Fórum de Fundos Imobiliários

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13.825 comentários em “Fórum de Fundos Imobiliários”

  1. CT: Emissão Impossível, Rombo 2, Corra que Emissão Micou, Eu Sei o que Fizeram na Emissão Passada

    Café com Tetzner 26/Nov/21: Com sobras de mais de 700% do que a procura, seguimos a 1000% com nosso boicote às emissões da Papelada e os cotistas comemoram cotas à vista por menos que a emissão, sem pagar as absurdas taxas e ainda ajudam os demais evitando a diluição das rendas futuras!! 😀 Seguimos firmes e fortes contra o abuso num claro recado aos srs gestores: PAREM DE EMITIR ANTES QUE SEJA TARDE D+

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    1. FINALMENTE, chegares ao tão sonhado 2% a.m. graças à DELAPIDAÇÃO de PATRIMÔNIO pela queda das cotações e não pelo aumento da renda mensal

      Seré o MELHOR investimento do muuuuundo ….

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      1. Correção : Este é o nº 12 da série.
        Me veio uma questão agora :
        Onde seria mais seguro investir !?
        Em FIIs pois tem um DY mais alto, porém muitas vezes a perda patrimonial supera em muito os rendimentos;
        Ou
        Em REITs que apesar de terem um DY mais baixo, muitas vezes apresentam ganho patrimonial consistente ao longo do tempo.

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      2. Taco a taco, nem precisa fazer conta: REIT ganha.
        No entanto, como tudo na vida, sempre há os “poréns”. A começar por essa análise simplista de trocar 12% em BRL por 4% em USD.
        Nunca vou me esquecer do meu 1º investimento lá fora em USD, depois de uns 3 anos consegui uns 37% de retorno em U$ sobre o montante líquido que chegou lá (disclaimer: na época os custos eram bem maiores que hoje! Não tinha Remessaonline), mas o resumo foi isso: entre os R$ que eu tinha no começo e os R$ que eu tinha no final da operação toda, só ganhei a variação cambial que tinha sido positiva. O resto se foi em custos, taxas e despesas extras e tempo perdido abrindo e controlando contas e etc.
        A principal vantagem do FII, para brasileiros, é a facilidade… e facilidade cobra seu preço.
        Daquela época fiquei com impressão que era o que eu já imaginava: jogo de cartas marcadas. Exterior só vale a pena para rico, dilui os custos, abre uma offshore, enfim, tem opções. Mudou bastante recentemente! Com criptomoedas e diversas empresas fazendo transferências internacionais rápidas e baratas (1% ou 2%), corretoras americanas querendo brasileiros, etc. Hoje é muito mais fácil mas eu perdi afã.
        Obs.: agora que estamos com 40% de IGPM, dolar batendo quase 6, todos falam pra vender BRA na baixa e remeter ao exterior que está na alta. Se você errar o ciclo de cambio, o investimento no exterior será nefasto para você.

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    2. Como os REITs do Escritório estão sinalizando dias m elhores pela frente
      ULI diz que CRE dos EUA deve voltar aos níveis pré-COVID até 2023
      No internacional

      Semanais : DI1F29, IFIX, RECR11, KNCR11, HCTR11.
      Destaque do Trix : MAXR11, MGLG11, DEVA11.
      No trix-report

      Prêmio Walter do Mercado 2021 – IFIX :1ª semana de dezembro (dia 03 – 356ª edição )
      Já está aberta a votação, não perca tempo vote djá.
      Campeão da semana: Interceptor
      Mapeamento de Tendência outubro/21.
      No Walter do Mercado

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  2. CT: Construção e Emprego reagem, Estrangeiros na Bolsa, Shoppings batendo 2019 e o Ativismo nos FIIs

    Café com Tetzner 25/Nov/21: CNI: indústria da construção tem o melhor desempenho do ano em outubro, Estrangeiros aportam na Bolsa um acumulado anual de R$ 57,65 bilhões, Ativismo com o Troféu de Gestores ‘Fominhas’, ‘Apressados’ e ‘Desesperados’. A recuperação dos shoppings com operacional igual ou melhor que o 3T19, pré-Covid. IPCA -15 fica em 1,17% em Novembro, acumulando 10,84% em 12 meses, maior nível desde 2016. Todos os 9 grupos pesquisados tiveram alta nos preços, maiores impactos em Transportes (+0,61) e Habitação (+0,17).

