria um supertroco. Muita gente pregava esta estratégia. Mas o ciclo de alta estava para começar, e então o aluguel ficou pra trás, e os recursos aplicados nem davam mais para pagar o aluguel e sequer comprar o imóvel depois da alta. O sujeito que comprou em 2002/2004 teve uma supervalorização do imóvel que nenhuma aplicação conseguiu acompanhar.

      Tenho um conhecido que vive de compra e aluguel de imóveis, e me disse que o ciclo se espelha na taxa de juros: quanto maior a taxa, menos atrativos ficam os imóveis, que ficam mais baratos. Quando a taxa cai, os imóveis se valorizam (por conta do crédito mais abundante, etc). Ele se deu muito bem utilizando esta estratégia nos anos 80, 90 e 2000.

      Enfim, você tem que pensar no ciclo todo, e não apenas em uma parte.

    • Eu também vivo de aluguel embora tenha dinheiro para comprar o apartamento que estou.

      Um dos problemas é a mentalidade da minha mulher. Ela é ótima, amo ela, mas tem vezes que não raciocinamos da mesma forma, por exemplo, em relação ao apartamento, quando quero dar um “trato”, mandar arrumar uma porta, um interruptor que não funciona direito, qualquer coisa que seria em teoria responsabilidade do proprietário, ela reclama.

      O argumento é que as melhorias não vão aumentar o valor do nosso patrimônio, afinal, o apartamento não é nosso. Mas eu ponho na balança o fator “qualidade de vida”. Independente se o apartamento for meu ou de outra pessoa, quando eu arrumar essas pequenas coisas que me dão aborrecimentos eu pago de bom grado. E essas pequenas coisas, ajustes, trocar a tela anti-criança das janelas, colocar um vidro novo na varanda, arrumar um carpinteiro para dar um trato numa porta que não fecha direito, pagar um chaveiro para colocar uma fechadura tetra na porta de entrada, colocar um luz melhor no banheiro, tudo isso são despesas pequenas se comparadas com o preço do apartamento e qualquer valorização que essas pequenas melhorias podem acarretar um dia, serão mínimos, eu não estou fazendo grandes reformas estruturais.

      Enfim, um dia eu ainda vou conseguir o meu objetivo de “viver de confiança”, as pessoas dão risada quando eu falo isso, mas uma hora a coisa rola.

      Viver de confiança é ainda melhor do que viver de aluguel. Funciona assim, eu tenho que achar algum cara que tem imóveis, de preferência uma casa, e que por diversas razões, acredita que não vale a pena alugar, que inquilino dá trabalho, quebram as coisas, não pagam direito, a lei do inquilinato favorecem eles demais , etc. E essa pessoa prefere deixar o imóvel fechado mesmo. Só vai ter lucro de fato, quando valorizar bastante e vender. Tem gente que é assim.

      Se eu encontrar uma dessas peças raras, vou propor o que eu chamo de “viver de confiança”, que é eu me instalar nesse imóvel dele, sem pagar aluguel, mas eu pago IPTU, condomínio, todas as despesas de manutenção e em troca ainda deixo a casa em bom estado, tudo funcionando, privadas dando descarga certinho, portas abrindo e fechando, portão em perfeito funcionamento, e etc. A ideia é passar para o sujeito que você é um cara honesto, responsável, de boa família, bons hábitos e que vai saber valorizar e cuidar da propriedade dele.

      Faz uns 3 anos que eu estou com isso na cabeça, mas ainda não rolou. Uma hora eu chego lá. ;)

    • Abrahao,

      Antes de tudo, concordo 100 % com o Richie e o RPLeo. Acrescentando que o movimento que o Richie falou, aconteceu em igual nos anos 70.

      Na resposta anterior, ao seu questionamento, alguem falou que com um financiamento, em caso de falecimento do titular do financiamento, a família fica com o imóvel quitado. Mas existe uma outra forma de deixar a família sossegada sem ter que entrar em um financiamento. É fazer um seguro de vida com um valor que a esposa venha a receber em caso de sua falta.

