XPIN11 – XP Industrial – FII

Objetivo e Política de Investimento do Fundo

O Fundo, constituído como condomínio fechado, tem prazo indeterminado de duração e é regido pelo presente Regulamento e pela legislação vigente. Para fins do Código ANBIMA Fundos de Investimento e das “Diretrizes de Classificação ANBIMA de Fundos de Investimento Imobiliário”, o Fundo é classificado como “FII Renda/Gestão Ativa/Outros”.

O objetivo do Fundo é a obtenção de renda e ganho de capital a ser obtido mediante a exploração de um ou mais Empreendimentos Imobiliários, por meio de aquisição de Ativos Imobiliários Industriais e/ou Logísticos, incluindo Imóveis para posterior construção, Imóveis em construção ou Imóveis Prontos, para posterior alienação, locação ou arrendamento.

O XP Industrial FII nasceu da parceria entre a XP Vista e a BBP – Brazilian Business Park. O fundo é detentor de 27 módulos nos condomínios empresariais CEA e Barão de Mauá, localizados à Rod. Dom Pedro I, km 87,5, São Paulo/SP.

O processo de diligência dos ativos do pipeline foi concluído com êxito em Agosto de 2018, sendo que estima-se concluir a aquisição destes imóveis no mês de Setembro, procedendo assim com a alocação integral dos recursos captados.

Administrador: VÓRTX DTVM LTDA
CNPJ do FII: 28.516.325/0001-40
PL: R$ 190.466.391
Taxa de Administração: 7,25% sobre o fat. (mínimo de R$ 25mil)

RI: admfundos@vortx.com.br

Tutor do FII: Mariano

Autor: Tetzner

Engenheiro, Investidor há mais de20 anos, autor de 2 livros e pioneiro em Fundos Imobiliários :)

159 comentários em “XPIN11 – XP Industrial – FII”

  1. COMUNICADO AO MERCADO DE ENCERRAMENTO DO PERÍODO DO DIREITO DE PREFERÊNCIA
    OFERTA PÚBLICA DA QUARTA EMISSÃO DE COTAS DO
    XP INDUSTRIAL FUNDO DE INVESTIMENTO IMOBILIÁRIO
    CNPJ/ME nº 28.516.325/0001-40
    Código ISIN das Cotas nº BRXPINCTF004
    Código de Negociação na B3: XPIN11
    Tipo ANBIMA: FII Renda Gestão Ativa
    Segmento ANBIMA: Outros
    Registro da Oferta nº CVM/SRE/RFI/2020/003, em 22 de janeiro de 2020
    Nos termos do disposto no artigo 54-A da Instrução da Comissão de Valores Mobiliários (“CVM”) nº 400, de 29 de dezembro de 2003, conforme alterada
    (“Instrução CVM nº 400/03”), a XP INVESTIMENTOS CORRETORA DE CÂMBIO, TÍTULOS E VALORES MOBILIÁRIOS S.A., instituição financeira
    integrante do sistema de distribuição de valores mobiliários, com endereço na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Presidente
    Juscelino Kubitschek, nº 1.909, Torre Sul, 25º ao 30º andares, Vila Nova Conceição, CEP 04543-010, inscrita no Cadastro Nacional da Pessoal Jurídica
    do Ministério da Economia (“CNPJ/ME”) sob o nº 02.332.886/0011-78, na qualidade de instituição intermediária líder da Oferta (“Coordenador Líder”),
    vem a público comunicar (“Comunicado ao Mercado”) o encerramento do Período de Exercício do Direito de Preferência.
    De acordo com as informações recebidas da B3 S.A. – BRASIL, BOLSA, BALCÃO (“B3”) e da VÓRTX DISTRIBUIDORA DE TÍTULOS E VALORES
    MOBILIÁRIOS LTDA. (“Escriturador”), até o momento, foram subscritas e integralizadas 2.890.782 (dois milhões, oitocentas e noventa mil,
    setecentas e oitenta e duas) Novas Cotas, restando, portanto, 781.284 (setecentas e oitenta e uma mil, duzentas e oitenta e quatro) Novas Cotas que
    poderão ser alocadas aos Investidores durante o Período de Subscrição, sem prejuízo das Novas Cotas do Lote Adicional.
    Para maiores informações veja a seção “Características da Oferta – Contrato de Distribuição – Plano de Distribuição” no “Prospecto Definitivo
    de Oferta Pública da Quarta Emissão de Novas Cotas do XP Industrial Fundo de Investimento Imobiliário” (“Prospecto Definitivo”, sendo que a definição
    de Prospecto Definitivo engloba todos os seus anexos e documentos a ele incorporados por referência).
    Exceto quando especificamente definidos neste Comunicado ao Mercado, os termos aqui utilizados iniciados em letra maiúscula terão o significado
    a eles atribuído no Regulamento e no Prospecto Definitivo.
    Tendo em vista a possibilidade de veiculação de matérias na mídia sobre o Fundo e a Oferta, o Administrador, o Gestor e o Coordenador Líder
    alertam os Investidores que estes deverão basear suas decisões de investimento única e exclusivamente nas informações constantes
    do Prospecto Definitivo.
    LEIA O PROSPECTO DEFINITIVO E O REGULAMENTO DO FUNDO, ANTES DE ACEITAR A OFERTA, EM ESPECIAL A SEÇÃO “FATORES DE RISCO”
    DO PROSPECTO DEFINITIVO, PARA CIÊNCIA E AVALIAÇÃO DE CERTOS FATORES DE RISCO QUE DEVEM SER CONSIDERADOS COM RELAÇÃO
    AO ADMINISTRADOR, À OFERTA E AO INVESTIMENTO NO FUNDO.
    O REGISTRO DA PRESENTE OFERTA NÃO IMPLICA, POR PARTE DA CVM, GARANTIA DE VERACIDADE DAS INFORMAÇÕES PRESTADAS
    OU EM JULGAMENTO SOBRE A QUALIDADE DO ADMINISTRADOR, BEM COMO SOBRE AS NOVAS COTAS A SEREM DISTRIBUÍDAS.
    São Paulo, 13 de fevereiro de 2020