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  3. CT: Migração nos FoFs dos FIIs de Papel para CRIs, o que o XPGA nos Ensinou e o Ativismo nas Mídias

    Café com Tetzner 24/Nov/21: depois de verem as cotas de FIIs de Recebíveis derreterem, os FoFs agora partem para compra direta de CRIs, o que os Defaults em XPGA/VRTA nos ensinam sobre os lastros da Papelada e o ativismo vai para cima das Mídias Sociais dos Srs Gestores.

    Devant Asset (manifestem sua insatisfação com a emissão EDUCADAMENTE)
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    1. A quedinha de ontem me DELAPIDOU um PATRIMÔNIO equivalamente a mais um mês de rendimento. Agora são +/- 4 a 5 meses de patrimônio líquido delapidado (6 meses, vai!!) sem considerar os prejuízos realizados nos rebalanceamentos recentes.

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    2. Arrecadação federal total soma R$ 178,742 bi em outubro, maior valor para o mês desde 2016
      Segundo a Receita Federal, resultado apresentou alta real de 4,92% na comparação com o mesmo mês do ano passado; valor acumulado no ano, R$ 1,528 trilhão, é o maior da série, iniciada em 1995

      Patria tributadora… dane-se a saúde, dane-se o crescimento, dane-se a educação… o negócio é faturar e muito em cima do cidadão!

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      1. NUNCA vi isso: o “Sr. Mercado” pressiona as cotações para cima ou para baixo par amanter um DY atrativo. Uma vez que a maioria dos FII sólidos de TIJOLO e CRIs estão em boa saúde financeira … DELAPIDAM o patrimônio do fundo e dos cotistas para, na verdade, apenas manter a “liquidez” dos investimentos. É incrível esse país!! Incrível !

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      2. FAMILIAR MEU me perguntado one foram parar os 10% de rendimento recebidos até o momento ao longo desse ano de 2021 …. e que foram re-investidos na carteira dele(a).

        REparou-se que … o patrimônio NÃO aumentou 10%; pelo contrário, diminui 10% (20% de perda …) enquanto que o rendimento nominal está praticamente no mesmo patamar.

        Continua ele(a): qdo era na RENDA FIXA, o patrimônio aumentava todo mês; pq aqui não acontece isso ?! Vai tentar explicar ….

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      1. Prêmio Walter do Mercado 2021 – IFIX :4ª semana de novembro (dia 26 – 355ª edição )
        Última chamada, votação encerra hoje às 17:00, não perca tempo vote djá.
        Campeão da semana: Trix
        Mapeamento de Tendência outubro/21.
        No Walter do Mercado

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  4. NÃO ADIANTA…. esse negócio de comprar “abaixo” do VPA para antecipar, melhorar, aumentando a tal aposentadoria… O volume de recursos nossos, do investidor zé mané, não é sufiente para fazer diferença. Ex ? Suponha alocar R$300 mil em uma tranquêra dessa com P/VPA descontaxo em 0,90 (10% abaixo). Se voltar ao 1.. vai ganhar 30 mil o que não faz diferença alguma; nenhuma !!! E… pode fazer a conta com R$ 500 mil reais (MEIO MILHÃO)…. Um MILHÃO… não faz diferença !!

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      1. Não é por aí … não há necessidade de se ficar “nervosinho”. Eu só coloco os números no papel e faço as contas. Comprar excelentes ativos com preços bons faz bem para o EGO, mas no longo prazo… pelo VOLUME de recursos empregados nessa compra… como demonstrado… NÃO FAZ DIFERENÇA na prática !