      Lembrando que, referindo ao seu post de agora: Se os imóveis valorizarem muito em um momento futuro, os FII’s valorizarão em igual! Logo, é um ótimo hedge ter FII’s! Mais ainda, você morando de aluguel tem a liberdade de se deslocar para regiões e ou imóveis melhores, e sempre o mais perto possível de seu trabalho. Estar mais tempo com a família não tem preço! Ou seja, não perder tempo em excesso com deslocamentos diários.

      Por fim, se o conforto psicológico for forte, aí não tem jeito. Voc6e terá que comprar, mais cedo ou mais tarde. Só aguarde um momento melhor, seguindo o raciocínio do Richie.

    • Exato. Na verdade no financiamento a família fica com o imóvel porque tb há um seguro de vida contratado (cuja contratação é obrigatória).
      Nada impede de se alugar um imóvel e contratar um seguro de vida cuja indenização permita comprar um imóvel. Essa sensação de “segurança” que dá ser proprietário de um imóvel é muito relativa. Quase um efeito placebo (vc acha que funciona, mas às vezes não está funcionando).

    • Muito obrigado por todas as respostas, pessoal.

      Realmente as respostas convergem para o momento atual da economia, que é pagar aluguel.
      Vou continuar no aluguel, por enquanto.
      Realmente se as taxas de juros baixarem, meus titulos vão explodir e será otimo para sacar e comprar um imovel.
      Mas nao vejo esse horizonte tão cedo, talvez em 2020 isso aconteça. O que vejo são taxas que vão buscar os 20% logo logo.

    • Eu vivo de aluguel

      Moro faz 2 anos no mesmo “apertamento” e mês passado mudou um vizinho no andar de cima que tem 2 criancas…
      Detalhe as pestes(incluindo os pais também) dormem de tarde e ficam até 2h da manhã fazendo barulho pesado.
      Já avisei o dono(ele é dono tanto em cima como em baixo) ou eles saem ou eu saio.

      Imagina se eu ficasse “engessado” por ser meu AP e não poder mudar???

      Saudações

    • Continuando …

      Falei com o dono e ele pediu o AP e elesa tem até dia 5 para sair. Pelo que parece vão sair, pois os barulhos pioraram na última semana e creio que foi “vingança” por causa da minha reclamação insistente.

      Bom, mas se eles não saírem….saio eu!!!!!

      Ehehehhe a liberdade é tudo de bom!!!

    • Moro pagando aluguel com os FIIs que recebo. Metade do valor do imovel investido paga meu aluguel de um quarto e sala. Não irei morar aqui para sempre e nem preciso morar em um ap meu maior agora.

      Contudo, procuro a fazer a seguinte questão futura. Qual será a taxa de juros real do Brasil daqui 15 anos? O que aconteceria se for a metade da atual? Tipo 3% a.a. Este atual imóvel que moro (zona sul do Rio) irá valer o dobro? Vai ter liquidez? Se não tiver liquidez, pode até valer, mas ninguém vai pagar…

      Vejo anúncios de imóveis que hoje valeriam minha aposentadoria (tenho 30 anos). Sei que se aplicar reaplicar as taxas dos FIIs terei uma boa renda futura. O caminho é longo e somos minoria.

      Ter dinheiro na conta não quer dizer que tem dinheiro disponível.

      O lema da maioria é: somente fica rico quem se endivida. Este é o lema de quem não tem disciplina.

    • Abrahao,
      Qdo comecei a investir em FII há uns 3 anos, tive um dúvida parecida com a sua. Na época tinha um apartamento locado que vagou. Aí perguntei a galera aqui se valeria a pena vender para investir em FII.
      Ninguém aprovou a ideia da venda. Todos sugeriram que eu mantivesse alugado e fosse investindo aos poucos em FII.
      Vejo que agora vários aconselhariam a venda.
      Com isso chego a 2 conclusões:
      a) A galera do Blog está mais confiante nos FIIs ;
      b) o mercado de imóveis físicos, por ser cíclico, apresenta oportunidades de compra e venda. Temos que sempre identificar qual a hora correta para ambos. Talvez naquela época o ideal seria não vender, mas agora sim.