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  3. Vejam bem como a coisa ENLOUQUECEU!

    Os direitos XPIN12 estão valendo, arrendondando, R$ 20,00/cota.

    Um cotista com 200 cotas [algo em torno de R$ 25 mil] que não quer participar da novba emissão pode NEGOCIAR seus direitos; faz jus, então, a R$ 4000,00.

    Ato contínuo … pega esse 4 mil que embolsou e compra umas 30 cotas a mercado [R$130/cota], aumentando em uns 15% seu patrimônio.

    Custo para o investidor = ZERO!

    EM TMEPO: percebam: o investidor NÃO desembolsou NADA, NADA! Como perder dinheiro em um mercado assim ?

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    1. Mais MALUCO ainda é que … eu vim aqui para corrigir as contas por conta do % dos direitos … para me dar ocnta de que o nessa emissão, o % de subscrição é de… 168,43 % !!!

      Ou seja … aon invés de 30 cotas … coloca aí… +15, totalizando umas 45-50 cotas!!!

      MELHOR qu eisso… só loteria premiado. IMPRESSIOANANTE !
      E tudo isso a custo … ZERO!!

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    2. O cálculo não bem assim. Existe uma diluição do FII em mais cotas, logo sua cota passa a valer menos assim que você recebe os direitos (por isso tem a queda abrupta na cotação). Então existe uma perda de patrimônio neste momento, se não vender os direitos ou exercer, a perda se concretiza, e ainda terá que pagar 20% dessa venda dos direitos. As novas cotas que entram parte do dinheiro nem vai para o FII e se perde em taxas. No fim das contas, mesmo vendendo os direitos e comprando mais cotas, o patrimônio REAL deve diminuir. Para comparar corretamente o “patrimônio” que se tem, é preciso calcular o número de cotas x VP antigo antes de tudo começar, e novo número de cotas x Novo VP depois que tudo estiver concretizado.

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      1. Talquei, @Rogerup … a perda de patrimonio é “virtual” .., o patrimônio REAL que vale mesmo é o patrinômio do cotista = “nr de cotas” VEZES “cotação” de mercado.

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    3. Renato, o mercado ajusta as contas..
      um cotista com 200 cotas, pode exercer 200 * 1,68 = 337 cotas
      337 * 20 = 6740,00
      compra mais 50 cotas
      se o camarada exercer o direito de preferencia a 113,xx e a cota manter-se no patamar de 135 no dia da liberação ele ganharia 6740,00 aproximadamente também
      a diferença é que precisaria colocar grana, mas o detalhe a favor é que ele ficaria com 287 cotas a mais.
      ou seja, ganha a mm coisa no patrimonio mas muito mais nos dividendos
      prefiro exercer

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  4. Negociação de direitos [XPIN12] a partir de hoje!
    Mas … é IMPRESSIOANANTE, mesmo!

    O valor dos DIREITOS + EMISSÃO é praticamente a COTAÇÃO de mercado!
    Qual a vantagem de subscrever via “oferta”. Vai a mercado e compra.
    Mais rápido; recebe 100% dos rendimentos… (só não dá para “flipar”)

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  5. FII XP INDUSTRIAL – XPIN11 [4ª Emissão]
    Montante: R$400.000.000,00
    Preço de Subscrição: R$ 108,93+ R$ 4,49 = R$ 113,42 /cota [Preço + Custo]
    Direito de Preferência: 168,436517959 %
    Data-base: 23 de janeiro de 2020
    Restrição à negociação da Cessão de Direitos: NÃO.
    Período de Subscrição: 30/01 – 07/02 [enceramento negociação direitos] – 11/02/2020
    Data estimada para publicação do Anúncio de Encerramento: 28/02/2020 [27/02: Liquidação]

    Observada a Política de Investimentos, os recursos líquidos da presente Oferta serão destinados à aquisição dos seguintes Ativos Imobiliários:
    1. Centro Empresarial Atibaia /SP (“CEA II”);
    2. Centro Empresarial Atibaia / SP (“CEA III”);
    3. Condomínio Empresarial Barão de Mauá – Atibaia, SP);
    4. Condomínio Gaia Ar – Atibaia, SP;
    5. Parte do GLP Jundiaí I – Jundiaí, SP;
    6. GLP Jundiaí II – Jundiaí, SP; e
    7. Edifício Andiroba – Atibaia, SP (“Centauro”).