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      2. @claudio rufino …. devemos REVER e REFINAR os conceitos: O que varia muito mais proporcionalmente é o PATRIMÔNIO (derivado da cotação), e não a RENDA (derivada do rendimento). Esse mês por exemplo, vai ser a minha MELHOR RENDA HISTÓRICA com o MENOR PATRIMÔNIO. Em primeiro lugar , “Vender” posição é DESTRUIR PATRIMÔNIO, e não renda. A renda é consequencia. Está até bem constante.

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      3. @claudio rufino …. CLICHÉ ! Vai comprar quantas ? 10 cotas ? 100 cotas ? Que sejam 1000 cotas. Volume de recursos muito baixo para fazer qualquer diferença na prática. Faz bem para o ego…

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  5. CT: Carta Aberta ao Cristian Tetzner, sobre as Emissões Desenfreadas por KBennet

    Estimado Tetzner, venho acompanhando seu dedicado trabalho de informar investidores de FIIs sem o receio de, caso necessário, verbalizar pontos delicados que podem incomodar gestoras. É com preocupação que vejo duas narrativas ganhando força e gostaria de propor que as abordasse em algum vídeo futuro.

    A primeira diz que todo fundo de papel irá voltar ao VP, logo os cotistas que pagaram ágio não tem do que reclamar em relação as fortes quedas atuais. Essa narrativa falaciosa isenta de culpa os verdadeiros vilões, gestoras que emitem desenfreadamente, e a transfere de forma leviana aos cotistas. É evidente que ágio e deságio não são fixos e que as cotas podem voltar ou até furar o VP, a falácia está em dizer que isto é algo garantido, escrito na pedra, uma mera questão de tempo.

    O ágio nada mais é que um prêmio que o livre mercado dá a determinado ativo, é a precificação de uma gestão de qualidade e de expectativas positivas. Se deixarmos as cotas flutuarem livremente, compradores e vendedores chegarão ao preço de mercado de acordo com a lei da oferta e da procura. A cota do FII flutuará com ágio ou deságio sem qualquer pre-determinação. É evidente que é melhor comprar sem ágio tendo a opção, mas num mercado livre nada impede um fundo de ter suas cotas por décadas acima do VP.

    O motivo principal por trás do sumiço dos ágios tem sido a interferência das gestoras criando cotas novas a ritmos muito superiores ao que o mercado pode e quer absorver. Trata-se de uma potente intervenção unilateral que desequilibra os preços. Qualquer pessoa que estudou curvas de oferta e demanda sabe o que ocorre com o preço de equilíbrio quando a oferta aumenta abruptamente sem contrapartida na demanda.

    A segunda falácia, interligada à primeira, diz que comprar um FII de papel com ágio equivale a pagar R$140 numa nota de R$100. Obviamente esse raciocínio é absurdo, visto que um FII não é uma nota estática de valor pré-estabelecido. Um FII é uma entidade dinâmica que contém ativos, garantias, gestões que podem gerar alfa etc… Ninguém teria coragem de precificar o Google pelo valor dos prédios e datacenters que ele possui.

    A precificação do Google, como de qualquer empresa ou FII é feita pelo fluxo de caixa futuro que o mesmo irá gerar, descontado a valor presente. Se o mercado entende que determinado fundo possui bons ativos e uma gestão capaz de gerar alfa (Ex: IRDM), ele vai pagar acima do patrimonial para investir nele. De forma semelhante, se o mercado entende que determinado fundo possui ativos em desvalorização e sem margem de manobra (Ex: FOFs atualmente) ele vai exigir um desagio para investir nele. Negar isso é dizer que todas as gestões são iguais.
    Sem mais, deixo meus parabéns pelo seu ativismo

    PS: Você tinha razão, o cotista do DEVA que precisa de calmante.
    KBennet

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    1. 1. RISCO-(dis)GESTOR é o maior problema hoje que os investidores em FII enfrentam.

      2. Outro problema sério é a inépcia e omissão da CVM; os investidores minoritários (que no caso dos Fii são MAJORITÁRIOS, estando apenas pulverizados) q se explodam.