    • Luiz;

      Na sua condição, eu ficaria só em FIIs. Mas é somente uma opinião, quem deve decidir é você, claro.
      O único “risco” seria de num futuro próximo os rendimentos auferidos por PFs serem tributados, o que geraria uma certa instabilidade momentânea, no entanto, algo que no LP se ajustaria.
      Fora isso, não vejo tantos impedimentos neste racional.

      Sds.

    • Luis, burrinho na sombra só dá despesas – alimento, espaço, cuidados – e nenhum retorno. Se venderes o burro e aplicares em FII – eu sou 100% FII – é como alugar o burro para alguém que vai lhe pagar aluguel, e você continua dono do burro…

    • Caro Luiz, penso que esta questão é muito pessoal, pois depende do perfil de cada pessoa. Contudo, como parece que vc está querendo a opinião pessoal dos leitores, eu, particularmente, me sinto muito mais tranquilo com meu capital alocado em FIIS. A volatilidade do mercado de ações me deixa muito inseguro. No entanto, é minha opinião pessoal e acho que a maioria do pessoal do Blog (afinal este é um blog de “FIIzeiros”). Sds.

    • Luiz Ost…..

      Um idoso tem, no horizonte dependendo de sua idade uma expectativa de vida futura “saudável” em torno de 5 a 20 anos, isso não é chute, é estatística, então um erro nessa altura do campeonato será fatal, não haverá prorrogação do tempo para você tentar recuperar.
      FIIs são produtos complexos, você precisará administrar “n” coisas simultaneamente.
      Como você é aposentado tem o dia todo durante alguns meses para estudar esse produto, garanto que eles ficarão te esperando.
      Nunca compre nada por indicação, compre por estar convicto, não importa quanto tempo vai levar.
      Quanto as suas ações, como não detalhou a carteira fica difícil opinar, mas diria que hoje na bolsa brasileira não há 10 empresas que entregam resultados consistentes a mais de 10 anos, por conta do péssimo ambiente de negócios para elas prosperarem, então considero um setor de alto risco.
      Se, dentro de alguns meses eu ler uma postagem sua por aqui com um texto próximo do exemplo abaixo eu teria uma enorme satisfação:
      ” Estou iniciando no ambiente de fundos, estudei durante um tempo e escolhi alguns que considero bons para formar minha carteira, abaixo detalho as premissas de cada um, se alguém puder acrescentar alguma coisa ou corrigir minhas falhas, agradeceria.”

      Abraços.

    • Agradeco a colaboracao de todos. Tenho 60 anos e sou funcionario publico aposentado.Estou pensando em estudar FIis, para diversificar e distrair a mente.Penso em deixar pros filhos e tento meter na cabeca deles que renda variavel tem seus atrativos.Fiis precisam ser inventariados ou sao como prividencia privada que nao vai pra inventarioa, indo direto pro beneficiario?

    • Para Luiz : em caso de falecimento o destino dos FII é o mesmo que qualquer bem que esteja em nome do de cujus (conta corrente individual, ações, poupança, imóveis, veículos, CDB, TD, FII).
      No caso de pecúlios a transferencia pode ser direta desde que identificado previamente o beneficiário.
      Se houver testamento o testamenteiro zelará para que a última vontade seja cumprida, mas não dá para fugir do inventario e do pagamento do IDCM (doação e herança).

    • Luiz, uma sugestão para fugir dos impostos:
      Não é cobrado imposto para doações abaixo de +\- 40.000 por ano.
      Vc poderia abrir carteiras em nome de seus filhos e ir comprando FIIs respeitando este limite anual.
      Estou pensando em começar a fazer o mesmo, porém meu burro ainda está no sol quente.

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