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      3. Uma questão importante é que o cap rate da aquisição é maior do que o HGLG11 distribui hoje (acima de 8%), então, apesar de pequeno (considerando o valor dos imóveis em relação ao PL), haverá impacto negativo nas receitas do fundo do CS.

        Por outro lado, faz sentido dentro da estratégia da equipe de gestão de reduzir posições minoritárias em ativos.

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      5. Não vi no prospecto .. e olha que o li, eihm !! -rsrs

        Perguntinha: Qual o valor pago pelo HGLG à época, saberiam dizer ?
        Ou melhor,
        O XPIN está pagando mais ou menos pelo ativo ?

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      3. Já perguntei até a CVM… como se calcula isso, e se é “automático”.
        Perguntei “alhos” e me responderam “bugalhos”

        A minha dúvida principal: E se a emissão FRACASSAR, oou for MENOR do que o esperdao ? Comé que fica essa conta, essa “média ponderada” ???? Refaz, já que a qte de cotas não é mais a original ?

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      5. FÓRMULA GERAL DE CÁLCULO DO PREÇO “EX-TEÓRICO”

        Pex = ( Pc + ( S x Z ) – D – J – Rend – Vet) / 1 + B +S

        Onde:

        Pex = preço ex-teórico.
        Pc = último preço “com-direito” ao provento.
        S = percentual de subscrição, em número-índice.
        Z = valor de emissão da ação a ser subscrita, em moeda corrente.
        D = valor recebido a título de dividendo, em moeda corrente.
        J = juros sobre capital próprio, em moeda corrente, líquidos de imposto.
        Rend = rendimentos, em moeda corrente, líquidos de imposto.
        Vet = valor econômico teórico resultante do recebimento de provento em outro tipo/ativo.
        B = percentual de bonificação (ou desdobramento), em número índice.

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      6. @ Eduardo Cwb … mas esse cáclulo nào deveria ser APÓS o encerramento ????

        E se a emissão FRACASSAR ? Comé que fica ? Volta à cotação anterior ?
        Não faz sentido algum esse ajuste …

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      7. Renato, o mercado ajusta. Ningém é obrigado a negociar pelo preço “calculado”. O preço teórico é apenas um número base. Inclusive ordens são canceladas nestes eventos.

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  7. COMUNICOU emissão faz uns dois mesess … e desde então … SUMIU !
    Não se ouve mais nada. ESQUECERAM ?

    Com a cotação disparada … advinha quem ganhou em quê ?
    Advinhou quem disse … TAXA DE PERFORMANCE do fundo !!

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  8. Parece que vai sair a nova emissão as data são :
    Com 23/01/2020
    Inicio direito preferencial 30/01/2020 ate 11/02/2020 liquidação 12/02/2020
    Oferta publica 30/01/2020 ate 18/02/2020 liquidação 27/02/2020
    Valor da cota R$113,42
    Oferta CVM 400
    Pelo que eu li no prospecto serão ativos em Jundiaí e Atibaia ao total de 7 partes de condomínios

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  12. Situação só “piora” …

    Nesses níveis … o DY está em R$ 0,72 / R$ 195 ~ 0.37% a.m [4.5% a.a.]
    Já o P/VPA … em R$ 195 / 113,414309 = 1.72

    >>> A conta de padaria é essa: Qual seria a cotação para me dar SELIC sem imposto

    Faz um tempo, alguns meses, que eu publiquei lá no International REITs do @TriX que não era raro encontrar REITS com P/VPA acima de 2 … podemos comemorar: estamos no 1o. mundo!

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    2. Eu contei … são 35 barras vermelhas e 44 barras verdes.
      Visivelmente, as barras verelhas (VENDA) são de magnitude muito, muito maiores.

      Com quase 100% de valorização, creio que quem fica comprado aqui é “louco”.
      Ou, desinformado.

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      1. Difícil lutar contra o bullmarket… quem desfaz posição no meio do caminho perde algumas pernadas a mais e fica sem ter o que comprar… Já fiz isso lá trás com FLMA quando desmontei posição nos R$ 3,60 e recentemente em SDIL nos R$ 140…

        Aqui tem outro agravante que é a expectativa do início de nova emissão que se dará a R$ 113,42.

        Eu particularmente não estou mais zerando nenhum fundo. Neste aqui vou arbitrar parte da carteira para a subscrição… ordem já está no book nos R$ 200

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    1. kkkkkk … estou acompanhando de peeeerto!!! Emissão à vista.
      Nesse patamar, é obrigação do cotista se livrar desta daí.
      As minhas já se foram … para voltarem na subscrição.
      Minha mão tá doendo de tanto operar nessas últimas semanas -rsrrs

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