      3. REITs nos EUA/Canada com P/VPA acima de 1 por uma boa margem c/ cotações recordes. Sabem pq ? Juros baixos e mercado sem emissão. Sabe-se que ao se colocar o dinheiro em um REIT desses, seu patrimônio não será DELAPIDADO em seguida como aqui ocorre.

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    2. Estou atualizando minha planilha com os VPA mais recentes.

      INCRÍVEL a queda do VPA dos Fundos de Papel ….

      PERDE-SE na COTAÇÃO, perde-se na REMARCAÇÃO, e perde-se na RENDA MENSAL.

      🥺🥺🥺🥺🥺 … 🤡🥳

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      1. Alguns números (R$):

        VPA inalterado: HCTR, VGIP, CVBI, RECR, GCRI, RBRY e BTAL

        VPA em queda: MFII (-11), KNHY (-5), VRTA (-5), PLCR (-4), CPTS (-2), XPCI (-1), PORD (-1), RZTR (-1) e MCHF (-0,40 base 10,00)

        VPA em alta: AFHI (+2), BARI (+2), MCCI (+2) e TORD (+2)

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      2. Minha PERDA de patrimônio é equivalente a +/- uns 3 a 4 meses de renda.

        Ruim, ruim.,… péssimo não está; poderia ser muito, muito pior.

        MAS!!! não estão sendo levadas em consideração aos operação de compra/venda de rebalanceamento da carteira … com prejuízo.

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    3. Olha a CEGUEIRA: … Em meio à forte pressão inflacionária, os economistas ouvidos pelo BC elevaram suas expectativas para os juros em 2022 e agora veem a Selic encerrando o próximo ano em 11,25% ao ano, acima dos 11% esperados no levantamento anterior …

      >>> Vamos combinar que VOLTAMOS aos 14% da DILMA.

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      1. NÃO ADIANTA…. esse negócio de comprar “abaixo” do VPA para antecipar, melhorar, aumentando a tal aposentadoria… O volume de recursos nossos, do investidor zé mané, não é sufiente para fazer diferença. Ex ? Suponha alocar R$300 mil em uma tranquêra dessa com P/VPA descontaxo em 0,90 (10% abaixo). Se voltar ao 1.. vai ganhar 30 mil o que não faz diferença alguma; nenhuma !!! E… pode fazer a conta com R$ 500 mil reais (MEIO MILHÃO)…. Um MILHÃO… não faz diferença !!

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    4. Prêmio Walter do Mercado 2021 – IFIX :4ª semana de novembro (dia 26 – 355ª edição )
      Ainda dá tempo de participar e concorrer ao prêmio semanal, não perca tempo vote djá.
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    1. CARTEIRA fii NENHUMA RESISTE!! Uns 30 papéis, dos quais a maioria ANDANDO DE LADO mas se uns 3 ou 4 caem seus 1.5% … já dá um belo ESTRAGO no diário. Aí… vem o dia seguinte, e ao invés de abrir recuperando… o que acontece ?? Esses papéis que ciam começam a ANDAR DE LADO, e outros 3 ou 4 começam a cair seus +1% … e o ciclo vai se repetindo até perfazer TODOS os papéis da carteira.

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      1. Isso é tudo orquestrado por algumas corretoras que alugam papéis, socam no mercado e no final do dia ficam no zero a zero e embolsam 1 a 2%. Basta que se veja no seu home broker quem são. Dai tem fundo pagando ótimos rendimentos que são de tijolo ou mistos que pagam até 12% a.a. que está amargando grandes perdas. Eu sou um deles. Vide Nslu11, Blmg11, mfii11 e por ai vai. Esta carteira me rende 10% a.a. Se comprasse hoje nem sei quanto renderia mas acredito que entre 11 e 12% a.a. Mas não vou vender nada. A inflamação deve ceder um dia… daí…

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    2. NÃO SE DEIXEM ENGANAR: FLUXO de CAIXA é mais importante que ACUMULAÇÃO

      Enquanto um é o pagamento em tempo presente de uma expectativa futura, o segundo é apenas uma promessa de aumento de patrimônio que pode ou não gerar fluxo de caixa, quando não ENCOLHE !!

      >>>> Podem me achincalhar, criticar … mas qdo muito aqui passarem dos 50 pensando em aposentadoria … verão com os próprios olhos !! a dura realidade de investidor em renda passiva.

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    3. PETROBRAS e VALE distribuirão pelo menos R$ 136,4 bilhões em 2021, a mais de 1 milhão de acionistas – sendo 850 mil da estatal e quase 300 mil da mineradora. 😮😮😮😮

      >>> Economia péssima…. 🤔🤨

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      1. … Petrobras anuncia pagamento de dividendos de R$ 2,19 por ação ON e PN …

        >>> Olha … vou soltar uns números pessoais aqui, mas não quero que me interpretem como soberbo; é puro exercício de realidade. Poderia ter escolhido ter ficado calado, mas creio que valha “desabafar”

        >>> Houve uma época de meus investimentos, desde 2010 [lembram da capitalização do pré-sal ?! pois é … entrei nele 🤣🤣] até lá pelos anos de 2020, que eu tive alocado cerca de entre 1.000 e 20.000 ações da PETR (Não darei números precisos, mas era muita PETR); No limite superior desse patamar, eu estaria recebendo uns R$ 40 mil de reais apenas de dividendos apenas esse ano. Tivemos vários zig-zags de subida e descida, então o “trade” (c/ ou sem opções de venda coberta) podera ter rendido algo mais tbém. A PETR ficou vários anos SEM pagar dividendos haja visto os problemas jurídicos, mensalão, pretolão, etc.

        >>> Questão principal: valeria a pena ter investido em PETR, apenas para recolher esse dividendo ?? R. NÃO! Nesse patamar de dividendos máximos… um patrimônio equivalente (R$ 26/ação x 20000 ações = R$ 520.000,00) bom gerador de FLUXO DE CAIXA… uma boa carteira de FII pagaria o mesmo valor (retorno entre 7-10% a.a.) … ao ANO, todo ano, durante 5-10 anos !!! Com muito menos volatilidade, em que pese o sobe-e-desce da SELIC, delapidação de patrimônio, emissões, etc.

        >>> Portanto … mesmo que o mercado FII esteja todo “maculado” … deixo a pergunta: como substituí-lo por outro ativo que gere FLUXO de CAIXA recorrente ?!

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      2. Eu já prefiro dividir meus lucros com o lula do que amargar prejuízo com esse psicopata aí ok.
        Esqueci moro, não existe salvador da pátria, esqueci Ciro, esses covardes q se fazem de maludo são os primeiros a se venderem ao centrão quando eles batem o pé, essa realidade.
        Até agora não pintou ninguém, tô de lu por hora, pela primeira vez, mas vou experimentar

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    4. Como os REITs do Escritório estão sinalizando dias m elhores pela frente
      ULI diz que CRE dos EUA deve voltar aos níveis pré-COVID até 2023
      No internacional

      Semanais : DI1F29, IFIX, KNCR11, HCTR11, KNIP11.
      Destaque do Trix : VRTA11, JSRE11, .
      No trix-report

      Prêmio Walter do Mercado 2021 – IFIX :4ª semana de novembro (dia 26 – 355ª edição )
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      1. Aquela velha questão crucial :
        FIIs repõe a inflação ?
        Estou chegando a seguinte conclusão:
        Depende do meio onde o FII está inserido:
        1 – Em economias desenvolvidas e estáveis eu diria que sim, é o caso dos REITs nos EUA;
        2 – Em economias não desenvolvidas e instáveis eu diria que não, é o caso dos FIIs no Brasil, nem a longo prazo.

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      2. @Trix … concordo contigo que o meio político-econômico no qual o Fii está inserido determina sua presteza. Atualmente, a taxa de inflação (transitória!!) nos EUA/Canadá está em torno de 5%, taxa essa +/- igual ao DY da maioria dos REITS deles (muitos deles rendendo até metade disso! mas com um ganho de capital de 30-40-50% a.a.), e a cotação dos REITS … em MÁX historica !! (mesmo depois do fundão de Mar/2020); isso só é possível por causa da taxa de juros que está …. INALTERADA.

        Já aqui em terras tupiniquins, o inépto do BCB brinca com a SELIC como se fosse o único remédio para as dores de sua burrice. E o câmbio …. o câmbio nao estyava alto pq a selic estava baixa ?! Não era essa a desculpinha que o “Sr. Mercado” sempre dava qdo a aselic estava em 2% ?! E então ? E agora que está em 11% ? Ah… maas tem o risco fiscal, tributário, politico, auxilio-disso, PEC dos precatórios, etc …. meus caros, os EUA emitiram TRILHÕES de dólares / TRILHÕES !!! As commodities agrícolas / mineirais todas em níveis recordes, etc … dólar alto = risco-brasil ?! éprákabá! A conta não fecha! Esse BCB e o JEGUES são muito, muito, muito incompetentes! PERMITEM que o brasileiro se EMPOBREÇA ainda mais sob sua tutela; vejam os gráficos do cambio que postei desde 2015 … VIVEMOS EM UM PAÍS ONDE RECEBEMOS EM R$ MAS GASTAMOS EM USD, dentro do país!!, para comprar nossos produtos, necessidades e serviços.

        >>> Eu estou na fase de USUFRUTO da aplicação em FII. O que eu tinha para ACUMULAR, já ACUMULEI desde os 20 anos por uns 35 anos. Posso até querer acumular um pouco mais nos próximos 5-10 anos, mas não vai passar disso até porque a idade é um fenômeno implacável! Até 2025, creio que TUDO vai ficar como está! Essa bagunça cambial, fiananceira tributária ! Restariam-me outros 5 anos. Será ?! E até la’… seguiimos apenas … sobrevivendo do sonho que nos venderam de que FII é para aposentadoria…

        >>> Outra coisa, essa década de 2010-2020 já teve outro ciclo de baixa… no gov. dilma… mas o mercado era muito menor; hj está muito grande, apesar de ter espaço para poder crescer ainda mais; só que naquela época a RENDA FIXA de banco rendia … FIXAMENTE !! Hj não está mais assim! Muita RENDA FIXA, fundo DI pré pós etc. não interessa … ainda rendendo… NEGATIVO !! e com SELIC a 11% ! Além do que… essa RF de banco tem o come-cotas (obrigado Armínio Fraga/FHC !!), IRRF, etc … Aplicar e girar Tesouro Direto c/ rendimento semestral etc e tal !? Impraticável… Aí eu pergunto: o que nos resta afinal ? FICAR ainda mais POBRES no FIM DE VIDA.

        >>> Eu tenho familiares cujo rendimento de aposentadoria do serviço público é na faixa de R$ 6000 / mês, líquidos. Muito ? Faz uns 12 anos que não tem aumento. O condominio do eficio onde moram era de uns R$ 850 há 10 anos e hoje beira os R$ 2000 !!! Soma-se a isso o preço dos alimentos, água / luz / etc … e por aí se vê que NEM APOSENTADORIA DO SERVIÇO PÚBLICO é sinonimo mais de tranquilidade na velhice; é sinal de mais preocupação. Esse país é um L-I-X-O, MOEDOR DE CARNE HUMANA, me desculpem mas não há outro termo.

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      3. @Renato unREAL é a nossa brutal realidade, o Real é uma mera ficção, tudo é em Dólar. Estranho o fato dos imóveis aqui serem oferecidos em Real ao invés de Dólar como nos demais países, veja p. ex. todos nossos vizinhos, Paraguai, Uruguai, Argentina, entre outros, imóveis, veículos e bens duráveis são transacionados em Dólar.
        Seria melhor se o Brasil adotasse o Dólar como moeda corrente, fecha a casa da moeda e o BCB, o governo não poderia mais imprimir moeda nem o BCB deixar a população mais pobre.

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